El infierno monetario que vive actualmente el ahorrador conservador debido a la escenario de tipos “0%” en el que vivimos genera una importante dicotomía entre los diversos actores que participan en la economía real. El castigo que vive el “ahorrador de a pie” encuentra su contrapunto en la empresa o familia endeudada que tiene la posibilidad y el acceso histórico de refinanciar su deuda a tipos históricamente bajos. Esta oportunidad que brindan los Bancos Centrales permite liberar una importante cantidad de recursos vía ahorro de costes de financiación que revierten de manera positiva en los resultados de las empresas y la renta disponible mensual de las familias europeas.
La actuación del BCE ha propiciado que veamos el crédito hipotecario a tipo fijo por debajo del 2% en varias entidades bancarias nacionales dejando un panorama atractivo para la inversión en el mercado inmobiliario, en especial en aquellas ciudades “Non Core”, no estratégicas o urbes de población media donde el metro cuadrado aun no ha tocado suelo y la rentabilidad por alquiler en inmuebles de primer nivel se mantiene en múltiplos atractivos. Buscar una correcta valoración de cada inmueble antes de realizar cualquier inversión se antoja fundamental para aprovechar las oportunidades que se dejan entrever en cada mercado.
En Valladolid por ejemplo, ciudad donde está radicada nuestra empresa, las transacciones de viviendas en 2015 crecieron un 5,2% frente al 10,6% de la media nacional, este resultado se explica analizando la tipología de inversor en el mercado inmobiliario Vallisoletano, impulsado principalmente por inversión domestica frente a la importante aportación de la demanda extranjera de viviendas en el conjunto nacional. Sin embargo la mejora del consumo y el empleo, así como la fuerte disminución del stock residencial están propiciando un incremento de los precios por metro cuadrado. Esta visión es exportable a otras comunidades de interior donde vemos potencial al mercado inmobiliario.
La moda que hemos vivido en los dos últimos años de constitución y salida al mercado bursátil de las distintas SOCIMI´s han generado oportunidades de inversión en empresas bien gestionadas, con múltiplos de deuda controlados y a reducidos tipos de financiación a largo plazo bajos, cuyas carteras de inmuebles ostentan tasas de rentabilidad por encima del 7% que sumados a las ventajas fiscales de este tipo de sociedades hacen de algunos valores muy atractivos para entrar en cartera. Como punto negativo debemos vigilar de cerca el riesgo geopolítico que ha propiciado su mal comportamiento desde el inicio de año pero que, según se vaya disipando, dejará entrever oportunidades que puede que escaseen en el futuro.
Francisco Javier Sánchez Capellán, CAIA (Director área de Inversión Alternativa de Kuan Capital Asesores EAFI)
