Guía de reclamación de hipotecas multidivisa

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Las hipotecas multidivisa han generado  cuantiosas pérdidas a un gran número de subscriptores. Analizamos cuáles son los principales argumentos para su reclamación.

 

 

 

Y lo hacemos sobre la base de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 84 de Madrid de 27 de mayo de 2014.

Enumeramos a continuación los principales puntos a tener en cuenta a la hora de valorara la posibilidad de una reclamación.

Perfil de los subscriptores de la hipoteca multidivisa

Para que la reclamación tenga más posibilidades para prosperar, los principales criterios son:

  • Hipoteca sobre la vivienda habitual
  • Suscriptor persona física.
  • Minorista.
  • Sin formación financiera específica.
  • Trabajos sin vinculación con el entorno bancario o financiero.
  • Condición de consumidor.

 

Los tres motivos principales para pedir la nulidad son la vulneración de normas imperativas, el dolo omisivo en la contratación y el error en el consentimiento del que suscribe la hipoteca multidivisa.

Vulneración de normas imperativas

El artículo 6.3 del Código Civil  establece la nulidad de las obligaciones que contravengan las normas imperativas. Estas son las normas que se pueden considerar transgredidas:

  • Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.
  • Ley del Mercado de Valores, artículos 79 y siguientes: La hipoteca multidivisa contiene un derivado sobre el cambio de la divisa, por lo que se aplica la LMV a tenor de lo dispuesto en su artículo 2.  La STJUE de 30 de mayo de 2013 aclara que este tipo de productos no están sujetos a la excepción prevista por el artículo 19.9 de la  directiva 2004/39/CE y ni  por tanto a la del art. 79 quáter  LMV (que excluirían a las HMD de la aplicación de la LMV).
  • Real Decreto 217/2008 sobre régimen jurídico de las empresas de servicios de inversión: Su artículo 60 establece las condiciones que debe reunir la información para ser imparcial, clara y no engañosa.
  • Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios: El artículo 80 establece que las cláusulas no negociadas individualmente deben cumplir los requisitos de concreción, claridad y sencillez, accesibilidad y legibilidad y buena fe y justo equilibrio. El artículo 82 establece la consideración como abusivas las cláusulas que vinculen en contrato a la voluntad del empresario, limiten los derechos del consumidor, provoquen una falta de reciprocidad, o  impongan al usuario garantías desproporcionadas o la carga de la prueba, así como la recepción o conformidad sobre hechos ficticios, sobre los que no ha tenido oportunidad de un conocimiento real.
  • Ley sobre Condiciones Generales de Contratación: No  se cumple con los requisitos de transparencia, concreción, claridad, sencillez, respeto al equilibrio y a la buena fe y se asumen ficticiamente los riesgos del producto. Además se suele establecer la posibilidad de resolución anticipada en exclusivo beneficio de la entidad bancaria. La falta de claridad puede darse en muchos aspectos de la hipoteca como el modo de calcular el importe con relación a la divisa, o las diferentes valoraciones que se puedan establecer en función de si se trata de compra o venta de la divisa. La comprensión del detalle de la hipoteca multidivisa normalmente no es sencilla: Requiere conocer la operativa del tipo de referencia -que suele ser el Libor- sobre el que el ciudadano medio carece de información,  y los factores que influyen en las variaciones de los tipos de cambio del mercado de divisas.  Con relación al Libor, hay una serie de bancos que fueron multados por manipulación del mismo (por ejemplo Barclays).  Por otra parte el consumidor, debe ser consciente que la fluctuación de la moneda le produce los riesgos de que pueda deber cada vez más de principal y las cuotas puedan ser cada vez más altas, si la divisa aumenta de precio.  El aumento de la cotización de la divisa de pago va a suponer que tenga que pagar mucho más, mientras él sigue recibiendo su sueldo en euros.  Este riesgo es tan alto que el banco normalmente sí que prevé la amortización anticipada, si el contravalor de la divisa supera un “x”% (normalmente un 20%) capital pendiente o si el valor de tasación de la vivienda llega a ser inferior a un 125% del contravalor del capital pendiente.

    En ocasiones se agrava el riesgo del hipotecado, exigiendo que para poder cambiar el contravalor a euros (si se ha dado cuenta del problema en el que se ha metido y quiere salirse), deba estar al día de los pagos: En muchas ocasiones el prestatario se queda “atrapado” por esta disposición sin tener la posibilidad de conseguir una salida.

Otro motivo que resta claridad a la hipoteca multidivisa es la determinación cada mes de la divisa de pago y del tipo: esto obliga a estar pendiente de una información que es difícilmente accesible para los usuarios “de a pie”.

 

Con relación a los puntos anteriores es importante razonamiento utilizado por el Tribunal Supremo en su sentencia de 9 de mayo de 2013 sobre cláusulas suelo es aplicable a las hipotecas multidivisa: Las cláusulas  deben pasar un primer control de incorporación al contrato, y una vez superado, deben pasar el de transparencia, y no siendo transparentes, deben superar el de abusividad.      

 

Dolo omisivo

El dolo puede manifestarse mediante conductas pasivas o reticentes, que inducen a contratar a quien no lo hubiera hecho si el otro contratante hubiera actuado con la debida diligencia y la buena fe exigible.

 

Error en el consentimiento

El artículo 1261 del Código Civil establece que para que existe un contrato, además del consentimiento y la causa debe haber un objeto cierto que se materia del negocio jurídico.  Es decir, este último requisito exige que queden definidos los derechos y las obligaciones de las partes.

El error, en caso de viciar el consentimiento, lleva a la anulabilidad del contrato. Aquél debe ser esencial y excusable. Sobre la interpretación del error-vicio del consentimiento, es importante la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de enero de 2014 que dice que la falta de información no conduce directamente a la apreciación del error pero permite presumirlo.  La ausencia de la información que exige el artículo 79 bis 3 de la LMV de advertir de los riesgos asociados a los instrumentos fianancieros, lleva al error esencial de los clientes. Y si el banco tenía esta obligación de informar por imperativo legal, el error del prestatario es excusable.

 

Sentencias  favorables a la estimación

Destacan las siguientes sentencias:

  • Juzgado de lo Mercantil nº 9 de Madrid de 5 de Septiembre de 2013.
  • Juzgado de lo Mercantil nº 4 de Barcelona de 9 de diciembre de 2013.
  • Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de abril de 2014.
  • Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 84 de Madrid de 27 de mayo de 2014.

 

Otros puntos de comprobación

Estos puntos deberían integrar la información proporcionada por el banco. Dicho de otro modo: si no le explicaron los puntos siguientes, su reclamación tiene más viabilidad:

  • Incidencia del tipo de referencia: índice aplicable, períodos de revisión, evolución pasada y previsiones a futuro.
  • Detalle de todos los elementos que intervienen en la determinación de las cuotas mensuales.
  • Explicación de la aplicación de las cuotas y el mecanismo de amortización del capital.
  • Riesgos que conlleva la moneda aplicado a las cuotas y aplicado al capital pendiente.
  • Facultad del banco de cancelación anticipada y ausencia de un mecanismo equivalente para el consumidor.
  • Posibilidad de que el ahorro por el tipo de interés se neutralice por el sobrecoste de la divisa.
  • La “vuelta” al euro requiere materializar en euros el aumento del capital que pueda haberse producido por el incremento del valor de la divisa, y es necesario que el prestatario esté al día de sus pagos.
  • El prestatario deberá decidir todos los meses la divisa que aplica.

Y esta información, se debe proporcionar:

  • Facilitando simulaciones con todos los escenarios posibles.
  • Proporcionando también borradores con tiempo suficiente para tomar una decisión meditada.
  • A ambos cónyuges en caso de existir.

Además se debe haber realizado el preceptivo test de idoneidad o conveniencia. A estos efectos, se debe tener en cuenta si la iniciativa contractual partió del banco o de los clientes, pues determina la aplicación de uno u otro test.

 

En definitiva, la conjunción de estos factores puede facilitar la solución se el problema que le haya generado la contratación de una hipoteca multidivisa.

 

Juan Carlos Burguera  

Burguera Abogados

  1. #5
    28/08/14 17:37

    Hola, buenos días.

    Estoy haciendo el Trabajo de Investigación que se hace de 1º a 2º de Bachillerato que se hace en Barcelona sobre las Hipotecas Multidivisa y los afectados. Lo que pretendo con mi trabajo es demostrar que ÉS UN FRAUDE y explicar las causas. Para ello, estoy pasando entrevistas TOTALMENTE ANÓNIMAS a gente que ha pasado por esto o que esta en esta terrible situación.

    Querría pedirles un favor, si me podrían contestar a unas preguntas que les adjunto a continuación. No son preguntas muy extensas. Para responderla se necesitan entre 5 y 10 minutos, dependiendo de todo lo que quiera contarme. Si creen que es necesario que me cuente alguna cosa más puede escribirme más información a continuación de las preguntas. Vuelvo a remarcar que es una entrevista TOTALMENTE ANÓNIMA Y QUE VA A FAVOR DE TODOS USTEDES, MI ÚNICO PROPÒSITO ÉS DEFENDERLES Y DEMOSTRAR QUE LES HAN ENGAÑADO.

    Muchas gracias por su colaboración.

    ENTREVISTA

    1.- Habiendo otras ofertes hipotecarias en el mercado, ¿por qué escogió este tipo de hipoteca?
    2.- ¿Qué año la adquirió?
    3.- ¿Con qué tipo de moneda llevó a cabo su hipoteca? ¿Con francos suizos o con yenes japoneses?
    4.- ¿Este tipo de préstamo fue recomendado por su entidad bancaria? ¿Se lo ofrecieron como primera opción?
    5.- ¿El banco le informó debidamente de todos los riesgos que tienen este tipo de productos?
    6.- ¿Le explicaros que al adquirir esta hipoteca se volvía un Especulador en Bolsa?
    7.- ¿Durante estos años, cuanto le ha llegado a subir la cuota trimestral (%)?
    8.- ¿Ha intentado alguna vez negociar con el banco la finalización del préstamo? ¿Le han ofrecido alguna solución?
    9.- ¿Usted entendió lo que realmente estaba firmado delante de notario?
    10.- ¿Llevaba un control periódico de la fluctuación de la moneda o algún tipo de revisión trimestral, mensual o incluso semanal?
    11.- ¿Y el banco le informaba de la fluctuación de la moneda?

  2. #3
    21/07/14 10:36

    Interesante y práctico artículo.
    No estamos ya en la fase de valorar si es o no reclamable el producto, esa fase ya ha pasado.
    Este producto se vendió a muchas personas sin conocimientos financieros anunciándoles solamente que iban a pagar menos intereses que con la hipoteca en euros. Me atrevo a decir que ningún vendedor alertó sobre el riesgo en que iban a incurrir, en el que el capital que solicitaron podría aumentar en miles y miles de euros, decenas de miles, cientos de miles quizá.
    No les dijeron que a partir de la firma entraban a formar parte del selecto club de los "traders sin formación", gente que se jugaría todos los días cientos de miles de euros con el aval de su vivienda habitual.
    Conozco personalmente casos concretos y fue así.
    Donde habrá que buscar responsabilidades es en muchos bancarios que abusaron de la confianza que tenían en ellos y vendieron un producto no adecuado a gente que no se enteró dónde se había metido hasta años después de la firma. Esto demuestra una falta de profesionalidad que roza el delito, sobre todo si se demuestra finalmente que había una consigna dentro de la entidad para dirigir este producto a personal solvente pero sin formación financiera.
    Para esto están los jueces, para encontrar las verdaderas responsabilidades.

  3. #2
    20/07/14 21:58

    ¿Reclamación? ¿Alguien fue obligado a contratarlas? ¿Porqué no reclamar a los bancos por el mal uso que damos a las tarjetas de crédito? Y, por el mismo precio, que os parece si denunciamos a los fabricantes de coches que construyen vehículos que sobrepasan los límites de velocidad y son culpables de nuestros excesos al volante...eso sí,siempre bien asesorados por los "abogados" que vistos los infames abusos contra los consumidores deben haber decidido trabajar de forma altruista...¿no?

    Un poco más de seriedad. Somos más responsables de lo que queremos ser.

  4. #1
    20/07/14 19:49

    se sabe algo de donde hay que reclamar las perdidas en otros activos lease BBVA compradas a 19,a mi me obligo el director de la sucursal,me dijo que si no compraba acciones de BBVA me arreaba un sartenazo en la cabeza,una de esas sartenes que regalaban en aquella epoca,lo cual fue determinante y me senti intimidado y bla bla bla,,,,,

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