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Blog de Juan Carlos Burguera
Temas legales que afectan a su bolsillo

Preguntas frecuentes sobre arrendamientos de locales comerciales

Habitualmente nos plantean cuestiones sobre arrendamientos de locales comerciales.  En esta entrada, damos una perspectiva general sobre el tema.

 

 

 

 

¿Qué es un local comercial?

 

La ley habla de “arrendamiento para uso distinto de vivienda”: Es una finca urbana que se destina a la venta de productos y servicios.  Puede incluir mobiliario y maquinaria.

Un tema muy importante es que si se trata de un “arrendamiento de industria” queda fuera de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

¿Cuál es la regulación?

 

A diferencia de lo que ocurre en los arrendamientos de vivienda habitual, el arrendamiento se regula en primer lugar por lo acordado por las partes y en segundo lugar por la ley. Existe plena libertad para acordar los términos del contrato y si los hemos aceptado, no podremos alegar que el régimen legal dice otra cosa.

 

Los contratos se deben realizar por escrito. Existen muchos contratos tipo o modelos de contrato. Pero hay múltiples aspectos en la negociación de un contrato de arrendamiento de negocio que pueden suponer que su alquiler sea un buen o mal negocio.  En un alquiler de vivienda habitual rige directamente la ley, incluso aunque se pacte lo contrario.  En un local de negocio, lo que pactan las partes es obligatorio.  Hay muchos aspectos que se pueden acordar incluyendo cláusulas especiales en el contrato, que a largo plazo le pueden favorecer o perjudicar. Estas cláusulas o puntos que se pueden negociar en un contrato de arrendamiento de local comercial, no suelen venir reflejadas en los modelos de contrato.  Por ello es recomendable que un profesional prepare un “traje a medida” para cada caso.

 

A falta de pactos en el contrato, se aplica la ley.

 

Hay que tener en cuenta la fecha en que se firmó el contrato, distinguiendo los celebrados:

 

1.- Antes del 9 de mayo de 1985.

2.- Entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995.

3.- Después del 1 de enero de 1995.

 

Si se accedió al local mediante traspaso, se tiene en cuenta la fecha de la primera firma del contrato.

 

En cuanto a los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985, no vamos a entrar por que apenas se dan casos con arrendamientos tan antiguos.

 

Contratos entre el 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995

 

Los contratos celebrados en este periodo se regulan por la Ley de 1964, pero tienen como particularidad la aplicación del “Decreto Boyer”:

Existe el derecho al traspaso mientras que no se haya renunciado e él por el arrendatario.

La regulación del traspaso es la establecida en la Ley de 1964.

La duración del contrato traspasado será la del contrato original, que puede ser temporal o indefinido.

Se puede aplicar la reconducción tácita.

En caso de realizar obras de mejora en el local por el arrendador, se puede incrementar la renta: La cuantía del incremento corresponderá al 12% del capital invertido en la mejora, distribuyéndolo entre 12 meses y con el límite del 50% de la renta mensual.  Este incremento de renta queda asimilado a la renta.

 

Contratos posteriores a 1 de enero de 1995

 

Las partes pueden establecer la duración que acuerden, pudiendo ser temporal o indefinida. Si no se indica duración en el contrato, se entiende que el plazo es de un año.

Es recomendable pactar la posibilidad de rescindir el contrato, antes de su finalización, realizando el oportuno preaviso.  Del mismo modo, es recomendable pactar un preaviso para evitar la tácita reconducción.  Si no hay establecido otro plazo de preaviso, es necesario un mes de antelación. Si no se comunica el deseo de una de las partes de no renovar, el contrato se prorroga anualmente.

 

La renta, se pacta libremente por las partes y salvo pacto en contra, su pago se hace por meses anticipados dentro de los 7 primeros días de cada mes.

La forma y lugar del pago será la que acuerden las partes, a falta de acuerdo, el pago se hace en efectivo y en el propio local.

 

El arrendador debe entregar un justificante del recibo del pago, salvo que se pueda acreditar por otro procedimiento como el justificante del ingreso por banco.

 

Por lo que se refiere a la renta, lo habitual es que se actualice con el IPC aunque se puede pactar cualquier otra cosa. A falta de pacto, los 5 primeros años se actualizará con el IPC.

 

Salvo pacto en contrario, el arrendatario debe entregar al arrendador una fianza por valor de 2 mensualidades de la renta, para garantizar los daños o desperfectos que el inquilino pueda causar en el local.

Esta fianza se devolverá al final del contrato siempre que el local se devuelva en perfecto estado.  La fianza no puede destinarse a pagar las hipotéticas rentas impagadas.

 

Existe la posibilidad de subrogación en el contrato a favor de los herederos como consecuencia del fallecimiento del titular.

El arrendatario puede renunciar al derecho de traspaso.

El traspaso no necesita el consentimiento del arrendador salvo pacto en contrario.

En caso de traspaso el arrendador tiene derecho a un 20% sobre el precio de la cesión, si el subarriendo es del 100% del local.

Es obligatorio notificar al arrendador  la cesión a un nuevo arrendatario en el plazo de un mes.

En cuanto a las obras, en general, las de conservación del local son a cargo del arrendador, salvo acuerdo distinto.  Las pequeñas reparaciones por el desgaste derivado del uso normal del local son a cuenta del arrendatario.

Para realizar obras, el arrendatario necesita el consentimiento del arrendador, si modifican la configuración del local o disminuyen la estabilidad o seguridad del mismo.

La realización de obras sin permiso del arrendador puede llevar a la extinción del contrato y puede obligarse al arrendatario a dejar el local en las condiciones anteriores.

Los suministros del local son normalmente pagados por el arrendatario.

Las obras de mejora  permiten incrementar la renta, aplicando al capital invertido el interés legal del dinero incrementado en tres puntos y con el límite del 20% de la renta vigente.

Existe la posibilidad de indemnización al finalizar el contrato en compensación al “fondo de comercio” o clientela que haya podido crear el local.  Para ello, la duración del contrato tendrá que haber sido superior a 5 años y la actividad de venta a público.

El inquilino tiene derecho de tanteo y retracto en caso de venta del local. Se puede pactar la renuncia a este derecho, pero debe hacerse de forma expresa.

 

La regulación no es sencilla  y la configuración de su contrato puede suponer la diferencia entre un buen o un mal negocio.

 

Juan Carlos Burguera. Abogado.    www.BurgueraAbogados.com 

  1. #1

    Fundamento

    gracias por el artículo, instructivo.

    podrías recomendarme un par de libros sobre contratos de alquiler.

    saludos.

  2. #2

    Juan Carlos Burguera

    en respuesta a Fundamento
    Ver mensaje de Fundamento

    Gracias,

    Sobre los contratos de alquiler, yo prefiero ir directamente a la ley. En cuanto a los aspectos negociables en un contrato de alquiler no conozco ninguno español. Hay alguno editado en Estados Unidos recomendable. En contratos de arrendamientos de locales comerciales, como prevalece lo acordado por los contratantes, se puede trasladar la gran mayoría de los aspectos de una negociación de este tipo.

    Saludos,

  3. #5

    Txemari

    A causa del fallecimiento de mi padre he revisado un contrato de arrendamiento de local de negocio a persona física fechado en Julio de 1985, del que he pasado a ser nudo propietario, manteniendo el usufructo vitalicio mi anciana madre; en el contrato se acordó, con una duración de un año prorrogable. Dentro del contrato existe una cláusula que limita la prórroga forzosa para el arrendador, pero al final del redactado se incluye una cláusula adicional, (con distinta tipografía de la máquina de escribir utilizada en su momento), donde se acuerda la no utlización de dicha facultad por parte del arrendador mediante un comunicado por correo certificado, dando por no puesta dicha cláusula limitativa de las prórrogas. En resumen, mi madre sigue cobrando una renta muy desactualizada (escasos 125 euros al mes), y ahora al ver el revuelo organizado por las "rentas antiguas" en las zonas centricas de las ciudades (es el caso), he revisado la situación, aunque me temo que estan las cosas atadas y tendremos que esperar al fallecimiento o a la jubilación de la señora que aparentemente ostenta la titularidad del negocio aunque nunca está en su puesto y sí un hermano mucho mas joven, que a todos los efectos excepto la titularidad del contrato es quien "dá la cara".
    Gracias por sus comentarios.

  4. #6

    Saraherra

    Buenos días.

    Necesitaría conocer la Ley que regula la duración del contrato, en especial donde se dice que en caso de no haber establecido plazo de preaviso, es necesario un mes de antelación y que al finalizar el contrato, si no se comunica por las partes otra voluntad, el contrato se prorrogará automáticamente.
    Me podría informar de dónde se encuentra dicha ley y cómo se llama?
    Gracias y saludos.

  5. #7

    Juan Carlos Burguera

    en respuesta a Saraherra
    Ver mensaje de Saraherra

    Ley de Arrendamientos Urbanos.

    Si va a consultarla directamente, debe asegurarse de que recoge las modificaciones del año 2013 y tener en cuenta la fecha de la firma por que en función de ésta, se aplican distintas versiones de la LAU.

    Saludos

  6. #8

    Saraherra

    en respuesta a Juan Carlos Burguera
    Ver mensaje de Juan Carlos Burguera

    Buenos días.

    Gracias por la rápida contestación.

    He consultado la ley y me he quedado con algunas dudas.
    En el Título III, que se refiere a los arrendamientos para uso distintos de vivienda, no se hace referencia alguna a la duración o prorrogas del contrato.
    En el Título I se especifica que cualquier tipo de arrendamiento está sujeto a los Títulos I y III.
    Sin embargo, el único punto en el que se habla de la duración del contrato está en el Título II.

    La firma del contrato en cuestión es del diciembre 2013.
    Yo soy la arrendataria.
    Se ha vendido el inmueble en el que está mi tienda.
    Mi contrato es de 1 año y termina el 30 de noviembre 2014.
    Hasta la fecha, nadie me ha comunicado nada por escrito.
    La escritura de compra-venta, por lo visto, no ha sido aún firmada por todas las partes.

    Cuál considera que es mi situación?
    Tendría que marcharme para el 30 de noviembre?

    Gracias otra vez!
    Saludos.

  7. #9

    josalcar

    Buenas tardes, Sr. Burguera.
    Antes de la finalización de este año tengo que renovar un contrato de arrendamiento con una entidad financiera, banco santander, de un contrato firmado con el banco español de crédito en 1970.
    Le tengo alquilado un local comercial y una vivienda en el piso superior, en su tiempo lo utilizaba el director de la oficina, desde hace muchos años lo utilizan como archivo y me constan que el piso se encuentra en pésimas condiciones, no sería posible su ocupación siu una previa reforma importante.
    Mí intención es renovar, se trata de un inquilino cero problemático.
    Sería ud tan amable de aconsejarme algunas clausula a tener en cuenta, que las reformas y mantemiento corren por cuenta del arrendatario, etc etc.
    Agradecido de antemano, atentamente J. Alcaide

  8. #10

    loverajc

    Buenas tardes; les escribo desde Perú, quería realizar una pregunta espero puedan ayudarme, si un contrato de arrendamiento de un local comercial (segundo piso) vence en diciembre de este año y el arrendatario solicita un periodo de tiempo para buscar otro local y retirarse, ya que no acepta los incremento en la mensualidad de alquiler que tipo de documento se tiene que celebrar y que tiempo se puede otorgar ... gracias anticipadas por las respuestas

  9. #12

    Juan Carlos Burguera

    en respuesta a loverajc
    Ver mensaje de loverajc

    Estimado loverajc,

    Siento no poder ayudarle, porque desconozco la legislación en Perú sobre arrendamientos.

    Saludos cordiales,

  10. #13

    leosicardo

    Hola, me gustaria saber si yo como arrendador le puedo exigir al inquilino la perdida de la fianza cuando este decida finalizar el contrato antes del tienpo que aparece en el contrato. Y en otro supuesto en el que yo decida rescindir el contrato por el impago de rentas¿estaria obligado a devolver la fianza al inquilino?. Gracias de antemano.

  11. #14

    carlosesteban39

    Hola, quisiera informarme, tengo en alquiler un negocio (lavautos), el inquilino quiere vender la llave del negocio, corresponde que me de un porcentaje de la venta? debo realizar nuevo contrato con el comprador?, le debo cobrar igual o agregar un porcentaje? y de cuanto? gracias

  12. #15

    lulala

    Buenas Tardes
    Una pregunta
    Mi mamá rento un local para abarrotes, se termino el contrato el 31 de diciembre de 2014, se le pidio el local al arrendador, pero tengo duda, le dimos 3 meses para que lo dejará, nunca hubo un deposito, si tiene que seguir pagando renta verdad?, y son suficientes los 3 meses que se le dio de plazo para desocupar el local?

    Gracias

    Saludos

    Lourdes Delgado Soto

  13. #16

    Navarroff

    Estoy negociando el alquiler de un local comercial de mi propiedad. Estamos ya de acuerdo en el importe de la renta y propongo una duración de 6 años (el interesado plantea 10 años) revisando anualmente según el IPC. Me insiste en que hablemos y dejemos constancia en el contrato de qué renta le fijaría para seguir después de los 6 años. Le digo que le propondría una nueva renta acorde con el mercado en ese momento, cosa que ahora no se puede predecir, y que se fijaría mediante una mediación consultando ambos a profesionales del sector. A eso contesta que no sería muy de fiar pues los técnicos barrerían cada uno a favor de la parte que le hubiera hecho el encargo. Pretende que le fije ya un % de subida sobre la renta que estuviese pagandome el 6º año, cosa que no sé cómo adivinar. ¿Me puede aconsejar?.Muchas gracias.

  14. #17

    Juan Carlos Burguera

    en respuesta a Navarroff
    Ver mensaje de Navarroff

    El principio en arrendamientos comerciales es la libertad de pactos: pueden acordar lo que estimen oportuno. Busquen un punto de acuerdo y si no lo hay, deberá buscar otro arrendatario.

    Saludos

  15. #18

    Buliwyfa

    Buenas, para uso distinto a vivienda cuando no se pacta duración ¿por qué es un año?

    Por lo que he podido leer en la LAU, para uso distinto a viviendas el régimen aplicable según Título I articulo 4 apartados 3 y 1 solo son aplicables los Títulos I, III y IV. Bueno la voluntad de las partes, los Títulos I, III y IV, y si no el código civil.

    Como la duración y prorrogas se establecen en el Titulo II, este queda excluido en el uso no destinado a vivienda.

    Es posible que me equivoque, pero por lo tanto si no está nada pactado, solo en el caso de uso distinto a vivienda se debería de aplicar el código civil el artículo 1581: “Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.”

    Esto me lleva a pensar que, en uso distinto a vivienda, si no hay nada pactado la duración lo determina la periodicidad de los pagos.

    No soy abogado y por eso pregunto, puede que esté equivocado. Si fuese así por favor, podría indicarme que me he saltado o en que me he equivocado, y que puntos me faltan por aplicar.

    Por último, me pregunto si este razonamiento fuese válido, y por complicar la situación; si es un contrato verbal sin testigos y cada parte dice una cosa… ¿Esto sería como si no se hubiese fijado duración? y ¿también se aplicaría el artículo 1581?

    Espero que esto ayude a otros :)

    Muchas gracias.

  16. #19

    Kukufate

    en respuesta a Juan Carlos Burguera
    Ver mensaje de Juan Carlos Burguera

    Es obligatorio comunicar al arrendatario el nombre del posible comprador para que empiecen los 30 días de su derecho a tanteo (25.2 LAU 29/94) o el nombre no figura entre las "demás condiciones esenciales de la transmisión".?

    Es curioso pero el art 47 LAU 1964 obligaba a comunicar "las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre , domicilio y circunstancias del comprador."
    Necesito saber si le comienza el plazo al arrendatario aunque se haya omitido el nombre del comprador en la comunicación de mi intención de venta.
    Gracias

  17. #20

    cristina sanz pardo

    Hola, tengo dos preguntas

    En un contrato de alquiler de local de negocio, si hay que hacer una pequeña obra de mejora por imposición de sanidad quien se tiene que hacer cargo del arreglo (quitar azulejo, poner tubería y reponer azulejos) El arrendatario o el arrendador ?

    En un contrato de alquiler de local de negocio si pasados seis meses desde su puesta en marcha hay que arreglar una pieza de una maquina de hielo por importe de 215 €, quién se hace cargo del arreglo? El arrendatario o el arrendador?

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