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Tras casi un mes sin poder ni siquiera oler este blog, culpa de las multitud de trabajo que están dando las operaciones vinculadas, me acerco a este blog para escribir sobre un tema que me interesa mucho: la tributación en IVA del arrendamiento con opción de compra.

Como sabéis se ha producido cierto debate sobre si el cambio de afectación de un inmueble de la venta al alquiler debería acarrear la obligación de un autoconsumo de bienes que implique un mayor IVA a ingresar. La DGT nos ha clarificado que en el caso de alquileres de viviendas sin opción si hay autoconsumo, pero no lo hay en el caso de alquileres de viviendas con opción de compra. Así que si queréis evitar el IVA a ingresar a realizar alquileres con opción.

Aunque mucho ojo con el requisito de la intencionalidad que exige la DGT, así que preconstituir pruebas de esa intencionalidad sino queremos tener muchos problemas.

Por otra parte es importante tener en cuenta que en los arrendamientos con opción de compra no hay autoconsumos de bienes, por lo que no hay entrega previa al ejercicio de la opción de compra, por lo que si el promotor realiza un alquiler con opción sobre un bien que tenía destinado a la venta y que el mismo promovió, el ejercicio de la opción será la primera entrega, con lo que no habrá exención alguna.

La DGT además ha clarificado el tema del tipo impositivo aplicable a los arrendamientos con opción de compra, así  las cuotas arrendaticias que hayan resultado exigibles hasta el día 27 de octubre de 2009 tributarán al 16 por ciento, mientras que las que se exijan con posterioridad a dicha fecha (es decir, desde el día 28 de octubre de 2009 en adelante) tributarán al 7 o al 4 por ciento según corresponda a su régimen de calificación.

En fin que tenemos algo de claridad sobre la norma.
  1. #3
    Anonimo
    16/02/10 18:47

    Antes de nada agradecerte este trabajo de divulgación que haces.

    Mi cuestión es la siguiente: En un contrato de alquiler con opción, se pacta que el precio de la opción es de 35.000 € (que se exigen a la firma del contrato)que se descontarán del precio de la vivienda que es de 350.000 €, si es que la ejerce, y si no compra la vivienda esos 35.000 € quedan para el vendedor como indemnización. Además, el 100% de los alquileres del año en que tiene de plazo para el ejercicio de la opción suman 12.000 € más el 7% de IVA (en total desembolsa el inquilino 12.840 €), que se descuentan del precio de la vivienda si ejerce la opción.

    Con estos datos:

    1.- Entiendo que esos 35.000 € de la opción deben llevar incorporados un IVA al 16%, no?
    2.- Ese IVA se podrá regularizar al 7% si el cliente al final compra la vivienda, no? para así pagar sólo el 7% en concepto de IVA, pero se quedará con el 16% en caso de que el vendedor se quede dicho importe como indemnización, no?

    Mejor lo vemos con el ejemplo, si el cliente ejercita la opción:
    Precio vivienda: 350.000
    Iva al 7%: 24.500
    Total a pagar: 374.500
    Ya pagada la opción:-35.000 (1)
    Ya pagados alquileres: -12.840
    Total que resta: 326.660

    (1)habría que rectificar la fra de la opción para refacturarla como una entrega a cuenta de la vivienda y por tanto gravarla al 7%y no al 16%

    Obviamente el precio de la vivienda sigue siendo 350.000 (y sobre esa cantidad girar el 1% de AJD) y no 317.289,72 (el precio menos la opción sin IVA al 7%)

    Muchas gracias por tu ayuda

  2. #2
    08/02/10 00:28

    Sujeto Pasivo:

    se pagaría IVA cuando se ejercite la opción por el precio de la opción. Con un ejemplo lo vemos mejor: Una piso me lo alquilan con opcion de compra, yo por ese piso pago la renta mas iva.
    Imaginemos que el precio del piso son 200, la opcion vale 100 y por lo aluileres pago 120. Pues si al final por el piso pago los alquileres mas ejercito la opcion pagare 220 mas su IVA.
    Si se produce un descuento por eso no se paga nada -ojo las vinculaciones-, ya que solo se paga IVA sobre lo efectivamente pagado.

    Y si la opcion es inscribible pero necesitamos documentos publico.

  3. #1
    06/02/10 01:13

    Interesante asunto.

    Sin embargo me interesaría que lo trataras desde el punto de vista del arrendador-comprador.

    Entiendo que sobre la mensualidad del alquiler de una vivienda libre el arrendador pagaría un 7% de IVA y si posteriormente ejercita la opción de compra tendría que pagar la diferencia de IVA sobre el precio de la vivienda pactado. ¿Estoy en lo cierto?

    Por otra parte me suena que en el caso de ejercitar la opción, es frecuente que no todo el alquiler pagado se descuenta del precio de la vivienda ¿Habría que volver a pagar IVA otra vez sobre esa diferencia descontada por el promotor?

    También creo haber leído en alguna parte que el arrendador puede exigir la inscripción de su derecho de opción en el Registro de la Propiedad. ¿Sería necesario por tanto que el contrato de arrendamiento y la opción de compra constara en escritura pública?

    Supongo que se me estarán escapando unas cuantas cosas más.

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