Entiendo que el asunto nuclear del debate reforma hipoteracia es la dación en pago. Asuntos como las malas prácticas asociadas no dejan de ser un tema menor, dada la implicación cuantitativa y cualitativa del principal (el importe del propio préstamo hipotecario y el uso como vivienda habitual de un inmueble). Aunque una cierta reformilla no iría nada mal.
Lo de la obligación de tasadora no cabe en mi entendimiento. Y no deja de ser algo que lleva en su interior un estímulo perverso. Si una tasadora es una entidad registrada y regulada por el Banco de España, cualquier tasación de una tasadora registrada debería ser válida siempre para cualquier entidad bancaria. No elimina mágicamente los chanchullos, pero limita un poquito los incentivos perversos de partes vinculadas. E introduce un poco de competencia, que siempre va bien.
Lo de los SWAPS obligatorios ya es delictivo. Un préstamo es un préstamo. Una apuesta de casino es ludopatía. Entiendo que incluso con los actuales diferenciales, una hipoteca pelada para la banca apenas es negocio, y que el interés está más en las "vinculaciones" que no en el producto en si. Pero las apuestas y otros juegos de azar creo que nunca deberían formar parte de los productos/servicios que un banco minorista universal ofreciese a los clientes. Los productos con riesgos tóxicos, para cualificados o suicidas. Y siempre a petición de parte y con "consentimiento informado".
Sobre la dación en pago, que es el tema central, muchos ciudadanos (indignados o no) parecen desconocer que YA EXISTE, y yo conozco personas que SÍ han podido "dacionar" una vivienda y cancelar el préstamo hipotecario, en un proceso negociado/pactado con el banco. Comprendo (y parcialmente comparto) las razones de Echevarri sobre el asunto: seguridad jurídica, naturaleza del negocio, etc. etc.
Aunque yo me plantearía que quizás sí podria ser una solución a ciertos problemas, con ciertas condiciones. Y parto de eso, la banca y la ciudadanía (o sea todos, Estado y Sociedad) TENEMOS un problema, y gordo, con esto de las hipotecas y el parque de viviendas. Lo que hay, por A o por Z, está demostrando que NO funciona bien. Iba muy bien cuando todo subía. Ahora sería necio decir que no causa problemas y chirriar de dientes. Y a todos, a ciudadanos, a comunidades de vecinos, a ayuntamientos, a directores de riesgos o de tesorería de bancos y cajas, a...
Dos usos en los que la dación en pago podría "liberalizarse" a favor del deudor (ahora solo es potestativo para el acreedor), y que a mi entender, deberían ir unidas:
A.- Si un bien tasado en 100, y con una responsabilidad hipotecaria de 150, en caso de ejecución forzosa puede ser adjudicado (transmitido) previsiblemente a la propia banca por 70, después de un lento, farragoso e inseguro procedimiento judicial (vease Tristán el subastero...), podriamos ir por la directa, y nos ahorramos tiempo, dinero y sufrimiento. Dación en pago de obligada aceptación por el acreedor, siempre que como máximo libere por un importe equivalente del 70 % del valor de tasación. Obviamente, si tengo una hipoteca con un principal pendiente del 90 %, el 20 % restante mantengo la obligación de pago. Y al contrario, si la liberación es por un valor menor al 70 %, queda a beneficio del acreedor, como fórmula de compensación ocasional.
B.- Dado que la banca como sistema (más las cajas que los bancos, pero todos +/- un poco) han recibido unos significativos importes de ayudas públicas (de los que NO estoy a favor), y considerando que esos importes han sido recibidos por causa de una capitalización insuficiente, lo que conlleva que si devuelven el dinero vuelvan a caer en subcapitalización,....
Y dado que a su vez tienen el balance llenísimo de unos activos que para ellas son tóxicos (ya que aunque sean "activos", apenas generan ingresos, y si en cambio mucho gasto, además de no ser fácilmente realizables ni permutables por otros activos...)...
Y dado que es un problema social la necesidad de vivienda habitual para muchas personas en este país, jóvenes especialmente, y al contrario que otros paises europeos, carecemos prácticamente de un parque público de alquiler en condiciones,... Necesidad de vivienda que sin definir formato es un derecho constitucional, y por tanto una obligación de gestionar para nuestras instituciones públicas...
Previo estudio y tasación prudencial de valores, opciones y necesidades, se podría instrumentar que la devolución de las ayudas recibidas por la banca lo fuesen en forma de tocho mediante daciones en pago.
