El pasado miércoles 15 de mayo se publicó en el BOE la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Es una ley importante que va a definir las reglas del juego durante los próximos años. Naturalmente que no tiene nada que ver con las paranoias que proponían los de la PAH en su Iniciativa Legislativa Popular  pero, no obstante, se adoptan muchas medidas que van a contribuir a aliviar la situación de las familias en riesgo de exclusión social. 

En este primer post sobre la Ley me voy a limitar a hacer un resumen del preámbulo de la misma, en el cual se definen los fines y las novedades principales:

La Ley consta de cuatro capítulos.

El CAPÍTULO I prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, la Ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas. Aunque esto ya lo habían apuntado en el Real Decreto-Ley 27/2012 del pasado noviembre.   Leer más

Aunque la Plataforma de Afectados por la Hipoteca tiene algún tiempo más, lo cierto es que no fue hasta hace dos años que, junto al movimiento del 15-M, se dieron a conocer de verdad reventando algunos lanzamientos judiciales. Desde entonces los del 15-M se han difuminado y, sin embargo, los de la PAH se han hecho casi omnipresentes protagonistas de todos los telediarios, llevando sus protestas al Congreso de los Diputados, las sedes bancarias e incluso a las casas de los miembros del partido en el gobierno.

Con la colaboración "sin condiciones" de los medios de comunicación, ansiosos de vender su mercancía en estos tiempos de crisis, aunque sea a costa de fabricar corrientes de opinión donde no las había, han conseguido que una gran parte de la opinión pública española considere una aberración lo que hasta hace dos días era lo más natural del mundo, a saber, que quien no paga la hipoteca pierde la propiedad de su vivienda y debe irse de la misma.    Leer más

Mi amigo Albertillo acaba de regresar de Estados Unidos con el entusiasmo de los que van a hacerse ricos en dos días. Se trae en el bolsillo una idea genial para que montemos en Madrid un negocio que a simple vista parece que tiene muchas posibilidades de llegar a buen puerto y que, además, tiene la ventaja de no tener grandes necesidades de capital.  O sea, que cualquiera que le oiga pensaría que se ha traído la gallina de los huevos de oro.

Así que nos hemos reunido y hemos echado algunas cuentas:

Alquiler del local comercial......................      1.200 euros

IVA del alquiler del local (21%)...................     252 euros

IRPF que le quitan al dueño del local..........    252 euros   Leer más

Una de las cosas buenas que me ha traído publicar este blog es que he multiplicado por cuatro mi experiencia en subastas debido a la cantidad de historias que me llegan. Algunas muy curiosas, otras tremendas y todas, en general, bastante instructivas.

El último relato que me ha llegado es el de Juan, quien asistió hace unos días a su primera subasta:

A la hora señalada llaman a subasta publica y entramos la parte demandante compuesta por marido, esposa, su abogada y su procuradora y yo con mi impreso de fianza en la mano. Entonces comienza la funcionaria diciendo…  “bueno como no hay licitadores se le adjudica a la parte demandante”.  Claro tengo que interrumpirle y decirle…  “¿es que no hago bulto? “ y le enseño la documentación pertinente. Entonces salta la abogada y dice que si hay licitadores en tal caso pide que se suspenda la subasta. Y se suspendió.   Leer más

Para que mis queridos lectores no se aburran en este largo puente de mayo se me ha ocurrido amenizárselo con esta entretenida y reciente resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Quien equivocadamente lo encuentre un peñazo que se abstenga de leerlo. Yo, por el contrario, lo encuentro apasionante.

BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO

Martes 23 de abril de 2013

MINISTERIO DE JUSTICIA

Resolución de 3 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Gérgal a la inscripción de un decreto judicial de adjudicación como consecuencia de un procedimiento de ejecución de títulos judiciales, así como de un mandamiento de cancelación de cargas consecuencia del mismo procedimiento.   Leer más

A Alfredo le ha ocurrido lo siguiente:

En una subasta de la AEAT fui adjudicatario de cuatro lotes cuya Descripción y Tipo de bien era de "SOLAR", con la siguiente Información Adicional: NO SE APORTAN DATOS REGISTRALES AL NO FIGURAR LOS BIENES INSCRITOS. Físicamente no vi los solares, pero los miré en Catastro y en Google Maps.

Tras la adjudicación presenté los documentos en el Registro de la Propiedad y ya tengo registrados los cuatro solares pero, una vez registrados, le pedí al ayuntamiento  la "Información Urbanística" y me contestaron que la clase del suelo es "Rústico".

Luego hablé con la AEAT de Lugo explicándoles el problema y me dijeron que ellos habían puesto la denominación de "Solar" porque era lo que venía en el Catastro.  Les he comenté que era un error clarísimo de Catastro, puesto que para que un bien tenga la categoría de solar (suelo edificable), este debe de contar con todos los servicios de agua, electricidad, teléfono, pavimentación y alcantarillado, etc., y que es perfectamente verificable al realizar la tasación por el tasador, y este lo debería de haber detectado.   Leer más

Maldita sea, el actual gobierno nos está acostumbrando a que los viernes a mediodía la vicepresidenta nos anuncie unas medidas estupendas que nos van a solucionar la vida y que luego caen en el olvido como si nunca hubieran sido anunciadas. Algo así como lo de la ventanilla única para crear una empresa, noticia que he visto en los telediarios de Felipe González, Aznar y Zapatero pero que no acaba de materializarse nunca.

En este sentido, ¿alguien sabe que ha sido del anuncio de hace un año acerca de las modificaciones en la Ley de Arrendamientos urbanos?

Así, a vuelapluma recuerdo que se habló de que:

• Los contratos de alquiler pasarían de ser de cinco años con prórroga tácita de tres a ser de tres años con prórroga tácita de un año.
• La actualización anual de las rentas se iba a desvincular del IPC pasando a ser pactada entre las partes.
• Los inquilinos podrían renunciar a los derechos de tanteo y retracto también en los alquileres de vivienda y no solo en los de locales, como hasta ahora.
• Los inquilinos podrían renunciar al arrendamiento anunciándolo solo con un mes de antelación, en vez de tener que cumplir el periodo completo como en la ley vigente.
• Los arrendadores podrían recuperar la casa antes de la finalización del contrato si es para uso propio o de un familiar, con un preaviso de dos meses y aunque no esté pactado así en el contrato.
• Además de la agilización de los procedimientos de desahucio con un plazo de solo diez días para pagar la deuda pendiente en vez de poderla pagar en el último minuto como hasta ahora.
• Y muy importante para las adjudicaciones en subastas, a partir de esa reforma se supone que los compradores de viviendas arrendadas solo tendrán que mantener a los arrendatarios si los arrendamientos están inscritos en el Registro de la Propiedad y no como hoy en día que deben mantenerlos cinco años si no están inscritos y durante toda la vigencia del contrato si este está inscrito.

Es cierto que estas modificaciones no tendrían carácter retroactivo, sino que solo tendrían validez para los nuevos contratos, COMO DEBE SER EN UN ESTADO DE DERECHO, pero al menos se trataría de un punto de inflexión a partir del cual el mercado de alquileres podría mejorar mucho.   Leer más

Mi amigo Carlitos lleva varios años en la cuerda floja porque tuvo la mata pata de invertir la mayor parte de su patrimonio en dos solares ultra caros en pleno año 2.005. Uno de los solares está en Tres Cantos (Madrid) y el otro en uno de los PAU nuevos de Sevilla. Y ahora que ya ha conseguido malvender el último de los pisos que tenía a la venta ha decidido convertir ambos solares en dinero, aunque sea a costa de perder un montón de pasta.

Según nos explicó a varios amigos, va a tener que invertir todo el resto de su capital en la construcción de los dos edificios, el de Tres Cantos y el de Sevilla y cuando todo el proceso de construcción y venta haya concluido, su objetivo es no haber perdido más de tres millones de euros entre ambos solares. Así que podéis suponeros como está el panorama promotor, en el que los que antes se forraban ahora se la juegan solo para recuperar parte de los invertido hace años.   Leer más

Uno de los cuidados que hay que tener antes de participar en subastas que dimanen de procedimientos civiles no hipotecarios es estudiar muy atentamente la Tasación de Cargas. Este es un documento en el que el secretario judicial calcula el Tipo de Subasta restando las cargas preferentes del valor de tasación que haya dado el perito judicial. 

Lo normal es que, a instancias de la parte actora, el juzgado hubiera instado a dichos acreedores a enviar un certificado con la cifra exacta que queda por pagar en dichas deudas, pero lamentablemente las partes intervinientes en estos procedimientos no siempre están a la altura de su responsabilidad. En tales casos las cifras que se restan no son más que aproximadas y es una pena porque uno de los datos más importantes para los potenciales postores en la subasta es la cuantía exacta de las deudas del piso.   Leer más

Ni siquiera mis habituales críticos, que odian que opine sobre temas de actualidad y que preferirían que me limitase a asuntos técnicos propios de las subastas judiciales, ni siquiera ellos, digo, me podrán negar que el golpe de mano legislativo que pretenden en Andalucía impacta de lleno en mi negocio y que, no solo puedo, sino que debo tener una opinión acerca del mismo.

Cuando cayó el muro de Berlín y los intelectuales tontainas que apoyaban moralmente a la URSS se quedaron colgando de la brocha, nadie podía imaginar que los partidos comunistas europeos iban a conseguir subsistir mimetizándose entre los grupúsculos ecologistas y de izquierdas. Sin ir más lejos, en España el PCE se alió con otros muchos grupos de izquierda formando una coalición en la que los comunistas forman nada menos que el 90% de la misma. Cuando mencionamos a Izquierda Unida nadie piensa en comunistas, paseos de madrugada ni en trenes abarrotados camino del Gulag, imágenes que sí nos vienen a la cabeza cuando hablamos de su reverso, la Falange Española, tan totalitaria como los comunistas pero con mucho peor imagen a pesar de que el Comunismo ha hecho sufrir a la humanidad bastante más que los fascismos, que también se llevan lo suyo, por cierto. Al contrario, los comunistas de Izquierda Unida han conseguido identificarse con magníficas y altisonantes palabras como solidaridad, progreso, respeto por la naturaleza, compasión, etc. Me quito el sombrero.