Atención a la construcción jurídica que Marcelo, de Siglo XXI Inversiones, se ha encontrado sobre la mesa:
-Pepito ecuatoriano que se hipoteca por 210.000 euros en un piso de más de 30 años en la zona de Patraix. - Cuotas hipotecarias que se disparan desde 800 hasta 1.300 eur/mes. Sale a subasta y el adjudicatario se encuentra con el siguiente panorama: a) El pepito ha desaparecido rumbo a su país con toda su familia y su avalista (un cuñado suyo) b)La vivienda está ocupada por un inquilino español que tiene un contrato de arrendamiento suscrito entre él y el pepito y que está elevado a público ante notario. El contrato es por 20 años a razón de 250 eur/mes y en él se especifica que el español le ha pagado al ecuatoriano los 10 primeros años de contrato, es decir 30.000 euros, en el momento de la firma en metálico. c) Por supuesto, el contrato del nuevo inquilino es absolutamente cojonudo y, aparte de repercutir sobre el propietario todo lo repercutible (comunidad, derramas, IBI, reparaciones, etc.) y de tener congelada la renta, le permite subarrendar total o parcialmente el piso a cualquier tercero.
Con lo cual ahora el adjudicatario tiene un falso inquilino que pretende vivir de gorra durante 10 años, que incluso puede hacer negocio con la situación y que sin duda no le habrá pagado al ecuatoriano unos pocos miles de euros, ni de coña los treinta mil que figuran en el contrato.
Estos tipos se deben de creer que los subasteros somos tontos de baba. Mismamente hace un par de semanas un atento lector del blog tuvo la disparatada idea de solicitarme ideas para poder sacarle el dinero al subastero que se había adjudicado su vivienda.
¿En qué cabeza cabe que voy a tirar piedras contra mi propio tejado?
El tío me escribió algo asi como que había comprado su vivienda poniendo toda su ilusión en 2007, que solo había podido pagar unas pocas mensualidades y que el banco había conspirado para arrebatársela no dándole facilidades de pago (¿te parecen pocas facilidades de pago una hipoteca a cuarenta años?) y ahora que se la había adjudicado un subastero quería negociar con él la entrega de llaves a cambio de dinero. Además el gachó pretendía hacerle creer que tenía compradores interesados en la casa y que lo mejor sería que él siguiera ocupándola para enseñarla a cambio de una comisión.
No me gusta que los bancos o los subasteros engañen a los ex-propietarios de viviendas recien subastadas o por subastar y por ello brindo gustosamente mi experiencia y mi consejo a quien los necesite, esté en un lado de las subastas o en el otro, pero que ningún necio se vaya a pensar que voy a asesorarle con marrullerías barriobajeras a quien tiene la cara dura de vivir dos o tres años de gorra sin pagar ni las cuotas hipotecarias ni un alquiler y que cuando llega la hora de irse pretende aún hacer negocio a base de trampas.
Y que el tonto que ha ideado la construcción jurídica con la que abro el post ni piense que puede ni remotamente salirse con la suya. A mi abogado ese pardillo no le dura ni medio asalto si el juzgado que subasta tiene un mínimo de capacidad resolutiva.
Atacar ese contrato y destruir la posición del falso inquilino sería para él coser y cantar.
Ayer fue miércoles, el único día de la semana en que se pueden ver los expedientes judiciales de las subastas en el Juzgado de Primera Instancia nº16 de Madrid. Si vas cualquier otro día de la semana no te permiten ver los expedientes, solo los miércoles de 9 a 13 horas, y no hay más que hablar.
Para empezar, el expediente que vi ayer tenía el morbo de que en el edicto se había descrito el bien a subastar tan sucintamente como: "Bien a subastar, finca registral 27.881 del Registro de la Propiedad de Alzira". ¿Qué sería, un piso, un local, una parcela? A tenor del tipo de subasta, tan solo 2.649 euros, ya podría ser un simple trastero. Finalmente se trataba de un local comercial sito en Alzira en la calle Pedro Esplugueres y Plaza de Sagunto.
La segunda anomalía era el número de expediente, nada menos que 953/1980.
Te has equivocado Tristán, ¿has escrito 1.980?
Eso pensé yo, que sería un error, pero de eso nada, se trata de un expediente hipotecario de ese año que, por razones que desconozco, se ha tirado en los juzgados nada menos que treinta años disfrutando de la amable hospitalidad del sistema judicial español. ¿Se imaginaba la triste parte actora (banco demandante: BBVA) que su legítima reclamación del pago de una hipoteca se iba a demorar tanto tiempo? Seguramente no, vamos que de imaginárselo habría preferido llegar a cualquier acuerdo humillante con el moroso. Cualquier cosa es mejor que esto.
Qué lástima que en este juzgado no permitan ver más que el edicto y la certificación de cargas, lo que hubiera dado por cotillear y averiguar las razones de tan magnífico retraso.
La tercera anomalía es precisamente la certificación de cargas, cuya fecha es del 7 de junio de 1.982.
Te estás pasando Tristán, esto no son más que sucias mentiras, una desfachatez, en qué cabeza cabe que el juzgado no haya pedido una nueva certificación
Pues así es la cosa, quien no lo crea lo tiene fácil, he mencionado el juzgado y el número de expediente, que vaya y lo compruebe por sí mismo, pero que vaya en miércoles. Lo tremendo no es que el juzgado no haya ordenado la expedición de una nueva certificación de cargas, sino que la parte actora no la haya solicitado, a pesar de ser la más interesada ya que la lectura de la antigua aconsejaba urgentemente la expedición de una nueva porque...
Esta es la relación de cargas de la finca a subastar:
EmbargoA de la Seguridad Social por 8.361.000 ptas + costas, fecha: 1978
Hipoteca del actual BBVA por la que sale a subasta por 218.000 ptas, fecha: dic-78
Embargo B del Estado por 1.917.000 ptas + costas, fecha:1979
Embargo C por 5.407.000 ptas + costas
Embargo Ch de la Seguridad Social por 42.941.000 ptas, fecha: 1981
De la lectura se desprende un peligro clarísismo de que el local ya haya sido subastado por el embargo A y de que esta hipoteca ni siquiera grave ahora mismo la finca, por haber sido cancelada tras dicha subasta. Para saberlo habrá que sacar una nota simple.
Qué buena idea ha tenido Francisco Calvo en su nueva iniciativa ciudadana, sin ánimo de lucro.
Se trata de la web ciudadanode.com, en la que cualquiera podemos entrar y contar las experiencias positivas o negativas de nuestros tratos con la Administración, cuanto más truculentas las denuncias mejor que mejor. ¿Os imaginais un tablón donde poder descargar toda la ira acumulada por el maltrato recibido de algún preboste?
Eso es esta web, pasad y dejad algún recuerdo de vuestro paso. Sin duda yo voy a visitarla a menudo.
Como demostración de lo que trataba de explicar sobre el buen momento actual de las subastas judiciciales, esta semana he comprado en Madrid en una de ellas. Y a bastante buen precio, apenas por encima de la mitad del tipo de subasta.
Además se da la circunstancia de que por primera vez desde hace bastante tiempo la parte actora renunció no solo a pujar hasta cubrir los intereses y las costas, sino incluso se dejó un 10% del principal en el camino. La subasta se celebró un par de días después de las famosas manifestaciones de Francisco González del BBVA acerca de que la banca debe asumir las pérdidas del ladrillo y en pleno hundimiento del sector financiero causado por las mismas.
Mi opinión es que tanto estas manifestaciones de FG, junto a que el banco de España les dobló las provisiones por los ladrillos que se adjudicaran, son los dos factores que más van a hacer por que cambie la tendencia de los bancos de pujar como posesos en sus subastas hipotecarias para intentar lo imposible, a saber, que los subasteros subamos nuestras pujas hasta cubrir las deudas por completo. Esto ha pasado a la historia y mi pronóstico es que vamos a empezar a ver cada vez más adjudicaciones por debajo de la deuda.
Lo malo es que los subasteros somos muy reacios -y lo vamos a seguir siendo- a participar en subastas en las que sea imposible alcanzar el 70% del tipo, por la sencilla razón de que en las mismas el plazo oficial para que el propietario acepte o renuncie a su derecho a presentar a un mejor postor es de diez días, pero en la práctica resulta ser de varios meses, al menos en Madrid, cuyo Servicio de Notificaciones y Embargos está colapsado y a nadie le hace gracia que su dinero esté cuatro o seis meses en una cuenta corriente que no es la suya, no solo por el coste de oportunidad que representa, sino porque el dinerito está mejor en su propio bolsillo. Así de sencillo.
Y claro, en todas estas subastas en las que preveo que la parte actora, o sea el banco acreedor, va a renunciar a pujar hasta cubrir la deuda completa, las adjudicaciones no van a quedar firmes y a los subasteros puede que eso siga ahuyentándoles. Así que los bancos tendrán que rebajar aún más sus expectativas hasta llegar al punto en que a los subasteros, a ese precio, les merezca la pena el coste de oportunidad de adjudicarse subastas sin que queden firmes.
Mi caso en la subasta de esta semana ha sido exactamente ese. La adjudicación no es firme y aún se puede torcer, pero resulta que para que se tuerza el propietario tiene que presentar a alguien que ofrezca unos 85.000 euros más que yo y eso no es fácil que lo consiga, y la parte actora tampoco. Toco madera
No cabe duda de que la tecnología ha revolucionado las subastas. El subastero que va con papel ha terminado y se requiere el uso de las nuevas tecnologías de manera intensiva de cara a hacer su trabajo de la manera eficiente. Hago un resumen para los profanos de las aplicaciones más interesantes y abro el camino para que aportéis ideas.
El subastero moderno, va siempre con su móvil conectado a internet UMTS y GPS y con cámara digital, tiene todos los expedientes volcados en un servidor y utiliza aplicaciones potentes de e-mail como Gmail junto a un Netbook con UMTS. Dispone de servicios de Fax electrónico para enviar y recibir los faxes por e-mail, que además le ayudará a digitalizar toda la información de los expedientes. Tiene un escáner de doble hoja, y todos los documentos de sus expedientes los tiene en un servidor y en un pendrive de 64 GB. Estará dado de alta en notificaciones electrónicas y tendrá su certificado y su dni electrónicos. Se apuntará en la tramitación electrónica pues no puede perder tiempo en llevar al registro los documentos, las peticiones de licencia de obra, planos, localización a los ayuntamientos, etc. Igualmente utilizará correos.es para enviar burofax y certificados de manera electrónica.
Una vez que todos los expedientes los tiene digitalizados y en el servidor, la gestión de estos y el envió de todas las comunicaciones lo hará digitalmente. Nunca utilizará los servicios de gestorías, pues pagará los impuestos de ITP por web y gestionará todo utilizando servicio de mensajería, que es la única manera de lograr que lleguen los mandamiento de inscripción al registro y evitar esas ampliaciones de intereses que le hacen polvo y le permitirá limpiar todas las cargas de la manera mas eficiente.
Google Earth, Google Maps y su street view, QDQ, Api integración con catastro, Street View de Google Maps. Prácticamente ya casi no hace falta ir a ver los inmuebles, excelente aplicación tridimensional que permite verlos sin salir de la oficina. Importante el Api del catastro, que te permite poner los datos catastrales en Google Earth e ir directamente al punto en cuestión. Google Earth, Sispaj, y Catastro son herramientas indispensables para las mediciones y comprobaciones.
Tyre, Con el Catastro y su integración con el Api, en Google Earth se puede localizar la parcela de manera inmediata, medirla, verla y lo más importante, traspasar las coordenadas geográficas al GPS del coche. Un buen subastero, monta los puntos a visitar con las direcciones en la ruta con los datos catastrales y posteriormente con el Tyre lo vuelca a su GPS. Es la única manera de llegar a cualquier dirección de manera inmediata. Sobre todo para solares y terrenos varios. Especial importancia tienen la herramientas de Google, Picasa y Google Wave, Docs que son herramientas fundamentales de Marketing y compartición de información con otros.
Localización del bien y localización del deudor: Utilizará con facilidad registradores.org para pedir notas simples. Igualmente las herramientas de localización de bienes y las localizaciones de apoderados y administradores y balances son herramientas esenciales para sacar todo tipo de información y hacer las localizaciones para llegar a las conclusiones pertinentes de ubicación real del bien, cargas y localización de deudores. La combinación con Axesor o e-informa, proporcionará información fundamental, pues a un buen subastero no se le escapa nada.
Paginas-blancas: Esenciales para localizar el teléfono o llamar a un vecino de cara a saber la situación del bien.
Buscadores de la red: Un deudor deja rastro por Boe y boletines provinciales, hoy por hoy es difícil ser invisible en la red. Localizar a un deudor es ya relativamente fácil, los detectives han pasado a la historia, le permite fácilmente encontrar a cualquiera. Localizar el edicto en el boletín provincial, ahorra pedir la nota simple y es importante para ver valores de otras subastas anteriores, información valiosísima para contrastar valores actuales de tasación A veces, le resulta muy complicado encontrar al deudor, algunos son complicados de encontrar para que te de las llaves, pero como es un deudor, seguro que aparece en alguna base de datos de morosos financieros, y la dirección suele ser la correcta en estas bases.
En la venta: El subastero moderno, utiliza todos los métodos modernos de Marketing online. Rápidamente colocará en todas las páginas del sector diversos anuncios del bien, desde el mismo momento de la adjudicación pues sabe que el tiempo es oro. Dispone de herramientas que le permiten poner simultáneamente más de 30 anuncios en diversas páginas de internet y utilizará los servicios de los posicionadores de Google para posicionar el anuncio en primer lugar. Lo apoyará con instrumentos que permitan mostrar fotografías a través de web y dispondrá de su cámara réflex con Fisheye para hacer visitas virtuales para viviendas con cierto nivel.
Herramientas legales: EL DERECHO O ARANZADI: Dispondrá de usuario y password para en todo momento hacer las consultas pertinentes legales y buscar jurisprudencia adecuado a los múltiples problemas que le va a ir ocurriendo.
Análisis de información: Se encargará de volcar todas las subastas en su sistema de información, y las pasará por sus parámetros y reglas básicas para determinar que bienes son las mas interesantes: Tasación / m2 / ubicación / valor mercado m2 / cargas anteriores /asimetrías de subastas / ubicación etc.
Y sin dudarlo, tendrá conocimiento de las herramientas actuales que disponen los juzgados, Lexnet y Averiguación patrimonial del punto neutro, o ICDA a nivel de la administración, de ello depende la rapidez del procedimiento.
NOTA: Que nadie piense que se me ha ido la cabeza. En realidad esta entrada la he copiado de un comentario que me dejó en diciembre un subastero de Madrid, de nick Inversius, con quien luego crucé algunos mail y cuyo planteamiento me resultó muy original.En realidad yo tampoco he entendido la mitad de las cosas que dice, aunque suenan muy tecno.
Las siguientes reflexiones son fruto de una conversación que hemos tenido la semana pasada entre varios subasteros.
No quiero dar falsas expectativas respecto a la compra en subastas dado que actualmente el 80% de las mismas se están quedando desiertas porque las deudas hipotecarias son tan exorbitantes que superan con creces el actual valor real de las propias viviendas subastadas. En estos casos a los bancos acreedores no les queda más remedio que adjudicarse ellos mismos dichas subastas.
Por otro lado, y esto es lo más interesante, en las subastas restantes -aquellas en las que la deuda no es tan grande bien porque se trate de hipotecas de más de 8 años bien porque se trate de embargos- el banco se contenta con pujar hasta cubrir su deuda y nos deja a los postores margen suficiente para hacer buenas compras.
Por ahora este tipo de subastas son la minoría porque la crisis aún no ha afectado por igual a todas las capas de la sociedad, pero cada vez más se están quedando sin trabajo o están cerrando sus negocios aquellos que compraron sus viviendas hace ya años y que tienen hipotecas no tan exorbitantes como las más recientes, además de tenerlas ya muy amortizadas.
También se están disparando los procedimientos judiciales de impago, que a la larga finalizan con una anotación de embargo y luego con una subasta. Estas subastas se harán esperar porque el procedimiento judicial es mucho más lento llegando a durar la intemerata. Hay procedimientos que tienen más años que Matusalén.
Pero lo más importante de lo que está pasando ahora es que la mayoría de subasteros están demasiado cargados de ladrillos comprados en 2007 y 2008 (el peor momento), ladrillos que no pueden vender ni siquiera perdiendo dinero porque no hay clientes ni nadie que siquiera les llame al teléfono para preguntarles el precio de venta. Así de sencillo.
Respecto a esto último, la situación es muy parecida a la que se daba en 1991 y 1992, cuando yo empecé profesionalmente en este negocio. Pude meter la cabeza precisamente porque el resto de los subasteros tenían demasiadas casas a la venta y pocas ganas de comprar más, a menos que fueran muy baratas.
Este es, por tanto, un momento inmejorable para comprar en subastas. Y no durará mucho, porque en cuanto los subasteros hayan recuperado la liquidez a costa de perder algo de dinero, volverá la competencia y el ajuste de márgenes.
Otra cosa es que el 2.010 sea un buen momento para invertir en la compra de viviendas. Yo no afirmo eso, que dependerá de si las quieres para especular, para alquilarlas o para vivir en ellas, pero eso será el tema de otro post.
Hace unas semanas Jesús Álvarez nos sorprendía a todos con una iniciativa realmente valiente: se puso durante una hora a disposición de los internautas, respondiendo a treinta preguntas, alguna realmente rebuscada.
Como yo no soy tan valiente, me voy a limitar a abrir este espacio para que podáis hacer las consultas que os preocupan, prometiendo hacer todo lo posible para contestarlas sin errores. Eso sí, tomándome mi tiempo.
Aquí van tres ejemplos:
Buenos días, he descubierto tu web y me ha interesado mucho. Quería preguntarte una cosa, si eres tan amable. A mi suegra, que disfruta de un alquiler de renta antigua desde el año 1973 la quieren desahuciar. Nos han hecho una oferta impresentable con la amenaza de que si el piso, gravado con una hipoteca de 24.000 euros sale a subasta pública, nos quedaremos sin nada. En los comentarios de un artículo tuyo alguien responde que mi suegra tendría el derecho de retracto sobre la cantidad en que se adjudicase la subasta. ¿Eso es cierto? ¿Me puedes indicar algún texto legal o jurisprudencia con la que callar la boca al abogado del propietario? Muchas gracias y un saludo.
Mi respuesta: No hagas caso de amenazas. Quien quiera que compre ese piso en una futura subasta tendría que respetar el contrato de tu suegra, lo quiera o no, independientemente del derecho de retracto, que por supuesto tiene. Además, si la vivienda saliera a subasta el precio de adjudicación sería muy barato precisamente por ese arrendamiento de renta antigua que la afecta. Este post sobre subastas de pisos alquilados lo escribí hace unos meses y te puede resultar útil: Inquilinos, vade retro. Lo único que os podría perjudicar es que comprase el piso alguien que luego pudiera alegar que lo necesitaba para vivir en él. Aún así, el derecho de retracto lo tienen todos los inquilinos que no hayan hecho expresa renuncia al mismo y nadie os o puede hurtar. Cuando se haya celebrado esa subasta con la que os amenazan, tu suegra se presenta en el juzgado un día después y ejerce ese derecho. Ya está, con eso basta y la casa es suya. Además sería bueno personarse unos meses antes en el juzgado para manifestar que es la inquilina de renta antigua y que tiene pensado ejercer el retracto. Así todos los subasteros se desaniman y pujan poco en la subasta y el precio final queda muy baratito. Dile eso al que os está amenazando, ya verás que contento se pone.
Y otra consulta:
Veras.. Ayer buceando por la red me encontré con un anuncio público de una Adjudicación directa referente a una propiedad cercana a mi domicilio. No tenia intención de comprarme nada, pero la verdad es que ésta resulta tentadora. La cuestión es que yo nunca he participado en nada parecido, vamos que no tenga ni idea de como funciona estos temas, y es justamente por eso que me dirijo a vosotros por si podéis ayudarme un poco. Se trata de una propiedad muy bonita, en buen estado y según la AEAT sin cargas. Lo curioso es que ya ha salido dos veces a subasta y nadie se ha presentado... no lo entiendo. Ahora sale por Adjudicación directa y sin precio mínimo de adjudicación? ¿Quiere decir esto que puedo presentar la oferta que quiera? ¿A que debo temer si me decido a comprar? POR FAVOR necesito ayuda ya que tengo solo un par de días para presentar una oferta.
Mi respuesta: Si ya ha salido varias veces a subasta y ha quedado desierta, cruza los dedos y pregúntate por qué habrá sido, si por el tipo de salida (que era demasiado caro) o porque tenga un inquilino de renta antigua o porque tenga cargas. Si lo averiguas, y la respuesta correcta era la primera, ya tendrás todo el trabajo hecho y podrás presentar tu oferta tranquilamente.
Y finalmente, esta consulta me ha llegado al alma, me la envíaron hace dos días desde Almería:
Hola Tristan, en diez días subastan mi casa y un subastero me ha ofrecido asistir a la subasta para que no quede desierta y así el banco se la tenga que adjudicar por más del 50%. La persona que me ofrece esto me ha pedido tres mil euros... ¿crees que me puedo fiar? Si el banco llegara al 70% mi deuda quedaría saldada.
Con consultas como esta se comprende que el ánimo de cualquiera se caiga por los suelos, ¿cómo es posible que haya tanta gente dispuesta a aprovecharse de los que están con la soga al cuello? Cualquier profesional sabe que cuando los bancos quieren adjudicarse una subasta por una cifra diferente del 50%, lo tienen tan fácil como enviar a la subasta dos procuradores, uno en representación de la parte actora (acreedor) y otro como independiente. Así la subasta no queda desierta y el procurador del banco puede ofrecer la cifra que desee. Tan fácil como eso.
Y el riesgo de quedarte con el marrón si pujas contra el banco sin ánimo de comprar, solo para que suba sus ofertas, es inmenso. Nadie en su sano juicio se puede creer que un subastero se va a arriesgar a comerse ese sapo, sería una imprudencia. Todo subastero ha pujado alguna vez más de la cuenta solo para perjudicar a un rival odiado. Poca cosa, solo para jorobarle un par de millones, y el miedo que se pasa es de aúpa.
Lo malo de esta última consulta es que, a pesar de que intenté convencer a la interesada bombardeándola con razones, me temo que está tan asustada que va a caer en la trampa de ese subastero chungo.
Oscar me envío un mail proponiendo la venta de su nave para la sección de Ventas desesperadas.
Lamentablemente le he tenido que contestar que lo suyo no es una venta a la desesperada, al contrario, él es el ejemplo perfecto de ciudadano en apuros que no mira hacia otro lado ni espera a que al final se produzca un milagro que le saque del atolladero sino que se lanza al ruedo a coger al toro por los cuernos. Este empresario sabe que no puede esperar nada de la Administración -no como otros que enseguida ponen la mano- y se ha puesto manos a la obra para recuperar el control de sus negocios.
Es el ejemplo perfecto del primer consejo que hay que seguir previamente a que subasten tu casa, intentar venderla como sea antes de hacer el primer impago. Como él mismo explica más abajo, está a puntito de dejar de pagar la hipoteca, así que tiene poco tiempo.
Este fue su mail:
Hola Tristán, soy un lector habitual de tu blog, hace tiempo que lo sigo con interés y aunque hasta ahora no había intervenido en él, salvo como lector, ahora me veo en la necesidad de escribirte este email.
El asunto del mensaje es con relación al post en el que inaugurabas la nueva sección de tu blog "Ventas desesperadas" para intentar poner en contacto a propietarios apurados e inversores que busquen oportunidades interesantes. Creo que la propuesta que te comunicaré a continuación puede ser una de esas oportunidades de inversión para aquellos inversores que dispongan del capital necesario (...)
Mediante una sociedad limitada de la que soy propietario y administrador único poseo una nave industrial en Móstoles con 8 años de antigüedad y en uno de los mejores polígonos industriales alrededor de Madrid. La nave está gravada con una hipoteca de la que actualmente se deben 440.000 euros (importe inicial 750.000). Por diferentes motivos (crisis económica, falta de liquidez, etc.) me veo en la obligación de vender dicha nave.
El inmueble tiene como inquilino ahora mismo a una empresa multinacional de demostrada solvencia cuyo contrato en vigor es hasta Junio de 2.012. Se le alquiló en Julio de 2.009 al precio de 5.000 euros al mes, lo cual es una renta más bien baja para esta nave, pero debido al inquilino en cuestión yo preferí tener el inmueble alquilado aunque fuera con una renta relativamente baja, antes que tenerla vacía.
En la próxima semana o a lo sumo la posterior, se realizará una nueva tasación de la nave con el fin de refinanciar la hipoteca actualmente en vigor, ya que las cuotas mensuales (7.300 euros) son muy altas, aunque la ventaja es que prácticamente toda la amortización corresponde a capital. En cualquier caso es una cuota muy incómoda dadas las circunstancias económicas generales y las mías propias, por eso vamos a solicitar la ampliación del plazo de amortización, sin aumentar el importe actual del préstamo (actualmente 440.000 euros). Este cambio en el préstamo lo voy a hacer en previsión de que la nave finalmente no se vendiera, cuestión probable debido al actual corte de crédito generalizado de los bancos.
Personalmente y con sinceridad (espero no equivocarme), preveo que la nueva tasación estará en torno a 1.400.000 – 1.500.000 euros a día de hoy, ya que en 2007 se vendieron naves similares por 2.300.000 – 2.400.000 y creo que desde entonces la bajada de precios ha sido más o menos esa (30%-40%) (...)
Dada la relativa urgencia por conseguir liquidez, estaría dispuesto a estudiar cualquier oferta seria y razonable (...)
A día de hoy el préstamo todavía se sigue pagando rigurosamente, pero me gusta ser previsor y te anticipo que próximamente, aunque no de forma inminente, tendré serias dificultades para hacer frente a las cuotas. Por ello y haciendo caso de tus sugerencias en el blog es por lo que me pongo manos a la obra para intentar vender el inmueble. Por supuesto ruego a todos los posibles interesados mantener la debida confidencialidad, para evitar molestias al actual inquilino de la nave, al que la próxima semana comunicaré mi decisión de poner a la venta el inmueble. Por supuesto intentaré en primer lugar ofrecérsela en unas condiciones de venta “especiales”, como es lógico, pero me pongo en el peor caso y voy a imaginar que no le interese o no pueda comprar la nave.
Dirección del inmueble: C/Alfarería, 2. Pol. Ind. Los Rosales. 28933 Móstoles
Descripción: Nave industrial de 1530 m2 construidos en parcela independiente de 1.850 m2. Excelentes comunicaciones (cruce entre A5 y M50). Antigüedad de 8 años. Junto a comisaría de Policía de la BESCAM. Planta calle de 800 m2 en dos zonas comunicadas, oficinas instaladas en planta superior de 350 m2 y garaje semisótano de 380 m2 con rampa de acceso. Estado general impecable. Referencia catastral: 7060715VK2676S0001QQ Polígono:0 Parcela:0
Precio: Estudiaré cualquier oferta razonable dadas mis próximas necesidades de liquidez. Soy muy razonable en cuanto a mis pretensiones económicas, pero ruego un mínimo de seriedad en las ofertas que puedan surgir. En cuanto disponga del valor de la próxima tasación lo comunicaré debidamente.
Yo creo que bien merece que le echemos un vistazo a su oferta y quien quiera y pueda, que contacte directamente con él. Viendo su actitud, estoy seguro de que antes o después saldrá adelante.
Y con el presente finalizo la publicación de listados con los mejores post del año saliente. Podría continuar con un listado de los post que mejor muestran la indolencia judicial, o con otros listados, pero prefiero dejarlo aquí. Han sido casi ciento cincuenta entradas en total, de las que he destacado 40 incluyéndolas en estos tres listados, como celebración del primer aniversario creo que ya está bien.
Los dos anteriores listados son los que debe leer sin falta alguien que quiere conocer el mundo de las subastas judiciales y que se topa por vez primera con el blog. La lista que expongo a continuación es el resto de los post que más me han satisfecho, aquellos cuya lectura da una visión más profunda de este mundillo, sin que tengan un solo tema común. Ya dije anteriormente que eran los post que me gustaría salvar en el caso de que un desastre se cargara el servidor de Rankia, cosa creo que impensable o eso espero.
1- Subastan tu casa: Lo que se debe hacer cuando se es el inminente expropietario de una casa en subasta
4- Legislando contra los subasteros: Nuestros semianalfabetos legisladores hacen leyes con la maquinita de tricotar y no hacen más que cagarla (huy, perdón)
9- Prestamistas, modus operandi: Relato real de Draco acerca de las maniobras de algunos prestamistas y de cómo se consigue arruinar a una familia que pasaba por allí.
11- Los mierdecillas que nos legislan: Arrebato furioso contra nuestra egoísta e ignorante clase política que parece que nos legisla con el culo (perdón, se me ha escapado)
13- Ventas desesperadas: Una buena idea que se le ocurrió a Dalamar pero que no tiene demasiados voluntarios ¿Buena señal? No lo creo.
14- Subastas, la mejor tasación: Argumento en el sentido de que los subasteros somos los mejores tasadores y de que por el resultado de una subasta se puede averiguar la tasación.
15- Fraude en las VPO: De cómo el fraude a la administración se abre nuevos caminos
16- El tipo en las subastas hipotecarias: Argumento en contra de las actuales tasaciones hipotecarias en las subastas, que se deberían repetir a la baja.
Si el segundo año es tan productivo como lo ha sido el anterior, creo que podré darme por satisfecho, aunque no se como lo voy a poder conseguir, pues los temas se van agotando. Ya veremos.
Hoy sí que es el aniversario del blog y toca celebrarlo con los post más atemorizantes de 2009, aquellos cuya lectura nos va a alejar de las subastas judiciales o nos va a convencer para acudir a ellas de la mano de un buen abogado o un subastero profesional.
4- Garaje subastado en la Seguridad Social: El peligro de que te presenten una tercería de dominio se aminora mucho si se visita previamente el bien que va a salir a subasta
8- Inermes ante el error judicial: A veces a los simples mortales no nos queda más que ver como los dioses juegan con nosotros. Y pensar que sus errores pueden machacarnos...
Creo que la lectura de estas entradas deja bastante claro que en nuestro solar patrio, donde toda imbecilidad tiene su asiento, lo último que debemos hacer es correr riesgos innecesarios participando en subastas que no hemos estudiado exhaustivamente y teniendo en cuenta absolutamente todas las posibilidades, incluso las más abracadabrantes.
Por cierto, me he dado cuenta que hace mucho tiempo que no recibo vuestros escalofriantes relatos. No lo dejéis correr, nos interesan mucho a todos.
El próximo martes se cumple el primer año de vida del blog, así que estamos de aniversario y he pensado celebrarlo escribiendo tres entradas con los mejores post publicados hasta ahora.
En la primera de ellas, ésta que estáis leyendo, voy a hacer una lista con los post más didácticos, aquellos que debe leer quien quiera hacer su primera inversión en subastas judiciales. La siguiente entrada, que voy a publicar el próximo martes día 12 de enero, va a ir sobre los post más atemorizantes, aquellos cuya lectura más os va a convencer de alejaros de este mundo o de entrar en él de la mano de algún abogado o subastero profesional. Finalmente, el siguiente jueves 14 de enero voy a publicar la entrada con el resto de los que considero mis mejores post, aquellos que, junto con los listados en las dos entradas anteriores, quisiera salvar de un posible desastre.
10- Relato sobre indivisas: Francisco calvo, el colaborador más activo del blog, nos ilustra sobre una realidad que hay que tener en cuenta, la importancia de los plazos y si merece o no la pena según qué cosas.
16- El diluvio que viene: ídem del anterior, pero entre los comentarios hay una disertación magistral de Francisco Calvo en torno al artículo 670 de la LEC que no hay que dejar de leer.
También quiero hacer una especial mención a los cinco consultorios de subastas, una de las secciones del blog de mayor éxito.
En este país cainita, donde toda imbecilidad tiene su asiento, los subasteros somos los malos de la película
Ya se que dije que no les respondería hasta después de Reyes, pero al menos he contado hasta diez antes de hacerlo. Hoy no me he podido aguantar más y he entrado en Burbuja.info para dejarles un recadito, lo encontraréis en la página seis del hilo-discusión-lapidación.
Esta ha sido mi respuesta:
Pero qué cachondos que sois, tan chachis y solidarios, tan a tono con los tiempos. Os pasáis el tiempo criticando a los culpables de la burbuja, los bancos por haber dado mogollón de créditos, a los compradores de viviendas por haber seguido la corriente empeñándose hasta las orejas, a los políticos por haberlo consentido y a los promotores y constructores por haberse aprovechado de ello y ahora que todos ellos están cosechando lo que sembraron os sale la vena redistributiva y os toca las narices que vengan los subasteros a hacer la colada. Qué demagogia más ramplona.
No vengo a argumentar con vosotros los pros y los contras de la figura del subastero pues algo me dice que sois más apropiados para la lapidación pública que para el cruce de argumentos, pero sí a deciros que mientras en este país de mierda en el que vosotros y yo vivimos no haya una legislación adecuada que introduzca un poco de cordura en las subastas judiciales forzosas, mientras sus bobaliconas señorías no se pongan manos a la obra, los subasteros son y serán los únicos con los huevos necesarios para atreverse a meter su dinero en esta cloaca judicial en la que invertimos.
Porque al contrario de lo que muchos creéis, comprar viviendas en subastas no es una inversión inmobiliaria cualquiera en la que solo hace falta tener dinero y pocos escrúpulos para entrar, no es eso. Comprar en los juzgados españoles se asemeja más bien a pescar con arpón en un caño del amazonas, donde cualquier caimán con forma de juez, secretario judicial, procurador, abogado o moroso profesional que se las sabe todas o está muy bien asesorado (como los padres de Pikaporte) te puede partir en dos, quitarte el arpón y metértelo por el mismísimo culo.
Otro gallo cantaría si, por ejemplo, la legislación española subastase las viviendas bien limpitas de polvo y paja y, ya de paso, de ocupantes. Así ocurre en otros países, donde tras la ejecución hipotecaria viene el lanzamiento de los ocupantes y solo entonces sale la vivienda a subasta. Sin peligros a la vista esas subastas se llenarían de postores ávidos de comprar barato, pero los demagogos de boca negra y gatillo fácil que habéis poblado esta discusión ya no les insultaríais, quizá porque estaríais demasiado ocupados buscando vuestro propio chollito. Es como para echar la pota.
Ya nadie se acordaría de la familia a la que habrían lanzado unos meses antes, qué más da, el muerto al hoyo y el vivo al bollo, pelillos a la mar. ¿No será que os toca las entrañas que haya profesionales capaces de invertir ahí donde vosotros no os atrevéis y además, de paso de ganar dinero? ¿O lo malo es que alguien gane dinero? Eso también lo he oído antes: "(...) lo peor de todo es que se están aplicando criterios de rentabilidad ahí donde solo debería tenerse en cuenta el interés público". Toma ya, así funcionan estas simplezas.
Lo importante pues, para vosotros, lo que define al subastero como un buitre, no es solo que compre barato, sino que luego no le permita a los demandados que sigan ocupando el piso sine die. Vamos, que os toca los cataplines que el cruel subastero pretenda tomar posesión de la vivienda para poder venderla y obtener su plusvalía (palabra maldita). Habría que ver qué haríais vosotros, dulces habitantes del bosque de Bambi, donde la soplapollez no tiene límites.
Me quito el sobrero ante los inversores que son capaces de ganar dinero en la bolsa cuando los mercados financieros están cayendo. No lo entiendo porque es muy complejo, pero me parece muy meritorio. Pero ellos no son los únicos profesionales que ganan dinero cuando las cosas van mal, ahí tenéis a los abogados de familia que ganan con los divorcios, a los estudios jurídicos societarios que también se están hinchando por las movidas de fusiones que ahora están tan de moda, los fondos de inversión value, que invierten solo en compañías infravaloradas, y tantos y tantos profesionales que cometen el grave delito de ganar dinero en épocas de crisis.
No quiero terminar esta pataleta sin agradecer a los foreros que habéis sido capaces de ver más allá del bosque de la demagogia, y que antes de opinar habéis visitado mi blog para conocerme de primera mano. Comprendo lo difícil que ha tenido que ser nadar a contracorriente. Valéis mucho.
A ti Nicklessss, te deseo que los Reyes Magos te traigan talento suficiente para escribir tus propias entradas y valor para tirar piedras en las entradas de los demás pero en sus propios blogs, no en tu terreno y rodeado de tus amigotes. Concretamente en mi blog tus comentarios serán siempre bienvenidos.
Y a los que os ha dado nauseas mi post navideño, estoy encantado de haberos dado semejante patada en los cojones.
A los que estais acostumbrados a leerme con otro tono, lamento mucho que hayáis tenido que toparos con esta otra faceta de mi personalidad, pero es que no se poner la otra mejilla, es lo que hay.
Algunos pensaréis que no era para tanto, que la respuesta ha sido excesiva. Creo que lo que pasa es que no habéis leído las seis páginas completas de lapidación.
POST SCRIPTUM (6 de enero): desde que escribí este post todo ha dado un vuelco porque me he dedicado a responder a todos aquellos que me insultaban en el hilo mencionado. Desde ese momento he dado más de 25 contestaciones (y las que me quedan) y he recibido otros tantos ataques, aunque ahora más argumentados. Os recomiendo la lectura completa del hilo, incluso la participación activa en él. Recordatorio de la url: www.burbujas.info
Hace casi un año que empecé a publicar este blog y desde el principio quedé muy sorprendido porque, dada la animadversión generalizada hacia los subasteros, esperaba todo tipo de trolls maliciosos y de comentarios insultantes pero de eso nada de nada. Al contrario, la gran mayoría de los lectores son simpatizantes y con sus amables comentarios consiguen que se me suban los colores.
Por eso hoy me he quedado perplejo porque cotilleando por la red he encontrado un hilo en Burbuja.info en el que me dan leña por todos los lados. No es que me importe -al contrario, me va la marcha- lo que pasa es que ahora, con tantos villancicos y tanto turrón, no me siento con la suficiente mala leche para entrar ahí repartiendo estopa como me gustaría.
No entiendo a la gente que manifiesta que no le gusta la Navidad. Es como decir que no le gusta la música o la risa de los niños. En fin, allá cada cual.
A mí me encanta y disfruto mucho de ella. Además las subastas judiciales siempre hacen fiesta en estas fechas porque los secretarios judiciales evitan señalar subastas entre el 20 de diciembre y el día de Reyes. O sea, que toca reposo, familia y mucha lectura.
Además en estas fechas siempre evito como sea tener lanzamientos, porque no me parece de recibo echar a nadie de su casa en plena Navidad. Jamás lo he hecho ni con mis adquisiciones ni con las adquisiciones de mis clientes, digan estos lo que digan. No pienso presentarme en un domicilio con mi cerrajero y mi camión de mudanzas y poner a una familia en la calle simplemente porque un cliente o yo mismo no queremos esperarnos unas pocas semanas. Ya se que puede parecer poco profesional, pero me da lo mismo, los subasteros somos inversores inmobiliarios y no hijoputas recién salidos de una novela de Dickens.
Por eso quiero animar a los subasteros profesionales que tienen la paciencia de leerme a imitar mi actitud, si es que no lo hacen todavía, evitando los lanzamientos entre el primer domingo de diciembre y el día de Reyes.
Después de estas fechas ya es otro cantar, la vida continúa y, por mucho que corran, las deudas siempre acaban alcanzando a los deudores.
Desde que conocí el buscador de Google a principios de siglo no he dejado de sorprenderme por su capacidad de innovar y de darle la vuelta a todos los nichos del mercado que toca. Además soy usuario de muchos de sus servicios.
Pero sin ninguna duda el servicio que más utilizo, aparte del mismo buscador, es Google Maps, que me sirve para localizar en el mapa todos los bienes que salen a subasta. Cada semana, cuando recibo los listados de las subastas próximas, me tiro varias horas ubicando todas las direcciones y, si es posible, viendo las fotos de las viviendas.
Me parece una herramienta muy útil y sorprendente y que hace apenas diez años nadie hubiera imaginado que fuera posible. Por eso, debido al respeto y admiración que siento por Google, me extraña tanto que su buscador de calles no sea tan inteligente como cabría esperar. De hecho es bastante tontito, casi diría que es un poco "border line".
Algunos ejemplos, todos ellos de Madrid:
1- La plaza los pinazos no existe, o escribes plaza los pinazo o no hay nada que hacer 2- La calle vicente parra tampoco existe y te da algunas opciones, ninguna de las cuales es la Calle Vicenta Parra que estamos buscando. 3- Si buscas la calle mezquita de Madrid te manda sin que puedas evitarlo a la de Getafe, en vez de avisarte de que efectivamente hay una Calle de la Mezquita en Madrid. 4- Tampoco conoce la calle amaro, y te pregunta si te refieres a la calle del Amparo, pero no te dice nada de que hay una Calle de Amara. 5- Lo mismo con la calle francisco armada, o escribes exactamente calle francisca armada o no hay nada que hacer 6- Y -voy abreviando para no aburrir- tampoco funciona si escribes calle los platillo en vez de la forma correcta que es de calle los platillos, sin olvidar esa última "s" que por lo visto es tan esencial.
Cualquiera de estas menudencias las habría salvado el buscador en un tris con su famoso "quizás quiso decir..." que tanto uso yo para mis dudas ortográficas en inglés, sin embargo el Google Maps dice que no y es que no.
Algunos pensaréis que soy un pejigueras y que me quejo por vicio, pero no es cierto, no me estoy quejando, al contrario soy un fan de Google, por eso me pregunto por qué será que el hermano pequeño del buscador no ha salido tan listo como el primogénito de la familia.
Como se que algunos lectores sois expertos en internet y estoy seguro de que este detalle tiene una sencilla explicación, esta vez espero que seáis vosotros quienes me saquéis de dudas. A ver si es verdad.
Sucedió en Madrid, en uno de los dos juzgados especializados en ejecuciones hipotecarias. Yo estaba tranquilamente sentado, estudiando con ahínco las pocas fotocopias mal hechas que ahora nos permiten ver, cuando se acercó un inmigrante andino (ignoro su nacionalidad concreta) y confundiéndome con un funcionario se dirigió a mí mostrándome unos papeles.
Yo le aclaré que solo era un visitante del juzgado y que debía dirigirse a los oficiales, indicándole el que estaba más cerca de nosotros, quien inmediatamente me dirigió su mirada más asesina.
El pobre inmigrante, cuya hipoteca acababa de ser ejecutada no sabía que se estaba enfrentando a uno de los oficiales judiciales más antipáticos de Madrid, un verdadero campeón del mundo.
- Buenos días señor, he recibido esta demanda y quisiera saber qué tengo que hacer - Y a mí qué me cuenta, diríjase a quien corresponda ¿Quién ha dicho que su demanda la llevo yo? - No lo se, ¿Me podría decir quien la lleva? (mostrándole los papeles) - Vaya, qué casualidad, la llevo yo mismo ¿Y usted qué quiere? - Es que verá usted, he recibido esta demanda y no se que debo hacer ¿Debo contratar un abogado? es que no tengo dinero. - ¿Y a mí que me cuenta? Usted haga lo que considere, yo no tengo por qué aconsejarle qué debe usted hacer, no me pagan para eso. - Perdone, pero es que realmente no se que debo hacer. Aquí dice (volviendo a mostrar los papeles) que tengo unos días para responder a la demanda pero no se ni como hacerlo ni nada de nada.
A estas alturas yo ya tenía todas mis antenas en esa dirección, aunque seguía disimulando como si estudiara mi expediente.
- Pero bueno (con muy mala leche) ¿Quien le ha dicho a usted que los funcionarios estamos aquí para resolver sus dudas? haga el favor de preguntarle a su abogado y dejarme trabajar en paz, él le dirá lo que mejor corresponda a sus intereses. - Pero señor, es que yo no tengo abogado y tampoco tengo dinero para contratar a uno. ¿Me podría decir si me merecería la pena hacer ese gasto para evitar que me echen de mi casa? - ¿Pero es que usted no entiende o qué? Le estoy diciendo que haga lo que le de la gana pero que a mí no me tiene por qué preguntar, va-ya-se-y-haga-lo-que-le-de-la-ga-na.
El impasible andino, inasequible al desaliento insiste varias veces pero finalmente se tiene que ir cuando ve que "el cascabel de alegría" está ya fuera de sus casillas. En ese momento yo me levanto, y le sigo fuera del juzgado, donde le digo que en la planta baja está la oficina en la que aquellas personas que no tienen dinero pueden solicitar un abogado de oficio, aunque en su caso -le digo- es una pérdida de tiempo porque lo único que puede evitarle perder su casa es pagar todas las cuotas atrasadas de la hipoteca junto a los intereses y las costas judiciales.
Ya se que los oficiales judiciales no son ni tienen que ser asesores legales de nadie, pero a mí me ha costado 30 segundos explicarle eso a una persona que por ser extranjera no entiende nada de nada y que está acongojada porque va a perder su casa.
Los usuarios habituales de la Justicia estamos más que acostumbrados al maltrato de estos tipejos avinagrados, por eso a raíz de aquel post del pasado 13 de noviembre sobre el cancerbero del juzgado, hubo muchos comentarios -alguno magistral, como el de un procurador de Ontinyent- y a Manuel González de SubastaFácil le ha surgido la oportunidad de recopilar el testimonio de todos aquellos que siendo "actores principales" en las subastas judiciales (ejecutados, acreedores, subasteros profesionales, inversores ocasionales, procuradores con huevos como el de Ontiyent, etc.) quieran aportar su opinión y sus experiencias para que sean publicadas en El País.
Parece ser que no será necesario que los testimonios y opiniones vayan firmados con nombre y apellidos, pues todos sabemos perfectamente las consecuencias que se derivarían de ello. En fin, que los interesados en participar en esta interesante iniciativa de Manuel González pueden contactar con él a través de su web o más directamente en manuel.gonzalez@subastafacil.com
Yo ya le he dicho que pueden contar conmigo.
NOTA: Entre los comentarios del anterior post, "El diluvio que viene", Francisco Calvo ha propuesto la iniciativa de poner en discusión seis de las respuestas de Jesús Álvarez en el encuentro digital de El Mundo. El encuentro fue una iniciativa estupenda y muy original, y la mayor parte de las respuestas fueron acertadas, sobre todo teniendo en cuenta el escaso margen de tiempo que había, pero es cierto que los seis puntos escogidos por FCalvo pueden recoger otros puntos de vista. Os animo a ir atrás y participar.
Hoy se celebra el encuentro de Jesús Álvarez Plaza con los internautas en la plataforma de El Mundo y me encuentro con estos dos artículos de prensa en los que el protagonista es Jaime Álvarez, el otro gerente de Pública Subasta. Artículo de El Mundo Artículo de Idealista
Qué interesante el toque demagógico de ADICAE, al final de ambos artículos, considerando que es una vergüenza que el gobierno siga dando dinero a los bancos a pesar de que estos continúan embargando viviendas. Digo yo que los bancos tendrán que instar las ejecuciones hipotecarias si quieren recuperar algo del dinero que prestaron y si no lo recuperan entrarán en bancarrota (si no lo están ya) y la cosa será aún peor.
El caso es que la realidad es escalofriante:
1- Durante el año 2.007 hubo 25.943 familias que perdieron su vivienda por embargos judiciales. 2- En el año 2.008 fueron 58.686 las familias que la perdieron. 3- En los seis primeros meses de 2.009 la cifra ya iba por los 66.371 y se espera que cuando acabe el año unas 82.000 familias la hayan perdido. 4- El pronóstico para el 2.010 es de 250.000 embargos judiciales ¿Está bien esta cifra? ¿Seguro que no es una exageración? Si es así preparémonos para oír los tambores de guerra, porque no puede ser que tanta gente pierda su casa y no llegue a correr la sangre por las calles.
La opinión de Jaime Álvarez es que el drama de estas familias embargadas se generó hace un año o más, cuando dejaron de pagar sus hipotecas y yo mismo recuerdo que antes de la caída de Lehman Brothers aquí no pasaba nada y la crisis era algo que afectaba solo a los países de segunda división, nosotros estábamos en primera, je-je.
El caso es que lo realmente gordo vino a continuación y esos despidos aún no han provocado subastas de hogares. Se junta el hecho de que se esperan subidas de tipos de interés y por tanto de las letras de las hipotecas. Y finalmente la desgracia de que aquellos que fueron despedidos por esas fechas van a dejar de percibir el desempleo muy pronto, por lo que Jaime Álvarez pronostica una cifra de impagos de hipotecas astronómica e imprevisible.
Hay un dato que a mí me ha dejado perplejo, que es el de los procedimientos hipotecarios recibidos en noviembre en el Juzgado de Primera Instancia nº32 de Madrid, nada menos que 3.000 procedimientos solo en ese mes, cuando en los años más duros de la crisis de los noventa, este mismo juzgado no llegó a recibir más de tres mil y pico demandas al año.
La que se nos viene encima es de aúpa, y concretamente los juzgados deben estar a punto de petar.
Ya no me extrañan las caras de vinagre que les veo últimamente.
Varias veces he mencionado en este blog a Pública Subasta, la web decana de las subastas judiciales en España. Pues bien, el próximo miércoles 16 de diciembre a las 12,00 horas, Jesús Álvarez Plaza, uno de sus gerentes, va a tener un encuentro con los internautas en el que contestará a todas las dudas sobre las subastas judiciales que estos le dirijan. Lleva muchos años en este mundillo y se las sabe todas, así que afilad los teclados porque seguro que esta original iniciativa será un éxito.
Leer este antiguo post de IurisCivilis acerca de la mala praxis de un abogado sevillano me ha recordado la pésima estrategia que unos abogados recomendaron a su cliente en una subasta que hace unas semanas presencié en un juzgado de Madrid.
Se trataba de un piso que los subasteros habíamos valorado aproximadamente en unos doscientos mil euros y por el que nadie pensábamos pagar más de ciento cuarenta mil. Estaba en buen estado y lo ocupaban dos padres junto a su hija de treinta y tantos.
Salía a subasta por la primera hipoteca cuya deuda ascendía solo a unos cincuenta mil euros, de principal pero luego había un embargo de unos treinta y seis mil y una segunda hipoteca del mismo banco de otros sesenta mil euros (solo los principales de la deuda). Por lo visto el embargo se le había colado al banco justito antes de poder inscribir la segunda hipoteca. Estas cosas suelen pasar cuando no se hacen las cosas bien.
Los subasteros no teníamos demasiadas esperanzas porque si el banco pretendía cobrar toda su deuda iba a tener que pujar lo suficiente para cubrir también las dos deudas posteriores a la que se estaba ejecutando, pero no estábamos preparados para presenciar lo que a continuación relato.
Justo en el momento en que la secretaria termina de leer las condiciones de subasta, se levantan dos abogados que manifiestan representar a la hija de los demandados como arrendataria de la vivienda subastada, lo que quieren poner en conocimiento de los posibles postores (para acojonarnos, por supuesto) junto con el anuncio de que se han personado en autos el día anterior.
La secretaria se queda pasmada y advierte que el juzgado aún no ha decido respecto a si el arrendamiento es válido o un fraude y que, en todo caso, la subasta sigue adelante.
Comienza la subasta y la parte actora ofrece cien mil euros, que son superados por la hija de los demandados, allí presente como un postor más, cosa que puede hacer perfectamente, y las pujas se van sucediendo entre el actor y la hija-arrendataria hasta llegar nada menos que a doscientos mil euracos del ala, ante la mirada estupefacta de los veinte subasteros presentes en el acto.
Al final fue el actor quien se adjudicó la vivienda y los abogados y la hija-arrendataria tuvieron que irse con el rabo entre las piernas.
¿Qué había ocurrido? Muy sencillo, la familia de demandados había pensado que la mejor manera de quedarse con el piso sin tener que pagar las deudas posteriores sería que la niña acudiera a la subasta como una postora más y seguramente los abogados les dijeron que para adjudicárselo baratito lo mejor sería acongojarnos antes a los subasteros con un supuesto contrato de arrendamiento.
Mal pensado porque a los subasteros profesionales difícilmente les puede asustar un contrato ficticio entre unos padres y su hija, presentado a última hora y viviendo todos juntos en la misma vivienda. Si yo hubiera sido su abogado les habría aconsejado trabajar mucho mejor el asunto del contrato de arrendamiento (no pienso decir cómo) y nos habríamos personado en autos con suficiente antelación para que el juzgado tuviera tiempo para decidir que el arrendamiento era válido y la ocupación legítima y sobre todo sobre todo, una vez conseguido lo anterior, LO ÚLTIMO QUE LES HABRÍA ACONSEJADO HABRÍA SIDO PUJAR EN LA SUBASTA Y SUBIR EL PRECIO, CON LO FÁCIL QUE HABRÍA SIDO DEJAR QUE EL ACTOR SE LO ADJUDICARA POR CIEN MIL EUROS Y HABER EJERCIDO EL RETRACTO SOBRE ESA CIFRA. ¡¡¡Mendrugos!!!
Francisco Calvo, de subastas únicas e impagable colaborador de este blog, ha hecho un minucioso estudio acerca de los cambios de la nueva reforma de la LEC que afectan a las subastas judiciales. Atención a sus comentarios, que no tienen desperdicio. Lo podéis leer en su web, subastasunicas.es.
Yo he visto cosas que vosotros no creeríais... Atacar naves en llamas más allá de Orión, he visto rayos C brillar en la oscuridad cerca de la puerta Tannhaüser. Todos esos momentos se perderán en el tiempo como lágrimas en la lluvia.
Invito a aquellos que tengan anécdotas en la mochila a enviármelas. Esta invitación no es sólo para subasteros, sino también para aquellos que han sido desahuciados por haber perdido su propiedad en subastas o que han sido engañados por financieras usureras. Si os ha pasado algo curioso o injusto o habéis perdido dinero en subastas, no dudéis en contármelo y así aprenderemos todos con vuestra experiencia.
