Llevo más de cuatro años escribiendo este blog y creo que he relatado docenas de ejemplos de la negligencia generalizada en los juzgados españoles. La intolerable incompetencia de algunos juzgados nos está conduciendo a los usuarios más frecuentes a la desesperación y a la melancolía. Los errores, uno detrás de otro, se han convertido en una constante con la que hay que contar. 

Este blog tiene varios lectores que enseguida saltan en cuanto digo lo que pienso de algunos funcionarios. Por ejemplo Feinman es incansable intentando demostrar con estadísticas que la productividad de los funcionarios es muy superior a la del resto de los mortales, o sea que trabajan más y mejor. Muy lejos de eso, yo, que llevo veinte años trabajando con y dependiendo del trabajo de los funcionarios de Justicia, sostengo que  el trabajo de muchos de ellos es bastante deplorable. Aunque no el de todos, pues todavía quedan héroes que resisten la marea de dejadez.

Pero lo que le acaba de suceder a uno de los lectores del blog es de lo peor que nos puede ocurrir en este negocio. Y lo pésimo es que no le ha ocurrido por novato ni nada parecido. Nos podría haber ocurrido a cualquiera. Es casi imposible preverlo a menos que se esté encima de todos los detalles. 

Es más que frecuente que el registrador nos devuelva la documentación sin haberla inscrito por adolecer de "defectos subsanables". Es increíble la cantidad de errores que algunos empleados judiciales cometen con el dichoso corta y pega, pero los más frecuentes son la falta de datos del adjudicatario, la no especificación de las cargas a cancelar, la falta de mención de si ha habido o no sobrante y qué se ha hecho con el mismo o si el decreto es o no firme. Siempre los mismos errores, una y otra vez.

AVISO A LOS NAVEGANTES: ESTE POST ES UN VERDADERO LADRILLO SOLO APTO PARA LOS MUY CAFETEROS. Y NI SIQUIERA PARA ELLOS. LO HE REDACTADO MÁS COMO RESUMEN PARA MÍ QUE CON LA ESPERANZA DE QUE LE PUEDA INTERESAR A NADIE.

La nueva Ley 1/2013 de Protección a los deudores hipotecarios afecta a muchos colectivos, desde los propios deudores a los bancos, los juzgados, financieras de capital privado y, como no, a los subasteros. Hoy me voy a centrar exclusivamente en lo que a los inversores en subasta nos importa, dejando de lado los aspectos de la Ley que no nos afectan ni nos interesan.

CAPÍTULO I: SUSPENSIÓN DE LOS LANZAMIENTOS

De los dos primeros artículos de la Ley lo único que tiene importancia para los inversores en subastas es que la suspensión por dos años de los desahucios (hasta mayo de 2014) solo puede tener lugar:   Leer más

El pasado miércoles 15 de mayo se publicó en el BOE la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Es una ley importante que va a definir las reglas del juego durante los próximos años. Naturalmente que no tiene nada que ver con las paranoias que proponían los de la PAH en su Iniciativa Legislativa Popular  pero, no obstante, se adoptan muchas medidas que van a contribuir a aliviar la situación de las familias en riesgo de exclusión social. 

En este primer post sobre la Ley me voy a limitar a hacer un resumen del preámbulo de la misma, en el cual se definen los fines y las novedades principales:

La Ley consta de cuatro capítulos.

El CAPÍTULO I prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, la Ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas. Aunque esto ya lo habían apuntado en el Real Decreto-Ley 27/2012 del pasado noviembre.   Leer más

Aunque la Plataforma de Afectados por la Hipoteca tiene algún tiempo más, lo cierto es que no fue hasta hace dos años que, junto al movimiento del 15-M, se dieron a conocer de verdad reventando algunos lanzamientos judiciales. Desde entonces los del 15-M se han difuminado y, sin embargo, los de la PAH se han hecho casi omnipresentes protagonistas de todos los telediarios, llevando sus protestas al Congreso de los Diputados, las sedes bancarias e incluso a las casas de los miembros del partido en el gobierno.

Con la colaboración "sin condiciones" de los medios de comunicación, ansiosos de vender su mercancía en estos tiempos de crisis, aunque sea a costa de fabricar corrientes de opinión donde no las había, han conseguido que una gran parte de la opinión pública española considere una aberración lo que hasta hace dos días era lo más natural del mundo, a saber, que quien no paga la hipoteca pierde la propiedad de su vivienda y debe irse de la misma.    Leer más

Mi amigo Albertillo acaba de regresar de Estados Unidos con el entusiasmo de los que van a hacerse ricos en dos días. Se trae en el bolsillo una idea genial para que montemos en Madrid un negocio que a simple vista parece que tiene muchas posibilidades de llegar a buen puerto y que, además, tiene la ventaja de no tener grandes necesidades de capital.  O sea, que cualquiera que le oiga pensaría que se ha traído la gallina de los huevos de oro.

Así que nos hemos reunido y hemos echado algunas cuentas:

Alquiler del local comercial......................      1.200 euros

IVA del alquiler del local (21%)...................     252 euros

IRPF que le quitan al dueño del local..........    252 euros   Leer más

Una de las cosas buenas que me ha traído publicar este blog es que he multiplicado por cuatro mi experiencia en subastas debido a la cantidad de historias que me llegan. Algunas muy curiosas, otras tremendas y todas, en general, bastante instructivas.

El último relato que me ha llegado es el de Juan, quien asistió hace unos días a su primera subasta:

A la hora señalada llaman a subasta publica y entramos la parte demandante compuesta por marido, esposa, su abogada y su procuradora y yo con mi impreso de fianza en la mano. Entonces comienza la funcionaria diciendo…  “bueno como no hay licitadores se le adjudica a la parte demandante”.  Claro tengo que interrumpirle y decirle…  “¿es que no hago bulto? “ y le enseño la documentación pertinente. Entonces salta la abogada y dice que si hay licitadores en tal caso pide que se suspenda la subasta. Y se suspendió.   Leer más

Para que mis queridos lectores no se aburran en este largo puente de mayo se me ha ocurrido amenizárselo con esta entretenida y reciente resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Quien equivocadamente lo encuentre un peñazo que se abstenga de leerlo. Yo, por el contrario, lo encuentro apasionante.

BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO

Martes 23 de abril de 2013

MINISTERIO DE JUSTICIA

Resolución de 3 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Gérgal a la inscripción de un decreto judicial de adjudicación como consecuencia de un procedimiento de ejecución de títulos judiciales, así como de un mandamiento de cancelación de cargas consecuencia del mismo procedimiento.   Leer más

A Alfredo le ha ocurrido lo siguiente:

En una subasta de la AEAT fui adjudicatario de cuatro lotes cuya Descripción y Tipo de bien era de "SOLAR", con la siguiente Información Adicional: NO SE APORTAN DATOS REGISTRALES AL NO FIGURAR LOS BIENES INSCRITOS. Físicamente no vi los solares, pero los miré en Catastro y en Google Maps.

Tras la adjudicación presenté los documentos en el Registro de la Propiedad y ya tengo registrados los cuatro solares pero, una vez registrados, le pedí al ayuntamiento  la "Información Urbanística" y me contestaron que la clase del suelo es "Rústico".

Luego hablé con la AEAT de Lugo explicándoles el problema y me dijeron que ellos habían puesto la denominación de "Solar" porque era lo que venía en el Catastro.  Les he comenté que era un error clarísimo de Catastro, puesto que para que un bien tenga la categoría de solar (suelo edificable), este debe de contar con todos los servicios de agua, electricidad, teléfono, pavimentación y alcantarillado, etc., y que es perfectamente verificable al realizar la tasación por el tasador, y este lo debería de haber detectado.   Leer más

Maldita sea, el actual gobierno nos está acostumbrando a que los viernes a mediodía la vicepresidenta nos anuncie unas medidas estupendas que nos van a solucionar la vida y que luego caen en el olvido como si nunca hubieran sido anunciadas. Algo así como lo de la ventanilla única para crear una empresa, noticia que he visto en los telediarios de Felipe González, Aznar y Zapatero pero que no acaba de materializarse nunca.

En este sentido, ¿alguien sabe que ha sido del anuncio de hace un año acerca de las modificaciones en la Ley de Arrendamientos urbanos?

Así, a vuelapluma recuerdo que se habló de que:

• Los contratos de alquiler pasarían de ser de cinco años con prórroga tácita de tres a ser de tres años con prórroga tácita de un año.
• La actualización anual de las rentas se iba a desvincular del IPC pasando a ser pactada entre las partes.
• Los inquilinos podrían renunciar a los derechos de tanteo y retracto también en los alquileres de vivienda y no solo en los de locales, como hasta ahora.
• Los inquilinos podrían renunciar al arrendamiento anunciándolo solo con un mes de antelación, en vez de tener que cumplir el periodo completo como en la ley vigente.
• Los arrendadores podrían recuperar la casa antes de la finalización del contrato si es para uso propio o de un familiar, con un preaviso de dos meses y aunque no esté pactado así en el contrato.
• Además de la agilización de los procedimientos de desahucio con un plazo de solo diez días para pagar la deuda pendiente en vez de poderla pagar en el último minuto como hasta ahora.
• Y muy importante para las adjudicaciones en subastas, a partir de esa reforma se supone que los compradores de viviendas arrendadas solo tendrán que mantener a los arrendatarios si los arrendamientos están inscritos en el Registro de la Propiedad y no como hoy en día que deben mantenerlos cinco años si no están inscritos y durante toda la vigencia del contrato si este está inscrito.

Es cierto que estas modificaciones no tendrían carácter retroactivo, sino que solo tendrían validez para los nuevos contratos, COMO DEBE SER EN UN ESTADO DE DERECHO, pero al menos se trataría de un punto de inflexión a partir del cual el mercado de alquileres podría mejorar mucho.   Leer más

Mi amigo Carlitos lleva varios años en la cuerda floja porque tuvo la mata pata de invertir la mayor parte de su patrimonio en dos solares ultra caros en pleno año 2.005. Uno de los solares está en Tres Cantos (Madrid) y el otro en uno de los PAU nuevos de Sevilla. Y ahora que ya ha conseguido malvender el último de los pisos que tenía a la venta ha decidido convertir ambos solares en dinero, aunque sea a costa de perder un montón de pasta.

Según nos explicó a varios amigos, va a tener que invertir todo el resto de su capital en la construcción de los dos edificios, el de Tres Cantos y el de Sevilla y cuando todo el proceso de construcción y venta haya concluido, su objetivo es no haber perdido más de tres millones de euros entre ambos solares. Así que podéis suponeros como está el panorama promotor, en el que los que antes se forraban ahora se la juegan solo para recuperar parte de los invertido hace años.   Leer más