Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La caducidad de las anotaciones de embargo

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Publicado por Tristán el subastero el 17 de septiembre de 2009

Las prórrogas de embargo antiguas son indefinidas
 

Hace unos días, en el post en que recomendaba prudencia en las subastas, había un pequeño detalle, una especie de gazapo en el que no cayó nadie. Lógicamente los subasteros y los aficionados al Derecho no cayeron porque estaban al tanto del detalle y los ajenos a este mundo, por lo contrario.

Se trata de la caducidad de las anotaciones de embargo que afectan a una vivienda que va a ser subastada. La Ley 1/2.000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en la disposición final novena, apartado 2, da una nueva redacción al artículo 86 de la Ley Hipotecaria:
Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.
La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o del derecho real afectado.

Es decir, dicho en román paladino, las anotaciones de embargo tienen una vigencia máxima de cuatro años (puede ser inferior si así lo decide el órgano competente), transcurridos los cuales caducan a menos que antes se haya ordenado la prórroga por hasta un máximo de cuatro años más, y así sucesivamente.

El listado de cargas del ejemplo real de la finca subastada que compró David era el siguiente (ver fotos):
  • Embargo C: Seg Social 136.095 €, fecha: feb-94, prorrogada por la anotación L en ene-98
  • Embargo E: BSCH 118.847 € + 24.040, fecha: abr-95, prorrogada por la anotación LL en abr-98
  • Embargo O: Seg. Social 9.558 + 1.919 + 344 €, fecha: jul-01, prorrogada por 4 años el 2-jun-05
  • Embargo Q, el de la subasta: AEAT 821.682€, fecha: jun-02, prorrogada por 4 años el 19-jun-06
A la luz de la redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria parecería evidente que los dos primeros embargos, el C y el E, estarían caducados, sin embargo nadie los dimos por tales en los comentarios que siguieron al post. Todos dimos por vigentes ambos embargos e incluso David, el que se adjudicó aquella subasta comentó que había tenido que pagarlos.

¿Qué había pasado? Muy sencillo, antes de la citada Ley 1/2.000 los embargos eran prorrogados indefinidamente, para siempre. No era necesario prorrogar sucesivamente las anotaciones preventivas.

En la transición a la nueva ley, siguiendo el carácter no retroactivo de las normas, se decidió en la Instrucción de 12 de diciembre del 2.000 que las anotaciones preventivas prorrogadas antes del 8 de enero de 2.001 (entrada en vigor de la nueva ley), debían regirse por la legislación anterior, o sea, la prórroga debía ser indefinida.

Hay que tener, por tanto, mucho cuidado con esto, pues aún son muchos los embargos antiguos, prorrogados antes de enero del 2001 que no debemos dar, bajo ningún concepto, como caducados, pues están vivitos y coleando.

Lo dicho, tengan cuidado ahí fuera.

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Etiquetas: aprender · embargos · cargas



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Comentarios
1 Anonimo
Anonimo
17 de septiembre de 2009 (13:11)

Tristan, cuanto sabes de legislación!!!!!!!!!! (que envidia, jejeje)

Como has llegado a saber tanto en el tema, supongo que por obligación pero creo que hay algo más.

Sería bueno hacer una recompilación de toda la legislación que tenga alguna relación con las subastas?
Me voy a poner en el tema aunque no sea de leyes, como lo ves?

Tristan tu blog es buenisimo, una referencia ya en el mundo este de los blogs

un saludo

"El que compró en su día una casa en subasta, pero que desde entonces no ha vuelto a comprar nada"

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2 Fcalvo
17 de septiembre de 2009 (14:31)

Se daba por supuesto y sabido que si en una certificación registral hay embargos que no han sido dados de baja por el registrador es que pueden estar vigente las deudas o que han sido pagadas y no han levantado el embargo.

Pero hay algo más peligroso y es una adjudicación por una ejecución que no sea hipotecaria.

Imaginemos que compramos por un embargo anotado con fecha 10.01.2006 es el primero aunque hay más embargos posteriores.

Hemos comprado en una subasta celebrada el día 16.09.2009 y nos dan el auto de adjudicación el 01.02.2010

¿Qué puede pasar con nuestra adjudicación?

Se aceptan todo tipo de conjeturas.

Saludos cordiales
Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

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3 Anonimo
Anonimo
17 de septiembre de 2009 (14:50)

Buenos dias,

Muy bueno el post de hoy, Tristan.

Supongo que te referiras FCalvo a que para cuando se quiera incribir en el Registro, como han pasado más de cuatro años, el embargo a caducado, y el ejecutado puede haber vendido a un tercero.

Podría una tercería de dominio tb afectar?

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4 Anonimo
Anonimo
17 de septiembre de 2009 (16:07)

Excelente artículo. Has realizado un análisis jurídico impecable. Si no tienes inconveniente te lo voy a referenciar en mi blog.

Por otro lado, la fecha determinante de la aplicación o no del nuevo régimen será la del asiento de presentación en el registro del mandamiento de prórroga, aunque la fecha de presentación debe retrotraerse al momento del asiento de presentación como criterio general, en virtud del art. 24 de la LH en relación con la Instrucción de la DGRN de 12 de diciembre de 2000. Un cordial saludo.

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5 Tristán el subastero
17 de septiembre de 2009 (17:22)

No, Manuel Alicante, creo que FCALVO no va por ahí, pero me callo para no estropear la sorpresa...

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6 Anonimo
Anonimo
17 de septiembre de 2009 (19:20)

Entre los embargos del ejemplo expuesto me parece que el embargo O está caducado ¿Es así?

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7 Tristán el subastero
17 de septiembre de 2009 (19:35)

Sí anónimo, lleva caducado tres meses y medio. Imagino que por eso a david no le preocupaba y no nos habló de él. Solo tuvo que pagar los embargos C y E.

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8 Fcalvo
18 de septiembre de 2009 (01:28)

Lo primero, agredecer a Tristán que haya tocado este tema que para mí es uno de los más importantes y delicados y mucha gente, incluso profesionales, se han visto sorprendidos y perjudicados.

Vamos a realizar unos cuantos comentarios que nos van a hacer reflexionar y tomar muchas precauciones si compramos en una subasta a través de una ejecución que no sea hipotecaria y por lo tanto está sustentada en una anotación preventiva de embargo que debe ser renovada cada cuatro años

1) Quien se encarga de renovar los embargos es el procurador de la parte ejecutante.

2) Tenemos que estar muy vigilantes sobre la fecha de caducidad del embargo porque si la vemos cercana en el tiempo, considerando lo que tarda un juzgado en dar el auto de adjudicación (a mí han llegado a tardar hasta dos años), debemos solicitar por escrito al juzgado que dicte auto de renovación del embargo. Porque si no lo hacemos el procurador de la parte ejecutante que ya ha cumplido con su trabajo no lo va a hacer.

3) Si no lo hace el procurador y nosotros no hemos sido precavidos en solicitar la renovación y presentarla en el registro, el embargo caduca; como ha pasado con el ejemplo que os he puesto.

4) Y qué ocurre entonces, pues pueden suceder varias cosas como por ejemplo lo que dice Manuel de Alicante, que el ejecutado sepa de qué va el tema haga el seguimiento en el registro y si no es renovado el embargo pueda vender la propiedad. Yo, Manuel he puesto el ejemplo de que hay más embargos, pero podría darse el caso de que solo haya uno.

Este caso es muy complejo y no sé como terminaría porque nos encontramos con un tercero de buena fe por enmedio (el comprador) que no tiene por qué saber que esa propiedad estaba embargada. Pero también es cierto que caduca el embargo, pero no la nota marginal de que se ha emitido la Certificación de titularidad y cargas porque ésta solo es eliminada con el mandamiento de cancelación de cargas.

Entonces no sé como terminaría este caso en concreto porque nunca se me ha presentado. Obviamente nosotros haríamos valer nuestros derechos a través de una tercería de dominio lo que no sé es si prosperería.

Desde luego el registrador, en principio, no nos registraría nuestro auto de adjudicación para proteger al tercero de buena fe y habría que presentar la demanda de tercería de dominio.

Pero este caso, Manuel, es muy difícil que se produzca porque habría que contar con los conocimientos del demandado para vigilar este hecho y proceder a la venta.

Yo he puesto el ejemplo, donde no nos hemos percatado de renovar el embargo, y que la propiedad sigue estando a nombre del demandado y que además hay más embargos posteriores.

En este caso, y amparándose el registrador en la nota marginal, que como he dicho no caduca, nos inscribe el auto de adjudicación, pero no el mandamiento de cancelación de cargas, con lo cual tendríamos que hacernos cargo de todas las que había más las que hayan podido entrar.

Y este es el quid de las caducidades de los embargos. Mucho ojo y vigilad que no caduquen porque os podéis tragar un marrón de mucho cuidado.

Saludos cordiales
Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

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9 Anonimo
Anonimo
18 de septiembre de 2009 (11:56)

Muy bueno el post Tristán.
Aunque no nos den los autos de adjudicación, siempre se pueden presentar los autos provisionales en el registro, hacer los asientos de presentación, e ir renovándolos cada 3 meses. Con eso estamos protegidos de los embargos posteriores que pudiesen entrar, en incluso si caduca el embargo que se está ejecutando entiendo que estamos protegidos. De esa manera el ejecutado no podrá vender nunca la propiedad, aunque tarden varios meses en darnos la firmeza. Un saludo

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10 Fcalvo
18 de septiembre de 2009 (12:18)

Draco, es la primera vez que oigo lo de los "autos provisionales".

Yo no sé donde tú trabajas, pero por aquí, en Murcia, Alicante, Almería, y algunos otros más, lo que te dan es el acta de la subasta y a partir de ahí nada hasta que te dan el testimonio del auto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas.

Lo que no se puede hacer, en ningún caso, es presentar y retirar un documento en el registro para posteriormente cambiarlo por otro.

Deberías aclarar esto.

Saludos cordiales.

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11 Anonimo
Anonimo
18 de septiembre de 2009 (12:20)

Buenos dias.
No se si las preguntas que planteo ponen de manifiesto mi gran ignorancia:
1.- FCalvo, por que querría el registrador, en el ejemplo que planteas, inscribir el "auto de adjudicación, pero no el mandamiento de cancelación de cargas"?

2.- Podrías Draco aclarar a que te refieres con "los autos provisionales"?

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12 Anonimo
Anonimo
18 de septiembre de 2009 (13:34)

Testimonio auto de aprobacion remate de bienes inmuebles. No he sabido explicarlo bien. con el auto firme ya se pagan las trasminsiones, y se hacen los asientos en el registro. Y si dan mas tarde los mandamiento de cancelación de las cargas posteriores, pasarlos por hacienda como actos juridicos no docuentados y registrarlos. Lo he dicho mal antes. saludos

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13 Anonimo
Anonimo
18 de septiembre de 2009 (14:20)

Aclaración:
es posbible inscribir la adjudicación procedente de un procedimiento que causó anotación de embargo aunque esté cancelada, porque no te "vende2 el juzgado, te vende el propietario deudor a traves de la subasta judicial, luego "vende" el titular registral, en cuanto a que no se inscribe el mandamiento de cancelación de cargas es consecuencia de la cancelación de la anotación de embargo, pues al estar cancelada pierde "sus privilegios", y la finca queda gravada con las cargas posteriores....

En cuanto a eso de presentar un documento cada 3 meses para evitar que entre otros embargos o cargas, NO ES CIERTO.

En primer lugar el asiento de presentación en el registro "dura" sesenta dias habiles, contando sabados, (hay otras cosillas mas, pero es la norma general), y cuando ha vencido entra el presentado posteriormente pues cuando lo llevas otra vez se pone en último lugar. ejemplo cada documento que llega al registro es como los vagones de un tren y cuando llega el vencimiento ese primer vagon, al presentarlo de nuevo pasa a ser el último.

FCalvo llevas razón en que si en una certificación de cargas expedida por el registrador se hace constar un embargo es porque está vigente, pues al expedirla se cancelan los embargos caducados.

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14 Anonimo
Anonimo
18 de septiembre de 2009 (14:26)

FFcalvo:
No se isncribe porque exista la nota marginal....esta "cae2 al cancelarse el embargo por caducidad. Hablamos de anotaciones de embargo no de la nota de ejecución hipotecaria, para la cual sí se necesitaria un mandamiento para cancelarla si se suspende la ejecución, si no "cae" igualmente con la adjudicación, pues el mandamiento es para cancelar la carga ejecutada y el de "todas las inscripciones y anotaciones posteriores". art 674 LEC

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15 Fcalvo
18 de septiembre de 2009 (15:00)

Empleado, yo no sé cómo se hará en tu registro, pero todo lo que yo cuento es porque me ha ocurrido. No hablo por estudios hablo por experiencia, y te puedo asegurar que para cancelar una nota marginal de un embargo caducado tuve que ir al juzgado que la ordenó, y previa comprobación de que el procedimiento estaba archivado o desistido, me entregaron el mandamiento para poder cancelarla.

Porque no podía vender la propiedad con dicha anotación ya que el notario advertiría al comprador de que esa finca tiene o ha tenido un problema. Las notas por afecciones fiscales las pasamos por alto y no hacemos mucho caso de ellas, pero una anotación de expedición de certificación de titularidad y cargas pone los pelos de punta a un comprador no experimentado en litigios como nosotros. Pero a mí me pondría nervioso y por supuesto que no firmaría hasta que esa carga no estuviera levantada.

Yo, por lo que me ha pasado, insisto en que una nota marginal de expedición de certificación de titularidad y cargas no se extingue con la caducidad del asiento del embargo preventivo. Al menos bajo la óptica de mi experiencia.

Consulta con un oficial de tu registro a ver qué te dice y por qué en otros registros no la cancelan con la caducidad del asiento.

Saludos cordiales
Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

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16 Anonimo
Anonimo
22 de septiembre de 2009 (13:15)

FCalvo
Soy el oficial de mi Registro
por eso hice el comentario
si te viste en esa situación, mala suerte te toco un Registrados muy(demasiado) puntilloso.
el embargo se traba extraregistralmente, la anotación de embargo es anotación y no inscripción, porque solo se da "publicidad" del embargo...
de ahi que tenga un plazo
una vez caducada deja de surtir "efectos" registrales
Ademas te aconsejo que en esos casos solicite una certificación de cargas....
pues las anotaciones de emabrgo aunque este caducadas, no se cancelan si no es porque se haga alguna operación sobre la finca registral o se expida certificación de cargas. art. 353 Regl. Hipot.

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17 Tristán el subastero
23 de septiembre de 2009 (19:40)

Empleado, esta consulta que voy a hacer te la dirijo especialmente a tí, pues es de tu especialidad:
Próximamente hay una subasta por disolución de propindiviso de un piso en Madrid, y el problema es que los 7 u 8 propietarios ni siquiera tienen inscrita su propiedad, que aún sigue a nombre del abuelo fallecido. El demandante no ha hecho las cosas bien y el piso sale a subasta en breve sin haber cambiado la titularidad a los actuales copropietarios. El adjudicatario se va a encontrar con problemas para escriturar su Auto de Adjudicación por no haber tracto sucesivo. ¿Qué tendrá que hacer tras obtener el Auto, irse a otro procedimiento? ¿Quizá pueda evitarlo y pedir que el mismo juzgado ordene la inscripción de los copropietarios actuales (demandantes y demandados)?
FCALVO, ¿Tú te has visto alguna vez en esta situación? Lo pregunto porque el piso podría interesarme si soluciono la papeleta en el juzgado que subasta, pero se va de madre si hay que iniciar un nuevo procedimiento, con los retrasos que hay ultimamente.

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18 Anonimo
Anonimo
23 de septiembre de 2009 (20:09)

Tristán:

El sucesorio no es lo mío, pero diría que la respuesta puede ser la siguiente:

Si el procedimiento es de disolución del proindiviso, normalmente estarán aportados al mismo los títulos que originaron el proindiviso, que en este caso será la escritura de partición de herencia o resolución judicial firme que determina las adjudicaciones a cada heredero. Cada heredero tendrá además una copia de esa escritura, o puede pedirla al notario que la otorgó. Si obtienes ese título, ya puedes hacer la inscripción a nombre de los herederos (80 RH), y posteriormente inscribes la adjudicación por subasta.

Si la partición es reciente, puedes tener el problema de que no podrás demostrar que se han pagado impuestos. Si hace más de 4 años, presentas una declaración como prescrito.

Empleado, ¿qué te parece?

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19 Fcalvo
23 de septiembre de 2009 (20:25)

Hola Tristán.

El caso que comentas no se me ha presentado nunca; pero lo cierto es que si un juzgado admite a trámite una disolución de proindiviso es porque tiene constancia de que esa propiedad pertenece a varios propietarios y por tanto, como dice, abogadillo, esa documentaciòn que tiene que ser notarial te serviría para la inscripció previa.

La pena es que en las disoluciones de los proindivisos, al no ser ejecuciones dinerarias, no se precisa de la inscripción de la demanda. Si fuese necesaria, el registrador hubiese exigido al juzgado que necesitaba el título previo para poder inscribirla y se hubiese solventado el problema y aparecería la propiedad a nombre de los partícipes. Al no se así tendrás que preocuparte de su inscripción, pero insisto, el documento notarial estará en el procedimiento.

Esto a me dió algún problema con un registrador que no quería inscribirme el título porque no estaba presentada en el registro la demanda. Tuve que andar de juzgado a registro y de registro a juzgado, pero el final me inscribieron el auto.

Saludos cordiales

Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

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20 Tristán el subastero
23 de septiembre de 2009 (21:19)

Ójala fuera tan sencillo como decís, sería estupendo. Pero esta mañana, cuando he visto cómo estaba el patio y he entrado a hablar con la secretaria, se ha puesto hasta colorada al ver que había señalado subasta sin que los demandantes hubieran solicitado que el juzgado ordenase la inscripción previa de los cotitulares actuales. Se ha puesto, junto con el juez a consultar en los tomos jurídicos y, al final, ha puesto cara mayestática y me ha dicho: "Respecto a su consulta, no nos pronunciamos, ni en un sentido ni en otro" ¡toma ya!

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