No sos vos, es ING Direct

Supongo que a alguno le sonará la frasecilla de marras. Por un lado, se asemeja a aquella película argentina, No sos vos, soy yo. Por otro, es una muletilla muy usada, tal y como se recoge en el propio film, para romper con tu pareja de un modo políticamente correcto, formando equipo con otras como yo no te merezco, tu te mereces alguien mejor que yo, tenemos que hablar, hace tiempo que lo nuestro no funcionaba, no es un adiós, solo un hasta pronto, etc...(para morbosos, aquí).

El caso es que me he acordado de la película en cuestión cuando Miguel, uno de los responsables de Rankia, ha colgado en el portal su (breve) experiencia hipotecaria con ING Direct. Miguel es un buen tío. Y quizás por ello no se le nota el cabreo mayúsculo que debe tener. Y es que ING le ha dado calabazas. Y además se les ha dado y poco finamente, a la francesa, o sea, que poco más que le ha despachado a las bravas. Lo más curioso del tema es que, en Rankia, como comunidad financiera, hay un buen número de evangelistas de ING Direct. Incluso hubo un tiempo en que criticarla suponía que te tachasen de intenciones aviesas. Miguel, que es un hombre ponderado, no caí en tales extremos, pero me consta que los veía con simpatía. Hasta ahora, supongo.

Y es que la queja de Miguel me ha recordado a determinado episodio de Enrique Dans con Air Europa. Lamentablemente para Miguel,en primera instancia, en segunda para todos los consumidores, y en ultima para la propia mejora de ING, ésto no va a tener la misma repercusión mediática.

Por eso he querido poner este post. Por qué aunque Miguel ya lo sabe por mi, el problema no lo tiene él, es de ellos. Debe ser una de las pocas veces que la excusa es cierta.

Pero veamos exactamente el relato de los hechos en palabras del propio Miguel:

Me ha llamado la atención leer la valoración de Ethan_mad en relación a la Hipoteca Naranja de ING Direct: http://www.rankia.com/valoraciones/valoracion.asp?n=2220. Su título "ING trato lamentable" lo dice todo. El hecho de sacarlo en el foro es porque yo he vivido una situación similar con ING, es más al leerlo parecía que estaba contando mi propia historia sólo que la operación de Ethan_mad es de menor riesgo aparente que la que yo proponía a ING.Creo que acontecen 3 elementos que llaman la atención de la política comercial de la Hipoteca Naranja que merecen ser revisados:

1) ¿Por qué ven viables tantas operaciones que finalmente deniegan en riesgos? Como ejemplos:

http://www.rankia.com/valoraciones/valoracion.asp?n=2220

http://www.rankia.com/valoraciones/valoracion.asp?n=1271

http://www.rankia.com/valoraciones/valoracion.asp?n=1268

http://www.rankia.com/valoraciones/valoracion.asp?n=759

http://www.rankia.com/valoraciones/valoracion.asp?n=582

2)¿Por qué no te ofrecen una explicación del motivo del rechazo de la operación? Es una cuestión de educación. Solicitan al cliente toda una serie de documentos financieros personales para justificar la viabilidad de la operación, pero no se dignan a ofrecer ni la más mínima explicación de por qué el departamento de riesgos no ha visto viable la operación.

3) ¿Por qué, una vez denegada, te ofrecen una hipoteca de otra entidad?Lo que terminó de sorprenderme es que el asesor cuando me dice que rechazan la operación, me ofrece la hipoteca de otra entidad. En concreto me intentó vender una hipoteca de Unión de Créditos Inmobiliarios a Euribor + 0,59.

Las respuestas, ya que ING no las ha sabido comunicar podrían ser:

- Tal vez preconcedan las hipotecas por el objetivo comercial de captación de un cliente. Al hacer el primer estudio, me aperturaron una Cuenta Naranja y una cuenta Nómina.

- Tal vez lo que busquen sea vender el cliente captado a otra entidad. Al menos eso fue lo que intentaron hacer conmigo, vender mi hipoteca a Unión de Créditos Inmobiliarios por una comisión de X.

- Tal vez preconcedan las hipotecas por conseguir los datos del potencial cliente e incluirlos en una base de datos.

- Tal vez haya tenido algo que ver el cambio en el diferencial de la hipoteca en ese periodo. Ha coincidido que ING ha aumentado el diferencial del 0,33% al 0,45%. Evidentemente es más rentable para ING firmar hipotecas ahora a Euribor + 0,45 que a Euribor + 0,33 hace unos días.

- Tal vez no me estaría haciendo estas preguntas si me hubieran explicado cuando rechazaron mi solicitud por qué excedía los riesgos.Dado que en los últimos 2 meses he revisado unas cuantas hipotecas, en breve pasaré a valorarlas en la sección valoraciones, esperando le sirva de ayuda a alguien.

Un cordial saludo.

Por si alguien se ha perdido, les resumo lo que se deduce de las intervenciones de Miguel y de los demás. Solicitan una operación hipotecaria a ING Direct. Previamente por internet o por telefono, se les hace un pre-estudio. Pre-estudio que indica la viabilidad de la operacion. Evidentemente no supone una concesión de la operación. Es sólo un primer filtro, pues se debe constatar que la documentación aportada es correcta, la ausencia de problemas en bases de datos crediticios, la oportuna tasación, etc...Eso creo que todos los damnificados lo admiten. Lo que no admiten es que, tras ese estudio previo, se envie una documentación a ING para que termine concediendo la operación a expensas de la tasación y el tiempo vaya pasando. Y nadie de la cara. Hasta que al final te dicen que te lo deniegan. Así, sin más, sin una mínima explicación. Y encima, como en el caso de Miguel, te intentan colocar una Hipoteca de otra entidad, sustancialmente más cara, y cuyo target de cliente no se corresponde para nada con el de ING. Vamos, es como si te dice una chica que tu no vas a mojar con ella, que no estas a su nivel, pero que tiene una amiga que se lo haría contigo (eso si, que le gustaría mirar mientras).

Si en algo me he equivocado al transcribir los hechos, que me corrija Miguel o cualquiera de los otros.

No se lo lo que vosotros pensareís. A mi se me ocurre lo siguiente:

1. Llevo tiempo, mucho tiempo, diciendo que la mejor hipoteca no es la más barata (algo que, curiosamente no hay que recordar en otros sectores, como el de coches). Que en la relaciones financieras, como en todo en la vida, el precio es un factor importante, pero no el único. Alguno no se lo explicaba. Bueno, pues aquí tiene una buena muestra. Por muy barata que sea esta hipoteca no es la mejor, al menos no para Miguel. Me recuerda en cierto modo a la propuesta de la nueva plataforma de seguros de Zurich. Nosotros aquí solo damos precios, no nos vengas con otras cosas.

2. En parte la actitud de ING es consustancial con su propio modelo de negocio. Ellos presumen de que son muy baratos al no tener oficinas. Voy más lejos. Además de eso, son muy baratos porque su personal es muy barato. Sus teleoperadores son sustancialmente más baratos que sus equivalentes en Banca tradicional. Además, su propio modelo de negocio, sin atención (salvo excepciones) cara al público, permite que la cualificación( que es lo que al final se paga) se concentre en unos cuantos jefes de grupo. Gracias a esos jefes de grupo, y al sistema informático, se toman las decisiones de riesgo correspondiente. Dudo mucho que el gestor telefónico sea más que un acarreador de papeles. Ya no es que no tenga atribuciones (también ocurre en la Banca tradicional), es que seguramente no sea capaz de poner en valor la operación , de discriminarla adecuadamente (quizás así se evita perder una operación por una mala interpretación de un concepto en la nómina, o por un mero apunte de un impagado de un recibo de telefónica, o...). Es un mero intermediario.

3. En un modelo como el de ING no hay márgen para ningún tipo de negociación. Lo tomas o lo dejas. Por lo expuesto anteriormente no se paran a analizar con el cliente si existe puntos débiles, que, mejorados, conduzcan a la viabilidad de la operación. Un no es un no. Y, en ese momento de decir No, que como todos sabemos es muy duro, el teléfono supone una gran ayuda. Gracias al teléfono, o a el email, Calimero se puede convertir en el Dr. House. Al cliente se le elimina el derecho al pataleo y que te ocupe la silla mientras se indigna. Y ese es un coste que se ahorra ING con su estructura, coste que tienen los Bancos tradicionales (a muchos de los que les han denegado la operación les hubiese gustado tener una oficina física donde pedir explicaciones alguien con cara y ojos. Seguramente no conseguirían nada, pero el sofoco sería mutuo y se desfogarían.

4. Llegado este punto, y sin que se me mosquee nadie, me ha hecho gracia la reacción de algunos. Me explico. hay mucha gente que se mosquea cuando va a sacar dinero de su banco para llevárselo a la competencia. Le molesta que le pregunten a donde se lo lleva. A ellos que les importa, si el dinero es suyo. Pues ING hace otro tanto. El dinero es suyo (o de sus depositantes, que se lo han confiado) y hace lo que quiere con el, no tiene porque dar explicaciones. ¿O sí? En mi opinión, ambos, bancos y clientes, deberían comunicarse mutuamente por qué se ha frustrado la operación. ¿No estamos todos los días diciendo que los negocios, las relaciones entre empresas y clientes son conversaciones? Pues hablemos, leches, que es la única manera de aprender unos de otros.

5. Por último esta la banderilla de UCI. Creo haber expuesto en posts anteriores que ese es un modelo hacia el que se tiende. Un modelo en el que la entidad distribuye productos propios y ajenos. Frente a ello no tengo ningún reparo. Pero si en cuanto a las formas (a no ser que forme parte del concepto fresh banking). Y es que, suena muy duro eso decir que yo no te quiero, pero vete con ese, que yo pillo cacho de todos modos. Muy muy feo, y poco romántico (y en el fondo lo somos, tenemos nuestro corazoncito). En estos supuestos le voy a dar un consejo gratis a ING, aunque quizás le parezca hipócrita para su mentalidad holandesa. Constituya una sociedad con UCI, en la que ING sea minoritaria, muy minoritaria, pero que el nombre sea ING hipotecarios o algo así. De ese modo la pasta la pone ING y Vds. la marca, se llevarían sus comisiones vía dividendos y UCI consolidaría en la cuenta de PPYGG. Y el cliente ni se entera. Pero si no les gusta, aún hay más. Firmen esas hipotecas como ING Direct, y a traves del correspondiente instrumento financiero, acuerden con UCI que esta asuma el riesgo de las mismas a cambio de una comisión (no recuerdo el nombre exacto de esta permuta financiera, seguro que sus operarios lo admiten). Todo ello, evidentemente, derivando la atención telefónica hacia una plataforma ad hoc sostenida por UCI.

Resumiendo, no sos vos, Miguel, es ING. Como dice Tonino Caratone, Me cago en el amor.

Soluciones ACME: Alargando la Hipoteca, gravando el cambio de divisas

A mi Disney nunca me ha hecho mucho tilín. Sin embargo, los dibujos de la Warner si. Por ejemplo me gustan El Coyote y El Correcaminos (bipbip). Si recordaís a estos personajes, El Coyote estaba como loco por cazar a la veolcísima ave. Y para ello recurría en ocasiones a inventos de ACME, alguno sumamente curioso. En la práctica no le valen de nada, y es incapaz de conseguir su ibjetivo. Eso si, en el camino normalmente se parte los piños.

Pues algo así esta ocurriendo en el mundo financiero. Hay mucho coyote suelto intentando atrapar a su presa. Veamos las ultimas dos soluciones ACME:

1. La ampliación del plazo de las hipotecas, como solución del gobierno del PSOE a la actual crisis. Vaya paño caliente. La crítica más generalizada que he podido leer es que ésto beneficia a los Bancos, que ganaran muchos más intereses con la ampliación del plazo. En mucha menor medida he visto comentado el principal problema. Y es que no soluciona gran cosa. Si nuestro coyote socialista se parase a pensar se daría cuenta que los más afectados son los hipotecados en los últimos 3 o 4 años. Estas familias, en la mayoria de los casos, han contratado a plazos que oscilan a 30 o 40 años. Si pensamos que esa familia consigue que el Banco le pase la hipoteca de un plazo medio de 35 años a uno de 50 (cosa difícil) habran conseguido bajar la cuota en 100 euros: ¿De verdad alguien cree que esa bajada va a solucionar algo? Este Gobierno ha contribuido con su intervencionismo a la crisis actual y ahora se ve incapaz de tomar medidas. Lo mejor, como casi siempre, es que no tiquen nada, y que deshagan buena parte de lo que han hecho.

2. Los de IU, toda una referencia vuelven a la carga, según leo en RDMF. Retoman el discurso de la Tasa Tobin, un muerto que ya huele y al que ha abandonado su propio padre ideológico (intervencionista donde los haya). Su idea es gravar cualquier operación que implique un cambio de divisas por importe superior a los 6000 euros. Casi nada. Para justificar este atraco, se disfrazan de Curro Jimenez y nos dicen que servira para financiar la la Justicia social y ecológica. Hasta el infinito y más allá. Como bien señala Zunzunegui, ni ellos mismos se lo creen. Al final esto es como los impuestos sobre la gasolina. No se trata de que sean justo, se trata de que son fáciles de recaudar y muy golosos.

¿Todavía se pregunta IU el motivo por el que el pueblo español le da la espalda?

Bip-bip.

Plan de negocio

Para mi la formas son importantes. Pero el fondo mucho más. Es por ello que no cuido como debiera el aspecto del Blog. Me interesan más otras cosas. Pero si que tengo apuntado un detalle que me gustaría modificar. Y me refiero a vuestros comentarios. Concretamente me gustaría que se reflejasen en el lateral los últimos comentarios que hacéis. Y el motivo es que los considero muy valiosos, muy esclarecedores.De hecho intento no agotar el contenido del post en su propia redacción para que luego pueda sacar temas en función de lo que vosotros deseéis.

Pero hay un problema. Y es que si se hacen comentarios en posts antiguos, el único que se acaba enterando de los mismos soy yo. Y como diría el replicante, se perderán como lágrimas en la lluvia. Por ello lo de la tara pendiente respecto a su visibilidad.

Un comentario a un post ya veterano me ha recordado este déficit. El post era ¿Por qué los Bancos financian a los promotores? Os lo cito a continuación .Las negritas son mías y sobre ellas pretendo abrir juego. El autor es apymereco.

Magnífico Estudio. La banca mundial, estimulada por la norteamericana, ha generalizado estas prácticas. España ha cultivado ladrillos sobre un suelo poco productivo para la agricultura o la minería.

Intentaré enumerar los factores que han desencadenado la tormenta perfecta en la economía española. Por otra parte no tiene ningún mérito hacer este análisis a posteriori, aunque los que somos constructores ya nos extrañábamos de estas subidas en 1.997. La década prodigiosa 1.997-2.007.

1.- El suelo, desde 1995 es competencia de las CCAA y Ayuntamientos, y lo han usado para financiarse.
2.- Un generación entera de españoles (la generación “Cuéntame”) crecimos programados para comprar vivienda.
3.- El efecto Euro afloró TODO el dinero B en pesetas acumulado durante décadas.
4.- España era el furgón de cola de la CE, y los fondos europeos llenaron nuestras arcas para infraestructuras.
5.- La costa era un lugar atractivo para los europeos del norte: el clima, los precios y la oferta turística.

Y otros 5 factores de menor peso específico.

6.- La entrada de población inmigrante (hoy un 15%) que animó el mercado de alquiler de viviendas. (el declarado y el sumergido)
7.- El crack bursátil de 2.001, que direccionó inversores desde la bolsa hacia el ladrillo.
8.- Los tipos de interés bajos en 2.002, pero aplicados como variables en los créditos de garantía hipotecaria.
9.- El efecto “pase”, saltar de una hipoteca a otra acumulando crecimientos ficticios del valor del inmueble.
10.- Las medias de liberalización de todo el proceso inmobiliario.

Estos 10 activos de nuestra economía ya han desaparecido.

Este periodo se caracterizó por la ausencia total de inspección por parte de las autoridades, mientras llenaban los bolsillos, ah! España iba bien, lavaba más blanco que la mismísima Suiza.

Mi pregunta es, ¿Van a seguir financiando a los promotores? o les obligarán a presentar estudios de flujo de caja más realistas, con un ciclo de vida mayor, y que sean rentables en un menor plazo. Creo que estamos en un punto de inflexión. Muchas gracias.

Da para mucho el comentario:

1. Cuando te refieres al estímulo de la banca norteamericana entiendo que te refieres a todo el proceso de titulización. A este respecto me gustaría reseñar que, sin estar libre de todo tipo de pecado, el proceso de titulización español es bastante mejor que el norteamericano, influido entre otros por un mejor sistema registral. Pero incluso yendo más lejos, la sensación que uno tiene desde fuera de los USA es que, el objetivo no era tanto captar un cliente con la hipoteca como hacer una hipoteca para colocarla en el mercado de bonos. Y eso conduce a un relajamiento en los estándares de riesgos y a una ausencia de seguimiento de las operaciones de activo. Sobre todo esto último no creo que se de en el caso español, especialmente porque los hipotecarios se han utilizado en el primero de los sentidos, como herramienta de captación de clientes.

2. Uno de los problemas del mercado inmobiliario, y al cuál nadie se atreve a meter mano, es el mercado del alquiler. Dices que se ha dinamizado. Escasamente y en sectores donde más valía que no lo hubiese hecho, al menos de dicha forma. Una legislación hiperproteccionista de los derechos de los actuales inquilinos ha dejado con el culo al aire a los aspirantes a serlo en un futuro. Y tal como están las cosas, toda pinta a que esto continué así. No hay más ver las soluciones fáciles que buscan , al estilo de la ayuda para jóvenes.

3. El crack bursatil del que hablas estuvo a los tipos que tambien comentas. Si a eso le unimos la existencia de promotores que, sin rubor, equiparaban sus viviendas con productos financieros, tenemos parte del problema. Han querido jugar a los bancos sin serlo.

4. Los bajos tipos del 2002 fuero muy bajos. Pero así, entre nosotros, los actuales me siguen pareciendo bajos. Que no se entere Trichet.

5. Cierto que han desparecido o se han mitigado algunos de los factores que comentas. Pero estos factores se han constatado normalmente a posteriori. otro tanto puede ocurrir con el momento actual, ya sabes que los economistas son muy malos médicos pero excelentes forenses.

6. ¿Total ausencia de inspección? No diría yo tanto. Según zonas. y en todo caso hablaría de desbordamiento.

7. ¿Liberalización? Lo siento, para mi no ha habido tal. Todo el mundo habla de liberalización y me cuesta recordar sectores más intervenidos que el del suelo, lo que favorece el retraso el tiempo y las corruptelas. Ello por no hablar, y que ha hecho mucho daño, de la Ley del Suelo, que ha hundido el precio ya no sólo del suelo rustico, también del urbanizable, algo vergonzoso.

7. ¿Van a seguir financiando a los promotores? Yo creo que si, pero con unas exigencias mucho mayores. Me refiero a ventas a compradores finales y no inversionistas, a volver a diferenciar entre primera y segunda residencia, a cuestionarse el tema de las permutas....

8. Lo más importante a mi juicio es el tema que comentas de los estudios de flujo de caja más realistas. Creo que aquí esta gran parte de la esencia del tema. Lo que era alucinante era el planteamiento anterior, en que el promotor se plantaba en la entidad financiera con un estudio económico financiero de 5 folios y a correr. Estudio económico, donde el promotor incluso solicitaba la financiación de gastos de su estructura y no del proyecto. Estudio económico donde muchos ni siquiera se planteaban distintos escenarios de venta con distintos umbrales de rentabilidad. Se iba a vender todo y al precio que ellos marcasen.

En cualquier otra actividad esto es implanteable. Ya no es que el estudio económico financiero sea poco realista. Es que en cualquier otro sector te plantean la necesidad de que aportes un autentico plan de negocio, del cual el estudio económico financiero es solo parte. Un autentico plan de medios y fines, con un especial hincapié en el apartado de marketing y comercialización. Me temo que las entidades financieras lo están empezando a exigir sistemáticamente, y el que no sepa de que va el asunto esta out.

Dicho lo cual, uno no es precisamente un devoto del business plan. Alguien me comento en su momento que la edad de oro de la planificación arranca a finales de los 50 y triunfa en los 60. El mundo se llena de planes, tanto en Occidente como en los países comunistas. Stalin tiene su plan y la General Motors el suyo. Es el triunfo de los Departamento de Planificación estratégica, a largo plazo, frente a la planificación a corto, la operativa.

El problema, según mi amigo, es que se acabo sacralizando la planifiación, sin darse cuenta de que el periodo superexpansivo bajo el que se desarrollaba no era una consecuencia directa de dichos planes. Más bien se habían conjugado una serie de factores, y entre otros sin duda estaba la planificación, pero no exclusivamente, y habían dado lugar a una época dorada. Como los hombres somos vanidosos y queremos pensar que tenemos todo bajo nuestro control, lo achacamos a nuestra planificación.

Hoy me parece que las cosas han quedado más en su justa medida. La planificación es necesaria si, pero la hipertrofia de la misma, en detalle y plazo, es contraproducente, pues consume nuestros recursos sin aportarnos ninguna mejora. Los tiempos corren a una velocidad tal que los planes se quedan viejos nada más realizarse, cuando no se vuelven poco flexibles.

Y sin embargo defiendo la necesidad de contar con ellos, ¿por qué?

1. Por un lado el mero ejercicio de su confección, de pensar en voz alta, de tener que escribirlos y defenderlos, de tener que recabar colaboración de los distintos departamentos, nos obliga a levantar la cabeza del día a día y mirar más allá, nos obliga a conocer mejor nuestro negocio. Y eso siempre es bueno.

2. Por otro lado los planes suponen una demostración de que somos capaces de gestionar, de que tenemos respuestas a nuestros problemas, de que no se convertirá nuestra empresa en una hoja en medio de la tempestad, azotada por la incertidumbre. sabemos que hay multitud de factores que no controlamos, pero también sabemos que somos capaces de encontrar soluciones a los mismos.

3. Y por ultimo esta el que, nos guste o no, la planificación se ha convertido en un lenguaje universal. Y los promotores deberan aprender a usarlo en su comunicación con los Bancos. Ni más ni menos. Este es el juego.

La potencia sin control: Información si, información no

A alguno de los que me venga leyendo quizás le sorprenda que me cuestione la necesidad de la información en las relaciones comerciales (y aquí incluyo a las financieras). Realmente hago trampas al solitario. Defiendo su absoluta necesidad. Cuanta más información mejor, pero si debo hacer algunos matices.

Y es que este post nace a raíz de la lectura de uno de Jean paul en Inmosfera, llamado Vende más propiedades: Ofrece más información. En el mismo Jean Paul se planteaba como numerosas inmobiliarias ofrecían una escasa información en sus webs acerca de sus propiedades.

están los que piensan que ofrecer demasiada información perjudica la venta ya que si al posible comprador no le gusta algún dato o característica de la vivienda, entonces no llama y la venta se “pierde.”

creo que ofrecer toda la información disponible de una vivienda (características, fotos, vídeos, planos, información de la zona, etc.) ayuda al comprador a tomar una decisión de una manera fácil y cómoda. Si todo lo que ha visto de la propiedad le ha gustado, entonces llamará a la inmobiliaria o la promotora para concertar una visita y corroborar que todo lo que ha leído y visto es real. Esto sirve para filtrar a muchos clientes que sin esta información a su alcance nos harían perder mucho tiempo en visitas que no llegan a nada.

Creo haber citado el meollo del planteamiento de Jean Paul, y creo que reflexionar sobre la información en las operaciones inmobiliarias nos puede valer para cualquier otra información comercial. En general, puedo afirmar que estoy bastante próximo a la postura de Jean Paul, pero con las siguinetes precisiones:

1. Entiendo perfectamente que haya restricciones a la información en la web, o en la publicidad de prensa. Y es que, en general, las inmobiliarias que conozco no trabajan en exclusiva. dar una información tan exhaustiva como la que se propone puede hacer que el cliente encuentre la forma de contactar con el vendedor, y que la operación se cierre a espaldas de la inmobiliaria. Y eso no es lo más sangrante, lo peor es cuando quien le levanta una operación no es un particular si no una inmobiliaria de la competencia. Puedo afirmar que he visto auténticos expertos en sonsacar por teléfono a los inmobiliarias datos que, con un mínimo trabajo, podían ayudar a ubicar perfectamente el inmueble.

2. Pero es que incluso trabajando con exclusiva, me plantearía seriamente colgar de terminada información. Por ejemplo porque pueda afectar de algún modo a la privacidad que requiere el vendedor. Pero sobre todo, y este es el punto más importante de este post, porque dicha información quizás no conviene que la lea el comprador a palo seco.

Suena fuerte, pero es así. Si el comprador no tiene la formación adecuada, es posible que se asuste por algo insignificante. Pongamos que soy una inmobiliaria y cuelgo una nota simple del inmueble en la web. Una persona sin experiencia puede asustarse al ver un montón de afecciones fiscales, servidumbres, o cargas urbanísticas, que en la generalidad de los casos, no representan problema alguno. Pero si las ve sólo, o lo que es pero, mal acompañado, puede hacer que se olvide definitivamente de ese piso, de esa casa. Esa información es necesaria pero debe ser contextualizada por el profesional. Y para esto esta el cara a cara.

3. Y es que, que no pongamos toda esa información de sopetón en la web no quiere decir que no dispongamos de ella. Es sorprendente que en pleno Siglo XXI todavía haya inmobiliarias que no dispongan de un mínimo dossier de las propiedades que venden. Sin ser yo un profesional inmobiliario se me ocurre un mínimo de elementos que debe contener la carpeta de ese inmueble:

a) Ficha descriptiva del inmueble, constatada tras una visita al mismo: Localización, calidades, personas de contacto, gastos de comunidad rangos de precios, etc...

b) Reportaje fotográfico /videográfico.

c) Planos.

d) Nota simple del Registro de la Propiedad.

e) Último recibo de contribución.

f) Documentación administrativa en caso de VPOs o ex VPOs.

Esto es un mínimo, pues podríamos tirar mucho más allá. Quiero hacer especial hincapié en la necesidad imperiosa de contar con una Nota Simple del inmueble que se vende por parte del profesional. Es increíble que muchos carezcan de ella. El argumento es que es caro (¿?) y que no van a pedir una nota simple de todos los inmuebles que tienen.

Frente a ello señalarles que de caro nada, es bien barato. Lo que es caro es enseñar un piso mil veces, coger por fin un señal, y cuando el Banco saca la Nota Simple enterarse que hay más propietarios de los que ellos pensaban, que la herencia no esta inscrita, que es una Vivienda Protegida o que tiene mil embargos. Eso si que es caro, para la inmobiliaria y para sus clientes, que ven como se ha perdido un tiempo precioso en unos trámites que se podían haber iniciado con anterioridad, que ven como han señalizado un inmueble que no es apto para el tráfico inmobiliario.

4. Por tanto las inmobiliarias deben contar con dicha información con anterioridad a iniciar el proceso comercial. Deben haberla analizado y ponerla a disposición del cliente, enriqueciéndola con sus aportaciones cuando llegue el momento. Llegado este punto, esto me sirve para desmentir a aquellos que apuestan únicamente por canales virtuales, como Jesús con su post El final de la Caseta de Obra para vender promociones. En el Jesús sostiene:

La caseta de obra era hasta hace poco la principal herramienta de venta de las promociones de obra nueva, pero no tiene mucho sentido que la gente se desplace hasta una caseta de obra, lejos de su domicilio, para consultar lo que bien puede hacer online (planos, precios, disponibilidades, etc.). En unos años veremos cada vez menos casetas de obras y pisos pilotos, otro punto donde internet cambia las formas habituales de venta en una industria.

A mi esto me suena a aquellos que auguraban hace años el fin de las sucursales bancarias, sustituidas por internet y las nuevas tecnologías. Y lo que ha ocurrido es justo lo contrario. Lo que han hecho las nuevas tecnologías es cambiar el papel de las sucursales convirtiéndolas en puntos comerciales. Y al incrementar su atractivo comercial estas se han expandido, porque han demostrado, mal que les pese a algunos, que hay momentos, momentos de la verdad donde uno quiere tener una relación cara a cara con una persona. A mi no se me ocurre hacer un transferencia o dar una orden de compraventa de acciones vía sucursal, rellenando un impreso. Para eso tengo internet. Pero soy consciente que, para montar la estructura financiera de una operación comercial internacional o para asesorarme en la financiación de la compra de una casa de pueblo, con todo lo que ello significa, tendré que buscar el mejor de los asesores, y tarde o temprano eso exigirá un contacto físico.

Pues con las casetas de obra tres cuartos de lo mismo. O sea que de muertas nada de nada.

5. Y es que al final, tal y como ocurre en otros ámbitos, como en la Mifid, la información sin una mínima base formativa no sirve de mucho. Es potencia sin control, que decia el anuncio de Pirelli, y eso no sirve para mucho. Debemos discriminar lo que es importante de lo que no, lo que es cierto de lo falso. Y es algo que, en esta Sociedad de la información, donde a golpe de Google podemos tener acceso a mil fuentes (no todas fiables además), debemos tener muy claro.

La publicidad de HSBC

Me ha llamado la atención un post de Bajo la Linea. En el se refieren a la campaña publicitaria de HSBC (The World Local Bank, tal y como se definen ellos) que busca posicionarse como el Banco que mejor entiende las diferencias. No se como se lo tomará el Citi, que siempre ha apostado por esa imagen de ser el Banco Mundial. Sinceramente, creo que nunca lo ha conseguido, ni en el fondo ni en la forma, y ahora no esta para esas guerras

La campaña arranca del slogan Your point of View, y se articula a traves de una web donde cualquier persona puede discutir de cualquier tema (coño, estos han leido lo del Manifiesto Cluetrain, como los de Rankia). En el fondo, tengo la sensación que buscan crear una comunidad, algo así como el intento del BBVA con Actibva.

No lo se, pensar en diversidad y en comunidad cuando tenemos al omnipresente financiador detrás me ofrece mis dudas. Soy desconfiado, lo se. No creo en las Revolucions desde arriba.

PD2: No me gustan nada los carteles de HSBC que tratan de vincularse con los distintos puntos de vista sobre un mismo hcho. Una sosada.

Con el Registrador hemos topado

Espero que no os haya ocurrido, pero en ocasiones os encontrareis, o más bien os topareis, con el Registrador de la Propiedad. Me explico. Se dará el caso de que llevéis a inscribir vuestro derecho, a inmatricular vuestra finca, al Registro y se os cierren las puertas. El Registrador calificará el documento, y dirá que, o no lo inscribe, o lo inscribe aunque no del modo que vosotros deseáis (por ejemplo, obviando determinadas clausulas)

Sin embargo, debemos saber que estas calificaciones son recurribles. Eso si, uno antes de hacerlo, hablaría detenidamente con el Registrador para conocer en que se basa y si se pueden aproximar posturas. En estos temas, suele pesar mucho el papel del Notario, que se ha visto cuestionado al censurársele su escritura, por lo que lo mejor es que tome parte en las conversaciones (evidentemente, también podrá recurrir).

Si como ocurre en ocasiones, no se llega a un acuerdo entre las partes, si no es posible la subsanación tal y como la solicita el registrador, si....deberemos recurrir, pensará alguno. O no. Y es que cabe la denominada calificación alternativa. Es lo que, en Medicina, llamaríamos una segunda opinión. Otro Registrador, de otra zona, fijado por ley, puede participar en una nueva calificación del documento. Mi experiencia es que los Registradores suelen ser bastante menos corporativistas de lo que la gente la cree, y he visto en más de una ocasión como se enmiendan la plana los unos a los otros.

Si finalmente se agotan estas vías podremos recurrir a la DGRN, la Dirección General de Registros y Notariado, que emitirá una resolución vinculante y que agotará la vía administrativa. Frente a ella sólo cabrá ya acudir a la vía judicial.

La buena noticia del día, para nosotros los consumidores, es que los Tribunales están empezando a poner freno al espíritu litigante de algunos Registradores. Los jueces entienden que, conforme a la nueva legislación, no cabrá que el Registrador recurra la resolución de la DGRN si no afecta a un derecho o interés del que sean titulares. No podrán invocar, como solían hacer, “una genérica mención a su función de velar por la legalidad y por los terceros directa o indirectamente afectados por la inscripción".

Esto evitará que el el típico Registrador Don Erre que Erre nos enfangue en las salas de lo Contencioso Admvo. durante años, sin jugarse el realmente nada, más que el prestigio.

Repito que me parece una excelente noticia.