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La burbuja inmobiliaria se pone fea
La burbuja inmobiliaria en peligro: Los bancos salen en estampida
Todo el mundo ha oído ya la noticia inmobiliaria de la semana, y posiblemente si exceptuamos el desplome de Astroc, será también la noticia del año del pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España: El Santander vende TODOS sus inmuebles, excepto la sede histórica. Eso, claro, si encuentra comprador... porque los 4.000 millones en que valoran la operación no están al alcance de todo el mundo. Y eso, precedido por la salida de Caja Madrid de Realia, y seguido por una operación similar del BBVA, todo en una semana... ¡Las ratas abandonan el barco inmobiliario en España antes de que se hunda!! Y ¿quien mejor que los bancos para saber como va el negocio inmobiliario? Ellos financian al que construye, al que compra y a todo el mundo, y saben si la gente pregunta, si la gente paga, si los constructores construyen... tienen de primera mano toda la información!!Primeras víctimas del fin de la burbuja inmobiliaria en España: Pinchazo de las propias empresas inmobiliarias
Y mientras tanto, la que probablemente sea la más barata de las inmobiliarias españolas, Realia, no ha podido mantener el precio de salida, a pesar del titánico esfuerzo del cuidador... el sector está pero que muy mal!! Ya lo avisan desde Bestinver: Vienen tiempos difíciles y desplome inmobiliario. Desde todos los frentes avisan de alargamiento de plazos de venta, rebajas y ofertas para dar salida al excedente, disminución del número de ventas... en resumen, que el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España ya ha empezado. Eso sí, de momento ni los más pesimistas esperan caídas superiores al 10% en los pisos... aunque otra cosa será el tema de las inmobiliarias, que a pesar de lo mucho que algunas ya han caído, todavía siguen en general muy hinchadas, y con un panorama muy negro frente a ellas.Circunstancias especiales de la burbuja inmobiliaria en España
Exceso de oferta de vivienda, demanda bajando por la subida del euribor
El problema de la burbuja inmobiliaria en España viene dado por la ley de la oferta y la demanda: La oferta es excesiva, porque durante los últimos años se han construido más viviendas de las que el mercado podía absorber, y con el agravante de la urgencia, pues si no se vende se tienen que estar pagando intereses por tenerlo ahí parado; y mientras tanto, la demanda disminuye a la par que aumenta el euribor... mucha gente funciona según el patrón de "¿por cuanto me sale al mes?", tomando como referencia el euribor actual, lo que habrá costado buenos sustos al que compró hace dos años; pero al que va a comprar ahora, le ocurre que lo que se podía pagar hace dos años, ya no se puede pagar hoy, porque "al mes" le salen los intereses al doble, y un aumento de más de un 50% en el total...La burbuja inmobiliaria en España se ha exagerado
Aunque para ser honestos, la burbuja inmobiliaria en España se ha exagerado mucho, cuando se decía que en España se construyen más pisos que en Francia, Alemania, Holanda y xxxxx juntos... dato que era cierto, pero engañoso, porque si bien se decía que se construían 700.000 - 800.000 viviendas anuales, no se "acordaban" de comentar que hemos pasado de formar 175.000-200.000 nuevos hogares al año, a formar 450.000-500.000, por las causas que ya mencioné en mi charla de Bolsalia:Como factores demográficos, citaré el incremento de la población de extranjeros ricos, que vienen buscando sol y playa, y de extranjeros pobres, que vienen buscando trabajo. También citaré la reducción del tamaño medio de la unidad familiar, con un incremento muy importante de solteros y divorciados y una disminución del nº de hijos, con lo que se necesitan más viviendas para igual nº de personas.
Pero entonces, ¿hay burbuja inmobiliaria en España, o no hay burbuja inmobiliaria?
Pues sí, sí que hay burbuja inmobiliaria en España. Pero el problema real al que se enfrenta la burbuja inmobiliaria en España no es el exceso de oferta, que es lo que más se ha publicitado, sino que los precios se han pasado mucho, por culpa de los factores demográficos, financieros y especulativos que comenté, y ahora nos enfrentamos a escasez de demanda inmobiliaria... no porque la gente no quiera comprar pisos, que la necesidad sí que existe, sino porque no pueden comprar a estos precios. Hay demanda, pero a precios más bajos... La burbuja no da más de sí!!La burbuja inmobiliaria en España: el problema de las malas expectativas
El problema es que la economía es un curioso sistema, en el que las expectativas forman parte de la ecuación. Por ejemplo, si la gente tiene expectativas de inflación baja, se negociarán incrementos salariales bajos... lo que hará que realmente la inflación sea baja!! Por eso los bancos centrales se esfuerzan tanto en mantener su credibilidad cuando amenazan con subidas de tipos si la inflación repunta: saben que una amenaza creíble hará que no sea necesario apretar mucho.Y esto viene a cuento de que con los precios de los pisos, también las expectativas forman parte de la ecuación: ahora mismo, si bajaran los precios aparecería demanda, y si bajaran bastante los precios (o los intereses) aparecería bastante demanda... pero lo que ocurre es que en el momento en que los precios efectivamente bajen, cambiarán las expectativas, y es posible que entonces no aparezca en realidad la demanda, porque esperen más bajadas de precios... lo que sería un pinchazo en toda regla de la burbuja inmobiliaria en España !! Este es el motivo por el que muchas inmobiliarias lanzan promociones con regalos, con hipotecas subvencionadas o con todo tipo de facilidades de pago: Saben que deben bajar precios para vender, pero tratan de que parezca que no bajan los precios, para no afectar a las expectativas.
Efecto del pinchazo en la economía y en la bolsa
Por eso es por lo que hay miedo en medio mundo a la burbuja inmobiliaria española... entre eso y los sinvergüenzas de la CNMV (ahí sigue Arenillas, el peor de todos), la bolsa española está "apestada" para muchos inversores extranjeros (y algunos nacionales, como Paramés). La duda es si el pinchazo de la burbuja inmobiliaria afectará significativamente a la banca y a la economía en general, o si se limitará al sector inmobiliario...Burbuja inmobiliaria y bancos
Respecto a la banca, decíamos al principio del artículo que han reducido al máximo su exposición al sector... pero tienen una exposición altísima, a través de las hipotecas que han concedido, y lo que no sé es si las habrán titulizado y habrán vendido el riesgo, como es práctica frecuente en USA, o si las tendrán en balance, con lo que su exposición sería mucho mayor; pero está claro que, como mínimo, la pérdida de negocio no se la quita nadie!! Aunque la banca siempre gana; ya encontrarán otra forma de negocio, ya...Burbuja inmobiliaria y economía
Y respecto a la economía general, digamos que presenta algunas propiedades de sistema autorregulado; es decir, sobre el papel, se supone que si el pinchazo de la burbuja inmobiliaria deja en la calle a cien tíos, esos cien empiezan a gastar menos y de rebote se pierden otros diez o veinte puestos de trabajo, lo que provocaría un crack en toda regla... ahora bien, en la realidad, los cien tíos que van a la calle se empezarán a buscar la vida por otros sitios, y muchos de ellos montarán un negocio o conseguirán un empleo, con lo que el sistema se autorregula y el daño real es menor, y no mayor, que el inicial.Burbuja inmobiliaria y superávit
Entre esto, y que el estado tiene la hucha llena tras muchos años de superávit (y tiene por tanto capacidad de aumentar el gasto para estimular la economía), yo sigo pensando que el daño al sector inmobiliario no tiene por qué trasladarse al resto de la economía en forma de crack, sino sólo como enfriamiento de la economía en general.Claro que esto es sólo mi escenario más probable... considerando que el estado verá mermados sus ingresos cuando la burbuja inmobiliaria pinche, y que la autorregulación se pierde si se sobrepasa determinado umbral, tampoco puedo decir que sea descabellado pensar en escenarios catastrofistas de pinchazo y crack de la burbuja inmobiliaria en España. Por si acaso, conviene evitar exponerse al sector, tal como decían los excelentes artículos de Kretan, Family Office o Alfonso Ballesteros.
s2
Más sobre el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España:
Bolsalia 2007: Expectativas del mercado (1) - China, materias primas y burbuja inmobiliaria
La burbuja inmobiliaria en España
El nuevo Código Técnico de Edificación (CTE)
El Fin de la Burbuja Inmobiliaria
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Buenos dias Fernando,gran post como siempre,hoy te da tiempo a otro mas ;)
je,je solo recordar que en las actas del Banco de España,sino recuerdo mal en el año 2005 ellos ya hablaban de una sobrevaloración de entre un 15%-20%.Entra alli y veras lo que encuentras je,je ;) Hace tiempo que yo no lo hago,supongo que esas perlas aun estaran allí.Luego si me da tiempo me lo miro,por si hay alguna nueva.
Hola Fernan2,
Yo creo que te quedas corto diciendo que se pone fea. Empecemos por la oferta y la demanda.
Como bien dices, la demanda "base", de los españolitos de a pie, eran unas 200,000 viviendas al año. Desde la entrada en el euro, tuvimos que añadir los extranjeros que venían a comprarse una segunda vivienda en España, y al calor del boom económico subsiguiente, millones de inmigrantes que también tienen que alojarse en algún sitio. Dices que la suma de todo esto es del orden de 500,000 viviendas.
Bien, vayamos al escenario optimista de que la construcción residencial "sólo" se reduce en 300,000 unidades. Eso en primera instancia implica una reducción de 600,000-1,200,000 puestos de trabajo en la construcción. Está claro que semejante aumento del paro provocará una reducción significativa de la entrada de extranjeros. No existen incrementos de la inmigración en un escenario con aumento del desempleo. Eso quiere decir que una de las patas de la demanda, los inmigrantes, se debilitará enormemente.
Es un escenario con exceso de stock y demanda menguante, cualquier guiri con mínimos conocimientos de economía sabrá que no es un buen momento para comprar, sobre todo si desea que su casita en la costa, además de un lugar para pasar las vacaciones, sea una buena inversión. Las revistas y periódicos ingleses llevan más de un año machacando con el tema, y de hecho la demanda extranjera en la costa, casi el único lugar donde se encontraba presente en abundancia (los fondos inmobiliarios alemanes y de otros sitios se largaron ya en el 2004) está desapareciendo. Ahora mismo empieza a haber más guiris vendiendo que comprando.
Eso vuelve a dejarnos la cabaña nacional. Ahora mismo están llegando al mercado las cohortes demográficas más pequeñas en muchas décadas, y el proceso seguirá así durante más de 10 años. Preguntad a cualquier profesor de universidad por cuantos alumnos ha tenido en los últimos años y cuantos están entrando ahora. Además, en un entorno de recesión o cuando menos estancamiento económico, con sueldos mileuristas y los tipos cerca del 5%, ¿cuántos de esos demandantes de vivienda van a poder comprar? Si combinas eso con las hordas de pequeños promotores desesperados por terminar sus viviendas en suelo comprado carísimo antes de que llegue el hundimiento (increíble pero han subido los visados en el primer trimestres), creo que nos dirigimos a uno de los mayores crashes inmobiliarios que se han visto. Si uno hace números con los ratios clásicos (precio/alquiler, precio/salario bruto), tomando medias históricas, sale que los precios tienen que bajar un 50% para llegar a los valores de equilibrio. La vivienda ahora es como una empresa con un PER de 30 (ó 50 dependiendo de las zonas) y cuya evolución futura solo puede ir para abajo.
Para los que todo esto les suene a chino, vamos a recurrir a un ejemplo de sentido común. Hace poco un amigo se ha comprado una casa independiente, y digo CASA, en Nueva York, de ladrillo, con tres pisos, muy bien arreglada y a distancia razonable (el equivalente a dentro de la almendra de la M30) del centro. Le ha costado 1,000,000 de $$. En Madrid por ese dinero, uno se compra un piso de 150 m2 en una zona similar. Los salarios en NY son por lo menos el doble (y me quedo corto) que en Madrid. Si en EEUU hay una burbuja inmobiliaria terrible, ¿QUÉ TENEMOS AQUÍ?
The Omega Man
Muy buena exposición, bastante centrada tratándose de un tema en el que se toman posturas opuestas y siempre demasiado acaloradas.
Al compañero que comenta el caso de EEUU, decirle que la burbuja en ese país, dada su dimensión y heterogeneidad, es bastante compleja. Entre los lugares más perjudicados está Florida, pero en Nueva York apenas si se habrá notado.
Por fundamentales, una casa en Nueva York más o menos céntrica a ese precio nunca debería ser cara.
Hace un tiempo hice esta comparativa entre países, tal vez demasiado cruel. En ella muestro lo que da de sí 1.000.000 en las mejores ciudades de cada uno de los 5 continentes. Y en España.
Fernan2:
Tema candente donde los haya. Mañana haré una exposición más en detalle pero ahora sólo adelantarte una pregunta: ¿tú crees que de esos 100 tíos que se van a la calle muchos se buscan la vida? ¿Cuánta gente se buscaba la vida en 1993-1996? Las pasamos canutas...
Hola, me estoy aficionando a participar en el blog y quisiera dar mi opinión sobre esto:
En el caso del Santander me parece que lo que ha hecho es un "lease-back": vender sus propiedades a una financiera para que le haga un leasing con opción de compra (como hipotecarse). Esto no deja de ser curioso en un banco porque ese es precisamente su negocio. Puede ser para obtener un crédito para fusiones o para hacer desaparecer de sus balances esos activos. (De todos modos aprovechan que están en la cima de los precios).
Por otra parte, creo que lo de la caída de la vivienda es complejo por la inelasticidad de la oferta, porque lo que ocurre es que el que puede aguantar y quedarse pillado, lo hace (la gente aguanta Terras y Astrocs, ¡no va a aguantar un piso que puede dejar en herencia!). El que sí que venderá como sea será el que no pueda pagar y el promotor que se enganche, aunque hay muchos que tienen fondos propios suficientes como para aguantar. Es posible que la bajada de precios sea floja y el precio se estanque hasta que la inflación se coma la sobrevaloración.
En ese caso lo lógico sería que nadie comenzase nuevas promociones, y en un par de años la actividad constructora se pare (pero dices que están visando más proyectos en una huida hacia delante...no sé, creo que muchos solo saben pedalear cuesta abajo).
Lo que me preocupa para la economía general es que se pierdan empleos en la construcción (el estado podría subir el gasto en obra pública para poner un parche) y que la pérdida de renta disponible por culpa de los tipos se cargue el consumo (fijaos cuantos negocios distintos de las inmobiliarias están cerrando o en traspaso): esto puede ser lo más grave.
Creo que podemos sufrir la crisis económica que acaba de pasar Alemania pero además con los tipos altos y no al 2% como tuvieron ellos.
Buenas noches.
Dentro de la excelencia del artículo, solo comentar:
- Hemos incrementado el número de hogares en gran parte debido a una inmigración venida como mano de obra. Este inmigrante no será capaz de adquirir la vivienda excedente que se le "asigna" en los medios(no tienen avales, no tienen grandes sueldos, sufrirán más el paro...)
-Esta inmigración resulta un excedente en caso de paro. Sin crisis, solo volviendo al nivel de construcción de 1999 ya no tendrían habría trabajo para todos. Habiendo construido en 3 años lo de toda una decada, puede ser mucho peor.
- Una vivienda vendida suele encadenar otras ventas, pues muchos venden para comprar algo mejor. Si el primero no compra el primer zulo (parado de la construcción) puede arrastrar una o dos ventas detrás.
- El especulador inversor/ cambia drásticamente su rol. De ser comprador (periodo alcista) a vendedor (periodo bajista). Es decir, el desequilibrio Oferta-Demanda lo altera doblemente.
- Con respecto a los parados recolocados en otros empleos. Con el endeudamiento actual, reducción del consumo familiar y imposibilidad de bajar tipos de interés, parece dificil mantener el nivel de empleo actual más que con obra pública a lo bestia.
Es decir, a algunos les va a salpicar bastante la explosión de la burbuja.
Estoy con celecanto en lo del leaseback(pero no desaperecen del balance, sino que pasan a otra rubrica). ESo si, el Santander pondra de manifiesto fuertes plusvalias...
Bajo mi modesta opinión el negocio de un Banco no son los locales, el negocio de un Banco es mover pasta y cuanto más liquida y más rápida se mueva mejor. No creo que tenga relación directa con el tema de la vivienda en España. Es una alternativa de obtención de fondos distinta a la ampliación de capital o a la venta de otros activos. ¿Que rentabilidad me van a esos fondos obtenidos por el leaseback? Superior al coste del mismo? Pues adelante.
Putabolsa, en lo de la sobrevaloración ha habido unanimidad... al menos en que existe (otra cosa es en su cuantificación).
Omega, mensajes como el tuyo hacen que uno aprenda algo cada día... pero yo no iba en la línea de que el ritmo de 500.000 viviendas anuales sea lo normal en España, sino en la línea de que el excedente acumulado estos últimos años no es tan abultadísimo como pudiera pensarse con eso de que "hemos construido más que entre toda Europa". Pero es cierto que hay varios factores, los que apuntas, que reducen bastante la demanda.
Marmolillo, excelente artículo esa comparativa. Realmente impresionante...
Javier, me parece que para nada es comparable la situación actual con la de entonces... a pesar de que entonces yo era demasiado jovencillo y no tengo las suficientes referencias. Pero sí recuerdo que mucha gente se planificaba para trabajar un año y cobrar medio año del paro, y eso ahora no lo veo; por no hablar de que entonces las empresas españolas eran empresas de tercera, y hoy son potentes multinacionales y auténticos emporios, que compran las mejores empresas del Reino Unido y Francia, y controlan toda sudamérica. No podemos compararnos con la España del pelotazo, de la misma forma que no podemos compararnos con la España del "cuentame", España ha cambiado muchísimo... ahora hasta vienen de fuera a trabajar aquí!! Si mis padres y mis suegra se iban a Francia, a la vendimia o a servir, y mi suegro se iba a Sudamérica a tocar!!
Celacanto (me alegra que te aficiones), suponemos que lo hacen con el doble objetivo de aflorar plusvalías y reducir su exposición al sector.
Coincido contigo en que la caída muy fuerte en los pisos es poco probable; basta con no vender... lo que sí habrá será un enfriamiento muy duradero, que en términos reales es lo mismo pero de forma más suave. Quienes las van a pasar canutas son las inmobiliarias... y por supuesto, los especuladores pasapiseros tardíos!!
Y lo de la huida hacia delante, ha sido por el tema del CTE, y porque los que ya tienen el solar comprado por un pastón necesitan construir para venderlo y recuperar la pasta... incluso aunque sólo fuera una parte!!
Renzo, con todo de acuerdo menos con el último punto. Voy más en la línea de la economía autorregulada, y en que la gente se las ingeniará para trabajar de vendedores de placas solares o de lo que sea... no todos, claro, pero sí más de los que racionalmente podemos prever.
Echevarri, 100% de acuerdo. Todo es cuestión de diferenciales... ¿qué es más rentable? Y sin olvidar la liquidez, of course!!
s2
Fernando me alegra que hayas cambiado de opinión en tan solo 2 meses.
Bolsaspain.
Cambiado de opinión... no sé si tanto como eso. Pero es evidente que a medida que van saliendo datos, hay que ir re-evaluando pronósticos y escenarios probables.
Eso sí, sigo manteniendo que el impacto será mucho más fuerte en las empresas inmobiliarias que en los pisos, y que hay bastantes posibilidades de que el impacto en la economía como conjunto sea importante pero dentro del enfriamiento, no del crack...
s2
Tus posts también son muy instructivos, fernan2.
El problema con la vivienda es que es muy difícil mantener la ecuanimidad en este tema, porque practicamente todo el mundo tiene una vivienda en propiedad, y es parte interesada. Los pocos que hemos vendido hace tiempo, apostando por una bajada del mercado, y estamos de alquiler, también tenemos nuestro sesgo evidente.
Así que hay que dejarse de impresiones e intuiciones y hacer números. Todavía estoy por ver un solo análisis de la evolución futura de los precios que contenga una valoración razonada de porqué los precios se van a mantener o bajar muy poco. Si alguien conoce uno, por favor que me lo indique. Casi todos los argumentos son cualitativos y extremadamente vagos, "woolly" que dirían los americanos. No veo números o estadísticas que impliquen que las subidas se van a mantener.
De hecho , si uno se pone a hacer números, los haga como los haga, acaba llegando a unas bajadas del 50%. Los números dicen que la rentabilidad histórica por alquiler ,en España y en casi todos los países de la OCDE es de alrededor de un ~6% anual. Por ejemplo hay muchos fondos de pensiones cuyas reglas impiden realizar inversiones con rentabilidad menor a ese valor. Esa rentabilidad es más o menos equivalente a un PER de 15. Lo bueno de utilizar el alquiler como baremo es que toma en cuenta los guiris, los inmigrantes, los jóvenes que buscan vivienda, el boom económico. El alquiler determina el valor de uso de la vivienda, y esa es casi la única medida de su rentabilidad (porque la vivienda no produce nada, salvo cobijo).
La rentabilidad por alquiler en EEUU anda ahora por el 4%, o sea un PER de 25....aquí a menudo está en el 3% o incluso el 2%, dependiendo del tamaño de la vivienda y la zona , como decía PERs de 30-50.
Si uno considera el problema en función de los promedios históricos, los pisos TIENEN que acabar un 50% por debajo (en términos reales) de los precios actuales. Eso, o las leyes de la economía han suspendido su vigencia en España...
¿Cómo se va a producir el proceso?, pues es difícil de saber. Lo interesante es que hemos pasado de discutir hace un año si iban a bajar a discutir *cúanto* van a bajar. El año que viene por estas fechas estaremos discutiendo sobre cuánto HAN bajado.
The omega man
Me parece interesante tu análisis. Es más "duro" que el anterior y dejas por lo menos la puerta abierta al "crack". Esto es importante porque un suceso muy poco probable pero potencialmente muy dañino hay que tenerlo en cuenta(con esta perogrullada Nassim Taleb se ha hecho de oro). Todo el mundo tiene su análisis, pero admitir que puede fallar (aunque sea técnicamente impecable) y contemplar varios escenarios es muestra de sensatez.
Mi opinión personal es que vienen tiempos muy duros. Es cierto que la economía española ha evolucionado, y sobre todo con el "boom" ha salido "de compras" por Europa, por lo que tampoco interesa que la crisis se extienda demasiado, pero el peso del crédito es demasiado fuerte para que el consumo interno lo aguante: no exportamos casi nada y sin expectativas de revalorización las condiciones del crédito hipotecario se endurecen. Me resulta imposible concebir bajo estas condiciones que no vaya a haber bajadas reales y sustanciales. Más que nada, porque solo los que tengan liquidez podrán comprar.
Según tu opinión el mercado se autoregulará y buscaremos la demanda a nuestros en el extranjero. Ojalá tengas razón.
Pues yo ni por asomo creo que los pisos vayan a bajar un 50% ni mucho menos. Que están sobrevalorados, es verdad, y que la demanda se puede haber reducido, también lo es. Pero creo que en todo esto hay que tener en cuenta dos cuestiones fundamentales:
+ La gente compra según lo que le cuesta la hipoteca, no el piso. En esto estoy totalmente de acuerdo con monysil en su artículo sobre el precio de los pisos. El españolito medio mira a ver si tiene que pagar de hipoteca 1.000€/mes o 1.500€/mes. Y ahora, con la subidad de tipos de interés, el precio "efectivo" de los pisos ha subido, pero también se supone que empezamos a estar en la parte alta de la curva de tipos (con la estabilidad actual) por lo que cuando vuelvan a bajar, se volverá a activar la demanda. Es cierto que en ese periodo si se conserva el precio, habrá una bajada en términos reales del precio neto de la vivienda, pero eso no es un crack del 50% de bajada.
+ En segundo lugar, hay que tener en cuenta que por los motivos culturales que sea, en España existe muchísima gente en propiedad. ¿Qué hace esto? Que sólo venda el que tenga realmente necesidad de hacerlo. Al que se le empiece a quedar pequeño el piso y piense en cambiarlo, probablemente no lo venda si el mercado está realmente mal (aunque quizá fuese el mejor momento, dependiendo de lo que le cueste el piso nuevo, al tener una hipoteca conjunta menor). Pero si no se hace un análisis riguroso, el "sentimiento" hace que la gente se pregunte cómo demonios va a vender un piso por debajo de lo que a él le costó. Ésto generaría un efecto de reducción de demanda en vivienda nueva, pero también de reducción de oferta en segunda mano. Este escenario afectaría más a los promotores, pero al mmismo tiempo, en el momento en que los precios de vivienda nueva se igualen o sean algo inferiores a los de la vivienda usada, la oferta se relanzará, pues el que accede por primera vez a un piso, suele preferir vivienda nueva.
De todas formas, aunque veo improbable esa bajada, yo (soy propietario de un piso, para que no quede duda de mi postura) si no fuese por el efecto pernicioso que podría producir en el resto de la economía, me gustarían que bajasen un 50%. por supuesto, este ejemplo es sólo válido para el propietario de su vivienda, no para alguien que tiene 2 o 3 pisos como inversión:
Caso 1. Hipoteca cancelada
+ Piso nuevo: 600.000€ -> 300.000€
+ Piso en propiedad (venta): 300.000 -> 150.000
+ Hipoteca final: 300.000€ -> 150.000€
Caso 2. Hipoteca viva
+ Piso nuevo: 600.000€ -> 300.000€
+ Piso propiedad: 300.000 -> 150.000
+ Hipoteca no amortizada: 180.000 €
+ Hipoteca final: 480.000€ -> 330.000
En cualquiera de los dos casos, la hipoteca que quedaría sería sensiblemente inferior, más fácilmente pagable, y la propiedad sería de una vivienda mejor/más grande, con más potencial de revalorización.
Por supuesto, este caso no sería así de real por el efecto pernicioso que tendría en la economía globalmente.
Una cosa es la burbuja inmobiliaria y otra la venta de los inmuebles del Santander. Es muy habitual en USA y resto de Europa que se vendan sus inmuebles y estar de alquiler. SOlo en España seguimos con la caduca idea de la propiedad. Yo era Dir. Financiero en una empresa que fue comprada por una empresa USA que cotizaba en el Nasdaq y lo primero que hizo fue venderse el edificio y eso fue en el 2000 en pleno crecimiento de la burbuja. Son decisiones empresariales, nada que ver con la burbuja.
Anónimo, ¿y se deciden BBVA y SAN ahora? ¿a la vez? ¿y sin que hayan cambiado de direccion? No digo que no sean decisiones empresariales lógicas o normales, pero el momento también es importante...
Hola a todos,
unas anotaciones sobre comentarios anteriores:
- La autoregulación de Fernan2: es como el efecto multiplicador del dinero pero funcionando al revés. Fernando dice que lo podremos asumir, en EEUU el asumirlo les está bajando el crecimiento del PIB hasta cerca del 1%.
- Los divorciados, inmigrantes, y europeos jubilados sostendrán la demanda: Pensar así puede ser un error. Estas son razones que han contribuído a hinchar la burbuja, pero que pueden desaparecer y contribuir a aumentar el crash. Los inmigrantes vendrán menos si la economía se enfría sobre todo como son mano de obra no cualificada, si cae el consumo. El efecto de los divorciados se frenará conforme nos acerquemos a las tasas europeas. Si se corre la voz de que los ladrillos son una mala inversión puede decaer la demanda entre los extranjeros europeos.
-La gente compra según la cuota que se puede permitir: cierto, y esto hace que al subir los tipos los precios tiendan a bajar.
El basarse en la cuota no deja de ser una equivocación. Que parejas metan el sueldo de uno para la hipoteca es un comportamiento que no se sostiene si cambian las expectativas de la vivienda como "gran inversión" a la baja.
-Si bajan los precios los vendedores no venderán: sí que una bajada de precios disminuye la oferta, pero eso no elimina la crisis inmobiliaria. Para eliminar el problema se tienen que liquidar los stocks de vivienda sin vender, y eso puede tardar un tiempo, sobre todo si ha caído la demanda.
Una pregunta que me hago yo:
¿Cual es el valor real de una propiedad?
Respuesta: El valor de una casa prefabricada de madera. Todo lo demás es humo por parte de ayuntamientos encareciendo el suelo, especulación, etc...
Saludos,
Vicente.
Hombre, Omega, el argumento del PER sí justificaría una caída del 50% a priori...
Ahora bien, si consideramos que del precio de compra nos es devuelto vía desgravación un 15%, ya no hablaríamos de bajar de 100 a 50, sino de 85 a 50. Y parte de ese recorrido puede hacerse por subidas de alquileres, y no por bajadas de precios, pues si la gente decide no comprar, habrá más demanda de alquiler... así que se nos queda una caída de 85 a 60, según el criterio del PER, que es una bajada en términos reales de casi un 30%. De ese 30%, la mitad podría ser caída nominal, y la otra mitad paso del tiempo e inflación, y me quedo con una caída del 10%-20% en los precios, siguiendo el argumento del PER... una horquilla razonable.
Pobrecito Hablador, como digo más arriba, a medida que van saliendo datos, hay que ir re-evaluando pronósticos y escenarios probables. Y desde luego, hay que ser siempre conscientes de que uno puede estar equivocado... o puede que uno esté en lo cierto pero cambien las circunstancias. ¿Soy yo más duro, o se está poniendo más duro el mercado? Puede que un poco de cada...
Alreves, a mí también me parece impensable una caída del 50% en el precio de los pisos; pero si te fijas, Omega hablaba de un 50% en términos reales, lo que perfectamente se podría traducir por 12 años de estancamiento sin caídas. No veo muy claro tu argumento de los tipos, no veo indicios de que vayan a bajar a medio plazo (estamos atados a Alemania), pero sí que comparto lo del "sentimiento". En psicología es muy conocido el "efecto anclaje", que consiste en valorar las cosas no racionalmente como el criterio del PER de Omega, sino en base a una valoración previa... y si me han dicho que mi piso vale 300.000 euros, yo puedo hacer una rebajita, pero por 200.000 no lo vendo ni de coña (aunque me costó 75.000 hace ocho años). Es muy diferente, psicológicamente, que haya pasado por 300.000 y ahora tener que vender por 200.000, a vender por 200.000 tras unas subidas tranquilas...
Anónimo, claro que son decisiones empresariales lógicas... pero como dice Pobrecito Hablador, son decisiones que se han tomado por un motivo!! ¿Por qué antes era mejor en propiedad y ahora es mejor en alquiler? Pues eso...
Vicente, yo también pienso que afectará a la economía... lo que digo es que espero enfriamiento y no crack, un 1% es muy razonable, incluso un poco menos también. Y allí, los criterios para dar hipotecas eran mucho menos exigentes que aquí, por eso ahora están como están. Con un nivel de enfriamiento/pinchazo similar, aquí veremos muchos menos impagos que en USA...
"Los divorciados, inmigrantes, y europeos jubilados sostendrán la demanda": Yo no digo eso, lo que digo es que en su día incrementaron la demanda, y que por eso el excedente que tenemos a día de hoy no es tan alto como cabría pensar viendo sólo las cifras de viviendas construidas.
Y respecto al valor real... creo que es el que una persona está dispuesta a pagar, y otra está conforme con recibir. No hay más valor real que ese.
s2
PD: No sé qué está pasando con blogger, que los comentarios no salen en la página del artículo, sólo salen en la página de publicar comentario; espero que podáis leer esto...
Joer, ahora que me había tocado una VPO!!!. Eso sí, en BCN a 2500€/m2. Vamos que tampoco la regalan. No sé yo si esto no será el nuevo Astroc. Ojalá baje, aunque me pille, para que la gente tengo acceso a la vivienda. Creo que este último punto, el más importante, lo habíamos casi olvidado
Sobre la venta de inmuebles del Santader no creo que sea para finaciar la compra de ABN, creo que esto estaba diseñado hace tiempo y es porque sabe que el precio de los inmuebles va a caer, pero ojo, esta operación está muy bien diseñada, se reserva una opción de recompra en el futuro, es decir ahora vende a 100 y dentro de unos años recompra sus inmuebles a 75, y ¿quién va a comprar?, pues su propio fondo inmobiliario, los pardillos que suscriban el Banif inmobiliario, por ejemplo, y ahora viene lo más interesante, estos fondos se dedican al alquiler y no recogen en el valor de la participación el incremento del valor de los inmuebles, y ¿esto qué significa?, pues que mañana cuando el Santander recompre más barato, el valor de la participación no lo notará porque se ocultará con las plusvalías de inmuebles que se compraron hace años y que los participes no vienron nunca porque no se vendieron, si se venden al mismo tiempo que se venden los de la ciudad financiara se equilibran plusvalías con minusvalías, el Santander vuelve a ser dueños de sus sedes y se lleva el peñisco de las plusvalías de los inmuebles de sus fondos inmobiliarios no recogidas en el valor de la participación, durante estos años una pregunta que se hacía todo el mundo era por qué estos fondos rendían un 6% si los inmuebles subían un 18%, era porque las plusvalías no se recogían hasta que no se vendieran, ahora esa diferencia ya tiene dueño y yo digo, ¿no es un genio Botín?.
PLAS, PLAS, PLAS, PLAS!! Buenísimo tu comentario, arbitragista!! Sólo un matiz, que los fondos inmobiliarios hacen tasaciones regularmente y actualizan en el valor liquidativo el precio de los inmuebles... pero eso no impide que hagan lo que dices, pues el que va a tasar dirá lo que le digan que tiene que decir.
Un crack, el Botín... sabe desvalijar al personal mejor que Curro Jiménez!!
s2
Impresionante, arbitragista. Creo que es la mejor exposición que he visto sobre el tema del Santander. Quizás estaría bien que te pasaras por algún foro de discusiones sobre vivienda, como burbuja.info, y se la explicaras al personal (te recomiendo la thread sobre ir-, suele intervenir gente seria, algunas de las otras threads son un poco chorras).
Fernan2: la bajada del 50% es en terminos reales, como tú dices podemos tener 15 años de estancamiento y un inflación del 3% royendo los precios poco a poco (mientras los alquileres suben en igual medida) Pero es poco probable. Las burbujas de esta magnitud son muy inestables por el grado de interacción con la economía vía consumo y aporte de la construcción al PIB. Esto es como aterrizar un A380 cargado de vigas de hierro en un campo de fútbol.
El factor de la desgravación es algo menor de lo que mencionas, normalmente afecta solo a lo que se pide de hipoteca, que suele ser el 80% del precio o menos, y no he tomado en cuenta los gastos de transacción (un 10% en la vivienda) ni de mantenimiento (que a largo plazo son un pico). Los efectos de estos gastos tienden a compensar buena parte de la desgravación.
Respecto a la evolución de los alquileres, la predicción es que ahora deberían estar subiendo de precio (los que buscan vivienda no quieren comprar a estos precios y los vendedores no quieren rebajar), pero cuando la cosa se derrumbe lo normal es que los alquileres se vuelvan más baratos. En algunas zonas tipo los PAUs de Madrid, invendibles, los alquileres están ya bajando.
The Omega Man
Muy interesante el artículo y los comentarios.
Como emigrante en Irlanda, 2 apuntes:
Los mayoría de los inmigrantes nos movemos siguiendo las vacas gordas y por eso evitamos atarnos demasiado. No se si la inmigración actual en España está realmente manteniendo la demanda, pero al menos en Irlanda la situación está empezando a plantearse como muy peligrosa. Me explico:
Una parte importante de la inmigración en Irlanda son trabajadores de la construcción venidos de la Europa del este. Las casas están empezando a bajar y por tanto se está reduciendo las construcciones iniciadas porque parece que se avecina una sobreoferta debido a que los altos precios limitan las posibilidades de compra.
El miedo es que esos polacos, letones y checos que vayan al paro empiecen a irse a sus paises porque en ese caso la demanda de alquiler (que es para lo que han comprado lso irlandeses) se reducirá también, bajando los precios del alquiler y por tanto la rentabilidad de las inversiones en las que se han metido muchísimos irlandeses.
La segunda es que el mismísimo Financial Regulator ha desaconsejado la inversión en vivienda en España debido a los problemas legales a los que se enfrentan muchos irlandeses que han adquirido viviendas que ahora resultan ser ilegales (nuestros ayuntamientos tienen fama internacional de corruptos) y por las posibilidades de que haya fuertes descensos en los precios de dichas viviendas.
Además en los anuncios en los periódicos, España ha pasado a segundo plano frente a apartamentos y villas en Croacia, Rumanía y Bulgaria por 4 duros, con campo de golf, playa, y unos gastos de ocio y de mantenimiento absolutamente ridículos.
Por último una pregunta... Ante una reducción importante del sector de la construcción y una bajada del consumo y un aumento del paro ¿seguiríamos teniendo la inflación en el 2% o 3%?
Porque el aterrizaje suave se basa en que los precios apenas se muevan nominalmente y que la inflación reduzca la sobrevaloración, pero eso es presuponer que seguiremos en números de inflación similares a los que tenemos.
No soy un experto en estas cosas, pero la verdad es que aquí hay mucho miedo a lo que se avecina.
Recomiendo este artículo:
http://www.davidmcwilliams.ie/2006/03/05/beware-of-khrushchevs-shoe
Fernando: me das permiso para trascribir algunos párrafos de tu post en mi blog;)? (por supuesto en cursiva, citando fuente y enlazando claro!!)
Me parece que se refleja muy bien la situación y no cae en excesivos alarmismos y sensacionalismos.
Saludos.
http://andresromeromateos.blogspot.com
Por supuesto que te doy permiso!! Además, así seguro que añades tus matizaciones y seleccionas lo que te ha parecido más interesante, y va mejorando el artículo... fíjate si ha mejorado, desde que lo escribí a ahora, con todos los comentarios que habéis puesto.
s2
Yo quisiera aportar mi granito de arena. Trabajo en una promotora inmobiliaria y es desde luego cierto que la venta se ha resentido, sobre todo por las expectativas que se están creando. Se oyen demasiadas voces anunciando una inminente bajada de precios que no va a tener lugar. Un promotor (y conozco a varios) "nunca" baja sus precios porque desprestigia su producto y porque no lo necesita. Para empezar los costes de construcción se están disparando, el coste del suelo sigue siendo alto (explícale al Tío Anselmo que no se le pueden pagar tropecientosmil millones por su campo de patatas por el riesgo del mercado), los ayuntamientos y diputaciones cada vez exigen más compensaciones por las licencias (que si polideportivos, que si cesiones, que si ahora me haces un centro cultural,...)Todo ello impide que cuando marcas un margen por metro cuadrado construído puedas "echar para atrás" y abaratar los inmuebles. Durante los años pasados ese margen se amplió enormemente por la presión de la demanda, pero ahora se ha trasladado hacia los proveedores (los promotores no "construyen" nada, en realidad venden lo que hacen otros). Tampoco los promotores necesitan sacar a la venta su stock: es un producto que puedes mantener años sin pérdida de valor y que no genera costes, excepto en empresas endeudadas, pero de esas hay pocas después de tantos años de bonanza. Nosotros mismos tenemos una cartera de terrenos amplísima que nos da una solidez financiera extraordinaria, así que lo mismo nos da vender la promoción en seis meses que en tres años (igual hasta ganamos más).
Otra cuestión es el mercado de segunda mano. El que haya pagado como yo reciéntemente 70 millones por una casa ya se puede preparar para vivir en ella muchos años, pues ni loco va a encontrar comprador.Es lo que tiene de malo comprar tan caro. Todos sabíamos que llegaría un punto en que no se podría pagar lo que se estaba pidiendo. Pero pienso que todos los precios se mantendrán más o menos estancados y que la evolución del nivel de vida volverá a permitirnos el cambiar de residencia.
La demanda sin duda volverá a crecer dentro de poco: nuestros hijos (somos muchos padres los que pertenecemos a la generación del "baby boom") ya tardarán poco en necesitar casa propia, los ahora inmigrantes pobres mejorarán su nivel de vida, los jubilados europeos serán cada vez más y todos querrán venir a la soleada España,...
En resumen: los pisos nuevos seguirán más o menos igual, la segunda mano bajará un poco, dentro de poco tiempo más o menos todos nos podremos permitir un piso propio y dentro de quince o veinte años volverán a correr ríos de tinta sobre el precio de la vivienda.
Caray, Angelito, me alegro de que en tu promotora vayan tan bien las cosas... sinceramente, yo pensaba que las promotoras trabajabais mucho a crédito, y que si no vendías pronto los gastos de la hipoteca te hacían polvo, y además el dinero inmovilizado ahí te impedía poder empezar otras promociones y seguir ganando.
s2
A los que va a pillar la burbuja seguramente es un par de docenas de aprendices de poceros, que cuando terminen las obras si no consiguen vender los pisos y los bancos les pidan los prestamos con los que han financiado las obras (caso Astroc) tendrán que malvender y perderán o ganarán poco, en cualquier caso muchos quebraran y las financieras que juegan a alto riesgo palmaran pasta, pero eso va en el juego...
Lo cierto es que las inmobiliarias que tengan unos años (no las pequeñas y de reciente creación) tienen unas bases financieras muy sólidas. Aquí se mueve dinero de verdad y eso se nota incluso en las relaciones bancarias: cuando le debes al banco 100.000 € y no pagas te cae encima como una ave rapaz, pero cuando le debes 60 millones de euros (y además tienes inmuebles que los soportan en última instancia)te apoyan hasta la muerte.
El dicho del inversor particular de que los pisos nunca bajan se aplica a rajatabla en las empresas promotoras.En caso de apuro grave siempre se encuentra una solución.
Eso de que la obra nueva no baja, será para darse ánimos, porque después de 1990 sí que bajó.
Una cosa es que las compañías grandes capeen mejor los malos tiempos, y otra que a los bancos les gusten los pufos.
A las compañías inmobiliarias y constructoras no les afecta la deuda que tienen, no, y tampoco la subida de tipos de interés para refinanciar sus préstamos, ni tampoco les afecta que la demanda caiga.
lo mejor de la burbuja inmobiliaria es que algunos exageran la parte de burbuja y otros se van a la parte inmobiliaria. Angelito es de inmobiliaria, para el no hay burbuja; y Vicente es de los de burbuja, para el no hay mercado inmobiliario.
Yo opino como Fernan2, hay burbuja inmobiliaria pero también hay mercado inmobiliario. En el término medio está la virtud, los extremos de burbuja y de inmobiliaria no suelen ser buenos.
Excelente artículo.
Lo que más me interesa es la parte final, esos "cien tios que van a la calle y que se empezaran a buscar la vida". No estoy de acuerdo con ello, las familias estan empufados hasta las orejas, carecen de recursos, los pequeños negocios se van hundiendo poquito a poquito, no es un problema solo del negocio inmobiliario es un problema general. La disponibilidad de dinero es escasa, y no creo que ocurra como en las anteriores crisis, por ejemplo la del metal, con las indemnizaciones hubo gente que se montó chiringuitos, bares, tiendas... pero la mayoría de ellos no duraron mucho, y es que hacer lo que no se ha hecho nunca es dificil. Cierto es que algunos sobrevivieron y otros incluso les fue mejor que en su antiguo empleo, pero es que entonces con los 5-6-7 millones que te daban podías montar el negocio y hoy en día que los millones que te van a dar son parecidos no tienes casi ni para pagar el alquiler.
Lo que va a ir mal no es solo la construcción sino todo el sistema en general, se ha creado un sistema en el que la mayoría de los participantes somos esclavos y no podemos hacer nada para evitarlo, los incrementos salariales seran mínimos y pocos podrán protestar y reivindicar sus derechos, es que al final de mes hay que pagar la hipoteca y creo que son muchas hipotecas las que hay.
Trabajé un tiempo con fondos de inversión, aquí van unos comentarios acerca de los fondos inmobiliarios: 1.-Se estima que la rentabilidad de estos activos disminuya en la medida en la que sube el precio del dinero. 2.- A menor rentabilidad los inversores se desharán de sus participaciones para invertir en productos más atractivos y/o seguros (incluidos deuda del estado: letras etc.).
3.- Si se produce una venta masiva de participaciones el fondo tiene que vender propiedades para tener liquidez (dinero contante y sonante para pagar a sus partícipes)
4.Teniendo en cuenta que la subida de tipos hará más difícil la venta los precios de los inmuebles no serán en los que se ha valorado y probablemente provoque más caídas de fondos.
Pues sí, la subida de tipos les perjudica por partida doble: por una parte, porque compiten por el mismo dinero; y por la otra, porque les aumentan los costes. Como dice el título, la burbuja inmobiliaria se pone fea...
Y otra cosa que también buscarán en otros productos es una mayor liquidez...
Y luego, puede pasar lo que tú dices: un efecto bola de nieve, en que las caídas provoquen nuevas caídas.
Muy buen comentario!!
¿Cómo ves la burbuja inmobiliaria de España, en comparativa con EEUU? ¿Crees que la burbuja inmobiliaria nuestra es peor?
Pienso que con entre 3 y 5 millones de pisos vacíos la probabilidad de una crisis es muy alta ya que si de pronto salen todos a la vez y la demanda se reduce, será tal la sobreoferta de pisos que si no hay una crisis será un milagro.
Bueno, todo esto tengo pensado explicarlo en detalle en mi blog:
http://blog-burbuja-inmobiliaria.blogspot.com/
Bueno, un saludo y mucho animo compañero ;)