La burbuja inmobiliaria se pone fea
La burbuja inmobiliaria en peligro: Los bancos salen en estampida
Todo el mundo ha oído ya la noticia inmobiliaria de la semana, y posiblemente si exceptuamos el desplome de Astroc, será también la noticia del año del pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España: El Santander vende TODOS sus inmuebles, excepto la sede histórica. Eso, claro, si encuentra comprador... porque los 4.000 millones en que valoran la operación no están al alcance de todo el mundo. Y eso, precedido por la salida de Caja Madrid de Realia, y seguido por una operación similar del BBVA, todo en una semana... ¡Las ratas abandonan el barco inmobiliario en España antes de que se hunda!! Y ¿quien mejor que los bancos para saber como va el negocio inmobiliario? Ellos financian al que construye, al que compra y a todo el mundo, y saben si la gente pregunta, si la gente paga, si los constructores construyen... tienen de primera mano toda la información!!Primeras víctimas del fin de la burbuja inmobiliaria en España: Pinchazo de las propias empresas inmobiliarias
Y mientras tanto, la que probablemente sea la más barata de las inmobiliarias españolas, Realia, no ha podido mantener el precio de salida, a pesar del titánico esfuerzo del cuidador... el sector está pero que muy mal!! Ya lo avisan desde Bestinver: Vienen tiempos difíciles y desplome inmobiliario. Desde todos los frentes avisan de alargamiento de plazos de venta, rebajas y ofertas para dar salida al excedente, disminución del número de ventas... en resumen, que el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España ya ha empezado. Eso sí, de momento ni los más pesimistas esperan caídas superiores al 10% en los pisos... aunque otra cosa será el tema de las inmobiliarias, que a pesar de lo mucho que algunas ya han caído, todavía siguen en general muy hinchadas, y con un panorama muy negro frente a ellas.Circunstancias especiales de la burbuja inmobiliaria en España
Exceso de oferta de vivienda, demanda bajando por la subida del euribor
El problema de la burbuja inmobiliaria en España viene dado por la ley de la oferta y la demanda: La oferta es excesiva, porque durante los últimos años se han construido más viviendas de las que el mercado podía absorber, y con el agravante de la urgencia, pues si no se vende se tienen que estar pagando intereses por tenerlo ahí parado; y mientras tanto, la demanda disminuye a la par que aumenta el euribor... mucha gente funciona según el patrón de "¿por cuanto me sale al mes?", tomando como referencia el euribor actual, lo que habrá costado buenos sustos al que compró hace dos años; pero al que va a comprar ahora, le ocurre que lo que se podía pagar hace dos años, ya no se puede pagar hoy, porque "al mes" le salen los intereses al doble, y un aumento de más de un 50% en el total...La burbuja inmobiliaria en España se ha exagerado
Aunque para ser honestos, la burbuja inmobiliaria en España se ha exagerado mucho, cuando se decía que en España se construyen más pisos que en Francia, Alemania, Holanda y xxxxx juntos... dato que era cierto, pero engañoso, porque si bien se decía que se construían 700.000 - 800.000 viviendas anuales, no se "acordaban" de comentar que hemos pasado de formar 175.000-200.000 nuevos hogares al año, a formar 450.000-500.000, por las causas que ya mencioné en mi charla de Bolsalia:Como factores demográficos, citaré el incremento de la población de extranjeros ricos, que vienen buscando sol y playa, y de extranjeros pobres, que vienen buscando trabajo. También citaré la reducción del tamaño medio de la unidad familiar, con un incremento muy importante de solteros y divorciados y una disminución del nº de hijos, con lo que se necesitan más viviendas para igual nº de personas.
Pero entonces, ¿hay burbuja inmobiliaria en España, o no hay burbuja inmobiliaria?
Pues sí, sí que hay burbuja inmobiliaria en España. Pero el problema real al que se enfrenta la burbuja inmobiliaria en España no es el exceso de oferta, que es lo que más se ha publicitado, sino que los precios se han pasado mucho, por culpa de los factores demográficos, financieros y especulativos que comenté, y ahora nos enfrentamos a escasez de demanda inmobiliaria... no porque la gente no quiera comprar pisos, que la necesidad sí que existe, sino porque no pueden comprar a estos precios. Hay demanda, pero a precios más bajos... La burbuja no da más de sí!!La burbuja inmobiliaria en España: el problema de las malas expectativas
El problema es que la economía es un curioso sistema, en el que las expectativas forman parte de la ecuación. Por ejemplo, si la gente tiene expectativas de inflación baja, se negociarán incrementos salariales bajos... lo que hará que realmente la inflación sea baja!! Por eso los bancos centrales se esfuerzan tanto en mantener su credibilidad cuando amenazan con subidas de tipos si la inflación repunta: saben que una amenaza creíble hará que no sea necesario apretar mucho.Y esto viene a cuento de que con los precios de los pisos, también las expectativas forman parte de la ecuación: ahora mismo, si bajaran los precios aparecería demanda, y si bajaran bastante los precios (o los intereses) aparecería bastante demanda... pero lo que ocurre es que en el momento en que los precios efectivamente bajen, cambiarán las expectativas, y es posible que entonces no aparezca en realidad la demanda, porque esperen más bajadas de precios... lo que sería un pinchazo en toda regla de la burbuja inmobiliaria en España !! Este es el motivo por el que muchas inmobiliarias lanzan promociones con regalos, con hipotecas subvencionadas o con todo tipo de facilidades de pago: Saben que deben bajar precios para vender, pero tratan de que parezca que no bajan los precios, para no afectar a las expectativas.
Efecto del pinchazo en la economía y en la bolsa
Por eso es por lo que hay miedo en medio mundo a la burbuja inmobiliaria española... entre eso y los sinvergüenzas de la CNMV (ahí sigue Arenillas, el peor de todos), la bolsa española está "apestada" para muchos inversores extranjeros (y algunos nacionales, como Paramés). La duda es si el pinchazo de la burbuja inmobiliaria afectará significativamente a la banca y a la economía en general, o si se limitará al sector inmobiliario...Burbuja inmobiliaria y bancos
Respecto a la banca, decíamos al principio del artículo que han reducido al máximo su exposición al sector... pero tienen una exposición altísima, a través de las hipotecas que han concedido, y lo que no sé es si las habrán titulizado y habrán vendido el riesgo, como es práctica frecuente en USA, o si las tendrán en balance, con lo que su exposición sería mucho mayor; pero está claro que, como mínimo, la pérdida de negocio no se la quita nadie!! Aunque la banca siempre gana; ya encontrarán otra forma de negocio, ya...Burbuja inmobiliaria y economía
Y respecto a la economía general, digamos que presenta algunas propiedades de sistema autorregulado; es decir, sobre el papel, se supone que si el pinchazo de la burbuja inmobiliaria deja en la calle a cien tíos, esos cien empiezan a gastar menos y de rebote se pierden otros diez o veinte puestos de trabajo, lo que provocaría un crack en toda regla... ahora bien, en la realidad, los cien tíos que van a la calle se empezarán a buscar la vida por otros sitios, y muchos de ellos montarán un negocio o conseguirán un empleo, con lo que el sistema se autorregula y el daño real es menor, y no mayor, que el inicial.Burbuja inmobiliaria y superávit
Entre esto, y que el estado tiene la hucha llena tras muchos años de superávit (y tiene por tanto capacidad de aumentar el gasto para estimular la economía), yo sigo pensando que el daño al sector inmobiliario no tiene por qué trasladarse al resto de la economía en forma de crack, sino sólo como enfriamiento de la economía en general.Claro que esto es sólo mi escenario más probable... considerando que el estado verá mermados sus ingresos cuando la burbuja inmobiliaria pinche, y que la autorregulación se pierde si se sobrepasa determinado umbral, tampoco puedo decir que sea descabellado pensar en escenarios catastrofistas de pinchazo y crack de la burbuja inmobiliaria en España. Por si acaso, conviene evitar exponerse al sector, tal como decían los excelentes artículos de Kretan, Family Office o Alfonso Ballesteros.
s2
Más sobre el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España:
Bolsalia 2007: Expectativas del mercado (1) - China, materias primas y burbuja inmobiliaria
La burbuja inmobiliaria en España
El nuevo Código Técnico de Edificación (CTE)
El Fin de la Burbuja Inmobiliaria
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Buenos dias Fernando,gran post como siempre,hoy te da tiempo a otro mas ;)
je,je solo recordar que en las actas del Banco de España,sino recuerdo mal en el año 2005 ellos ya hablaban de una sobrevaloración de entre un 15%-20%.Entra alli y veras lo que encuentras je,je ;) Hace tiempo que yo no lo hago,supongo que esas perlas aun estaran allí.Luego si me da tiempo me lo miro,por si hay alguna nueva.
Hola Fernan2,
Yo creo que te quedas corto diciendo que se pone fea. Empecemos por la oferta y la demanda.
Como bien dices, la demanda "base", de los españolitos de a pie, eran unas 200,000 viviendas al año. Desde la entrada en el euro, tuvimos que añadir los extranjeros que venían a comprarse una segunda vivienda en España, y al calor del boom económico subsiguiente, millones de inmigrantes que también tienen que alojarse en algún sitio. Dices que la suma de todo esto es del orden de 500,000 viviendas.
Bien, vayamos al escenario optimista de que la construcción residencial "sólo" se reduce en 300,000 unidades. Eso en primera instancia implica una reducción de 600,000-1,200,000 puestos de trabajo en la construcción. Está claro que semejante aumento del paro provocará una reducción significativa de la entrada de extranjeros. No existen incrementos de la inmigración en un escenario con aumento del desempleo. Eso quiere decir que una de las patas de la demanda, los inmigrantes, se debilitará enormemente.
Es un escenario con exceso de stock y demanda menguante, cualquier guiri con mínimos conocimientos de economía sabrá que no es un buen momento para comprar, sobre todo si desea que su casita en la costa, además de un lugar para pasar las vacaciones, sea una buena inversión. Las revistas y periódicos ingleses llevan más de un año machacando con el tema, y de hecho la demanda extranjera en la costa, casi el único lugar donde se encontraba presente en abundancia (los fondos inmobiliarios alemanes y de otros sitios se largaron ya en el 2004) está desapareciendo. Ahora mismo empieza a haber más guiris vendiendo que comprando.
Eso vuelve a dejarnos la cabaña nacional. Ahora mismo están llegando al mercado las cohortes demográficas más pequeñas en muchas décadas, y el proceso seguirá así durante más de 10 años. Preguntad a cualquier profesor de universidad por cuantos alumnos ha tenido en los últimos años y cuantos están entrando ahora. Además, en un entorno de recesión o cuando menos estancamiento económico, con sueldos mileuristas y los tipos cerca del 5%, ¿cuántos de esos demandantes de vivienda van a poder comprar? Si combinas eso con las hordas de pequeños promotores desesperados por terminar sus viviendas en suelo comprado carísimo antes de que llegue el hundimiento (increíble pero han subido los visados en el primer trimestres), creo que nos dirigimos a uno de los mayores crashes inmobiliarios que se han visto. Si uno hace números con los ratios clásicos (precio/alquiler, precio/salario bruto), tomando medias históricas, sale que los precios tienen que bajar un 50% para llegar a los valores de equilibrio. La vivienda ahora es como una empresa con un PER de 30 (ó 50 dependiendo de las zonas) y cuya evolución futura solo puede ir para abajo.
Para los que todo esto les suene a chino, vamos a recurrir a un ejemplo de sentido común. Hace poco un amigo se ha comprado una casa independiente, y digo CASA, en Nueva York, de ladrillo, con tres pisos, muy bien arreglada y a distancia razonable (el equivalente a dentro de la almendra de la M30) del centro. Le ha costado 1,000,000 de $$. En Madrid por ese dinero, uno se compra un piso de 150 m2 en una zona similar. Los salarios en NY son por lo menos el doble (y me quedo corto) que en Madrid. Si en EEUU hay una burbuja inmobiliaria terrible, ¿QUÉ TENEMOS AQUÍ?
The Omega Man
Muy buena exposición, bastante centrada tratándose de un tema en el que se toman posturas opuestas y siempre demasiado acaloradas.
Al compañero que comenta el caso de EEUU, decirle que la burbuja en ese país, dada su dimensión y heterogeneidad, es bastante compleja. Entre los lugares más perjudicados está Florida, pero en Nueva York apenas si se habrá notado.
Por fundamentales, una casa en Nueva York más o menos céntrica a ese precio nunca debería ser cara.
Hace un tiempo hice esta comparativa entre países, tal vez demasiado cruel. En ella muestro lo que da de sí 1.000.000 en las mejores ciudades de cada uno de los 5 continentes. Y en España.
Fernan2:
Tema candente donde los haya. Mañana haré una exposición más en detalle pero ahora sólo adelantarte una pregunta: ¿tú crees que de esos 100 tíos que se van a la calle muchos se buscan la vida? ¿Cuánta gente se buscaba la vida en 1993-1996? Las pasamos canutas...
Hola, me estoy aficionando a participar en el blog y quisiera dar mi opinión sobre esto:
En el caso del Santander me parece que lo que ha hecho es un "lease-back": vender sus propiedades a una financiera para que le haga un leasing con opción de compra (como hipotecarse). Esto no deja de ser curioso en un banco porque ese es precisamente su negocio. Puede ser para obtener un crédito para fusiones o para hacer desaparecer de sus balances esos activos. (De todos modos aprovechan que están en la cima de los precios).
Por otra parte, creo que lo de la caída de la vivienda es complejo por la inelasticidad de la oferta, porque lo que ocurre es que el que puede aguantar y quedarse pillado, lo hace (la gente aguanta Terras y Astrocs, ¡no va a aguantar un piso que puede dejar en herencia!). El que sí que venderá como sea será el que no pueda pagar y el promotor que se enganche, aunque hay muchos que tienen fondos propios suficientes como para aguantar. Es posible que la bajada de precios sea floja y el precio se estanque hasta que la inflación se coma la sobrevaloración.
En ese caso lo lógico sería que nadie comenzase nuevas promociones, y en un par de años la actividad constructora se pare (pero dices que están visando más proyectos en una huida hacia delante...no sé, creo que muchos solo saben pedalear cuesta abajo).
Lo que me preocupa para la economía general es que se pierdan empleos en la construcción (el estado podría subir el gasto en obra pública para poner un parche) y que la pérdida de renta disponible por culpa de los tipos se cargue el consumo (fijaos cuantos negocios distintos de las inmobiliarias están cerrando o en traspaso): esto puede ser lo más grave.
Creo que podemos sufrir la crisis económica que acaba de pasar Alemania pero además con los tipos altos y no al 2% como tuvieron ellos.
Buenas noches.
Dentro de la excelencia del artículo, solo comentar:
- Hemos incrementado el número de hogares en gran parte debido a una inmigración venida como mano de obra. Este inmigrante no será capaz de adquirir la vivienda excedente que se le "asigna" en los medios(no tienen avales, no tienen grandes sueldos, sufrirán más el paro...)
-Esta inmigración resulta un excedente en caso de paro. Sin crisis, solo volviendo al nivel de construcción de 1999 ya no tendrían habría trabajo para todos. Habiendo construido en 3 años lo de toda una decada, puede ser mucho peor.
- Una vivienda vendida suele encadenar otras ventas, pues muchos venden para comprar algo mejor. Si el primero no compra el primer zulo (parado de la construcción) puede arrastrar una o dos ventas detrás.
- El especulador inversor/ cambia drásticamente su rol. De ser comprador (periodo alcista) a vendedor (periodo bajista). Es decir, el desequilibrio Oferta-Demanda lo altera doblemente.
- Con respecto a los parados recolocados en otros empleos. Con el endeudamiento actual, reducción del consumo familiar y imposibilidad de bajar tipos de interés, parece dificil mantener el nivel de empleo actual más que con obra pública a lo bestia.
Es decir, a algunos les va a salpicar bastante la explosión de la burbuja.
Estoy con celecanto en lo del leaseback(pero no desaperecen del balance, sino que pasan a otra rubrica). ESo si, el Santander pondra de manifiesto fuertes plusvalias...
Bajo mi modesta opinión el negocio de un Banco no son los locales, el negocio de un Banco es mover pasta y cuanto más liquida y más rápida se mueva mejor. No creo que tenga relación directa con el tema de la vivienda en España. Es una alternativa de obtención de fondos distinta a la ampliación de capital o a la venta de otros activos. ¿Que rentabilidad me van a esos fondos obtenidos por el leaseback? Superior al coste del mismo? Pues adelante.
Putabolsa, en lo de la sobrevaloración ha habido unanimidad... al menos en que existe (otra cosa es en su cuantificación).
Omega, mensajes como el tuyo hacen que uno aprenda algo cada día... pero yo no iba en la línea de que el ritmo de 500.000 viviendas anuales sea lo normal en España, sino en la línea de que el excedente acumulado estos últimos años no es tan abultadísimo como pudiera pensarse con eso de que "hemos construido más que entre toda Europa". Pero es cierto que hay varios factores, los que apuntas, que reducen bastante la demanda.
Marmolillo, excelente artículo esa comparativa. Realmente impresionante...
Javier, me parece que para nada es comparable la situación actual con la de entonces... a pesar de que entonces yo era demasiado jovencillo y no tengo las suficientes referencias. Pero sí recuerdo que mucha gente se planificaba para trabajar un año y cobrar medio año del paro, y eso ahora no lo veo; por no hablar de que entonces las empresas españolas eran empresas de tercera, y hoy son potentes multinacionales y auténticos emporios, que compran las mejores empresas del Reino Unido y Francia, y controlan toda sudamérica. No podemos compararnos con la España del pelotazo, de la misma forma que no podemos compararnos con la España del "cuentame", España ha cambiado muchísimo... ahora hasta vienen de fuera a trabajar aquí!! Si mis padres y mis suegra se iban a Francia, a la vendimia o a servir, y mi suegro se iba a Sudamérica a tocar!!
Celacanto (me alegra que te aficiones), suponemos que lo hacen con el doble objetivo de aflorar plusvalías y reducir su exposición al sector.
Coincido contigo en que la caída muy fuerte en los pisos es poco probable; basta con no vender... lo que sí habrá será un enfriamiento muy duradero, que en términos reales es lo mismo pero de forma más suave. Quienes las van a pasar canutas son las inmobiliarias... y por supuesto, los especuladores pasapiseros tardíos!!
Y lo de la huida hacia delante, ha sido por el tema del CTE, y porque los que ya tienen el solar comprado por un pastón necesitan construir para venderlo y recuperar la pasta... incluso aunque sólo fuera una parte!!
Renzo, con todo de acuerdo menos con el último punto. Voy más en la línea de la economía autorregulada, y en que la gente se las ingeniará para trabajar de vendedores de placas solares o de lo que sea... no todos, claro, pero sí más de los que racionalmente podemos prever.
Echevarri, 100% de acuerdo. Todo es cuestión de diferenciales... ¿qué es más rentable? Y sin olvidar la liquidez, of course!!
s2
Fernando me alegra que hayas cambiado de opinión en tan solo 2 meses.
Bolsaspain.
Cambiado de opinión... no sé si tanto como eso. Pero es evidente que a medida que van saliendo datos, hay que ir re-evaluando pronósticos y escenarios probables.
Eso sí, sigo manteniendo que el impacto será mucho más fuerte en las empresas inmobiliarias que en los pisos, y que hay bastantes posibilidades de que el impacto en la economía como conjunto sea importante pero dentro del enfriamiento, no del crack...
s2
Tus posts también son muy instructivos, fernan2.
El problema con la vivienda es que es muy difícil mantener la ecuanimidad en este tema, porque practicamente todo el mundo tiene una vivienda en propiedad, y es parte interesada. Los pocos que hemos vendido hace tiempo, apostando por una bajada del mercado, y estamos de alquiler, también tenemos nuestro sesgo evidente.
Así que hay que dejarse de impresiones e intuiciones y hacer números. Todavía estoy por ver un solo análisis de la evolución futura de los precios que contenga una valoración razonada de porqué los precios se van a mantener o bajar muy poco. Si alguien conoce uno, por favor que me lo indique. Casi todos los argumentos son cualitativos y extremadamente vagos, "woolly" que dirían los americanos. No veo números o estadísticas que impliquen que las subidas se van a mantener.
De hecho , si uno se pone a hacer números, los haga como los haga, acaba llegando a unas bajadas del 50%. Los números dicen que la rentabilidad histórica por alquiler ,en España y en casi todos los países de la OCDE es de alrededor de un ~6% anual. Por ejemplo hay muchos fondos de pensiones cuyas reglas impiden realizar inversiones con rentabilidad menor a ese valor. Esa rentabilidad es más o menos equivalente a un PER de 15. Lo bueno de utilizar el alquiler como baremo es que toma en cuenta los guiris, los inmigrantes, los jóvenes que buscan vivienda, el boom económico. El alquiler determina el valor de uso de la vivienda, y esa es casi la única medida de su rentabilidad (porque la vivienda no produce nada, salvo cobijo).
La rentabilidad por alquiler en EEUU anda ahora por el 4%, o sea un PER de 25....aquí a menudo está en el 3% o incluso el 2%, dependiendo del tamaño de la vivienda y la zona , como decía PERs de 30-50.
Si uno considera el problema en función de los promedios históricos, los pisos TIENEN que acabar un 50% por debajo (en términos reales) de los precios actuales. Eso, o las leyes de la economía han suspendido su vigencia en España...
¿Cómo se va a producir el proceso?, pues es difícil de saber. Lo interesante es que hemos pasado de discutir hace un año si iban a bajar a discutir *cúanto* van a bajar. El año que viene por estas fechas estaremos discutiendo sobre cuánto HAN bajado.
The omega man
Me parece interesante tu análisis. Es más "duro" que el anterior y dejas por lo menos la puerta abierta al "crack". Esto es importante porque un suceso muy poco probable pero potencialmente muy dañino hay que tenerlo en cuenta(con esta perogrullada Nassim Taleb se ha hecho de oro). Todo el mundo tiene su análisis, pero admitir que puede fallar (aunque sea técnicamente impecable) y contemplar varios escenarios es muestra de sensatez.
Mi opinión personal es que vienen tiempos muy duros. Es cierto que la economía española ha evolucionado, y sobre todo con el "boom" ha salido "de compras" por Europa, por lo que tampoco interesa que la crisis se extienda demasiado, pero el peso del crédito es demasiado fuerte para que el consumo interno lo aguante: no exportamos casi nada y sin expectativas de revalorización las condiciones del crédito hipotecario se endurecen. Me resulta imposible concebir bajo estas condiciones que no vaya a haber bajadas reales y sustanciales. Más que nada, porque solo los que tengan liquidez podrán comprar.
Según tu opinión el mercado se autoregulará y buscaremos la demanda a nuestros en el extranjero. Ojalá tengas razón.
Pues yo ni por asomo creo que los pisos vayan a bajar un 50% ni mucho menos. Que están sobrevalorados, es verdad, y que la demanda se puede haber reducido, también lo es. Pero creo que en todo esto hay que tener en cuenta dos cuestiones fundamentales:
+ La gente compra según lo que le cuesta la hipoteca, no el piso. En esto estoy totalmente de acuerdo con monysil en su artículo sobre el precio de los pisos. El españolito medio mira a ver si tiene que pagar de hipoteca 1.000€/mes o 1.500€/mes. Y ahora, con la subidad de tipos de interés, el precio "efectivo" de los pisos ha subido, pero también se supone que empezamos a estar en la parte alta de la curva de tipos (con la estabilidad actual) por lo que cuando vuelvan a bajar, se volverá a activar la demanda. Es cierto que en ese periodo si se conserva el precio, habrá una bajada en términos reales del precio neto de la vivienda, pero eso no es un crack del 50% de bajada.
+ En segundo lugar, hay que tener en cuenta que por los motivos culturales que sea, en España existe muchísima gente en propiedad. ¿Qué hace esto? Que sólo venda el que tenga realmente necesidad de hacerlo. Al que se le empiece a quedar pequeño el piso y piense en cambiarlo, probablemente no lo venda si el mercado está realmente mal (aunque quizá fuese el mejor momento, dependiendo de lo que le cueste el piso nuevo, al tener una hipoteca conjunta menor). Pero si no se hace un análisis riguroso, el "sentimiento" hace que la gente se pregunte cómo demonios va a vender un piso por debajo de lo que a él le costó. Ésto generaría un efecto de reducción de demanda en vivienda nueva, pero también de reducción de oferta en segunda mano. Este escenario afectaría más a los promotores, pero al mmismo tiempo, en el momento en que los precios de vivienda nueva se igualen o sean algo inferiores a los de la vivienda usada, la oferta se relanzará, pues el que accede por primera vez a un piso, suele preferir vivienda nueva.
De todas formas, aunque veo improbable esa bajada, yo (soy propietario de un piso, para que no quede duda de mi postura) si no fuese por el efecto pernicioso que podría producir en el resto de la economía, me gustarían que bajasen un 50%. por supuesto, este ejemplo es sólo válido para el propietario de su vivienda, no para alguien que tiene 2 o 3 pisos como inversión:
Caso 1. Hipoteca cancelada
+ Piso nuevo: 600.000€ -> 300.000€
+ Piso en propiedad (venta): 300.000 -> 150.000
+ Hipoteca final: 300.000€ -> 150.000€
Caso 2. Hipoteca viva
+ Piso nuevo: 600.000€ -> 300.000€
+ Piso propiedad: 300.000 -> 150.000
+ Hipoteca no amortizada: 180.000 €
+ Hipoteca final: 480.000€ -> 330.000
En cualquiera de los dos casos, la hipoteca que quedaría sería sensiblemente inferior, más fácilmente pagable, y la propiedad sería de una vivienda mejor/más grande, con más potencial de revalorización.
Por supuesto, este caso no sería así de real por el efecto pernicioso que tendría en la economía globalmente.
Una cosa es la burbuja inmobiliaria y otra la venta de los inmuebles del Santander. Es muy habitual en USA y resto de Europa que se vendan sus inmuebles y estar de alquiler. SOlo en España seguimos con la caduca idea de la propiedad. Yo era Dir. Financiero en una empresa que fue comprada por una empresa USA que cotizaba en el Nasdaq y lo primero que hizo fue venderse el edificio y eso fue en el 2000 en pleno crecimiento de la burbuja. Son decisiones empresariales, nada que ver con la burbuja.
Anónimo, ¿y se deciden BBVA y SAN ahora? ¿a la vez? ¿y sin que hayan cambiado de direccion? No digo que no sean decisiones empresariales lógicas o normales, pero el momento también es importante...
Hola a todos,
unas anotaciones sobre comentarios anteriores:
- La autoregulación de Fernan2: es como el efecto multiplicador del dinero pero funcionando al revés. Fernando dice que lo podremos asumir, en EEUU el asumirlo les está bajando el crecimiento del PIB hasta cerca del 1%.
- Los divorciados, inmigrantes, y europeos jubilados sostendrán la demanda: Pensar así puede ser un error. Estas son razones que han contribuído a hinchar la burbuja, pero que pueden desaparecer y contribuir a aumentar el crash. Los inmigrantes vendrán menos si la economía se enfría sobre todo como son mano de obra no cualificada, si cae el consumo. El efecto de los divorciados se frenará conforme nos acerquemos a las tasas europeas. Si se corre la voz de que los ladrillos son una mala inversión puede decaer la demanda entre los extranjeros europeos.
-La gente compra según la cuota que se puede permitir: cierto, y esto hace que al subir los tipos los precios tiendan a bajar.
El basarse en la cuota no deja de ser una equivocación. Que parejas metan el sueldo de uno para la hipoteca es un comportamiento que no se sostiene si cambian las expectativas de la vivienda como "gran inversión" a la baja.
-Si bajan los precios los vendedores no venderán: sí que una bajada de precios disminuye la oferta, pero eso no elimina la crisis inmobiliaria. Para eliminar el problema se tienen que liquidar los stocks de vivienda sin vender, y eso puede tardar un tiempo, sobre todo si ha caído la demanda.
Una pregunta que me hago yo:
¿Cual es el valor real de una propiedad?
Respuesta: El valor de una casa prefabricada de madera. Todo lo demás es humo por parte de ayuntamientos encareciendo el suelo, especulación, etc...
Saludos,
Vicente.
Hombre, Omega, el argumento del PER sí justificaría una caída del 50% a priori...
Ahora bien, si consideramos que del precio de compra nos es devuelto vía desgravación un 15%, ya no hablaríamos de bajar de 100 a 50, sino de 85 a 50. Y parte de ese recorrido puede hacerse por subidas de alquileres, y no por bajadas de precios, pues si la gente decide no comprar, habrá más demanda de alquiler... así que se nos queda una caída de 85 a 60, según el criterio del PER, que es una bajada en términos reales de casi un 30%. De ese 30%, la mitad podría ser caída nominal, y la otra mitad paso del tiempo e inflación, y me quedo con una caída del 10%-20% en los precios, siguiendo el argumento del PER... una horquilla razonable.
Pobrecito Hablador, como digo más arriba, a medida que van saliendo datos, hay que ir re-evaluando pronósticos y escenarios probables. Y desde luego, hay que ser siempre conscientes de que uno puede estar equivocado... o puede que uno esté en lo cierto pero cambien las circunstancias. ¿Soy yo más duro, o se está poniendo más duro el mercado? Puede que un poco de cada...
Alreves, a mí también me parece impensable una caída del 50% en el precio de los pisos; pero si te fijas, Omega hablaba de un 50% en términos reales, lo que perfectamente se podría traducir por 12 años de estancamiento sin caídas. No veo muy claro tu argumento de los tipos, no veo indicios de que vayan a bajar a medio plazo (estamos atados a Alemania), pero sí que comparto lo del "sentimiento". En psicología es muy conocido el "efecto anclaje", que consiste en valorar las cosas no racionalmente como el criterio del PER de Omega, sino en base a una valoración previa... y si me han dicho que mi piso vale 300.000 euros, yo puedo hacer una rebajita, pero por 200.000 no lo vendo ni de coña (aunque me costó 75.000 hace ocho años). Es muy diferente, psicológicamente, que haya pasado por 300.000 y ahora tener que vender por 200.000, a vender por 200.000 tras unas subidas tranquilas...
Anónimo, claro que son decisiones empresariales lógicas... pero como dice Pobrecito Hablador, son decisiones que se han tomado por un motivo!! ¿Por qué antes era mejor en propiedad y ahora es mejor en alquiler? Pues eso...
Vicente, yo también pienso que afectará a la economía... lo que digo es que espero enfriamiento y no crack, un 1% es muy razonable, incluso un poco menos también. Y allí, los criterios para dar hipotecas eran mucho menos exigentes que aquí, por eso ahora están como están. Con un nivel de enfriamiento/pinchazo similar, aquí veremos muchos menos impagos que en USA...
"Los divorciados, inmigrantes, y europeos jubilados sostendrán la demanda": Yo no digo eso, lo que digo es que en su día incrementaron la demanda, y que por eso el excedente que tenemos a día de hoy no es tan alto como cabría pensar viendo sólo las cifras de viviendas construidas.
Y respecto al valor real... creo que es el que una persona está dispuesta a pagar, y otra está conforme con recibir. No hay más valor real que ese.
s2
PD: No sé qué está pasando con blogger, que los comentarios no salen en la página del artículo, sólo salen en la página de publicar comentario; espero que podáis leer esto...
Joer, ahora que me había tocado una VPO!!!. Eso sí, en BCN a 2500€/m2. Vamos que tampoco la regalan. No sé yo si esto no será el nuevo Astroc. Ojalá baje, aunque me pille, para que la gente tengo acceso a la vivienda. Creo que este último punto, el más importante, lo habíamos casi olvidado
Sobre la venta de inmuebles del Santader no creo que sea para finaciar la compra de ABN, creo que esto estaba diseñado hace tiempo y es porque sabe que el precio de los inmuebles va a caer, pero ojo, esta operación está muy bien diseñada, se reserva una opción de recompra en el futuro, es decir ahora vende a 100 y dentro de unos años recompra sus inmuebles a 75, y ¿quién va a comprar?, pues su propio fondo inmobiliario, los pardillos que suscriban el Banif inmobiliario, por ejemplo, y ahora viene lo más interesante, estos fondos se dedican al alquiler y no recogen en el valor de la participación el incremento del valor de los inmuebles, y ¿esto qué significa?, pues que mañana cuando el Santander recompre más barato, el valor de la participación no lo notará porque se ocultará con las plusvalías de inmuebles que se compraron hace años y que los participes no vienron nunca porque no se vendieron, si se venden al mismo tiempo que se venden los de la ciudad financiara se equilibran plusvalías con minusvalías, el Santander vuelve a ser dueños de sus sedes y se lleva el peñisco de las plusvalías de los inmuebles de sus fondos inmobiliarios no recogidas en el valor de la participación, durante estos años una pregunta que se hacía todo el mundo era por qué estos fondos rendían un 6% si los inmuebles subían un 18%, era porque las plusvalías no se recogían hasta que no se vendieran, ahora esa diferencia ya tiene dueño y yo digo, ¿no es un genio Botín?.
PLAS, PLAS, PLAS, PLAS!! Buenísimo tu comentario, arbitragista!! Sólo un matiz, que los fondos inmobiliarios hacen tasaciones regularmente y actualizan en el valor liquidativo el precio de los inmuebles... pero eso no impide que hagan lo que dices, pues el que va a tasar dirá lo que le digan que tiene que decir.
Un crack, el Botín... sabe desvalijar al personal mejor que Curro Jiménez!!
s2
Impresionante, arbitragista. Creo que es la mejor exposición que he visto sobre el tema del Santander. Quizás estaría bien que te pasaras por algún foro de discusiones sobre vivienda, como burbuja.info, y se la explicaras al personal (te recomiendo la thread sobre ir-, suele intervenir gente seria, algunas de las otras threads son un poco chorras).
Fernan2: la bajada del 50% es en terminos reales, como tú dices podemos tener 15 años de estancamiento y un inflación del 3% royendo los precios poco a poco (mientras los alquileres suben en igual medida) Pero es poco probable. Las burbujas de esta magnitud son muy inestables por el grado de interacción con la economía vía consumo y aporte de la construcción al PIB. Esto es como aterrizar un A380 cargado de vigas de hierro en un campo de fútbol.
El factor de la desgravación es algo menor de lo que mencionas, normalmente afecta solo a lo que se pide de hipoteca, que suele ser el 80% del precio o menos, y no he tomado en cuenta los gastos de transacción (un 10% en la vivienda) ni de mantenimiento (que a largo plazo son un pico). Los efectos de estos gastos tienden a compensar buena parte de la desgravación.
Respecto a la evolución de los alquileres, la predicción es que ahora deberían estar subiendo de precio (los que buscan vivienda no quieren comprar a estos precios y los vendedores no quieren rebajar), pero cuando la cosa se derrumbe lo normal es que los alquileres se vuelvan más baratos. En algunas zonas tipo los PAUs de Madrid, invendibles, los alquileres están ya bajando.
The Omega Man
Muy interesante el artículo y los comentarios.
Como emigrante en Irlanda, 2 apuntes:
Los mayoría de los inmigrantes nos movemos siguiendo las vacas gordas y por eso evitamos atarnos demasiado. No se si la inmigración actual en España está realmente manteniendo la demanda, pero al menos en Irlanda la situación está empezando a plantearse como muy peligrosa. Me explico:
Una parte importante de la inmigración en Irlanda son trabajadores de la construcción venidos de la Europa del este. Las casas están empezando a bajar y por tanto se está reduciendo las construcciones iniciadas porque parece que se avecina una sobreoferta debido a que los altos precios limitan las posibilidades de compra.
El miedo es que esos polacos, letones y checos que vayan al paro empiecen a irse a sus paises porque en ese caso la demanda de alquiler (que es para lo que han comprado lso irlandeses) se reducirá también, bajando los precios del alquiler y por tanto la rentabilidad de las inversiones en las que se han metido muchísimos irlandeses.
La segunda es que el mismísimo Financial Regulator ha desaconsejado la inversión en vivienda en España debido a los problemas legales a los que se enfrentan muchos irlandeses que han adquirido viviendas que ahora resultan ser ilegales (nuestros ayuntamientos tienen fama internacional de corruptos) y por las posibilidades de que haya fuertes descensos en los precios de dichas viviendas.
Además en los anuncios en los periódicos, España ha pasado a segundo plano frente a apartamentos y villas en Croacia, Rumanía y Bulgaria por 4 duros, con campo de golf, playa, y unos gastos de ocio y de mantenimiento absolutamente ridículos.
Por último una pregunta... Ante una reducción importante del sector de la construcción y una bajada del consumo y un aumento del paro ¿seguiríamos teniendo la inflación en el 2% o 3%?
Porque el aterrizaje suave se basa en que los precios apenas se muevan nominalmente y que la inflación reduzca la sobrevaloración, pero eso es presuponer que seguiremos en números de inflación similares a los que tenemos.
No soy un experto en estas cosas, pero la verdad es que aquí hay mucho miedo a lo que se avecina.
Recomiendo este artículo:
http://www.davidmcwilliams.ie/2006/03/05/beware-of-khrushchevs-shoe
Fernando: me das permiso para trascribir algunos párrafos de tu post en mi blog;)? (por supuesto en cursiva, citando fuente y enlazando claro!!)
Me parece que se refleja muy bien la situación y no cae en excesivos alarmismos y sensacionalismos.
Saludos.
http://andresromeromateos.blogspot.com
Por supuesto que te doy permiso!! Además, así seguro que añades tus matizaciones y seleccionas lo que te ha parecido más interesante, y va mejorando el artículo... fíjate si ha mejorado, desde que lo escribí a ahora, con todos los comentarios que habéis puesto.
s2
Yo quisiera aportar mi granito de arena. Trabajo en una promotora inmobiliaria y es desde luego cierto que la venta se ha resentido, sobre todo por las expectativas que se están creando. Se oyen demasiadas voces anunciando una inminente bajada de precios que no va a tener lugar. Un promotor (y conozco a varios) "nunca" baja sus precios porque desprestigia su producto y porque no lo necesita. Para empezar los costes de construcción se están disparando, el coste del suelo sigue siendo alto (explícale al Tío Anselmo que no se le pueden pagar tropecientosmil millones por su campo de patatas por el riesgo del mercado), los ayuntamientos y diputaciones cada vez exigen más compensaciones por las licencias (que si polideportivos, que si cesiones, que si ahora me haces un centro cultural,...)Todo ello impide que cuando marcas un margen por metro cuadrado construído puedas "echar para atrás" y abaratar los inmuebles. Durante los años pasados ese margen se amplió enormemente por la presión de la demanda, pero ahora se ha trasladado hacia los proveedores (los promotores no "construyen" nada, en realidad venden lo que hacen otros). Tampoco los promotores necesitan sacar a la venta su stock: es un producto que puedes mantener años sin pérdida de valor y que no genera costes, excepto en empresas endeudadas, pero de esas hay pocas después de tantos años de bonanza. Nosotros mismos tenemos una cartera de terrenos amplísima que nos da una solidez financiera extraordinaria, así que lo mismo nos da vender la promoción en seis meses que en tres años (igual hasta ganamos más).
Otra cuestión es el mercado de segunda mano. El que haya pagado como yo reciéntemente 70 millones por una casa ya se puede preparar para vivir en ella muchos años, pues ni loco va a encontrar comprador.Es lo que tiene de malo comprar tan caro. Todos sabíamos que llegaría un punto en que no se podría pagar lo que se estaba pidiendo. Pero pienso que todos los precios se mantendrán más o menos estancados y que la evolución del nivel de vida volverá a permitirnos el cambiar de residencia.
La demanda sin duda volverá a crecer dentro de poco: nuestros hijos (somos muchos padres los que pertenecemos a la generación del "baby boom") ya tardarán poco en necesitar casa propia, los ahora inmigrantes pobres mejorarán su nivel de vida, los jubilados europeos serán cada vez más y todos querrán venir a la soleada España,...
En resumen: los pisos nuevos seguirán más o menos igual, la segunda mano bajará un poco, dentro de poco tiempo más o menos todos nos podremos permitir un piso propio y dentro de quince o veinte años volverán a correr ríos de tinta sobre el precio de la vivienda.
Caray, Angelito, me alegro de que en tu promotora vayan tan bien las cosas... sinceramente, yo pensaba que las promotoras trabajabais mucho a crédito, y que si no vendías pronto los gastos de la hipoteca te hacían polvo, y además el dinero inmovilizado ahí te impedía poder empezar otras promociones y seguir ganando.
s2
A los que va a pillar la burbuja seguramente es un par de docenas de aprendices de poceros, que cuando terminen las obras si no consiguen vender los pisos y los bancos les pidan los prestamos con los que han financiado las obras (caso Astroc) tendrán que malvender y perderán o ganarán poco, en cualquier caso muchos quebraran y las financieras que juegan a alto riesgo palmaran pasta, pero eso va en el juego...
Lo cierto es que las inmobiliarias que tengan unos años (no las pequeñas y de reciente creación) tienen unas bases financieras muy sólidas. Aquí se mueve dinero de verdad y eso se nota incluso en las relaciones bancarias: cuando le debes al banco 100.000 € y no pagas te cae encima como una ave rapaz, pero cuando le debes 60 millones de euros (y además tienes inmuebles que los soportan en última instancia)te apoyan hasta la muerte.
El dicho del inversor particular de que los pisos nunca bajan se aplica a rajatabla en las empresas promotoras.En caso de apuro grave siempre se encuentra una solución.
Eso de que la obra nueva no baja, será para darse ánimos, porque después de 1990 sí que bajó.
Una cosa es que las compañías grandes capeen mejor los malos tiempos, y otra que a los bancos les gusten los pufos.
A las compañías inmobiliarias y constructoras no les afecta la deuda que tienen, no, y tampoco la subida de tipos de interés para refinanciar sus préstamos, ni tampoco les afecta que la demanda caiga.
lo mejor de la burbuja inmobiliaria es que algunos exageran la parte de burbuja y otros se van a la parte inmobiliaria. Angelito es de inmobiliaria, para el no hay burbuja; y Vicente es de los de burbuja, para el no hay mercado inmobiliario.
Yo opino como Fernan2, hay burbuja inmobiliaria pero también hay mercado inmobiliario. En el término medio está la virtud, los extremos de burbuja y de inmobiliaria no suelen ser buenos.
Excelente artículo.
Lo que más me interesa es la parte final, esos "cien tios que van a la calle y que se empezaran a buscar la vida". No estoy de acuerdo con ello, las familias estan empufados hasta las orejas, carecen de recursos, los pequeños negocios se van hundiendo poquito a poquito, no es un problema solo del negocio inmobiliario es un problema general. La disponibilidad de dinero es escasa, y no creo que ocurra como en las anteriores crisis, por ejemplo la del metal, con las indemnizaciones hubo gente que se montó chiringuitos, bares, tiendas... pero la mayoría de ellos no duraron mucho, y es que hacer lo que no se ha hecho nunca es dificil. Cierto es que algunos sobrevivieron y otros incluso les fue mejor que en su antiguo empleo, pero es que entonces con los 5-6-7 millones que te daban podías montar el negocio y hoy en día que los millones que te van a dar son parecidos no tienes casi ni para pagar el alquiler.
Lo que va a ir mal no es solo la construcción sino todo el sistema en general, se ha creado un sistema en el que la mayoría de los participantes somos esclavos y no podemos hacer nada para evitarlo, los incrementos salariales seran mínimos y pocos podrán protestar y reivindicar sus derechos, es que al final de mes hay que pagar la hipoteca y creo que son muchas hipotecas las que hay.
Trabajé un tiempo con fondos de inversión, aquí van unos comentarios acerca de los fondos inmobiliarios: 1.-Se estima que la rentabilidad de estos activos disminuya en la medida en la que sube el precio del dinero. 2.- A menor rentabilidad los inversores se desharán de sus participaciones para invertir en productos más atractivos y/o seguros (incluidos deuda del estado: letras etc.).
3.- Si se produce una venta masiva de participaciones el fondo tiene que vender propiedades para tener liquidez (dinero contante y sonante para pagar a sus partícipes)
4.Teniendo en cuenta que la subida de tipos hará más difícil la venta los precios de los inmuebles no serán en los que se ha valorado y probablemente provoque más caídas de fondos.
Pues sí, la subida de tipos les perjudica por partida doble: por una parte, porque compiten por el mismo dinero; y por la otra, porque les aumentan los costes. Como dice el título, la burbuja inmobiliaria se pone fea...
Y otra cosa que también buscarán en otros productos es una mayor liquidez...
Y luego, puede pasar lo que tú dices: un efecto bola de nieve, en que las caídas provoquen nuevas caídas.
Muy buen comentario!!
¿Cómo ves la burbuja inmobiliaria de España, en comparativa con EEUU? ¿Crees que la burbuja inmobiliaria nuestra es peor?
Pienso que con entre 3 y 5 millones de pisos vacíos la probabilidad de una crisis es muy alta ya que si de pronto salen todos a la vez y la demanda se reduce, será tal la sobreoferta de pisos que si no hay una crisis será un milagro.
Bueno, todo esto tengo pensado explicarlo en detalle en mi blog:
http://blog-burbuja-inmobiliaria.blogspot.com/
Bueno, un saludo y mucho animo compañero ;)
Está claro que hay burbuja inmobiliaria, y que "si de pronto salen todos a la vez y la demanda se reduce" nos vamos a ir al garete. Pero ¿por qué van a salir de pronto todos a la vez? Creo que el alarmismo con la burbuja inmobiliaria es excesivo en determinados entornos...
Pues yo soy más negativo y diría que el pinchazo de la burbuja inmobiliaria americana ya ha llegado, y que en España no tardaremos mucho en ver también nuestro pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Y creo que el pinchazo se va a llevar por delante muchas cosas: no será sólo un pinchazo de la burbuja inmobiliaria, sino de toda la economía española.
En todo caso, ojala no acierte.
Respecto al pinchazo de la burbuja inmobiliaria USA, los problemas parece que vienen más de impagos de hipotecas subprime que de caídas de precios. La gran preocupación ahora mismo son las hipotecas subprime, yo no digo que no hayan caídas y pinchazo, pero no es muy significativo en general.
Y respecto al pinchazo de nuestra burbuja inmobiliaria, yo diría que se limita a la bolsa, más que a los pisos... al menos de momento.
s2
Pues ahora no paran en la radio con la crisis de liquidez relacionada con la burbuja inmobiliaria y las hipotecas subprime, pero yo no se si en realidad las hipotecas subprime tienen que ver con que haya burbuja o no haya burbuja. Si se dan hipotecas subprime sin garantías suficientes, el riesgo siempre va a estar ahí, haya burbuja inmobiliaria o no la haya; está claro que el problema sólo se materializa cuando los pisos dejan de subir, pero un frenazo en los precios es algo que puede ocurrir con o sin burbuja inmobiliaria.
Y en todo caso, el tema de las hipotecas subprime afecta a Estados Unidos. En España también tenemos burbuja inmobiliaria, pero no tenemos hipotecas subprime al estilo de EEUU más que de forma marginal, por lo que haya frenazo o haya pinchazo de la burbuja inmobiliaria, no se desencadenaría ninguna crisis de hipotecas subprime.
Esteban, es cierto que la relación entre hipotecas subprime y burbuja inmobiliaria no es directa e inmediata... y también es cierto que el problema grave que hay ahora no es con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria (que no está siendo dramático) sino con las hipotecas subprime!!
Pero eso no quita que en España no vaya a haber problemas con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Incluso si la hipoteca subprime no está extendida en España, lo que está claro es que hay mucha gente trabajando no sólo en la construcción, sino también en la venta de pisos y de hipotecas; en el mejor de los casos, un enfriamiento suave de la burbuja inmobiliaria provocaría también un enfriamiento de la economía general. Y si hubiera un fuerte pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España, podría haber un fuerte repunte del paro y una recesión general... que nos acabaría afectando a todos!!
s2
Es cierto que esta todo en la cuerda floja, pero en mi opinion es a nivel nacional, aun hay ciertos mercado locales que siguen creciendo y creceran. Pero esta clarisimo que a nivel nacional la economia se resentira y ojala me equivoque.
hola,
vivo y trabajo en paris desde 2006 y me gustaria saber por que en francia (y con eso me refiero sobretodo a paris) el precio de la vivienda todavia sigue subiendo hasta limites increibles...
En barrios "normales" de paris, un "minipiso" de 25m2 llega a valer en media de 140.000€ a 180,000€.
Sera la politica de Sarkozy?? (entre sus propuestas hay la de pagar menos impuestos cuando uno adquiere una vivienda)
Que opinais de la situacion inmobiliaria de paris? Es comparable a la de Espana en general?
Morrazo, tienes razón, hablamos de burbuja inmobiliaria de una forma genérica, pero no es lo mismo Madrid o San Sebastián que Lugo o Badajoz; en general, la burbuja inmobiliaria se ha centrado en casi todas las capitales y en la costa, pero en donde no ha habido burbuja inmobiliaria pueden seguir creciendo tranquilamente.
Carlos, hace un par de semanas que he estado en Chevreuse, a 30 km de París, y estuve mirando catálogos de inmobiliarias de la zona por ver si había burbuja inmobiliaria por allí... y el perfil típico eran casas de entre 300.000 y 600.000 euros, pero casas enormes con buenas parcelas de jardín (más bien bosque privado, algunas de ellas), y eso no es burbuja inmobiliaria, ¡es que lo valen!! Y lo de encontrar minipisos en París por 150.000€, los de Madrid y Barcelona te van a decir que eso es un chollo!!
No creo que Sarkozy haya promovido una burbuja inmobiliaria; es un fenómeno global, hemos tenido burbuja inmobiliaria en Francia, en el Reino Unido, en Irlanda, en Australia... y sobre todo, en EEUU y en España, los campeones de la burbuja!! Pero son las circustancias post-pinchazo de la burbuja puntocom: Los tipos de interés por los suelos, y la gente queriendo meter su dinero en todo menos bolsa, no tiene nada de raro que se haya generado esta "burbuja inmobiliaria global"... ¿donde iba a ir el dinero, si no?
Yo creo que la burbuja inmobiliaria en España ya ha tocado techo, y que hemos empezado la cuesta abajo. Falta ver si el pinchazo de la burbuja inmobiliaria desembocará en una crisis en España, que es lo más probable según la mayoría, o si habrá "soft-landing"
Teneis razón...hemos tenido burbuja inmobiliaria en Francia, en el Reino Unido, en Irlanda, en Australia... y sobre todo, en EEUU
Pero la gran diferencia de estos paises con España es que:
1) El SMI en España está situado en 570 euros al mes, una cifra muy alejada de la de una gran parte de la mayoría de países de la Unión Europea y de otros países desarrollados, como Estados Unidos, Canadá o Australia.
En Holanda y Francia, por ejemplo, el salario mínimo supera los 1.200 euros al mes, Gran Bretaña y Bélgica pasan de 1.100, y en Irlanda y EE.UU. son más de 1.000 euros mensuales, informa el experto de la UAB.
2) Cada vez hay menos inversión extranjera directa en España
Hemos pasado de ocupar en la UE-15 una cuarta posición en el período 1985-1995 al séptimo puesto en 1995-2005
3)El precio por metro cuadrado de un piso en España duplica al de la media europea.
4) el gasto en I + D, las exportaciones de alta tecnología, las patentes solicitadas y la PTF están muy por debajo de la media de la UE
5) Antes teníamos 3 sectores economicos equilibrados: primario, industria y servicios; ahora la agricultura se ha ido a tomar por el saco, la industria se va a los paises del ESTE...y el turismo no es lo que era
Sabeis que creo que pasara? que España se convertirá en el Cancún Europeo..estamos construyendo un Pais para los turistas...y aquí nos quedaremos sin la clase media...pocos muy ricos y los otros pobres altos, pobres y muy pobres.
La burbuja inmobiliaria en España ya nos ha dejado sin clase media, al menos a las próximas generaciones. Yo ahora mismo me considero clase media, con un curro normal y con una hipoteca de 350 euros (compré en el 99); pero si tuviera diez años menos, probablemente mi curro no sería normal sino precario, y mi hipoteca para la misma vivienda sería de 1000 euros, así que tendría que elegir entre vivir alquilado por necesidad o vivir esclavo de una hipoteca asfixiante. Y eso me situaría en la clase baja, no en la clase media. Esa es la triste consecuencia de la burbuja inmobiliaria en España, como dices estamos camino de ser Cancún...
s2
Hola Fernando, muy interesante tu blog, gracias por tus comentarios.
Volviendo al tema del Santander, yo espero y deseo que los Botin
and company no esten por encima del resto de los mortales, y
si esta crisis va a hacer tanto daño a casi un millon de españoles
que son los que estan atrapados en las hipotecas infladas, ese
banco como todos los demás que han querido sacar tajada vea castigo
a su usura, sencillamente, esto no puede quedar así, al fin y al
cabo esas familias son inocentes de que les hayan vendido pisos
a precio desorbitado, pues en medio se han metido los bancos a sacar
tajada, os acordais como hace dos años salia el Botin sacando pecho
de los superbeneficios de su banca, bueno, pues ahí teneis las
pruebas del delito, no se pueden ir de rositas, esto no puede quedar
como que el mercado sube el mercado baja, la gente cuando no pueda
seguir pagando que vuelvan al piso viejo, pero el gobierno debería
abrir una investigación y no dejar que los bancos se laven las manos,
fingiendo liquidez con operaciones financieras, lease-back o como
lo llameis
y ahora de que hablan en el telediario? ah! del cambio climático...
Sí, en el telediario no se habla de la burbuja inmobiliaria, no... < ironía on > debe ser que no es importante< ironía off >
Lo que yo no tengo tan claro es que las "víctimas" de la burbuja inmobiliaria sean pobres e inocentes españoles mortales atrapados y engañados por la usura de los bancos. A nadie se le obliga a comprar a precios desorbitados, si compraban es porque esperaban ganar más... los bancos son para mí igual de culpables que los compradores, ni más ni menos. Todos ellos han hinchado la burbuja inmobiliaria.
No os preocupéis... Que los ayuntamientos y las diputaciones, que se han embolsado el dinero de la venta de terreno a precios de locura (guiados sin duda por el principio de interés público que consagra el ordenamiento jurídico español), seguro que ahora arbitran subvenciones a fondo perdido para la compra de vivienda. O mejor, no hará lo anterior, pero es debido a que la administración local tiene superávit... ¡ja ja ja ja!
A ver si os entaráis, de la mano de algunos empresarios, porque no hay otra forma de hacerlo, se lo han llevado crudo.
Hala, ahora corred y votad como benditos, ahora salid a una manifestación con la pancartita del partido de turno...
Seguro... Seguro que os pagan parte de vuestra hipoteca...
España como siempre: nos hemos gastado el oro de las indias y ahora no nos queda nada.
La burbuja inmobiliaria USA ya ha reventado, pero la nuestra aun no. Si seguimos el camino de la burbuja inmobiliaria usa, lo peor todavía está por llegar, así que cuidado cuando llegue el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España. Pero el pinchazo serio, no esto que hay ahora, que con el tamaño que tiene la burbuja inmobiliaria en España el pinchazo va a ser de miedo.
Anónimo, los ayuntamientos y diputaciones han sido los grandes ganadores de la burbuja inmobiliaria en España: IBI, AJD, etc han contribuido muchísimo, durante la burbuja inmobiliaria, a engordar sus arcas... más que la propia venta de terrenos.
Xavi burbuja, hay una diferencia importante entre la burbuja inmobiliaria USA y la burbuja inmobiliaria en España, y es que allí, mientras se hinchaba la burbuja inmobiliaria, la deuda pública no paraba de crecer, mientras que en España hemos aprovechado los años de burbuja inmobiiaria para reducir la deuda pública del 64% del PIB al 37% (más o menos, hablo de memoria). Y cuando llegue el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, el gobierno tiene margen para estimular la economía incrementando el gasto, sea con cheques de 400 euros, sea con recortes fiscales o sea con mayor gasto en sanidad (falta hace), educación (falta hace) o carreteras.
s2
La burbuja inmobiliaria se pone fea, muy fea... pero los bancos han sabido soltar lastre a tiempo, en máximos. Son las cajas las que lo tienen peor en el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Y Astroc, y Colonial, y Contsa, y Llanera, Habitat...
Hace mucho que no hablas de la burbuja inmobiliaria en España, y eso que ahora sí que la burbuja inmobiliaria se pone fea de verdad.
Es curioso como determinadas páginas sobre la temática de la burbuja inmobiliaria se quedan tan arriba en el rank de google a pesar de estar tan desfasadas.
En cambio mi página que es sobre la burbuja inmobiliaria, que actualizo continuamente y sin embargo google me trata fatal.
^^ Odio a Google ^^
Google tiene unos algoritmos muy buenos para determinar cual es el contenido más interesante, y si piensa que este artículo es bueno sobre la burbuja inmobiliaria... bueno, por algo será!!
Según un artículo sobre la burbuja inmobiliaria que he leído hoy, lo gordo del pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España vendrá en 2009, cuando se espera que las subastas inmobiliarias se disparen. Por el contrario, la burbuja inmobiliaria en USA parece estar en lo peor, a pesar de que allí los tipos de interés están más bajos.
Sí, el artículo sobre la burbuja inmobiliaria que citas es Bancos y cajas buscan salida para los pisos embargados.
Y al hilo de lo que comentas, que es cierto, ¿qué pasaría con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España si tuvieramos los tipos al 2% como en USA? Igual no habría pinchazo...
s2
Compruebo, por los comentarios en los foros, por la tozudez de los “propietarios” (la verdad es que los verdaderos dueños son los banco) y por los intentos que hace o deja de hacer el Gob. Español, que esta crisis esta en sus primeras etapas, esto es, no se acepta el nivel de la quiebra, la profundidad que tiene ni las consecuencias que podría llegar a tener.
Reconozco que para mi es mas fácil tener otra visión, viviendo en Chile, en Provincia y en la Patagonia, donde estamos totalmente ajenos a este terremoto financiero, sin embargo esto no quiere decir que no hallamos pasado por lo mismo.
Terremotos cada 5 años ( se viene abajo una ciudad entera), el país con mas volcanes activos en el mundo, hace 5 meses una erupción sepulto una ciudad , sin embargo aquí estamos, el país mas competitivo y acuerdos comerciales en el mundo, dentro de las primeras 5 economías con menor deuda externa, un PIB similar al de España en relación a su población, 4ta economía en Sudamérica, después de Brasil, Venezuela y Argentina.
Revolucionamos cada 4 años casi todo, (con cada cambio de gobierno), ………la prevision, la salud, la educación, la economia, el transporte publico ………
A que viene todo esto……….pues que cuando sobreviene una catástrofe, hay que aceptarla tal y como es, con los pies en la tierra, abandonar y olvidar lo perdido, retirar los escombros, salvar lo que quede de útil y…empezar de nuevo………….
pero ahora de otra manera, con mas experiencia, evitar cometer los mismos errores y dándole valor a lo que importa………
Uno no puede perder algo que no es suyo…………quizás es duro pero ya es tiempo que los Españoles hipotecados se den cuenta que estas propiedades que tanto intentan salvar……realmente son de los bancos……… ¿y las cuotas pagadas?………..pues han sido solo alquileres pagados a los bancos………..si ahora esta subiendo mucho el alquiler………entonces a devolver los pisos y buscar algo mas barato
Mientras sigan con calculadora en mano, buscando mejores tipos, euribor, seguros, vops, tax, pis, pam , pum, plop …………y cuanto nombre extraño quieran ponerle a la sinverguenzura de los bancos………..pues seguirán enterrados hasta el cuello y arrastrando a la familia entera……..
Como diriamos en Chile……..que mierda, quedo la cagada y ahora a echarle pa”lante………
Si en algo somos diferentes los Sudamericanos a los Españoles es en el uso del lenguaje…………..creo que nosotros usamos un 30% de las palabras que usan los españoles…………pero para decir los mismo…………quizás ese sea el origen de nuestra vida mas relajada y simple………..ojo….. la inteligencia es la medida de la habilidad para adaptarse a los cambios………..saludos y suerte
Hola a todos. Soy un ingeniero civil de Peru que trabaja en construccion de edificios multifamiliares en Lima, la capital. Les cuento algo. En el año 2002 el gobierno del presidente Toledo genero un credito hipotecario que seria pagado en parte por el Estado para reducir el tipo de interes. Fue un gran golazo ya que permitio que mucha gente tenga acceso a una vivienda digna teniendo un tipo de interes ESTABLE. Pasara lo que pasara el plus lo pagaria el estado. La tasa estable era de 10% anual aproximadamente.
En aquella epoca la estructura de costos de un departamento con acabados promedio era la siguiente:
Estructura: $ 110 / metro cuadrado
Acabados: $ 150 / metro cuadrado
Instalaciones electricas, sanitarias, electromecanicas y otras: $ 20 / m2
Estos son los costos de construccion es decir COSTO DIRECTO (mano de obra y materiales) mas GASTOS GENERALES DE CONSTRUCCION (ingenieros, oficina, planos, permisos, tramites y otros).
Llegamos a la conclusion que el m2 de area construida o m2 de construccion en el Peru al año 2000 era de $280/m2 (dosciento ochenta dolares el metro cuadrado).
Aporte del terreno y areas comunes: desde $ 50 hasta $ 100 por metro cuadrado de area construida. Esto depende del numero de pisos y de la ubicacion del edificio ya que a mas pisos el aporte del costo del suelo es menor y no es lo mismo vivir en la playa con vista al mar que a las afueras de la ciudad. Pero en promedio de los edificios que construi en esa epoca estaba entre 50 y 100 dolares.
Bueno en total al inversionista le costaba algo de $ 350 / m2 hasta $ 450 / m2 incluyendo impuestos y otros. Los inversionistas vendian a $ 450 /m2 incluso llegaban hasta $ 550 / m2 si era buena la zona y a la gente no le importaba pagar de mas. Ganaban $100 el m2 es decir una rentabilidad del 20% aproximadamente. Todos felices todos contentos.
La actualidad a fines del 2008 es distinta. Ha existido una inflacion que ha generado que los precios de los materiales suban alrededor del 30% y los terrenos alrededor del 100% sin embargo ahora nuestros costos ya no estan digamos que en $ 400 / m2 si no en alrededor de $ 600 / m2. Algo ha subido digamos, pero no mucho.
Sin embargo ahora los jefes venden a $ 1,000 y hasta $ 1,300 el m2 , es decir obtienen utilidades del 100% cuando antes obtenian una rentabilidad del 20%.
Lo malo es que este fondo de interes ESTABLE del año 2002 del presidente Toledo se ha agotado y ahora todos los bancos ponen UNA TASA DE INTERES VARIABLE. Es decir se han inflado los precios de los inmuebles y ya se tiene la bendita tasa de interes variable que en cualquier momento haria explosionar todo.
Mis preguntas son las siguientes:
¿Hay alguna manera de parar a los empresarios y hacer foros o reuniones para detener esta especulacion de precios por la alta demanda? ¿Funcionaria?
¿Que mecanismos deberia plantear el gobierno para detener el aumento desmedido de las tasas de interes?
¿Como influiria la crisis financiera intrnacional al Peru y a su industria inmobiliaria que esta pasando por una etapa de auge economico financiero con un riesgo pais bastante bajo para la region?
De antemano gracias por las respuestas y les agradeceria me envien informacion relevante y suscinta sobre burbujas inmobiliaria en otros paises (España por su puesto) a mi correo:
ing.vilchez@yahoo.com
Saludos desde Lima!
La única manera de parar a los empresarios para detener esta especulacion de precios por la alta demanda que sí funcionaria es en realidad muy simple: no comprar las cosas a un precio superior a lo que realmente valen. Si quieren vender a 1.000 o 1.300 y hay tortas por comprar, es obvio que mañana pedirán 1.500... como haría yo también!! Pero si a 1000-1300 no venden, mañana pedirán 800, y luego 600. ¿Quien tiene pues la culpa de que suban los precios? ¡Los insensatos dispuestos a pagar lo que les pidan!! Y ellos serán también quienes sufran las consecuencias...
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y ahora piensa en las consecuencias de tanta especulacion, con la gran cantidad de parados que ha habido en estos ultimos meses, si el 2008 va a ser muy duro piensa como sera el 2009 cuando a todas esas personas se les acabe el paro, porque esta situacion va para largo.
Administracion de Fincas Gesland Consultores S.L.
Pues sí, la verdad es que el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en españa está siendo duro, y además no tiene pinta de haber tocado fondo. Nos acordaremos de la dichosa burbuja inmobiliaria durante mucho tiempo!!
FÓRUM BARCELONA 2004-DIAGONAL MAR
VERSUS CONSORCIO DE LA ZONA FRANCA DE BARCELONA
Rafael del Barco Carreras
Desde el Llobregat al Besós. De expropiaciones a recalificaciones. Expolios a agricultores e industriales para enriquecer a político-funcionarios. De 10.000 millones volatizados entre 1974-79 a ¿Cuántos en 2008 cuando estalla la BURBUJA INMOBILIARIA y se descubren irregularidades en otra entidad administrada por el Ayuntamiento con personal interpuesto? Tan interpuesto que el liquidador del FÓRUM Guerau Ruiz Pena, ex socio del juez Luis Pascual Estevill, es socio con bufete del otro socio del juez, Eduardo Soler Fisas. Y Soler, en bufete con Guerau, del círculo íntimo del juez en la época de máxima actividad mafioso-extorsionadora, con viajes a Suiza según sumario, y presentándose para magistrado por “abogado de reconocido prestigio” siendo su padrino Pascual vocal y delegado del CGPJ, máximo Poder Judicial, en Cataluña. Con el tiempo, Guerau, de nuevo con el Ayuntamiento (por los 80 funcionario o contratado y concejal) de liquidador del Fórum y ¡nada menos! Secretario-Consejero del Consorcio, el cargo de Antonio de la Rosa cuando volaron los millones, y causa de mis tres años de cárcel. Mejor dicho, la “causa” fue de mis abogados, con Juan Piqué Vidal, de los De la Rosa, a la vez “conectado”, también según otro sumario, con el abogado de la parte contraria, el Ayuntamiento de Narcís Serra, Rafael Jiménez de Parga, en la actualidad, según el Supremo, aun presunto extorsionador. ¡Eso no es una banda mafiosa, es una bandada de buitres! En una de tantas extorsiones, sobornos y prevaricaciones se solucionaron jurídicamente los terrenos de DIAGONAL MAR.
Total “práctico” del Caso Consorcio; el De la Rosa padre “de multimillonario fugado de por vida, 25 años”, y el De la Rosa hijo alimentando a la bandada de buitres con su Banco Garriga Nogués, añadidos los nuevos Socialistas del Ayuntamiento. Hace 30 años, y aquellos 10.000 millones el “punto de partida”, una nimiedad, a la que siguió 1985, otra nimiedad de 100.000 millones evaporados del propio Banco, donde para más retruécano de nuevo exoneran a Javier de la Rosa con un “arbitraje” frente al Banesto de Mario Conde, propietario del Garriga, actuando de jueces ¡cómo no! Juan Piqué Vidal, Rafael Jiménez de Parga, y Rafael Pérez Escolar (un hombre de Mario Conde, ex juez franquista). Ver “Barcelona, 30 años de corrupción”. Todo un monumento a la Ética. Y entre 1986-1992, desaparecerían los 500.000 millones de KIO. La mayor “quiebra de España” hasta entonces, ahora muy superada.
Suponer que una inmobiliaria en el 2009 tenga “problemas” es una suposición apostando sobre seguro. Y si, digamos en Madrid y el resto de España, actuaban inmobiliarias y constructoras “privadas” con bancos y cajas, en Barcelona se da un caso único por su magnitud de “inmobiliaria pública”, el CONSORCIO DE LA ZONA FRANCA DE BARCELONA, ver www.elconsorci.com, Ayuntamiento-Estado. Y si cada gran inmobiliaria tiene su banco o caja de “referencia”, Colonial con la CAIXA (varios BILLONES DE PESETAS de estropicio), Metrovacesa (sobrepasa en mucho entre Bolsa y créditos EL BILLÓN) con el Santander, Reyal-Urbis Banesto, etc… el Consorcio lo tiene en la CAIXA DE CATALUÑA, asociados, publicó Narcís Serra. En definitiva, pagará el Estado. La Sindicatura de Cuentas calificará y describirá en cuanto al Fórum o BIMSA (la anónima utilizada por el Ayuntamiento) parecido a la censura de cuentas del Ministerio de Hacienda sobre aquel Consorcio. Por el estilo, la ADIGSA de la Generalitat. La de “sociedades anónimas de entidades públicas” magnífica fórmula para eludir las exigencias legales sobre el manejo de FONDOS PÚBLICOS. Los camuflajes son infinitos, si una caixa financia con una hipoteca, tras una venta (ficticia o real entre sus fondos y sociedades) la deuda ya no figura a cargo de la inmobiliaria de inicio, y si no se paga la hipoteca, simplificando, la caixa se resarcirá con el inmueble. Un expolio a la tal caixa desde dentro, ¿Cuántos inmuebles supervalorados acabarán en el balance de la caixas y por tanto en el ICO estatal?
Repaso gráfico a la sintetizada historia en http://www.lagrancorrupcion.blogspot.com