Cataluña. Respirad profundamente, que os invada la relajación, y jugad conmigo un rato al pasapalabra temático catalán, así salteado. Con la B, forma popular de denominar al club de fútbol más importante de Cataluña (fácil). Con la E, ley que lleva varada en el TC desde tiempo inmemorial (casi tan fácil como la anterior), con la C, producto hipotecario en el que se ha basado la expansión de la banca de consumo de más de una entidad catalana. ¿Cómo que no sabéis la respuesta? Venga, no me digas que no conocéis los créditos hipotecarios. He dicho créditos, no préstamos.. Pues quizás, sólo quizás, vuestra hipoteca es un crédito hipotecario. Y quizás, tal vez quizás, alguien tenga una sorpresa desagradable para vosotros.

Recordemos que un crédito hipotecario supone, a diferencia del préstamo, un contrato en el cual, en determinadas condiciones, se puede volver a disponer del dinero ya amortizado. Por lo demás, estos créditos hipotecarios customizados, funcionan de modo muy similar a un préstamo hipotecario: se establecen amortizaciones por el sistema francés, se va reduciendo en cada una de las amortizaciones el limite disponible de la linea principal de financiación, etc..(sin perjuicio que, de común acuerdo, y gracias  a la amortización de aquella se vaya habilitando poco a  poco la posibilidad de segundas y terceras disposiciones (más caras, que esto se les suele olvidar. ¿Por qué las entidades apostaban por este producto y qué problemas están surgiendo ahora?

Los créditos hipotecarios se usaban  si o si por estas entidades. Generalmente lo que se hacía era contemplarlos en la financiación a promotor, de tal manera que con ello lograban captar un buen numero de clientes particulares a un tipo de interés más elevado que el de la hipoteca a pelo. Eso era posible debido a las ventajas fiscales que tenían los compradores por subrogarse en dichos créditos. Una vez habían firmado, si con el tiempo se daban cuenta de que había ofertas financieras mejores, las posibilidades de irse vía ley de subrogaciones eran muy limitadas, ya que la interpretación general era que dicha normativa solo funcionaba con préstamos, incluso hay dudas de si cabe con créditos tras la reforma de la misma.

Por tanto, este producto permitía blindar, retener, a la clientela captada vía subrogaciones de promotor. Atraídos por una inicial ventaja (el ahorro de AJD) acababan pagando más en intereses, y sabiendo que para irse debían cotizar esos impuestos, más comisiones de cancelación, más. Estaba perfectamente pensado (amén de facilitar la posibilidad de dar financiación recurrente con garantía real y baja carga de trabajo para oficinas ajustadas en temas de personal).

Lo cierto es que con el tiempo empezaron a aparecer grietas en este idílico escenario. Para empezar estaban aquellos clientes que se daban cuenta de su condición de rehenes fiscales en la que se encontraban frente a los que habían firmado préstamos hipotecarios. Pero además, creo recordar que hubo quien se cuestionaba el tratamiento fiscal de este chollo hipotecario. Por ejemplo, a  la hora de las bonificaciones fiscales en AJD para jóvenes en Castilla León había quien no lo acaba de ver claro allá por el 2006 (me gustaría saber como acabó el asunto en cuestión).

Pero esto era algo nimio en comparación con lo que está ocurriendo últimamente, y que trataré de resumir sin abrumar con normativa ni interpretaciones jurídicas. Algunas CCAA, entiendo que apremiadas por un hambre fiscal canina, han reformulado la práctica habitual con la que venían aplicando sus liquidaciones de AJD. Entienden ahora que, cuando se produce la subrogación del comprador de la vivienda en el crédito del promotor esta operación no está exenta de AJD, a diferencia de lo que sucede con el préstamo. Por tanto que hay que pagar, si o si. Las consecuencias de este cambio se dividen entre las evidentes y las no tan evidentes.

1. Desmonta la estrategia de negocio hipotecario de dichas entidades, al menos en el corto plazo en esas CCAA. Hasta que no se resuelva el asunto en vía judicial, alguien tendrá que cobrar menos.

2. Las entidades han de informar a los potenciales clientes compradores, cosa que me consta que se hace. Se les dice, eso si, que cuentan con resoluciones favorables en casos similares en otras CCAA. En todo caso, desconozco si se refieren a resoluciones administrativas o judiciales, y estas últimas de que tipo. Me agradaría que alguien me lo indicase. Eso si, les indican que a pesar de ello deberán pagar inicialmente y que mientras recurran, dándoles un modelo a tal fin (cosa que me parece insuficiente, debieran poner su equipo jurídico a disposición de sus clientes y asumir una eventual desestimación).

3. Algunas CCAA están osando girar complementarias para aquellas liquidaciones no prescritas. O sea que más de uno puede encontrarse en el buzón con un a complementaria con intereses y recargos golosos por una deuda no prescrita de AJD después de unos cuantos años. Casi nada tu. Estamos hablando de cantidades cifradas muchas veces en miles de euros. Justo ahora. Obvio decir que el comportamiento de estas Haciendas autonómicas me parece lamentable, aunque no es la primera vez. En todo caso, si se acepta esta salvajada, cabría hablar de las responsabilidades políticas. Más allá, incluso de responsabilidades patrimoniales de una Administración autonómica que, competente en Consumo, ha permitido la comercialización de este tipo de productos durante lustros, sin cuestionar las liquidaciones, dándolas por buenas (y dejando que prescribiesen en su caso si eran incorrectas). 

4. Es evidente para mi que, dado que la Gestoría para tramitar y liquidar las operaciones la impone la entidad financiera, ha de ser ésta la que asuma, inicial y finalmente, el perjuicio económico que le supone a su cliente esta revisión fiscal. El cliente no tiene autonomía para liquidar y por tanto no debe asumir errores que le son ajenos. 

Me gustaría conocer vuestras experiencias al respecto. Yo por mi parte creo que ésta es una ocasión clara para matar dos pájaros  de un tiro. Creo que estas hipotecas deben tener el mismo trato fiscal que las suscritas a través de préstamo. Y eso significa que no se debe cobrar AJD en las subrogaciones a promotor. Y, por la misma lógica, por ser idénticas, tampoco se les puede excluir de las ventajas fiscales de la Ley de Subrogaciones. Las entidades afectadas verían así por un lado solucionado un marrón fiscal a cambio de no ponerse tontas respecto a la igualdad de sus clientes respecto a otros para desengancharse hipotecariamente de ellas.,