Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Patinazo de la Audiencia de Navarra

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Publicado por Tristán el subastero el 29 de enero de 2011

Lo he mencionado tantas veces en este blog que a estas alturas no creo que nadie dude que, respecto a las hipotecas, me inclino mucho más por el sistema americano que por el español. Es indudable que en España es de gran actualidad el debate sobre si la responsabilidad de los créditos hipotecarios debe ser una garantía personal que alcance a todo el patrimonio del deudor o si debe alcanzar exclusivamente la garantía real de la propiedad hipotecada.

Lo que por ahora dice la Ley española está muy claro. Ojalá no fuera así, pero es así: En España un crédito hipotecario es simplemente un crédito que se concede tomando como prenda un bien inmobiliario en garantía de la devolución del mismo. Lo contrario sería una dación en pago, que por ahora no es posible.

Por eso me parece inexplicable que un juez medio bolchevique, nada menos que de la Audiencia Provincial de Navarra, se haya dejado llevar por su ideología personal y haya permitido, en una sentencia sin precedentes, que entregar una vivienda sea suficiente para saldar la deuda hipotecaria, además aderezando el Auto con los típicos argumentos acerca de que la culpable de la crisis es el mundo financiero, del cual el banco forma parte y bla-bla-bla. Todo eso está bien en un debate doméstico entre amigos, pero están fuera de lugar en una sentencia judicial.

Que cruce los dedos quien tenga pendientes de este magistrado juicios por desahucio. Ya me le imagino sentenciando en contra de la propiedad privada de un bien de primera necesidad como la vivienda.  Si la Justicia española funcionara como debería funcionar, semejante uso ideológico de la Ley no debería acabar sin consecuencias profesionales para el juez. Así lo pienso y así lo manifiesto.

El BBVA va a recurrir la sentencia manifestando que "(...) si se llevaran a las últimas consecuencias los razonamientos de la Audiencia de Navarra, dejaría de tener sentido la celebración de una subasta para la ejecución de bienes hipotecados y bastaría con adjudicarlos por su valor de tasación al acreedor hipotecario.

Naturalmente algunos exaltados están encendidos de alegría, y hasta se creen que esto va a sentar un precedente. Nada de eso, la Ley es la que es y mientras no la cambien los únicos que tienen legitimidad para ello, los diputados reunidos en Cortes, las fantasías ideológicas de un juez "comprometido" con sus causas no van a cambiar la realidad.

Ojalá que nuestros amados legisladores le metan mano pronto a la Ley, sin hacer ninguna de sus habituales cagadas, pero mientras eso no suceda yo quiero que las sentencias de los tribunales españoles sea acordes con la Ley.

 

NOTA: Y mientras tanto, el inefable juez Pedraz se da una vueltecita por Bagdad junto a una nutrida comitiva para no se sabe muy bien qué, en el desarrollo de una investigación contra unos militares americanos cuyo país jamás va a permitir que vengan a España para ser juzgados. Todo esto gracias a que en su juzgado llevan todos los asuntos al día y al mucho dinero que sobra en el presupuesto del Ministerio de Justicia.

Etiquetas: critica · legislacion



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1 Atreides
29 de enero de 2011 (20:56)

Sin ánimo de desvirtuar tu análisis, y confesando que la responsabilidad del préstamo hipotecario no es una de mis especialidades jurídicas, decirte que Chantal Català, abogada y doctora en derecho no considera ningún patinazo la sentencia y, además, ve muy improbable que el recurso del BBVA prospere. Por si es de vuestro interés os dejo los dos enlaces:

http://www.bankimia.com/blog/ejecucion-hipotecaria-resolucion-judicial-contraria-al-banco/2011/01/24/
y
http://www.bankimia.com/blog/%C2%BFes-aplicable-el-auto-de-la-audiencia-de-navarra-a-las-hipotecas-actuales/2011/01/27/

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2 5.....s
5.....s  en respuesta a  Atreides
29 de enero de 2011 (21:33)

Chantal Catalá Comas parece que ha fundamentado su opinión... pero mi opinion es que bbva ha dejado que prescribieran los plazos...al fin y al cabo esta es una victoria pirrica de los que se defienden del todo poderoso sistema bancario...asi la jurisprudencia seguira siendo la misma...ya el TS ha dictado sentencias favorables a la banca...y no querran arriesgar sun dominante posicion sobre este mercado...

Nota: intentar hacer uso sobre una noticia para desprestigiar a la justicia cuando nio esta de parte.( de uno). se les puede volver en contra a mas de uno...ya sabemos lo corporativista de muchas profesiones...la judicatura...no es extraña a esto....

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3 Fcalvo
29 de enero de 2011 (21:36)

El problema, parece ser, está en art. 671. Al no haber licitadores, el banco se lo tiene que adjudicar por la deuda o por el 50% del valor de subasta. Y digo esto por que leo en los comentarios de los expertos que otra cosa es que haya subasta con licitadores. Entonces no hay duda que es el precio conseguido con la subasta el que determina la diferencia a reclamar al deudor.

Ahora entiendo (siempre me lo había preguntado) por qué hay dos entidades financieras que participan en la subasta con su inmobiliaria. Y no entendía el motivo de por qué lo hacían así si al final se lo quedaba la ejecutante por el 50% del tipo.

Lo que hacían era evitar el art 671. ¿Sabían estas entidades que podría darse este caso?

Si es así hay que felicitar a sus equipos jurídicos.

Saludos cordiales

Francisco Calvo-administrador
www.subastasunicas.es

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4 Draco
29 de enero de 2011 (23:20)

A mi sinceramente que el banco si no hay postores se pueda adjudicar la propiedad por el 50% del tipo me parece una locura. Y me parece más locura que si la deuda coincide con el tipo, como en la mayoría de los hipotecarios, luego le reclame el otro 50% sentenciándolos de por vida. Es un atraco.
Independientemente de su ideología, este juez lo único que ha hecho es reabrir un debate que creo que es importante para meter mano a la ley hipotecaria. Hay un problema de fondo y tienen que dar una solución de verdad.
Como dice FCalvo, las entidades financieras se saben todas las vueltas, ("La C.." lo hace) y es porque se han hecho el traje a medida.

Saludos

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5 Edux69
30 de enero de 2011 (01:15)

A veces ir contra corriente es un acto de heroísmo, y lo siento pero creo que ha hecho lo correcto, en nuestro país no existe la dación en pago, y eso es un atraco. Hasta los romanos lo tenían, y supuestamente nuestro sistema legal se basa en sus principios.

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6 5.....s
30 de enero de 2011 (01:25)

De El Confidencial:

La banca 'tiembla': un fallo judicial "pionero" pone en cuestión la Ley Hipotecaria española

@Rubén J. Lapetra / Covadonga García - 27/01/2011 06:00h Actualizado: 27/01/2011 12:00h

Nada ha cambiado, pero el titular ha corrido como la pólvora: entregar la casa salda la deuda. La Audiencia Provincial de Navarra ha respaldado un auto judicial "pionero", "que pone en cuestión la ley hipotecaria española y a todo el sistema financiero español", en opinión de varias fuentes judiciales consultadas por Cotizalia. Los magistrados de la sala José Francisco Cobo, Francisco José Goyena y Eduardo Valpuesta que ha desestimado el recurso de BBVA, y la condena a pagar las costas del juicio, en un caso de ejecución hipotecaria.

El resumen de los hechos, que se remontan al año 2009, es simple. José Antonio Langarita, pamplonés de 47 años, es el ganador de esta batalla ante el gigante bancario español, que hipotecó su vivienda por un importe de 79.000 euros y, tras varios impagos en las cuotas -a partir de tres meses se activa el proceso-, ordenó la ejecución de más garantías. Hasta aquí todo normal. BBVA, que financió el crédito, se adjudicó el inmueble en una subasta que quedó desierta por apenas 48.000 euros. La caída del precio de la vivienda frente al valor de la hipoteca contraída arrojaba un saldo negativo para el banco del 28.000 euros que debía saldarse.

En cumplimiento de la Ley Hipotecaria española, BBVA activó la segunda fase de la ejecución que consiste en invocar la garantía personal del hipotecado y reclamar otros de sus bienes inmuebles, financieros o ingresos. Pero ahí se desata un enfrentamiento judicial con dos asaltos: el juzgado de primera instancia de la localidad de Estella realizó el primer fallo, que ahora ha sido ratificado en el proceso de apelación en la corte judicial navarra con un argumento de peso: fue el banco quien realizó la primera tasación para conceder el crédito sobre el inmueble. El tribunal califica de "circunstancial" el precio de la subasta que quedó desierta.

Lo relevante del caso es que la autoridad judicial considera suficiente la devolución de una propiedad para cancelar la deudas contraída con el banco y lo califica "moralmente rechazable", a pesar de que el banco solo cumplió con la norma. Según el auto, la resolución es firme y no cabe recurso, de manera que BBVA deberá recurrir al Tribunal Constitucional para evitar la condena. "El banco va a presentar recurso de nulidad previa al de amparo ante el Tribunal Constitucional porque entiende que el auto vulnera el principio constitucional de tutela judicial efectiva, según el artículo 24", explicaron a Cotizalia fuentes de la entidad que preside Francisco González.

El auto contradice la ley

"El banco ha actuado correctamente conforme a la ley. Pero el juez ha realizado una sentencia justa, que es lo que esperamos todos de la justicia: que adapte la ley a la situación. Sin embargo, es una sentencia aislada. Desde el punto de vista moral es loable, pero otros jueces no se van a atrever a hacerlo", apunta Luis María Grande, experto inmobiliario de Ernst & Young Abogados. El auto pone en cuestión algo básico del sistema hipotecario español: que es la garantía personal de quien contrae un crédito quien responde en caso de impago y no la propiedad como en otros países.

Un funcionamiento que descubrió un diario de la talla del New York Times hace escasas fechas, calificándolo de "condena de por vida para el comprador de una vivienda". En EEUU, en líneas generales, la devolución de las llaves de una casa al banco provoca la cancelación de la deuda. Es el conocido 'efecto sonajero', que muchos han querido traer a España. El pasado 14 de diciembre, una votación en el Congreso de los Diputados aprobó estudiar cambios en la legislación, pero no de gran calado, según explicaron entonces fuentes del sector financiero. Lo que parecía incuestionable, el funcionamiento de la Ley Hipotecaria española, seguiría sin cambios.

"El auto contradice principios básicos y tradicionales de nuestro sistema de garantías hipotecarias. Cuando desde todas las instancias se habla de la necesidad de reactivar el crédito para agilizar la recuperación económica es muy difícil que las entidades financieras se animen a facilitar más crédito si se pone en duda su derecho a recuperar todo el importe que han prestado", asegura Lorenzo Clemente, socio del área Inmobiliaria del despacho Garrigues. Sin embargo, la emisión de la citada sentencia por el tribunal navarro puede hacer temblar a más de uno.

La opinión entre los bancos y cajas de ahorros españolas es unánime sobre la cuestión: su adopción supondría la "quiebra masiva" de entidades españolas ya que constituye su sostén y fortaleza frente a la actual crisis. Entre 2009 y 2010 se han registrado en España cerca de 240.000 ejecuciones hipotecarias por parte de la industria de bancos y cajas, procesos en los que se ha ejecutado al pie de la letra la Ley Hipotecaria y, en muchos casos, además del inmueble el juez ha dictado embargos de otros bienes. Cambiar este marco jurídico ha sido una de las reclamaciones de la Plataformas de Afectados de la Hipoteca, que ha impulsado decenas de recursos en colaboración otras asociaciones consumidores como la OCU.

Sin embargo, en opinión de Clemente, la alusión al artículo 3 del Código Civil -que permite interpretar la ley según la realidad del tiempo en que deben ser aplicadas-, "es utilizar un mecanismo de interpretación legal para cambiar el contenido y el sentido de las leyes, ya que considera que un banco no puede reclamar la diferencia entre el valor por el que se adjudica un bien en subasta y la totalidad de la deuda, porque asumió que el bien tenía una valoración superior cuando dio la hipoteca. Y eso, más allá de que haya quien pueda compartir la justicia material del fallo, genera más incertidumbre e inseguridad, que es algo que, a la larga, acaba perjudicando al conjunto de la sociedad".

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7 Bonafidei
30 de enero de 2011 (01:38)

Vaya por delante que tambien prefiero el sistema americano.

Que yo sepa los jueces estan para aplicar la ley, no para dictarla, ¿alguien le ha votado a ese juez?, lo que nos faltaria es una legion de jueces legislando, ¿le impide alguien presentarse en las proximas elecciones, - en las anteriores esta claro que si se presento no fue elegido -?.

Y en cualquier caso, no creo que absolutamente TODOS los demas jueces sean unos borricos, y si es asi, lo tenemos claro.

Saludos, y como dirian en la radio, Tristan, felicidades por tu programa

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8 Tebar
30 de enero de 2011 (02:30)

Yo estoy de acuerdo con que toda persona debe saber lo que pide y responsabilizarse de su devolución.
No estoy de acuerdo con la forma con la que los Bancos han ofertado más dinero de la cuenta a los solicitantes, insistiendo hasta convencerlos. Incluso les ofrecían refinanciar la deuda si las cosas iban mal.
Estoy de acuerdo en que en una subasta el mejor postor se lleve lo subastado.
Lo que me parece un atraco, como comentan algunos, es que el banco se lleve un piso por la deuda, (que puede ser pequeña), o por el 50% del valor de tasación (que también puede ser una miseria) y que a los pocos días lo venda a un tercero por un valor superior al del total de la deuda, teniendo "el morro" de reclamar al deudor el resto de la misma.
Me parece una sentencia moralmente justa, pero no ajustada a la legalidad.
Personalmente me alegro de la noticia.

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9 Inversius
30 de enero de 2011 (08:52)

Y ahora que pasará, los políticos van a tener que tomar un decisión de enorme calado, por un lado cada vez son mas los ciudadanos que son condenados de por vida y claro está, llegará un momento que serán tantos que se declarará la situación como “injusta”. Por otra, el gobierno no ha querido que caiga ningún banco para evitar los efectos de la repetición de la Lehman Brothers (se estableció como dogma de fe no dejar caer a ningún banco cueste lo que cueste) mientras miles y miles de pymes quiebran, y por otro lado, no se si habrá posibilidades de subir mas los impuestos para poder rescatar los bancos si se le quitan estos privilegios. Mientras que veo por la TV, que mas del 71 % de la gente opinaba que estaba a favor de esta sentencia, me preguntaba si realmente sabemos que va a implicar sobre los que no somos deudores realmente, nos subirán impuestos para pagar el desaguisado e iremos a una sociedad mas justa que nos hará crecer como sociedad, dificil decisión para los politicos como he dicho.

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10 Inversius
Inversius  en respuesta a  Inversius
30 de enero de 2011 (09:12)

A modo de ejemplo de lo que dice Tebar, el 25 de este mes, el juzgado 32 de Madrid, sacó a subasta unos pisos fantásticos de 200m2 en Mirasierra al lado del club social. Se los quedó el banco por el 50 %, por unos 400.000 euros, me puse en contacto con el máximo responsable de inmuebles del banco, a la que me indicó que no me lo vendía en cesion por menos de 600.000 pues ya tenía su inmobiliaria por lo cual los subasteros le sobramos, en fin, he de darte la razón una vez mas.

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11 Alberto2010
30 de enero de 2011 (10:50)

Estoy totalmente de acuerdo con la sentencia.
No hay que ser muy inteligente para darse cuenta que la clase politica, actualmente controlada por el sector bancario, nunca en la vida modificará la ley hipotecaria española para asemejarla a la estadounidense y que los bancos salgan perjudicados.

Estoy seguro que eso no sucederá mientras los bancos tengan a la clase política cogida por el pescuezo. Es eso justo? Verdad que no?
Quizás sirva esto como toque de atención para que se pongan las pilas a modificar la gran estafa española llamada Ley hipotecaria.
Tengamos claro tambien que cuando se modifique la ley, porque antes o después se acabará modificando, el que vaya a un banco a pedir una hipoteca, que vaya preparado...
Saludos.

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12 Alberto2010
30 de enero de 2011 (11:10)

Por cierto La Caixa ha iniciado los tramites para convertirse en un banco quitandose de encima la losa inmobiliaria... y aceptando una perdida del 50% en sus activos inmobiliarios.

http://www.invertia.com/noticias/articulo-final.asp?idNoticia=2466525

Alguien se imagina por donde iran los tiros?

Yo soy de los que cuando vi a Emilio Botin venderse todas las oficinas del Santander recomendé vender y al ver esto ahora... la verdad es que preveo un terremoto en los precios durante los proximos meses.
Contra bancos no se puede luchar,acordaros.

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13 Fcalvo
30 de enero de 2011 (12:53)

Los bancos ya tienen experiencia en cuanto a crisis inmobiliaria. La crisis financiera son ellos mismos por lo que con no dejar dinero a los que lo soliciten y comprar deuda del estado, lo tienen solucionado.

Ya se encargará el gobierno de no presionarlos mucho, por no decir nada.

La banca sabe que tuvo que adjudicarse muchas obras, viviendas, solares en la crisis del 92 y también sabe que de esto se sale. A los pocos años vendieron todas sus existencias con importantes plusvalías.

Digo esto porque si alguno piensa que los precios de las viviendas van a caer estrepitosamente que se vaya olvidando.

Y los que tenemos viviendas para vender, pues lo vamos a tener difícil, porque nuestros potenciales compradores no van a encontrar financiación.

Pero, no olvidemos que a río revuelto ganancias de pescadores. La banca nacional puede ser que no preste para la adquisición de vivienda, pero tenemos bancos muy importantes foráneos que saben que el precio es ajustado y que seleccionando adecuadamente a los solicitantes,que muchos serán también extranjeros (Alemania está tirando fuerte) hay un gran potencial de negocio que no pueden dejar pasar. Porque la financiación de una vivienda no es solo cobrar intereses sino seguros, tarjetas, domiciliación de nóminas, etc. etc.

La banca extranjera comenzará a pescar en este río. Y la banca española deberá reaccionar porque no se puede vivir del diferencial entre el precio al que le prestan el dinero (que es coyuntural) y el precio al que están comprando la deuda del estado.

Es lo que espero.

Saludos cordiales

Francisco Calvo-administrador
www.subastasunicas.es

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14 Edux69
Edux69  en respuesta a  Tebar
30 de enero de 2011 (13:21)

Eso es, la ética del juez se parece a la mía en cuanto nos parece un atraco la ley hipotecaria, pero claro como no está ajustada a la legalidad es un patinazo. Pues miren señores si las leyes perjudican a muchos normales/pobres y benefician a los ricos poderosos, serán todo lo válidas, y legales que quieran, pero se desvirtuan de su concepto de justicia.

No sé por qué en este país, siempre que alguien se sale del protocolo para hacer algún bien a la sociedad, le llueven collejas de todos lados. Así no se puede ser, lo siento, pero la gente que sabe salirse del protocolo en las ocasiones pertinentes para con el bien de la sociedad, tiene mi apoyo.
Ya me gustaría a mí, más post quejándose de la actual sociedad en la que los que mandan se pasan por el Arco del Triunfo la legalidad.

Un saludo.

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15 Jurgen
Jurgen  en respuesta a  Alberto2010
30 de enero de 2011 (14:06)

"Contra bancos no se puede luchar,acordaros."
Que no?
a mi me devolvieron 11 años del "redondeo" en mi hipoteca.
casi 3.000 euros.
anda que no se puede!!!

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16 El sujeto pasivo
30 de enero de 2011 (14:35)

Los jueces piden a menudo discrecionalidad a la hora de aplicar la ley y a pesar de estar muy limitada de vez en cuando se ven cosas como esta. Miedo me dan.

Cualdo alguien acude a los tribunales lo hace para que se cumpla lo que dice la ley y no para que un magistrado iluminado decida lo que le de le gana.

Parece que recientemente un juzgado de lo mercantil de barcelona ha decidido borrar de un plumazo todas las deudas de una pareja que libre y voluntariamente decidieron contraer de forma irresponsable. Pues bien que todo el mundo se quede sin cobrar, lo haremos todos así y a ver que pasa.

Recientemente en otro comentario he dicho que me da igual que la garantía sea personal o que no lo sea. Si me gusta lo que me ofrecen me endeudo y si no me gusta no lo hago. Sólo quiero que las reglas del juego estén claras.

Supongo que todo esto lo acabará arreglando el Constitucional que para eso hace lo que políticamente sea más conveniente para algunos.

Todo esto parece muy guay para más de uno, pero hemos de tener en cuenta que si se generaliza no va a salir gratis. Que se vaya preparando el contribuyente para darle más pasta a los bancos. Al que tenga algo todavía le meterán la mano el bolsillo y el que no tenga nada que se prepare cuando vaya a pedir prestaciones sociales.

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17 Alberto2010
Alberto2010  en respuesta a  Jurgen
30 de enero de 2011 (17:12)

No me referia a esa clase de lucha...
Si tu banco te ha robado con el redondeo de la hipoteca, lo demandas y tienes la de ganar.
Me alegro de que recuperes tus 3000 euritos, creo que los abogados Ausbanc han hecho un buen trabajo en este caso.

Si en un edificio hay 5 pisos por vender y 4 pertenecen a una entidad bancaria, adivina quien será el último en vender...
Cuando digo luchar me refiero a competir. Explicame como se puede luchar contra eso y encima sabiendo que ya tienen descontando un 50% en su valor por parte de la entidad financiera. Ellos lo venden,lo financian y podrian asumir un 50% de perdida, aunque no estoy seguro de que lleguen, pero podria.

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18 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Atreides
30 de enero de 2011 (17:19)

Hola Atreides, gracias por los enlaces. En uno de ellos Chantal Catalá hace unas propuestas escalofriantes para reformar la Ley, lo que me va a servir de tema para mi próximo post, cuyo título será algo así como "Toc, toc ¿Hay alguien en casa?"

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19 Fcalvo
Fcalvo  en respuesta a  Alberto2010
30 de enero de 2011 (17:25)

Ojo, lo que han hecho es provisionar con cargo a beneficios un 50% del precio al que tasaron la vivienda cuando concedieron el préstamo.

Pero es que cuando tasaron se pasaron 7 pueblos. Lo que se ha hecho es poner el valor del bien a precio de hoy. Si tú tienes en venta una vivienda creo que no pensarás venderla al precio que estaba en 2.007.

Por otro lado, las tasaciones se inflaron para poder conceder préstamos que incluyeran el 100% del precio de venta, más los impuestos, notarías, registros, compra de mobiliario y electrodomésticos para acondicionarla, un coche para no ir andando, y un viajito a no sé donde porque nunca habían salido de su pueblo.

Es lógico que después de tanto desaguisado, provisionen y pongan a precio de hoy las viviendas que se están quedando.

Por eso he dicho y diré que no se avecina ninguna caída estrepitosa de precios en la vivienda.

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20 Alberto2010
Alberto2010  en respuesta a  Fcalvo
30 de enero de 2011 (17:34)

Esta claro que la tasación estaba mas que inflada, evidentemente por interés bancario.

Quizás ha llegado el momento de que las entidades bancarias españolas hagan su trabajo de una manera rigurosa,pero claro eso no da tanto margen.

Haria mucho bien que llegaran entidades financieras de fuera a jugar en nuestro mercado,pero haciendo bien las cosas.

Y quizás tambien ha llegado el momento en el que el que quiera comprar una vivienda, sepa que las cosas se consiguen con esfuerzo y no yendo al banco con una nómina de repartidor de pizzas y con 0 ahorros que me den un credito para comprar un piso,gastos,muebles y vacaciones incluidas.

En cuanto a los precios no se si estrepitosa, pero estoy seguro de que hay recorrido a la baja todavía y de algo estoy todavia más seguro, la concesion de hipotecas va a ser más dificil que ver a un político español hacer alguna cosa bien.

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