Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¿Vas a hipotecarte? piénsalo con calma

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Publicado por Tristán el subastero el 13 de octubre de 2010

Javier Cardaño es subastero en Madrid desde hace unos diez años, en los que ha comprado y vendido pisos hasta hartarse. Podemos suponer, por tanto, que sabe lo que hace si se trata de este negocio.

Su hija, que lleva pocos años trabajando y que vive con su novio, le ha pedido que le compre un pisito pequeño y barato, simplemente como inversión, no para especular sino para dedicarlo a alquiler. Lo que se les ha ocurrido es aprovechar que ahora es buen momento para comprar en subastas judiciales, hacerse con un apartamento barato, aunque sea de VPO. Lo importante es que sea fácilmente alquilable por no más de 600-800 euros.

La idea es que Cardaño le adelante a la niña el dinero y luego, cuando tengan la Posesión, que ella pida un crédito hipotecario y se lo devuelva.

Dicho y hecho, lo que para otros hubiera sido la parte difícil a Cardaño no le costó más de dos meses, al cabo de los cuales había comprado a nombre de su hija un piso de VPO de 70m2 por 145.000 euros. Hasta ahí todo bien, pero cuando empezaron la ronda de visitas a los bancos la cosa se puso francamente fea. Como Cardaño nunca había tenido problemas de crédito no se le ocurrió pensar que con su hija la cosa sería distinta pero el caso es que lo fue, hasta el punto de que ni siquiera con el aval del padre consiguieron que ningún banco les diera el crédito.

Podría haberle dicho a la niña que como el dinero lo había puesto él, el piso sería suyo aunque estuviera a nombre de ella, pero como no quiso darle semejante desilusión, le ha tocado poner buena cara y perdonarle la deuda. ¿Qué no haríamos por nuestros hijos?

Me he acordado de esta historia tan simple al leer el magnífico estudio que han elaborado para Rankia dos de sus miembros,  W.Petersen  y  Jexs71, con el título  ¿Vas a hipotecarte? Consideraciones previas y funcionamiento de financiación.  

En un estudio muy recomendable y completo y seguro que si lo hubiera leído con antelación Javier Cardaño se hubiera pensado dos veces la operación con su hija, que evidentemente no cumple los requisitos que hoy en día piden los bancos.

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Etiquetas: hipoteca · vivienda



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Comentarios
1 Draco
13 de octubre de 2010 (12:36)

Buenos días,
En el 2006 seguramente le hubieran recibido con las manos abiertas en cualquier banco, y más si aparecía de la mano de su padre. Incluso podría haber conseguido el crédito en aquella época sin justificar ingresos, solo con la firma de Don Javier. Esas eran las grandes distinciones, podrías ser Don Javier, o Javier a secas. Ahora ya no hay distinciones. Directamente no corren esos riesgos.
Tampoco soy de los que piensa que ahora hacen lo correcto, creo que un término medio estaría bien.
¿Realmente creemos que la falta de crédito es lo que ahoga el país?, unas empresas ya endeudadas hasta el gaznate poco arreglarán endeudándose más. De las familias para que hablar... Eh que eso hay que devolverlo luego y si no tenemos ahora, ya me contarás dentro de unos meses. Como el Sr. Becerra acierte estamos apañados.
Que no haría un padre por su hija, un pisín es un buen regalo.
Saludos

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2 Diavia
13 de octubre de 2010 (12:54)

Ademas de que los bancos tienen como prioridad salir de su cartera de viviendas , por lo que siempre intentará finaciarte una vivienda de ellos. Conozco más de un caso de venta desde el promotor y que cuando el comprador a solicitado una hipoteca el banco les ha dicho que nones , que si compran una de ellos (siempre le han propuesto algo similar de lo que manejan en cartera)si hay financiación , pero para la calle , no.

Imagino que hasta que no agoten su stock o el de viviendas que el banco tenga financiadas a prestamo promotor y sea subrogación , la cosa está jodida para el vendedor y el comprador.

Imagino que éste señor la vivienda la tendria a su nombre pues sino seria donación , salvo que le prestase el dinero a la hija y , tecnicamente, ésta debe devolverlo como prestamo.

Saludos.

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3 W. Petersen
13 de octubre de 2010 (17:25)

Si cuando nosotros redactamos esto (abril 2010) era un un hecho, pero alguna excepción se podia considerar, me temo que ahora ni por asomo, si bien a menudo y con la concurrencia de algún intermediario financiero se consige, al parecer, algo más que "por libre" sin embargo esto supone que los precios son mas caros y hay que pagar la comisión al intermediario que es dinero, no me atrevo a decir si barato o caro, porque es relativo, pero en terminos absolutos es bastante dinero, y no nos creamos tampoco que con su concurrencia se consiguen "milagros".

En otro orden Tristán, no me cansaré de repetir el tema de lo que significan los avales de familiares, tema que tu has tratado recientemente, y en el enlace, se "enlaza" otro post sobre el particular.

Saludos.-

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4 Cajero malencarado
13 de octubre de 2010 (18:22)

Un pensamiento: Quizás la hija es más lista de lo que parece y simplemente le ha llorado un poco al padre diciendo que no le dan crédito en ningún banco (¡Qué malos que son los bancos!) ... sabiendo que su papi le regalaría el piso solventando la situación. Vaya jugada piso gratis y todos los meses dinero procedente del alquiler!
jejejejeje ¿Es posible, no?

Otro pensamiento: El piso ya está a tu nombre. Pides una hipoteca por su valor. Estas hipotecas son más caras (La vivienda ya está comprada!) y más restrictivas (60 - 75% valor tasación) ya que el dinero que se presta no es para comprarla... es para otra finalidad. Si la hija y el novio además no tienen unos bonitos números aún con avalista no se ve fácil.

Otro más: Ya que el padre no le importaba ir de avalista y es a él a quien le iban a dar el dinero que les prestara el banco... nada más fácil... Que se convierta él mismo en el acreedor y les cobre la mensualidad. Se hace una hoja excel y va gestinando su "hipoteca casera" con su interés variable y todo: Se ahorrarían comisiones e impuestos y no tiene porque perdonar ninguna deuda.

Amor de padre!!!

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5 Jexs71
Jexs71  en respuesta a  Cajero malencarado
13 de octubre de 2010 (20:41)

En Aragón incluso hubiese podido darle el dinero inscribiendo el préstamo en un registro especial de la diputación y no liquidar el impuesto de sucesiones y donaciones.
Ni sé si en el resto de taifas funciona algo parecido.

Saludos

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6 Bonafidei
Bonafidei  en respuesta a  Cajero malencarado
13 de octubre de 2010 (21:46)

Vaya pisoton que me has arreado. Me has clavado el pensamiento.
Saludos

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7 Rjavier
13 de octubre de 2010 (22:38)

A este subastero experto creo que le ha podido la pasión de padre y se ha dejado engañar.
Poque la "operación" está fatal concebida. Es de suponer que el subastero tendrá cash suficiente para regalarle directamente un piso a sus hijo/a/os, lo cual le aconsejo si su generosidad se lo pide y si sus vástagos se lo merecen. Pero lo que está mal es una "inversión" en la que "uno" (el padre) pone los conocimientos, el dinero y el riesgo y "otro" la hija solamente pone su nombre y se queda con los beneficios en caso de haberlos. Esto no es una inversión sino una jugada de la hija al padre.
Otra cosa, en general, comprar ahora con hipoteca para alquilar, es una inversión más que dudosa. Los tipos fijos están altos y los variables no se sabe como lo van a estar dentro de cinco años. Hay algo que suelen olvidar los teóricos del análisis de los alquileres como inversión: El valor de venta transcurrido 10 ó 20 años es fundamental, si se congela la inversión será dificilmente rentable, mientras que ocurre todo lo contrario si sube con la inflación o por encima.
Ahora, con depositos bancarios al 4,75% sin apenas riesgo, solamente aconsejo la inversión para alquilar cuando el coste del inmueble no es superior a 200 mensualidades y a pesar de todo es ganas de meterse en líos.

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8 Feinmann
14 de octubre de 2010 (02:41)

Javier se ha dejado llevar más por el corazón que por la razón. Sin embargo, la hija ha hecho lo contrario. Buen negocio a corto plazo para la hija.

Pero (leches, es que siempre hay un pero) la hija acaba de aprender lo fácil que es ganar el dinero, y en adelante, en lugar de trabajar y esforzarse para ganarselo, con soltar cuatro lagrimitas a papi, listo. Sin embargo, papi algun dia se irá para no volver, y la niña ya no tendra quien le saque las castañas del fuego. Tampoco habrá aprendido a sacarselas por si misma, y puede que ese piso que tan poco le costó, a la larga le resulte caro.

Seguramente lo mas valioso que se pueda dejar a los hijos sea una buena educación. Y no me refiero solo a la educación académica, que tambien, sino entendida en sentido amplio.

A veces mi hijo me pide ayuda y no se la doy. Le digo que se esfuerce y lo intente por sí mismo. En ocasiones mete la pata, y en esas ocasiones le digo "si no aprendes nada de haber metido la pata, todo serán pérdidas, si aprendes algo, algo habras ganado".

Ya sabemos que la experiencia es la peor maestra, pues pasa examen antes de haber dado la lección. Pero esas lecciones no se suelen olvidar.

Perdonad si me he ido por los cerros de Úbeda.

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9 Aitorbk
14 de octubre de 2010 (03:33)

Me creo el caso, y expongo el de un familiar:

pareja madrleña que ingresa 5500€ netos al mes en 14pagas (mas variable), contratos fijos y unos cuantos años de antigüedad. Dos hijos.

Les está costando dios y ayuda que les reciban para hablar de un hipotecario.. de 1000€ al mes..porque piden el 90%.

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10 Igarcipu
Igarcipu  en respuesta a  Aitorbk
14 de octubre de 2010 (11:57)

Comentale a tu familiar en que se lo pule cada mes !!!, porque si no llega al 80% con esos ingresos. Su capacidad de ahorro es prácticamente nula.
¿Qué tal si cambia sus hábitos de vida? quizás le sea más fácil acceder al crédito.

salu2

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11 Montezion
Montezion  en respuesta a  Aitorbk
14 de octubre de 2010 (14:21)

5500€!
Pobrecitos, ya me están dando pena con esos ingresos...
Me da igual qué tan mala se pinte la situación de una pareja con estos ingresos, están muy por encima de las posibilidades de la mayoría, y no deberían tener ningún problema.
Si no los reciben, que alquilen y que ahorren, ellos que pueden. Ya vendrá la compra, que seguro les llega una oportunidad a ellos, mucho antes que a la gran mayoría.
Que disfruten de esa situación privilegiada, que hoy en día hay muchas personas sufriendo situaciones incomparables.

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12 Jexs71
Jexs71  en respuesta a  Aitorbk
19 de octubre de 2010 (03:06)

Y no pueden ahorrar para acercar lo pedido al 80%?
Es que justificar que tanto gano...pero tanto fundo no es facil.

A no ser que quieran comprar algo de mas de 600.000 en cuyo caso aconsejo que se olviden que es meter demasiados huevos en una sola cesta.

Saludos

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13 Aitorbk
Aitorbk  en respuesta a  Jexs71
19 de octubre de 2010 (17:14)

350.000€ la casa a comprar, si mal no me equivoco.

Obviamente gastan bastante, pero ahorrar 70.000€ + 14.000€ de gastod.. es decir, 84.000€, me parece poco razonable como expectativa del banco..se tarda yiempo en ahorrar esa cantidad.. con algo más de 40.000€ ahorrados, digo yo que está claro que ahorran..

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14 Jexs71
Jexs71  en respuesta a  Aitorbk
19 de octubre de 2010 (23:59)

Razonamiento de Riesgos: si ganando 7000 desde hace x años no han sido capaces de ahorrar ni un chavo ¿qué garantía tengo de que ma paguen si en un futuro vienen un poco mal dadas? COn que suban los tipos al 3,3% (media del euribor desde su inicio) y las cuotas aumenten (a ojo) un 30% ¿serán capaces de privarse de algo de su tren de vida para seguir pagándome?
Last: si no ponen nada ahorrado con esfuerzo, no demuestran implicaciónen la compra y mañana podría darles por dejar de pagar puesto que suyo suyo no hay (casi) nada comprometido.

Ojo: los de Riesgos nacen en una máquina que trabaja en cadena y los distribuyen en lotes a cada entidad; quiero decir que pienssan igual en todas partes.

Saludos

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15 Aitorbk
Aitorbk  en respuesta a  Jexs71
20 de octubre de 2010 (13:52)

5500 ingresos(hoy, no hace x años)

4x.000€ ahorrados: casi el salario de un año, que no es poco..

Cierto es que podrían tener mas.. pero esfuerzo han hecho..

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16 Jexs71
Jexs71  en respuesta a  Aitorbk
20 de octubre de 2010 (18:12)

SI no digo que esté bien o mal (que yo prácticamente no ahorro nada en estos momentos). Te cuento cómo se ven las operaciones en los departamentos de Riesgos y las posible pegas que les pueden poner. Otra cosa es que haya una justificación clara del tipo: me compre el coche hace 1,5 años y he ahorrado 40.000 en ese tiempo.
Pero como sea el ahorro acumulado en mucho tiempo y tenga cargos de VISA en gastos "lujosos", viajes, boutiques...que el extracto de unas cuentas dice mucho de nuestros hábitos y formas de vida.

Saludos

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17 Manuel6
Manuel6  en respuesta a  Aitorbk
23 de octubre de 2010 (01:09)

5500*14= 77000€ limpios (+ variable) al año. Aunque no hayan ganado tanto en los últimos años, digo yo que no les habrán subido el sueldo un 50% en uno o dos años... Osea, que lo que ya han escrito arriba: o han hecho dos supermaster o se han comprado un coche caro recientemente o sus hijos van a colegios de 1000€/mes, o su tren de vida es interesante...

70.000 ahorrados (suponiendo que tienen para el iva y gastos...) vamos, ni los ingresos netos de un año.

Y el banco dirá, ¿y si se queda en paro uno?

Por cierto, 315000 de hipoteca a 30 años sería aproximadamente 1250€/mes (con el euribor actual y con muy buenas condiciones...)

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