Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Ojo con las tasaciones de cargas

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Publicado por Tristán el subastero el 29 de abril de 2012

A estas alturas del blog es posible que una considerable mayoría de lectores sepa que la Tasación de Cargas es el cálculo que hace el secretario judicial mediante el cual deduce del avalúo del bien que se subasta el importe de todas las cargas y derechos anteriores al embargo o hipoteca por el que se despacha la ejecución. De manera que Tipo de Subasta = Tasación - cargas. Esto está regulado en el artículo 666 de la L.E.C.

Pero para que esta figura tenga la máxima eficacia es necesario que previamente el Secretario haya dirigido un oficio (art. 657 de la L.E.C.) a los titulares de las cargas anteriores para que informen sobre la subsistencia de la deuda y su cuantía actualizada, de forma que las cantidades que se resten de la tasación sean verídicas y no la entelequia que figura en el Registro de la Propiedad.

Sin embargo suponer que los "certificados de deuda" emitidos por las entidades bancarias son exactos y que no se van a equivocar ni de coña es suponer demasiado. De hecho se equivocan y, cuando sucede, el lío puede ser considerable, entre otras cosas porque el juzgado no se va a compadecer del lío en que él mismo te ha metido y pensar en que la subasta se suspenda por semejante error es como creer en Papa Noel. Si no suspenden las subastas cuando el error es propio cómo lo van a hacer cuando se trata de errores ajenos.

Sin embargo la Seguridad Social y la Agencia Tributaria sí son sensibles a sus propios errores y, cuando los cometen, no tienen problemas en reconocerlo y en suspender la subasta y devolver el dinero. Al menos cuando el error es propio, pero por lo que me acabo de enterar no actúan igual cuando el error es ajeno, es decir cuando la entidad bancaria titular de una carga anterior manifiesta que la deuda está extinguida y luego resulta que no lo está. Por lo visto en tales casos al ejecutado no le queda otra que demandar al banco y pleitear porque este se conforme con cobrar la cantidad que manifestó que se adeudaba y no la cantidad que finalmente resultó adeudarse. ¿Nos hemos perdido?

Supongo que todos los lectores habituales conocéis a Inversius, colaborador habitual del blog al que presenté hace un par de años como el subastero geek, por su dominio apabullante de la tecnología más puntera y su aplicación al negocio de las subastas, cuyas dotes, por cierto demostró, unos meses después en la búsqueda del tesoro que se organizó desde el blog.

Este subastero tan singular se dedica a comprar docenas de viviendas al año sin salir de su oficina, simplemente por el método de cruzar datos de la Seguridad Social, la Agencia Tributaria, el Catastro, el BOE y no se cuántas instituciones más, encontrando las pepitas de oro que al resto de los inversores nos pasan desapercibidas.

Y así le sucedió que el pasado 20 de marzo se adjudicó un local comercial de 79 m2 en Granollers basándose en que la información publicada en el Edicto de Subasta era real. Según la misma la hipoteca anterior de Unnim era de 22.647,35 euros, de manera que Inversius ofrece en sobre cerrado 22.000 euros y se adjudica la subasta.

Esa misma noche pone en marcha sus ingenios electrónicos y a la mañana siguiente ya lo sabe todo sobre el local, sobre el deudor, sobre el inquilino y sobre el contrato de alquiler. Contacta inmediatamente con el inquilino y acuerdan que se mantengan las condiciones del arrendamiento, más de cuatrocientos euros mensuales, que para un bien adjudicado por 22.000 + 22.647 euros no está nada mal, de hecho está muuuuuy bien.

Y todo esto sin salir de su oficina.

La mala noticia es que, simultáneamente a todos esos movimientos, Inversius contacta con Unnim con la idea de rehabilitar el crédito para apalancar la inversión y es así como descubre que los muy atontados se habían equivocado con la certificación de deuda de septiembre-11 y que la misma no es de 22.647, 35 euros sino que asciende a la considerable suma de 100.780,87 euros (ver abajo). ¡¡¡Serán cabritos!!! En los últimos tiempos, con tanta fusión de bancos, estos errores son cada vez más frecuentes. Mucho ojo con eso.

Menos mal que gracias a sus especiales habilidades pudo enterarse de esta situación antes de haber rematado el precio de adjudicación,  dentro del periodo de solo cinco días que hay para rematar, porque de haberse enterado después a estas horas estaría enfangado en los engranajes de nuestra magnífica Administración de Justicia (vade retro), aunque por lo visto hubiera tenido todas las de ganar pues ya hay jurisprudencia al respecto. De manera que en medio de la decepción Inversius ha tenido suerte, gracias a haberse movido tan rápido y a que la Seguridad Social no ha tenido inconveniente en suspenderle la subasta. Más o menos le dieron a elegir entre pleitear con el banco unos cuatro años y que la Justicia acabara dándole la razón o darle directamente la nulidad de la subasta.

Ahora bien, la historia no ha acabado ahí porque, entre unas cosas y otras Inversius se ha enterado de algunas cosillas del demandado que no le han gustado nada, por ejemplo que había cerrado su empresa dejando tirados y sin idemnizar a sus empleados. Además, como tiene sus cuentas embargadas, el tipo va personalmente cada mes a cobrar en mano  -es decir en efectivo, es decir en negro-  la mensualidad del alquiler. Así que Inversius, agradecido y aliviado con la Seguridad Social por la rapidez en que decidieron suspender la subasta y devolverle el dinero, ni corto ni perezoso, le ha mandado a la URE de la Seguridad Social una copia del contrato de alquiler (y el teléfono del inquilino), junto con toda la información de cuánto cobra y cómo lo cobra. Supongo que a estas alturas ese alquiler ya estará embargado.

 

  

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Etiquetas: negligencias · errores



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Comentarios
1 Crayola
29 de abril de 2012 (23:31)

Está claro que por muy cuidadoso que seas, la sorpresa puede saltar en cualquier lado. De lo contrario, no sería negocio. Ahora bien, lo de las entidades financieras es para hacérselo mirar. Hay algunos que son profesionales, pero la mayoría son unos ineptos maleducados.

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2 Dalamar
30 de abril de 2012 (07:26)

Impresionado me quedo con lo de ser subastero sin salir de casa! Yo he estado tentado y estoy a comprar por telefono y sin ver, pero me da bastante miedo...

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3 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Dalamar
30 de abril de 2012 (09:06)

Se puede comprar sin haber visto y yo lo he hecho, siempre para mí, nunca para terceros. Eso sí, hay que comprar mucho más barato, por lo que pueda pasar.

Pero lo de Inversius es mucho más elaborado que eso. El compra a distancia y sin haber visto, pero nunca a ciegas. Para cuando hace su puja él ya tiene toda la info necesaria. Sabe hasta las multas impagadas que pueda tener el deudor. Hace unas semanas me reuní con él para conocernos personalmente y, cuando me explicó su sistema me impresionó mucho porque nunca se me hubiera ocurrido que eso fuera posible.

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4 Dalamar
Dalamar  en respuesta a  Tristán el subastero
30 de abril de 2012 (09:21)

Con respecto a que los bancos se equivocan.. pufff un amigo mio ha estado trabjando en sistemas informaticos de una de estas cajas que se ha fusionado y refusionado, y me cuenta que los informes que mandaban a Fitch para la calificacion de riesgos, no tenian desperdicio alguno, sumaban peras con manzanas, y les salian salchichas y cuando no les salian ni salchichas se lo inventaban! Me imagino luego como calcularan los ratings con esos reportes... Pues como los calculan, Espana, manda reportes! Bahh ni te molestes bajales un par de escalones que con la mierda que mandan vete a saber lo que tendran en las cuentas!

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5 Fcalvo
30 de abril de 2012 (09:37)

Pues sí.......esto ocurre con relativa frecuencia........y hay que tener mucho cuidado.........Lo que hago yo es intentar calcular si el saldo pendiente es racionalmente correcto al tiempo transcurrido. Es decir, si los años que han transcurrido de amortización pueden dar como resultado, más menos, el saldo pendiente. Obviamente, siempre pido una nota actualizada para ver si se ha producido un movimiento en la cargas anteriores que no estaba en la certificación de cargas que nos dejan ver.

Os puede asegurar que ha habido errores que me han ido muy bien......yo, por supuesto ya había detectado el error, pero me he callado......Otras veces lo he comentado para que suspenda la subasta y rectifiquen.......Todo ello dependerá de lo que dependerá......

Saludos cordiales

Francisco Calvo
administrador.www.subastasunicas.es

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6 Ciberet
30 de abril de 2012 (12:10)

Aunque creo que ya se ha tratado el tema en el pasado, sigo sin entender por qué los secretarios judiciales no aplican el artículo 666 de la LEC para el caso de ejecuciones hipotecarias, sino sólo para el resto de ejecuciones (ETJ, ETNJ, etc.). Esto produce situaciones verdaderamente esperpénticas cuando se ejecutan segundas hipotecas, pues el tipo coincide con la tasación de estas segundas hipotecas, sin restar las cargas anteriores.

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7 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Ciberet
30 de abril de 2012 (13:01)

Pues yo sí que he visto Tasaciones de Cargas en ejecuciones hipotecarias. Claro que, ahora que lo pienso, siempre ha sido en los juzgados de Colmenar Viejo, precisamente los mismos en los que la semana pasada me sucedió esto: ¿Ejecuciones hipotecarias camaleónicas?.

Se conoce que en estos juzgados les gusta innovar.

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8 Ciberet
Ciberet  en respuesta a  Tristán el subastero
30 de abril de 2012 (13:15)

Perdona que insista, pero con la ley en la mano, ¿crees que los secretarios judiciales están obligados a aplicar el art.666 en el caso de ejecuciones hipotecarias, o no?

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9 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Ciberet
30 de abril de 2012 (17:04)

Con la Ley en la mano no están obligados porque las fincas hipotecadas ya tienen reflejado en la escritura de hipoteca cuál será el tipo para el caso de subasta.

Pero debería cambiarse.

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10 Jotaerre
30 de abril de 2012 (18:34)

Y es que la explicación ya la dimos al tratar el tema anteriormente, en efecto: se parte de la base de que la tasación de la segunda hipoteca ya tiene en cuenta que existe la primera, por lo que, de alguna forma, ya está "descontada".
Otra cuestión es si el descuento que se hizo debe mantenerse o no, pues la primera hipoteca puede tener un saldo mínimo o nulo al ejecutarse la segunda, por ejemplo.

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11 Ciberet
Ciberet  en respuesta a  Jotaerre
01 de mayo de 2012 (00:27)

Muchas gracias por la explicación, Jotaerre. Entendido el tema: aunque no estén obligados los secretarios judiciales a hacer el avalúo en caso de hipotecas, sí sería una "buena práctica". Y como dice Tristán, se debería cambiar la ley para que se actualizara el importe "vivo" de las cargas anteriores.

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12 Jeeppituco
Jeeppituco  en respuesta a  Jotaerre
03 de mayo de 2012 (11:40)

Pues en la inmensa mayoría de subastas que ojeo y tienen hipotecas anteriores, suelen ser cantidades astronómicas que en algunos casos superan el valor de tasación debido a los intereses y demás gastos.

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14 Ciberet
Ciberet  en respuesta a  Jeeppituco
03 de mayo de 2012 (15:09)

A eso me refería en mi comentario nº6, hablando de la circunstacia en que se ejecuta la 2ª carga, teniendo una primera de valor considerable. El tipo de la subasta es desproporcionado, así como la carga anterior (que, encima, no se ha descontado del valor de tasación). Vamos, esperpéntico...

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