Una de las cosas buenas que me ha traído publicar este blog es que he multiplicado por cuatro mi experiencia en subastas debido a la cantidad de historias que me llegan. Algunas muy curiosas, otras tremendas y todas, en general, bastante instructivas.

El último relato que me ha llegado es el de Juan, quien asistió hace unos días a su primera subasta:

A la hora señalada llaman a subasta publica y entramos la parte demandante compuesta por marido, esposa, su abogada y su procuradora y yo con mi impreso de fianza en la mano. Entonces comienza la funcionaria diciendo…  “bueno como no hay licitadores se le adjudica a la parte demandante”.  Claro tengo que interrumpirle y decirle…  “¿es que no hago bulto? “ y le enseño la documentación pertinente. Entonces salta la abogada y dice que si hay licitadores en tal caso pide que se suspenda la subasta. Y se suspendió.   Leer más

Para que mis queridos lectores no se aburran en este largo puente de mayo se me ha ocurrido amenizárselo con esta entretenida y reciente resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Quien equivocadamente lo encuentre un peñazo que se abstenga de leerlo. Yo, por el contrario, lo encuentro apasionante.

BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO

Martes 23 de abril de 2013

MINISTERIO DE JUSTICIA

Resolución de 3 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Gérgal a la inscripción de un decreto judicial de adjudicación como consecuencia de un procedimiento de ejecución de títulos judiciales, así como de un mandamiento de cancelación de cargas consecuencia del mismo procedimiento.   Leer más

A Alfredo le ha ocurrido lo siguiente:

En una subasta de la AEAT fui adjudicatario de cuatro lotes cuya Descripción y Tipo de bien era de "SOLAR", con la siguiente Información Adicional: NO SE APORTAN DATOS REGISTRALES AL NO FIGURAR LOS BIENES INSCRITOS. Físicamente no vi los solares, pero los miré en Catastro y en Google Maps.

Tras la adjudicación presenté los documentos en el Registro de la Propiedad y ya tengo registrados los cuatro solares pero, una vez registrados, le pedí al ayuntamiento  la "Información Urbanística" y me contestaron que la clase del suelo es "Rústico".

Luego hablé con la AEAT de Lugo explicándoles el problema y me dijeron que ellos habían puesto la denominación de "Solar" porque era lo que venía en el Catastro.  Les he comenté que era un error clarísimo de Catastro, puesto que para que un bien tenga la categoría de solar (suelo edificable), este debe de contar con todos los servicios de agua, electricidad, teléfono, pavimentación y alcantarillado, etc., y que es perfectamente verificable al realizar la tasación por el tasador, y este lo debería de haber detectado.   Leer más

Maldita sea, el actual gobierno nos está acostumbrando a que los viernes a mediodía la vicepresidenta nos anuncie unas medidas estupendas que nos van a solucionar la vida y que luego caen en el olvido como si nunca hubieran sido anunciadas. Algo así como lo de la ventanilla única para crear una empresa, noticia que he visto en los telediarios de Felipe González, Aznar y Zapatero pero que no acaba de materializarse nunca.

En este sentido, ¿alguien sabe que ha sido del anuncio de hace un año acerca de las modificaciones en la Ley de Arrendamientos urbanos?

Así, a vuelapluma recuerdo que se habló de que:

• Los contratos de alquiler pasarían de ser de cinco años con prórroga tácita de tres a ser de tres años con prórroga tácita de un año.
• La actualización anual de las rentas se iba a desvincular del IPC pasando a ser pactada entre las partes.
• Los inquilinos podrían renunciar a los derechos de tanteo y retracto también en los alquileres de vivienda y no solo en los de locales, como hasta ahora.
• Los inquilinos podrían renunciar al arrendamiento anunciándolo solo con un mes de antelación, en vez de tener que cumplir el periodo completo como en la ley vigente.
• Los arrendadores podrían recuperar la casa antes de la finalización del contrato si es para uso propio o de un familiar, con un preaviso de dos meses y aunque no esté pactado así en el contrato.
• Además de la agilización de los procedimientos de desahucio con un plazo de solo diez días para pagar la deuda pendiente en vez de poderla pagar en el último minuto como hasta ahora.
• Y muy importante para las adjudicaciones en subastas, a partir de esa reforma se supone que los compradores de viviendas arrendadas solo tendrán que mantener a los arrendatarios si los arrendamientos están inscritos en el Registro de la Propiedad y no como hoy en día que deben mantenerlos cinco años si no están inscritos y durante toda la vigencia del contrato si este está inscrito.

Es cierto que estas modificaciones no tendrían carácter retroactivo, sino que solo tendrían validez para los nuevos contratos, COMO DEBE SER EN UN ESTADO DE DERECHO, pero al menos se trataría de un punto de inflexión a partir del cual el mercado de alquileres podría mejorar mucho.   Leer más

Mi amigo Carlitos lleva varios años en la cuerda floja porque tuvo la mata pata de invertir la mayor parte de su patrimonio en dos solares ultra caros en pleno año 2.005. Uno de los solares está en Tres Cantos (Madrid) y el otro en uno de los PAU nuevos de Sevilla. Y ahora que ya ha conseguido malvender el último de los pisos que tenía a la venta ha decidido convertir ambos solares en dinero, aunque sea a costa de perder un montón de pasta.

Según nos explicó a varios amigos, va a tener que invertir todo el resto de su capital en la construcción de los dos edificios, el de Tres Cantos y el de Sevilla y cuando todo el proceso de construcción y venta haya concluido, su objetivo es no haber perdido más de tres millones de euros entre ambos solares. Así que podéis suponeros como está el panorama promotor, en el que los que antes se forraban ahora se la juegan solo para recuperar parte de los invertido hace años.   Leer más

Uno de los cuidados que hay que tener antes de participar en subastas que dimanen de procedimientos civiles no hipotecarios es estudiar muy atentamente la Tasación de Cargas. Este es un documento en el que el secretario judicial calcula el Tipo de Subasta restando las cargas preferentes del valor de tasación que haya dado el perito judicial. 

Lo normal es que, a instancias de la parte actora, el juzgado hubiera instado a dichos acreedores a enviar un certificado con la cifra exacta que queda por pagar en dichas deudas, pero lamentablemente las partes intervinientes en estos procedimientos no siempre están a la altura de su responsabilidad. En tales casos las cifras que se restan no son más que aproximadas y es una pena porque uno de los datos más importantes para los potenciales postores en la subasta es la cuantía exacta de las deudas del piso.   Leer más

Ni siquiera mis habituales críticos, que odian que opine sobre temas de actualidad y que preferirían que me limitase a asuntos técnicos propios de las subastas judiciales, ni siquiera ellos, digo, me podrán negar que el golpe de mano legislativo que pretenden en Andalucía impacta de lleno en mi negocio y que, no solo puedo, sino que debo tener una opinión acerca del mismo.

Cuando cayó el muro de Berlín y los intelectuales tontainas que apoyaban moralmente a la URSS se quedaron colgando de la brocha, nadie podía imaginar que los partidos comunistas europeos iban a conseguir subsistir mimetizándose entre los grupúsculos ecologistas y de izquierdas. Sin ir más lejos, en España el PCE se alió con otros muchos grupos de izquierda formando una coalición en la que los comunistas forman nada menos que el 90% de la misma. Cuando mencionamos a Izquierda Unida nadie piensa en comunistas, paseos de madrugada ni en trenes abarrotados camino del Gulag, imágenes que sí nos vienen a la cabeza cuando hablamos de su reverso, la Falange Española, tan totalitaria como los comunistas pero con mucho peor imagen a pesar de que el Comunismo ha hecho sufrir a la humanidad bastante más que los fascismos, que también se llevan lo suyo, por cierto. Al contrario, los comunistas de Izquierda Unida han conseguido identificarse con magníficas y altisonantes palabras como solidaridad, progreso, respeto por la naturaleza, compasión, etc. Me quito el sombrero.

Más que interesante esta consulta reciente:

Buenos días, Tristán. Te planteo una situación extraña y preocupante que nos ha sobrevenido para ver si con tu experiencia nos puedes recomendar la mejor forma de actuar. De pronto, al ir a la parcela que utilizamos para los fines de semana me encuentro que hay una diligencia del Juzgado en el que se dice que se le ha dado la posesión al Banco en un proceso de ejecución hipotecaria que se dirigía contra el promotor -desaparecido hace años-. A nosotros, que llevamos viviendo -como segunda vivienda- desde hace 40 años no nos han notificado nada, y nos enteramos ahora, al ver el precinto en la puerta, puesto que han cambiado hasta la cerradura. Te tengo que decir que desde hace poco tenemos un título de propiedad judicial -por usucapión frente al promotor al haber poseído y vivido allí por mas de 30 años- pero aun no inscrito. Y ciertamente había, según vemos ahora, una hipoteca sobre dicha finca que debió hacer el promotor y que se ha debido ejecutar paralelamente a nuestro proceso judicial de usucapión. Vamos, que por un lado se le ha adjudicado al Banco, suponemos en subasta, y por otro a nosotros por usucapión (y además los dos procedimientos tramitados en el mismo Juzgado y sin enterarnos... tiene tela) Entiendo que deberían habernos notificado que salía a subasta nuestra finca, no? Podemos oponernos a la toma de posesión de la finca y pedir que se anule para volver a poder utilizar la casa (tenemos todos los útiles dentro de ella!!? o ya es tarde al haberse subastado? Tendríamos que meter una tercería, según nos han comentado? Es que parece que los dos tenemos derecho de propiedad sobre la finca.. ¿cual prevalece? Muchas gracias por tu atención, la situación es angustiosa y tenemos que movernos rápido.    Leer más

Odio a las personas sucias y mal aseadas y no volveré a escribir sobre ellas, pero de paso que menciono esto me gustaría decir que la intolerante Ada Colau está triste porque una política desalmada del PP la ha relacionado con no se que reivindicaciones  de Bildu. Incluso un político vasco ha ido aún más lejos y ha afirmado que las técnicas que emplea la PAH se las conoce de memoria porque son las que la kale borroka empleaba contra él y contra los políticos del PP y del PSOE

De modo que la princesa está triste, ¿qué tendrá la princesa? Pobrecita Ada Colau, snif, snif, que la atacan sin motivo, solo porque:

1- Llamó criminal al presidente de la Asociación de la Banca Española (ABE) en las Cortes y le amenazó con tirarle un zapatazo

2- Tiene que ser desalojada del Congreso por interrumpir la sesión con sus gritos en compañía de algunos miembros de la PAH y de otros. Por cierto, que ignoro que pinta ahí ese tipo de pelo rizado y jersey alpino, originario del Cono Sur, con la de injusticias que podría solucionar en su propio país.   Leer más

Querido listillo, 

entiendo que en todas las actividades humanas siempre suele haber una oveja negra acostumbrada a hacer de su capa un sayo y que sin palabra ni ley ni honestidad va tomando lo que se le antoja sin preguntarse siquiera lo que está bien o mal ni a quien perjudica con sus actos sino solo mirando por su propio interés. Es decir, que no cumple las normas, ni las escritas ni las no escritas.

Pero hombre, lo normal sería que ese cabroncete fuera más listo y no se pusiera nunca en posición de ser pagado con la misma moneda.  Ya he mencionado varias veces lo fatal que me parece que los subasteros nos mejoremos la postura unos a otros, que mal rollo. A mí no me ha sucedido nunca todavía, pero se dice por ahí que tu has tenido la desfachatez de presentarte ante algunos adjudicatarios provisionales y les has extorsionado, pidiéndoles dinero a cambio de no hacerles la fechoría. Eso es muuuuy chuuuuungo por tu parte.    Leer más