Subastas judiciales

Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¿Cobran los subasteros por adelantado?

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Publicado por Tristán el subastero el 25 de febrero de 2014

Si hace unos días comentaba lo poco que me gusta que los clientes intenten regatear mis honorarios hoy voy a criticar quienes pretenden retrasar el pago hasta el momento de la entrega de llaves como si este negocio fuera una simple compraventa notarial.

Los subasteros cobramos nuestros honorarios simultáneamente al pago del resto del remate o hay muchas probabilidades de no cobrar nunca. De manera que en el mismo momento en que el cliente ingresa en el banco la diferencia entre el precio de adjudicación y lo que ingresó como fianza, en ese mismo momento, debe pagar nuestros honorarios.

¿Por qué esa prontitud? ¿Por qué no esperar hasta la entrega de llaves?

Muy sencillo, en ese momento lo verdaderamente importante de la inversión, que es la compra de una propiedad con un importante descuento en el precio, ya se ha realizado. A partir de ahí, el resto de nuestros servicios son pura rutina que depende más de la disposición del juzgado que de nosotros mismos. Es cierto que para el resto del trabajo hay que tener mucha mano izquierda con algunos funcionarios malencarados y también con el expropietario, a quien hay que tratar con mucha delicadeza si queremos que se vaya pronto y bien. Pero lo más difícil e importante del trabajo del subastero es localizar la subasta que mejor se adapta a las necesidades del cliente y conseguir la adjudicación. A partir de ahí, como digo, es pecata minuta. Cualquier procurador podría hacer el trabajo rutinario por menos de trescientos euros.   Leer más

Etiquetas: clientes · subasteros

La inmigración en el 2020

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Publicado por Tristán el subastero el 19 de febrero de 2014

Ya estamos en 2020 y la defensa de nuestras fronteras contra la inmigración ha dejado de ser un problema. En cuanto los países del norte de Europa tomaron cartas en el asunto se dieron cuenta de que defender las fronteras con uñas y dientes era una pérdida de tiempo y de que sería más barata una política de puertas abiertas que gastar recursos en que el ejército y la marina defendieran el territorio por las armas contra la opinión de los medios de comunicación y la de los partidos políticos que en cada tesitura estuviesen en la oposición.

De manera que actualmente, en 2020, los norteafricanos ya no tienen que jugarse la vida cruzando el Estrecho de Gibraltar ni el de Sicilia en chalupas sino que desde sus mismos lugares de residencia pueden solicitar los permisos de residencia y, gracias a la impagable labor de la ONG´s se les proporciona gratuitamente la documentación y los pasajes y aterrizan en los países de su elección con el contrato de trabajo firmado o, al menos, con la renta básica universal concedida. Naturalmente, debido a la política anti-gueto, todos deben esperar a disponer de una vivienda de protección oficial, sin la cual no pueden obtener los permisos, lo cual crea fricciones entre las ONG´s y las administraciones europeas.   Leer más

Etiquetas: actualidad · inmigrantes · Off Topic

Embargo del ICIO

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Publicado por Tristán el subastero el 16 de febrero de 2014

Paco es uno más de los ciudadanos a quienes una empresa promotora de viviendas ha dejado empantanados, con la diferencia de que él es de los que no se rinden. Le ha estado buscando las cosquillas a esa empresa por un lado y por otro hasta ahora, que ya está empezando a morder en carne.

La primera consulta fue así:

Sr. Tristan Consulta: He embargado a una promotora, como no tienen pasta, y los inmuebles están bajo hipoteca, he tenido que embargar los derechos de explotación del plano naves. ¿Como puedo cambiar la titularidad de los derechos de explotación y como valorar estos derechos para ejecutar?. Saludos.

Y luego vino otra:

Tengo ya embargado el derecho explotación plano obra poligono industrial, que clase de perito para tasarlo.¿ Está antes que el credito hipotecario o ¿tengo que hacer una terceria de mejor derecho?. ¿ Está el valor de los derechos explotación contenido en el precio que la promotora pago al autor por los planos, descontando lo realizado ó por el contrario tengo que evaluar los beneficios futuros de esa explotación descontando el abandono de obra, ruina o deterioro, así como lo hecho cobrado, para valorar estos derechos?   Leer más

Etiquetas: relatos · embargos · inmobiliaria

¿Son excesivos los honorarios del subastero?

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Publicado por Tristán el subastero el 12 de febrero de 2014

Si hay una cosa que no soporto es que un cliente regatee mis honorarios. Primero porque me parece de mala educación discutirle a nadie el valor que le da a su trabajo y segundo porque es muy injusto decir que son excesivos unos honorarios del 6% sobre el precio de adjudicación con un mínimo de seis mil euros. Es una miseria comparado con el ahorro que obtiene el cliente adjudicatario de una subasta.

Conozco inmobiliarias que cobran eso por vender pisos al precio de mercado, cómo va a ser excesivo cobrarlo por venderlos un veinticinco o treinta por ciento por debajo del valor de mercado. Al contrario, es baratísimo.

Por otro lado, si mis honorarios fueran inferiores a los que son qué incentivo tendría yo para acudir a las subastas acompañado por un cliente en vez de participar en mi propio nombre.   Leer más

Etiquetas: subastero

Las adjudicaciones judiciales de los bancos

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Publicado por Tristán el subastero el 06 de febrero de 2014

Es sobradamente sabido que asistir a subastas en las que la deuda reclamada es muy grande es perder el tiempo. A los bancos les da exactamente igual cual sea el valor de la vivienda que se subasta, que ellos van a machete hasta el total de la deuda. En esto  no actúan como el resto de los subasteros (los bancos también son subasteros) ni como los acreedores particulares, quienes estudiamos con mucho cuidado las circunstancias de cada vivienda y, especialmente su valor, antes de afrontar cada subasta.

Si, por ejemplo, un piso vale cien mil euros, a nadie en su sano juicio se le ocurriría pujar hasta noventa mil. Excepto a los bancos, que les da lo mismo porque disparan con pólvora del rey y ya estamos los ciudadanos para rescatarles de sus errores e incompetencias.

Concluimos, por tanto, que si la deuda es muy elevada lo mejor es dejar la subasta desierta y no andar perdiendo nuestro tiempo.   Leer más

Etiquetas: anecdotario · actualidad · Subastas judiciales

Orden de encargo: Tristán el empleadillo

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Publicado por Tristán el subastero el 03 de febrero de 2014

Solicitud de ayuda que acabo de recibir en mi correo. La transcribo literalmente, excepto el número de teléfono, obviamente.

Buenas Tardes

Tenemos un litigio con un banco y nuestro abogado nos solicita que le consigamos información sobre:

-perdida de valor de vender la mitad indivisa de una propiedad.

-perdida de valor de vender una mitad indivisa de una propiedad en subasta y que esta sea adquirtida por un subastero.

Nos vendria bien, articulo, estudio, estadistica, etc.                       

Muchas Gracias por anticipado.

tel. xxx xxx xxx

¿Que opináis? 

Y no me refiero al contenido de la consulta, sino al ordeno y mando.

 

 
Etiquetas: consultas · clientes

El subastero geek, en 2014 más geek que nunca

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Publicado por Tristán el subastero el 30 de enero de 2014

Blogger invitado: Inversius

A principios del 2010, cuando lanzamos la primera versión del artículo El subastero Geek, pensábamos que la tecnología iba a tardar en revolucionar el mundo de las subastas.

Sin embargo, cuatro años después, en un contexto en el que nos movemos en el que los márgenes han caído drásticamente con la crisis inmobiliaria, con un mercado hipotecario totalmente cerrado, ya no es ciencia ficción y es indispensable la utilización de las nuevas tecnologías para ganar en competitividad y eficiencia.

En la actualidad, hay unos 20.000 bienes en subasta o adjudicación directa (unas 80.000-100.000 subastas anuales), de los cuales menos de un 6% llegan a ser interesantes, debido a las limitaciones de la legislación actual que impiden comprar a un precio que sea rentable. Además, puede que ese menos del 6% no lo tengas al lado de casa, y tengas que desplazarte a otras provincias, lo que deriva en el incremento del coste de análisis a la manera tradicional (es decir, visitando los inmuebles, incurriendo por tanto en gastos de viaje que hasta la fecha eran absorbidos por unas rentabilidades aceptables de media). Ahora, habrá que visitarlos, pero sólo una pequeña parte y después de haber hecho los deberes, para que el viaje sea lo más corto y productivo posible.   Leer más

Etiquetas: Off Topic · subasteros · inmobiliaria · actualidad · inversius

Housing Low Cost: Vendo pisos por mil euros

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Publicado por Tristán el subastero el 28 de enero de 2014

He decidido cambiar de negocio y ampliar la base de clientes.

La idea me ha venido tras leer en El País que otros lo están haciendo en plan macarrilla y con cierto éxito. Aunque yo ya había mencionado este asunto cuando escribí El negocio OkupaLa mafia Okupa y Veinticuatro horas, es ahora cuando se me ha ocurrido implementar yo mismo el método.

El mar de fondo del mercado inmobiliario sigue siendo bajista y, harto de intentar vender pisos a su precio real a clientes que los quieren pagar a cuatro duros, he decidido sumarme a esta moda Low Cost y casi regalarlos, pero a cientos. ¿Y en que consiste la moda Low Cost aplicada al mercado inmobiliario? Muy sencillo, de la misma manera que el low cost en la moda consiste en comprar prendas bien diseñadas y muy baratas, aunque a costa de que por su inferior calidad no nos duren más de un año y de que el low cost en las líneas aéreas cosiste en entrar  en los aviones a la rebatiña, con el bocata de jamón en el bolsillo y dando codazos a derecha e izquierda para conseguir sentarnos junto a la ventanilla, el low cost del mercado inmobiliario consiste, sencillamente, en vender pisos a solo mil o mil quinientos euros, con el inconveniente de dichos pisos van a ser subastados en el futuro y de que cuando el juzgado lance de los mismos a mis clientes, estos tendrán que irse.   Leer más

Etiquetas: actualidad · Subastas judiciales · posesion · inquilinos · okupas

Error en las subastas judiciales corregido por el Tribunal Constitucional

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Publicado por Tristán el subastero el 24 de enero de 2014

Parar una ejecución hipotecaria no es nada fácil, aunque cada vez lo sea más. En realidad la única vía de hacerlo con efectividad es (o era) pagando la deuda o demostrando falsedad en el título hipotecario. Pues bien, en enero de 2010, en una de las muchas demandas que se tramitan en Madrid, la demandada solicitó la suspensión del procedimiento judicial alegando la existencia de un procedimiento penal contra su ex marido por un delito de abandono de familia.

Naturalmente esa chorrada no prosperó y la ejecución siguió adelante. 

Posteriormente, el 10 de marzo del 2011 volvió a solicitar la suspensión, alegando esta vez la incoación de diligencias penales contra la entidad bancaria acreedora (Caja Madrid) por posible delito de estafa procesal. Posiblemente otra chorrada poco creíble, con la diferencia de que en esta ocasión la demandada tuvo la inmensa fortuna de que el juzgado, en vez de entrar a valorar la procedencia de la solicitud, cometió el error de confundirla con la que la misma demandada había hecho el año anterior, de modo que en su respuesta a la petición de marzo de 2011, el Juzgado se negó a tramitar la cuestión prejudicial sobre la base errónea de que era la referida al ex marido y que ya había resuelto con anterioridad.   Leer más

Etiquetas: errores · incompetencia · Subastas judiciales

Un rosario de desdichas

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Publicado por Tristán el subastero el 20 de enero de 2014

No he conocido a nadie más desdichado que la mujer que esta mañana me ha enseñado, entre llantos, su vivienda, que próximamente va a salir a subasta. Se trata un chalet en la sierra de Madrid, en uno de los parajes más bonitos y menos desarrollados urbanísticamente de la misma.

El caso es que la buena señora, lejos de echarme de allí a escobazos, ha tenido la amabilidad de enseñarme, una a una, todas la habitaciones de la casa, mientras me contaba que su marido había enfermado hacía un par de años y que, como era autónomo y dependía completamente de su trabajo, con la enfermedad los ingresos se habían reducido tanto que la familia acabó cayendo en manos de desaprensivos, hasta el momento actual, en el que están en trance de ver su casa subastada.

El hijo que podría ayudarles es un parado de larga duración y, por lo que he visto, pues le he conocido, se trata de una persona sin espíritu. De esos incapaces de llevar responsablemente el timón de su propia vida ¡Pobrecillo!   Leer más

Etiquetas: Subastas judiciales · subastas próximas
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Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.




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