Subastas judiciales

Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Días de Navidad

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Publicado por Tristán el subastero el 24 de diciembre de 2013

Mi hijo mayor llegó el domingo desde Suiza y tenemos pensado pasar varias mañanas practicando nuestro deporte favorito en las montañas cercanas. La pequeña llegó desde Londres y ya ha revolucionado la casa con su entusiasmo navideño y la mediana ha estado esquiando con su marido y ambos llegarán en breve. Creo que mis hijas me tienen preparadas algunas jornadas maratonianas de compras, que en esa especialidad son infatigables.

Hace un par de meses mi padre se dio un tremendo hostión en moto y tras el infierno de la UCI parece que por esta vez se ha librado de conocer a Caronte. También quiero verle a menudo estos días pues no se me ocurren mejores momentos que los que se pasan con nuestros allegados. 

Es Navidad y estos días tengo intención de publicar muy poco en el blog, de hecho me asomaré a él lo menos posible, apenas lo suficiente para responder a vuestras cuestiones. Pero no he querido dejar pasar esta oportunidad para agradecer a los pocos lectores que aún me soportáis los muchos momentos de satisfacción que obtengo de interactuar con vosotros. Y también, cómo no, de pedir perdón a cuantas personas se hayan podido sentir ofendidas cuando se me calienta el teclado y me lanzo con mis peculiares opiniones personales. Que no son más que eso, opiniones.   Leer más

Etiquetas: Off Topic

Aparentemente sin cargas

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Publicado por Tristán el subastero el 22 de diciembre de 2013

Ya dije que las subastas encerraban serios peligros:

Buenos días Tristán, te traigo una consulta que no logro resolver:  Se trata de un local embargado por la Seguridad Social y sin más cargas según ellos. Pero según el certificado de cargas que pedí tiene las siguientes cargas anteriores:

  1. El dominio está a nombre de una persona física, seguramente el deudor con la Seguridad Social
  2. Hipoteca 1ª, del 2005 al 2015 por 85.000 euros 
  3. Hipoteca 2ª, del 2006 al 2018 por 70.000 euros, con expedición de certificación de cargas en el 2008
  4. Anotación de embargo A de Hacienda en 2010, con expedición de certificación de cargas 
  5. Otra anotación de embargo B en 2011, también con certificación de cargas

En la Seguridad Social me dicen que tienen documento del banco certificando que están pagadas las dos hipotecas. Por el contrario en el juzgado me dicen que en la ejecución hipotecaria se la adjudicó el banco.    Leer más

Etiquetas: cargas · embargos · adjudicacion directa

Muy típico en las adjudicaciones directas de la AEAT

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Publicado por Tristán el subastero el 15 de diciembre de 2013

Nuevo adjudicatario en problemas que me envía el siguiente mail:

Hola Tristán, buenos días: Mira, he comprado en adjudicación directa tres trasteros en muy buena zona. El problema (o la suerte) es que se encuentran en el interior de tres sendos áticos, con su propia referencia catastral. Hablando con el administrador de Fincas del edifico me dijo que era un marrón y tal, que están enterados de la existencia de los trasteros y que intentaron solucionar el asunto con el promotor pero éste desapareció y todo quedó pendiente. 
Ahora no sé muy bien como negociar con los propietarios de los áticos, para venderles la parte de su propia vivienda que yo he comprado. Me han comentado que los trasteros no son habitables ni tienen acceso propio y que solo se puede acceder a ellos desde las viviendas.   Leer más

Etiquetas: pesadillas

¿Es que ya nadie recuerda lo que es la Ley?

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Publicado por Tristán el subastero el 05 de diciembre de 2013

Uno de los primeros códigos legales de la Historia fue el de Hammurabi (1760 A.C.), que marcó un antes y un después en la administración de justicia pues hasta entonces la misma era impartida de manera subjetiva por los sacerdotes o los jueces. Es el primer ejemplo del concepto jurídico de que algunas leyes son tan fundamentales que ni un rey tiene la capacidad de cambiarlas. Por aquellos años eran muy bestias, así que el mentado código estaba basado en la Ley del Talión.

En Occidente el ejemplo más temprano lo tenemos en Dracón de Tesalia (siglo VII A.C.), quien quitó a los nobles la facultad de juzgar arbitrariamente, unificando la tradición oral y poniéndola por escrito. Pero fue el Derecho Romano el que consagró por estos lares la obligatoriedad de que los jueces se guiaran por unas leyes escritas, siendo Justiniano I quien llevó a cabo la más importante recopilación legal de la Historia, que todavía es la base del Derecho Civil de muchos estados modernos.   Leer más

Etiquetas: jueces · actualidad · lado oscuro

Las cesiones de crédito, el negocio de moda

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Publicado por Tristán el subastero el 29 de noviembre de 2013

De todos las ofertas calentorras que ofrecí hace una semana la que más respuestas ha suscitado en mi correo ha sido la de la venta del crédito hipotecario del chalet de La Moraleja. Unos por mera curiosidad y otros por verdadero interés, pero lo cierto es que he recibido un buen montón de mails preguntando acerca de la misma.

Y ello a pesar de que si hay un activo pegajoso ese es la venta de créditos impagados.

Y digo que ahora están de moda porque hay una empresa madrileña que se dedica a publicar anuncios en Idealista con ofertas de inmuebles a precios ridículos y cuando los interesados les llaman se les explica la realidad edulcorada. Más o menos se les da a entender que comprando la deuda se garantizan la adjudicación en la subasta -porque ya no hay subasteros, les dicen- y que en el caso de que se lo adjudicara un tercero todo el dinero recaudado sería para ellos. Negocio redondo. Si fuera verdad. Que no lo es.   Leer más

Etiquetas: Economía · inmobiliaria · consultorio

NO somos tontos, pero nos toman por tales

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Publicado por Tristán el subastero el 28 de noviembre de 2013

Últimamente están saliendo en libertad muchos hijoputas a quienes se debería haber dado garrote hace más de veinte años y que lo esquivaron porque en Europa hay mucho tontaina que confunde la democracia con la abolición de la pena de muerte y que olvidan que la mayor democracia de la Historia contempla la pena de muerte en su legislación y la practica sin rubor y que países tan demócratas como Inglaterra y Francia también la aplicaron hasta antes de ayer. De hecho, las verdaderas democracias deberían legislarla si de verdad respetaran la voluntad popular.

Ojo, que no me estoy quejando de que el gobierno español esté siguiendo la hoja de ruta acordada entre zapatero y la ETA hace unos años. Supongo que tal acuerdo era la única forma de parar la sangría y por mucho que me compadezca de los familiares de las víctimas, víctimas también ellos mismos, por mucho que me compadezca, digo, me alegro mucho más por las futuras víctimas que ya no lo serán gracias al acuerdo y al escrupuloso cumplimiento de la hoja de ruta.   Leer más

Etiquetas: Off Topic · actualidad

Los consejos de Aguirre Newman para mejorar el sector inmobiliario español

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Publicado por Tristán el subastero el 27 de noviembre de 2013

Documento de imprescindible lectura publicado por El Confidencial y que me llega de la mano de un amable lector. Hoy me limito a copiar y pegar.

Las propuestas de la consultora Aguirre Newman se resumen en ocho puntos:

1.- Marco jurídico estable y la permanencia de unas reglas del juego conocidas que permitan a los inversores, operadores y usuarios la toma de decisiones en un marco de confianza, sin asumir otro riesgo que el lógico e intrínseco de los mercados. “Sólo en 2013, se han aprobado cinco Leyes Orgánicas, 17 Leyes Ordinarias y 13 Decretos-Ley”, detalla el documento, aunque la consultora advierte de que más que una crítica se destaca que se trata de "un muy prolijo y en ocasiones abrumador ámbito normativo general, comunitario y local, que afecta de manera directa al mercado inversor". Y añade la consultora que “el cambio radical de planteamiento de algunas regulaciones en otros sectores introduce un factor de inseguridad y riesgo de extrapolación a otros ámbitos”.   Leer más

Etiquetas: inmobiliaria · actualidad

Algunas ofertas calentorras mientras esperamos el portal inmobiliario prometido por Tristán el subastero

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Publicado por Tristán el subastero el 22 de noviembre de 2013

Desde que anuncié en octubre que estaba desarrollando una idea para ofrecer inversiones "pegajosas" y rentables no hago más que recibir emails de ansiosos inversores con más dinero que oportunidades de inversión. Por eso hoy lo que os traigo es una pequeña relación de posibles inversiones a modo de ejemplo y sin dar demasiados detalles porque alguna de ellas es muy delicada y no hay por qué airear según que cosas.

A modo de aperitivo:

  • Canillejas, piso de 120 m2, exterior luminoso, 2º con ascensor para reformar. Precio: 80.000€. Adjudicado por el acreedor quien ahora lo vende llave en mano. VENDIDO
  • Getafe, piso de 65m2, 4º sin ascensor, muy luminoso. Precio: 50.000€.  Adjudicado por el acreedor quien ahora lo vende llave en mano.
  • Avda de la Albufera (Madrid) (al principio, junto al Puente de Vallecas), edificio de oficinas con 5 plantas diáfanas para reforma total. 600m2 aprox. Precio: 650.000€. Ideal para rentabilidad por alquiler de oficinas. 
  • Chalet en Galapagar (junto a la estación de La Navata), más de 200m2, con jardín y para entrar. Precio: 190.000€. Adjudicado por el acreedor quien ahora lo vende llave en mano.
  • Hotel de 37 habitaciones en zona sur de Madid, con entrega inmediata de llaves. Precio: 850.000€. Garantía adjudicada, es decir que ya es propiedad del acreedor. Ojo porque este activo ya está casi apalabrado.
  • Chalet en Arturo Soria (Madrid) de 480m2, para entrar a vivir. Con jardín alrededor de la casa. Precio: 620.000€. El propietario desesperado lo vende por próxima salida a subasta.
  • Fuenlabrada, piso de 96 m2, 3º exterior muy luminoso, con ascensor. Al lado de Carrefour. Precio: 78.000€. Adjudicado por el acreedor quien ahora lo vende llave en mano. VENDIDO
  • 4 plazas de garaje en Valdemoro, en urbanización con vigilancia por circuito cerrado. Permanentemente alquiladas.  Precio: 28.000€. Compradas a este precio dan una rentabilidad del 10%. VENDIDAS
  • Hotel a escasos metros de la plaza Castilla de Madrid. 40 habitaciones. Cafetería, restaurante, salones etc... a pleno rendimiento. Precio: 6.000.000€ (herencia)
  • Solar urbano en Carabanchel alto (Madrid), proyecto para 7 viviendas. Gravado con hipoteca cambiaria de capital privado. Ejecución en breve. Precio: 80.000€. Es decir, que el propietario lo vende para hacer frente a la hipoteca y evitar la subasta. Chico listo.
  • Nave y oficina de 600 m2 en edificio cerca de Legazpi. Tasación actual por tinsa 700.000€. Precio de venta: 400.000€, Uno de los antiguos dueños se queda dentro con contrato de larga duración en 2.300€ mes. Actividad: empresa de artes gráficas. Lo venden por haber tenido problemas entre los socios, para que el díscolo tome su parte y vuele.

En otras ocasiones traeré ofertas más pegajosas, que son las que nos gustan a los subasteros, pero lo que hoy os ofrezco está completamente limpio de polvo y paja. Se trata de ventas llave en mano aptas para cualquiera pero a precios de fondos buitre americanos. Todo lo que hoy os he ofrecido...   Leer más

Etiquetas: inmobiliaria · ventas desesperadas · subastas próximas · web de Tristán

Sopa de letras

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Publicado por Tristán el subastero el 22 de noviembre de 2013

Recientemente un lector me ha hecho la siguiente consulta por mail:

Te comento Tristán, ejecutan a un titular una parcela rustica A de 10.000 mts. En su momento vendió parcelas de 2.500 mts. Aunque no es legal construir en 2.500, dos de los compradores se han construido una casa en las parcelas B1 y B2 respectivamente.  Hay dos parcelas sin construcción y completamente vacías, B3 y B4, presumiblemente del titular de la parcela A.
 
Si B1 lo tiene registrado en proindiviso, los supuestos embargos anotados contra el proindiviso de B1, afectarían solo al titular de B1, no a C, comprador en la subasta. C esta comprando en realidad A-B1.
 
Si B2 no lo tiene anotado, los posibles embargos se tendrán que redirigir hacia otros bienes inscritos del titular B2.
Al enterarse de la venta de A, si B2 aporta escrituras puede alegar tercería de dominio. Tendría que inscribir B2 en proindiviso y a partir de ese momento los embargos afectarían solo al titular de B2, nunca a C. (Los embargos no anotados no afectan ni a Bi ni a C).
Si no aporta escrituras, B2 sería de C.
 
Puede que B3 o B4, parcelas desocupadas, ya no sean del titular A. El secretario judicial, aun sabiendo que hay proindivisos, adjudicaría B3 y B4 al comprador en subasta pero, después de inscrito, podría aparecer B3 y alegar tercería de dominio por la vía civil. ¿Durante cuánto tiempo se puede alegar tercería de dominio?
 
¿Alguien ha entendido algo o estáis tan perdidos como yo?
 
Menos mal que justo al final remató la consulta con una pregunta muy sencilla de contestar y para la que sobraba todo lo anterior: Solo se puede presentar tercería de dominio hasta antes de celebrarse la subasta. Una tercería de dominio paraliza la ejecución hasta que el juez determine si la acepta o la rechaza. Pero tanto si la rechaza como si se ha celebrado la subasta y se ha hecho tarde para presentarla, los que se sientan perjudicados por un embargo que no les corresponde siempre pueden acudir a un procedimiento ordinario.
 
Sin embargo ojo, porque las posibilidades de ganar una tercería son reales pero las de ganar el procedimiento ordinario son casi nulas porque perjudicarían al tercer poseedor, al adjudicatario en la subasta, a quien le protege la fe registral. Solo tendría posibilidades si consiguen que el procedimiento ordinario llegase a parar el dictado del Decreto de Adjudicación, impidiéndose así la inscripción registral.
 
 
 
Etiquetas: vivienda

Buscador de Subastas Judiciales

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Publicado por Tristán el subastero el 19 de noviembre de 2013

Esta es una información relevante de la máxima importancia en este negocio: Ya tenemos Buscador de Subastas Judiciales oficial para toda España y ofrecido en el Portal de Administración de Justicia.

Hace unos días escribí en este mismo blog:

Lo que no es tan difícil de implementar y que de hecho podría estar a la vuelta de la esquina, es la publicidad en la web del BOE de todas las subastas que se celebran en España. Una medida así echaría por tierra la desastrosa innovación de la reforma de la LEC del 2001 en la que dejó de ser obligatorio que las subastas se publicaran en el BOE, pasando a ser publicadas exclusivamente en los chapuceros tablones de cada juzgado

Aquello fue un evidente favor del gobierno de Aznar al lobby bancario (junto a otros que llegaron con la misma Ley) pues hasta el tonto del pueblo puede darse cuenta de que evitar la publicidad de las subastas fue una reforma corrupta que no beneficiaba en nada a los demandados y sí mucho a los acreedores, que a partir de entonces se encuentran solos y sin competencia en muchas de las subastas que celebran. Claro, que la situación ha cambiado y eso de estar solos en sus subastas a lo mejor ya no les gusta tanto.   Leer más

Etiquetas: subastas judiciales · subastas próximas · actualidad
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Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.




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