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La ejecución extrajudicial de la hipoteca: oportunidad perdida

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Publicado por Echevarri el 30 de abril de 2010

Vivimos tiempos interesantes. La realidad se está encargando de impartir un curso acelerado de conceptos financieros y jurídicos a más de uno. Lo malo es que en ocasiones es en cabeza propia. Y eso duele. Duele aprender lo que es una dación en pago, lo que es un swap, la fiscalidad inmobiliaria, etc...pero quizás lo más doloroso es la ejecución hipotecaria, the last, the end, my friend. Descubrir todo ese mundo procesal, las implicaciones de la responsabilidad hipotecaria o de la ilimitada del deudor, de la diferencia entre en avalista y un hipotecante, etc...No hay más que darse una vuelta por el blog de Tristán para ver que es todo un microcosmos. Pero para los que creen saberlo todo hay que decirles que aún queda mucho por ver, que existe un final alternativo a la ejecución (judicial) hipotecaria. La llamada ejecución extrajudicial hipotecaria.....


Para sorpresa de muchos habrá que recordarles que esta es una variante reconocida en el marco legal español. Concretamente les recomiendo la lectura del art. 129 de la Ley Hipotecaria, que dice así...

La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su capítulo V. Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario.

Supongo que ya habrá gente que este consultando la copia de su préstamo hipotecario para descubrir si han aceptado o no la ejecución extrajudicial. Apuesto a que si a un 99,99999999%. Estoy seguro de no equivocarme, especialmente en hipotecas no formalizadas entre el 99 y el 2000 (y aún así en esas fechas habrá bastantes). Por tanto, queridos amigos, en nuestras hipotecas, en todas figurará esa cláusula que permite que nuestro acreedor hipotecario, en vez de ejecutar la garantía hipotecaria ante un juez, reclamándonos el dinero y ante falta de pago del mismo vender el inmueble en pública subasta, hacerlo ante un Notario, que se supone que es más rápido y barato.

Alguno puede pensar que esto, visto de un modo desapasionado, es la solución al atoramiento de los Juzgados, desbordados por la marea de ejecuciones hipotecarias. Lo cierto es que personalmente no conozco casos en que se haya usado esta vía, aunque me consta que haberlos haylos (de hecho, en los 90 ya se llevó a cabo, y ante una sentencia de inconstitucionalidad se modifico legalmente para blindarlo, aunque el boom económico hizo que esto quedase un tanto en el olvido). De hecho, intuyo que hay entidades financieras que se mueven para derivar buena parte de sus ejecuciones a estas vías y que están intentando pulir los procedimientos a tal fin.

No quiero ser pesimista, pero le veo un recorrido tortuoso. Para entender al menos parcialmente mis motivos, os recomiendo estas dos lecturas, una más genérica y otra más técnica. Pista: buena parte de los problemas que atrasan las ejecuciones hipotecarias se deben al tema de las notificaciones y al exceso garantista de algunos jueces. Si eso lo trasladamos a órganos que no son jurisdiccionales, cuyas decisiones por tanto están sujetas al control de aquellos, que cuentan con menos medios y autoridad, etc...no se, no creo que la buena voluntad y el profesionalismo puedan con la inercia que comento. Bien habría hecho el legislador en reformar y aclarar todo el tema de las notificaciones en la legislación procesal  e hipotecaria, dejando bien claro donde se notifica, aceptando determinados medios telemáticos, e impidiendo el vacile de deudores listillos (y también de algún acreedor espabilado que haberlos haylos). En este sentido no encuentro sentido a tanto reparo para notificar en la finca ejecutada y para admitir la misma por edictos (¿posible usar direcciones de correo electrónicas oficiales?), pero prefiero no entrar en el tema. Si esto se hubiese llevado a cabo quizás este procedimiento no fuese viable al 100%, pero si al menos al 70%....claro que en este país preferimos hablar de PIBs masculinos y de Comisarias de Igualdad u olvidarse de todo esto siendo profesionales de la cosa inmobiliaria, por el otro. Ya me entendéis.

PD: Ojalá Tristán nos pueda iluminar en este tema. Tristán, te invocamos, ¡manifiéstate!

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Etiquetas: hipoteca



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Comentarios
1 Atreides
30 de abril de 2010 (22:49)

Te apuntas al Primero de Mayo Arco Iris?

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2 Tristán el subastero
01 de mayo de 2010 (00:28)

Echevarri, si tu me dices ven...
De vez en cuando hay subastas ante notario y aunque solo fuera por la diferencia de trato con los empleados de la notaría y el ambiente de trabajo, ya merecería la pena que se incrementasen en número. La pena es la inseguridad jurídica que mencionas. Como el demandado se oponga mínimamente, ya tienes el lío montado.

El asunto de las notificaciones es para echarle de comer aparte. es vergonzoso la forma que tienen los jueces de estropear todo lo que tocan. No importa que la Ley lo exprese claramente y que en las escrituras de hipoteca también quede claro el domicilio para las notificaciones. Algunos jueces se empeñan en convertir a los letrados en sabuesos que que tienen que andar averiguando nuevos domicilios y luego, exhorto va, exhorto viene, pasan los años y los jueces con la conciencia tan tranquila por haber incrementado las garantías jurídicas. las notificaciones judiciales son una de las grandes reformas que la Justicia necesita.
Pero os voy a adelantar una cosa, una gran primicia: No importa que se modifique la Ley para mejorar el sistema de notificaciones o que los legisladores hagan lo que sea, al final los jueces se encargarán de cagarla.

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3 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  Atreides
01 de mayo de 2010 (21:27)

Y eso?

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4 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  Tristán el subastero
01 de mayo de 2010 (21:28)

Coincido contigo, el tema es que algunos van de justicieros materiales, y son incapces de reparar el daño que causan.

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5 Sistoe
01 de mayo de 2010 (23:55)

Respecto a las notificaciones, tuve un solar rustico donde quería construir. En Mallorca , el tema de los solares rusticos los lleva el Consell insular, aparte del ayuntamiento. Me pidierón 3 veces documentación. Entre las 3 notificaciones por parte del consell al ayuntamiento y del ayuntamiento al promotor y el camino de vuelta de la documentación aportada, pasó mas de un año y medio.
Es estraño que, con la tecnologia al alcance, las administraciónes se comuniquen entre ellas mismas, por medios tan atrasados.

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6 Atreides
Atreides  en respuesta a  Echevarri
02 de mayo de 2010 (01:29)

Tu mira mi penúltima entrada y lo entenderás ;)

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7 Marcopolo
02 de mayo de 2010 (17:37)

Mi caso es sencillo, nosotros somos la parte ejecutante de la hipoteca
frente a un delicuente que lleva tres años haciendo ilegalidades, el miercoles pasado un dia antes de la subasta hipotecaria la juez suspendio la subasta, nuestros abogados dicen que es completamente ilegal y que la jueza tiene miedo , alguien puede comentar que puede pasar.
gracias.

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8 Remo
Remo  en respuesta a  Marcopolo
02 de mayo de 2010 (17:46)

He visto algunas subastas de este estilo en el BOE. ¿Es el unico lugar para anunciarlas? O existen otros procedimientos de información pública?

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9 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  Atreides
03 de mayo de 2010 (20:34)

Estoy contigo ;), voy en la carroza.

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10 Atreides
Atreides  en respuesta a  Echevarri
03 de mayo de 2010 (20:42)

Ya me dirás de que nos disfrazamos ;)

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11 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  Remo
03 de mayo de 2010 (20:44)

Art. 236 f del RH
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/rh.t5.html#a236
Por no hablar de las relaciones personales con los profesionales immplicados, ;)

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12 Abognet
Abognet  en respuesta a  Marcopolo
11 de mayo de 2010 (21:46)

Los jueces no suspenden subasta por miedo. Alguna razón o defecto habrá (no contener una correcta liquidación de deuda, no fijar en demanda el valor de tasación ni el lugar de las notificaciones, olvidarse de solicitar el requerimiento de pago, falta de notificación del despacho de ejecución o incorrecto modo de hacerla, no informar al ejecutado de la posibilidad de enervar la acción, defectuosa notificación de la subasta sin el plazo legal de los 20 días, saltarse la notificación personal y rogar, tras la diligencia negativa, el edicto sin requerir al juzgado que intente nuevamente la comuncicaión, falta de pago de la tasa judicial por el acreedor, incidentes de nulidad de actuaciones por cualquier defecto de los anteriormente descritos, con suspensión; solicitud de justicia gratuita que suspende subasta, personacion del ejecutado informando al juzgado su intencion de enervar, poco antes de subasta, pidiendo al ejecutamnte que infome de las cantidaes a consignar, etc, etc.......)

Dime que te ha pasado en tu ejecución, solo por ampliar la lista..

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13 Abognet
Abognet  en respuesta a  Tristán el subastero
11 de mayo de 2010 (22:00)

Vamos a ver... las notificaciones en una ejecución hipotecaria no es ninguna tontería.. saltarse las formalidades y acordar edicto, sin tan siquiera un intento de notificación personal por el funcionario de turno, es una barbaridad, y entiendo que es correcto acordar la nulidad...

otra cosa, obviamente, es yendo el agente cien veces al domcilio y a los deudores no les da la gana abrir la puerta, que no pueda librarse edicto... pero hay que cubrir las formas.. pùes muchas veces el acreedor solicita del juzgado el edicto directamente ante el primer rehuse de correos, y eso te puede fastidiar la ejecución si el juez es puntilloso (nunca mejor dicho). Pero es el riesgo que se corre, ante las prisas por la subasta rápida y adjudiciación por el 50 por ciento, sobre todo si existen avalistas a los que ampliar la ejecución de lo pendiente.

PD. Tristán, el otro día tuve contacto con el "lado oscuro" de los juzgados, y eso que era el abogado de los ejecutados. La amable funcionaria no me dejó ver los autos hasta que me personé en ellos... y te aseguro que mientras intentaba convencerla, me acordaba de tí y de lo dices en tu blog sobre las "fuerzas del mal", etc...
saludos

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14 Tristán el subastero
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Vamos a ver... las notificaciones en una ejecución hipotecaria no es ninguna tontería.. saltarse las formalidades y acordar edicto, sin tan siquiera un intento de notificación personal por el funcionario de turno, es una barbaridad, y entiendo que es correcto acordar la nulidad...

otra cosa, obviamente, es yendo el agente cien veces al domcilio y a los deudores no les da la gana abrir la puerta, que no pueda librarse edicto... pero hay que cubrir las formas.. pùes muchas veces el acreedor solicita del juzgado el edicto directamente ante el primer rehuse de correos, y eso te puede fastidiar la ejecución si el juez es puntilloso (nunca mejor dicho). Pero es el riesgo que se corre, ante las prisas por la subasta rápida y adjudiciación por el 50 por ciento, sobre todo si existen avalistas a los que ampliar la ejecución de lo pendiente.

PD. Tristán, el otro día tuve contacto con el "lado oscuro" de los juzgados, y eso que era el abogado de los ejecutados. La amable funcionaria no me dejó ver los autos hasta que me personé en ellos... y te aseguro que mientras intentaba convencerla, me acordaba de tí y de lo dices en tu blog sobre las "fuerzas del mal", etc...
saludos

Tristán el subastero  en respuesta a  Abognet
11 de mayo de 2010 (22:42)

Aaahh, qué entrañables esos simpáticos funcionarios, siempre tan meticulosos con su trabajo. Sobre todo a la hora de decir NO.

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15 Marcopolo
Marcopolo  en respuesta a  Abognet
11 de mayo de 2010 (23:36)

La parte del ejecutado pidio el mismo dia de la subasta que el juez hiciera
publicidad a los posibles licitadores, (no habia ninguno) que habia una demanda en otro juzgado contra la parte ejecutante,la demanda se puso con la finalidad(fraudulenta) de parar la subasta hipotecaria. El juez suspendio
la subasta sin pedirlo ninguna de las partes.
El señalamiento de la subasta fue hace cinco meses, ¿que salida tiene el caso?
Muchas gracias , y con lagrimas por no poder mas ,
un afectuoso saludo.

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16 Abognet
Abognet  en respuesta a  Marcopolo
12 de mayo de 2010 (11:48)

Entiendo tu impotencia.. y aunque nunca he ido de parte del ejecutante, sí que he llevado desahucios y sé la rabia que sienten los propietarios que no puedenr echar a un tío a la calle...

solo por curiosidad, qué demanda han presentado contra el ejecutante? nulidad del título?

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17 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  Abognet
19 de mayo de 2010 (22:48)

Abognet, creeo que la clave está en el segundo párrafo. Lo que no puede hacerse es un uso antisocial del derecho, Y entiendo que de los derechos procesales tampoco. Si yo admito que la finca hipotecada es el lugar adecuado para las notificaciones, no entioendo que a los jeces les cueste tanto admitirlo, y más que luego se recurra a los edictos ante los escaqueos de los demandados. En peno siglo XXI mne cuesta entenderlo. ¿Propuestas de reforma? Si la Administratción, más tarde o más temprano, obligara a los empresarios a darse por notificados en direcciones electónicas creo que el camino es este este mismo.

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