El blog de Echevarri

O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

¿Seguro que compras libre de cargas? Las afecciones fiscales

04 de julio de 2009

Esta semana ha saltado una noticia en Cantabria que ya era conocida por mucha gente. El Gobierno ordena el embargo de 123 casas de una cooperativa de guardias civiles. El problema es que de la lectura del artículo no queda claro como se ha podido llegara a esta situación, incluso me da la sensación que se centran en temas secundarios que no ayudan a dejar claro cual es el peligro que encierran determinadas figuras jurídicas. Y como me da la sensación de que, si bien hasta ahora hemos visto poco, no va ser ese el caso en el futuro he creído oportuno dedicarle este post.

En primer lugar, el origen de todo este lío no tiene nada que ver, en principio, con que esto lo haya promovido una cooperativa. Dicho lo cual, uno tiene sus reticencias hacia la figura de las cooperativas. Y ahí incluyo a las cooperativas y a las promotoras disfrazadas como cooperativas.

En segundo lugar, el problema si guarda relación con que la cooperativa se quedase corta de euros, con casi toda seguridad. Pero los embargos no vienen de la demanda de un proveedor que reclame dichas cantidades, no. Se trata de un embargo derivado del impago por parte de la cooperativa de los impuestos asociados a la declaración de obra nueva u división horizontal, para abreviar DON y DH.

¿Qué es eso de la DON y de la DH? La DON supone la manifestación por parte del promotor de como se ha construido algo nuevo ahí. Dicha manifestación se hace en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Vamos, que donde había un prado jurídicamente ahora hay un edificio. La DH supone constituir el Régimen de Propiedad Horizontal, un supuesto en el cada inmueble, cada chalecito o piso, forma parte de una Comunidad de Propietarios, con elementos y gastos comunes. Supongo que os suene. Es habitual hacerlo todo en la misma escritura, DON Y DH.

La clave esta en que dichas manifestaciones están sujetas al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD. Impuesto cedido a las CCAA, de ahí que sea la CA de Cantabria quien lo reclame. Pero, ¿como se ha llegado hasta ahí?

Para poder inscribir dichos actos en el Registro te exigen la autoliquidación de AJD. Dicha autoliquidación esta sujeta a comprobación por parte de la Hacienda autonómica, pudiendo decirte que la as hecho mal. Y bien la has podido hacer mal debido a que hay una discrepancia de valores o bien debido a que intencionadamente has liquidado por un valor inferior al que sabes que debes hacerlo. Hacienda tiene un periodo de 4 años para decirnos que piensa acerca del tema.

Alguno ya estará pensando que todo esta muy bien, pero que quien tenía la deuda era la Cooperativa,y que los inmuebles ya figuran a nombre de los propietarios finales, que cómo puede ser que se embargue un inmueble a un particular por la deuda de un promotor cuando ha comprado libre de cargas, según manifiesta la abogada de los particulares.

Pues, aún a riesgo de equivocarme al no tener los documentos en la mano, yo discreparia de la letrada. Sobre esos inmuebles si existían cargas. Cargas previas a su compra, que figuraban en la nota simple, en el fax de cargas, y visibles para todos: son las afecciones fiscales. Voy a intentar explicarlas de un modo rudo.

Hemos dicho que cuando se inscribió la ON y la DH se abrió un periodo de 4 años para que Hacienda opinase sobre el tema. Pues bien, formalmente, según te inscriben en el Registro de la Propiedad la ON y la DH te inscriben también una nota en la que dicen que dicho bien inmueble esta afecto durante un periodo de 4 años a la liquidación definitiva por AJD. Eso significa que, si bien el sujeto pasivo es la Coop. esas fincas responden durante ese periodo de dicha liquidación Habida cuenta de que la cooperativa no tendrá un chavo, esta claro de donde piensa sacar el Gobierno de Cantabria los casi 500.000 euros que le adeudan.

Queda claro por tanto que, salvo que nos columpiemos mucho, cargas si que había. El problema es que dichas afecciones fiscales no son tenidas como tales, no son valoradas igual que un embargo o una hipoteca. Pero tienen su peligro. Y el problema esta en que son difícilmente eludibles, dado el sistema legal actual.

Y es que os invito a coger vuestras escrituras de propiedad. Id al final de las mismas, donde suelen adjuntar el fax de cargas. Allí veréis que en un 99% de los casos los inmuebles cuentan con afecciones fiscales de AJD. Y también de ITP, que yo creo que van a dar más de un quebradero de cabeza en el futuro. Y es que esto no solo afecta a los inmuebles nuevos, también a los usados. Incluso yo diría que a día de hoy el peligro es mayor.

Cuando compro un inmueble usado, yo, adquirente, pago ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Pues bien, Hacienda tiene el mismo periodo de 4 años para decirme lsi esta conforme o no. Si yo vendo ese inmueble en un periodo inferior a esos 4 años y luego me liquidan por un importe superior y no pago, a través de la afección fiscal que se inscribió a favor de la Hacienda autonómica por dicho ITP cuando yo compré, podrán dirigirse contra el actual propietario, por mucho que no tenga nada que ver con la movida. ¿Sorprendidos? Pues es asi.

Por tanto, supongo que os habréis dado cuenta que cualquier acto sujeto a un impuesto por autoliquidación que vayamos a inscribir en el Registro de la Propiedad genera una afección real (real de que no solo es cierta, es que grava la cosa, res en latín) durante 4 años. Hablo de compras, declaraciones de obra nueva, hipotecas, donaciones, etc...

Hasta el momento, lo cierto es que este sistema, que suponía diseminar el riesgo fiscal en favor de una Hacienda que trababa de dicha manera un bien inmueble, no había ocasionado grandes problemas. Era más bien raro rarísimo que se llegase a tirar de la afección para conseguir cobrar. Generalmente se cobraba del sujeto pasivo y a correr. Pero me temo que en estos momentos de crisis, por un lado la picaresca se dispara, y por otro es más que posible que muchos no puedan pagar su deudas tributarias. Y entonces, recordad lo que os digo, las Haciendas giraran su vista hacia esas propiedades afectas al pago del impuesto, por mucho que no pertenezcan ya a los deudores.

Creo que este momento, en el que se ponen de manifiesto los defectos del sistema, y el exceso de prerrogativas a favor de las Haciendas, es bueno para que alguien se replantee el sistema, dada la inseguridad jurídica que puede generar y las dificultades al trafico que puede imponer. cabe pensar que en el siglo XXI debe haber otras formas de garantizar el legitimo derecho de las arcas públicas que no pase por atropellar a los terceros o congelar el tráfico (aún más) inmobiliario.

Pero hasta que eso suceda, dejadme que or pregunte : ¿seguro que habeis comprado libre de cargas? Comprobadlo. Peor por favor, preocupaos lo justo.

PD: Para entender este tema, os recomiendo la lectura de los siguientes posts

Los gastos en las operaciones inmobiliarias - El Blog de Echevarri

El Registro de la Propiedad Inmobiliaria - El Blog de Echevarri

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Etiquetas: seguro · libre · fiscales

Comentarios

1		Anonimo 06 de julio de 2009 (11:24) Estimado Echevarri: Primero felicitarte por tu blog, que es uno de los mejores que se publican en Internet y una fuente de sabiduría. En relación con el tema de este post, entiendo que, efectivamente, en todas las operaciones de compraventa o de actos sujetos a AJD siempre queda registrada como una carga la afección fiscal a la liquidación definitiva que durante el plazo de cuatro años puede girar la Comunidad Autonoma. Sin embargo, sucede que, en la práctica, cuando la comunidad autónoma dicta esa liquidación definitiva previamente ha realizado una comprobación de valores por no estar conforme con la valoración otorgada por los particulares, tema que creo que has comentado en algun post, en la que se refleja el valor real del inmueble a juicio de la Administración. Y aqui esta el meollo de la cuestión. Esas comprobaciones de valores se hacen a través de dictamenes de peritos (de la propia Administración, claro) que en el 99 % de los casos no están suficientemente motivados. En estos casos, el contribuyente o afectado por la afección, valga la redundancia, puede recurrir la liquidación definitiva que viene de esa comprobación, alegando falta de motivación, y como excepción a la regla general, en estos casos no hace falta presentar aval para suspender el pago de la deuda, sino que basta con reservarse a promover el derecho a promover la tasación percicial contradictoria, lo que automáticamente suspende la liquidación sin necesidad de prestar garantía, No se si me he explicado bien, pero la ejecución de la carga de la afección, solamente la podrá hacer la Administración si el interesado ha dejado de recurrir la liquidación definitiva, lo cual conviene siempre hacer, aunque sea solo para ganar tiempo y evitar dicha ejecución. En el caso que comentas supongo que cuando llegó a la cooperativa las liquidaciones definitivas por obra nueva o división horizontal no las recurrieron por lo que la Administración lo tenía fácil para cobrar y se fue al medio más sencillo. Me gusta Contestar

2		Echevarri 06 de julio de 2009 (18:07) Gracias anónimo por los eleogios. anímate y ponte un nick. Tengo la sensación, sin concoimiento de causa, que parte de la acción contra la gestora iría encaminada por hacer dejación en el tema que comentas, y que estal y como lo cuentas.... Tan solo me queda una duda, y que creo que deser como o pìenso, es una falla del sistema. Dicha liquidación definitiva, ¿se notifica a los propietarios actuales por mucho que no sean sujetos paisvos? De no ser asi, estan totalemnte vendidos a la hora de hacer valer sus derechos. Me gusta Contestar

3		El Gallina 06 de julio de 2009 (22:40) SOBRE LAS NORMAS DE VALORACIÓN Desde mi ignorancia entiendo que la Administración se ha sacado de la manga unas normas de valoración de inmuebles que nada tienen que ver con la realidad. La única misión de estas normas es evitar que el contribuyente se pase de listo y declare un valor muy inferior al de mercado para ahorrarse una pasta. La administración autonómica que conozco publica periódicamente sus criterios de valoración que no son otros que aplicar un multiplicador al valor catastral del inmueble según el lugar en el que se encuentre. Esto tiene ventajas e inconveniestes. Hasta ahora como se tomaba como referencia el valor catastral no solía haber problema, ya que el valor de mercado en el que todo subía como la espuma era mucho mayor. El mayor problema surgía cuando se adquiría una vivienda en la que llovía dendro. En ese caso podías estar jodido ya que la valoración de la administración podría ser muy superior al valor de compra. La casa en ese lugar vale tanto y me da igual el estado en que se encuentre. Pero ahora que parece que todo va cuesta abajo pueden empezar a surgir grandes sorpresas. Me temo que la hacienda púclica no va a rebajar sus pretensiones recaudatorias. ¿Conoces alguna forma legal de hacer que la administración tributaria muerda el polvo? Me gusta Contestar

4		Anonimo 07 de julio de 2009 (10:20) Echevarri, Efectivamente no hay un fallo del sistema pues si no se produciría indefensión a los obligados. El artículo 79.1 de la Ley 58/2003 General Tributaria establece que los adquirentes de bienes afectos por Ley al pago de la deuda tributaria responderán subsidiariamiente con ellos, por derivación de responsabilidad, si la deuda no se paga. Esto quiere decir que, primero la deuda tiene que ser declarada fallida, para lo cual la Administración tiene que terminar todo el procedimiento de apremio frente al responsable principal y acreditar que no dispone de ningún bien que haya podido ser embargado. Y segundo, que para exigir la deuda por afección y embargar el bien, primero tiene que iniciar la derivación de la responsabilidad subsidiaria al adquirente del bien afecto a la deuda tributaria. En dicho acto tiene que notficar al responsable el presupuesto legal de hecho que da lugar a la responsabilidad y las liquidaciones que se derivan. Contra dicho acto el responsable o adquirente del bien afecto puede presentar recurso de reposición o reclamación económico administrativa ante el TEAR, en el cual podrá discutir tanto el presupuesto habilitante como las liquidaciones que se le derivan, como por ejemplo no acreditar que la deuda era fallida o que el deudor no tenía bienes, como por motivos de fondo, en este caso la falta de motivación. Eso si, si le dan la razón solo le afectará al responsable que haya recurrido, no a los que no hayan recurrido. Por otra parte, en el caso de que la afección sea por DON o DH, entiendo defendible que si ya se ha producido la División Horizontal cada vivienda solo debería responder de la parte de la liquidación correspondiente a su cuota de copropiedad o en proporción a su valor no a toda la liquidación ¿Como lo ves tu?. Espero haber sido de utilidad Me gusta Contestar

5		Echevarri 08 de julio de 2009 (02:44) De mucha utilidad. O se aque puende reabrir el debate de fondo sobre la valoración, que sería fundamentela (por cierto, si lo entiendo bien eso nos lleva a que se pueda reabrir varias veces siempre y cuando se vaya cambiando el titular del bien). Respecto al tema que planteas, tal y como se inscribe la afección la sensación que tengo es que la responsabilidad de los inmuebles es solidaria. Tengo claro que en el juego interno entre propietariso es como dices, pero de cara a Hacienda no lo veo asi. sería demasiado bonito, pero déjame que lo mire. Me gusta Contestar

6		Anonimo 08 de julio de 2009 (10:06) Echevarri, No es que se pueda reabrir el tema de la valoración cada vez que haya un cambio de titular, y por lo tanto si se transmite por quien no ha recurrido a un tercero, este podría volver a presentar recurso que su transmitente no presentó (no se si vas por ahí) sino que cuando se notifica al titular del bien afecto el acuerdo de derivación de responsabilidad subsidiario este puede impugnar dicho acuerdo y alegar tanto motivos sobre el acuerdo de derivación, como sobre la liquidación inicial (por falta de motivación u otros motivos) Si por la Administración no se notifica el acuerdo de derivación de responsabilidad y se embarga directamente el bien afecto, (lo cual conociendo a la Administración es probable que ocurra) el embargo directamente es NULO DE PLENO DERECHO y se puede recurrir en cualquier momento Paso un link sobre el tema que es muy interesante http://www.notariosyregistradores.com/PERSONAL/PROPIEDAD/afecciones.htm Por otra parte, un tema que no has comentado es que las notas marginales igual que el resto de cargas caducan, y en este caso caducan a los cinco años, por lo que si la Administración desde el momento del devengo del Impuesto, o de la inscripción, no se ha dirigido contra el titular del bien, o no ha prorrogado dicha anotación(lo cual es fácil que ocurra dada la habitual lentitud de la Administración) la nota marginal de afección caduca y creo que se puede pedir la certificación para que se extinga y vender el bien a un tercero libre de dicha carga, y cuando Hacienda quiera dirigirse contra el bien, ya no podrá. Me gusta Contestar

7		Anonimo 08 de julio de 2009 (10:07) Creo que no se ha copiado bien el link http://www.notariosyregistradores.com/PERSONAL/PROPIEDAD/afecciones.htm Me gusta Contestar

8		Anonimo 08 de julio de 2009 (10:15) No se que pasa con el link, si buscas en google notas de afección sale el primer resultado Me gusta Contestar

9		Echevarri 08 de julio de 2009 (21:17) Anónimo, gracias una vez más. Lo que yo queria decir es que si nos hemos dado cuenta de que la hemos XXXXX al no recurrir, antes de que vayuan contra el bien, transmito, aunque asea a una sociedad controlada a distancia por mi (lo sé, soy malo)y cuando me llegue diocha comuinicaci´ñon de derivación de responsabilidd hacia el bien tengo la posibilidad de reabrir el tema. No se si me explico. Luego le echo un vistazo al link.... Si, efectivamente esta el tema de los plazos, que no son eternos, pero me temo que Hacienda últimamente lo controla bastante más que hace años. PD: anímante y ponte un nick, hombre, ;) Me gusta Contestar

10		Echevarri 08 de julio de 2009 (21:17) Luego le echo un vistazo al link, que voy con prisa... Me gusta Contestar

11		Anonimo 15 de julio de 2009 (01:36) Lo primero, gracias por el interesantisimo blog. A colacion del tema, creo que la afeccion fiscal puede tambien hacer responsable del pago al "representante fiscal" del deudor, para el caso de que la declaracion la hubiera realizado dicho representante. Alquien puede confirmarlo o desmentirlo? Me gusta Contestar