El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Hipotecas con freno y marcha atrás

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Publicado por Echevarri el 30 de noviembre de 2011

Cuando era un crío tuve la oportunidad de ver una comedia que me causo una grata sensación: Cuatro corazones con freno y marcha atrás, de Jardiel Poncela, donde se tocaba el tema de la inmortalidad, la eterna juventud, y de que hay que tener cuidado con lo que se desea ya que puede convertirse en realidad. Hoy, cuando me voy a poner a comentar la propuesta que Jesús María Izaguirre, Notario de Alicante, lanza en relación con las hipotecas me ha venido a la memoria, ya que lo que que se busca de alguna manera es una hipoteca con freno y marcha atrás. 

¿En que consiste la solución que expone Izaguirre? En dar solución a aquellos buenos pagadores de préstamos hipotecarios que estén pasando por un mal momento. ¿Y a que llamamos buenos pagadores? Pues a los que han realizado amortizaciones parciales anticipadas. ¿Y cómo se les va a ayudar? Pues con el freno y marcha atrás. Os dejo con las palabras del notario:

Debe dictarse una norma, pienso que lo ideal sería una ley por cuanto afecta a la fiscalidad y dota a la garantía que aquí se establece del máximo rango, que obligara a todas las entidades financieras a que cuando se practique una amortización anticipada por parte de su cliente, en lugar de disminuir el capital pendiente en la cuantía aportada, se cree un depósito a nombre de ese cliente remunerado al mismo tipo de interés que el préstamo, indisponible ya para el cliente y vinculado al préstamo (podría considerarse una prenda legal), de manera que los posibles incumplimientos futuros pudieran ser cubiertos hasta donde alcance por ese depósito, es decir, que la entidad financiera pueda cobrar de ahí la cuota total o parcialmente impagada, pero sólo si se da esa circunstancia.

En este blog me he hecho eco de distintas propuestas de I+D financieras. Unas verdaderamente ocurrentes (no tengo abuela), otras que en el fondo son más viejas que el hilo negro, y algunas descacharrantes. La que comento me parece interesante, cargada de buena intención, pero hay aspectos que me chirrían, aunque quizás se debe a que en este fin de año ande un poco espeso.

1. Empecemos por el tema fiscal. Jesús María se centra en declarar exentos los rendimientos de dicho depósito (si son indisponibles también los intereses sería lo lógico). Me parece que es el menor de los problemas. La clave esta en que, tal y como lo plantea, entiendo que las cantidades de dicho depósito colateral no pueden ser deducidas como inversión en vivienda habitual, y esa perdida de deducción supone un coste fiscal relevante. Habría que modifcar el IRPF también en este punto.

2. Respecto a la neutralidad financiera. Lo curioso es que, la pega que le ve inicialmente Jesús María no es tal. Hoy nos podemos encontrar con que buena parte de las hipotecas cobran tipos más bajos que los equivalentes a depósitos ordinarios a un año o dos, incluso de la misma entidad financiera que propone el préstamo. Quien va  poner la pega es el propio cliente, especialmente en la cantidad que sobrepase el máximo deducible (y eso siempre y cuando e haya reformado el IRPF en el sentido expuesto en el punto 1), ante la certeza de que goza de un apalancamiento positivo y el nulo miedo español a la quiebra de las entidades financieras, habida cuenta de que el big brother público sale a por todas. A poco que haga números verá que no le interesa amortizar en exceso, especialmente si es posible que el día de mañana necesite nuevas financiones que se van a parecer a la del viejo hipotecario como un huevo a una castaña (mayores garantías, menos res plazos, y diferenciales que multiplican por 3 o por 4  a los que estábamos acostumbrados.

3. Otra duda que me corroe es la del banco. Ciertamente hay una guerra por los recursos, impulsada por la crisis financiera, la normativa derivada de Basilea, etc. Pero no todos los recursos son orégano, por ejemplo, es evidente que no es lo mismo un depósito que una acción.  Habría que ver como se encajan estos recursos dejados en prenda, ya que igual es posible que el banco prefiera con mucho la reducción anticipada del préstamo hipotecario, el desen-apalancamiento que supone y la liberación de capital que ello supone, frente al mantenimiento del hipotecario reforzado con una garantía prendaria. Ahíreconozco que no lo veo claro.

¿Cómo la valoraís vosotros?

 

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Etiquetas: hipotecas



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18
Comentarios
2 Tristán el subastero
30 de noviembre de 2011 (14:43)

Distinguir de alguna manera entre buenos pagadores y el resto de los deudores me parece una buena idea, aunque el vehículo ideado por el notario pueda mejorarse, por ejemplo añadiendo una cláusula a la hipoteca que vaya en sentido contrario a la cláusula que ya existe de amortización anticipada. Podríamos llamarla "cláusula de rescate de la amortización anticipada.

Por otra parte, en USA existe algo similar pero a lo grande, de forma que cuando vienen mal dadas los deudores pueden recuperar las cantidades amortizadas y no solo las amortizadas anticipadamente, sino cualquier cantidad que hayan entregado como amortización del principal.

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3 Alejperez
30 de noviembre de 2011 (16:03)

Como todo, depende de la regulación que tenga. En el medio-largo plazo lo normal es que las hipotecas tengan un interés más alto que los depósitos, que no siempre vamos a vivir en crisis (¿o es la "nueva normalidad"?) y, por otra parte, si vuelven las desgravaciones por vivienda, me parece que se ha aprendido nada acerca de los "incentivos perversos".

Saludos.

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4 Art_madd
30 de noviembre de 2011 (21:49)

Qué bárbaro, en su notaría el 30 o 40% de los préstamos hipotecarios acaban en ejecución incluso cuando el deudor ha hecho amortizaciones anticipadas , deben haberla construido sobre un cementerio indio o algo así. ¿Cuál será la tasa para los préstamos en los que no hay amortización anticipada? Habemus notario anumérico, tal vez. O quizá simplemente hiperbólico.
Un saludo

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5 David v.
01 de diciembre de 2011 (00:34)

Una vez, oí a un bancario que, si alguien que tenía un depósito con ellos lo usaba para cancelar la hipoteca, les hacían una faena por la destrucción de capital que esto suponía en su balance.
Yo propondría que, quien haya amortizado anticipadamente reduciendo tiempo de su hipoteca, pueda cambiarlo por reducir cuota, conservando la duración original del préstamo. De esta manera, quien lo haga, puede ver reducida su cuota mensual, lo que seguro vendría muy bien a muchos ahora mismo. No sé a la entidad financiera que le parecería esto. Si es cierto lo que oí al bancario, no creo que pusieran muchas pegas.
Saludos.

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6 Darkguad
01 de diciembre de 2011 (13:18)

Ése sería el caso de una hipoteca revolving en la que el capital disponible se usara para pagar las cuotas; en resumen, pan para hoy y hambre para mañana en cuanto cada "desamortización" engordaría la deuda acumulada.

Sólo que con la diferencia del paternalismo de quien piensa que como el ciudadano es un inútil hay que obligarle a amortizar y disponer de su dinero de una forma determinada, cosa con la que, en este tipo de hipotecas, yo casi estaría de acuerdo.

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7 berpi
01 de diciembre de 2011 (22:38)

Las amortizaciones para reducir la cuota son a veces atractivas.
Por otro lado Barclays ya lanzó una "Hipoteca Remunerada" con una cuenta corriente asociada que pagaba el mismo tipo de interés que el propio préstamo hipotecario.

Si uno tenía el mismo capital líquido que el restante para pagar la hipoteca, la hipoteca salía a interés cero. ¡Y conservaba la desgravación fiscal!

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7 berpi
01 de diciembre de 2011 (22:38)

Las amortizaciones para reducir la cuota son a veces atractivas.
Por otro lado Barclays ya lanzó una "Hipoteca Remunerada" con una cuenta corriente asociada que pagaba el mismo tipo de interés que el propio préstamo hipotecario.

Si uno tenía el mismo capital líquido que el restante para pagar la hipoteca, la hipoteca salía a interés cero. ¡Y conservaba la desgravación fiscal!

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9 El sujeto pasivo
01 de diciembre de 2011 (23:14)

El buen pagador no necesita ese tipo de inventos, a no ser que le reporten una situación más ventajosa que la que pueda obtener derivada de las circunstancias del momento.

Los buenos pagadores tampoco suelen quitarle el sueño al banco porque sabe que nadan y guardan la ropa.

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10 W. Petersen
01 de diciembre de 2011 (23:31)

Tal vez me lo miro mal, pero el tema de fiscalidad es solucionable, se trata de que la amortización sea deducible cuando realmente se produzca el pago, no en la constitución del depósito colateral, de manera que se desgrava cuando se paguen o actualicen cuotas contra (a cargo) de dicho depósito, y en todo se podría diferir al final cuando efectivamente contra este depósito se realicen los pagos, si bien habría que tener en consideración los topes de los 9.000 €, pero al final me parece una solución excelente, al margen de que tal vez nadie de nuestros políticos la tenga en cuenta. Y en todo caso, la verdad, no sé los demás pero para mi hay que considerar las ventajas, algunos tenemos algunos ahorros y no amortizamos por una mera seguridad, y el rendimiento lo dejamos como una segunda cuestión, en la vida hay que priorizar, y esto es una prioridad (o eso creo).

No hace mucho creo que Bankinter planteó una hipoteca con la sola garantía de la vivienda, pero mas cara (obvio) y con menos porcentaje de préstamo sobre el valor (me lo supongo), y aún cuando no lo podremos comprobar nunca, imagina a un matrimonio, o a una pareja (lo de la boda es irrelevante) ante el director o directora del banco, que les dijese en 2006, tenemos esta hipoteca al euribor mas 0,50 que la cuota es ...... y esta otra al euribor mas 1,50 que la cuota es ..........., la ventaja de la segunda es que si las cosas van mal solo nos quedamos con la casa y no molestaremos con nada mas, por el contrario en la primera opción que les ofrecemos, ustedes responden con lo que tienen, lo que tendrán en el futuro, e incluso las joyas de la herencia de su madre, dios quiera que las tengan dentro de muchos años, y molestaremos, vaya si molestaremos. ¿cuantas se iban a firmar de las segundas?

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11 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  Tristán el subastero
02 de diciembre de 2011 (20:27)

Yo todavía le estoy dando vueltas. Eso si, creo que aunque poco, se distingue entre buenos y malos pagadores en estos momentos a la hora de abordar refinanciones y demás.

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12 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  Alejperez
02 de diciembre de 2011 (20:29)

Ciertamente en algún momento habrá que volver a la normalidad, pero me da que cuando se podría hacer usos masivo de esta solución iba a ser en situaciones como la actual, situaciones anormales.

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13 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  Art_madd
02 de diciembre de 2011 (20:31)

No sé, quizás la notaria es reciente, y le ha pillado algun pelotzao inmobiliario en forma de promociones recientes en la zona 0.

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14 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  David v.
02 de diciembre de 2011 (20:33)

Yo creo que lo que dice el bancario es cierto. Pero en situaciones normales, como estábamos comentando, que no son las actuales.
La idea de tu clausula es distinta. Estamos hablando de una novación en los efectos de la amortización anticipada. Me parece menos radical (también da menos soluciones) pero más viable.

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15 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  Darkguad
02 de diciembre de 2011 (20:34)

Por no no alargar el post no he hecho mención a los créditos en cuenta corriente con garantía hipotecaria, revolving, etc. El problema es que suelen estar plagados de clausulas que condicionan la disposición de las cantidades amortizadas al ok del promotor.
Tu último párrafo es muy acertado.

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16 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  berpi
02 de diciembre de 2011 (20:35)

En esos supuestos de que dispongo del mismo capital, quizás se sacarían mejores condiciones y un mayor ahorro de costes vía un ptmo pignoraticio.

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17 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  El sujeto pasivo
02 de diciembre de 2011 (20:36)

Ya, pero reconozcamos que hay buenos pagadores que en un momento dado pueden tener una mal golpe de fortuna. Pocos pero haberlos haylos.

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18 Echevarri
Echevarri  en respuesta a  W. Petersen
02 de diciembre de 2011 (20:39)

Buen resumen de la situación Xavi...
Dñandole vueltas le he encontrado quizás otra pega, y es que habría que ver cuando te dejan disponer de ese dinero amortizado. ¿Basta con que este en irregulares o es necesario que haya entrado en dudoso? Si es asi, y sin aportar garantías nuevas, segun la normativa actual no tengo claro que se pueda sacar de dudoso y desprovisiona, amén del efecto en los registros de morosos. Y si es la primera opción, parece demasiado cómodo para un acreedor el disponer a su bola del calendario de pagos del hipotecario.

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19 A ver si aprendo
11 de enero de 2012 (04:02)

Y como controla la banca entonces el agregado monetario si podemos jugar con él a gran escala a través de what'sup? La política monetaria se cede al pueblo y no a un banquero central. Muy probablemente mejor pero...que volatilidad adicional sólo de pensarlo!

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