Acceder

Uno de los peligros de compartir una propiedad con otros es que el copropietario no lleve bien sus cuentas y que los atribulados acreedores acaben embargándole su mitad indivisa. Generalmente la noticia cae como una bomba y sus compañeros de propiedad, que pueden ser su mujer o sus hijos, pero también sus hermanos o simplemente familiares lejanos que han heredado cada cual su pequeña porción, se suelen llevar un susto de muerte, mayor cuanta mayor sea la cercanía a la propiedad.

Trataré de explicarme. Si solo eres propietario del 15% y vives en otra ciudad y nunca has recibido ni un duro de esa propiedad, pues casi que te da lo mismo lo que acabe ocurriendo con ella. Casi mejor que haya cambios por si al final te cae algo de viruta. Pero si eres el dueño de una mitad indivisa y encima eres el que vives en la vivienda, pues claro que te afecta cualquier cambio y naturalmente que tienes sobrados motivos de preocupación.

¿Por qué debes preocuparte?, ¿qué puede ocurrir con esa vivienda?  Lo usual será que a esa subasta (de solo una parte indivisa) no asistan más que inversores muy profesionales que por supuesto no pujarán el porcentaje del precio que se suele ofrecer en las subastas sino que, teniendo en cuenta la problemática de comprar mitades indivisas, tratarán de comprar la misma por cifras muy inferiores.

Una vez propietarios de esa porción de propiedad el siguiente paso es ofrecer al resto de copropietarios una cifra ridícula por sus respectivas porciones con la velada amenaza de que si no llegan a un acuerdo no les quedará más remedio que instar la disolución judicial, al final de cuyo procedimiento siempre suele haber una subasta, la temida subasta.

Pero ojo, porque esta ya no va a ser la subasta de la parte de otro, sino que ESTA VEZ LO QUE SE VA A SUBASTAR ES LA TOTALIDAD DEL INMUEBLE, la plena propiedad y eso ya afecta a todos los copropietarios, que van a verse de golpe metidos en un lío del que generalmente no tienen ni idea y del que recibo multitud de consultas.

Por eso a los afectados por el peligro de que se va a subastar la mitad indivisa de otro copropietario siempre les recomiendo que bajo ningún concepto permitan que ningún extraño a la familia se haga con ningún porcentaje de la propiedad. Tienen muchas vías para impedirlo, por ejemplo pueden asistir y pujar en la subasta o, mejor aún, pueden ejercer el derecho de retracto contra el que haya resultado adjudicatario de la misma. Y finalmente, si no tienen dinero para otra cosa, también pueden vender su participación antes de la subasta a un indudable mejor precio que el que obtendrán unos meses después, con el enemigo ya en casa.

Lo más importante es que empiecen a mover el culo desde ya en vez de sentarse a esperar los acontecimientos, que suele ser lo más habitual.

 

24
¿Te ha gustado mi artículo?
Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog y sé el primero en recibir las nuevas publicaciones en tu correo electrónico
  1. en respuesta a ceciliahermann
    -
    Top 100
    #20
    13/02/15 09:43

    Hola Cecilia. Tienes perfecto derecho a que tu ex pareja te pague la mitad de lo que sería el alquiler de esa vivienda. Envíale un burofax reclamándoselo.

    Y también tienes derecho a deshacer el proindiviso. Es decir, a presentar una demanda de disolución en la que si no os ponéis de acuerdo en quien compra la parte del otro ni en el precio, el juez acabará subastando la casa y repartiendo el dinero recaudado entre ambos. Si él no atiende a razones esta es la mejor solución.

    Este post te puede interesar: La disolución de proindivisos en las subastas judiciales

  2. Nuevo
    #19
    12/02/15 22:21

    hola esta es mi situacion, tengo el 50% de indivisa de una casa y la otra mitad mi ex pareja el cual vive ahi con su amante y actual pareja, mi duda es esta si puedo cobrarle un alquiler por mi mitad o que se puede hacer a parte de la via judicial, lo que quiero saber son mis derechos que es lo que puedeo reclamar porque no es justo que yo alquile y el no me permita nada de nada con mi parte, el no quiere comprar ni vender ninguna de las partes porque no tiene los medios para hacerlo y yo no quieroni mal vender mi parte ni comprar a sumas siderales la parte de el, yo quiero ejercer mis derechos el cual no conozco y es eso lo que les pido que me proporcionen si son tan amables

  3. en respuesta a Jotaerre
    -
    #18
    05/01/15 16:38

    Hola Jotaerre. Gracias por la información. La cuestión es llegar a un acuerdo con el propietario de la otra mitad de la vivienda para realizar estas gestiones y con que profesionales realizarlas.
    Muchisimas gracias por atender mi comentario y recibe saludos cordiales.

  4. en respuesta a abogadoscasa
    -
    #17
    04/01/15 08:48

    Buenos días, y de nada. Sí tienen unas tarifas oficiales, así que no deberían diferir mucho, y se puede aprovechar para obtener la cédula y el certificado energético, que no son nada caros.
    Saludos,

  5. en respuesta a Jotaerre
    -
    #16
    04/01/15 00:33

    Gracias Jotaerre . Mi duda es si se rigen estos profesionales por unos precios estipulados oficialmente o me puedo encontrar con mucha diferencia de presupuestos según quién me los ofrezca.

  6. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #15
    04/01/15 00:30

    Gracias Tristán por la velocidad en la respuesta.
    Por otro lado,me imagino que antes hará falta la cédula de habitabilidad que ninguna de las dos partes tiene para hacer nuevas escrituras?

  7. #14
    03/01/15 12:32

    Si lo que le interesa es verificar el presupuesto del copropietario, que sepa que la mayor parte se irá en el técnico que elabore la descripción de la propiedad horizontal, notario, impuestos y registro.

  8. en respuesta a abogadoscasa
    -
    Top 100
    #13
    03/01/15 11:39

    Si la casa es divisible, como parece ser dado que ya está de hecho dividida, no creo que tengáis ningún problema. Vete al notario y que él mismo te diga que documentos os exige presentar para hacer la escritura de división. Y ya está, luego con la escritura al registro y listo.

  9. #12
    03/01/15 01:21

    Hola, Tristan y seguidores del blog.
    Acabo de registrarme, después de estar buscando por internet consejos para los pasos que tengo que dar referente a mi casa. Resulta que soy heredera del 50%de una parte indivisa de la casa en la que vivo hace 19 años. En vida me la cedió mi madre y cada uno de mis hermanos la parte que le pertenecía también. Todo esto se hizo despues de estar viviendo en esta propiedad desde el 1995 en el 2004 a traves de una gestoría en la que firme todo lo que me pidieron ,notaría y demás,creyendo inocente de mi que todo quedaba actualizado correctamente y no había más que hacer. Ahora despues de 19 años estando en una casa(muy pequeña...de unos 40 mts de planta )con su contador independiente de agua y luz ,muchos años antes de yo empezar a vivir aqui para que os hagaís una idea de que vivienda es hace muchísimos años; me encuentro que he querido vender a traves de una inmobiliaría y me sorprenden con la noticia de que en el registro de la propiedad en el nota simple aparece como única vivienda las dos partes de casas que se están utilizando como dos casas independientes desde la época de mis tiasabuelas. No puedo vender de momento y me dicen que hay que registrar las viviendas por separado en el registro y eso supone varios pasos de los cuales agradecería que me guiarais para no errar.Ya no me corre tanto la venta pero me dicen que como no hay ni tan siquiera una cedula de habitabilidad de mi parte de casa,tendría problemas. El dueño de la otra mitad también es heredero y sabía de esta situación y nunca me dijo nada y yo nunca me imaginé que aceptaba una herencia de esta indole. Creí pasar a ser dueña de una pequeña propiedad en Barcelona ciudad y así de sencillo. Al propietario de la otra mitad le ofrecido que comprara mi mitad de la casa y no le interesa y vender juntos yo no quiero ya que necesito un importe mayor del que el se conformaría puesto que ese dinero lo necesito para entrar en la compra de otra primera vivienda y el otro propietario ni vive en su 50% ni necesita un importe de ganancias en la venta pues no tiene entención de usarlo para el mismo fin que yo. Necesito una poca de luz de vosotros los entendidos en la materia ...pues yo estoy pez en estas aventuras. ¿cuales son los pasos a seguir? podemos hecerlo de forma independiente(la relación no es cien por cien propicia para que sea una balsa de aceite las relaciones)tenemos que ser los dos propietarios de las partes indivisas de la casa los que cada paso que me informeis tengamos que hacerlo juntos. ¿me puede representar un abogado y este se ocupa de buscar a todos los profesionales necesarios para todo el proceso hasta llegar al registro de dos propiedades ya diferentes despues me imagino de firmar nuevas escrituras? Hay zonas comunes , que son bajantes de aguas fluviales de los terados que pasan por mi parte de casa y una fosa séptica que esta justo debajo de mi vivienda que recoge las aguas residuales de baños y cocinas de las dos viviendas...esto supone ...no poder hacer una segregación o se hace una división? he ido leyendo cosas pero todos son campanas...pido por favor me echeís un cable. Desde ahora agradezco el o la que se entretenga a leer este texto y valorarlo. Si necesitaís algún dato concreto poneros en contacto conmigo y os lo facilitaré. E l otro propietario ya ha pedido información y presupuesto en un buffet y me comunicó que quedaba a la espera de noticias por mi parte con la proposicion y presupuesto que me ocupara de buscar para compararlos. Pero en este momento me afirmó no importarle lo que costara todo el proceso si se hacíacon este buffet que era de toda su confianza paero resulta que en mi familía somos mi marido y yo con dos hijas y el único que trabaja es mi marido para mantener a la familia, yo estoy en paro hace años y ademas mi marido es un trabajador medio por lo que entendereís que a mí si me importa solucionar esta situación pagando lo justo que cueste el proceso y los profesionales necesarios para terminar teniendo escrituras por separado como propietarios de casas deferentes y no dueños al 50% de una vivienda como ahora consta pero sin morir en el intento por el tema ecónomico. Ojalá no tardeís en poder aclararme todo este tema. Muchísimas gracias.

  10. #11
    03/04/13 13:03

    Lo mejor es ejercer el retracto en cuanto se tenga noticia de la venta a un tercero, aunque con nuestro demencial sistema, eso implicaría estar todos los días en el Registro de la Propiedad, porque a mi me han variado los titulares registrales de una propiedad en la que tenia parte, sin que nadie me notificara nada. Bueno el problema es que si ejerces el retracto en cuanto el pariente lo vende, perfecto. Si vas a la subasta judicial no olvides que los compradores ya se han convertido en condueño y si se lo quedan ellos ya no podrás ejercer el retracto.

  11. en respuesta a Valentin
    -
    Top 100
    #10
    12/03/13 20:09

    Hay muchos inversores especializados y se pueden encontrar fácilmente por internet. Lo malo es que raramente ofrecen más de un 25% del valor real de la indivisa. No me extraña dado lo complicado y especial que es ese negocio. Pero también hay algunos otros que ofrecen un poco más. Yo conozco a alguno que trata esas cosas con un poco más de cariño.

  12. en respuesta a Pirata4444
    -
    Top 100
    #9
    11/03/13 11:06

    Hola Pirata, alucino con que tu abogada te haya dicho que no hay nada que hacer cuando cualquiera sabe que la Ley no obliga a nadie a compartir un bien con terceras personas, de manera que cuando se da esa situación en la que uno o ambos copropietarios no se siente a gusto con la misma, la ley otorga el derecho de cualquiera de ellos a pedir la división de la cosa. Como hablando de inmuebles generalmente esta división física no es posible, lo que se puede hacer es plantear ante el juzgado la DISOCUCIÓN DEL PROINDIVISO.

    En el blog he escrito largo y tendido sobre las mismas. Aquí te dejo un listado con todos los post que tratan el asunto.

  13. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #8
    Dalamar
    11/03/13 08:38

    Cobrales por aconsejarles en sus problemas y hazles un descuento (devolucion de una parte) cuando te cuenten la resolucion! ;-)

  14. en respuesta a Tarfearauko
    -
    Top 100
    #7
    10/03/13 23:46

    Mucho me temo que, en general, cuando la gente resuelve sus problemas luego se olvida de contarlo en el blog a pesar de que yo les suelo decir por mail que no olviden contarme las novedades. Pero casi nadie lo hace. Que se le va a hacer.

  15. #6
    10/03/13 16:22

    Tristán,

    Sabes algo nuevo de la historia del proindiviso en Zaragoza? no hay actualizaciones y se ponia el tema muy interesante desde que "destapaste" la posibilidad de retracto al haber movimientos en el registro.

    Un saludo

    T.

  16. Nuevo
    #5
    10/03/13 16:15

    Hola Tristan, muy interesante este blog.

    Tengo en propiedad una casa al 50% con mi ex marido. La casa esta a la venta y no vive nadie pero ya van dos veces q he ido y me la he encontrado alquilada. Los gastos de IBI, basuras y electricidad los pago yo y estoy ya harta de las facturas de luz q me llegan. No se puede dialogar con el pq no razona, es como hablar a una pared. Bien, como el mantenimiento de la casa me cuesta dinero y dolores de cabeza quiero darle una solución. Primero, dar de baja la luz y olvidarme de la casa. Segundo, solución legal, he hablado con mi abogada y me dice q no hay nada q hacer ... Q paciencia ... aquí es donde le pregunto que implica la "disolución judicial" no sabia q había esta posibilidad. Me podría explicar pros y contras?

    ahhhh ademas tengo documento privado de reconocimiento de deuda de 200.000€, reconocido en el acuerdo de divorcio ratificado por el juez que puse 200.000€ para la reforma de la casa y q se me devolverá a la venta de la misma.

    Gracias

  17. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    Top 100
    #4
    10/03/13 15:26

    Gracias Tristan por tu respuesta.

    Influir en el testador, ¿pero en que forma?, ¿que venda el inmueble en vida?.

    Y ¿quienes son esos inversores especializados? ¿Como encontrarlos? es decir, ¿como entrar en contacto con ellos?. Aunque, por lo que comentas, pagarían poco por la venta de la copropiedad.

    Saludos,
    Valentin

  18. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #3
    10/03/13 15:02

    Hola Tristan, quisiera hacerte una pregunta, veras, soy copropietario del 20% de una vivienda heredada de mis padres, somos 5 hermanos, nos hemos hecho cargo de la herencia, pero no la hemos inscrito en el registro, con lo cual sigue a nombre de mis padres. Como quiera que sospecho que uno de mis hermanos tiene problemas, mi pregunta es ¿pueden embargarle su parte?, de ser así, ¿nos enterariamos el resto de hermanos?, es decir, ¿alguien tiene alguna obligación de comunicarnoslo, o nos enteraremos cuando todo este hecho?.
    Gracias anticipadas.

  19. en respuesta a Valentin
    -
    Top 100
    #2
    10/03/13 13:42

    En realidad en el post me refiro más bien a los casos en que estando ya constituida la copropiedad y embargada una de las partes indivisas, ésta va a ser subastada en breve.

    Para lo que tu apuntas me temo que no hay remedio pues si ambos van a heredar sendas mitades indivisas de un bien, no veo que pueden hacer para evitarlo antes de que la herencia se produzca salvo influir en el testador mientras todavía respira.

    Pero siempre puedes vender tu parte a algún inversor especializado en estas situaciones.

  20. Top 100
    #1
    10/03/13 10:29

    Gracias Tristán por tus interesantes entradas en el Blog. Respecto a esta frase:

    Lo más importante es que empiecen a mover el culo desde ya en vez de sentarse a esperar los acontecimientos, que suele ser lo más habitual
    ¿que actuaciones podemos tomar antes de que ocurran los acontecimientos?. Para entendernos mejor, voy a exponer un caso (si ya lo has explicado anteriormente en algunas de tus entradas, basta con que indiques el enlace, gracias): EL CASO Dos hermanos A y B que no se hablan, terminarán heredando un inmueble en el centro de Madrid. Hermano A no quiere/desea tener nada a medias con B (pues no se hablan). ¿que soluciones, o cual es la mejor solución para el hermano A, y que debería hacer antes de que ocurra el acontecimiento (la herencia)?. Imagino (desde mi ignorancia), que lo mejor para hermano A sería llegar a un acuerdo con hermano B para la venta del inmueble a precio de mercado (o incluso por debajo de precio de mercado) en un plazo definido, pongamos 1,5 años. En este supuesto, ¿cual sería el proceso a seguir del hermano A, y que puede hacerse antes del acontecimiento de la herencia?. Vamos, que hermano A no sabe como mover el culo. ¿los servicios de que tipo de especialista debería contratar hermano A, antes de esperar los acontecimientos?, ¿quizás los de un abogado? ¿Quizás los del propio Tristán? ¿Quizás tengas una mejor solución para el hermano A?. Saludos cordiales, Valentin

Nueva Sección
Ventas Desesperadas