Pues he estado repasando los comentarios al segundo de los posts anteriores que menciona Tristán, y allí me esforcé en encontrar una solución, topando sólo con que el decreto de adjudicación debía haberse presentado vigente el embargo, aunque el mandamiento de cancelación de cargas se presentara ya caducado, para que siguiera surtiendo efecto esa cancelación.

En el caso del comentario actual, el Juzgado parece que se cuidó muy mucho de dictar el decreto vigente el embargo, pero se presentó ya caducado, así que la Jurisprudencia y la DGRN avalan la denegación de este registrador en concreto.

Lo de la tercería de mejor derecho todavía tendría que mirarlo...

Pues, lo siento, pero no se me ocurre otra salida (aparte de la de rezar para que caduque la carga posterior, claro) que hacer números.

Porque una adjudicación por 110.000, si la carga posterior es de 400.000 y su titular no quiso participar, digo yo que tendrá algún recoveco por donde buscar alguna rentabilidad...

Hay una solución, pero en estos momentos no estoy en condiciones de decirlo salvo que me ingresen en mi cuenta la desdeñable cifra de 60.000,00 euros que es una memez comparado con 400.000,00 euros.

Felices vacaciones y

Saludos cordiales.

Pues, si hay una solución, ya tengo entretenimiento para este verano (o varios veranos); la lástima es que tampoco la podré dar, para no chafarle el negocio a FCalvo, claro ;)

Felices vacaciones igualmente.

Hay solución jotaerre; pero vamos a esperar a que alguien más aporte ideas.

Felices vacaciones.

Yo creo que la clave está en que el Decreto de Adjudicación es de fecha anterior a la caducidad del embargo. Supongo que tirando de ese hilo...
Otra cosa no se me ocurre.

Es que, de hecho, volviendo a repasar ese segundo post anterior que has enlazado, al final resulta que sí encontré alguna sentencia que consideraba que la caducidad de la anotación no podía tener efectos retroactivos, y que desde la adjudicación (libre de cargas posteriores, por tanto) ésta debía surtir todos los efectos, incluso el de cancelar las cargas posteriores.

Se trataba de un juicio ordinario contras los titulares de las cargas posteriores, precisamente.

¿Tercería de mejor derecho, entonces?

Pues no en el caso de la Sentencia que comenté en ese post, correspondiente a un ordinario con 3 acciones acumuladas, y de la que ahora transcribo más fragmentos, porque el tirón de orejas que le dan a la actora también tiene su gracia:

"Ejercitaba con su demanda la entidad actora Hispamer Servicio Financiero una serie de acciones acumuladas, que denominaba Acción reivindicatoria, Declarativa de dominio y de Cancelación de embargos respecto a ciertas fincas.
La base fáctica de esa confusa amalgama innecesaria de acciones, que la demandada Tesorería General de la Seguridad Social no ha discutido ya que la controversia es puramente jurídica, venia a ser que la entidad Unión Internacional de Financiación, S.A., (hoy Hispamer) promovió juicio ejecutivo contra D. Honorio T. y esposa que se siguió en el Juzgado Núm. 5 de Alicante con el Núm. 573/88 habiéndose trabado embargo sobre una serie de fincas de los deudores por diligencia de 28 de Nov. de 1.988, con sentencia de remate de 7 Ene. 1989. El embargo se inscribió el 17 Feb. 1989 con la letra A al no existir cargas anteriores. La subasta se celebró el 26 de Oct. de 1989 adjudicándose las fincas subastadas la propia entidad ejecutante. Por ello, tras la adjudicación del remate, el 28 de Nov. de 1.990 se otorgó a instancia judicial la escritura pública de compraventa. Tal escritura sin embargo no tuvo acceso al registro, ni tampoco el mandamiento de cancelación de cargas posteriores, según la demandante porque se extravió, y luego el Sr. registrador denegó la inscripción por la caducidad de la anotación del embargo de donde traía causa la venta judicial.
Por otro lado la TGSS trabó embargo anotado con letra B en el registro en fecha 5 de Oct. de 1989, o sea posterior al embargo de Unión de Financiación, S.A., pero anterior a la venta judicial a favor de ésta ejecutante.
La TSGG ha obtenido la prórroga de su embargo, y por ello estaba continua vigente. Y al parecer el Sr. Registrador ha denegado actualmente la inscripción del título en favor de Hispamer (antes Unión de Financiación Internacional SA.) con la pretendida cancelación de cargas posteriores que afectaría a la de la TSGG, negativa que motiva que el presente litigio.
SEGUNDO.
Debemos empezar aislando y contorneando adecuadamente la cuestión que se somete a nuestra consideración. En primer lugar es evidente que no necesita la actora ejercitar pretensión alguna sobre la propiedad adquirida con la venta judicial sobre varias fincas, y jamás de una forma tan reiterativa como es el ejercicio simultáneo y conjunto de la acción declarativa y reivindicatoria. Nadie ha puesto en duda la titularidad dominical de la ejecutante sobre dichas fincas, y por lo tanto ante tal falta de discrepancia o controversia sobre ese extremo, carece de acción HISPAMER. Ni siquiera la TSGG funda su oposición a la demanda sobre la negación de la propiedad de la actora adquirida por la enajenación forzosa judicial, limitándose ésta a no abdicar de la garantía preferencial que pueda conceder su anotación de embargo, aunque sin duda sabedora de tal anotación tendrá naturales problemas de subsistencia tras esa enajenación judicial y ello explica que la TSGG prudentemente no haya impulsado durante tantos años esa vía de apremio, optando solo --significativamente-- por limitarse a mantenerse en el embargo y en actitud expectante. Por lo tanto, dado que la enajenación judicial, mal llamada habitualmente «venta», se consumó a través de la escritura pública oportuna que recogía tal título traslativo de dominio, el único problema es de índole registral y se origina en el momento en que el registrador deniega la inscripción de la acto dispositivo y la cancelación de cargas posteriores al embargo inscrito a favor de la ejecutante.
Así la STS de 6 Abr. 1999, como expresión de jurisprudencia inconcusa, establece: «puesto que en nuestro sistema jurídico el contrato de compraventa no transmite la propiedad si no va seguido de la tradición» y continúa diciendo la sentencia que «en el supuesto de subasta de bienes inmuebles la aprobación de remate equivale al perfeccionamiento de la operación, en tanto que la escritura (que confiere la posesión civilísima) sería la operación de consumación del acto enajenatorio.»
TERCERO.
La cuestión de que el mandamiento judicial expedido para la cancelación de cargas, previa inscripción del título adquisitivo, se extraviare, no supondría mayor problema, pues bastaba el solicitar del juzgado su reproducción conforme al art. 131. regla 17ª de la LH aplicable por entonces, y ahora por mor del art. 1518 LEC (tras su redacción según ley 10/1992).
Ante una negativa del Registrador, Hispamer podía haber acudido al recurso gubernativo ante el Presidente del TSJ (art 66 LH), por cuanto que el problema era estrictamente registral y creado --a nuestro modo de ver sin razón-- por la calificación de aquel.
No disponemos y la parte nos lo debió de facilitar como dato de esencial conocimiento dado los términos de la controversia que en su beneficio plantea-- de los precisos términos de la calificación denegatoria que se trata de soslayar o salvar a través de este litigio, pero podemos deducir que si se está aludiendo al problema de la caducidad de la anotación del embargo letra «A» a favor de la Unión Internacional de Financiación, la objeción del Sr. Registrador sería no contra la inscripción de la enajenación forzosa escriturada, sino contra la cancelación de la cargas posteriores y en concreto del embargo de la TSGG anotado con la letra B. Es decir, ante la inobjetable forma de adquirir por enajenación forzosa en sede judicial, probablemente se tuviere presente en la denegación del Registrador un solo problema de perdida de rango en la preferencia del cobro del crédito objeto del juicio ejecutivo 573/88 del J. de Alicante por cuya orden se cursó la anotación de embargo que luego quedó caducada y que conllevaría entonces que la traba de la TSGG quedaría subsistente ya que sería anterior por haberse malogrado --por caducidad-- la anotación de embargo de la ejecutante y adquirente.
Ignoramos también si se suscitó --o si se interesó-- alguna reacción del Juzgado que expidió un mandamiento al Registrador que no fue atendido.
Aunque pudo buscarse la aludida reacción del Juzgado ex art. 1518 LEC o también instarse el recurso gubernativo ante el TSJ, no cabe desconocer la posibilidad que todo afectado tiene para acudir a la vía judicial ordinaria conforme dispone el art. 66 LH. Lo cierto es que tal precepto se refiere únicamente para «ventilar y contender acerca de la validez y nulidad de los títulos», surgiendo la duda --que resolvemos en sentido afirmativo por mor del art 484.4 de la LEC-- sobre si una vez que el título de HISPAMER es inobjetable se podría llevar al juicio ordinario simplemente una cuestión, no ya de validez del título, sino de perdida de preferencia en el cobro del crédito que causó la caducidad del embargo preventivo anotado."

Y la Sentencia más reciente que he encontrado en el mismo sentido (aunque la más reciente de todas, de la AP de Valencia, confirma la tesis de la DGRN, como de hecho hizo en este recurso de casación que la revocó), es esta del TSupremo de 12.03.07, si bien todavía aplicaba la LEC anterior y se trataba de un Menor Cuantía en ejercicio de una acción declarativa de dominio:

"La certificación de derechos y cargas persigue varios objetivos: a) Conocer el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se sigue la ejecución a los efectos de determinar la valoración del bien para la subasta (que se calcula deduciendo su importe del avalúo del bien); b) Proporcionar a los posibles licitadores una información completa sobre las condiciones de adquisición del bien y, en concreto, sobre la existencia de cargas anteriores que no desaparecerán con la adquisición; y c) Identificar e individualizar a los titulares de derechos y cargas inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante que se verán extinguidos por la realización del bien, a los efectos de comunicarles la pendencia del proceso de ejecución para que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos. Así puede afirmarse que el contenido de tal certificación tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que LA SITUACIÓN REGISTRAL QUE PROCLAMA FIJA LAS CONDICIONES PARA LA ADQUISICIÓN DEL BIEN INMUEBLE de que se trate, de forma que CUALQUIER ALTERACIÓN POSTERIOR -como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante- NO MODIFICA DICHA SITUACIÓN.

El artículo 1.512 de la misma Ley dispone que, aprobado el remate, las cargas y gravámenes anteriores y las preferentes, si los hubiese, al crédito del actor, continuarán subsistentes, entendiéndose que el rematante los acepta y queda subrogado en la responsabilidad de los mismos, sin destinarse a su extinción el precio del remate»; lo que "a sensu contrario" implica que no subsisten a tales efectos las cargas posteriores, que habrán de ser canceladas según dispone el artículo 1.518.

En este sentido, la sentencia de esta Sala de 5 diciembre 1994 afirma que «la constancia en el Registro de la expedición de la certificación de cargas para su incorporación al juicio ejecutivo debió de ser tenida en cuenta por los aquí recurrentes para cerciorarse de la subsistencia o no del embargo trabado, subsistencia que no está supeditada a su anotación en el Registro de la Propiedad ni a la vigencia de la anotación practicada, no impidiendo la falta de esa anotación la prosecución de la vía de apremio». Por otra parte, la sentencia de 27 marzo 2001 señala que «la garantía mayor del acreedor lo constituye la anotación preventiva, pero como ha señalado la sentencia de esta Sala de 3 de noviembre de 1982, esto no significa que sea imprescindible para la ejecución forzosa, pues, aún sin el asiento registral, producirá la afección su efecto en relación al ulterior dueño que conoció el embargo por la presentación del mandamiento en el Registro, porque el simple asiento produce ya sus efectos tabulares». Por ello no sólo la protección del eventual adjudicatario de los bienes embargados sino, además, el propio conocimiento que el beneficiado por las ulteriores anotaciones de embargo tenía de la existencia de otro anterior y de la certificación de cargas librada por razón del mismo para la ejecución de los bienes, determina que las anotaciones ulteriores no deban subsistir en perjuicio de quien actuó amparado en el contenido de la certificación de cargas obrante en el proceso ejecutivo."

(Ignoro si la solución de FCalvo va en ése sentido)

Interesantísimas sentencias. Y muy curiosa la primera de ellas que apunta además la posibilidad de que se trate tan solo de una pérdida de rango registral, sugiriendo que el titular del embargo posterior bien podría presentar y ganar una tercería de mejor derecho, quedándose por tanto con lo recaudado en la subasta producida por el primer embargo.

Otraforma, yo de ti contrataría directamente a Jotaerre y me pondría en sus manos. Tengo más que claro que conoce su trabajo y desde Barcelona puede llevarte la demanda tan bien como si viviera en la puerta del juzgado de tu localidad. Todos sabemos que los abogados apenas necesitan visitar los juzgados para llevar sus procedimientos judiciales. No tienes más que pinchar en su nick y mandarle un correo.

Muchas gracias, Tristán, aunque como veréis la cuestión no es nada pacífica, y debería ser objeto de un recurso de casación "para unificación de la doctrina", ya que el TS revoca en el 2007 una SAP de Valencia, y ésta sigue en sus trece en el 2010, al igual que la de Toledo, pero no la de Castellón, por ejemplo.

Antes de nada agradecer a todo el interés que has puesto en el tema.
No he tenido tiempo leer con detenimiento las sentencias que insertado Jotaerre, pero este fin de semana, relajado, me las "empapelo" junto con otra 5 que he conseguido, una de ella viene a este caso como un guante, es casi lo mismo.
La que inserté todas la semana que viene.

Saludos.

Si, hazlo en cuanto puedas porque ya ves que el problema es peliagudo y hoy te afecta a tí, pero mañana puede afectarnos a cualquiera. La sentencia esa que encaja como un guante nos vendrá al pelo en este post.

No aporto nada, simplemente que conste mi reconocimiento y el doble merito por darnos vuestro conocimiento en un tema tan 1) prosaico y 2)tan resbaladizo.
Un seguidor...

Hola Jotaerre
Muy bien,
el Art. 1512 ya esta modificado pero el Art. 175,RH. también dice algo

Artículo 175.
En consecuencia de lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 82 de la Ley, la cancelación de las inscripciones cuya existencia no dependa de la voluntad de los interesados en las mismas se verificará con sujeción a las reglas siguientes.
1. Las inscripciones de hipoteca y demás gravámenes sobre el derecho de usufructo se cancelarán a instancia del dueño del inmueble con sólo presentar el documento fehaciente que acredite la conclusión de dicho usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario.
2. Cuando, en virtud del procedimiento de apremio contra bienes inmuebles se enajene judicialmente la finca o derecho embargado, se cancelarán las inscripciones y anotaciones posteriores a la correspondiente anotación de embargo aunque se refieran a enajenaciones o gravámenes anteriores y siempre que no estén basadas en derechos inscritos o anotados con anterioridad a la anotación del embargo y no afectados por ésta.
La cancelación se practicará a instancia del que resulte ser dueño de la finca o derecho, con sólo presentar mandamiento ordenando la cancelación, expedido de acuerdo con lo previsto en el artículo 1518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Gracias, Hipos, el planteamiento jurídico (que no la solución, conste; quizás la de FCalvo no sea judicial pero sí más segura) está claro, pues:

1º.-No molestarse en recurrir a la DGRN (organismo oficial), ya que pasa olímpicamente de la STS de 12.03.07, como puede verse en una de sus últimas resoluciones por el BOE, donde el recurrente la alega (señal de que no hay otra a la que agarrarse) y la DGRN ni siquiera se molesta en desvirtuarla en sus razonamientos.

2º.-Instar directamente juicio verbal y esperar qué dice el Juzgado y luego la AP, e intentar llegar a casación por unificación de doctrina (que ya sería hora) o interés casacional.

Otro claro ejemplo de cómo la judicatura no se pone de acuerdo, y así los organismos oficiales (DGRN, la TSS, que era parte en uno de los procesos sentenciados) pueden no hacerles caso sin problemas.

Tristan, esta va por ti:

Oleada de despidos de ex directivos en la nueva agencia andaluza de Empleo

La Junta fulmina a la cúpula directiva procedente de la extinta fundación para la formación y el empleo · Inquietud en los trabajadores de Faffe por su situación laboral: casi la mitad acaban contrato a final de año

Hola F.Calvo, ya te he ingresado los 60.000 euros en tu cuenta porque me pica la curiosidad. Contéstame con la solución al mi buzón privado (para no estropearte el negocio con la demás gente que iban también a ingresarte los 60K)