Subastas judiciales

Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¡¡Me caducó el embargo!!

Ya hemos comentado en otras ocasiones el tremendo marrón que puede derivar de que te caduque el embargo antes de haber presentado en el Registro de la Propiedad los Mandamientos de Cancelación de Cargas. El registrador te inscribe el título pero se niega a cancelar los embargos posteriores, con la consecuencia de que lo que compraste "sin cargas" se convierte como por arte de magia en una casa con cargas. Es un lío de los gordos.

En este sentido es muy interesante el comentario nº8 de Francisco calvo en el post La caducidad de las anotaciones de embargo, donde se explican detalladamente las enrevesadas implicaciones de tener semejante despiste. Concretamente FCalvo dice:

Tenemos que estar muy vigilantes sobre la fecha de caducidad del embargo porque si la vemos cercana en el tiempo, considerando lo que tarda un juzgado en dar el auto de adjudicación (a mí han llegado a tardar hasta dos años), debemos solicitar por escrito al juzgado que dicte auto de renovación del embargo. Porque si no lo hacemos el procurador de la parte ejecutante que ya ha cumplido con su trabajo no lo va a hacer.

Hace un año publiqué el caso de un adjudicatario al que no le habían cancelado un embargo "posterior" de 42.000 euros. Es por tanto un despiste recurrente en las subastas judiciales. Pero lo que traigo ahora son palabras mayores porque el embargo no cancelado es de 400.000 euros y, para enredar aún más la madeja, el adjudicatario vendió la casa adjudicada antes de haber inscrito su título y, por tanto, de que aflorara el follón.

He aquí el mail que me ha enviado:

Hola Tristán, el motivo de este correo es saber tu opinión en el caso que me ocupa: Hace un par de meses me adjudiqué una propiedad en subasta que provenía de un ejecutivo. El resultado es que cuando procedí a inscribir el registro me hizo saber que las cargas posteriores no me las cancelaba porque el embargo que se ejecutó estaba caducado. El día de me dejan el decreto estaba vigente, se caduco en el tiempo que trascurre entre la entrega del mismo y la presentación en el registro. Se da la circunstancia que la vendí sin inscribirla, por lo tanto me veo en la necesidad de anular la venta porque no puedo hacer que el cliente cargue con semejante follón. las cargas posteriores son sobre los 400.000€. más que lo que vale la propiedad, El precio de adjudicación fue de 110.000€. Yo se ya que la defensa de una tercería de dominio es prácticamente imposible, me falta saber si puedo avanzar por la tercería de mejor derecho. Me gustaría saber tu opinión o en todo caso si a ti o algún subastero que conozcas le ha pasado algo parecido y cual ha sido el resultado. Hace unos mese me pasó en otra subasta, pero en ese caso las cargas eran administrativas, de poca cuantía y ni siquiera me moleste en tratar de solucionarlo... pero ahora ya estamos hablado de un montón de pasta (...)

Yo nunca me he visto en nada parecido (todo madera) y por tanto no puedo aportar mi experiencia, pero vosotros...

¿tenéis alguna sugerencia que pueda ayudar a nuestro amigo?

 

POSTDATA (8-mayo-12): El protagonista de este escalofriante relato me escribe con buenas noticias. Puso una Tercería de Mejor Derecho contra todos los acreedores posteriores (incluída una hipoteca del Banco Popular) y hoy mismo le acaban de notificar que todos se han allanado. ¡¡¡Enhorabuena!!!

 

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30 comentarios

(mostrando del 21 al 31) Añadir comentario
  1. Fcalvo
    #21

    Fcalvo

    en respuesta a Kukufate
    Ver mensaje de Kukufate

    Estoy esperando a que vuelva mi abogado de vacaciones y me confirme la estrategia que utilizamos, pues a mí me paso y tenía detrás más embargos que el que cuenta la historia.

    Acabó bien, pero no quisiera dar una solución sin tenerla contrastada.

    Saludos

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  2. Joan de egara
    #23

    Joan de egara

    hola desde el paraiso,
    menudo asunto!!!
    había pensado en una ampliación por costas e intereses ordenando expresamente la prórroga de la anotación principal mediante nota marginal, aunque si ya hay decreto de adjudicación lo veo muy complicado y la solución que planteo tampoco es pacífica con según que registrador.
    Espero que encontreis una solución sin tener que recurrir al peaje de los 60.000 de FCalvo.
    Al afectado en particular, le recomiendo que pida cita con el registrador a ver si suenan las campanas y le da una solución.

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  3. Carlos almeria
    #25

    Carlos almeria

    en respuesta a Joan de egara
    Ver mensaje de Joan de egara

    Hola a todos, tiempo ha que no participo en este foro, pero es que este asunto me parece muy interesante.
    En mi opinion, desde el punto de vista registral si el embargo ha caducado se pierde la prioridad que se tenia mientras estaba vigente la anotacion preventiva de embargo, y el registrador de la propiedad denegara la cancelacion de las cargas posteriores, aunque inscribira el auto de adjudicacion y por tanto la finca ya estara registrada a nombre del adjudicatario.
    El problema es entonces que esa nueva inscripcion de dominio (auto de adjudicacion) es posterior a las anotaciones de embargo no canceladas, de manera que si se sacan a subasta el nuevo adjudicatario cancelara las cargas e inscripciones posteriores (incluyendo el auto de adjudicacion del procedimiento en el que caduco el embargo)
    Por tanto la solucion está a mi juicio en plantear una demanda de juicio ordinario en nombre del adjudicatario del procedimiento donde caduco el embargo, frente a todos los titulares de embargo sobre la finca a fin de obtener una sentencia que ordene la cancelacion de todos esos embargos, todo ello fundamentado juridicamente con las sentencias que ya hay sobre el asunto.
    Claro que inocentemente se puede dejar caer un escrito en el procedimiento donde esté el embargo que no hemos podido cancelar, aportando nuestro auto de adjudicacion alegando que deriva de anotacion de embargo anterior en el tiempo a la de ese procedimiento, (remitiendonos a la certificacion de cargas obrante en esos autos), y alegando que en base al art.658 LEc procede el levantamiento y cancelacion de ese embargo....
    En fin esto no son matematicas...

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  4. Tristán el subastero
    #26

    Tristán el subastero

    en respuesta a Carlos almeria
    Ver mensaje de Carlos almeria

    Buena idea, con el deterioro, cada vez mayor, que observo en la Justicia española, no sería nada extraño que colase. Tendrían que coincidir varios factores, pero podría ser.

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  5. Tristán el subastero
    #27

    Tristán el subastero

    en respuesta a Fcalvo
    Ver mensaje de Fcalvo

    ¿Qué tal FCalvo? Recuerda que nos prometiste una posible solución al problema aquí planteado. Han pasado casi tres meses y todos estamos en ascuas.

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  6. Al.garcia
    #28

    Al.garcia

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    la Audiencia Provincial de Granada se ha decantado por ordenar la cancelación de las anotaciones de embargo posteriores, y ello, a pesar de la caducidad de la anotación de embargo que dió lugar a la ejeución que culminó en la subasta y adquisición por un tercero (hija de los deudores). El procedimiento utilizado fue la tercería de dominio. Si os interesa, os doy más datos. También tengo otra sentencia de este año de la Audiencia Provincial de Valencia. Y yo no cobro 60.000 €, pero se aceptan ofertas.

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  7. valdez
    #28

    valdez

    Buenas tardes,

    Compre una casa en una subasta. He ido al registro para registrar la nueva titularidad y el registrador me mando ir al juzgado para me expidieran un certificado como que la casa estaba libre de arrendatarios, ir al notario y hacer un escrito como que era soltero en el momento de la subasta......y ahora tambien me pide aparte del testimonio de adjudicacion (como es logico) que le aporte el testimonio da la sentencia que dictaba que la vivienda tenia que ir a una publica subasta.
    De verdad que me puede requerir esto?? si yo no soy parte de esa sentencia ya que yo solo actue en la subasta, tengo derecho a requerir esto en el juzgado?
    Me dice que el tiene que velar por los antiguos dueños de la vivienda y que se respetaron sus derechos cuando el juez determino que habia que subastarla, no se esta metiendo en el trabajo del juez??

    Saludos y gracias de antemano

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  8. valdez
    #30

    valdez

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Ok, gracias por la rapia respuesta. Supongo que sera si a las 3 preguntas...
    Vamos que como el registrador vea algo en la sentancia que no le gusta, lo voy a pasar estupendamente bien, no?

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  9. Tristán el subastero
    #31

    Tristán el subastero

    en respuesta a valdez
    Ver mensaje de valdez

    A ver, es que yo alucino con que te haya pedido la sentencia, precisamente la sentencia. ¿No se le ocurrió eso mismo antes de aceptar anotar el embargo? ¿Cómo sale a estas alturas con eso? Es cierto que los registradores tienen que velar por los intereses de los titulares registrales, pero también por los terceros de buena fe como eres tú.

    Aunque ojo, a lo mejor se le ha ocurrido eso al ver que el decreto de adjudicación que le has presentado es una chapuza que le ha llevado a sospechar seriamente de la profesionalidad del juez. En ese caso haría bien en indagar.

    En fin, que te toca tomarte las lentejas, te gusten o no.

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  • Tristán el subastero

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Yo he visto cosas que vosotros no creeríais... Atacar naves en llamas más allá de Orión, he visto rayos C brillar en la oscuridad cerca de la puerta Tannhaüser. Todos esos momentos se perderán en el tiempo como lágrimas en la lluvia.

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