Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¿Dónde está la trampa?

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Publicado por Tristán el subastero el 02 de abril de 2011

Mucho ojo con algunas subastas de disoluciones de proindiviso porque pueden tener gato encerrado. 

A veces el marrón lo puede organizar el copropietario demandado como aquí y otras veces pueden ser ambos, demandante y demandado, quienes hayan preparado la trampa, como parece ser el caso de hoy.

Dejemos que nos lo cuente propio el afectado:

Hola Tristán, tengo un problema, he comprado una vivienda en un procedimiento de división de cosa común y cuando me han ido a entregar la vivienda han aparecido unos inquilinos de renta antigua que el juzgado después de la vista oral les ha dicho que tienen derecho a quedarse. El perito había dicho que la casa estaba deshabitada, nosotros fuimos más de tres veces y nunca había nadie, los consumos de agua y luz estaban a cero, vamos que el piso estaba vacío, (...) Amigo, se subasta y empiezan a tener consumo, trajeron a la vista oral 6 años de pagos de la renta a través del banco (te adjunto auto por si te interesa). El contrato era de 1999 y la renta de solo 60 euros al mes y antes de la vista oral se les veía a ambos copropietarios (demandante y demandado) charlando con el inquilino como amigos de toda la vida.

Nos han aconsejado poner un pleito por vicio en el consentimiento o por vicios ocultos para anular la subasta ,¿se te ocurre algo mejor para anularla?, ¿conoces  de algún caso similar?

Y luego dicen de los subasteros, que si somos unos ventajistas, etcétera, con la inseguridad jurídica que sufrimos en nuestro día a día. Es vergonzoso las tragaderas que tienen algunos jueces al permitir que, por ejemplo en este caso el demandante, le prepare semejante marrón a un ciudadano honrado que paga sus impuestos y que ni de coña se espera que semejante trampa judicial se le organice precisamente en un juzgado. Si todo es tal como nos lo ha contado la víctima, salta a la vista la trampa que le han organizado entre los copropietarios y el inquilino, con la complicidad del perito y la aquiescencia del juzgado.

No tengo palabras para semejante acto repulsivo.

 

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Etiquetas: pesadillas · aprender · consejos · relato · Proindiviso · engaños



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Comentarios (mostrando del 21 al 40)
21 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
04 de abril de 2011 (17:46)

Acabo de releer el auto y las pruebas presentadas son concluyentes:

SEGUNDA.- La Sra. xxxxxxxx, mantiene que es arrendataria de la vivienda desde hace más de cincuenta años. Aporta en prueba de dicha alegación diversa documentación de la que se evidencia claramente una relación arrendaticia, como parte arrendataria la Sra. xxxxxxx y su esposo y como parte arrendadora los hermanos Doña xxxxxxxx y D. xxxxxxx , anteriores propietarios. De la somera lectura de la documentación aportada por la Sra. xxxxxxxxx, se concluye que desde al menos el año 1987 es inquilina de dicha vivienda. A destacar principalmente; dos escritos de fecha 1987 redactados uno por D. xxxxxxxxxx y otro por su hermana Doña xxxxxxxxxxx que atribuyen la calidad e arrendatario a la Sra. xxxxxxxx. Recibos de alquiler desde el año 1987 hasta el año 2008, por una renta desde el año 1999 de diez mil pesetas y con posterioridad su equivalencia en euros. A partir del 2008, constan ingresos efectuados por la Sra. xxxxxxxxx a la Sra. xxxxxxxxx de 60 euros con diez céntimos efectuados durante el presente año, el último en el mes de octubre. Consta el consumo de electricidad, que si bien en ocasiones es de cuantía mínima en otras ocasiones se aproxima a los treinta euros, lo que puede presuponer un consumo aunque previsiblemente de lectura no mensual y por tanto del cobro real en meses alternados. Recibos de teléfono del año 2010 a destacar el último del mes de octubre que asciende a 73 euros. Por último y muy significativo la factura abonada por al Sra. xxxxxxxxxx, en marzo de 2009, a la entidad xxxxxxxxxxxxx abonándole diversos trabajos entre ellos la instalación del limitador de corriente o interruptores de control de potencia (ICP) , de todos conocido su instalación obligatoria

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22 Jotaerre
04 de abril de 2011 (18:18)

Ya me extrañaba a mí... entonces, creo que cobra mayor importancia la tasación, cómo se hizo y si dice que no hay arrendatarios o que no consta la situación arrendaticia.

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23 Joan de egara
04 de abril de 2011 (18:32)

Aclarados los hechos por Tristán, vale la pena hacer algunos comentarios:
- Los recibos de suministros, para nada aclaran que se viviera en la vivienda desde el año 1987 puesto que el consumo es muy bajo y no dicen desde cuando ivan a nombre del arrendatario, al igual que los recibos girados y los documentos del arrendador, que bien podrían haberse hecho "de corrido" (esto facilmente podría determinarlo un périto caligráfico). Para mi valdrían como prueba de que el contrato es de fecha antigua, documentos como el empadronamiento, facturas y recibos de antes del 1994 girados a nombre de la inquilina y domiciliados en esa finca, etc.
No obstante lo dicho, si el contrato de alquiler se tiene que dar por válido, que se plantee el propietario la resolución del contrato por primera necesidad propia o de algun descendiente, como una de las excepciones establecidas en la LAU para resolver el contrato por parte del arrendador sin transcurrir el plazo establecido en el mismo.

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24 Tristán el subastero
04 de abril de 2011 (19:22)

Yo creo que el arrendamiento es indudable. Lo que cabe preguntarse es por qué no afloró hasta después de la subasta, de manera que todos los postores asistieron en el convencimiento de que la vivienda estaba vacía.

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25 Joan de egara
04 de abril de 2011 (19:30)

Siempre se pueden pedir responsabilidades tanto al demandante que instó la disolución, por ocultación de vicios o cargas, como al tasador ( y su susodicha aseguradora) por dar fé de que el inmueble estaba desocupado. En fin, que el propietario tiene opciones de sobra para rescabalarse, sólo debe llebarlas a cabo.

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26 Sáenz
04 de abril de 2011 (23:31)

A ver, aunque sea alejarnos del tema concreto, me parece que algunos post llevan a confusión sobre la regulación del arrendamiento. Los arrendamientos de renta antigua no son nulos.

- Los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 se rigen por el Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964 (la ley antigua), y por la Disposición Adicional 2ª de la Ley de 24 de noviembre de 1994 (la ley nueva).

- Los celebrados con posterioridad a esta fecha, por el art. 9 del Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985 (decreto Boyer), por la Ley de 24 de diciembre de 1964 y por la Disposición Adicional 1ª de la Ley de 24 de noviembre de 1994.

- Los celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995, por la Ley de 24 de noviembre de 1994.

El decreto Boyer suprime la irrenunciabilidad de la prórroga forzosa. Nada más. Ni siquiera suprime la prórroga forzosa, sólo suprime la imposibilidad de pactar contra esa prórroga. No afecta a los contratos anteriores y menos supone su nulidad.

Ahora bien, la DA 2ª referida permite la actualización de rentas de dos formas: 1) subiendo la renta el IPC todos los años desde 1995; y 2) subiendo todo el IPC acumulado a escalones durante los siguientes diez años, siempre que los inquilinos cumplan unos requisitos (en este caso, es necesario que la inquilina gane más de 2,5 veces el IPREM).

Alguien ha mencionado que no caben arrendamientos por tiempo indefinido. No tengo indicios para pensar que sea por tiempo indefinido, pero si lo fuera, es válido. Tanto al amparo de la ley anterior, como de la nueva, que se limita a entender que están hechos por un año (art. 9.2 LAU). Eso no es lo mismo que declarar la nulidad. Y fuera de los arrendamientos especiales, la doctrina del TS no es declarar la nulidad de las vinculaciones perpetuas, sino reconocer derecho a los contratantes para desistir preavisando prudencialmente.

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27 Joan de egara
Joan de egara  en respuesta a  Sáenz
05 de abril de 2011 (08:58)

Totalmente de acuerdo con lo manifestado. Lo único que he afirmado inducido por unas manifestaciones o hechos previos que luego han sido aclarados por Tristan, es que un contrato de arrendamiento de vivienda por tiempo inddefinido CELEBRADO con posterioridad a 1 de enero de 1995, debe declararse nulo. En el relato se daba a entender inicialmente que el contrato se había firmado en 1999, rectificando después Tristan los hechos.
Nadie ha dicho que no sean legales hoy día los contratos indefinidos celebrados con anterioridad a 1995.
No obstante lo dicho, a nadie se le escapa que un contrato de los denominados de renta atigua, llevan intrínsicamente aparejada la perpetuidad, tal como lo regulaba la LAU del 64. Poe ello se sobreentiende que el contrato era por tiempo indefinido.
No poner plazo en un contrato de arrendamiento celebrado hoy día, implica una inseguridad jurídica (y un error del redactor) que puede solventarse como tu bien dices a interpretar que el contrato es de año en año. Sin embargo celebrar hoy en día un contrato estableciendo que es por tiempo indefinido, implica la nulidad e invalidez de esa clausula y en ende la del contrato, por afectar a un elemento esencial del mismo.

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28 Jotaerre
05 de abril de 2011 (09:36)

De hecho, de la transcripción parcial del Auto no se desprende desde qué fecha lo considera válido, pues al parecer se alegaba que la relación arrendaticia era de hacía 50 años, nada menos...

Pero creo que nos alejamos del motivo de la consulta, porque no interesaba tanto qué hacer con ese arrendamiento, sino cómo resarcirse del hecho de haberse adjudicado una finca cuya ocupación no constaba en la tasación, por ello insisto en que es importante saber si se aportó con la demanda (fraude procesal evidente, entonces) o se pidió durante el proceso, si hubo una o varias tasaciones, qué dijo la parte demandada, etc...

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29 Subastas.com
05 de abril de 2011 (19:05)

Con la nueva ley de arrendamientos urbanos los contratos no podran exceder de 5 años y siendo tu caso que es del 99 aunque se lo hayan prorrogado cada 5 años les queda hasta el 2013 y tienen que estar empadronados en la vivienda,yo soy de Barcelona y los juzgados tienen que poner en el edicto la situación posesoria de la finca ya que si no es motivo de suspensión.Ahora cuando es por división de cosa comun te comes todas las cargas y gravamenes que tiene la finca.

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30 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Subastas.com
05 de abril de 2011 (22:01)

Hola Subastas.com, bienvenido al blog.
En Madrid, solo indican la situación posesoria si se han personado los inquilinos y les han dado o no el placet para quedarse. Lo más usual es que en el edicto se indique que "no se puede hacer constar la situación posesoria del inmueble". Y se quedan tan frescos.

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31 Sáenz
Sáenz  en respuesta a  Subastas.com
06 de abril de 2011 (00:48)

Art. 9.1 La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. [...]

Pero da igual, porque parece que es anterior a la ley de 1994, y se regirá por el TR de 1964.

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32 Sáenz
Sáenz  en respuesta a  Joan de egara
06 de abril de 2011 (01:00)

De acuerdo con lo que dices, salvo con lo último. Estoy conforme en que un elemento esencial del contrato de arrendamiento es el plazo. Así el art. 1543 Cc dice "por tiempo determinado y precio cierto". Y tan esenciales son estos requisitos que cuando falta el precio no se recurre a "valores de mercado", sino que queda anulado el contrato (1547). Sin embargo, la doctrina y la jurisprudencia han considerado desde siempre que, si falta el plazo o es INDEFINIDO, esto no anulará el contrato, sino que cada uno de los contratantes tendrá derecho a desistir, que no es lo mismo. Las razones de este tratamiento benigno seguramente sean históricas. Pero todo esto queda en nada cuando hay una norma concreta. En los arrendamientos de fincas urbanas sometidos a la LAU1994, el art. 9 dice que si no hay plazo o es indefinido, se entenderá por un año.

Puedo estar más o menos de acuerdo con las razones que das (si bien son discutibles, ahí tienes los censos). Pero el hecho es que la jurisprudencia va por otro lado.

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33 Sáenz
Sáenz  en respuesta a  Tristán el subastero
06 de abril de 2011 (01:13)

¿y aceptan la nulidad de la subasta porque haya inquilinos? Porque del auto, parece que no podría calificarse de gravamen "oculto". Y la cuestión tiene miga, porque yo entiendo que si era una situación notoria, no podrá alegar ser 3º del 34 LH para echarlos... Aunque sea el mismo fundamento, en cambio, me constaría creer que un juez no vaya a conceder indemnización contra los transmitentes, que no lo manifestaron en el juicio...

De hecho, si fuese una venta voluntaria, se les caía el pelo por el 25.5 LAU -bueno, no exactamente, porque es una chapuza de precepto-. Pero no sé si se puede aplicar al contenido de la demanda de división.

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34 Subastas.com
Subastas.com  en respuesta a  Tristán el subastero
06 de abril de 2011 (07:34)

Buenos dias,En Barcelona tambien pero si es un hipotecario o titulos judiciales y aparece despues un inquilino suspenden la subasta ahora en una división lo tienes mas crudo ya que no es por reclamación de cantidad o sea te lo comes con papas..Yo ya miro bien antes de comprar ya que llevo 18 años en este sector y las divisiones me dan panico,es mas hace unos años despues de comprar y en el proceso que me dieran el Auto ahora (DECRETO),me entro una carga y a pagarla..

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35 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Subastas.com
06 de abril de 2011 (16:14)

A mí tampoco me han gustado nunca las divisiones. Como no hay embargo, no existe la distinción entre cargas anteriores y cargas posteriores. Todas son cargas y hay que pagarlas, incluso las que te entren un poquito antes de que entregues el Decreto de Adjudicación. Qué miedo hoy en día, que emn Madrid están tardando un año en algunos juzgados.

Por cierto, me encanta eso que cuentas de que se pueda suspender la subasta si aparece un inquilino tras su celebración. Ojalá los jueces del resto de España tomasen nota y lo importasen. Aunque no creo, porque siempre se suelen copiar las malas prácticas antes que las buenas.

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36 Crayola
06 de abril de 2011 (19:05)

Pues ya que sacas el tema del proindiviso. Me gustaría hacer la siguiente consulta. Tengo una conocida que hereda parte del pleno dominio de un inmueble. Como la familia se lleva mal, intenta llegar a un acuerdo para quedárselo completo sin éxito. El hecho es que de pronto se entera de que una de las partes se ha vendido, sin comunicarlo al resto de familiares, a alguien que se dedica a comerciar con este tipo de operaciones para luego llevarlos a subasta y adjudicarse el bien completo por un precio de risa. La cuestión es ¿realmente se puede vender una parte de la propiedad sin notificar al resto de propietarios la enajenación?. Y ¿cuál creéis que sería la defensa correcta para este tipo de conductas?

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37 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Crayola
06 de abril de 2011 (19:38)

Crayola, vender una parte indivisa es perfectamente legal y no se puede hacer nada salvo ejercer el derecho de retracto si se está dentro del plazo. Te puedes enterar leyendo este post y sus comentarios

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38 Crayola
Crayola  en respuesta a  Tristán el subastero
06 de abril de 2011 (20:04)

quizá me he expresado mal. que la venta se puede hacer está claro. ahora bien, que el resto de propietarios no se enteren de que se ha hecho hasta que a uno se le ocurre mirar una nota simple...

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39 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Crayola
06 de abril de 2011 (20:11)

La Ley no siempre es justa y razonable, como puedes ver en este caso.

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40 Maikelcarras
22 de abril de 2011 (15:35)

Yo pediria copia del contrato de arrendamiento y el registro correspondiente en la Comunidad Autónoma correspondiente.
Despues verificaria los consumos de luz y agua de esos 6 años para verificar que esa vivienda estaba ocupada.
Solicitaria al ayuntamiento el empadronamiento del inquilino durante esos 6 años.
Y si con todo eso no les puedes hechar contrata uninvestigador que les investigue a todos porque no me creo que seas la única victima de estos tipos.
Suerte

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