Me permito hacer una pequeña corrección al post de Tristán para que los lectores lo interpreten adecuadamente. Donde dice Tristán : "Recién comprada una vivienda a medias con su esposo, resulta que se divorcian y en la disolución de gananciales le corresponde a ella el usufructo de la vivienda (tiene una niña de 5 añitos) y la mitad indivisa de la nuda propiedad", debe entenderse que al ser un matrimonio catalán la adquisición es al 50% siempre (no existen los gananciales en Cataluña)todos se casan en separación de bienes, y lo que se le atribuye a la esposa es el uso exclusivo de la vivienda junto con su hija de 5 años, por lo que continúan ambos esposos con el 50% cada uno de la plena propiedad. Lo que hace la esposa es registrar este derecho (ojalá todas hicieran lo mismo) puesto que es un derecho oponible frente a terceros e importantísimo en caso de ejecución y subasta de la vivienda. Si este derecho no está registrado y sale a subasta la vivienda, el adquirente, como tercero de buena fé, no tiene conocimiento del mismo y por tanto tienen que desalojar la vivienda, antes o después y aunque presente todos los pleitos o nulidades que quieran. Todos los perderán.

Saludos cordiales

Francisco Calvo

Apasionante intriga, Francisco y Tristán; tanto, que me ha incitado a registrarme pese a ser reacio a ello.

Veamos: a mí me sale que la Sra. tenía a la fecha de la tasación 44 años, ya que el valor total del usufructo es de 180.000, es decir el 45 % del valor total (para calcular el del usufructo, pese a la compleja redacción de la Ley, basta con restar a 89 a la edad del usufructuario).
Una posible solución, en consecuencia, sería esperar a pedir la subasta solicitando nueva tasación cuando el valor del usufructo haya bajado (un 1% por año), y por tanto subido el de la nuda propiedad del ex hasta equipararlo con la deuda.

Saludos,

Hombre eso que no existen los gananciales en Cataluña... será si no se hacen capitulaciones en el matrimonio... por que ser posible lo es... aunque como dices por defecto uno en Cataluña se casa en separación de bienes.

Buenos dias.
Aquí va un primer comentario aproximativo.
Yo tengo curiosidad por saber como se ha llegado a valorar el usufructo. La Agencia Tributaria nos da una regla para poder valorarlo, pero cuando se trata de un usufructo vitalicio.
En este caso el usufructo no queda claro hasta cuando existe (¿Hasta que la hija tenga 18 años?; ¿Hasta que se independice?; ¿qué pasa si la hija decide en un par de años que quiere vivir con el padre, y el juez lo permite?). Quiza se pueda impugnar dicha valoración.
Por otro lado, si partimos de la base de que la valoración del usufructo es correcta, entonces dicho valor reducirá el valor de la nuda propiedad de igual forma a ambos propietarios.
De los 90.000 Euros que se dice que vale el usufructo 45.000 "restarán" valor al 50% de la señora, y los otros 45 al del señor.

Buenos días, Manuel,

Creo que Francisco ya ha aclarado que el usufructo es de la madre (y vitalicio, se entiende), no de la hija, y que resta 90.000,-€ a cada uno, por lo que su valor era de 180.000,-€ (90.000 hubiera significado que la madre tiene 66 años, nada menos).
Pero veo que vamos en la misma línea...
Saludos,

Jotaerre, nos alegramos que te hayas registrado y que participes en este blog.
La información que nos han facilitado es la que ha plasmado Tristán y es que el valor del usufructo es de 90.000 euros en total.
Os aclaro que no vais muy desencaminados, tanto tú como Manuel de Alicante, pero falta algún detalle que determinará las posibles soluciones a este problema.

Saludos cordiales

Francisco Calvo

Es posible que en determinadas situaciones se puedan casar en gananciales en Cataluña; pero el derecho foral Catalán, salvo que haya sido modificado, era muy restrictivo e intentaba impedir el matrimonio en gananciales porque la clase alta catalana quería proteger a sus hijas de los foráneos que pudieran ir a por sus fortunas.

Es más, se llegaba al punto de que la esposa jamás podía avalar al marido (sin embargo el esposo sí podía avalar a la esposa) y si por cualquier circunstancia este aval se producía, era nulo de pleno derecho.

Cuando yo era auditor interno de un banco, en las inspecciones que realizaba en Cataluña, una de las cosas que mas miraba era esta situación de aval entre cónyuges catalanes, puesto que de haberlos al ser nulos no podíamos darlos como validos puesto que jamás podrían ejecutarse. Te estoy hablando de hace muchos años, si esto ha cambiado lo desconozco.

Saludos cordiales

Francisco Calvo

Lo siento,no soy tan listo,asi que nada puedo aportar y para decir alguna barbaridad debido a mi supina ignorancia sobre el tema,mejor no decir nada.Pero como me encanta la tematica gracias a este blog,esperare impaciente a que pongais la solucion al problema.

De determinadas situaciones nada.... si te quieres casar en gananciales lo haces, tan facil como ir al notario previamente e incribir en el registro la situación. Lo mismo que si te quieres casar en Castilla en separación de bienes también es bien fácil. Lo que pasa que la mayor parte de la gente ni se lo plantea el cambiar lo 'normal'... yo lo hice cuando me casé y creo que no costó mas de media hora de ir al notario y su minuta que creo que no llegó ni a 30 euros. A la hora de inscribir el matrimonio llevas las capitulaciones y te lo registran adecuadamente y ya está.

Muchas gracias por la (re)bienvenida, Francisco.

Aún insistiendo en que el valor del usufructo es de 90.000 sólo respecto a la mitad indivisa del ex marido (y de 180.000 en total, aunque consolidado en la plena propiedad de la ex esposa, claro), ya que hemos propiciado jugar al caliente/frío, si el usufructo es la clave ¿porque no renunciar notarialmente al de la mitad indivisa del ex? Al fin y al cabo, siendo ella propietaria del otro 50 %, también tiene ese uso; equivaldría a un "sacrificio de pieza" en términos de ajedrez, para poder ganar la partida.

De todas formas, el problema lo veo raro: se supone que la hipoteca seguirá gravando la finca (es decir, no se liberan esos 150.000 que asumió pagar el ex marido ante su ex esposa, no ante el banco), así que ella deberá seguir pagándola.

Y, contradiciendo lo que decías antes, Francisco, al cabo de 30 años el 50 % será del marido, sí, pero no si antes has instado la división de la cosa común y compensados todos tus pagos por su cuenta con la parte que le quedaría en una venta/subasta.

Saludos,

O sea, que los dos tenéis razón.
En cuanto al "derecho de uso", en este caso no hay que confundirlo con usufructo vitalicio, pues en algún momento la niña se independizará o se casará y supongo que la sentencia de divorcio lo especificará adecuadamente. No viene al caso porque lo importante es que se ha valorado en 90.000 euros

Os vais acercando, pero el usufructo no puede dividirse. El usufructo es un derecho sobre la totalidad de la finca y para que haya usufructo tiene que haber nuda propiedad.

Respecto a lo que dices que debe pagar la hipoteca si no quiere que se la ejecuten, es cierto, tendrá que pagarla y reclamarle cuando quiera esa cantidad y volver a embargarle su 50%, pero en otro pleito que no aconsejo. Ni siquiera aconsejo el que han planteado y al final os diré por qué.

En la división de la cosa común que planteas con buen criterio no pueden plantearse compensaciones de deudas. Se disuelve el condominio y permanecen todas las cargas que tenga la finca, se lo quede quien se lo quede, ya sea un copropietario como un subastero. En la subasta por disolución de condominio al no ser una ejecución dineraria (no procede de una deuda) tan solo se produce una alteración de titularidad registral, pero no hay mandamiento de cancelación de cargas por lo que todas las que haya permanecen.

Lo siento, no estoy de acuerdo, Francisco (tampoco con Tristán, que sigue "empecinado" en que el usufructo es a favor de la hija...): en una demanda de división de la cosa común sí puedes pedir que los gastos comunes que tú has adelantado se deduzcan, a tu favor, de la parte que corresponda al demandado del producto de la subasta.

Bueno, sigamos por la misma senda: ¿ceder el usufructo a la madre, por ejemplo, cuya edad haría descender su valor, entonces?

Al margen de intrincados procesos mentales y judiciales. Qué "malvado" subastero va a acudir
a esa subasta para quedarse un un 50% de la nuda propiedad, teniendo la otra parte el usufructo vitalicio? Cómo no sea que Evarista tenga 90 años, tú me diras...
Evarista ve ahorrando 20.000 € o mejor 20.060 € para pagar los 60€ de la consulta. Dormirás más tranquila.

Al igual que Francisco calvo, yo tampoco hubiera aconsejado este procedimiento, sino una disolución de proindiviso. Pero ahora jugamos con las cartas que nos han tocado y este es el procedimiento que hay en marcha.

Debo de reconocer que este caso y los comentarios al mismo me tienen perplejo y antes de anticipar una repuesta me gustaría aclarar una cuestión. Creo entender que las soluciones apuntadas parte de una premisa errónea que es la de confundir la naturaleza jurídica del derecho uso de la vivienda conyugal con un derecho de usufructo. Esta cuestión es importante a efectos de la cuantificación del valor de este derecho. ¿Aclararme este punto, por favor? Un saludo.

Iuriscivilis te contestaremos más tarde, mientras tanto vamos a esperar más comentarios que aclaren el dilema.

Hola Iuriscivilis, bienvenido al acertijo. La verdad es que tampoco estamos seguros porque solo tenemos los datos que "Evarista" nos dió en sus varias consultas. Sin embargo mi opinión es que debería tratarse solo del "derecho de uso" para la madre por tener la custodia y solo mientras esta dure, porque me parecería demasiado fuerte que en las sentencias de divorcio ahora anden regalando usufructos vitalicios.
Aunque el tasador le ha dado tanto valor que me hace dudar.

Efectivamente es lo que tú dices pero compensar una vez terminada la subasta si es que hay licitadores. Te había entendido de otra manera. Lo que tú dices es que si el valor de adjudicación fuese de 100 y el demandado debe 50 que no se le entregue cantidad alguna. Esto puede ser así se se justifica y se solicita, claro.

Para complicar más el asunto, si la secretaria cumpliese literalmente el punto 1 del art. 666 de la LEC ¿celebraría subasta? ¿por qué?

No es para dar malas ideas a nadie, pero si yo fuera el ex-marido demandado no estaría nada asustado.

Hola de nuevo, creo que me llevaré el acertijo a la cama (en el buen sentido) para que la almohada me ayude o, al menos, me sirva de somnifero.

Pero conste que un uso y disfrute vitalicio sí puede pactarse expresamente entre las partes. Y, como Tristán, yo deduzco que ése es vitalicio, por su elevado valor de tasación; si no lo fuera, entonces se trataría de una valoración errónea a partir de la edad de la hija, simplemente.

Bien, vamos a partir de la base, pues es lo más probable, que se trate de un derecho de uso de la vivienda conyugal atribuido a la madre. En este caso, este derecho de uso es un medio legal de dar satisfacción a la necesidad de vivienda para quién merece una mayor tutela., pero en ningún caso, cabe hablar de un derecho de usufructo, sino de un derecho de ocupación de naturaleza temporal – cuya finalización depende del convenio entre las partes o de una decisión judicial del Juez competente que tramitó el procedimiento de divorcio.
En cuanto a la valoración de este derecho uso – aspecto que reconozco no tener muy claro - por aplicación analógica del artículo 10.2 d del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la misma debería obtenerse de la capitalización de la renta, a precio de mercado, y la adjudicación y detracción del 50% de ese valor a cada cónyuge respectivo, pareciéndome, a priori, a falta de otros datos, muy exagerado cifrar el 50% de esta valoración en una cantidad equivalente a 90.000 euros. El problema viene dado es determinar la duración exacta de este derecho de uso. La doctrina suele cifrarlo en el alcance de los 30 años como edad de los hijos. De esta forma a razón de una renta mensual de 600 euros multiplicada por 12 meses y 25 años daría un total que excedería del importe de la carga y debería alzarse el embargo, aunque no lo tengo muy claro. Sin embargo, esta valoración me parece tremendamente exagerada. Un saludo.

Yo pienso lo mismo, que se trata solo del derecho de uso de la vivienda familiar hasta la emancipación de la niña. Y el tasador, al valorarlo en 90.000 euros le ha hecho la pascua a la demandante.
Lo que ahora tenemos que pensar es qué consejo darle a su abogado para cambiar esa situación e impedir que la secretaria levante el embargo

Si el valor de la vivienda es de 400.000 euros, hay que deducir el importe de la carga hipotecaria pendiente (que el Juzgado habra mandado certificar por el banco a instancias del ejecutante), o sea -300.000 euros. Luego el pleno dominio 100% valdra 100.000 euros. Y es sobre este valor a partir del cual debera estimarse el valor de la mitad indivisa del esposo objeto del embargo. Esa liquidacion de cargas debe hacerla el secretario del Juzgado de este modo. El embargo solo se alzara si hecha la liquidacion de cargas resulta que las cargas preexistentes y preferentes superan el valor del propio bien, que no es el caso. Logicamente el valor del embargo que se ejecuta no forma parte de este computo.
El planteamiento de que el valor para subasta es de 400.000 euros es erroneo pues supondria que el secretario no ha hecho tras la valoracion pericial la liquidacion de cargas que establece la LEC. El valor a efectos de subasta y que determina el tipo para la misma es el resultado del valor de tasacion menos el valor de las cargas, en este caso la hipoteca. El valor que se le atribuya al derecho de uso a favor de la esposa no es juridicamente una carga sobre la mitad indivisa del esposo que se va a subastar sino un derecho que el adjudicario tendra que respetar, (del mismo modo que si por ejemplo el pleno dominio estuviese gravado con una servidumbre de paso). Por tanto si la esposa se adjudica la mitad indivisa, y consolida el pleno dominio, el derecho al uso quedaria extinguido de pleno derecho por concurrir en la misma persona la condicion de pleno propietario y la de beneficiario del gravamen.
Por tanto, el valor a efectos de subasta de la mitad indivisa del esposo seria 50,000 euros, y si se considerase necesario valorar y detraer el derecho de uso al considerarse como carga sobre esa mitad indivisa, (que creo que no por lo dicho anteriormente), el valor de tal derecho de uso solo seria un porcentaje sobre esos 50.000 euros que nunca dejaria en negativo el valor de tal mitad indivisa a subastar

Efectivamente, se valoró un usufructo que no existe porque lo que hay registrado en un derecho de uso de la vivienda familiar. Iuriscivilis ha dado en el quid de la cuestión con sus razonamientos aunque ha hecho un esfuerzo en intentar cuantificar este derecho, aunque con poca convicción como mismamente reconoce.

Otros lectores han empezado bien sus conjeturas entendiendo que el problema estaba en la identificación y valoración del usufructo.

Lo dije más arriba, para que exista usufructo tiene que haber nuda propiedad porque el titular del usufructo no puede ser el mismo que el propietario. Ya lo dice el concepto de usufructo: "El derecho de usufructo es aquel que permite a una persona disfrutar de un bien sin ser su propietario". Esto es obvio, ya que la persona que tiene la propiedad, tiene a su vez la posesión, el uso y el disfrute. Cuando este derecho de posesión, uso y disfrute pertenece a otra persona distinta del propietario es cuando se produce el usufructo que puede ser valorado económicamente según sea temporal o vitalicio.

El error es del tasador por valorar algo inexistente.

Pero, imaginemos que fuera cierto el usufructo. Como dijo Manuel de Alicante, sería en detrimento de la propiedad al 100%. No se puede imputar un usufructo al 50%.

Para calcular el valor de subasta es tan sencillo como detraer del avalúo el importe de las cargas: 400.000 - 300.000 - 90.000 = 10.000 . Por lo tanto el valor del 50% del marido es de 5.000 euros y ya tenemos una valoración positiva y por tanto puede celebrarse la subasta.

Pero como ya digo, la valoración realizada por el tasador respecto al usufructo no se tiene que tener en consideración y por tanto la valoración tendría que ser de 100.000 / 2 = 50.000 cada parte.

Según mi humilde opinión y sin ser letrado, el problema que tanto ha preocupado a esta persona y que al parecer no le encontraban solución ni la secretaria ni su abogada, está resuelto.

Pero queda todavía un dilema que os he planteado más arriba y os lo recuerdo para que interpretéis correctamente el Art. 666 de la LEC: "Si la secretaria cumpliera literalmente el punto 1 del art. 666, ¿se podría celebrar la subasta? ¿por que sí o por qué no?

La respuesta a esta pregunta que os estoy haciendo es para que aprendáis a interpretar correctamente y asesorar, si fuese necesario (yo lo he hecho en bastantes ocasiones) a secretarios y abogados porque algunos de ellos no lo tienen muy claro, os lo puedo asegurar. Lo he visto de todos los colores.

Saludos cordiales y feliz puente de San José a todos

Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

Señalar que comparto íntegramente la respuesta de Carlos Almeria. ¡Al César lo que es del César!. En cuanto a la interpretación del artículo 666.1 de la LEC que proclama FCalvo ansioso me tienes de leer la respuesta. Un saludo a todos.

Es muy interesante a los efectos de practicar la liquidacion de cargas conforme al art.666 si el secretario dispone de los oficios cumplimentados a instancias del ejecutante para que los titulares de las cargas preferentes hagan constar si la deuda que aparece en la certificacion de cargas como anotacion de embargo susbiste y en que cuantia. A la vista de ello, si por ejemplo se trata del saldo pendiente de amortizar de una hipoteca antigua, logicamente la deuda que refleje la certificacion de cargas sera el importe del principal y prevision de intereses y costas al momento de otorgarse la escritura de hipoteca, o sea el 100% de la deuda.Y si de esa hipoteca por ejemplo ya se han pagado varios años de amortizacion, el ejecutante tendra que tener la prevencion con base en la contestacion del banco al oficio judicial, en pedir previa a la liquidacion de cargas que se libre mandamiento al registro de la propiedad para que se haga constar en el registro la cantidad pendiente de amortizacion. Hecho esto, o sea anotado el mandamiento, a efectos de liquidar las cargas por el secretario deducira como tal el importe pendiente de amortizacion y no el que constaba originalmente en la certificacion de cargas, o sea el total de la deuda al momento de otorgarse el credito hipotecario. Ojo con esto, porque si el ejecutante no pide el oficio al banco, y por tanto no consta en el juzgado el saldo pendiente, se tomara como importe de la carga preferente EL TOTAL, que se deducira totalmente del valor de tasacion, junto con el resto de embargos si lo hay, y si todos ellos suman mas que el valor de tasacion, se alzara el embargo sin mas. Imaginaros el caso de una hipoteca vigente segun registro pero pagada en su totalidad y sin cancelar registralmente: Si no se oficia al banco para que certifique si esta pagada o no, (siempre a instancias del ejecutante y nunca de oficio por el Juzgado), el secretario deducira del valor de tasacion el 100% de la hipoteca que consta literalmente en la certificacion de cargas, y si ademas hay embargos preferentes, (que tambien pudieran estar pagados y sin cancelar)sumados a lo anterior pueden superar facilmente el valor de tasacion, perdiendose la anotacion de embargo al decretar el juzgado el levantamiento del mismo, cuando en realidad no existan ya tales deudas pero formalmente consten en la certificacion de cargas

En todo de acuerdo aunque con algunos matices que intentaré aclarar en otro momento. Pero, en el caso concreto que estamos analizando. Qué hay que hacer si se aplica literalmente el punto 1 del mencionado artículo. Qué resultado da la valoración de la parte del marido.

Pues cada vez lo entiendo menos: si el problema era que el valor del derecho de uso (que no podemos evitar que se deduzca, porque ya está tasado y el art. 666.1 habla de "cargas y derechos", y de hecho disminuye el valor del bien) era de 90.000 en total, era obvio que debía dividirse entre los 2 copropietarios, no entiendo entonces tanta duda...

Por otra parte, al hilo de lo comentado por Carlos, me interesa saber qué influencia real puede tener que se anote en el Registro la respuesta del banco sobre el saldo actual de la carga (otra cosa es que está totalmente cancelada): se supone que, si esa respuesta ya consta en el expediente y éste debe poder consultarse, los postores ya conocen el saldo de la carga, con independencia de lo que dijera la certificación de cargas (que tampoco creo que deba volver a pedirse luego), mientras la diferencia no conlleve que se levante el embargo, claro.
Con la nueva LEC ese primer requerimiento al banco para que informe del saldo actual será siempre de oficio, pero no el mandamiento al registro con su resultado, lo que parece le resta bastante importancia.

A la pregunta pendiente de Francisco, ni idea: si ya tenemos esa respuesta al problema, sí puede señalarse la subasta, ¿no?

He escrito desde hace tiempo en otros foros de Rankia, pero ahora me animo a participar en este tema tan interesante.
Para mi, el calculo que más me convence es el de:
(400.000 - 300.000 - 90.000) / 2 y no habría problema para seguir con el embargo.
Creo que es obligado tomar en cuenta el valor de uso, porque realmente minora el valor real y hay que cuantificarlo como un porcentaje sobre el valor de tasación.
Si no "cuela" esta valoración no habrá más remedio que conseguir una tasación mayor o una valoración menor de las cargas o reducir éstas.
Saliéndonos de la pregunta estricta, parece extraño el procedimiento seguido por la consultante, pero no conocemos la relación que tiene con su empresa y la respuesta que haya recibido de los departamentos involucrados. Porque lo lógico sería pensar que fuesen los servicios jurídicos y el departamento de préstamos y activos adjudicados quienes le hubiesen dado la solución; porque existen distintas soluciones: 1) dejar de pagar la hipoteca y que sea ejecutada; 2) cancelar parte de la hipoteca, por ejemplo con un prestamo personal u otro tipo de garantía. El hecho de que el valor de mercado haya bajado parece que beneficia a la consultante para "forzar" una solución, aunque el problema es posible que también le venga porque la mensualidad del prétamo se la quitan directamente de la nómina.

Es que el art.657 LEc establece que : A PETICION DEL EJECUTANTE, el tribunal se dirigirá a los titulares de los creditos anteriores que sean preferentes al que sirvió para el despacho de ejecucion para que informen sobre la subsistencia actual del credito garantizado y su actual cuantia. Y tambien el apartado 2 refiriendose a los mandamientos que A PETICION DEL EJECUTANTE se libraran al registro de la propiedad.
Y segun el art.666 LEc el secretario al liquidar (deducir) las cargas preferentes del valor de tasacion, solo tiene dos opciones o tomar el que consta en la certificacion de cargas, O el valor QUE SE HAYA HECHO CONSTAR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
El que se haga de una forma u otra en realidad puede variar en gran medida el valor del bien a efectos de subasta, pues si no se han liquidado correctamente conforme a la realidad porque al ejecutante se le olvida hacer el tramite de los oficios y el mandamiento al registro de la propiedad es posible que: se levante el embargo, (si el importe de las cargas que constan en el registro, (reales o no), superan el valor de tasacion), O que el valor del bien a efectos de subasta sea muy inferior al que realmente tendria si se hiciese la liquidacion de cargas con base en las deudas reales vigentes, algo que por cierto, algunos ejecutantes buscan adrede, ya que si la subasta es desierta por falta de postores pueden pedir la adjudicacion por el 50% del valor del avaluo, de manera que puede darse el caso de que el ejecutante se quede el pleno dominio del bien y aun subsista parte de la deuda a cargo del deudor ejecutado.

Sigo...
Si la vivienda vale 400.000 y se deben 300.000 y además está cargada con un uso valorado en 90.000... está claro que teoricamente solamente vale 10.000 euros; y la mitad de la nuda propiedad 5.000.
Si hay adjudicatario, sea quien sea, se tendrá que hacer cargo de la mitad de la hipoteca y no parece un buen negocio cuando además no puede usar la vivienda.
¿Que pasaría y no se paga la hipoteca? Aparentemente saldría ganando la propietaria, porque el piso no lo vale y hasta podría quedarselo más barato ¿no?. ¿En el caso de un adjudicatario tercero tendría que respetar el uso a favor de la hija o no necesariamente?

Muchas gracias, Carlos, eso lo tengo claro, pero, en la práctica me sigue pareciendo bastante absurda esa anotación del estado "actual" de la carga (que, de hecho, al celebrarse la subasta, quién sabe cuántos meses después, tampoco será actual) en el Registro, cuando el expediente judicial debería poderse consultar entero y allí constará la respuesta del banco.

Y, si sólo se deja consultar la certificación de cargas, será la original con la carga completa, no una nueva con el saldo actual, que no está previsto en la LEC que deba pedirse. Además, si al Juzgado ya le ha contestado un banco que la deuda es menor, ¿no debería el Secretario hacerlo constar así, registrado o no el nuevo saldo?

Sigo...
y otra pregunta que me hago:
Si se decide no alzar el embargo e ir a subasta....
¿Cual debería ser el precio de salida? ¿Porque la deuda actual con la propietaria, parte actora, es al parecer de 20.000 euros?.
¿El precio de adjudicación tendría que cubrir el 75% de 20.000 o el 50% o son otros cálculos?

Continuad haciendo preguntas o dando posibles soluciones.Cuando os diga la interpretación correcta del punto 1 del art. 666 muchos estaréis en contra de la misma,pero es la que es y además la he exigido y me han tenido que dar la razón, tanto secretarios como abogados.

En el caso que nos ocupa no debe celebrarse la subasta y si se celebra es motivo de incidente de nulidad si lo solicita el ejecutado. Y tiene todas las de ganar.

¿Por qué?

Cuando Tristán y yo decidimos exponer este caso en el blog sabíamos que iba a dar mucho juego y efectivamente se están cumpliendo las expectativas porque hay mucha participación.

La interpretación correcta del art. 666 es tan importante como la del art. 670 "Aprobación del remate.Pago.Adjudicación de los bienes al acreedor" del que se se hizo un post con bastante participación.

Animaros y participad. Que no os entren complejos de desconocimiento y exponed vuestras conclusiones o vuestras dudas. Todos vamos a aprender.

Fcalvo, tenemos que quitarnos el sombrero ante Carlos Almería, quien nada más llegar ha cruzado el Rubicón y ha levantado el trofeo a la primera y sin despeinarse. Parece un estupendo fichaje y espero y deseo que nos visite a menudo.

El caso del que hemos estado debatiendo es real y el problema que tenía Evarista, la demandante, era que si no encontraban una solución, el juzgado iba a levantar el embargo. No obstante parece ser que la secretaria estaba de su parte y estuvo algunos meses dándole vueltas hasta que llegó a la misma solución. La subasta de este piso va a salir en breve por (400-300):2=50k, coincidente con la respuesta que ha dado Carlos Almería en el comentario nº26 y con el comentario nº27 de Fcalvo: el usufructo no es tal, no existe pues se trata simplemente de un derecho de uso temporal que el perito nunca debió incluir en la tasación.

También quiero daros las gracias a todos por vuestra participación, aunque esto aún no ha acabado pues Fcalvo aún nos tiene reservada una sorpresa.

Coincido plenamente contigo Tristán, Carlos Almeria ha demostrado tener unos conocimientos jurídicos muy sólidos y leyendo, todos sus comentarios, los suscribo completamente. Prácticamente el sólo ha resuelto el caso. Ya tiene otro admirador. Ahora bien, si efectivamente la Secretaria del Juzgado, dándose cuenta de la existencia de una incorrecta valoración, en relación al derecho de uso, la modifica y acuerda sacar la finca a pública subasta, dónde queda la propuesta lanzada por FCalvo sobre la posible nulidad de la misma. Verdaderamente me tiene intrigado. Un saludo.

Rjavier, si hubiera un adjudicatario distinto a la ejecutante tendría que respetar el derecho de uso y disfrute de la vivienda familiar al estar este registrado. Otra cosa diferente sería si este derecho no estuviese inscrito. Pero, no hemos de olvidar que solo seria propietario de la 1/2 indivisa y tendría que llegar a un acuerdo con la otra parte o instar la disolución del condominio.

Respecto a lo que dices de si el adjudicatario tendría que hacerse responsable de la mitad de la hipoteca, pronto desvelaré si esa responsabilidad es mancomunada o solidaria.

Mi condición de economista y no de jurista me hace pensar que la valoración del uso tendría obligatoriamente que entrar en el valor de tasación de la vivienda, de una forma u otra (si no es como carga, simplemente como menor tasación) porque lo contrario sería simplemente valorar incorrectamente el bien. O sea que aquí también puede entrar un matiz importa: el saber si en la tasación de los 400.000 euros se ha tenido en cuenta detalle tan importante, porque de lo contrario se podría solicitar otro peritaje.
En cuanto a la hipoteca que susbsiste supongo que tendrá las mismas características que tenía y que el hecho de la subasta no las modifica ¿no?.
Por otra parte sigo teniendo dudas sobre el precio de salida y el posible de adjudicación si la valoración se quedase en solamente 5000 euros y la deuda fuese de 20000 o más. Y otra pregunta más ¿la ejecutante podría ir contra la mitad de la hipoteca total más lo adelantado por ella y que el adjudicatario tuviese que hacer cargo de ella de inmediato, o sea de los cerca de los 150.000 euros?

En cuanto a la posible valoración del derecho de uso de la vivienda conyugal resulta evidente que el mismo supone una pérdida de valor que quedará puesta de manifiesto cuando se celebre la subasta. En este sentido hay una cierta valoración implícita o indirecta de este derecho de uso. El requisito es que todos los postores tengan conocimiento de esta circunstancia. Si la adjudicataria de la mitad indivisa resulta ser la propia ejecutante el derecho de uso se extingue y la pretendida cuantificación y deducción del valor del derecho deja de tener sentido, como ocurriría si se hubiese ejercitado la división de la cosa común – mucho más aconsejable que este procedimiento.

La jurisprudencia justifica el no califica a este derecho como carga por el interés que tienen los legítimos propietarios de vender en pública subasta la vivienda y en su deseo de no mantener el valor de la misma. A mi juicio, el mayor problema se presenta con la duración de este derecho, sobre todo si al final la mitad indivisa se la adjudica un tercero – cuestión improbable. En este caso como en una división común si la finca se la adjudica en pública subasta un tercero, con la existencia de un derecho de uso, el legislador no debería penalizar los derechos del adjudicatario y la ley debería fijar un plazo máximo coincidente, por ejemplo, con la duración máxima legal de un contrato de arrendamiento, esto es, unos cinco años. Mientras esta situación no cambie, el único beneficiado es, en este caso, el ejecutado, el cual no va a tener ningún interés en que el derecho de uso se extinga y la más perjudicada la ejecutante. Este tema genera mucha inseguridad jurídica pues hace depender la virtualidad de un derecho de la doctrina jurisprudencia y de expresiones un tanto ámbiguas, como: "hasta que alcacen independencia económica" "hasta que subista una obligación alimenticia". En cualquier caso, este aspecto merecería una cierta atención del legislador.

En el presente caso, con seguridad la adjudicataria de la mitad indivisa embargada debería ser la propia ejecutante, que adquiría la plena propiedad, se extinguiría su derecho de uso y legalizaría una situación de hecho – la hipoteca , asumiendo la responsabilidad total de la misma. No creo que ningún tercero, con las cifras que se manejan, estuviese interesado en pujar en esta subasta. Un saludo a todos.

Hola, deciros que soy seguidor silencioso de este blog desde hace tiempo, hasta que ayer me decidi a registrarme y participar.He aprendido muchas cosas gracias a Tristan & cia. Gracias por vuestra bienvenida. Si el tiempo me lo permite, (no tengo mucho), me gustaria dando ir opiniones aunque ha de tenerse en cuenta que esto no son matematicas, y que se tratan de meras impresiones juridicas generales, y que a veces no sirven para supuestos particulares, en los que la solucion unica o multiple puede variar a poco que haya variado alguna circunstancia.
En cuanto al tema de la hipoteca: Lo mas curioso del caso es que el marido aunque pierda la propiedad de su mitad indivisa por la subasta, y la adquiera otra persona,(incluso su ex), de cara al banco seguira siendo deudor, aunque logicamente caso de impago primero el banco ejecutara la garantia inmobiliaria aportada, (la casa), y si el producto de la subasta no cubre la deuda, (sobre todo si la hipoteca pendiente es incluso superior al valor actual de mercado), despues el banco por el resto de deuda podra solicitar que se despache ejecucion frente a otros bienes de su titularidad, seguramente con caracter solidario con la exesposa.
En cambio, entiendo que el adjudicatario nunca será deudor del prestamo hipotecario, puesto que para ello deberia mediar un convenio entre el banco, el matrimonio deudor, y el adquirente, por el se acordase subrogar en la condicion de deudor del prestamo al nuevo adquirente, y dejando fuera de responsabilidad a los deudores primitivos.
Otra cosa es que el adjudicatario como ha adquirido estando preferente la hipoteca que grava el bien en garantia de tal prestamo otorgado al matrimonio, caso de impago de las cuotas, el banco ejecutara la hipoteca sobre la totalidad del bien, sacandolo a subasta.
¿quien tiene que pagar el resto de hipoteca?, desde un punto de vista practico, es obvio que tanto la ex esposa (50%) como el adjudicatario, (50%), pues ninguno tendra interes en perder el bien. Pero que pasa si por un casual, el adjudicatario pasa de pagar hipoteca, y abona la ex, ¿podria repetir el 50% de lo pagado al adjudicatario?
que opinais??

Pues en la practica la gran mayoria de secretarios liquidan la carga conforme a la contestacion que de el banco al oficio judicial, aunque no se haya anotado en el registro. Pero puede darse el caso de que algun secretario tiquismiquis, se acoja al tenor literal de la ley, y diga que tendria que haberse anotado el mandamiento en el registro de la propiedad con el saldo deudor actual, y que al no haberlo pedido el ejecutante, tomara en consideracion el importe que aparezca en la certificacion de cargas. Algo totalmente absurdo, imagina el caso de que una hipoteca vigente segun la certificacion de cargas y que conste en el procedimiento la certificacion del banco acreditativa de que en realidad el credito hipotecario esta pagado en su totalidad.
Asi que como en los juzgados hay de todo como en la viña del señor, yo siempre me preocuparia de que se librase el mandamiento y se anotase, y solo despues pediria la liquidacion de cargas.

Esta pregunta que te haces ya fue tema de polémica en este blog hace algún tiempo.

En una operación hipotecaria se producen dos actos jurídicos diferentes, el primero es el préstamo que se concede y el segundo la garantía hipotecaria que se ofrece. En este país se responde con los bienes presentes y futuros (por el préstamo)independientemente de los bienes hipotecados (por la garantía). Por eso hay tanta polémica ahora que las viviendas han bajado y los bancos se las están adjudicando por el 50% del valor a efectos de subasta, de lo injusto que se tenga que responder de por vida de la deuda asumida por la compra de una vivienda si con la ejecución de la hipoteca el prestatario no ha cobrado. Como bien dices el exmarido además de perder su 50% de la vivienda seguiría debiendo al banco la parte pendiente no cobrada con la ejecución y por supuesto con carácter solidario. Una cosa es comprar una propiedad en proindiviso y otra muy diferente es la responsabilidad en el pago de la hipoteca que es siempre solidaria no mancomunada.

La pregunta que haces: si el adjudicatario deja de pagar la hipoteca y su parte la paga la otra parte, podrá repetir contra él los pagos efectuados. La respuesta no es fácil porque pueden darse distintos escenarios en la interpretación de lo que debiera ser. Según la LEC el adjudicatario se responsabiliza de las obligaciones derivadas de cargas anteriores. Según esto debiera pagarlas.Pero también es cierto que pudiera pelear y defender su no responsabilidad, porque él no es deudor de nada, tan solo es propietario de un bien que tiene una carga. En el peor de los casos que ejecuten la garantía pero no que le exijan el pago de nada porque no es deudor de nada.

Saludos cordiales

Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

Te doy la razón. Sin embargo la gran mayoría no solicitan la inscripción con el nuevo saldo resultante de la información del banco, a pesar de lo cual los secretarios realizan la tasación de cargas con la nueva cantidad y no ponen problemas. Al menos así se suele hacer por Madrid.
Nadie tiene ni idea. La semana pasada fuí a una subasta en la que la secretaría me preguntó por qué había ingresado el 30% como fianza para la subasta de un inmueble, cuando solo era necesario ingresar el 20%. Me quedé helado.

Curiosa esta cuestion. El banco hipotecante no puede exigir la deuda al adjudicatario, pero sí subastar el bien. Si pagase las cuotas la exesposa dueña al 50% con el adjudicatario, creo que podria repetirlas al adjudicatario via codigo civil:
Artículo 392
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.

Artículo 393
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.
Y para rizar el rizo, y si la exesposa amortizase anticipadamente la hipoteca completa por mera conveniencia, ¿Podria repetir frente al otro copropietario al 50%? Ella estaria renunciando al plazo de las amortizaciones en "perjuicio" del otro copropietario que puede ser no tuviese necesidad ni interes en el pago anticipado de la hipoteca, prefiriendo pagar las amortizaciones mensuales. Esta es para nota, he de confesar que no lo tengo claro. Que opinais?

El tema no es desde luego nada pacífico. Siendo cierto lo reseñado por FCalvo, a mi juicio, la copropietaria tiene derecho al ejercicio de una acción de repetición contra el adjudicatario- copropietario para reclamarle una indemnización equivalente a la cantidad amortizada. El fundamento de esta acción puede traer su causa de la normativa del Código Civil que señala Carlos. Para caldear el debate voy a utilizar otro argumento. Si bien es cierto, que el adjudicatario no responde directamente de la responsabilidad hipotecaria por no ostentar la condición de deudor hipotecario, es indudable que el préstamo hipotecario afecta a la totalidad del dominio y supone una disminución del valor de la finca. La satisfacción parcial del crédito mediante el pago de las cuotas hipotecarias por la copropietaria supone la obtención de un beneficio directo para el adjudicatario y que no puede justificarse, en todos los casos, por un acto de liberalidad de la deudora hipotecaria. Es decir, en determinadas ocasiones, se puede producir una cierta responsabilidad por un enriquecimiento injusto obtenido por el adjudicatario por la falta de búsqueda del correspondiente consenso, concurriendo los requisitos exigidos por la Jurisprudencia para que exista enriquecimiento injusto imputable, que son: un enriquecimiento por parte de una persona, representado por un aumento de su patrimonio o una no disminución del mismo y un empobrecimiento de otra persona, como consecuencia de lo anterior, representado por un daño positivo o por lucro frustrado.

Evidentemente la hipoteca minusvalora la propiedad y la liberación parcial de una carga supone necesariamente un aumento del valor de la finca. El daño infringido se manifiesta en el incumplimiento de las obligaciones que todo comunero debe prever, imputando a la deudora hipotecaria la carga o el esfuerzo de la devolución del préstamo hipotecario.

Con serias dudas. En cuanto a la pregunta formulada por Carlos sobre la amortización anticipada de la hipoteca, a mi juicio, esta decisión debería ser tomada de común acuerdo con todos los comuneros. La decisión unilateral de uno de ellos no puede perjudicar a los demás. Un saludo a todos.

Art 670 de la LEC
5. Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.

O sea que la obligación esta clara.
Pero seguimos hilando fino este hilo de Ariadna...:
- Entiendo que el Banco puede obligar a subrogarse al adjudicatario. Pero lo curioso es que también entiendo que el banco no estaría obligado a renunciar a la garantía personal del exmarido porque no tiene porqué renunciar a ella en el caso hipotetico (aunque muy improbable) de que considere al adjudicatario menos solvente. O simplemente no quiere perder una garantía ya adquirida, esto sería una consecuencia extraña del sistema hipotecario español que añade garantías personales a las propias de la carga hipotecaria, algo que soy de la opinión de que debería eliminarse.

La asunción judicial de la deuda es la que se produce por la enajenación judicial de la finca hipotecada. El antiguo Art. 131 de la LH hablaba de la subrogación del adjudicatario en la obligación de satisfacer las cargas y gravámenes, por lo que se entendió que la subrogación se producía en la responsabilidad real y en la personal. Este criterio se ha modificado por el art. 668.3 y 670.5 de la LEC, que dice que los adjudicatarios se subrogan en la responsabilidad derivada de las cargas y gravámenes anteriores, por lo que la responsabilidad personal continúa en el deudor pese a la adjudicación. A mi juicio, de una interpretación estricta de este precepto no puede colegirse la obligación del adjudicatario de subrograrse – en términos técnicos-jurídicos -, en la posición del deudor hipotecario, sino la de asumir la responsabilidad real derivada del préstamo hipotecario y el banco no se encuentra capacitado para obligar al adjudicatario a asumir la posición del deudor hipotecario.

Muy interesante este documento: http://www.coseju.com/actajudicial/docs/docs_Doc_tbjo%5B2-07%5D.pdf

Un saludo a todos.

Bien, centrándonos en el cálculo del valor a efectos de subasta del caso que estamos analizando, hemos visto que se ha deducido del avalúo el 50% del saldo vivo de la hipoteca, dando por tanto un valor positivo.

Adelanté que este cálculo podría dar lugar a nulidad si el demandado así lo solicita y os diré por qué.

Lo primero que deseo es que esta mujer consiga el 100% de la propiedad y que le den a su ex por incumplir sus obligaciones; pero hemos de ser cautelosos porque una cosa es el deseo de que se haga justicia y otro que por un error no se pueda conseguir.

Lo que dice el art. 666 está claro, se descontará del avalúo el importe total garantizado de las cargas anteriores que resulte de la certificación de cargas o el que se haya hecho constar en el Registro con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del art. 657.

El espíritu del legislador redactando el art. 657 es muy bueno, pues pretende que las cargas que se hayan ido amortizando se tengan en cuenta no solo a la hora de obtener un mayor valor sino de informar a los interesados de este hecho. Sin embargo, si bien dispone lo que debe hacerse, no dice cómo debe hacerse en total sintonía con el Colegio de Registradores para que ese oficio del juzgado tenga su asentamiento en el Registro. Por eso, a pesar de haberse intentado, siempre ha sido desestimado por los registradores, devolviendo el mandamiento al juzgado sin cumplimentar. Por este motivo los ejecutantes ya ni lo solicitan para no perder el tiempo. Y esto debe ser así porque el Registro debe garantizar todos los derechos de los hipotecantes.

Para que pueda haber una modificación registral debe ser mediante escritura pública de novación otorgada por el acreedor, donde además de modificar el principal se modifique, en la proporción que corresponda, la responsabilidad hipotecaria.

La certificación que solicita el juzgado al acreedor anterior sobre el estado de la carga no es suficiente para modificar un asiento en el Registro. Lo primero que se desconocen son las facultades del firmante del escrito y si pueden obligar al hipotecante. Lo segundo, porque es un certificado de saldo, donde en la mayoría de las ocasiones se informa de que "salvo error u omisión"...... Como comprenderéis con este escrito no se puede modificar un asiento de un Registro ni solicitándolo un juzgado.

Por lo tanto, la idea del legislador redactando el artículo 657 merece un 10, pero la forma de llegar a conseguirlo merece un auténtico suspenso.

Dicho esto, nos encontramos con que lo único que puede hacer el secretario/a es cumplir lo que dice el art. 666, restar del avalúo, 200.000 euros el importe total garantizado de las cargas anteriores. ¿Y cual es el importe total garantizado? pues la responsabilidad hipotecaria total sin dividirla por 2.

Una cosa es comprar un bien en proindiviso y otra muy distinta la responsabilidad de la finca y de sus propietarios respecto del préstamo hipotecario porque en este caso la responsabilidad es solidaria. La finca y los propietarios responden solidariamente del préstamo. Por tal motivo, el valor de subasta es negativo y no debe celebrarse la subasta.

Por este motivo comenté que no estaba de acuerdo en el tipo de pleito que había entablado su abogada porque era muy arriesgado si daba con un secretario que cumpliese fielmente el art. 666. Yo, al igual que ha dicho Iuriscivilis y Tristán, hubiese preferido una división de la cosa común.

Como imagino que habrá alguien que no esté de acuerdo. Queda abierta la veda para decir lo que cada uno considere.

Está muy claro que ... no hay nada claro.
Pero aún así esto es lo que veo:
- Si se convence a la secretaria se puede evitar el alzamiento. Aquí ya se ha dicho cómo.
- De todo lo expuesto deduzco que para el avaluo lo mejor es reflejar el valor real del bien teniendo en cuenta las deudas reales y todo lo que minora su valor. Pero practicamente tiene carta blanca el perito judicial y el secretario para imponer su criterio. En cuando a las cargas registradas no varían; la hipoteca la deberán pagar de hecho los propietarios de las dos partes.
- Con toda probabilidad nadie pujará, solamente la actuante. Solamente cabe la posibilidad de que el ejecutado intervenga; supongo que sería unicamente para incordiar, pero podría suceder si el precio de salida es muy bajo; por este lado si que podría tener que tener cuidado la consultora.

En mi humilde opinión, de una interpretación literal del artículo 666 debe desprenderse que el valor de tasación de la finca (400.000) debe aminorarse con el importe de las cargas y derechos anteriores (300.000). Pues, el valor neto de la mitad indivisa debe calcularse en relación al valor neto total de la finca. La operación realizada por FCalvo sobre el valor bruto para deducir el valor de la mitad indivisa creo que desnaturaliza el espíritu del precepto y podría vulnerar el artículo 24 de la Constitución Española – el derecho a la tutela judicial efectiva – y vaciar de contenido el legítimo derecho del ejecutante. Hay que pensar que la previsión del legislador plasmada en el artículo 666.2 debe ser objeto de una interpretación restrictiva y su aplicación no puede vaciar de contenido lo dispuesto en otros preceptos concordantes. A mi juicio, la regla de solidaridad únicamente tienes efectos en relación con las expectativas del acreedor anterior y con la asunción posterior de la responsabilidad del adjudicatario.
En relación a los artículos 657 y 666, parece desprenderse la intención del legislador de aproximar el valor de lo subastado al precio real, ya que al descontar del valor de tasación del inmueble las cargas anteriores que tiene, se adecua el valor por el que este sale a subasta a su valor real, pues el rematante o adjudicatario ha de pagar no sólo su importe en subasta, sino asumir el importe de las cargas anteriores que persisten a su adquisición. No obstante, dicha norma ha resultado en la práctica inoperante, porque no se ha dotado al secretario judicial de los mecanismos procesales idóneos para que pudiera realizar una auténtica valoración de las cargas anteriores. Así, el artículo 666 de la LEC, le impele a descontar del valor del inmueble lo garantizado por la certificación de cargas, o lo que resulte de la investigación que sobre la subsistencia y cuantía de las cargas se haga, pero siempre a petición del ejecutante.

Dice la STS de 12 de marzo de 2007 que: “La certificación de derechos y cargas persigue varios objetivos: a) Conocer el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se sigue la ejecución a los efectos de determinar la valoración del bien para la subasta (que se calcula deduciendo su importe del avalúo del bien); b) Proporcionar a los posibles licitadores una información completa sobre las condiciones de adquisición del bien y, en concreto, sobre la existencia de cargas anteriores que no desaparecerán con la adquisición; y c) Identificar e individualizar a los titulares de derechos y cargas inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante que se verán extinguidos por la realización del bien, a los efectos de comunicarles la pendencia del proceso de ejecución para que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos. Así puede afirmarse que el contenido de tal certificación tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y que la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior -como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante- no modifica dicha situación (Id Cendoj: 28079110012007100267).

Ahora bien, este problema de la necesidad de contar con la solicitud del ejecutante para conocer el valor real de las cargas, lo viene resolviendo la jurisprudencia menor con la atribución al Secretario Judicial de la facultad de investigar de oficio este extremo, con la finalidad de no vulnerar la ratio legis del artículo 657 y ofrecer una cierta seguridad jurídica al proceso de ejecución.

Sobre la situación real del préstamo obtenida por el certificado de saldo enviado por los acreedores, según la jurisprudencia menor y la opinión de algunos autores la posterior inscripción o no del mandamiento judicial no impide ni obstaculiza que el Secretario Judicial pueda realizar el descuento de las cargas anteriores por los importes que reflejen dicho certificado. Por tanto, yo no veo inconveniente alguno en la celebración de la subasta. Un saludo a todos.

Excelente el documento que nos has aportado sobre la interpretación del art. 666 que contiene sentencias de algunas Audiencias Provinciales.

De su lectura se desprende que puede dividirse la carga que pesa sobre la finca (contradiciendo mi opinión) si estamos valorando una parte de la misma (50%). En este caso y en otros, creo haber leído que al saldo certificado por el acreedor preferente hay que añadirle los intereses garantizados en la hipoteca, por lo que al saldo de 300.000 euros (ligeramente inferior al principal de 320.000) hay que sumarle el año de intereses ordinarios y los 4 años de intereses de demora que se garantizan en las hipotecas, lo que nos puede dar más o menos la cantidad de 16.000 (haciendo un cálculo de un 5% por un año por intereses ordinarios) más 192.000 (calculando la demora seis puntos por encima del interés ordinario).Es decir, la finca responde de 300.000 por saldo actualizado de deuda más 208.000 por intereses garantizados. O lo que es lo mismo al avalúo de 400.000 habría que restarle 508.000 de cargas lo que nos da un saldo negativo.

Y esto debiera ser así porque sabemos el saldo actual de crédito pero no podemos conocer si se va a seguir pagando por lo que deben deducirse estas cantidades.

De todas formas todo esto nos viene dado a los subasteros ya hecho y en nada podemos intervenir; pero sí es importante conocer como se han realizado los cálculos.

Por otro lado, yo he comprado créditos y he terminado la ejecución. En cada caso he intentado que el saldo sea a mi favor en función del interés que pueda tener en la propiedad. Los secretarios han aceptado mis propuestas y no han dicho nada en contra.

Por ejemplo, yo he intervenido como asesor en una ejecución cuya subasta se ha realizado este mismo mes de abril.

Salen a subasta tres chalets valorados en 440.000 euros con unas cargas anteriores de 120.000 euros según el saldo informado por el banco. El crédito que tiene que cobrar mi clientes asciende a 300.000 euros.

El abogado de mi cliente dice que el valor de subasta sea de 320.000 euros por cada chalet. Cuando se pide mi intervención tengo que corregir el valor por sentido común ya que mi cliente quiere cobrar la deuda y en el peor de los casos quedarse con los chalets. Pero si te das cuenta tal como está propuesto solo puede quedarse con dos chalets ya que si no hay postores la cantidad mínima por la que puede pedir la adjudicación es de 160.000 por cada chalet (el 50% del valor de subasta) y el otro quedaría liberado. Por otro lado el valor de subasta es muy elevado y eso tira para atrás a los posibles interesados amén de que no pueden hacer firma la adjudicación.

Solicito a su abogado que presente la deducción de cargas en función de la Certificación registral, es decir restando del avalúo la responsabilidad hipotecaria con lo cual nos quedaba un valor a efectos de subasta de 40.000 euros para cada chalet

Esto es aceptado por la secretaria y así se hace, incluso hay oposición por la parte demandada que de nada sirvió.

La conclusión final es que salieron a subasta los chalets y hubo adjudicación por parte de un licitador y mi cliente cobró la deuda. ¿Qué hubiera pasado si se hubiese hecho como pretendía su abogado?, pues lo más seguro es que nadie hubiese participado porque con 300.000 euros se hubiera quedado con dos chalets, sin embargo haciéndolo como yo propuse con la misma cantidad invertida se han quedado con tres chalets.

Saludos cordiales

Francisco Calvo-Administrador
www.subastasunicas.es

Para entender adecuadamente mi comentario anterior, debe leerse el excelente documento aportado por Iuriscivilis en su comentario 51. Página 6 del citado documento "Auto de la Audiencia Provincial de Murcia"

Me registre en este blog hace poco y por ver si podía encontrar soluciones a mi problema, pues no soy ningun experto en estos asuntos.
Este tema aunque no es mi caso, me "engancho" y como si se tratase de una serie de TV, lo sigo en cada nuevo comentario que se publica.
Espero el desenlace final con ansiedad, - me gusta mucho -.
Felicidades a todos los que participais, me producis envidia -sana envidia- por vuestros conocimientos y por la sinceridad y amabilidad de transmitirlos al resto.
Muchas gracias y un saludo

Felicidades a todos por vuestros comentarios que, hay que reconocerlo, estan a la altura que espero de de este foro, razon por por la que os sigo.
En este asunto concreto todos teneis vuestras razones, argumentadas y lógicas y esta claro que defenderias estupendamente al bando en el que os hubiese tocado estar.
Otra cosa es como hubiese respondido la 1ª linea del juzgado, Tristan el otro día fuí a una subasta en un juzgado de Málaga que no suele celebrar subastas y cuando empiezo la puja la secretaría me dice que no la admite por que !!!no supera la deuda !!!
Os contaré como anécdota el caso que tendo de un proindiviso donde las deudas de uno de los copropietarios era superior al valor del bien, como intuí que en atención al art.666 el avaluo sería negativo, me vi obligado a comprar uno de los créditos y ejecutarlo. Ahora, 3 años mas tarde, ostento un % mayor en la propiedad y, habiendo limpiado de embargos la finca estoy en disposición de iniciar la disolución y división de la cosa comun. Pero imaginaros que ahora aparece otra anotación de embargo contra alguno de los copropietarios por importe superior a la tasación del bien. Para suicidarse verdad?

Curioso lo que te ha pasado con esta parte indivisa y como soy amante de estas operaciones; y aunque un caso como este nunca me ha pasado, permíteme que te ofrezca una poco de luz a tu problema.

Si ahora disuelves el proindiviso está claro que hay una carga sobre una de las partes. Esto lo complica. En una disolución de proindiviso no suele haber Certificación de Cargas, es más ni siquiera se anota el pleito en el Registro al no ser una ejecución dineraria.

Pero, al haber una carga, el embargante debe tener conocimiento del pleito para que actúe en consecuencia y no alegue nunca desconocimiento, participando en la subasta si quisiera en defensa de sus intereses.

Entiendo que de lo que se obtenga en la subasta, la parte que le corresponda al embargado se le entregue al embargante en la cuantía que proceda, de alguna manera, para que se dé por pagado y levante el embargo.

No sé si esto será posible, pero es lo que me dicta el sentido común. Consúltalo con tu abogado.

Parece que el hilo de Ariadna, nos va sacando de un laberinto y metiéndonos en otros. Voy a meditar sobre esta nueva variante antes de dar una opinión. El sentido común me dicta lo mismo que a Francisco, pero no se si habrá algo que se nos escapa.

Desde luego; ahora me llama la atención que en una disolución de proindiviso no se suela expedir la certificación de cargas (que supongo permitiría al que tiene anotado el embargo enterarse de la existencia del proceso) ¿acaso no es preceptiva para cualquier tipo de subasta de inmuebles, con independencia del tipo de reclamación?
Por otra parte, que el embargo sea por una deuda superior al valor del bien (¿del total, o de la cuota del copropietario embargado?) no creo que debiera afectar a la realización de la subasta.

En cuanto a la cuestión jurídica que planteas sirva un párrafo que escribí hace ya un tiempo. La división de un pro indiviso es una acción judicial que se ventila por los trámites del procedimiento ordinario. En caso de no llegar a un acuerdo o resultando indivisible la cosa común devendrá necesaria la venta de la misma en pública subasta. La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad. En todo caso, los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez. Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia. Un saludo.

Inacabable por interesante este hilo.
La demanda de juicio ordinario para disolucion de proindiviso deberia acompañarse de una medida cautelar consistente en una anotacion preventiva de demanda, que el juzgado admitira sin problemas. De alguna manera quedaria constancia en el registro de la propiedad de tal proceso, aunque los efectos sobre embargos que entrasen posteriormente serian para discutir eternamente, ya que mientras no se subaste la parte del comunero deudor, esta claro que es de su propiedad y por tanto embargable.
En este caso, el comunero que pide la division y tiene intencion de comprar en subasta, caso de existir previa o sobrevenidamente un embargo sobre la parte en que estuviera interesado, deberia personarse como interesado en el proceso de ejecucion para estar al tanto. Asimismo, deberia ponerse en contacto con el acreedor para que este embargase las cantidades que se consignasen a favor del copropietario deudor a resultas de la subasta por el valor de su parte en el bien. El juzgado que lleva el embargo mandaria un exhorto al juzgado que lleva la disolucion del proindiviso para que se tomase nota de la existencia del embargo de dichas cantidades, embargo que puede coexistir perfectamente con el embargo de la parte que el deudor tenga en el bien. Al no tratarse el procedimiento de ejecucion de una sentencia de disolucion del proindiviso, de una via de apremio no hay certificacion de cargas, ni tampoco el juzgado puede retener el precio obtenido en subasta al comunero por el hecho de que exista un embargo sobre su parte en el bien, ya que el embargo sobrevivira siempre a la disolucion del proindiviso. No obstante, si somos el copropietario interesado en quedarnos con el bien, nuestro interes sera que sea libre de cargas o con las menos posibles. De este modo, si el acreedor con embargo anotado no se ha enterado de que se esta disolviendo el proindiviso, por nuestro bien, (y de nuestro bolsillo), nos interesa que la deuda del embargo se quite con el dinero que el copropietario deudor obtenga en la subasta, y para que se retenga debe embargarse inmediatamente las cantidades que pudiera percibir, debiendo presentarle al juzgado que lleva la ejecucion algun indicio de prueba de que existe ese derecho de cobro, ya que de otro modo el juzgado dira no a tal embargo por indeterminado. Si se subasta y se consigna la parte del precio a favor de copropietario sin que llegue a tiempo el exhorto embargando esas cantidades, el copropietario deudor se llevara la pasta, y el adjudicatario se quedara con la carga.
Lo veis asi?
Saludos

Bueno, en cuanto al final del comentario 58, si aparece una anotacion de embargo contra alguno de los copropietarios por importe superior al valor del bien, (de la parte indivisa o del total), bastaria estar al tanto para conseguir que en esa via de apremio por esa sola razon se proceda a alzar el embargo, al ser la carga superior al valor del bien

Muy buena tu observaciones; pero si miras la reforma de la Lec que entra ven vigor en los próximos meses, comprobarás que ya no se alza el embargo si el valor de subasta es negativo. Aparentemente, el embargante no podrá sacar a subasta pero tampoco se alza el embargo.

Yo no sé en qué terminará esto, pero imagino que renovando in secula seculorum cada 4 años el embargo y esperar a mejor fortuna. ¿?

Una vez al liquidar cargas un secretario mando alzar un embargo, y me dio el mandamiento de cancelacion a mi que era el ejecutante. Ese mandamiento durmio en mi expediente el tiempo suficiente antes de que caducara mi anotacion, como para que el deudor, (que estaba en rebeldia en el proceso), teniendo interes en vender la finca tuviese que pagarme. Una vez cobrado con mucho gusto cumplimente el mandamiento. A veces cuando menos te lo esperas aquella anotacion de embargo que has ido renovando pacientemente, sale a flote y sirve para cobrar el credito. No todas las que me gustaria pero sucede

Bueno, en ese caso al ser copropietario estando al quite en algun momento, la parte embargada al copropietario deudor , embargo a) saldra a subasta a instancias del acreedor,..y bueno ya sabes, o ir a la subasta o plantear el retracto de comuneros frente al adjudicatario, y luego cancelar anotaciones posteriores