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El gran problema de las hipotecas con el mismo rango registral y la estrategia adecuada para enfrentarlas

La semana pasada había una subasta en Barcelona, que aunque finalmente se suspendió, puede venirme muy bien para volver a repasar la problemática de las hipotecas con mismo rango registral y para plantear a los sabiondos de este foro una cuestión práctica que curiosamente no salió a la luz la única otra vez en la que aquí hemos tratado profundamente el asunto de la igualdad de rangos.

 

Me refiero al siguiente post antiguo:

Consejos peligrosos. Jugando con fuego

 

Qué es la igualdad de rangos

En dicho post sorprendí a la audiencia explicando la existencia de la igualdad de rangos, por culpa de la cual hipotecas aparentemente posteriores a la hipoteca ejecutada NO son purgadas tras la subasta y tras la cancelación de todas las otras cargas posteriores permanecen en la finca registral como cargas anteriores a la inscripción de adjudicación.

Quien aún tenga dudas al respecto, que lea el post que he enlazado más arriba (comentarios incluidos) y que las despeje antes de seguir leyendo.

Veamos como ejemplo ilustrativo las cargas que presentaba el piso que se subastaba en Barcelona.

La subasta era esta: SUB-JA-2016-15023 

Se trata del ático nº2 del edificio sito en Barcelona en la avenida de Sarriá nº14.

Por lo que dicen y por el interés que despertó esta subasta el piso debe valer un Potosí.

Además, no hay más que ver la relación de cargas para sospechar que no se ninguna covacha.

 

Hipoteca 5ª (SUBASTA) a favor de La Caixa (CON IGUALDAD DE RANGO CON LA 7ª) por 168.283 euros de ppal. Fecha: ene-1998

Hipoteca 7ª a favor de La Caixa (CON IGUALDAD DE RANGO CON LA 5ª), por  176.000 euros de ppal. Fecha: ago-2003

Hipoteca 8ª a favor de La Caixa por 65.000 euros de principal. Fecha: ago-2006

Hipoteca 9ª a favor de La Caixa por 37.000 euros. Fecha: mayo-2010

Hipoteca 10ª a favor del Banco Popular por 74.000 euros. Fecha: junio-2010

Hipoteca 11ª a favor del Banco Popular por 40.000 euros. Fecha: junio-2010

Hipoteca 12ª a favor del Banco de Sabadell por 15.840 euros. Fecha: ago-2011

 

Y esto es todo, respecto a las cargas registrales. 

La cantidad que La Caixa reclama en esta ejecución hipotecaria derivada de la hipoteca de la inscripción 5ª es de 187.766 euros.

Pero quien crea que ofreciendo 190.000 euros, suponiendo que se alcanzase la firmeza y el secretario dictase la aprobación del remate en ese cifra, quien crea, digo, que va a poder inscribir su título y que el registrador va a cancelar todas las hipotecas que he reflejado más arriba, quien crea eso, es que es un iluso y todavía tiene mucho que estudiar.

Es más, quien lo crea merece adjudicarse la subasta en ese precio y luego comerse la sorpresita.

Recordar que las cargas registrales es lo que mejor hay que investigar en el negocio de las subastas judiciales para evitar que le pasó a este buque por tener mal estibada su carga:

 

                                       

 

¿Qué es la igualdad de rango?

La igualdad de rango es una situación jurídica, admitida por el artículo 227 del Reglamento Hipotecario, en cuya virtud dos o más hipotecas constituidas sobre una misma finca registral ostentan entre ellas la misma prioridad o rango registral. 

 

Se considerarán preferentes, a los efectos del artículo 131 de la Ley, las cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango que el crédito del actor.

 

Mediante el pacto de igualdad de rango, dos hipotecas continuas obtienen el mismo rango , con el efecto de que la ejecución de una de ellas dejará subsistente la otra como si fuera una carga anterior a la hipoteca ejecutada. 

Sí, ya se que esto deja en pelotas a muchos novatos que ahora mismo se están preguntando cómo pueden averiguar si dos hipotecas tienen o no el mismo rango registral.

Pero eso ya está explicado y no quiero eternizarme o este post se me va a alargar demasiado.

Y que queden cosas en el tintero tampoco está mal.

Me ayuda a mantener el interés.

 

Qué estrategia adoptar según el escenario

Lo que ahora quiero es preguntar a los escasos pero ilustres lectores de este blog cómo encararían esta subasta suponiendo que estuvieran dispuestos a gastar hasta trescientos mil euros y que la deuda reclamada asciende a ciento noventa mil euros incluyendo todos los conceptos.

Esas son las dos premisas de las que partimos.

Y hay dos supuestos entre los que hay que adivinar cuál de ellos es el verdadero:

SUPUESTO A ---->> Te adjudicas la subasta por ese precio, 366.000 euros, en cuyo caso habrá 176.000 euros de sobrante, que serán para la hipoteca de la inscripción siguiente a la quinta, es decir, que serán para la 7ª, por lo que ésta también queda completamente pagada y aunque no quedaría cancelada tras la purga del mandamiento de cancelación de cargas, eso en este caso daría igual porque el resultado sería exactamente el mismo. 

SUPUESTO B ---->>  Te adjudicas la vivienda por 366.000 euros pero como la séptima es del mismo rango registral que la hipoteca ejecutada, el sobrante no se dirige a ésta sino que se utiliza para saldar las deudas de las hipotecas 8ª, 9ª y 10ª, dejando la 7ª completamente sin pagar.

Ojo porque, como no se os habrá escapado, ambas situaciones producirán estrategias de compra completamente diferentes.

Si la primera situación fuera la verdadera, el potencial postor podría pujar en la subasta hasta un máximo de los 366.000 euros que él se ha marcado como cifra tope sin peligro a encontrarse luego con el marrón de tener que liquidar una hipoteca con la que no contaba.

Pero si la verdad está en la segunda situación, entonces si lo que piensa invertir es hasta un máximo de 366.000 euros, lo que tendría que hacer es no ofrecer en la subasta más de 190.000 euros para reservarse los otros 176.000 euros para cuando le reclamen que pague la hipoteca 7ª.

Porque NO es lo mismo que el juzgado le entregue el sobrante a la hipoteca 7º a que soslaye a ésta por ser del mismo rango que la 5ª ejecutada y comience el reparto por las inmediatamente posteriores a la 7ª.

¿Me he explicado bien?

Pues ahí está la cuestión, ¿dónde está la verdad, en el supuesto A o en el B?

Hoy toca aprender.

 

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  1. en respuesta a Jotaerre
    -
    #40
    11/10/16 09:12

    Gracias Jotaerre: y, como me entero cuánto debe de esa hipoteca? Si voy al banco, no creo que me den ésa información antes de la subasta, sin ser el propietario.

  2. en respuesta a Nuva12
    -
    #38
    11/10/16 05:57

    Buenos días, Nuva12, y con permiso de Tristán: deberás pagar lo que se adeude en ese momento por todos los conceptos (o bien seguir con las cuotas), y el valor para subasta es solo a efectos de la misma.
    Saludos,

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #36
    10/10/16 23:52

    En el ejemplo que has puesto, habría que guardar dinero para pagar la hipoteca que siendo posterior, pasa a ser anterior por tener igualdad de rango. Mi pregunta, es: tendría que pagar los 176.000 € de principal o también hay que pagar los intereses ordinarios, de demora,....? Estoy confusa con éste tema.

    Por otra parte, no es éste el caso, pero si en la hipoteca de igualdad de rango, apareciese la cifra del VALOR PARA SUBASTA, además de la cifra de principal, intereses,... que es lo que tendría que pagar al banco?

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #35
    10/10/16 23:38

    En el ejemplo que has puesto, habría que guardar dinero para pagar la hipoteca que siendo posterior, pasa a ser anterior por tener igualdad de rango. Mi pregunta, es: tendría que pagar los 176.000 € de principal o también hay que pagar los intereses ordinarios, de demora,....? Estoy confusa con éste tema.

  5. en respuesta a micci
    -
    #34
    04/07/16 01:06

    Micci, buenas noches.
    De lo leído deduzco que el deudor se queda sin los inmuebles y sigue debiendo los préstamos. Eso sí, la hipotecas desaparecen.
    De negocio ruinoso para "C" nada. Ha pagado a "A" y a "B" lo que avaló -miseria- pero se reserva el 19% de los inmuebles por lo que a la hora de su venta puede que hasta gane dinero y no digamos los bancos, que con una venta a precio normal recuperarían lo prestado y, además, el deudor sigue debiendo el préstamo. A ver si puede prosperar el art. 579 LEC. y aliviamos todo esto de las adjudicaciones. Además, me pregunto: ¿por qué un pacto -de adhesión y draconiano-, que a veces ni te enteras de que existe, puede llegar a invalidar la claridad de una Ley. Me refiero al avalúo de los bienes para el famoso valor tasado a efectos de subasta.
    Seguro que si hubiera ido un "peatón" corriente y moliente a por los inmuebles a parte de pagar al ejecutante tendría que hacerse cargo de los otras dos hipotecas -MISMO RANGO-.
    En fin.../
    Salvo mejor opinión.

  6. en respuesta a Llauro
    -
    #33
    03/07/16 15:07

    La verdad, Llauro, es que sigo sin entender la resolución del problema, me recuerda a aquellos problemas de "mates" que solo los pillaba el empollón de la clase, los demás tardábamos algunos días más. No te lo digo para que entres en materia, te lo digo desde la impotencia de no aclararme. Lo que sí deduzco es el ruinoso negocio de "C" porque, al menos el deudor se llevó la pasta de los préstamos!!

    Un saludo.

  7. en respuesta a Jotaerre
    -
    #32
    03/07/16 12:13

    Jotaerre, mil gracias.
    Tendremos que esperar que la UE cambie ese proceder y que aquí lo acepten y, puestos a pedir, le añadan efectos retroactivos (!!!?). :-).

  8. en respuesta a Llauro
    -
    #31
    29/06/16 08:47

    Buenos días, Llauro, entiendo que sería la a), la deuda persiste por la diferencia con el precio de adjudicación, pero ya sin las hipotecas pues se habrán cancelado por confusión.
    Saludos,

  9. en respuesta a micci
    -
    #30
    29/06/16 01:01

    Aunque sea un rollo, os transcribo el asunto tal como es:
    Planteamiento:
    Tres entidades financieras; la primera, “A”, presta al deudor hipotecante 300; la segunda, “B”, presta al mismo deudor hipotecante 225; la tercera “C” avala parcialmente al deudor hipotecante para el caso de que éste no pague a las otras dos. La garantía hipotecaria está conformada por dos inmuebles, propiedad del deudor hipotecante, y se pacta el mismo rango tanto para “A” y “B” como para “C” aunque ésta última se activa si se ejecuta la contragarantía, como así ocurrió. La operación se monta de forma simultánea y el deudor hipotecante no llego a pagar nada. Las fincas se tasaron en 600 y 300, al todo 900.
    Desenlace:
    El deudor hipotecante, como ya se ha dicho, no paga por lo que “A” y “B” exigen a ”C” que les pague, en la proporción predeterminada, y así se hace. Posteriormente se celebra la subasta, no se presenta ningún postor y “C”, se adjudica por 40 los inmuebles, cediendo la adjudicación de cada uno de los inmuebles subastados en un 48% para “A” y un 33% para “B”, el resto, 19% lo mantiene en su poder “C”.
    Situación final del deudor hipotecante, ¿Cuál es?:
    a) ¿Pierde lo inmuebles por solo 40 y sigue debiendo el resto de cada uno de los préstamos con sus correspondientes hipotecas? o
    b) Al figurar en el edicto que los inmuebles, todos, se sacan por su valor tasado a efectos de subasta en 60 ¿se debe entender que en su avalúo se habrá descontado en cada uno su correspondiente hipoteca por lo que cada adjudicatario del remate –la “A” y la “B”- tendrá que asumir las hipotecas produciéndose entonces confusión de acreedor y deudor, viéndose obligados a compensar débito con crédito?. ¿No?.
    En fin…., ya me diréis.

  10. en respuesta a Llauro
    -
    #29
    28/06/16 11:06

    Perdón, Llauro ¿cómo es posible que la cesión de remate se haga a dos entidades a la vez? y si son varias propiedades, que obviamente se tendrían que repartir, ¿cada una de las cesionarias quedaría de acreedora de la otra? a ver si lo que tú querías plantear era un crédito sindicado, esto está pasando de teoría a utopía.

  11. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #28
    28/06/16 08:46

    Gracias Tristán.

  12. en respuesta a Llauro
    -
    Top 100
    #27
    28/06/16 06:44

    Ah, perdón, me acabo de dar cuenta de que uno de los acreedores cedía el remate a los otros dos, por lo que ahora son simultáneamente propietarios y acreedores.

    En tal caso las hipotecas subsistentes se tienen que cancelar por confusión.

    Aunque supongo que la deuda subsiste, aunque ahora habría que reclamarma por vía ordinaria.

    Pero vamos, que vaya manera de retorcer la cosa.

    Los subasteros somos gente normal y tranquila que no andamos buscando el doctorado en leyes

  13. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #26
    28/06/16 00:39

    Tristán, entonces si se deben las hipotecas el deudor hipotecante ya no deberá por el mismo importe, ¿no?.

  14. en respuesta a Llauro
    -
    Top 100
    #25
    28/06/16 00:32

    Se debe. Ya te digo si se debe

  15. en respuesta a mfmelo
    -
    #24
    28/06/16 00:25

    Buenas noches.
    "mfmelo", no se si te he entendido bien pero, no obstante, te diré que yo sí conozco al menos un caso: tres hipotecas del mismo rango, sobre los mismos edificios y cada una de un banco distinto.
    Y al hilo de los rangos, planteo a continuación un tema que ya trasladé hace bastante tiempo y no me quedo claro: Tres entidades financieras, cada una con un préstamo hipotecario sobre los mismos inmuebles (2), pactan mismo rango en las hipotecas. Llega un momento en que una de ellas ejecuta, se le adjudican y cede remate a las otras dos. Deudor hipotecante "pierde" los inmuebles, entonces: ¿subsisten cada una de las hipotecas de las otras dos entidades, adjudicatarias del remate? y ¿como queda el deudor hipotecante?, ¿Sigue con toda la deuda de esas dos entidades o hay que suponer que en el avalúo ya se tuvieron en cuenta sus hipotecas y eso provoca que ya no deba ese importe?.

  16. en respuesta a daniki
    -
    #23
    24/06/16 22:33

    Llevo algunos procedimientos vistos, digo algunos cientos de miles y no he encontrado ninguna hipoteca del mismo rango de distinto banco y repito nunca. Al banco tampoco perjudica nada que salga una u otra o que el dinero vaya a quien vaya, el sigue con una de las hipotecas en su poder sin ejecutar.
    Por lo expuesto, mismo rango, es estar al mismo nivel, si se ejecuta una la otra ocupa su sitio (o las otras).
    El subastero profesional no tiene necesidad de meterse en estos líos tan absurdos creados por los bancos, habiendo tantos sitios donde poner el dinero y sacar un buen beneficio.
    Saludos cordiales.

  17. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #22
    24/06/16 18:27

    Sin embargo no tiene sentido: Ante dos hipotecas de mismo rango (en el caso de dos entidades distintas), la que mantiene intacta la garantía hipotecaria o la satisfacción de su crédito, es siempre la que se ejecuta en último lugar.

    En el caso que expones, es decir, dos hipotecas de la misma entidad, con mismo rango, (ver http://actualidad-procesal.blogspot.com.es/2014/03/ejecucion-hipotecaria-y-distribucion.html) El ejemplo más reciente es la STS 5855/2006; en ella el Alto tribunal apuesta por la postura de las AP que se inclinaba a favor de mantener, en materia de distribución de sobrante, la subrogación real respecto del sobrante (art 1923.3 CC), por la segunda o ulterior hipoteca que sobre la misma finca hubiere inscrito el acreedor hipotecario.
    Por último, respecto a las dos hipotecas de igual rango, puedes encontrar AP que distribuyen el sobrante a favor del acreedor que tiene su hipoteca inscrita en primer lugar, u otras que lo distribuyen a prorrata de su respectivo importe.

  18. en respuesta a daniki
    -
    Top 100
    #21
    24/06/16 16:32

    La cosa ha quedado en que eres el único que opina asi.

    SOLUCIÓN: El sobrante es para las hipotecas posteriores, eso es cierto, pero el caso es que en este caso la séptima NO es posterior a la quinta porque así lo decidieron cuando al constituirla le dieron el mismo rango que a ésta. Por lo tanto, aunque cronológicamente no se constituyeran al mismo tiempo, en la práctica es como si lo hubieran hecho.

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