Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

El retracto de inquilinos

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Publicado por Tristán el subastero el 23 de mayo de 2012

El retracto convencional se produce cuando "el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 del Código Civil y lo demás que se hubiese pactado".

Sin embargo, el retracto legal, referido a comuneros y a colindantes "es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago". Del retracto legal de comuneros y colindantes ya debatimos extensamente el pasado diciembre y lo volveremos a hacer en el futuro, pero del que quiero hablar hoy es del retracto de inquilinos, que se rige por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.

Ni que decir tiene que lo que se aplica a los arrendamientos de vivienda tiene la misma aplicación en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, según el art. 31 de la misma ley.

Lo primero que quiero decir acerca del retracto es que, según mi opinión, es una intolerable limitación en el derecho de propiedad, pero creo que esto ya lo dije en el post del retracto de comuneros. Lamentablemente esta figura enturbia mucho las adjudicaciones judiciales de bienes arrendados, añadiendo mucha inseguridad a la ya de por si inseguridad habitual de las subastas. Pero afortunadamente la institución de los derechos de adquisición preferente y entre ellos la judicializada acción del retracto se encuentran en una profunda crisis de existencia. Esperemos que pronto sea abolida.

Por otra parte, como en casi todos los asuntos jurídicos, respecto al retracto de inquilinos también hay ciertos asuntos confusos, en los cuales, para colmo la jurisprudencia ha ido cambiando de criterio:

COMIENZO DEL PLAZO (DIES A QUO) 

Respecto al momento a partir del cual comienza el plazo de treinta días naturales para el ejercicio del retracto, había quien opinaba que comenzaba desde el momento en que el arrendatario tenía conocimiento de  que se iba a celebrar la subasta. Otros decían que desde el momento de la subasta, etc. Actualmente la jurisprudencia más reciente dice que: 

"(...) en las ventas en pública subasta el dies a quo para el comienzo del plazo de caducidad de la acción de retracto a que se refiere el artículo 1524 del Código Civil se corresponde con el del auto de adjudicación, por ser el momento en que la venta queda consumada"

PLAZO: ¿TREINTA O SESENTA DÍAS NATURALES?

Actualmente el plazo, según el art. 25.2 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, es de treinta días naturales pero por lo visto los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 continúan rigiéndose, en lo referente al retracto por el art. 48 de la LAU de 1964, según establece la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994, que da un plazo de sesenta días naturales.

ADMISIÓN DE LA DEMANDA

El art. 266.3 de la L.E.C  exige que para que la demanda de retracto sea admisible se aporte una prueba documental del título en que se funde el retracto así como, cuando la consignación del precio se exija por ley o por contrato, el documento que acredite haber consignado, si fuere conocido, el precio de la cosa objeto de retracto o haberse constituido caución que garantice la consignación en cuanto el precio se conociere.

Así que parece que para que el inquilino ejerza el retracto, antes tiene que aportar el contrato de alquiler y depositar en la Cuenta corriente del juzgado el dinero del precio pagado por el comprador, sin que haga falta incluir en el precio los otros gastos legítimos habidos (ITP, notario, etc.), siempre que en la demanda el retrayente se comprometa formalmente a abonarlos.

Hasta aquí todo estaba claro en la mayoría de los juzgados. Pero resulta que en la actualidad, por culpa de esa coletilla que dice "cuando la consignación del precio se exija por ley o por contrato", en algunos juzgados, el requisito de la consignación del precio como condición de admisibilidad ha variado interpretativamente hacia tesis más flexibles que no exigen el depósito del dinero y a los que basta con que se acredite la capacidad económica del retrayente con el objeto de garantizar la seriedad de la demanda y asegurar al demandado (ex-comprador) que, si recae sentencia a favor del retracto, será reembolsado del dinero que pagó por la propiedad más los gastos habidos.

¡Qué gran cagada! Una cosa es que el retrayente acredite que tiene sobrado dinero y otra que lo siga teniendo cuando llegue el momento de pagar que, conociendo el lamentable estado de nuestra Administración de Justicia, puede ser un tiempo bastante largo.

RESPECTO AL TÍTULO

Algunos ilusos que intentan evitar que el inquilino ejerza el retracto contra ellos exponen los argumentos más peregrinos. Que quede claro, para que nadie pierda ni su tiempo ni su dinero, que no hace ninguna falta que el contrato de arrendamiento conste en escritura pública (siendo suficiente un contrato privado), o que esté inscrito en el Registro de la Propiedad ni en ningún registro público ni que se hayan liquidado los impuestos que lo gravan (dada la naturaleza sanable del incumplimiento fiscal). Ninguno de estos defectillos puede condicionar el ejercicio del derecho de retracto.

Se que es una putada, pero es lo que hay. No os dejéis embaucar por abogados avispados que os dirán que estos argumentos pueden servir de base para oponerse a la demanda. No es verdad.

LA PRÁCTICA  DEL RETRACTO EN LAS SUBASTAS JUDICIALES

Ya he comentado que el retracto es una gran putada, pero siempre he pensado que si lo van a ejercer lo mejor es que lo hagan cuanto antes. Hay juzgados que permiten que el inquilino lo ejerza allí mismo, entre Decreto de Aprobación del Remate y de Adjudicación, de manera que si se persona el inquilino y acredita su derecho, el secretario le da a él la adjudicación y santas pascuas. Según mi opinión eso es lo mejor que puede pasar y no seré yo quien se oponga a esa solución que permite que el dinerito vuelva a casita cuanto antes, que de otro modo el coste de oportunidad sería innegable.

Sin embargo, otros juzgados se niegan a esa solución y le obligan al inquilino a ejercer el derecho mediante la presentación de una demanda de retracto (verbal). Si ese es el caso yo me allano a toda leche y a recuperar la pasta cuanto antes.

Y también hay subasteros más batalladores que yo que pleitean lo que haga falta para evitar que les hagan el retracto. Para cuando pueden disponer de la propiedad, suponiendo que ganen el pleito, ya se les ha pasado el arroz.

 

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Etiquetas: legislacion · retractos · aprender · inquilino



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Comentarios
1 Jotaerre
23 de mayo de 2012 (17:47)

¿Cuál es la pregunta? ;D

Quizás el tema no suscite mucha atención, porque tampoco imagino que se den muchos casos, ¿me equivoco?

Porque, digo yo, si al propietario/arrendador le van a subastar el piso, y sabe (o debería saber) que le conviene más venderlo cuando antes, ¿acaso no se lo ofrecería a sus inquilinos? Y éstos, si están tranquilamente de alquiler, ¿estarán por la labor de meterse en el berenjenal de una compra, o de un retracto tras subasta? No sé, supongo que sólo en casos de verdaderos "chollos"...

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2 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
23 de mayo de 2012 (17:54)

Me gustaría que cada cual contara cómo le ha ido al respecto: ¿Habéis pleiteado para evitar el retracto?, ¿os han birlado muchas adjudicaciones?, ¿Alguien tiene algún truco eficaz de contrastada eficacia?

O por ejemplo tú, Jotaerre, ¿Has planteado algún retracto? ¿Con qué resultados?

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3 Jotaerre
23 de mayo de 2012 (18:07)

Pues sólo uno, y de copropietario, para lo cual me preparé concienzudamente leyendo este blog (que encontré a raíz de ese tema, precisamente).

No tenía mucha complicación, pero, aún así, preferí llegar a un acuerdo con el adjudicatario tras serle notificada la demanda, para evitar seguir con el pleito y sus riesgos, y zanjar el asunto sin perder más tiempo. Como le dije a mi cliente, lo que le costaba el acuerdo se lo ahorraba en mis honorarios por el resto del pleito, y de paso así yo conservaba una buena relación con el adjudicatario, nunca se sabe...

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4 Crayola
Crayola  en respuesta a  Tristán el subastero
23 de mayo de 2012 (19:12)

Mira, no suelo contar las operaciones que cerramos pero aquí te comento una: Local bastante comercial, que puede dar una buena rentabilidad, es subastado por una Caja y queda desierta. Nos ponemos en contacto con la entidad para ver en cuánto cedería el remate. Nos dice que está alquilado desde hace bastantes años, cosa que no concuerda con lo que vemos porque lo acaban de reformar entero y han puesto un negocio nuevo. Conclusión, y aquí viene lo bueno: el ejecutado (sociedad)crea otra sociedad y se alquila a sí mismo el local, para después intentar quedárselo también en cesión de remate. Tras varias pujas, es mi cliente el que se lo queda, pero consciente de que va a tener que pleitear con el inquilino, que por supuesto se ha puesto un alquiler baratíiisimo.

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5 Carlos almeria
24 de mayo de 2012 (00:34)

en la actualidad se están dando casos de simulaciones de contrato de arrendamiento otorgados por el deudor embargado a favor de supuestos terceros, con largos periodos de arrendamiento y rentas bajas, (incluso con pago anticipado de la renta), que se presentan al juzgado que tramita la ejecucion antes o tambien despues de la subasta. En tales casos el juez convoca a una vista al adjudicatario y al supuesto inquilino para resolver sumariamente sobre el derecho a permanecer en la finca o a ser desahuciado, reservando a las partes su derecho sobre el fondo del asunto para un posterior procedimiento declarativo ordinario. Con esta maniobra lo que pretenden es ahuyentar a licitadores interesados, y a fe que veo que lo consiguen segun comentais aqui. Realmente se incurre en un delito de alteracion de precio de subasta. Y para el caso de que haya licitador que se ajudique la finca:
esta gente intenta o bien hacer valer el contrato de arrendamiento por el plazo y condiciones; o bien, sacarle el dinero que pueda; o si el valor de adjudicacion ha sido atractivo intentar ejercitar retracto, frente al adjudcatario, sea un licitador o sea el propio ejecutante.
Ademas, hay que tener cuidado porque el contrato de arrendamiento (salvo que se declare judicialmente su nulidad por simulacion) es oponible por el inquilino incluso aunque sea de fecha posterior al embargo o constitucion de hipoteca.
Realmente, un procedimiento de nulidad de un contrato de arrendamiento simulado es relativamente facil de ganar, conjugando una serie de pruebas indiciarias de que tal contrato en realidad nunca ha existido, o de serlo su causa es ilicita, que tambien determina su nulidad absoluta.
Quizas me he salido un poco del tema del post ya que esto que expongo daria para otro independiente con mucho jugo. que opinas tristan?

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6 Tristán el subastero
24 de mayo de 2012 (09:41)

Siempre eres bienvenido, Carlos Almería. Tus comentarios son escasos pero siempre acertados.

Efectivamente cada vez son más numerosos los listillos que intentan engañar al juzgado y para cualquiera con dos dedos de frente no debería ser difícil demostrar la falsedad e ilicitud de dichos arrendamientos "de ocasión". En cualquier caso hace un par de viernes el consejo de ministros mencionó algo sobre que solo tendrían continuidad, en caso de compra-venta, los arrendamientos que estuvieran inscritos en el Registro de la Propiedad. Así que los marrulleros de siempre ya tienen una dificultad más.

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7 Ciberet
Ciberet  en respuesta a  Tristán el subastero
25 de mayo de 2012 (01:15)

Tristán, precisamente pensaba que el motivo de tu post iba a circular alrededor de la nueva reforma del Gobierno: la obligación de respetar los contratos de arrendamiento sólo inscritos en el Registro de la Propiedad. Lo cual, efectivamente, va a eliminar de un plumazo toda la inseguridad jurídica al respecto, ya que consultando la nota simple, sabremos a lo que atenernos.

Volviendo a lo que hay vigente hasta ahora, creo recordar que los contratos de arrendamiento se tenían que respetar dependiendo de si el objeto era vivienda o local para uso distinto de vivienda. Pero no sé si esto afectaba al derecho de retracto, o sea, si este existe en todo caso.

Por cierto, esto del derecho de retracto en subastas judiciales me parece una jugarreta barriobajera comparable, aunque de otra naturaleza, a la temible mejora de postura.

Por último, ¿alguien tiene experiencias al respecto en subastas sdministrativas? ¿Hay menos retractos en estos casos o es indiferente?

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8 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Ciberet
25 de mayo de 2012 (08:19)

Es lo mismo, el peligro objetivo del retracto afecta siempre que haya un arrendamiento en el que el inquilino tenga liquidez financiera, se trate de un local o de una vivienda.

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9 Licitador
Licitador  en respuesta a  Tristán el subastero
04 de julio de 2012 (16:02)

Solución meterle una hipoteca al inmueble y si quiere que se retracte el inquilino.

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10 javijr
24 de septiembre de 2012 (16:12)

Adquirimos antes de verano un piso en subasta. Todo indica que nadie usa la vivienda desde hace años.

En el decreto de adjudicación (ya firme) indica que "Respecto de la situación de posesoría: no constan arrendatarios ni ocupantes distintos del ejecutado".

Para registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad le han pedido a mi chica que firme una declaración por la cual, según el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, certificamos/garantizamos (o algo así de radical) que no hay inquilinos en el piso.

Creo que no deberíamos haber firmado eso, ya que no tenemos la capacidad de asegurarlo.

Espero que no nos hayamos desprotegido en algún aspecto. No sé si tendrá algo que ver con el RETRACTO DE INQUILINOS.

¿Cómo lo veis?

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11 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  javijr
24 de septiembre de 2012 (20:23)

Si no hubieras hecho esa declaración jurada no te habrían inscrito la propiedad, así que has hecho lo correcto.

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12 ulyses99
ulyses99  en respuesta a  Ciberet
13 de septiembre de 2013 (17:16)

Hola a todo el mundo. Soy nuevo en esto de las subastas y me he bautizado creo que con un problema de retracto. Todavía no lo se pero lo veo venir.
Me he adjudicado dos trasteros en una subasta de Hacienda Foral de Vizcaya. He preguntado al que lleva la administración y me comenta que ambos tienen inquilino. Me ha respondido muy rápidamente diciéndome los nombres, “que llevan mucho tiempo alquilados” y las cantidades que pagan cada uno de alquiler mensual. Me dice que estos alquileres los llevan en una inmobiliaria, que he visitado su página en Internet, y aunque en el menú de inmuebles figura la opción “trasteros”, no tienen ninguno de está lonja en la que hicieron 30 trasteros.
Mis dudas son las siguientes:
1. ¿Tengo que comunicarles a los inquilinos que soy el propietario (sin posesión, claro) de los mismos dándoles una copia del acta de adjudicación (y recibí, por lo de los 30 días), o los citados días pasan desde la fecha de la propia acta?
2. ¿Está vigente la reforma de la que se hablaba en los post de mayo de 2012 para que solo tuviesen continuidad en estos casos los arrendamientos que estuvieran inscritos en el Registro de la Propiedad? O es bla, bla, bla de los políticos, como siempre.
3. ¿Qué me recomendáis que pida, haga o no haga para poder demostrar, si es así, que se trata de un alquiler de “ocasión”?
4. Todo lo que se os ocurra será bienvenido

Gracias por anticipado, un saludo y enhorabuena por el Blog, Tristán.

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13 Ciberet
Ciberet  en respuesta a  ulyses99
16 de septiembre de 2013 (10:02)

Hola, ulyses99. Me permito contestarte en base a mi experiencia personal, aunque a buen seguro que Tristán y otros miembros más sabios de este foro podrán aportar una información más precisa y completa.

Antes que nada, hay que distinguir dos cuestiones: por un lado, el derecho de adquisición preferente del arrendatario (también llamado retracto arrendaticio) y por otro lado la subrogación del comprador en el contrato de arrendamiento.

1. El artículo 25 de la LAU, que es el que regula el derecho de adquisición preferente, habla de la venta de viviendas arrendadas, que no es tu caso evidentemente. Por tanto, en tu caso, los inquilinos no tienen derecho de retracto y creo que ni siquiera a que se les respete su contrato (salvo que esté inscrito en el Registro de la Propiedad).

2. En todo caso, creo que la reforma ya está vigente, pero para los nuevos contratos, no para los ya celebrados aunque estén en vigor.

Por tanto, lo que yo haría sería hablar directamente con los inquilinos (cosa que deberías haber hecho antes de participar en la subasta), viendo si te puede interesar alquilarles (respetando el contrato existente o firmando uno nuevo) o venderles esos trasteros. Salvo que te interese quedártelos para tu propio uso. Pero en este caso, la solución conviene que sea pacífica, pues tienes que obtener la posesión para ocupar los trasteros, aunque no sean viviendas. Si no te la dan pacíficamente, tendrías que iniciar un procedimiento judicial, lo cual es evidentemente lo que hay que hacer una vez agotadas las demás vías.

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14 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  ulyses99
16 de septiembre de 2013 (16:10)

Hola Ulyses. Tiene razón Ciberet, los trasteros y plazas de garaje no tienen derecho de retracto, eso por un lado. Pero por el otro, naturalmente que les tienes que respetar el arrendamiento pues parece evidente que el contrato se firmó mucho antes de esta última reforma de la Ley.

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15 ulyses99
ulyses99  en respuesta a  Tristán el subastero
16 de septiembre de 2013 (23:42)

Gracias Ciberet y Tristan por la contestacion. Me quedo tranquilo con lo que me comentais. Aunque mi idea era usar, al menos uno de los trasteros, tampoco me gusta entrar como un elefante ....... Me parece logico que haya que respetar los contratos. Si las cosas varian de lo comentado os tendré informados. Un saludo.

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16 Soniacs
Soniacs  en respuesta a  ulyses99
20 de septiembre de 2013 (12:05)

Buenos días:

Mi caso es parecido, en adjudicacion directa he adquirido un local comercial, que despues me he enterado que se usa de vivienda, el inquilino ha presentado un contrato de alquiler a 15 años quedando 13 para su finalizacion y recibos a su nombre con una renta bajisima, como fue hace dos semanas aun no se si va a hacer uso de retracto y si tiene derecho a ello, quisiera saber con que problemas me puedo encontrar y si es aconsejable luchar por el local o con tantos años y si el hiciera efectivo el derecho a retracto, dejar que se quedara o luchar por el.

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17 mfmelo
mfmelo  en respuesta a  Tristán el subastero
03 de junio de 2014 (11:59)

Ante todo Tristán pedirte disculpas por mandarte este comentario de forma tan extemporanea, pero es que tengo en la actualidad un caso de inquilino y el adjudicatario soy yo. El tema es el siguiente: me he adjudicado en Juzgado una vivienda y he dado por ella, como he dicho otras veces el 10% del valor de tasación, que cubre la deuda y todo lo demás, por lo que la parte actora no se ha opuesto a nuestra adquisición; la parte demandada ha puesto todas las zancadillas que le permite la ley, pero no ha pagado y ya no tiene derecho a ningún otro recurso; me han aprobado decreto de adjudicación y testimonio del mismo, así como decreto de cancelación, por lo que he procedido a inscribir mi título en Reg. Prop. con los ITPADJ pagados, pero no he presentado la autenticación de firma de libre de arrendatarios, porque en el decreto dice que tiene un inquilino y que el contrato está presentado en el procedimiento A la inquilina se le notificó la salida a subasta y fecha de la misma y no hizo nada; aún no se le ha notificado el decreto ni el testimonio del mismo; la diferencia del precio de la vivienda en concreto de lo que yo he dado y el valor del mercado actual es de más de 130.000 €, por lo que lo más probable es que esta inquilina nos ejerza el retracto. Investigando si el contrato es fircticio o no, te diré que hasta ahora, la inquilina vive en la vivienda, la arreglo en su momento para adecuarla, el contrato se firmó en fecha 25/2/2010, está pagando al agua y la cc.pp. He pedido se me haga entrega por parte del Juzgado de una fotocopia del contrato de arr. y mañana me lo daran. En otros casos me he allanado y sólo he pedido que se me entregue lo pagado por mi, pero en este caso la ganancia es mucha. Si esta señora (vive sola en la vivienda) me ejerce el derecho creo que lo tengo perdido, sólo hay una coasa en la que creo me puede salvar la situación: el contrato fue firmado por la hija de la dueña de la vivienda, diciendo que era la propietaria del pleno derecho sobre la vivienda. ¿cómo ves el tema?. Gracias de antemano y discualpas de nuevo.

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18 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  mfmelo
03 de junio de 2014 (17:31)

¿Quieres que te diga la verdad de lo que pienso? Pues que el derecho de retracto es una mierda y una injusticia, pero es un derecho y como tal a mi no se me ocurriría hacer nada ilegal o marrullero para hurtárselo a esa señora. Y si lo ejerce pues qué se le va a hacer.

De lo contrario yo me pasaría el resto de mi vida pensando que le he robado los 130.000 boniatos a la buena señora.

Respecto a lo que mencionas del contrato, independientemente de quien firmara ese contrato, lo cierto es que la señora lleva cuatro años disfrutando de la vivienda en concepto de arrendataria. El resto es accesorio.

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19 mfmelo
mfmelo  en respuesta a  Tristán el subastero
03 de junio de 2014 (19:36)

Tristan pienso lo mismo que tú, pero seguiré buscando la solución que me sea más favorable, aunque se que no hay nada que hacer. De todas formas te contaré el resultado cuando haya acabado. Saludos y gracias.

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20 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  mfmelo
03 de junio de 2014 (20:23)

Si al cosa es tal como la has contado, con mención del arrendamiento en el Decreto de Adjudicación, etc. creo que lo tienes crudo.

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