Hipoteca multidivisa en yenes
Hipoteca multidivisa en yenes, la nueva moda
Últimamente, está muy de moda en algunos sitios el tema de la hipoteca multidivisa en general, y en yenes en particular, así que voy a tocar el tema... Al fin y al cabo, es un tema que siento como muy personal, porque yo me quise sacar una hipoteca multidivisa en yenes cuando me compré mi piso, en el 99... y cuando cambié el préstamo a otra entidad, en el 2001 ¿Y por qué no lo hice? Pues tropecé con el principal problema que tiene la hipoteca multidivisa: convencer a mi mujer!!¿Por qué una hipoteca multidivisa ? ¿Por qué una hipoteca en yenes?
La idea general de la hipoteca multidivisa es buscar una divisa con tipos de interés bajos y perspectivas de devaluación:
Los tipos de interés que se pagan en una hipoteca multidivisa no son relacionados al Euribor (EURopean InterBank Official Rate), sino al Libor (London InterBank Official Rate) de esa divisa, que como el Euribor es el tipo de interés que los bancos se pagan entre sí, y que es diferente para cada divisa; y al Libor, como al Euribor, se le añade un diferencial. Así, si el Libor del yen "cotiza" a 0.5%, y el banco me clava un diferencial del 1% (en la hipoteca multidivisa suelen aplicar diferenciales más altos que en los préstamos comunes), una hipoteca en yenes pagaría un 1.5%, mientras que la Hipoteca Naranja me sale a 3.8% de Euribor + 0.33% de diferencial = 4.13%... bastante más del doble!! Como se ve, el ahorro en intereses puede ser muy importante.
Una hipotética devaluación de la divisa me favorecería: ¿qué pasa si pido una hipotecaen yenes de 200.000€ con el yen a 1€=120Y, y luego cuando voy a devolverla está el yen a 1€=150Y? Pues que en realidad, lo que he pedido no son 200.000€, sino 2.400.000Y, y lo que tendré que devolver son los 2.400.000Y (más intereses)... solo que con el nuevo cambio, eso son 160.000€!!! O sea, que me gano en la jugada 40.000€.
¿Aún vale la pena una hipoteca multidivisa ?
Justamente hoy me preguntaba Ray sobre su hipoteca multidivisa :
Tengo una hipoteca multidivisa en yenes, la inicie cuando estaba a 149, el euro lleva desde el 99 revalorizandose y no creo que suba mucho mas. Y parece ser que el libor va a subir en breve.
Ves ventajoso este producto?
Me recomiendas abandonar el barco y regresar al euro?
Que valor crees que podría alcanzar el yen?
Me recomiendas el franco suizo, yo los veo muy paralelos?
Así veo yo la hipoteca multidivisa
Por situar a los que no controlen el tema, el euro estaba a 110Y hace 5 años; hoy está a 153, y el nivel de 149 al que entró Ray se alcanzó por primera vez hace tres meses, o sea que hablamos de una hipoteca multidivisa muy reciente y de una divisa que ya ha caído muchísimo frente al euro en los últimos años, de ahí su preocupación. Porque evidentemente, igual que se pueden ganar 40.000€ con el cambio de divisa, también se pueden perder... y lo mismo con los tipos, a Ray le preocupa que suba el Libor del yen. Evidentemente, la situación no es tan buena para una hipoteca en yenes como lo era cuando yo lo quería sacar... esta es mi respuesta:Hola, Ray, yo no me preocuparía demasiado del Libor, porque por mucho que suba seguro que sube menos que el Euribor, o sea que cada vez es una ventaja mayor la de estar en hipoteca multidivisa en yenes, desde el punto de vista de los tipos.
Otra cosa bien diferente es desde el punto de vista de las divisas. Aquí, el yen ya ha caído mucho respecto al €, y no es fácil pensar en que caiga mucho más. Eso sí, dado que el BoJ es mucho más intervencionista que el BCE, cabe suponer que la debilidad del dólar favorecerá a tu hipoteca multidivisa, porque el BoJ tratará de devaluar su moneda a la par que el dólar (o casi), mientras que el BCE no, así que a corto plazo aún pinta bien la cosa.
Pero si decides cambiar, ahora o más adelante, yo casi que volvería al €, pues no veo ninguna divisa cuya ventaja compense el mayor riesgo.
Hipoteca multidivisa: mi conclusión
Creo que los tipos siguen pintando bien para las hipoteca multidivisa en yenes, pero a la divisa ya no le queda mucho potencial... aunque en el corto plazo, las circunstancias sean favorables. De forma más genérica, yo no creo que valga la pena meterse en hipoteca en yenes, con el yen a más de 150, porque la ecuación riesgo/recompensa es desfavorable: el mayor riesgo de una hipoteca en divisas no se ve compensado por una recompensa potencial importante. Pero para el que ya esté metido, el corto plazo sí que ofrece una relación riesgo/recompensa interesante... y luego, veremos.Por cierto, Ray, ¿cómo convenciste a tu mujer para lo de la hipoteca multidivisa en yenes? La mía, ni me quiso escuchar... "con lo de comer y de la casa, no se juega".
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Etiquetas: Divisas, Hipoteca multidivisa, Vivienda
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Gracias Fernand2 por tu ayuda.
Has confirmado lo que yo suponia.
La respuesta a lo de mi mujer: Mi divorcio con ella me obligó a pedir el prestamo, esa es la realidad.
Un abrazo.
Desde luego un producto muy bueno, sin embargo, el desconocimiento general hace que no se contrate.
Yo supongo que lo mirare cuando formalice la hipoteca actual, ahora mismo vamos de corre-prisa, así que si me paro a hacer números mi novia me mata.
Pero como comentas, si el potencial de revalorización del yen es alto, el riesgo también, así que como bien dice tu mujer “con las cosas de comer no se juega” :D
Saludos
La verdad desconocía estos productos.
Y aunque tengo novia todavía no le dejo que opine sobre mis finanzas, por lo cual su opinión sobre estas "aventuras" no me afecta. Pero si que tengo una duda sobre los prestamos en divisas.
¿Que cara se le quedó al director de la sucursal bancaria cuando le dijisteis que queirais uno y que os informase sobre el?
Hace algo más de tres años cuando compre el coche fui a pedir un prestamo personal que solicitaba por internet pero tenía que firmar en una sucursal, el director no tenía ni idea del producto, su excusa fue que "es que lo que se comercializa en internet es como si fuese otra entidad" y tan ancho se quedo el tio.
Hombre, Grinawey, la novia no opinará ahora de tus finanzas, pero si os compráis el piso a medias, sí que tendrá algo que decir, ¿no? Porque no está el patio como para comprarse un piso cada uno, ya cuesta entre dos... ahora, que si puedes comprar tú sólo, me alegro de que te vaya tan bien!!
Respecto a la cara, no te vayas a creer... una vez que contraté un depósito en CAD$ sí que tuve que recorrer tres oficinas del BBVA hasta dar con alguien que sabía el teléfono del que sabía, pero con esto del préstamo en divisas, ya me fui directamente a la central de Bankinter en Valencia, y allí sí que sabían. Lo que no sabían era aconsejar si era bueno o malo, pero al menos informar de las condiciones sí que sabían. Jajajaja, me estoy imaginando al de la sucursal de Bancaja, la cara que pondría si le pregunto por préstamos en divisas!!
Ah, y por último, una rectificación: En mi ejemplo ponía un Libor del yen del 0.5%, pero en realidad ya está por encima del 2%... aunque sigue siendo bastante menor que el Euribor, pero la ventaja que tiene no es ni muchísimo menos la que tenía en su día.
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Pues yo lo que tengo entendido es que este tipo de hipotecas son muy arriesgadas a no ser que seas un experto del tema... ¿Recomendarías estas hipotecas a los profanos como yo?
Oscar, también una hipoteca "normal" es peligrosa... imagina si el Euribor subiera al 6%!!
Dicho esto, ahora mismo yo no recomendaría estas hipotecas a "los profanos". Pero eso es porque su potencial a día de hoy es bastante limitado... si me hubieras preguntado lo mismo en el 99 o en el 2001, cuando me hipotequé yo, te hubiera dicho que por muy profano que seas, llevabas todas las de ganar. No es cuestión de saber mucho o poco, sino de aprovechar una oportunidad buenísima o llegar ya posiblemente tarde...
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Hola Fernan2
Voy a poner una link con un articulo de bolsacinco que tiene relación con este que has escrito:
http://www.bolsacinco.com/061127075716B5_hipotecas_multidivisas_opcion_arriesgados_esquivar_subida_euribor.htm
Más que interesante, me parece práctico porque tiene ejemplos nunéricos
Si te molesta estás en todo tu derecho de quitarlo. Así me daré por enterado para próximos articulos y me limitaré a poner mi opinión
Saludos
Muy interesante, Grinawey, como siempre te agradezco tu colaboración.
En todo caso, comentar que en ese artículo se olvidan de comentar qué pasaría si además de subir la divisa suben también los tipos de la divisa, lo que evidentemente lo haría menos atractivo. Y además, me llama la atención que tomen como referencia el Libor a un mes, cuando yo pensaba que los créditos se referencian a Libor a un año, que es más elevado...
Pero con estos matices, me parece un artículo interesante, así que pongo el link bien:
Hipotecas multidivisas, la opción de los más arriesgados para esquivar la subida del Euribor
(no es que lo hubieras puesto mal, sino que para que salga con forma de enlace hay que utilizar códigos HTML).
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La visión de la mujer.
Hay un sentimiento particular y exclusivo de la raza humana llamado Empatía, no obstante no significa que todos los humanos lo tengan, hay que trabajarlo desde niño y pasada la adolescencia si no se tiene es muy improbable que llegue a instalarse en el individuo.
Pienso que el egoísmo es el principal enemigo de este sentimiento humano, hay gente que por más que se empeñe es incapaz de ver más allá de su propio ombligo. Yo, yo y luego también yo.
Dicho esto voy al tema del que trata el artículo desde el punto de vista de “la mujer” que en este caso soy yo.
Para mi el dinero sirve para vivir, de bien chica mi abuela no paraba de repetir que hay que comer para vivir, no vivir para comer, y esto lo he hecho extensible al resto de mi vida, el dinero para vivir y no vivir para el dinero.
La bolsa bajo mi punto de vista es un juego, no menosprecio a toda la gente que lo ve como ciencia, que se pasan años de su vida estudiando tendencias, estadísticas y demás, pero eso para mi no deja de ser un juego, complicado, con ciertas reglas, pero con un alto componente de azar, riesgo que sin duda lo hace más atractivo, ya no es el “ganar dinero para hacer negocio”, es el ser más listo que los demás, es el ganar más que los demás…, un juego al fin de cuentas. Competitividad que no hace más que saciar el antiguo instinto cazador del hombre, que infla su ego.
Todo esto me parece estupendo, entiendo y está bien, siempre y cuando la estabilidad familiar no se ponga en peligro, hay cosas que deben estar por encima de todo ( por lo menos yo así lo creo), y la familia es una de ellas, claro está que no es necesaria una casa para formar un hogar, claro está que no hacen falta 2 teles, 1 lavavajillas, comer a diario…, pero vamos, que en esta sociedad es impensable formar un hogar sin varios de estos elementos, el “contigo pan y cebolla” pasó a la historia, por eso los límites, el juego es divertido siempre que no estropee un hogar, así que una forma de consolidar una base familiar es no jugar con la casa ni con lo de “echar al buche”.
Ya es bastante difícil de llevar ver como tu media naranja pasa noches sin dormir, se va pelando la cara como un cangrejo, no dispone del tiempo que a una le gustaría para dedicarlo a su familia, como para que encima se juegue con algo no esencial porque lo esencial y a riesgo de que quede cursi, es el amor, pero sí básico como es el hogar y el sustento del mismo.
Saludos.
Lilian, ¿deduzco con tu post que piensas que este tipo de hipotecas es más arriesgado que otras?
No se en que te basas la verdad, las mismas posibilidades tiene de bajar (o subir) el euribor y el libor como indices que són.
Por supuesto cada una tendrá su conyuntura particular, pero a largo plazo muy posiblemente acaben siendo parecidas, así que ¿porque no aprovechar el mejor momento del libor?
Tu podrías llamar a lo mio riesgo, yo podría llamar a lo tuyo regalar dinero.
Respecto al riesgo de la divisa... ¿a caso no es un riesgo enorme comprar cualquier piso hoy en dia al precio que están?
Nadie puede asegurarme que el yen no se vaya a revalorizar, pero tampoco que mi piso valga lo mismo hoy que de aquí 10 años.
He entrado por primera vez en esta pagina buscando informacion sobre las hipotecas multidivisas, no entiendo nada de banca y me gustaria si podiais informarme sobre los gastos que hay al hacer este tipo de hipotecas, y si vale o no la pena hoy por hoy.
como ya digo no entiendo mucho pero la logica me dice que que si esiste esa diferencia entre el euribor y el libor en principio si es interesante.
Hola, macava, por el tema de los intereses es obvio que interesa (valga la redundancia), y los gastos son muy razonables y no son un problema.
El tema está en el cambio de divisa; el yen, por ejemplo, ha pasado de menos de 100 a más de 150... lo que ha supuesto un beneficio brutal para los hipotecados en yenes en su día, y puede suponer una pérdida brutal para quienes lo hagan ahora si el movimiento se diera la vuelta. Es el riesgo real que asumirías...
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joer, no tenia ni idea de lo de las hipotecas en divisas, pero supongo que si sabes un poco del tema te conviene...la verdad es que hay que buscar la hipotecas más baratas que existan porque sino luego puede salirnos caro el no haber dedicado tiempo a buscar concienzudamente. Según Mundofinanzas.com, las más baratas son ING Direct e iBanesto:
hipotecas baratas Saludos, un blog muy interesante de verdad.
Hola, Fernan2. Pensando sobre las hipotecas multidivisa me pregunto si esto no tiene truco...
A ver, supongamos que contrato una hipoteca multidivisa en yenes y me cubro con futuros contra el cambio... ¿negociazo seguro? entiendo que no, que los futuros descontarán la diferencia de tipos de interés... lo cual me lleva a pensar que contratar una hipoteca multidivisa es equivalente a especular con futuros sobre divisas, sólo para expertos. ¿Me equivoco?
Grijandel, vas bastante bien encaminado... en realidad, estarías especulando con los futuros de divisas y con los de tipos de interés. Pero cuando las perspectivas son propicias (como en el 99, cuando yo me hipotequé y quise hacerlo, porque el yen estaba muy sobrevalorado), ¿por qué no especular?
Eso sí, ahora ya no tienes las probabilidades claramente a favor, como entonces...
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Vale la pena una hipoteca en yenes? Son las hipotecas para especular con el yen, o para comprar algo que necesitamos? Yo antes de meterme una hipoteca multidivisas en yenes o en francos suizos, pensaría si el objetivo de la hipoteca es ganar dinero o comprar algo, y si el yen o el franco suizo son el vehículo ideal
Si no te importa, te puedo contestar yo; se trata de comprar, pero pagando cuanto menos hipoteca mejor. Y fíjate en la palabra Multidivisa, significa que no te atas ni al yen ni al franco suizo. Como es multidivisa, tu puedes empezar la hipoteca en yenes porque dan mejores condiciones, y cuando llega la revisión aprovechar para cambiarte a una hipoteca multidivisa en francos suizos o en euros, por que no? Al ser multidivisa, puedes aprovechar para tener la hipoteca en la moneda más interesante
Si pero al final estás comprando divisas tanto como vivienda, o mejor dicho vendiendo divisas porque con la hipoteca en divisas lo que compras son euros, vendiendo yenes, francos suizos u otras divisas que en realidad no tienes. O sea, que la operacion consiste en realidad en compra de vivienda + venta de divisas, cuando una hipoteca normal se limita a compra de vivienda
Hombre, todo es opinable, pero sinceramente en la situación de 1999, con el euro muy infravalorado, yo creo que aunque las hipotecas multidivisa no dejan de ser un poco especulación, es un riesgo asumible viendo el potencial alcista del euro entonces.
Eso sí, las divisas han evolucionado mucho, y el yen es ahora el infravalorado. De entrada, por fundamentales diría que el yen debería subir y por tanto no recomendaría las hipotecas multidivisas, al menos no en yenes, otras divisas habría que estudiarlo... pero eso es de entrada, porque fundamentales aparte, el BoJ (Bank of Japan) es muy proclive a intervenir los mercados de divisas para devaluar el yen, con lo que podría perfectamente seguir devaluándose el yen y entonces sí sería interesante una hipoteca multidivisa. Así que el caso es bastante complejo y no sabría dar una respuesta clara... normalmente suelo "mojarme", pero aquí los argumentos para ambas posturas están equilibrados y puede pasar cualquier cosa.
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PD: Los mercados de divisas son muy complejos, con ramificaciones políticas tanto como macroeconómicas, y si uno no sigue el mercado de divisas en serio es muy fácil ser "cazado" en un mal movimiento.
Por cierto, algo que no hay que perder de vista es que una hipoteca es una hipoteca, sea en yenes, sea multidivisa o sea como sea. Al final, lo que está en juego es tu propia casa, por lo que antes de elegir la hipoteca hay que ponerse en el caso peor y ver "en el caso de que fuera mal la cosa, ¿tengo capacidad financiera suficiente para asumir el coste de esta hipoteca multidivisa, suponiendo que la divisa suba mucho y el Libor de esa divisa también suba?" Y no conviene firmar la hipoteca si no se está convencido de poder resistir si vienen mal dadas... y ojo, esto vale para una hipoteca multidivisa igual que para una hipoteca a interés variable en euros!!
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Hola Fernando,
Llevo tiempo dandole vueltas a cancelar mi hipoteca actual y cambiar a una multidivisa. Por una lado, porque estoy pensando en ampliar la hipoteca en unos 40 k €, y por otro lado, porque aunque no sea el momento (y espero que me eches una mano), aunque en un primer momento la divisa elegida fuera el euro, ya tendria constituida la hipoteca por si en un futuro las cosas pintan mejor.
He leido bastantes articulos en relacion a las hipotecas multidivisas, y entiendo bien los riesgos de este tipo de hipotecas. Pero lo cierto es que por mas que, según he leido, el Yen podria haber tocado techo, los calculos que he hecho me dicen que todavía estoy a tiempo…..
Adjunto te envio una hoja de Excel que he preparado. Los datos que te envio son reales. Creo que esta bien (no 100% seguro – no contempla comisiones por cambio). Según el cuadro, hasta que el yen no cayera hasta un cambio de 110, me compensaria.
Podrias por favor echarle un vistazo, y decirme si esta bien el calculo que he hecho?
Hola, Pablo, la recomendación que te haga sobre la hipoteca no sólo debe basarse en criterios de rentabilidad, sino también de riesgo. Por ejemplo, supón que el euro cae hasta 130 yenes... tu cuota todavía es mejor que si fuera una hipoteca en euros, sí, pero tu deuda ha subido desde 209.000 euros hasta más de 260.000 euros!! Si en ese momento te quisieras pasar a una hipoteca en euros, te saldría una cuota de más de 1500 euros. Y si te esperas hasta los 110 yenes/euro, tu deuda ya sería de más de 300.000 euros y tu cuota al cambiar a euros superaría los 1800 euros mensuales ¿Te puedes permitir algo así? Si la respuesta es afirmativa, no veo problema en que te metas en una hipoteca en yenes... pero si tu economía no da para cuotas de más de 1500 euros, igual conviene que no te metas "por si acaso". Con la hipoteca no hay que arriesgar demasiado...
Respecto al excel, no he visto ningún error.
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Yo lo que quisiera saber es cuanto se puede pedir en una hipoteca multidivisas, porque no sé si al ser multidivisas se puede pedir lo mismo que con una hipoteca normal o si son más rígidos. Y me refiero a cuanto se puede pedir en una hipoteca multidivisas respecto al sueldo que tengas y respecto al valor del inmueble.
Hola amigos, yo he tenido una hipoteca multidivisas durante 5 años y me ha ido de perlas, actualmente la he cancelado porque he vendido la vivienda.
Voy a comprar otra y no tengo ninguna duda en volver a hacerlo en multidivisas. reconozco que el mercado no es demasiado propicio actualmente, pero hay una opción que creo no se ha contemplado aquí.
CONTRATA UNA MULTIDIVISAS Y EMPIEZA EN EUROS, el diferencial que ofrezen es bueno +0.50 (Bankinter).
Esto que parece una tontería no lo es, desde el principio tendrás una hipoteca como cualquier otro español, pero si dentro de 2,3,4 o 5 años la situación se torna optima, con una simple llamada cambias la divisa y santas pascual, de otra manera tienes que hacer una hipoteca nueva con los consiguientes gasto.
MORALEJA: Firma una multidivisas y si hoy por hoy no lo ves claro empieza en Euros, pero no te cierres las puertas si en el futuro la situación mejora que estas hipotecas pueden pedirse hasta a 30 años y si hace 5 el yen estaba a 114, bien puede volver a repetirse.
CREO QUE NO ES NINGUNA TONTERIA.
Primer anónimo, lo de cuanto se puede pedir en una hipoteca multidivisa lo tendrías que preguntar en el banco, pero yo tengo la sensación de que los criterios de concesión en las hipotecas multidivisa son similares a los de las hipotecas normales, a pesar de que es evidente que los riesgos son mayores si se contrata la hipoteca con yenes u otras divisas poco correlacionadas con el euro.
Segundo anónimo: A pesar de la que está cayendo, te aseguro que las hipotecas multidivisa en yenes siguen siendo muy populares, y hasta creo que cada vez más... ten en cuenta que hasta ahora la gente no ha visto más que la cara buena de las hipotecas multidivisa, y hasta que no empiecen a haber pérdidas serias, la mayoría de la gente no aprecia el riesgo que implica la multidivisa. Y si no, basta con ver cómo se siguen poniendo comentarios en el artículo...
Tercer anónimo: Desde luego, dejarte la puerta abierta es siempre una buena opción. Con un euribor 0.50, no te cuesta nada sacarte una hipoteca multidivisa, poco más bajo te lo van a dejar con una normal. Tu idea es muy buena.
Anselmo, con poner tu nombre ya es suficiente identificación... pero también puedes seleccionar la opción "Otros" y poner ahí tu nombre (no necesitas estar registrado). En todo caso, bienvenido y me alegro de que te animes a participar!!
Respecto a tu pregunta, las hipotecas multidivisa funcionan exactamente como tú has dicho: Si pudieras contratar con el cambio 100 yenes/€, y luego esperar que pasara a 160 yenes/€, ganarías un montón con la diferencia de cambio y otro montón con lo que ahorrarías en intereses.
El problema de las hipotecas multidivisa es que las perspectivas ahora mismo son las contrarias: el yen está a 159 yenes/€, y podría volver al nivel de 100 yenes/€ al que estuvo hace años, lo que implicaría fuertes aumentos de tu deuda de la hipoteca multidivisas... claro que esto podría pasar o no, pero antes de dar el paso tienes que considerarlo como posible.
Si te quieres esperar a que el yen vuelva a 100 yenes/€, ten en cuenta que puede que ese nivel no se vea nunca, o que cuando se vea los fundamentales de la economía hayan cambiado radicalmente; no es algo que vaya a ocurrir a corto plazo. Y si te metes ahora, pues ya sabes el peligro y el riesgo que hay... no es fácil dar una opinión clara con el tema de las hipotecas multidivisa en la situación actual!!
Al final, la decisión dependerá de cual sea tu estilo inversor... personalmente, yo la considero interesante pero de más riesgo, lo que significa que mientras que en una hipoteca convencional no deberías esperar aumentos de más allá de los 1700€ en el caso peor, con una hipoteca multidivisa deberías ser capaz de afrontar cuotas de hasta 2000€ o más si se diera el caso peor. Si tienes suficiente capacidad financiera, probablemente te salga a cuenta la hipoteca multidivisas, porque si no se da el caso peor probablemente pagarás menos... pero si no puedes asumir fuertes aumentos de cuota, no deberías arriesgar tu casa en espera de que no ocurra lo peor.
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No es muy arriesgado pedir hipotecas en otras divisas? Una hipoteca multidivisa aumenta mucho el riesgo, y en realidad ahora no es el momento para entrar en hipotecas multidivisa con lo que ha subido ya el euro frente al yen y al franco suizo. ¿Y que otras divisas pueden interesar?
En su día sí estaban justificadas las hipotecas multidivisa, pero a día de hoy deberían ser los americanos quienes se hagan hipotecas multidivisa en euros.
Es curioso la vidilla que lleva este artículo meses después... se nota que las hipotecas multidivisa en yenes siguen atrayendo mucha atención!!
Respecto a tu comentario... pues sí, los americanos quizá estén en mejor posición para hacerse hipotecas multidivisa, y desde luego no es el mejor momento para sacar una hipoteca en yenes. Pero yo me quedo con lo que decía el anónimo de arriba: sacaría una hipoteca multidivisa en euros, y como es multidivisa, si cambian las circunstancias podría pasarla a yenes fácilmente.
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yo voy a hacer una hipoteca multidivisa, y todavia no estoy segura si hacerla en yenes o francos suizos. ¿ me gustaria saber si en un mes puede subir o bajar mucho una moneda? Mas que nada por saber si me iría a la ruina, o me daría tiempo a cambiar de divisa antes de la ruina.
gracias
¿No tienen hipoteca multidivisa en bancaja, verdad? Yo fui a mi sucursal de bancaja a preguntarles por una hipoteca multidivisa, a ver si recomendaban la hipoteca en yenes, y el que me atendió ni sabía lo que era una hipoteca multidivisa!! Me dijo que como iba a sacar una hipoteca en yenes, que si el yen subía la hipoteca se iría a las nubes, etc pero me parece que lo que pasa es que como Bancaja no tiene hipotecas multidivisa, me querían colocar su hipoteca 40.
Aunque tampoco descarto que Bancaja tenga hipotecas multidivisa, hipotecas en yenes y de todo, y sea ese comercial el que no sabía, pero la verdad es que me quitó las ganas de pedir la hipoteca en Bancaja. Seguiré mirando otros bancos que sí tienen hipotecas multidivisa.
Anonimo, por el tono de tu comentario no te veo preparado para una hipoteca multidivisa. Porque el tema no es si en un mes da tiempo a cambiar la divisa de la hipoteca, que normalmente sí que da (claro que puede ocurrir algo extraordinario y joderte vivo), lo principal en una hipoteca multidivisa es saber cuándo es la hora de cambiar de divisa... porque imagina que en un mes malo, tu hipoteca en yenes (multidivisa) cae un 4%... ¿qué haces? ¿Pasas la hipoteca a euros o francos suizos antes que sea tarde, comiendote una pérdida de 10.000 euros? ¿O mantienes la hipoteca en yenes, a la espera de que se recupere? Lo cierto es que las hipotecas multidivisa son como la ruleta rusa: cinco veces no pasará nada y recuperará, y un vez ¡pum! y muerto. Y no sabemos si la próxima será el ¡pum! o no...
Anónimo, es muy probable que en bancaja no tengan hipoteca multidivisa, aunque no sería raro que tengan hipotecas multidivisa y el comercial no lo sepa. Si te sirve de guía, a mí en 2001 ya me interesaban las hipotecas multidivisa, y fui a preguntar en Bankinter, y allí la chica conocía perfectamente el producto... y eso que entonces las hipotecas multidivisa eran para bichos raros!! Ahora todo el mundo conoce ya las hipotecas multidivisa... todos, menos el tío de Bancaja, claro!!
(tú también serás valenciano, ¿no?)
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Hola, soy Ana
Lo siento, pero no lo entiendo muy bien. Se supone que si sacas una hipoteca multidivisas, tienes varias monedas a las que poder cambiarte en caso de que suban o bajen las mismas, no? Mi pregunta es la siguiente, si se puede cambiar la moneda, que problema hay?
Por favor, quisiera mas información porque estoy pensando en contratar una. Muchas gracias.
Ana, el principal problema de las hipotecas multidivisas es saber si cuando viene una subida del yen (o de la divisa en que te hayas endeudado) va a ser una cosa pasajera que se corregirá o va a ser el inicio de una fuerte tendencia que te va a hacer polvo. Como decía en el comentario anterior: imagina que en un mes malo, tu hipoteca en yenes (multidivisa) cae un 4%... ¿qué haces? ¿Pasas la hipoteca a euros o francos suizos antes que sea tarde, comiéndote una pérdida de 10.000 euros? ¿O mantienes la hipoteca en yenes, a la espera de que se recupere? Hagas lo que hagas, puede salirte muy mal y perder mucho dinero. ¿Vas a jugarte tu hipoteca a la suerte de acertar en estas decisiones? si es así, suerte!!
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Hola Fernan2, mi nombre es Julián:
Hasta hoy ni mi mujer ni yo teníamos alguna idea de este tipo de hipotecas. Me lo ha comentado un conocido y estoy flipando. La verdad es que llevo todo el día pegado al ordenador y leyendo todo lo que encuentro sobre el tema. Creo que ya he entendido todas (o casi todas) las ventajas e inconvenientes que pueden tener las hipotecas multidivisa (cosa que mi conocido creo que no, que lo hizo muy a la ligera).
Ahora bien, te voy a hacer el sumum de las preguntas, si me la respondes te llevas 2 gallifantes de premio.
Nosotros tenemos que abrir una hipoteca pero de las denominadas de autopromoción. Tenemos una parcela y vamos a construirnos la casa. Mi pregunta es: ¿podemos pedir una hipoteca multidivisa de autoconstrucción?, nosotros suponemos que si, que lo que se haría es una tasación del suelo y del proyecto del arquitecto y en base a ello solicitar el 70-80% del valor de esa tasación. Ya nos dirás algo.
Otra cosa que tenemos clara mas o menos es el tema de la divisa. Hemos creido entender que a corto plazo lo mejor sería el yen pero viendo su valor casi que nos decidimos mas por el euro (que esta en torno a euribor + 0´5, que es practicamente lo que ofrecen las hipotecas normales) y dejarnos abierta la puerta de una posible bajada de otra moneda y del livor.
Por cierto, estamos entre euro y franco suizo, parece muy estable y no creo que la caida fuera tan grande en caso de datos negativos.
Muchas gracias de antemano y suerte, a ver si te llevas los gallifantes.
hola fernan2,soy miguel, estaba convencido de contratar una hipoteca multidivisas en yenes,creia que era mas facil de lo que creia pero tengo algunas lagunas,no entiendo bien lo del cambio de yenes,dime por favor si voy bien ahora el yen esta a unos 150 yo contrato una hipoteca de unos 230000 que serian unos 34500000 yenes.Si yo ya la e contratado el riesgo es en el cambio de moneda que yo tendria que hacer asiduamente?me equivoco?
Hola a todos Me llamo Jose y estoy muy interesado en una multidivisa y de hecho el Banco de Andalucia (grupo popular) me ha concedido una, aunque aun no he firmado nada, con respecto al riesgo de cambio lo entiendo y asumo, pero lo que me mosquea es que el referente que me ofrecen es libor a un año mas 1 y ademas especifica que de haber una rebalorizacion del yen superior al 10% tendria que realizar una aportacion extraordinaria y en el segundo mes la entidad quedaria facultada para cambiar el referente al euribor + 07.
Ademas de una comision por cabio de divisa de unos 500 euros mas o menos.
Estamos hablando de una hipoteca de 355000 euros.
Lo que no me quedqa claro es a que se refiere en eso de la revalorizacion, si es en referencia a la cantidad pendiente de la deuda o al cambio en si. Pensaba que era si la suma total de la deuda se veia incrementeda en mas de un 10% por efecto del tipo de cambio.
Alguien conoce este tipo de clausulas?
Caray, no deja de sorprenderme la cantidad de gente que sigue consultando las hipotecas multidivisa!! Ahora hay en Rankia un nuevo foro de vivienda, ahí también podéis preguntar si queréis escuchar más opiniones...
Ana, mejor que no busques demasiadas explicaciones en tu banco, que al fin y al cabo son juez y parte. Es mejor informarte por tu cuenta, en Internet, con opiniones de varias fuentes y que no sean parte interesada.
Isra, lo que pasa si baja el euro/yen es que aumenta tu deuda, con lo que si vuelves a euros tu cuota será algo mayor que si hubieras empezado a pagar en euros... claro que luego puedes volver a yenes, pero yo no iría cambiando mucho.
Anonimo, es verdad que el ahorro es mucho, por eso es por lo que se han puesto de moda las hipotecas multidivisas. Respecto a yenes o francos suizos, el yen es la opción agresiva y el franco suizo es la opción conservadora... ¿cómo quieres ser con tu hipoteca?
nyc99, es cierto que la fluctuación tendría que ser muy fuerte... pero no es menos cierto que fluctuaciones tan fuertes son las que han habido no hace mucho. Sin ir más lejos, cuando yo me saqué mi hipoteca estuve mirando hipotecas multidivisa, y entonces los yenes estaban a 90!! Quiero decir que tienes razón en que hay "margen de seguridad", pero que eso no te haga pensar que no hay riesgo.
Julian, el tema de las hipotecas multidivisa se está volviendo cada vez más popular, principalmente por el boca a boca de alguien que ya tiene una hipoteca multidivisas y va presumiendo de lo poco que paga... y callando el riesgo que asume, a veces por desconocimiento, como tu amigo.
Respecto a si te van a dar una hipoteca multidivisa para autopromoción, eso sí que es mejor preguntarlo en el banco, yo no lo sé. Supongo que si presentas suficientes garantías, no deberían ponerte pegas... pero también dependerá de las ganas que tengan en tu oficina concreta!! Mejor trata de preguntar en sucursales recién abiertas y/o en bancos poco implantados en tu ciudad, que suelen tener más ganas de captar nuevos clientes. No sé si eso valdrá para gallifante...
Y para lo de yenes o francos suizos, lo dicho al anónimo: una hipoteca multidivisas en yenes es más barata ahora mismo, pero una hipoteca en francos suizos es más estable. ¿Qué hipoteca es mejor? Pues dependerá de tu perfil...
Miguel, el riesgo de las hipotecas multidivisa en yenes es que si el yen sube un 10%, tu deuda en yenes será igual... pero en euros será un 10% mayor. Si entonces pasas la hipoteca a euros, ya has perdido definitivamente ese 10%, que hablando de hipotecas es un pastón; y si sigues en yenes, tu cuota mensual subirá un 10% pero seguirá siendo más barata que con una hipoteca normal, pero el peligro es que siga la tendencia y el yen siga subiendo otro 10%, y otro, y otro... o sea, lo mismo que ha venido pasando hasta ahora pero al revés.
Jose, yo de tí no firmaría esa hipoteca; ¿tú estás en condiciones de poner 20.000€ encima de la mesa si el yen sube más de lo que te conviene? Si no es así, ni te lo plantees...
Aparte que los diferenciales que te ofrecen... yo los encuentro razonables, pero en el mercado los encontrarás bastante más baratos.
s2
hola barclays me ofrece las siguientes condicionesc multidivisa comienzo en yenes.
0,5 apertura
libor a 1 mes mas 0,65
canc pacial 0
total 1
comision cambio 0,2
si me paso a euros las mismas.
Que os parece?
De todas formas le estoy dando vueltas y voy a hacerla seguro, pero un poco mas adelante ya que el euro esta muy fuerte respecto al yen.
Se admiten consejos....
Saludos.
A mí las condiciones me parecen buenas, es sólo un poco peor que una hipoteca normal de las buenas, y mejor que muchas hipotecas normales de las que hay por ahí...
s2
solo una cosa me comenta el banco que solo puedo cambiar de moneda una vez al mes cuando vaya a pagar y que tengo que avisar 4 o 5 dias antes.
el fixing que harian ellos es el de las 2 de la tarde.
Por lo demas las condiciones son las mejores que he encontado en varias entidades.LO unico malo es la revision mensual.
Que opinais...
Gracias
Avisar con tiempo parece razonable, tratandose de cantidades tan importantes...
Y respecto al cambio que te aplicarán, ten por seguro que algo perderás, porque ellos trabajan con un tipo de cambio para comprar y otro para vender, y siempre te aplican el más conveniente... para ellos, no para tí. Esto te lo comento porque no deberías plantearte ir cambiando con frecuencia, sólo cuando sea muy necesario.
s2
Hola a todos, soy nuevo en el foro, he estado leyendo todos vuestros comentarios y me parecen muy interesantes, por lo que estoy pensando seriamente en crear una hipoteca multidivisa. Mi pregunta es la siguiente, si abro una HMD en yenes, que actualmente me ahorro unos 400€ al mes, y no me cambio nunca a euros, creeis que llegara el dia que los intereses en yenes sean superiores a los del euro. Yo personalmente pienso que no si que es posible que suban los intereses pero creo que siempre estara el euro por encima, que opinais. Saludos...
Lo que a mí me parece más probable es que la suma total pagada acabe siendo menor con la hipoteca multidivisa en yenes, pero evidentemente es posible que en algún momento intermedio la cuota de la hipoteca multidivisas supere a la de su equivalente en euros.
s2
Te sugiero, que hables con mi agente de Bankinter, que a mi me asesoro muy bien. Ignacio Garcia.Tfno.: 609651989 e-mail: ignagcia@ra.bankinter.es
hola a todos, he estado leyendo vuestros comentarios y aun tengo la duda si seria recomendable hacer o no una hipoteca multidivisa. tengo que firmar una hipoteca en un par de meses, el ahorro que supone una multidivisa es tentador por eso estoy pensando si pedirla asi, me podeis asesorar? necesito 170.000 euros. gracias
Hola a todos,
Mi pregunta será un poco distinta:
Parece ser que se amortiza más capital que interés, por tanto como afecta eso a la deducción de IRPF?
Por otro lado y perdonad mi inexperiencia pero lo correcto no sería mirar las fluctuaciones entre por ejemplo el franco con el yen para decidir si te cambias de moneda?
Yo pienso que esto es como la bolsa que si no vendes no pierdes, y en cuanto a la revalorización creo que el mercado mundial no permitiría unos cambios muy bruscos en un periodo corto de tiempo ¿Que opinais?
EN EL BANCO DE VALENCIA DE VILLA DE VALLECAS (917791271), TRAMITAN HIPOTECAS MULTIDIVISA EN EXCELENTES CONDICIONES. EL ASESORAMIENTO Y EL TRATO ES ESTUPENDO. OS LO RECOMIENDO
Hola al foro! Mi pregunta es: Sabiendo como esta el yen ahora (160) y suponiendo que empieza a bajar (hasta 100) y sabiendo que se paga mas capital que intereses en la hipoteca en yenes, ¿compensaria (en un determinado numero de meses) esa bajada de la divisa con lo que he pagado de capital con respecto a una en euros? Un saludo
Si el yen llegara hasta 100, con tu hipoteca multidivisas entrarías irremisiblemente en pérdidas. Ahora, si no cayera tanto, aunque probablemente tampoco compensaria esa bajada de la divisa con lo que has pagado de capital, es fácil que en la hipoteca multidivisas te siguiera saliendo una cuota mensual menor por los menores intereses.
Hola a todos. Me gustaría pedir un poco de cordura y que no publiquéis nombres y números de teléfono en los comentarios. Hay muchas maneras de emplear estos comportamientos para "hacer el mal", puesto que encima estos comentarios se están realizando de forma anónima. Si no caéis en a qué me refiero, pensad que algún asesor puede estar colgando su propio teléfono para sacar beneficio, o que algún malnacido haya publicado el teléfono de alguien a quien quiera molestar, y hay cosas peores que prefiero no decir aquí. Creo que si alguien quiere contratar cualquier producto debe acercarse por su propio pie a buscar el experto adecuado. Por favor, no publiquéis datos de contacto ni vuestros ni ajenos aquí.
PD: Por supuesto, dejo en manos de fernan2 lo que se haga o deje de hacer en su blog. Tampoco este comentario tiene que ver con hipotecas, así que eres libre para editarlo/eliminarlo.
Un saludo.
UN SALUDO A TODOS, DARE MI OPINION AL RESPECTO.
la hipoteca multidivisa creo que sigue siendo rentable, siempre frente a una hipoteca en euros.
1ªnunca ha estado el euribor mas bajo que el libor
2ºsi sacas hmd a 155y por euro tiene que bajar hasta 100 para pagar la misma cuota que en euros.
3ºaunque se diera el punto 2 seguirias amortizando mas del doble que en tu hipoteca en euros, ya que el sistema de amortizacion es mejor.
4ºlos estudios macroeconomicos mas optimistas situan el yen en 175 en 2008 y los mas pesimistas entre 155/165.
veo casi imposible que el yen este a 100 nunca mas ademas el boj ha reconocido abiertamente que no le interesa una moneda fuerte por dos motivos. el consumo interno en japon es debil y japon vive de la export. import. con nmoneda fuerte( cara) japon no vende.
5º el concepto de la hipoteca multidivisa no lo entiendo como muchos de los foreros.me explico.
yo no saco una hipoteca multidivisa de 240.000 a 150y para que cuando pase a 180 volver a euro.
por que entonces volvere a pagar el euribor los años que queden.
si cambio de moneda es para esperar qe el yen se situe en 150 y vuelvo al yan.
con mucha gente que he hablado parece que la idea es, saco una multidivisa y cuando este a 175 me paso y me quedo en euros para no arriesgar mas.(con la idea de reducir 50.000 euros y quedarse con el euro de por vida.
6º en españa hace menos de 20 años el interes estaba al 16%.yo tengo una hipoteca a 30 años.¿alguien me garantiza que no volveremos a esos indices?, como veis riesgo tb hay y mucho con el euribor.
creeis que los datos de ipc que da el gobierno son los reales que se reflejan en la calle? creeis que el pan la leche el aceite y cualquier producto de consumo ha subiro un 3% anual desde la entrada del euro.
mi opinion es que van tirando de una goma maquillando los datos economicos, pero la goma llega un dia que se rompe y se ven las carencias.
os podria dar muchas mas ventajas de pasaros a una hipoteca multidivisa pero lo dejare para mas adelante.
recibir todos un saludo, es una apreciacion personal y solo intento hacerso reflexionar sobre ello.
Jose Miguel, estoy convencido que el telefono lo publica el interesado para hacerse publicidad, así que no te preocupes por él... en todo caso, es un dato que ya está en las páginas amarillas!!
Robertols, he visto muchas cosas mejor escritas ;-) pero pocas con las que pueda estar más de acuerdo. Sólo discrepo en que veo imposible que volvamos a ver tipos al 16% (ni al 10%), pero aun así es cierto que una hipoteca en euros también tiene sus riesgos y que un euribor al 7% bastaría para hacer una destroza. Y muy cierto lo de los mamoneos con la inflación...
Por cierto, ya hace un mes que escribí esto, y desde entonces el que ha estado en una hipoteca multidivisa le ha ido de perlas... de momento, el marcador está en hipotecas multidivisa 1, euribor 0
un saludo fernand2.
yo tambien opino que las hipotecas no llegaran al 16%, pero cuando estubieron al 2% los pisos subieron un 40%, y los sueldos un 3%. con lo cual el equivalente de antes al 16% sera un endeudamenirnto exactamente igual que el de ahora al 8.(hay estamos super de acuerdo)
mi pregunta entonces biene cuando el 80% de los directores de banco para evitar tener mas faena aluden al risgo que conlleva una hipoteca multidivisa. lo hacen unicamente por que les de faena, por que no les da la gana y por que el sistema de amortizacion que les interesa es el frances.
entonces mi pregunta siempre es la misma al director. hace 12 años la hipoteca en yenes se decia que era un riesgo, hoy se sigue diciendo lo mismo.
en 12 años el libor se ha movido un 1%, el euribos (antes mibor) ha bailado mas que una peonza.
hace 12 años la moneda japonesa estaba a 90 y hoy a 163.
¡¡que los bancos se dejen de rollos y empiecen a dar mas viabilidad e informacion a estas hipotecas!!
el tema es sencillo. si le preguntamos a un hipotecado en yenes hace 10años esta encantado, si le preguntamos a un hipotecado en yenes hace 2 años igual, y si le preguntamos a un hipotecado en yenes el mes pasado tres cuartas de lo mismo.
ahora preguntemos a un hipotecado en euros de hace 2 años...
un saludo.
PD. a la banca cada dia se le ve mas el rollo.
hace unos años los hoy abuelos de este pais se ponian un traje por que iban al banco a hablar con el director. hoy en diael respeto que se les tenia lo han tirado tan por el suelo que vamos con baqueros e incluso ropa de faena al banco a negociar.
se han comvertido en un tendero mas, que vende un producto intentando cobrartelo con mas margen que el de la esquina y dandote peor servicio que el de la esquina, pero prometiendote que el servivio y el producto es bueno.
me recuerdan al tendero de los antiguos tebeos de 13 rue del percebe.
Hola fernan2,
Quisiera hacer una pregunta que en principio me parece sencilla, aunque quisiera cercionarme de que no ando muy desencaminado.
Tengo una hipoteca en francos suizos (por un capital de unos 200.000 € al cambio) y unos ahorros de unos 20.000 € reservados para realizar una amortización parcial de la hipoteca. El tipo de interés que estoy pagando por la hipoteca ha oscilado este año entre el 3% y 3,6%. Me debato entre realizar una amortización parcial (reduciendo así el riesgo de cambios en la divisa del que ya se ha hablado aquí) o seguir reservándolo invertido en depósitos por los que puedo conseguir alrededor de un 5%.
La lógica parece indicar que es preferible esperar invirtiendo el dinero, que actualmente me renta más de lo que pago de intereses por la hipoteca, siempre y cuando me comprometa conmigo mismo a no utilizarlo para otros fines y acabar por emplearlo (junto a sus intereses) para amortizar la hipoteca. Sin embargo, tampoco es que la diferencia entre tipos sea tanta, por lo que a lo mejor conviene cancelar y olvidarse de rollos.
¿Cual dirías que es la mejor opción?
Hola Josua,
Mejor usas una calculadora de hipotecas y resuelves tus dudas. Puedes ver el efecto de una amortización parcial empleando estos dos simuladores:
http://www.arpem.com/financia/calculadora/f_reduce_cuota_p.html
http://www.arpem.com/financia/calculadora/f_reduce_plazo_p.html
No pones el plazo que te queda, pero debe ser alto por el capital que tienes pendiente, así que posiblemente te interesará reducir el plazo. Piensa que las cuotas de los primeros años van directamente al bolsillo del banco, no al pago de tu deuda.
Además, ya que has arriesgado al contratar en divisas, piensa si quieres hacer algo similar con ese dinero. Te recomiendo leer http://www.rankia.com/blog/llinares/2007/12/hablemos-en-serio-de-las-hipotecas.html
Hola Josua,
Mejor usas una calculadora de hipotecas y resuelves tus dudas. Puedes ver el efecto de una amortización parcial empleando estos dos simuladores:
http://www.arpem.com/financia/calculadora/f_reduce_cuota_p.html
http://www.arpem.com/financia/calculadora/f_reduce_plazo_p.html
Por la cantidad que te queda por amortizar, seguramente te quedan muchos años por pagar y debería interesarte la opción de reducir plazo. Piensa que el dinero de las cuotas de los primeros años va directamente a los bolsillos del banco, y poco se aprovecha para pagar tu deuda.
Además, puesto que has contratado en divisas, te recomiendo leer este artículo de Llinares
Robertols, un comentario tremendamente sensato. Hay que tener presente que el pasado no sirve para predecir el futuro, y por tanto lo ocurrido puede pasar ahora al revés... pero pones de relieve muy bien algo que la mayoría de la gente no se da cuenta: Una hipoteca en euros a interés variable también tiene riesgos, no sólo las multidivisas pueden ir mal.
Respecto a los banqueros, pues hay de todo... pero se les presiona mucho para que coloquen determinados productos que están "en lanzamiento", y obviamente las hipotecas multidivisas no son de esos productos.
Josua, permíteme que te haga una consideración de fiscalidad: si no amortizas, los intereses que cobras tienen que pagar impuestos. Si amortizas, los intereses que no pagas no tienen que pagar impuestos, y además te llevas un pico de desgravación (suponiendo que sea vivienda habitual y no estés por encima del máximo anual), por lo que es probable que considerando la fiscalidad sea más rentable amortizar.
Eso sí, tener un dinero en la recámara es algo que también va bien por si pasa algo... imagina que tuvieras que cambiar de coche o algo así!! Por lo que amortizar la mitad y quedarte la otra mitad cobrando intereses podría ser una buena combinación de rentabilidad + seguridad.
Jose Miguel, muy buenas tus sugerencias. Gracias por los enlaces.
s2
tengo una pregunta:
¿por que en las hmd se paga menos interes?
no se si sera por la cuota francesa o que pero no se exactamente porque(no me refiero al libor sino que el 80 % es capital y el 20 interes)
y otra cosa ¿si llevo pagado la mitad del credito(imaginos 100000) y la divisa se encarece un 10 % deberé 110000?
A lo mejor se meescapa algo del racionamiento no estoy yo hoy pa mucho pensar
Izaszil: En las hipotecas multidivisas se pagan menos intereses porque los tipos de interés son diferentes para cada divisa, y se buscan divisas con los tipos más bajos. La cuota francesa no tiene nada que ver.
Y efectivamente, si sube la divisa en que estás endeudado, tu deuda aumenta; pero si los tipos son más bajos, es probable que aun con un aumento del 10% de tu deuda, te siga saliendo una cuota más baja, porque lo que pagas de más de capital es menor que lo que ahorras de intereses. Claro que el aumento de la deuda podría ser muy superior al 10%, y ahí sí que ya no saldrían las cuentas...
s2
Hola a todos,
estoy estudiando las HMD y buscaba el punto negro, pues no podía ser todo tan bonito como me lo habían pintado. Según veo, es el riesgo de depreciación del euro, ya que el Libor tiene mucho recorrido frente al eruribor.
Sobre esto quiero hacer unas consideraciones y espero vuestros comentarios para poder tomar una decisión:
1.- Se dice que el franco suizo es más estable, pero pienso que el riesgo no es que esté tan devaluado el yen, sino la sobrevaloración del euro. Es decir, si el euro se deprecia, lo hará respecto a todas las monedas (en mayor o menor medida) y por tanto no tendremos donde refugiarnos, salvo el propio euro con su euribor.
2.- Respecto a una apreciación del yen, sería análogo a la bolsa: "mientras no vendes no pierdes". Es decir, mientras no cambiaramos de moneda no nos "afectaría" ¿no? Dado que las hipotecas son a medio/largo plazo, sería cuestión deesperar y cuando se depreciara de nuevo(por ejemplo a los 15 años) volver al eur. ¿Es correcto?
3.- Para los afortunados que la contrataron con el cambio euro/yen a 90 ó 100, lo interesante sería volver ahora al euro y tener un ahorro directo del 50% ó más ¿no?. Aunque el euribor es más alto la reducción tan fuerte de la deuda compensa ¿no?.
4.- Si tenemos unos ahorrillos (p. ej. 12.000 €)podríamos cambiarlos ya por yenes y tener ese colchón para una posible revalorización del yen, de modo que varios meses (por ejemplo un año) no tuviéramos que comprar divisas pues tendríamos yenes previamente. ¿Sería posible e interesante?¿A nivel fiscal cómo afectaría? ¿Al comprar los yenes, al venderlos o en ambos casos?
Espero vuestras respuestas para ver si finalmente consigo aclararme.
Un saludo.
Hola a todos,
estoy estudiando las HMD y buscaba el punto negro, pues no podía ser todo tan bonito como me lo habían pintado. Según veo, es el riesgo de depreciación del euro, ya que el Libor tiene mucho recorrido frente al eruribor.
Sobre esto quiero hacer unas consideraciones y espero vuestros comentarios para poder tomar una decisión:
1.- Se dice que el franco suizo es más estable, pero pienso que el riesgo no es que esté tan devaluado el yen, sino la sobrevaloración del euro. Es decir, si el euro se deprecia, lo hará respecto a todas las monedas (en mayor o menor medida) y por tanto no tendremos donde refugiarnos, salvo el propio euro con su euribor.
2.- Respecto a una apreciación del yen, sería análogo a la bolsa: "mientras no vendes no pierdes". Es decir, mientras no cambiaramos de moneda no nos "afectaría" ¿no? Dado que las hipotecas son a medio/largo plazo, sería cuestión deesperar y cuando se depreciara de nuevo(por ejemplo a los 15 años) volver al eur. ¿Es correcto?
3.- Para los afortunados que la contrataron con el cambio euro/yen a 90 ó 100, lo interesante sería volver ahora al euro y tener un ahorro directo del 50% ó más ¿no?. Aunque el euribor es más alto la reducción tan fuerte de la deuda compensa ¿no?.
4.- Si tenemos unos ahorrillos (p. ej. 12.000 €)podríamos cambiarlos ya por yenes y tener ese colchón para una posible revalorización del yen, de modo que varios meses (por ejemplo un año) no tuviéramos que comprar divisas pues tendríamos yenes previamente. ¿Sería posible e interesante?¿A nivel fiscal cómo afectaría? ¿Al comprar los yenes, al venderlos o en ambos casos?
Espero vuestras respuestas para ver si finalmente consigo aclararme.
Un saludo.
1.- Es posible que el problema sea el euro, pero lo cierto es que la correlación del franco suizo con el euro es elevada, debido a que la economía suiza tiene fortísimas relaciones con la europea, y debido a que ambas divisas se les considera "refugio". Si el euro se hundiera por lo que sea, es muy probable que tuviera cierto "efecto arrastre" con el franco suizo.
2.- No es así, porque te afectaría a través de la subida de cuota (aunque es probable que tampoco subiera demasiado). Y si más adelante se depreciara de nuevo, la cuota te volvería a bajar y no habría necesidad de volver al euro.
3.- Esos ya se están beneficiando de unas cuotas ridículamente bajas. Si fuera mi caso, yo lo que haría sería ir amortizando anticipadamente todo lo que me ahorro en cuotas.
4.- Comprar antes los yenes sólo tiene sentido si esperas que se revalorice el yen. Y si eso es lo que esperas, no querrás una hipoteca multidivisa en yenes...
A nivel fiscal, si el yen sube tendrás plusvalías que tendrás que declarar cuando los vendas, y si bajas tendrás minusvalías que podrás compensar si tienes otras plusvalías.
s2
Gracias por las aclaraciones Fernan2.
Y estando como están las cosas, la pregunta del millón: tengo una hoteca de la que me quedan unos 172.000 € a 23 años ... ¿ves interesante a día de hoy pasarme a una HMD?
Si no me equivoco, no podría subrogarme y sería cancelación y constitución de hipoteca nueva ¿no?
Un saludo,
Del tema jurídico no lo sé, es un caso raro y no sé si es posible una subrogación a una hipoteca multidivisas. Respecto a si es interesante, en principio pienso que sí, pero depende también de tu perfil de riesgo y si tus ingresos te permitirían asumir una posible cuota más elevada.
Ante la duda, una buena opción sería dejarlo todo preparado y esperar a un posible repunte del yen para hacerlo. Si llega, habrás entrado en mejor momento, y si no llega, tampoco has perdido nada.
s2
hola a todos, queria hacer una pregunta a fernan2, yo he hecho numeros y de todas me sale rentable en cuota hacer una hdm en yenes, mucho tendria que cambiar todo para pagar lo que pago ahora en euros.
El problema es que mi hipoteca actual en la caixa es un Credito abierto, y tengo que cancelar y volver a escriturar, los gastos me ascienden a unos 10000 eur. ¿A pesar de esos 10000 eur verias financieramente viable la hipoteca multidivisa? Ya que tendria que pasar mucho tiempo para poder amortizar ese gasto de 10000 euros
Que opinas?
Gracias.
Eso ya no es sólo cuestión de una hipoteca multidivisas, sino de pasar de una hipoteca mala a una buena hipoteca (multidivisas o no), puesto que el Credito abierto suele tener un diferencial muy alto. Si haces bien los números, creo que casi puede salir a cuenta pasar de un crédito abierto a la mejor hipoteca en euros del mercado, y si es así no habría problema en pasar igual a una hipoteca multidivisas, por mucho que el gasto sea una clavada. Pero si por el contrario el paso a una buena hipoteca en euros ves claramente que no sale rentable, ya sería más dudoso pasarse a hipotecas multidivisas, pues partirías con una desventaja inicial excesiva.
nyc99, el Credito abierto es una estafa, pásate a una hipoteca multidivisas, con la hipoteca multidivisas te ahorras un 3% anual de intereses, en poco tiempo la hipoteca multidivisas te saldrá a cuenta
Lo de las hipotecas multidivisas me huele a timo, creo que primero están dejando que la gente entre en hipotecas multidivisas poniendo condiciones favorables, pero cuando ya haya muchas hipotecas multidivisas en el mercado entonces subirán el yen y las divisas y puede que el libor, para darle un buen palo a los que tengan hipotecas multidivisas
nyc, no te diré que no sea una estafa el crédito abierto, pero de ahí a recomendar una hipoteca multidivisas a las bravas va un trecho. Una hipoteca multidivisas no es para todo el mundo, hay que conocer las circunstancias para saber si las hipotecas multidivisas pueden interesarle a alguien...
Saul, las hipotecas multidivisas no son ningún timo, yo me hubiera hecho de oro si mi mujer me hubiera dejado sacar una hipoteca multidivisas en su día. Pero sí es cierto que no es lo mismo una hipoteca multidivisas hoy que hace unos años...
s2
A mí las hipotecas multidivisas me siguen pareciendo un timo, antes no se hablaba de ellas y ahora que la cotización yen está en mínimos por todas partes están hipotecas multidivisas esto, hipotecas multidivisas aquello, que si yenes, que si francos suizos, que si libor, como si las hipotecas multidivisas fueran la panacea.
Bueno, Saul, es verdad que las hipotecas multidivisas se están poniendo de moda a destiempo, pero el ir con el "timing" cambiado no es algo específico de las hipotecas multidivisas, sino del pequeño inversor en general. Hace unos años éramos cuatro los que conocíamos las hipotecas multidivisas, y de hecho éramos tan pocos que entonces nos daban las hipotecas multidivisas a Libor + 1,25, porque en los bancos no había competencia en hipotecas multidivisas.
¿Recomiendas la hipoteca multidivisa bankinter para convertir una hipoteca normal en una hipoteca multidivisa en yenes?
En las hipotecas multidivisas se ajustan bastante las condiciones al perfil del cliente, por lo que lo mejor es pedir condiciones en varios bancos; Bankinter puede estar bien, pero mira también en Barclays y Banco de Valencia, que comentaban por aquí que también trabajan ese producto, y pregunta también en tu banco habitual, que si tienen hipotecas mulitidivisa te pueden ofrecer mejores condiciones.
s2
hola! Estoy viendo lo de pasarme a la hmd, pero lo que no me queda claro es el tema de las amortizaciones, alguien me podria aclarar este tema?? como es?? yo amortizo cuando quiero?? Gracias!!!
Hola,Fernand2, Mi nombre es Natalia, yo tambien estoy mirando lo de cambiar la hipoteca a una multidivisa. Y por eso queria hacerte una pregunta; cual es el riesgo de tenerla en yenes o en francos si uno no piensa cambiarla a euro nunca?? Porq hasta donde entiendo (q no es mucho) a largo plazo pagaras menos aunq tengas algunos meses en los q puedas pagar un poco mas...no??
muchas gracias de antemano
El autor ha eliminado esta entrada.
Anónimo, las amortizaciones son igual para hipotecas multidivisas que para cualquier hipoteca: algunos bancos cobran una comisión del 1% por amortización anticipada, y la mayoría no la cobran, pero en todo caso puedes amortizar anticipadamente siempre que quieras.
Natalia, el riesgo existe igual en hipotecas multidivisas que en hipotecas en euros: ¿no puede subir el euribor, y eso perjudica a los que tengan hipotecas en euros? Pues de la misma forma, puede subir el libor y/o puede subir el yen o franco suizo, y eso perjudica a los que tengan hipotecas multidivisa. La cosa está en si te vale la pena asumir ese riesgo, mayor que el de las hipotecas en euros, a cambio de lo que de entrada te ahorras con la hipoteca multidivisa.
s2
Gracias Fernando,(soy Natalia). Pero sigo sin entender porq el riesgo de tenerla en yenes (por ejemplo) es mayor q el de tenerla en euros? A mi particularmente, teniendo hipoteca en euros, en los últimos dos años la hipoteca me ha aumentado 300€, o sea q riesgo hay en todo credito q sea a interes variable no? Mucho tiene q moverse el yen para pagar lo mismo q pago ahora en euros, y por lo q veo en los últimos 10 años ha estado mucho mas estable q el euro, y ademas si a japon no le interesa una moneda alta por el tema de la exportación....pues no veo porq los riesgos pueden ser mayores q en euros.Perdona q te moleste a tí, pero veo q tu lo tienes bastante claro y no se bien donde mas preguntar, ya q fui a mi banco BBVA y me dijeron q no no y no, q no era nada recomendable q podia llegar a perder todo....yo no lo veo tan asi. Si puedes enviame tu comentario... MIL GRACIAS
Hola, Natalia, la hipoteca multidivisa en yenes tiene un riesgo mayor que en euros por una razón: mientras que en la hipoteca en euros estás expuesta a la evolución de los tipos (euribor), en la hipoteca multidivisa en yenes estás expuesta tanto a la evolución de los tipos (libor) como a la evolución de la divisa (tipo de cambio euro/yen); dos factores de riesgo, en vez de uno, y con el agravante de que el yen ya ha caído mucho en los últimos años.
Ahora bien, que el riesgo sea mayor (que lo es) no significa necesariamente que no interese. Se pueden tomar riesgos mayores, siempre que el beneficio potencial compense ¿y compensa? Eso ya depende de cada uno...
s2
Hola,
soy de los que recientemente han venido a saber de los HDM y no puedo mas que asombrarme lo que la falta de informacion (en el pasado) nos ha hecho gastar de mas... Ciertamente con el yen a 90-100 como estaba hace unos an~os y como esta ahora (a 157) pues la verdad es que que pena no haberlo sabido entonces.
En fin, a lo que ibamos. Como bien coemntabas fernan2, todo se reduce a una valoracion de dobl riesgo:
1/Evolucion del LIBOR
2/Evolucion del cambio de moneda.
Hay algun tipo de prevision del tipo de cambio yen-euro que uno pueda usar como referencia a corto plazo? Una amgia contrato hace poco una HMD en yenes en bankinter y cuando le incidi sobre el tema de la posible recuperacion del yen me decia que en el banco le habian asesorado en base a una prevision que situa el cambio del yen hasta 170 yenes/euro para final de an~o...
Es factibe esto o se trata del cuento de la lechera?
Un saludo y muchas gracias por compartir tu experiencia, informacion y consejos de manera tan desinteresada,
Bruno
Hola, Bruno, pues si a tí te da pena no haber conocido antes las hipotecas multidivisa en yenes, figúrate a mí que sí que las conocía y no la contraté porque no me dejó mi mujer...
Respecto a lo que vaya a hacer el yen, puede pasar cualquier cosa, pero que tenga en cuenta que si el banco realmente estuviera convencido del yen a 170, empezarían a operar masivamente vendiendo yenes... y ningún banco español lo hace, por suerte, porque saben que no es algo predecible. A favor de las hipotecas multidivisa en yenes juega que la economía japonesa anda flojilla y que su política monetaria viene siendo mantener la divisa débil, pero en contra de las hipotecas multidivisa en yenes podemos decir que ya es mucho lo que ha caído el yen, y que si el euribor baja la jugada pierde interés.
s2
Hola fernand2,
aqui Bruno.... Tu arguemtno sobe la devaluacion del yen (y de si el banco cree en su prediccion si es que existe tal prevision dedevaluacion) es de una logica aplastante. Asi pues, el interes parece residir fundamentalmente en el bajo LIBOR del Yen que hace que los intereses a pagar al banco sean la mitad (o menos) de los quese panga co el EURIBOR....
Pues sin querer meter el dedo en la llaga, te compadezco. Ya es malo no saberlo y enterarse, pero saberlo y no poder/no te dejen.... Algo similar me ocurrio en el pasado con un pedazo de casa increible y la sensacion de impotencia y ser consciente que se pierde una oportunidad de oro es algo que espero no tener que pasar mas...
En fin, solo queria agradecerte tu respuesta y vamos a ver que se tercia... Por ahora ya le he pedido a mi banco (Pastor) y a Bankinter que me hagan sus respectivas ofertas....
Un abrazo,
Bruno
Hola Fernan2,
Soy Luisi. Una pregunta: ¿Por qué no coinciden los tipos LIBOR ,digamos de yen,a 1 o 3 meses según la fuente que se tome?
Ahora mismo en bsmarkets da o,987, creo que esta web publica en tiempo real, pero es que me encuentro con cifras diferentes, incluso entre varios bancos.
¿Dónde puedo mirarlo?
Muchas gracias,
Bruno, si te decantas por una hipoteca multidivisa en yenes, a ver si nos cuentas qué condiciones te ofrecen... le puede interesar a otros que también estén pensando en hipotecas multidivisa.
Luisi, si me pasas las direcciones te lo puedo mirar con detalle, pero de entrada diría que con el Libor pasará lo que con el Euribor. Si alguien me pregunta hoy: "este mes me renuevan la hipoteca, ¿a cómo está el euribor?", yo podría contestarle dándole el euribor a cierre de ayer (o el euribor en tiempo real hoy, si no fuese sábado), o podría darle el euribor de febrero (la media, claro, que es lo que se aplica para las hipotecas), o podría darle el de enero (porque el de febrero, aunque es conocido, no se ha publicado oficialmente aún, y por tanto el de enero es el que le aplicarán).
s2
Soy Luisi de nuevo,
Muchas gracias por la respusta. Lo digo porque he estado mirando condiciones con dos entidades en Madrid: Barclays y la BBK.
Me ofrecen mejores condiciones en la BBK, pues aplican un diferencial de LIBOR+0,7 (y EURIBOR +0,5), comisión de apertura de 0,2 y no me cobran comisión de tipo de cambio inicial.
Hasta ahí, bien. Las pegas son que ellos utilizan como referencia el LIBOR a 3 meses (ahora mismo sensiblmente más alto), devengando solo 4 cuotas anuales.
Y el tipo LIBOR (del yen) que ellos usan, el martes pasado era de 0,99. En el Barclays (les pregunté), también a 3 meses, me dicen 0,85. ¿A qué se debe esta disparadad? Dónde puedo mirar los tipos "reales"?
Gracias de antemano.
Como te digo, se deben referir en un caso al libor de un mes y en otro caso a otro mes distinto (o de un trimestre), y ambos serán válidos. Si quieres ver la cotización del Libor yen en tiempo real, puedes hacerlo en
http://www.fxstreet.es/cotizaciones/tipos-prestamo/
Pero probablemente para una hipoteca multidivisa no te aplicarán el Libor yen en tiempo real, sino la media de un mes o un trimestre, así que tendrás que preguntar las condiciones exactas de tu hipoteca multidivisa para saber qué es exactamente lo que buscas...
Y otra cosa: El libor a tres meses suele ser un pelín más bajo que el libor a un año, así que es una ventaja que te apliquen el de tres meses...
s2
Hola
Soy Bruno.
En cuanto tenga noticias de B PAstor y Bankinter os las hare saber. No obstante, a priori parece resultar mas interesante la oferta de B Pastor porque podria enfocarse no como una cancelacion de la hipteca actual y apertura de una nueva sino como una novacion de la actual.... Esto deberia traducirse en un mayor ahorro en los gastos, pero ya os contare cuando tenga las ofertas sobre la mesa.
Saludos y gracias a todos los que compartis informacion.
Bruno
Bueno, por lo que veo argumentas acerca de la subida/bajada del cambio como único recurso para ahorrar dinero, pero por lo que más o menos habéis explicado, ¿no sale a cuenta pedir la hipoteca en yenes ya que el tipo de cambio sube cuando el yen se deprecia y al revés? Por lo que he visto a principios del 2003 tenía una paridad de 130 yenes por euro y un libor de 0.65% y ahora con 1.11% el cambio está en 158 yenes por euro. ¿Qué índice se suele coger para hacer la hipoteca, el de un mes,tres,seis o doce meses?
Bruno, una curiosidad que puede ser útil para otros que busquen hipotecas multidivisa: ¿lo de la novación es porque ya tienes tu hipoteca con Banco Pastor, y sólo sería cambiar la divisa, o es que la hipoteca multidivisa del Banco Pastor tiene alguna característica especial?
Anónimo, o no me has entendido o no te entiendo yo: La "gracia" de las hipotecas multidivisa no es la subida/bajada del cambio, sino que el Libor yen está mucho más bajo que el euribor y por tanto se pagan muchos menos intereses, y la cuota de la hipoteca multidivisa sale mucho más baja. El tipo de cambio no es la "gracia", sino el "posible inconveniente" de las hipotecas multidivisa, lo que pasa es que como dices puede ser "posible inconveniente" o "posible ventaja".
s2
De Bruno.
Hola fernan2 y resto de bloggeros,
Lo de la novacion es poque tengo en la actualidad (y desde finales del 2004) una hipoteca con Banco Pastor. Sin pretender hacer publicidad de esta entidad debo decir que de la busqueda exhaustiva que hice en aquel momento fue lo mejor que encontre y, viendo el panoramo de las hipotecas referenciadas al Euribor, sigue siendo de las mejores. Eso si, la contrate a traves de su oficina virtual: www.oficinadirecta.com
Volviendo al tema de la novacion, el director de la sucursal a la que me dirigi (B PAstor ofrece las HMD a traves de oficinas fisicas y no la virtual) entendia que podria enfocarse como un cambio de condiciones de la hipoteca actual y en tal caso solo incurriria en los gastos asociados al cambio de condiciones, lo que en elargot suele denominarse novacion. De ser asi evidentemente los gasots asociados a la cancelacion y apertura se reducen de manera significativa.... No me supo decir cuanto seria, pero las estimaciones que me dan en Bankinter y eun sitio web que tambien gestionan HMD oscilan entre los 5000 y 6000 euros respectivamente para un credito de 100000 euros (basicamente el coste no es tanto por la cantidad del credito sino por los actos notariales)
Sigo esperando noticias. Cuando las tenga os las hare saber.
Saludos,
Bruno
Bruno, yo también tengo mi hipoteca (no multidivisa, la normal) en oficinadirecta.com, era en su día la mejor y el banco también va muy bien. Y desde luego, si lo puedes hacer como novación será un ahorro muy importante.
s2
Acabo de solicitar hipoteca en oficinadirecta y me dicen que la operacion no es viable os cuento:
Ingresos netos mensuales 2500
Importe de la hipoteca 197000
Valor de la vivienda 380000
Plazo solicitado 25 años.
No lo termino de comprender, fernan2 tu que opinas
De entrada parece que hay margen suficiente para aprobarla, incluso aunque tengan unas exigencias más altas para las hipotecas multidivisa. Se me ocurren tres posibilidades:
- O bien han detectado a través del CIRBE que tienes más deudas por ahí, lo que debilita tu capacidad de endeudamiento
- O bien figuras en algún registro de morosos por algún lío con un proveedor de ADSL o similares (yo estoy en ese caso y no soy ningún moroso).
- O bien es el banco el que tiene problemas para dar dinero, porque va muy justo.
Puedes preguntarles, a ver si te lo quieren decir; o puedes informarte tú mismo (en los dos primeros casos, obviamente)... o puedes hablarlo en otro banco, a ver si también te lo deniegan.
De todas formas, los bancos online con los mejores productos suelen ser también los más rigurosos, tenlo en cuenta...
s2
Hola Fernan2,
Soy Luis de nuevo. El yen se ha apreciado hoy hasta los 152 euros/yen. Ha sido una apreciación un tanto brusca, Cómo lo interpretas? Es cierto que el yen suele tener estas oscilaciones, aun así, se habla de alcanzar valores en torno a 130.....cómo lo ves?
Las bajadas de tipos de la FED están provocando un pequeño terremoto en todas las divisas, porque se está deshaciendo parcialmente el Carry Trade del cruce dolar / yen, y eso acaba afectando a otros cruces. A corto plazo el tema está peligroso, pero a largo plazo yo diría que el yen lo hará peor que el euro. De todas formas, si yo tuviera una hipoteca en euros y quisiera cambiar a una hipoteca multidivisa en yenes, probablemente esperaría cuatro o cinco meses en vez de hacerlo ahora. Y quien tenga que contratar ya su hipoteca, probablemente le compense sacar una hipoteca multidivisa en euros y esperar a cambiar de divisa en unos meses. Pero ojo, esto es lo que a mí me parece más probable, pero no tengo ninguna certeza y quizá contratar la hipoteca en yenes hoy sea lo mejor, no hay forma real de saberlo.
s2
como puedo saber si aparezco en algun listado de morosos por tema adsl o similar?
Saludos
nyc99
Hola, tengo una hipoteca en estos momentos de 100.000 euros y pago 705 euros (me ha subido 110 euros en algunos meses) y un préstamo personal de 24.000 euros que pago 270 euros,esto con la caja de extremadura en total pago 975 euros por estos dos préstamos, me han aconsejado que haga una nueva hipoteca en yenes porque pagaría bastante menos, pero no sé con que banco podría hacer este tipo de hipoteca, podriais ayudarme vosotros y si alguien podría decirme más o menos cuanto pagaría reunificando los 124.000 euros, muchas gracias, slds
nyc, si estás en un registro de morosos te lo habrán comunicado, tanto tu operadora como el propio registro. Si no sabes nada, es que no estás, pero siempre puedes preguntarles a los del propio registro, que están obligados a decírtelo.
007cda, con la hipoteca multidivisa en yenes te quedaría una cuota de alrededor de 600-650 euros; en tu caso, la hipoteca multidivisa en yenes probablemente interese más que en otros casos, al haber también un préstamo personal.
s2
Hola Fernand2,
Muchas gracias por tu respuesta tan rápida. sobre los bancos que trabajan las hipotecas multidivisas en yenes, cual me aconsejas?. vivo en Sant Cugat del Vallés, Barcelona, sabriais decirme algúno por favor, Gracias de nuevo, slds
Hola a todos. Tras leer noticias y foros sobre las hipotecas multidivisas solo queria apuntar que es un producto de mucho riesgo, porque todo el mundo habla de cambiar a otra divisa si la inical se revalorza con respecto al euro. Ojo con esto, porque al cambiar de divisa demasiado tarde, por ejemplo si la divisa inicial se revaloriza un 10 % con respecto al euro, podemos tener una deuda en euros o en otra divisa mucho mayor que la que teniamos inicialmente. Solo veo posibilidad de sacar partido cuando tengamos al euro con respecto a las demas divisas con un libor inferior al euribor bastante depreciada y con recorrido al alza. En la situacion actual es dificil arriesgarse en una hipoteca en yenes o dolares o francos. En unos meses podemos pagar una cuota igual que en euros y encima con una deuda mayor si queremos cambiar de divisa. Los que esten pensandolo que se asesoren por alguien independiente, no por sus bancos.
Suerte.
007cda, las condiciones de las hipotecas multidivisa en yenes varían mucho en función del perfil de cliente, lo mejor es preguntar en muchos bancos porque es mucho lo que puedes ganar con una pequeña mejora. Empieza por tu propio banco y por los que estén en expansión (oficinas nuevas, etc), ya que muchos bancos son reacios a dar hipotecas multidivisa en yenes, pero donde te conocen y donde van necesitados de clientes es más fácil conseguir una hipoteca multidivisa.
Carlos, el riesgo de una hipoteca multidivisa en yenes es alto si no se va a aguantar en la nueva divisa hasta el final (por ejemplo, si se piensa vender el piso en un par de años), pero si vas a aguantar hasta el final necesitas que el yen suba bastante para que la cuota de la hipoteca multidivisa en yenes se ponga por encima de la hipoteca en euros.
s2
Fernando estoy de acuerdo en eso, lo ideal es mantenerse en una divisa y solo cambiar para mejorar la cuota via tipo de cambio, pero se puede dar el caso de que por el tipo de cambio desfavorable pagues cuotas mayores que en euros. Si la economia de la persona que contrate una hipoteca de este tipo puede aguntar pagar mas perfecto, porque puede llegar el periodo en que se pague menos. EL tema esta en que hay que tener buenos riñones para agunatar los malos tiempos si vienen. Lo digo porque es engañoso los ejemplos que hay en algunas webs pintando que siempre te ahorras 300 euros, bueno unas veces te ahorras y otras quizas puedes pagar algo mas, y es engañoso eso de que si la divisa va mal se cambia uno sin mas. Un saludo y gracias por tus comentarios, creo que para muchos son de gran ayuda.
Encantada de conocerte Fernan2, he estado siguiendo tus comentarios por el foro y me gustaría que me aconsejaras sobre la hipoteca multidivisas. Yo tengo una locura de hipoteca que asciende a friolera cantidad de 480.000€. Hace casi 3 años pagaba 1900€ al mes pero ahora pago 2700€ al mes,pago además un préstamo personal de 280€, y un leasing que me quedan por pagar 6000€, que la letra asciende a 570€, crees que me conviene tener una hipoteca multidivisas? Y si con que divisa y cuanto pagaría al mes.
Siento el atropello de preguntas. Muchas gracias de antemano.
Hola Compañeros, somos una pareja joven (26,27) que queremos hipotecarnos en nuestra primera vivienda y estamos pensando seriamente en hacerlo en hmd, el importe de la hipoteca sería 226.000, a 40 años, la letra sale 970, haciendo las simulaciones en yenes nos sale como 300 euros menos al mes. Nuestros sueldos son como de 2600 euros netos. Es recomendable la HMD en nuestro caso??? mil gracias y mucha suerte
Carlos, ok con tu matización, veo que controlas del tema de hipotecas multidivisa.
Anónimo, con una hipoteca multidivisa en yenes vienes a pagar más o menos un 30% menos a día de hoy, pero para poder entrar en hipotecas multidivisa debes cumplir en mi opinión dos requisitos:
- Certeza de no necesitar liquidar la hipoteca en pocos años (por venta del piso, por ejemplo)
- Capacidad financiera para poder pagar más de lo que estás pagando, si la hipoteca multidivisa no te sale bien.
Si cumples ambas condiciones, probablemente te podría ir bien una hipoteca multidivisa. Podrías incluir el personal y el leasing, y todavía pagarías menos que con la hipoteca actual (de entrada).
Pareja joven, yo creo que sí estaríais en el perfil donde podría interesaros una hipoteca multidivisa en yenes... con un matiz, que es que si la pareja va mal y tenéis que liquidar el piso, tendréis un grave problema en caso de que el yen haya subido. Pero os deseo que eso no ocurra, con o sin hipoteca multidivisa...
s2
mil gracias! de momento nos va bien y cada vez estamos más convencidos de firmar este tipo de hipoteca,aunque exista el riesgo de no saber qué cambios va a sufrir el yen en los próximos años...Sabes, aproximadamente, cuáles son los pronósticos?
Gracias de nuevo.
Pronosticar la cotización del yen es muy difícil, por una parte debería subir porque está infravalorado frente al euro, pero por otra parte la política monetaria del Bank of Japan es forzar a que siga infravalorado... personalmente, creo que a largo plazo no subirá lo suficiente como para que la hipoteca multidivisa en yenes salga más cara que una hipoteca en euros, lo que debería ser suficiente para vosotros.
s2
hola Fernan2,
Soy Luis de nuevo. Tengo que firmar ya la hipoteca y veo que el yen en poco más de 1 semana se ha depreciado de forma considerable.
Como no me queda más remedio que firmar ahora, estaba pensando en entrar en euros y esperar un poco para, entonces sí, ir al Yen para precisamente aprovechar las ventajas de la multidivisa.
Qué opinas de ello? o debería empezar en chf que por lo menos pago menos intereses
(.lo malo de esto, veo yo es que la cotizacion del chf y del yen son muy parejas, así que es posible que cuando se aprecie el yen para que yo pueda entrar, también la hará el chf, perdiendo así en el cambio)
Un saludo,
Luis
Hola Fernan2, muchas gracias por todo, me he leido el foro de "pe a pa" y estoy hecha un lio. Por n lado es muy atractivo lo de ahorrarte 300 euros de letra al mes pero por otro puedes pasar a endeudarte 30.000 euros de golpe si la cosa va mal. Estoy intentando informarme más vía internet, pero hay mucha información confusa y contradictoria, en algunos articulos se confunde lo de subida y bajada del yen,... y bueno mucha info sin actualizar. Alguien sabe de algun video o articulo "objetivo" donde explique todo de forma clara y donde se puedan ver los cambios durante años.
he encontrado solo estos videos, que solo te lo pintan bonito.
http://www.youtube.com/watch?v=fxn1A1d9ee8
http://www.youtube.com/watch?v=Zp1UCPqRjSM&feature=related
Muchas gracias a todos y a ver si entre todos podemos ayudarnos a pasar los malos tiempos, sin contar tanto con los bancos que van a lo suyo.
Por cierto, Fernan2, según lo que cuentas a ti te ha salido de maravilla, si te pasaras a euros ahora tu hipoteca seria mucho mas baja de cuando empezaste. Felicidades, quien pudiera pillarlo ahora!!!
Luis, empezar con una hipoteca multidivisa en euros si el momento no es bueno para el yen me parece buena idea. El franco suizo yo ahora mismo lo descartaría, por la razón que apuntas y porque lo veo fuerte.
Alba, a mí me "hubiera" salido de maravilla si mi mujer me hubiera dejado sacar una hipoteca multidivisa... pero no me dejó!! :-(
Respecto a tu lío, voy a ponerte un ejemplo que no sé si te ayudará o te acabará de liar: Supón que vas a comprar un piso de 200.000 euros, y te ofrecen la posibilidad de que lo compres por 300.000 euros (más caro) pero a pagar a 30 años sin intereses... es fácil sacar números y ver que sale a cuenta la segunda opción, aunque teóricamente lo compras más caro, porque ahorras en intereses más de lo que gastas en capital. Pues una hipoteca multidivisa en yenes es algo parecido: buscar ahorrar en intereses aunque sea a costa de que el capital que pagas sea algo mayor... o menor, ojo, que igual acabas pagando hasta menos capital!!
s2
Hola a tod@s:
Yo hice mi hmd hace un año, el problema que 1€=168Y, muy alto, pero no podía retrasar la compra, mi hipoteca inicial que pedí fueron 357mil€, he llegado a deber 390mil€, ahora despues de pagar 3 cuotas (trimestrales) debo 372mil€, vaya lio.
Creo que para cualquiera que quiera hacer una hmd tiene que tener muy muy claro que igual que puede bajar, puede subir, es importante, que tu economia haciendo una de estas hipotecas sea desahogada, y vayas ahorrando pensando que pagas mas de letra por si tienes una fuerte subida algún mes. Tienes que pensar bien cada movimiento, no puedes agobiarte si tu hipoteca te sube como me paso a mi 23mil€ de golpe, "cabeza fria", piensa en lo que pagarias con el €, y lo que pagas con el Yen, en mi caso el ahorro es de 550€/mes +-, y lo que hago es guardarlo y me hago a la idea que lo estoy pagando, aunque realmente está ahí para tirar de el si fuese necesario, yo al principio tenía un lio en la cabeza de narices, pero finalmente me decidí y sinceramente a día de hoy no estoy decepcionado para nada, eso si, a diario me empapo de noticias multidivisas, intento estar informado del cambio, etc...
Un saludo para todos.
Hola Yo ya me he decidido consciente de los riesgos, me ahorro un dinero en la hipoteca y reunifico gastos, en total 1300€.
Lo que tenemos que ser conscientes es que al año de constituir una hmd puede pasar que debas como minimo lo mismo con lo que empezaste, pero lo que tambien es cierto es que dadas las circunstancias actuales me quedan pocas salidas, teniendo en cuenta que nadie nos asegura que el euribor no suba más, asumo el riesgo.Cada vez somos más, antes poca gente las conocia y mal hice cuando cuatro años antes no la formalicé al comprar la casa, me habria salido redondo, pero claro los tipos en Europa eran otros.
Napo
¿Es hipotecarse en multidivisa una buena idea ? Yo creo que no para todo el mundo, hipotecarse en multidivisa es una buena idea para quien tenga claro dónde se mete, pero es que está empezando a hipotecarse en multidivisa gente sin conocimientos financieros, para los que una hipoteca multidivisa no parece buena idea. Los bancos deberían fijarse bien a quién le dan las hipotecas multidivisa.
¿Que os parecen las hipotecas multidivisa de Bancaja? En general tengo malas referencias de Bancaja, pero no sé si en hipotecas multidivisa bancaja es mejor que en las normales.
Tengo entendido que además de Bancaja, también dan hipotecas multidivisa en yenes en Banco de Valencia, Banco Popular, Caixa catalunya, Bankinter y Barclays, y en brokers hipotecarios. No sé si Banco Sabadell también hace hipotecas multidivisa, pero no me gustan mucho. Y si alguien sabe más bancos que hagan hipotecas multidivisa, que lo diga.
Hola, tengo unas dudas sobre el sistema de amortización.
¿cual es el sistema de amortización que usan las hipotecas multidivisas? ¿sistema francés, alemán, un porcentaje fijo? ¿depende del banco? ¿depende de la divisa?
Me gustaría saber calcular en cada cuota cual es la parte de capital amortizado y cual de intereses.
Muchas gracias a todos.
Luis.
ATC, desde luego no tuviste suerte con el "timing" de tu hipoteca multidivisa... pero en efecto, la cuota de la hipoteca multidivisa sigue saliendo más baja que la de la hipoteca normal.
Napo, en efecto hace cuatro años los tipos estaban más bajos y bajando, y lo de las hipotecas multidivisa no era tan claro. El momento perfecto para una hipoteca multidivisa en yenes era en el 99, cuando compré yo...
Anónimo, hipotecarse en multidivisa ni es una buena idea ni es una mala idea; es una apuesta que puede salir bien o mal, pero a priori no podemos saberlo. Lo único es evitar hipotecarse en multidivisa si no se va a aguantar la hipoteca hasta vencimiento, en mi opinión.
Respecto a las hipotecas multidivisa de Bancaja, creo que están cerrando el grifo bastante, pero lo mismo ocurre con otros bancos.
Y sobre el sistema de amortización de las hipotecas multidivisa, van todas o casi todas con el sistema de amortización frances, pero en la divisa original (el yen), por lo que si miras el capital pendiente en euros verás fuertes oscilaciones que no se parecen a un sistema de amortización francés normal. Pero es muy fácil calcular en yenes cual es la parte de capital amortizado y cual de intereses en cada cuota.
Aparte de eso, muchas hipotecas multidivisa van a pagos trimestrales, no mensuales.
s2
Hola a todos!
Fernand2, tengo hipoteca multidivisa con yenes ( la contraté a 159 ) aconsejas que la cambie a francos próximamente? te lo pregunto porque mi agente de Bankinter me aconseja que lo haga.
Muchas gracias
Hola a todos, he leido tu comentario gabriela y te aconsejo que si el yen esta por encima de 159 no cambies, pon una especie de stop loss y cambia a euro si baja por debajo de esa cifra a la que entraste en la hipoteca, yo no cambiaria a franco suizo, está igual que el yen y el dolar. El yen no tiene por qué bajar de momento de los 160/170. Si baja y puedes permitirte pagar un año en euros cambia con idea de volver al yen cuando este esté muy por debajo de 159.
Gabriela, tu agente de Bankinter genera comisiones para el banco con los cambios de divisa de la hipoteca, así que ojo con escucharle.
Opino como Carlos en que no me gusta el franco suizo. Pero no veo razones para que el euro caiga frente al yen, así que tampoco cambiaría a euros, yo mantendría la hipoteca multidivisa en yenes... ¿qué razones te daban en Bankinter?
s2
Hola a todos. Quería pedirle a Fernan2 que me aconseje sobre mi situación. Me queda una hipoteca de 144000 euros y estoy pagando 870euros al mes. La verdad es que trabajamos mi mujer y yo y no tememos en exceso que el euribor siga subiendo, pero estoy observando una cierta inercia a contatar las hipotecas multidivisas. Conozco a algún compañero de trabajo que ya lo ha heho o está apunto de hacerlo. Mi intención es vender el piso dentro de 6 o 7 años y comprarme uno mejor y no se si me conviene cambiar a este tipo de hipotecas.
Gracias Fernan2.
Hola de nuevo, gracias por vuestras respuestas ( Carlos y Fernand2 ).
En Bankinter me comentan que el yen está muy inestable y sería aconsejable cambiar la moneda. Mi hermano cambió el 29 de abril ganando en el cambio 3.500 euros. En realidad fue más pero no contaba con el " FIXING " que por otra parte no nos comentaron de su existencia. Podríais explicarme ( puesto que todavía tengo duda ) de que se trata?
Yo no tengo gastos de cambio de divisa.
Hola fernan2 y Carlos!!
No paro de dar vueltas por internet buscando informacion para sopesar bien la posibilidad de contratar una hipoteca multidivisa. Pregunte en bankinter y me ofrecieron libor+ 0'90, euribor +0'45, con revisiones mensuales, 0'40 de comision de apertura y un minimo mensual de comision de cambio de 15 euros. Ademas me dieron informes de sus brokers sobre la evolucion que pueden tener el yen y el franco suizo con respecto al eury sus expertos situan en 2 o tres años el valor del yen en una medi a de 160 yens por euro.
Yo estoy dudando si ahora es buen momento o no porque creo que el yen esta bastante depreciado y que si se produce alguna variacion sera apreciativa y no depreciativa, con lo que mi deuda se incrementaria. Le pregunte a la chica de bankinter y me dijo que por el momento al gobierno japones le interesa mantener el yen depreciado porque de este modo estan ganando exportaciones, pero la verdad es que todo esto es tan complejo que no se que pensar. La cuota de mi hipoteca actual es bastante alta pero de momento tampoco tengo problemas para pagarla, pero tambien es cierto que mucho tendria que variar la situacion de la divisa para llegar a pagar lo que estoy pagando ahora, y encima casi todo son intereses, que es lo que mas me jode!!!
Bueno, mustaria que me dieseis vuestra opinion sobre si es buen momento o no para contratar multidivisas.
Un saludo
Fernand2 me gustaría saber si conoces alguna entidad con hipot.multidivisa que acepte doble garantía. Estoy pensando en cambiar los puñeteros euros desde hace un tiempo. He preguntado en bankinter y me dicen que alli solo aceptan como garantía la vivienda habitual. Otra pregunta podrías resumirnos los costes de cambio a una multidivisa. tengo claros los de escaparme de la que tengo (comision de cancelacion mas cancelacion registral), pero no los de entrada en la nueva.Muchas gracias
Chus, en tu caso no veo conveniente cambiar a una hipoteca multidivisas, pues vas a tener que cancelar tu hipoteca en unos años, y si resulta que para entonces el yen está fuerte, te puedes comer unas pérdidas importantes.
Anónimo, supongo que con lo del "fixing" te refieres a que te pegan la clavada en el cambio de divisas, poniendo una horquilla importante entre precio de compra y precio de venta. Las hipotecas multidivisa recurren, como "gancho" comercial, a poner comisiones de cambio de divisa bajas o incluso cero, pero con la horquilla de cambio de divisa, que no figura en las condiciones, es con lo que ganan dinero de verdad. Lo siento, pero así es como funciona...
El otro anónimo: Las condiciones de Bankinter no parecen muy buenas, yo que tú miraría más...
Respecto a lo que te dijo del yen la chica de Bankinter, yo coincido con ella; pero con una matización, y es lo que tú dices: que en pocos años el euro ha subido de 90 yenes a 160 yenes, con lo que hay peligro de que si ahora el yen vuelve atrás se te lleve por delante. Todo junto, se resumiría en que ni es buen momento para hipotecas multidivisa ni tampoco es mal momento, así que no me extrañan tus dudas. Para saber si contratar una hipoteca multidivisa, dado que el mercado ya sabes como está, lo mejor es que ahora te analices a tí mismo: ¿Si tu deuda aumenta 10.000 euros en un año, te vas a poner muy nervioso? ¿Si el yen hace una subida rápida, o una bajada rápida, vas a empezar a pensar en cambiar de divisa? Si la respuesta son dos "no", probablemente tu perfil sea bueno para contratar una hipoteca multidivisa ...
Carlos, respecto al "fixing", matizar lo dicho arriba: el "precio del sistema" será un precio diferente para compra y para venta, para beneficiar al banco... a tu costa, claro!! Por eso yo recomiendo, si se hacen hipotecas multidivisa, no ir cambiando de divisa: hay más costes de los que parece.
Miguel A., en las circunstancias actuales (crisis de crédito, etc) los bancos se han vuelto muy poco flexibles, y más con hipotecas multidivisa; si eres un funcionario con nómina alta, probablemente sí que te lo acepten, pero si no... será difícil, y más con hipotecas multidivisa.
Respecto a los gastos de constituir una hipoteca multidivisa, son los mismos que con una hipoteca normal, salvo una comisión por cambio de divisa aplicada al importe de la hipoteca multidivisa, ya que te prestan yenes pero te entregan euros.
s2
hola,soy kaiser.bueno mi duda es si pasarme a una hmd o no? ya que mi deuda hipotecaria con banesto asciende a 45mil€ mas un prestamo de 5mil€; quiero aumentar la hipoteca para comprarme un coche,asique la suma total ascenderia a:75mil€. mi duda es si me es rentable cambiarme o no. puesto que lo veo atractivo por que pago menos intreses y asi tengo capacidad para ahorro y poder ir amortizando la hipoteca poco a poco aver si asi puedo quitarme todos los gastos en unos 10años. megustaria un aopinion. gracias.
info: barclays no de bunas opciones y son bastante reacios a da la hmd, ponenpegas, u malas condiciones, de momento donde mejores condiciones he encontrado es en bankinter la verdad atienden bien y de momento mejores opciones.
Kaiser, en principio tendrás que cambiar de hipoteca de todos modos, así que en tu caso los gastos de cambio a hipoteca multidivisa no cuentan... y sí, creo que una hipoteca multidivisa en yenes puede ser una buena opción, y más viendo cómo se ha disparado el euribor.
Jose, no sé si es buen momento para hipotecas... pero si eso ya lo tienes claro, y tienes claro que quieres hipoteca multidivisa, sin duda la multidivisa que te aconsejo es una hipoteca en yenes. El franco suizo, además de que tiene los tipos más altos, es una moneda mucho más fuerte que el yen, por lo que a largo plazo una hipoteca multidivisa en yenes te hará ahorrar tanto en intereses como en capital frente a una hipoteca en francos suizos.
s2
De antemano GRACIAS.Fernan2. He estado peinando el mercado de las HMD. y el verdadero riesgo se corre con una clausula que mantienen tadas las entidades.Y es que si la moneda que eliges se deprecia en un 10%-20% segun entidad,tu nunca podrias exceder tu capital inicial,teniendo queabonar dicho importe.
Esa cláusula de las hipotecas multidivisa no la conocía, pero es bastante lógico, el que asume el riesgo de la hipoteca multidivisa tienes que ser tú y no tu banco (si no, la hipoteca multidivisa sería a Libor + 4%, no a Libor + 0,8%).
Lo que está claro es que el riesgo de una hipoteca multidivisa es mayor que el de una hipoteca en euros, y las multidivisa sólo son aptas para gente con cierta fortaleza financiera que le permita hacer frente al riesgo que suponen.
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Buenas tardes Fernando,esta claro que eres un experto en la materia y despues de leer algunos de tus consejos,me he dado cuenta de que eres muy reacio a recomendar una HMD en francos suizos, no entiendo muy bien porque,en principio parece ser que puede sufrir menos oscilaciones de precio con respecto al euro,y en este momento su tipo de interés esta mas bajo.Yo lo tenia claro antes de leer los comentarios del foro,ahora tengo dudas.Seguro que me puedes responder, o alguien del foro que controle mas que yo,je je...cosa que no va ha ser dificil.Gracias
Josean, efectivamente no recomiendo para nada las hipotecas en francos suizos... ¿qué ventajas tienen? En cuanto a tipos, es evidente que el yen tiene los tipos más bajos, por lo que una hipoteca multidivisa en yenes sale más barata. Y en cuanto a tipo de cambio, el franco suizo es una divisa fuerte y un valor refugio, mientras que el yen ya hace años que el Bank of Japan hace todo lo que puede (que es mucho) por mantenerlo bajo, para favorecer las exportaciones. Tanto por tipo de cambio como por tipos de interés, puestos a una hipoteca multidivisa, sin duda prefiero el yen. Hay cosas en las que no lo veo claro y prefiero no mojarme, como por ejemplo en si es o no buen momento para una hipoteca multidivisa, pero en la cuestión de hipoteca en yenes o francos suizos, sí que lo veo claro y me mojo a favor del yen... aunque evidentemente, también puedo estar equivocado, nadie es infalible.
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Gracias por la premura de tu respuesta, la verdad es que resulta muy útil que alguien tan bien informado este dispuesto a compartirlo.
La cuestión yen o franco, ha quedado clara que te decantas por el yen, pero ¿seria menos arriesgado el franco? Teniendo en cuenta que tendríamos un beneficio con respecto al euro,.
Por cierto hoy he estado en una oficina de Bancaja para preguntar si ofertaban HMD, y el director de la oficina que adoptando una aptitud paternalista, se ha despachado a gusto acerca de las maldades de este tipo de hipotecas y del dinero que podía perder .Mi pregunta seria, ¿por algún motivo no les interesa a los bancos conceder este tipo de hipotecas?, o realmente lo que ocurre es que este señor no dispone de una información plena y prefiere disuadirme antes de reconocer su desinformación.
Tengo un montón de preguntas acerca de este tipo de operación, así que si resulto pesado que alguien me lo diga .Estos días voy visitar bancos que oferten este producto, si me entero de algo interesante lo escribiré por si alguien se puede beneficiar. .
Lo de que las hipotecas multidivisa en francos suizos son de menos riesgo es algo que se suele decir, pero que no comparto. Lo cierto es que la volatilidad diaria del franco suizo frente al euro es menor que la del yen, pero eso es algo que le afecta al trader de divisas, que juega con futuros y apalancado 100 a 1. A una hipoteca multidivisa lo que le preocupa no es tanto la mayor o menor volatilidad diaria, sino las probabilidades que hay de que esa divisa tenga una fuerte revalorización a largo plazo; esa es la medida del riesgo de las hipotecas multidivisa, y sinceramente veo más riesgo en el franco suizo que en el yen.
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Vuelvo a quitarme el sombrero ante tu rapidez.Tema franco queda zanjado.
¿Crees que seria mas rentable dirigirse aun banco japones en Madrid y solicitar la hipoteca o es preferible la multidivisa?Gracias y feliz noche.
Una hipoteca multidivisa mejor, siempre te permite cambiar de idea con facilidad, y hoy por hoy el coste es bastante bajo.
Por otra parte, lo de ir a un banco japonés a por hipotecas en yenes es que no sé ni si es posible... pero no creo que valga la pena, la verdad.
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Acabo de escuchar una noticia en ínter economía,han aumentado las hipotecas en divisas un 15%,buena señal,pero me pregunto,si algún organismo publico o privado con poder,
se puede ver perjudicado si aumenta este tipo de operaciones e intenten restringirlas de algún modo.
Por cierto volviendo al comentario del otro día,en el que un director de sucursal echaba pestes acerca de las HMB,a los bancos no les conviene que se extiendan o les resulta indiferente.Por cierto Fernan2 gracias por tus consejos son de gran ayuda,me gustaría si no tienes inconveniente me aconsejaras sobre mi caso en particular.
El aumento de hipotecas multidivisa no lo veo ni bueno ni malo, es lo lógico debido a la subida del euribor, que hace más interesantes las hipotecas multidivisa por la mayor diferencia de tipos.
En general los bancos no suelen ofrecer hipotecas multidivisa, pero no por ninguna razón especial: los bancos tienen algunos productos en lanzamiento, y siempre recomiendan estos productos a sus clientes, sean o no idóneos para ellos. Y las hipotecas multidivisa no las suelen tener en lanzamiento.
En lo de aconsejarte, sin problema, sólo tienes que contar el caso (cuantos más detalles mejor) y preguntar...
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¡Genial!, pues empiezo .En los últimos años y con tiempos mejores hice dos operaciones de compra venta de vivienda las cuales rentabilice por la revalorizaron de los mismos .En febrero del 2006 con el euribor a 2,4 tuve la peregrina idea de comprar la tercera vivienda con intención de alquilarla y pagar la hipoteca con el alquiler, hipoteca (850 Eur.) alquiler (750 Eur.)Hipoteca hoy 1121 Eur. y subiendo
En febrero del 2007 ya con idea de comprarme algo para vivir (no me podía imaginar que subirían tanto los tipos). Compre un unifamiliar(todavía en construcción) por 373000 eur IVA incluido .A día de hoy he pagado 65000 eur de la vivienda y sigo pagando cuotas hasta la entrega que sera aproximadamente en noviembre o diciembre, yo creo que con algo de dinero ahorrado y con lo que amortice hasta entonces tendré que sacar unos 300000 euros gastos de (formalización ya previstos)con lo cual tendre 2 hipotecas una de 200000 mencionada antes y otra de 300000, total 500000 eurazos que con el euribor me pongo en 3000 euros al mes a 30 años(eso de momento) estos son los gastos.
Ingresos : 39000 eur netos al año osea unos 3200 mes libres de impuestos, pagas extras prorrateadas mas 750 x 12 =9000 eur de alquiler luego tengo 57000 eur en pagares bancarios satisfechos en 24 cuotas mensuales de 710 eur + 4 de 10000 eur fecha de vencimiento el 1-3-2010.
De momento estoy teniendo ciertos problemas para cobrar los pagares pero creo que los cobrare .Luego el alquiler y el trabajo no creo que me falle pero nunca se sabe. Los 3000 euros mensuales me parecen una carga muy difícil de arrastrar y es por eso que pensé en las HMD., por suerte no tengo cargas familiares y a mi novia (siempre con la mejor intención del mundo) prefiero que permanezca ajena. Perdona el rollo que te he soltado y muchas gracias por tu disposición.
Bueno, está claro que las hipotecas multidivisa en yenes te aliviarían la situación bastante, y tienes a tu favor que en caso de que vinieran mal dadas sería dentro de unos años y para entonces el alquiler que cobras también habrá subido.
Está claro que la solución ideal sería vender una de las dos, incluso aunque sea a pérdidas, pero cuando ni lo planteas es que o bien tienes claro que no quieres vender o bien tienes claro que no puedes vender porque no hay compradores... así que pasemos a las alternativas.
Si ahora te metes en hipotecas en yenes, sales del paso de momento; si la cosa va bien, o regular, te servirá como solución definitiva. Si va mal, puede que tengas suerte y el mercado inmobiliario se haya recuperado lo suficiente para poder medio vender (no esperes grandes alegrías), pero en ese caso te comerías importantes pérdidas por la hipoteca multidivisa (hablo de si ha ido mal). Y si te ha ido mal y encima sigues sin querer o sin poder vender, estarás tan con el agua al cuello que tendrás que ponerle las cartas sobre la mesa a tu novia y rezar para que pueda y quiera ayudarte.
Mantener a la novia en la ignorancia es muy duro, lo sé por un compañero que invirtió sus ahorros en Terra, y sinceramente creo que deberías volver a poner encima de la mesa la posibilidad de vender uno de los dos aun perdiendo; pero si no... es una cuestión personal, pero yo tiraría por la hipoteca en yenes, creo que las probabilidades de que salga bien o regular están a tu favor. Pero ya no es una cuestión económica sino personal...
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Vender,je je...a mi tambien me parece la mejor opción,te voy a poner un ejemplo,tengo el piso anunciado en tres o cuatro paginas de Internet y los únicos mensajes que recibo son quincenales para comunicarme que mi anuncio no ha recibido visitas osea lo de vender es imposible si no estas dispuesto a perder dinero y lo que dices tu,mejor contrato la hipoteca yenes y por lo menos tengo la opcion de que la cosa salga bien y no pierda esos eurillos tan valiosos.Bueno fernan2 fenómeno,muchas gracias por tus consejos,buenas noches.
Josem - fernan2, lo primero enhorabuena por el blog, es difícil hoy en día un post con tanta vida como este. Con la subida de tipos de interés estoy estudiando la posibilidad de cambiar de hipoteca y hace unos días cayó en mi mano un artículo sobre las multidivisas. Estoy en fase de "formación" sobre el tema, y este blog me ha ayudado tremendamente. Creo tener un perfil de inversor arriesgado, no tengo problemas en jugar, pero me gusta conocer exáctamente qué me juego y cuantificar el riesgo, eso es lo que no consigo hacer de momento, así que seguiré leyendo y me montaré unas Excels a ver qué saco. Voy a solicitar también información en varias entidades y os cuento.
Buenas tardes anónimo,me solidarizo contigo pues he descubierto este foro recientemente,y es probable que me muevan las mismas inquietudes que a ti ,así que la información que consiga
sobre las condiciones bancarias las comunicare por si tienen alguna utilidad.De momento Bankinter ofrece un HMD :70% de tasación un diferencial 0,90% + el tipo de interés de la divisa,una comisión de 15 eur mensuales mínimo por cambio de euros a la divisa elegida,y luego si decides cambiar tu eleccion una comisión del 0,2% del total ,bueno realmente si decides cambiar tu hipoteca a HMD iras a informarte banco por banco,pero bueno....Los temas técnicos los maneja el Guru de Fernan2, el trabajo de campo es cosa de los interesados osea todos los que nos queremos ahorrar unos eurillos en nuestras hipotecas
Parece que se han endurecido algo las condiciones de las hipotecas multidivisa, hace poco se podía sacar multidivisas en yenes por Libor + 0,70...
Respecto a cuantificar el riesgo y el excel, en Mejores Opiniones hicieron un Excel sobre la evolución de las cuotas de una hipoteca en yenes según cambiara la cotización del yen, puedes verlo en Hipotecas multidivisa y el riesgo divisa.
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Hola Fernan2,creo que sabes bastante bien lo que hablas y explicas,pero en como se esta biendo ultimamente el mercado de divisas creo que a vista de 5 años sigue siendo bueno siempre y cuando las cantidades sean superiores a los 200.000€.
Es poco riesgo si se esta encima,y si cambia siempre tienes el comodin del franco suiza que en los ultimos años es muy estable.Un saludo
Hola Fernando, esta semana he estado en Bankinter para preguntar por la HMD. Me han convencido bastante, pero en mi cabeza tengo una duda ¿es buen momento para cambiarse a una HMD? El yen está muy bajo y no creo que mantenga este ritmo mucho tiempo y creo que lo lógico es que de aqui a final de año subiera un poco, por lo que se me encarecería el capital pendiente. No se que hacer ya que el ahorro mensual a día de hoy serían 300 €. Un saludo.
Hola a todos, fernan2 enhorabuena por el hilo.
Pues yo soy uno de los afortunados que accedió a un multidivisa con valor 90 jejeje la mejor operación de mi vida, cambié dos veces a francos y no me pudo ir mejor, este credito lo mantuve hasta hace un año, en que me metí en otra casa con un prestamo puente....sin comentarios. Tuve que cambiar porque esta operación no se contempla en multidivisas. El caso es que acabo de vender la vivienda antigua y estoy decidido a meterme de nuevo, con la diferencia de que ahora debo financiar 500.000€, debido principalmente a la alucinante caida de la vivienda, he vendido mi piso un 30% por debajo del valor de tasación, y el problema ahora es que las tasaciones comienzan a ser ridículas, y lo que me valió 600.000€ no sé cuánto valdrá ahora, y claro, como los créditos en divisas no dan más de 70% del valor de tasación que yo sepa...pues que no sé si podré acceder. A ver si a alguien se le ocurre una idea, antes de tener que irme a la cárcel.
Por cierto, Popular sigue dándolos con Libor 3M + 0.7.
¿sabe alguien si alguna entidad los concede a 40 años?
Por otra parte, no he visto respuesta clara o me la he comido, a lo siguiente: ¿cuál es el problema/riesgo de permanecer toda la vida del crédito en yenes? es decir, el cambio que hacemos en la cabeza con relación al €, SOLO es en el supuesto de cambiar. Si te quedas para siempre en yenes (yo y luego mis hijos jejej) pues el riesgo es posible apreciación del Libor y posible apreciación del yen, no hay otro. Yo creo que es la mejor opción a dia de hoy.
Gracias y un saludo.
Anónimo, ya he comentado que personalmente no me gustan las hipotecas en francos suizos... pero como son hipotecas multidivisas, no tienes tampoco por qué atarte a una divisa, claro.
Anónimo, lo del momento es siempre muy difícil; si te sacas la hipoteca multidivisa en tres meses, igual pillas al yen más fuerte... o igual la cotización del yen ha caído tanto que ya ni te atreves a entrar. Pero al fin y al cabo, una hipoteca multidivisa es a treinta años vista, tampoco importa tanto lo que haga el yen los 3 primeros meses...
Angel, yo también me hubiera sacado la hipoteca multidivisa en yenes en el 99, si mi mujer me hubiera dejado. Pero la verdad es que te han "enganchado" con la hipoteca nueva, si yo fuera el banco no te daría 500.000 euros en hipotecas en yenes para una vivienda de 600.000 euros de hace un año. Aunque no me salen tus cuentas... con la venta del piso anterior, y más si tenías una hipoteca multidivisa, tendrías que haber ganado más de esos 100.000 euros de diferencia, ¿no?
Respecto al riesgo de una hipoteca multidivisa en yenes, llevada hasta vencimiento, es justo el que dices: posible apreciación del Libor y posible apreciación del yen, no hay otro.
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Yo quiero preguntar una duda que tengo.
Yo contrate la HMD con el yen a 160en marzo de 2007, de momento me he ahorrado unos 250 € mensuales. La hipoteca inicial era de 191.000€ y según he mirado en el banco (Bankinter) debo en euros (hoy 26/06/2008) 176.000€ (Lo amortizado + lo "ganado con la variación del yen).
Si en la próxima amortización cambio a Franco Suizo, solo se contempla la cantidad a pagar por trimestre (yo pago la cuota trimestralmente)o se pasa todo el capital pendiente a euros y luego a Francos Suizos.
Es decir yo puedo reducir el capital pendiente pasando de una moneda a otra?
No se si me explique bien, pero lo he intentado.
Hola Fernan2 muy bueno el blog este de las hipotecas multidivisas.
Ahora mismo no seria un buen momento para hacer una multidivisas en yenes por su alta cotizacion 168 si no me equivoco lo mejor seria hacerla en euros y luego canviarla a yenes es asi o me equivoco.
Enorabuena por el blog otra vez eres un crak.
Anónimo, las hipotecas multidivisa son en una única divisa; puedes cambiar de divisa, pero no puedes tener más de una. Por lo tanto, si pasas tu hipoteca a francos suizos, lo que pasas es tu hipoteca entera... pero entiendo que pasaría directamente de hipoteca en yenes a francos suizos, sin pasar por el euro.
Pero tu capital pendiente, en realidad, ya se ha reducido, con independencia de que hagas un cambio de divisa o no.
Anónimo, claro que es peor momento para una hipoteca en yenes que hace unos meses, pero no sabemos si en el futuro estará mejor o si el yen seguirá bajando. Como acabo de decir, lo del momento es siempre muy difícil; si te sacas la hipoteca multidivisa en tres meses, igual pillas al yen más fuerte... o igual la cotización del yen ha caído tanto que ya ni te atreves a entrar. Pero al fin y al cabo, una hipoteca multidivisa es a treinta años vista, tampoco importa tanto lo que haga el yen los 3 primeros meses...
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Fernan2, te lo cuento en números reales: compro un piso por 550.000 con un puente, cancelando HDM y liberando mi vivienda antigua, además sobre 100.000 reforma etc etc total del prestamo 775.000€., contando con que venderé mi piso antiguo en base a su valor de tasación, sobre 445.000€ y quedarme con una cómoda HMD después de 300.000€. La realidad: venta por 345.000€ + intereses acumulados del puente etc etc.... ahora me enfrento a 480.000€, y como no sea con una HMD, pos eso a la carcel. Claro que le he sacado beneficio a la HMD antigua, pero esa ya no cuenta, la realidad ahora es otra.
¿no hay entidades que den el 90% del valor de tasación???
Fernan2, mis ingresos justificables rondan los 5000€. ¿ni por esas me lo daría el banco?
Lo siento, pero es que no me llega la camisa al cuello.
Pero bueno, como estamos en desaceleración, no crisis....;) confiemos confiemos.
Angel, parece que el problema es que te has metido en una deuda de 775.000 euros para una compra de 550.000... tu verdadero problema no es haber comprado la casa, sino los 225.000 euros adicionales que te has pulido!!
Es posible que, dados tus elevados ingresos, consigas una hipoteca decente aunque vayas justo de valor de tasación (y vas a ir muy justo, salvo que el dinero de la reforma haya ido a cosas que hayan elevado sustancialmente su valor). Pero si no me equivoco va a ser muy difícil que consigas una hipoteca multidivisa: los bancos están en modo "aversión al riesgo" y consideran las hipotecas multidivisa como de riesgo elevado, por lo que exigen ir sobrado tanto de solvencia como de garantía inmobiliaria para conceder nuevas hipotecas multidivisa, y me temo que sobrado de tasación no vas a ir...
De todos modos, suerte y ojalá esté yo equivocado... tú pregunta, que por mirar que no quede!!
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Buenas noches ángel,creo que te enfrentas a una dura hipoteca,bueno quizás todas lo son.Para una hipoteca ordinaria desde luego no tendrías mayores problemas,con tus ingresos,pero creo que seria bueno que te buscases un avalista,eso te facilitaría la concesión de la multidivisas.Por otra parte ahora no recuerdo donde pero vi una HMD cocedian hasta el 80% del valor de tasación.En Bankinter estiran hasta el 75% y si no quizás tengas un familiar cercano que no le importe que hipoteques algún inmueble de su propiedad hasta llegar 70%pero esta claro que vas a necesitar ayuda.
Buenos dias,
tengo un par de dudas sobre la hipoteca multidivsas, a ver si me podeis ayudar.
En vuestros mensajes comentais que si la divisa que se contrate sube de valor pierdes dinero y esto no lo llego a entender del todo.
El dinero que pierdes lo has de pagar en ese momento, o si la divisa vuelve a bajar te quedas tal cual estabas??
Es decir, si contratas una hipoteca en yenes 165yenes y baja a 140yenes en un año, solo pierdes dinero si haces el cambio a Euros u otra divisa, no? si dejas la hipoteca en Yenes y sigues con tu hipoteca solicitada los 30 años tienes la posibilidad de que vuelva a subir a 165yenes y quedarte tal cual no?
O funciona de otra forma??
Luego otra duda que tengo;
Nosotros nos entran algunos ingresos en yenes y tenemos una cuenta en Yenes. Podemos utilizar estos Yenes para pagar las letras de cada mes o estamos obligados a hace el cambio de Euros a Yenes??
Otra duda mas;
Le pondrian pegas a un autonomo? o solo se dan hipotecas a personas con nomina fija?
Y ya por ultimo, en caso de solicitar una hipoteca multidivisa, donde me aconsejais que la solicite y que he de tener en cuenta a la hora de solicitarla??
Espero vuestros comentarios.
Alcom, si la divisa vuelve a bajar te quedas como estabas, no hay que pagar si sube. El problema es si en vez de volver a bajar, vuelve a subir... llegará un punto en que la hipoteca multidivisas ya te saldría más cara que si tuvieras una hipoteca normal.
Claro que el verdadero problema es si tienes que cancelar tu hipoteca multidivisa (venta del piso, separación, etc) en el momento justo en que la divisa ha subido, pues en ese momento tu deuda sería mayor que la deuda original. Es por ese riesgo por lo que los bancos son bastante estrictos ahora a la hora de dar hipotecas multidivisa en yenes...
Para lo demás que preguntas, lo mejor es ir a muchos bancos y que te digan sus condiciones; pero me temo que los autonomos gustan menos que los funcionarios, ya lo sabes...
Y lo único que tienes que tener en cuenta es que realmente te puedes ver en un problema importante si tienes que cancelar una hipoteca multidivisa antes de tiempo, así que asegúrate de que la aguantarás hasta el final antes de pedirla...
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Hola a todos.
Me llamo Noemí y cda vez estoy más cabreada cuando veo lo tarde que llego a este tema, porque todos sabemos como duele pagarles a los bancos el dineral que nos "soplan" en intereses. En fin, me interesaría mucho hacer una HMD, peroooooo....fernan2, me podrías decir como convencer a un marido?? jajaja...que no hay manera, no traga. Mira que no hago más que buscar información y no consigo hacerle ver las ventajas, solo ve los riesgos, pero digo yo que el riesgo del euribos actual ya me parece peor que el de la revalorizacion del yen.
por cierto, que los bancos grandes tipo BBVA (el mio de ahora) no quieren hacer HMD porque así no nos sangran tanto y encima les da más faena.
En fin, voy a seguir con mi tarea de acoso y derribo, a ver si le pongo alguna grabación subliminal a mi marido para que sucumba....jajaja
Chao y felicidades por el foro, que junto con otros arroja mucha luz sobre mentes adormecidas en el matrix de las finanzas.
Convencer a tu pareja es lo peor de las hipotecas multidivisa, lo sé por experiencia; y créeme, una pareja vale más que una hipoteca multidivisa, así que si no cuela, no cuela, y punto... como me pasó a mí.
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No me pierdo tus comentarios fernan2. Je je je, al parecer Noemi ha sabido meter el dedo en la llaga, con el tema de convencer a su pareja ,por cierto Noemi enhorabuena por tener la mente tan abierta a este tipo de operaciones,(perdona por el comentario machista)pero normalmente sois las mujeres las que ponéis mas trabas a la hora de arriesgar dinero común.
Me gustaría hacerte una pregunta fernan2, de que depende que se devalué o revalorice el yen con respecto al euro y donde podemos consultar para poder hacer una previsión orientativa de como va reaccionar la moneda ante un echo concreto. Me gustaría que me aconsejases algún banco que trabaje con HMD aparte de Bankinter. Gracias.
Hola mi nombre es sergio y me encanta haber dado con este blog, enhorabuena a su autor, mi pregunta es facil y sencilla.
¿es a dia de hoy (yen a 169) aun buena la opcion de pasar mi hipoteca (114000 eu)a HMD? ¿es rentable aun? y en caso afirmativo ¿Que banco seria el mas adecuado para realizarla? mi casa es nueva y no tendria problemas por el 70% del valor de tasacion porque con eso solo superaria con mucho lo que me queda de hipoteca. gracias amigos.
Josean, el tema de las divisas es muy complejo. Desde luego, suelen ir mejor las divisas con tipos altos; también ayudan las economías fuertes... y no es nada desdeñable la propia voluntad del correspondiente banco central de hacer que su divisa suba o baje. Y no olvidemos el hecho de que la divisa esté cara o barata en el punto de partida que tomemos!!
Yo diría que esos cuatro son los principales factores, pero hay miles de factores más pequeños...
Sergio, a eso sólo se puede responder con una bola de cristal, aunque yo creo que si de mí dependiera, sí que me metería en una hipoteca multidivisa en yenes. Sinceramente, el ahorro en intereses da mucho margen para empeorar antes de que la hipoteca multidivisa en yenes sea peor que una hipoteca en euros. Pero ojo, esto condicionado a que vayas a aguantar la hipoteca mulitidivisa hasta el final... si quizá vendas el piso en tres, seis o diez años, entonces olvídate de hipotecas multidivisa.
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Hola me llamo Antonio, me gustaria exponeros mi caso a ver que me recomendais: tengo un piso, yo solo, valor de tasacion 360.000€ me queda por pagar 100.000€, la cuota mensual es de 630 €/mes y me quedan 19 años. euribor +0,75 y cuota creciente 1% anual, mis ingresos mensuales son de 1350 € y soy funcionario. Los calculos que me han echado dicen que me ahorro unos 300 € al mes, no tengo intencion de vender el piso, mi pregunta: segun mis ingresos mensuales yo podria sobrevivir hasta con unos 750€ +- de carga de hipoteca, entonces si yo me sacara una HMD ¿cuanto tendria que subir el yen para situarse en esos 750€?, que lio, lo quiero saber con esto es cual es la situacion maxima razonable de riesgo que se corre,,, creo que me rayado, GRACIAS este blog es increible...
ahh otra pregunta si la HMD es en yenes y subiera mucho, mientras no cambies de divisa no pasa nada, pero el problema es que ganas euros no yenes y los tienes que cambiar para pagar la hipoteca. es asi??? gracias
Antonio, habría que tirar de Excel, pero recordando los cálculos que hice hace tiempo y teniendo en cuenta la subida del euribor, creo que tendrías que ver el yen a 100 yenes/euro para que la hipoteca multidivisa te saliera por 750 euros. No es imposible, y de hecho no hace tantos años que estuvimos a esos niveles, pero sinceramente creo que el riesgo de la hipoteca multidivisa en yenes es asumible; no veo al yen rompiendo el 150, así que fíjate el 100!!
Y por cierto, si la hipoteca multidivisa es en yenes y subiera mucho, sí que pasa aunque no cambies: las cuotas te cuestan cada vez más euros, porque necesitas más euros para comprar los mismos yenes.
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Bueno fernan2 gracias por contestarme a mi pregunta, he estado esta misma mañana en bankinter (creo que es el banco que mejor tiene la HMD ahora mismo) esto tambien va para antonio que seguro le interesa pues estamos mas o menos igual (yo tengo 114.000 eu de hipo. Bueno me dicen que el yen está a 169 sus analistas piensan que terminara el año entre 165/170 y para finales del año que viene entre 165/175 lo cual es bueno para nosotros. A mi me supone los gastos de cancelacion (0´5% por ley ahora) mas notaria tasasion etc unos 5000 euros que sumados a la hipoteca son 119.000 euros. hemos echo simulaciones en el banco y con lo que me sube el euribor el mes que viene (me lo revisan) pagaria una cuota de 766 euros y pasada a multidivisa incluido los gastos que los he metido en la hipoteca 508 euros, osea 5000 euros mas de hipoteca y 258 euros de ahorro igualmente, antonio no solo tienes que mirar el precio del yen tambien el tipo de interes el libor que tambien puede subir ahora mismo está a 0,68 mas 1% que te mete bankinter ahi está la diferencia son 5 puntos de diferencia con el euribor, asi que no solo pagas menos de cuota sino que te vas quitadando en cada letra mucho mas capital, bankinter te da 70% de tasasion y pagar hasta 30 años la comision de apertura es del 1%(negociable) y puedes cambiarte de monedas mensualmente con una penalizacion del 0,2% del capital pendiente. para mas info: https://broker.bankinter.com/www/es-es/cgi/broker+asesoramiento?secc=ASE3&subs=3BOL siento lo extendido del mensaje pero queria contar lo que me han dicho esta mañana en este banco gracias a todos y yo voy al toro a ver como sale XD SALUDOS.
Se me olvidó decir que tambien hicimos simulacion y mirando que el libor subiera a 2.50 (cosa impensable ahora mismo) tendria que ponerse el yen a 142 para pagar lo mismo que pago con mi actual hipoteca y si no subiese el libor el yen tendria que ponerse a 108 algo que no conviene ni a los propios japoneses que viven de la exportacion y quieren moneda floja frente al euro igualmente el libor lo quieren muy bajo( ha estado incluso al 0%) es mas incluso cambiandote de moneda a euro si la cosa se pusiera muy mal, está claro que perderiamos dinero por el cambio pero el euro a un mes revisado que es como se quedaria está 1 punto mas bajo que el euro a un año.
saludos de nuevo.
Sergio, gracias por compartir esta interesante información sobre las hipotecas multidivisa. Por lo que dices, tengo el "ojímetro" bien afinado, porque dije... "creo que tendrías que ver el yen a 100 yenes/euro para que la hipoteca multidivisa te saliera por 750 euros" y tú confirmas: "si no subiese el libor el yen tendria que ponerse a 108".
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Buenas noches a todos, por las experiencias que yo he tenido, los que mejor asesoramiento dan en la cuestión que nos ocupa ósea HMD es Bankinter pero no con las mejores condiciones.
Por ejemplo Deutsche Bank: Apertura 0,75%, diferencial 0,75% en todas las divisas
A elegir revisión mensual trimestral o semestral.4 cambios de divisa anuales como mucho avisando con 15 días de antelación .Comisión mensual de cambio 9€ mínimo, comisión por cambio total de divisa
Inferior a Bankinter, no ha sabido decírmelo pero he quedado en que me ampliaría la información. 70% valor de tasación vivienda.
Barclays 0,50 apertura, 0,20 cambio de divisa avisando con 5dias hábiles
0% por amortización parcial seguro de vida obligatorio, libor reuter +0,80%
Cambio mensual 9€ mínimo.65% valor de tasación
Parece ser que en estos dos bancos los diferenciales son mas bajos
Por cierto fernando2 me imagino que conocerás el glasBANK porque me suena que son de tu tierra, si es así ¿que opinión te merece? bueno quizás no te guste hablar bien o mal de un banco, si es así solo dime si me lo aconsejas o no .Gracias.
Otra cosa, por si alguien conoce algún banco que de las HMD al 80% de tasación del valor de la vivienda.
hola a todos de nuevo, me fui a informarme al banco popular y la verdad encontre mas dudas que respuestas ya que el chico del banco era bastante reacio a este tipo de hipotecas me decia constantemente que no me arriesgara, que no se sabe lo que va a pasar porque esta todo muy revuelto, y sobre todo porque tengo que gastar 4000€ euros en el cambio de hipoteca y pasara un tiempo en recuperarlo. lo que si es cierto es que con los yenes a 170 el euro esta muy fuerte, eso indica que no es el mejor momento para entrar,, no se no se......
Antonio eso mismo me pasa a mi, mirando historicos resulta que el yen está en lo mas alto de los ultimos 5 años y el libor esta muy bajo, la verdad que yo entiendo que no es el mejor momento de entrar porque ambas cosas estan en extremos que es mas probable que cambien para peor que para mejor, otra cosa esque el yen estuviese a 140 y el libor a 2% por ejemplo, que aunque no ahorraramos menos sabes que es mas probable que cambie a mejor que a peor (no se si me he explicado bien) pero claro ahora no te cambias y resulta que dentro de un año está el cambio a 190 y hemos perdio un monton de ahorro por cobardes ajja o nos reimos si no entramos y se pone a 150 (que dificil es esto jajajaa)
saludos.
Creo que si te vas a sacar una hipoteca ahora es un buen momento para hacer una multidivisa y comenzar con euros tranquilamente a ver como evoluciona esto, es cierto que el yen este en maximos historicos y en principio se prevee que siga devaluandose, no les interesa apreciar la moneda porque por ejemplo el dolar esta muy bajo si el Boj apreciara el yen perjudicaria su comercio exterior (Toyota, Sony...) pero claro el dolar no va a estar asi siempre, ¿cuanto tiempo? he ahi el kit de la cuestion. chungo.
Buenas tardes, agradecería mucho me dierais vuestra opinión sobre mi caso:
Me voy a comprar una VPO y la hipoteca que me quedaría seria de 75.000 €. Estoy mirando las hipotecas multidivisas, a 15 años en francos suizos se quedaría una mensualidad de 540 (525+15 de cambio de divisa) y 485 (479 +15) en yenes, frente a 615 € de una hipoteca normal. Tengo capacidad de ahorro y podría amortizar anualmente la hipoteca para reducir capital, que me aconsejáis???
muchas gracias de antemano
Hola, yo ando interesado en hacer una operacion de este tipo, pero hay una cosa que no entiendo, por que le dices a Sergio, que no es rentable si no la aguntas hasta el final??? yo tengo pensado en un tiempo de 4 o 5 años cambiar de casa, pero si en este tiempo me puedo ahorrar algo mejor que mejor,no???
Gracias anticipadas.
Saludos,
Rafa
Josean, me encanta hablar bien de los bancos que se lo merecen y poner a caer de un burro a quien también se lo merece, pero... ¿glasBANK? No lo había oído en mi vida!! Si fuera para hacer depósitos te diría que ojo con ellos, pero siendo para que te den ellos a tí, lo cierto es que importa poco quienes sean...
Antonio, los bancos tienen órdenes "de arriba" de reducir riesgos, y si ya de por sí eran reacios a las hipotecas multidivisa, no te cuento ahora con la crisis... pero eso no significa que para ti no sea interesante, sino que no lo es para ellos.
Anónimo, ya he comentado varias veces que no me gustan las hipotecas multidivisa en francos suizos; el franco suizo es una moneda fuerte, y que se considera refugio, y una subida del franco suizo incrementaría tu hipoteca multidivisa.
Rafa, te lo explico muy fácil: imagina que el yen sube un 20% en los próximos años.
- Si vas a aguantar la hipoteca multidivisa hasta el final, el problema no existe, porque tus cuotas mensuales aún son más bajas que las de las hipotecas en yenes (pagarás más capital pero menos intereses).
- Pero si vas a vender el piso, te encuentras con que tu deuda ha crecido un 20%!! Con todo lo que hayas pagado en esos años, te encontrarías con que ahora debes más de lo que te prestó el banco.
Por eso, meterse para pocos años en una hipoteca multidivisa es un riesgo excesivo...
s2
Buenas noches fernando2, me he estado informando en diversas entidades bancarias y por financieras de Internet y creo que las mejores condiciones las ofrecen las financieras de Internet, si bien es cierto que alguna caja o banco normales también ofrecen las HMD con unas condiciones interesantes .Mi pregunta ¿sabes que significa la posibilidad de rentabilizar el dinero a través de depósitos IPF? Pregunte a la financiera que lo publicitaba y cuando les comente que era para una hipoteca en octubre me dijeron que me pusiese en contacto con ellos en septiembre .Por cierto si en estos momentos el yen esta muy devaluado y el franco es una moneda refugio, si se tiene intención de solicitar una HMD, ¿que alternativas habría?, porque con el euribor por encima del 5 que seria mejor francos con intención de cambiar a yenes en un momento mas propicio, o entrar en yenes y rezar……Muchas gracias
Josean con tu hipoteca yenes es la mejor opción. Yo tengo una hipoteca multidivisa por si cambiara mucho la situación pero ahora con mi hipoteca yenes es lo único que me planteo
Alguien me puede explicar que son los instrumentos financieros(no seguros) para evitar riesgos en la apreciacion de la divisa elegida es algo que estan ofertando algunas financieras por internet.....Gracias
Hola buenas noches.Primero de todo felicidades por el blog,creo que sirve de mucha ayuda alos que no entendemos mucho de banca,como es mi caso
Fernan2 te pido consejo
Tengo una hipoteca con un capital pendiente de 25000 euros a letra mensual de 370 euros y un tipo del 4,90%,la vivienda es de vpo,termino de pagar en el 2014
Luego tengo dos préstamos personales
1ºcapital pendiente 10000 euros,letra de 166,tipo 6,65%,termino de pagar 2014
2º capital pendiente 19000 euros,letra de 320 euros,tipo 6,o5 termino 2014.
DUDAS
me quiero comprar una segunda vivienda por un importe de 150000 euros y quiesiera saber si me hago una HMD añadiendo todo lo que tengo pendiente de pago y liquidarlo o solo hacer la HMD para la segunda vivienda.
Dispongo también de 15000 que no se si sería mejor para amortizar o para pedir menos HMD
No se,tengo un jaleo tremendo espero tu ayuda
Gracías
Josean, coincido con hipoteca yenes en que las hipotecas multidivisa en francos suizos no interesan, ya lo he comentado varias veces... una hipoteca en yenes te ahorra muchos intereses, pero una hipoteca multidivisa en francos suizos tiene tanto o más riesgo que la hipoteca en yenes y no ahorras tantos intereses.
Por lo demás, IPF es imposición a plazo fijo; un depósito, de los de toda la vida. Pero ahora igual es más rentable una cuenta de alta remuneración como la Cuenta azul ibanesto, 6.1% TAE. Y lo de los instrumentos financieros que comentas, olvídalo, se trata de futuros y opciones con los que reducir tu exposición al yen (para lo bueno y para lo malo), pero precisamente el objetivo de una hipoteca yenes es tener exposición al yen. Si sacas una hipoteca multidivisa en yenes y te cubres con derivados, tendrás una hipoteca en euros, pero con más gastos, más complejidad... y posibles problemas de aportar dinero para garantías de tus derivados!!
Anónimo, no te van a dar una hipoteca multidivisa para pagar tu segunda vivienda y tus préstamos, y hasta es poco probable que te den una hipoteca multidivisa sólo para la segunda vivienda... considerando que los 15.000 se te irán en gastos de compra, hablamos de pedir una hipoteca multidivisa en yenes por el 100% para una segunda vivienda, concedida a alguien que ya arrastra varias deudas... ni de coña!! Mi consejo es claro: olvídate de la segunda vivienda y liquida deudas, vivirás más feliz sin estar cogido de los huevos.
s2
Hola de nuevo fernan2
La verdad es que me has dejado chafado con lo de "ni de coña",creo que he leído todo el post y creo q nunca has sido tan tajante con alguién.
¿tampoco podría aumentar la hipoteca que ya tengo en los 150000 euros y luego pedir una HMD para ella?
La verdad es que ahora si que ya no entiendo para que se conceden las HMD
AHHHH,otra cosa¿porque no me van a conceder una HMD para la segunda vivienda?¿es algún tipo de requisito en las HMD?
Muchas gracías por tu respuesta
Un saludo
Es cierto que no suelo ser tajante, pero es que en el momento actual los bancos huyen del riesgo (bastante llevan ya en balance), y fíjate en tu caso:
- Las hipotecas multidivisa se consideran de mayor riesgo que las hipotecas en euros.
- Las hipotecas por el 100% se consideran de más riesgo que por el 80%, y a su vez las hipotecas por el 80% son de más riesgo que por el 60%
- Las hipotecas de 2ª vivienda se consideran de más riesgo que las de vivienda habitual.
- Los que ya tienen otras deudas se consideran de más riesgo que los que no tienen deudas.
Lo cierto es que me faltan más detalles, como los ingresos que tienes y la estabilidad de los mismos; pero viendo que en cada apartado vas sumando puntos negativos, no me cuesta nada ser rotundo en el pronóstico incluso con información incompleta. Para que te hagas una idea, el límite "normal" ahora mismo está en un 80% para primera vivienda y un 60% para segunda, y tú necesitas un 100% para segunda vivienda y además en multidivisa y cargado ya de deudas...
s2
fernan2,soy yo de nuevo(juanma)
Se ha puesto en contacto conmigo financiamadrid,no se si lo conoces.
Me dicen que si se puede para segunda vivienda con un máximo de 80% de la tasación y me piden esto:
DNI o Tarjeta de Residencia
3 últimas nóminas
Contrato de Trabajo
Vida Laboral
Nota Simple y/o escritura de Compraventa de la vivienda de la vivienda que se quiere comprar.
IRPF del año anterior, si se hizo declaración
Si existen, 3 últimos recibos de cada préstamo en vigor (hipoteca, coche, personales, etc.)
Movimientos bancarios de los 3 últimos meses de todas las cuentas.
¿es normalo es demasiado?
y las condiciones,estas:
-Máximo 80% del valor de tasación de la vivienda
-Desde LIBOR+0,70
-Desde 0,5% de comisión de apertura, 0% de cancelación parcial, y las
legales para desistimiento (0,5% los primeros 5 años, 0,25% a partir de
entonces)
-Posibilidad de pago _trimestral_ de la hipoteca (mayor ahorro en
comisiones y posibilidad de rentabilizar el dinero a través de depósitos
IPF -consúltenos-)
-Posibilidad de cambiar de divisa _sin coste alguno_ cada 3 meses. Si el
cambio se hace más a menudo, 0,2% de comisión del capital pendiente.
-Bajísimas comisiones por cambio de divisa en el pago de la cuota
-Posibilidad de eliminar comisiones a través de depósitos y cuentas en
divisas
-Posibilidad de elegir cualquier divisa de las cotizadas
Gracías
Juanma, respecto a normal o demasiado, a mí me parece lógico que quieran cerciorarse de que lo que les digas es verdad. Pero que te digan que "se puede" no quiere decir que te la vayan a dar... entiendo que te pueden dar hasta un 80% (no hasta el 100% que tú necesitarías) si vas muy sobrado de ingresos, no sé si es el caso (supongo que mal no irás, cuando con toda esa deuda a cuestas todavía piensas en comprar más).
Respecto a las condiciones "desde", son buenas, pero supongo que esas condiciones se las aplicarán a los clientes con perfil de riesgo bajo... lo normal es que a ti, si te la dan, te apliquen un diferencial mayor.
Pero sinceramente, creo que si no te la dan, te hacen un favor...
s2
Hola a todos,
Llevo ya algun tiempo dandole vueltas a lo de la hipoteca multidivisa.La hipoteca que tengo actualmente no es muy buena (euribor +0,8) y estoy pensando en cambiar por una hipoteca multidivisa, aunque el diferencial que consiga sea el mismo, pero asi al menos tengo la posibilidad de cambiar de divisa cuando sea el momento adecuado (de momento creo que entraria directamente en euros).
He visto tambien que los tipos de interes del Dolar de singapore son muy bajos, y el cambio parece bastante estable con respecto al euro. Seria esta moneda una buena opcion?
Me aconsejais que cambie mi hipoteca por una multidivisa?
Por cierto, me quedan 168.000 euros a pagar en 22 years y de momento la cuota en euros la puedo pagar sin problemas (ademas tengo unos "ahorros".
Hola a todos! Soy Bibiana, es la primera vez que escribo pero he leido mucho el foro y la verdad es una maravilla! Ayuda mucho a la gente que tiene tantas dudas y falta de información como yo. La verdad que ya me ha quedado vastante claro el tema y se los riesgos que se corren con este tipo de hipotecas, pero tengo un par de dudas que todavia no entiendo.....
Si la hipoteca multidivisas es a 30años y el valor del capital pendiente puede variar, osea que puedes llegar a dever más dinero que el inicial....que pasa si acabas la hipoteca y aun tienes capital pendiente? Esto puede pasar? Que pasa entonces?
Luego también me gustaria saber si este tipo de hipotecas desgraba lo mismo que la del euro a la hora de hacer la declaración de la renta.
Muchas gracias por adelantado, agradeceria muchisimo una respuesta ya que estoy un poco verde todavia en este aspecto y mi idea es cambiar a multidivisas.
Saludos
Bibiana
Juanma, no conozco financiamadrid, pero en una hipoteca multidivisa tan al límite como el tuyo es muy normal que pidan todo eso.
No te confíes demasiado con las condiciones que te ponen ahí. Todos esos "Desde...", "Posibilidad..." son condiciones que se ofrecen a los clientes más solventes. Si te dan la hipoteca multidivisa en yenes, que lo dudo, te aplicarán condiciones más duras. Casi seguro.
De todos modos, empiezo a ser ahora más negativo con las hipotecas multidivisa en yenes. El euro parece que se está poniendo más débil frente al dólar, y me pregunto si no le acabará pasando lo mismo frente al resto de divisas... id con cuidado!!
s2
Uff 157 y bajando, me lo pensé cuando estaba en 171 menos mal que no metí, esperaremos un poco mas a ver que pasa. saludos.
joooooder hoy bajo 7 puntos del tiron de 157 a 150 madre mia que miedo da ahora esto.
para bibiana.
En caso de que el yen se devaluara y por lo tanto el capital pendiente fuese mayor ahora que estando en euros eso no importa porque cada vez que el yen se devaluase pues la cuantia mensual se incrementaria y al final de los años del prestamo estaria pagado, es verdad que el capital varia pero tambien lo hace el pago mensual por lo que al final de los años del prestamo este estaria pagado.
La otra cuestio, si, desgrava igual que un prestamo hipotecario porque es un prestamo hipotecario solo que tu banco lo solicita en otro sitio distinto pero la finalidad es la misma asi que podrias seguir metiendo los 9000 euros anuales para desgravar.
saludos amigos.
Hola,necesito un poco de informacion y mucha ayuda, quiero cambiar mi hipoteca de euros a yenes,pero no sé si es muy acertado en estos momentos,tengo una gran duda,
aunque parezca muy tonta, si lo que he ido leyendo lo he entendido bien, me interesaria contratarla cuanto más bajo esté el yen, lo cual me beneficiaria si subiera.
la semana pasada la tenia que firmar pero no pude y estaba 170yenes =euro, hoy está 152=euro. deberia contratarla hoy mejor que la semana pasada, no?
gracias a todos
Hola Sole.
Pues mira, lo que es el pago mes a mes seria lo mismo, me explico si te sacas la hipoteca cuando está a 170 si se aprecia a 150 pagarias un poco mas al mes de hipoteca, pero pagarias lo mismo si la sacaras directamente a 150. ej: yen a 170 pagas 700 euros de hipoteca si se aprecia a 150 despues pues pasarias a pagar 800 euros (es un poner) si te sacaras la hipoteca cuando está a 150 pues pagarias de primera hora 800 euros y asi siempre, eso si, si miras el capital pendiente pues pasaria a que debias por ejemplo 100.000 euros cuando te lo sacastes a 170 y si se aprecia a 150 deberas 110.000 euros, pero esto te da igual si vas a mantener la hipoteca hasta su vencimiento. en caso contrario si esperas a que el yen se aprecie (cosa que estoy haciendo yo) por ejemplo te sacas una hipoteca de 100.000 euros a yen cuando este esté a 130 pues pagarias p.ej. 800 euros al mes ahorrandote pues poco dinero mensual con respecto a tu vieja hipoteca en euros, ahora si, si le diera al yen por depreciar y ponerse de nuevo a 170 no sólo te ahorarias mucho dinero mensualmente sino, que con un simple cambio de hipoteca de yens a euro de nuevo le ganarias 40 puntos de diferencia, osea que de tener una hipoteca de 100.000 euros pasarias a tener una de 75.000 ganandole 25.000 euros solo en el cambio de divisas.
aunque ya leistes a fernan2 esta hipoteca es para aguantar hasta el final de ella o en caso de que se depreciara mucho el yen desde que te la sacastes pasarla de nuevo euros.
saludoooos
hola a todos!
sergio no me ha quedado muy claro lo de la depreciación, entiendo que si abres una hmd con un cambio a 170 y depues se apreciara el yen a 150, entonces pagarías más hipoteca porque cada mes conviertes tus euros en yenes y ahora te dan menos yenes,con lo que logicamente debes desembolsar más euros para pagar la misma cuota mensual, pero si tu abres la hmd con un cambio a 150 la cuota mensual seria la misma que el que la abrió a 170,porque en ese momento la cuota mensual de ambas hmd sólo dependen exclusivamente del tipo de interes( porque al abrir esta ultima cuenta tambien tendrias una deuda menor en yenes que en el primer caso),no se si me he explicado bien o me he hecho una "paja mental",de todas formas gracias a todos por intentar darnos luz en este asunto
Yo tengo una hipoteca de 250.000€ en Caixa Galicia, en estos momentos nos queda 240.000€ con una letra mensual de 1.330€, en estos momentos en el paro con unos ingresos de 1600€ mensuales,como vereis me es imposible pagar la hipoteca. El banco me ofrece que pague durante 2 años lo que pueda,pero todo lo que falte me lo iran acumulando para al cabo de 2 años incluirlo en la hipoteca, o que pague todo a tocateja, por lo tanto, si acepto, de aqui a 2 años,sera como si me comprase de nuevo el piso,MAS CARO,que hago señores? puedo hacer lo de una hipoteca de Yenes?aconsejadme porfavor.
buenas, fumanchu no entiendo bien tu pregunta pero creo que va encaminada al capital pendiente, lo de los meses es como comentas pagas lo mismo porque efectivamente solo entra el cambio de divisas como esté en ese momento, lo de menos capital muy facil, supongamos que tu tienes una hipoteca de 100.000 euros si te abres hmd con yen a 170 pues deberias 100.000 euros en yenes, pero si despues pasa a 150 al necesitar mas euros para los mismos yenes si haces el cambio a hipoteca en euros verás que tu capital se ha ampliado de 100.000 a 112.000(por ejemplo) y si yo luego me saco mi hipoteca de 100.000 euros cuando esté a 150 pues yo deberé unicamente 100,000 en yen, tu y yo tendremos el mismo pago mensual pero tu capital pendiente aumentó, si despues se depreciase a 170 de nuevo, pagariamos lo mismo, tu capital pendiente volveria a ser 100.000 euros "pero" el mio bajaria a 88.000, espero que me entiendas.
Para anonimo, en tu situacion dudo que te den una hipoteca multidivisa pues es una accion de riesgo en el que solo te dan el 70% de tasasion y con la liquidez que cuentas en este momento no les será viable. saludos a todos.
Para anónimo.La verdad es que siento tu situación,y cierto es que podría aliviar tu economía una HMD,pero estando en paro,yo creo que va a ser difícil que te la concedan,mas que nada porque yo me las estoy viendo canutas,para que me la concedan y tengo unos ingresos aceptables,me están mirando la documentación con lupa.Pero si lo consigues podría ser una salida digna siempre que tengas en cuenta que la constitución de la nueva hipoteca te va a generar unos gastos.Suerte...
Hola buenas,
yo os puedo contar de primera mano que la hipoteca multidivisa merece la pena, hace 3 meses firme la hipoteca y me supuso una ahorro de casi 700 € mensuales.
Pase de pagar unos 1500 € por 250000 €de capital a pagar poco más de 800 € y aunque el yen se esta apreciando la cuota apenas me ha subido 70€.
Me parece muy buena alternativa siempre que haya un profesional que te asesore en todo momento sobre lo que hacer. Yo lo tramite a través de una empresa especializada y estoy muy contento.
Llevo meses siguiendo el tema de la multidivisa, no me decido a entrar por que todavia no se si me quedare en esta provincia o me voy y tengo que vender la casa, pero entiendo que me interesa sacarmela aunque sea en Euros pues en este tipo de hipotecas no se aplica el metodo frances y desde un principio amortizas mas capital, ¿ Me equivoco?
Hola a todos, en especial a fernan2 por su información, desde hace cosa de un año que estoy planteandome la posibilidad de una HMD y me gustaria plantearte mi situación, actualmente tengo una casa en la que no vivo comprada hace 4 años con hipoteca "normal" con capital pendiente de 127000 euros con cuota de 730, y a 26 años vista, y euribor +0.45. En prestamos personales y tarjetas debo 15000 euros.
Estoy planteandome comprar una segunda vivienda en la playa, financiando la nueva vivienda y los "flecos" con una HMD.
Costo de nueva vivienda 30000 euros, gastos 3000, mas 2000 de una pequeña reforma hacen 35000 que sumados a los 15000 que "me cuelgan" hacen una deuda de 50000 euros, que creo que seria una cantidad nada desdeñable para empezar a "jugar" un poco en este mundo.
Con lo que respecta a los ingresos y situacion laboral, soy funcionario con sueldo de 2300 euros/mes y mi mujer trabaja en multinacional con contrato "fijo" y sueldo alrededor de 700, ademas de eso la vivienda inicial la tengo habitualmente alquilada en 700 euros ya que vivo en otro piso que ya esta completamente pagado pero que no es mio (familiar)
Pregunta: seria un buen candidato para una HMD, como ves mi situacion financiera y poder de endeudamiento, yo parto de un umbral de deuda sumando las dos hipotecas (actual y HMD) de 1000 euros y unos ingresos fijos de 3000, con lo que estaria en un 33% de endeudamiento, sin contar los ingresos del alquiler.
P.D: como a otros muchos, creo que lo mas complicado del tema va a ser convencer a la "parienta".
Un saludo y perdona por el royo y por abusar de tu amabilidad. GRACIAS
Hola, me gustaría pedir consejo.
Voy a solicitar una hipoteca de 300.000 euros, el problema que tengo es que la cuota me queda un pelin alta 1685 a 35 años con INGDirect, si me la conceden, pero veo que para vivir estaré muy agobiado. Mi pregunta es si me interesaría una HMD en Yenes, por lo leido en el foro, creo que a día de hoy, rebajaría mucho la cuota, y en el peor de los casos me tocaría cambiarla y vivir un poco agobiado. En caso afirmativo, me podriaís aconsejar en que banco o a través de quien es recomendable gestionarlo?
hola.yo tengo hipoteca multidivisa hace mas de tres años con bankinter,y de momento me va bien.copre a148 el yen,y me gustaria que alguien me indique que devo de hacer y a que valor del yen tengo que estar pendiente de cambio.gracias
un saludo
Muchas gracias.
Voy a llamarles y ver que tal me sale. He estado hoy en Bankinter pero parece ser que el endeudamiento lo calculan en euros, y con el 1% que te dan, estoy muy al limite. Me ha comentado que tal vez con un aval podría, pero esta dificil la cosa.
Nuevamente muchas gracias.