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Hipotecas multidivisa en yenes
Hipotecas multidivisa en yenes, la nueva moda
Últimamente, está muy de moda en algunos sitios el tema de las hipotecas multidivisas en general, y en yenes en particular, así que voy a tocar el tema... Al fin y al cabo, es un tema que siento como muy personal, porque yo me quise sacar una hipoteca multidivisa en yenes cuando me compré mi piso, en el 99... y cuando cambié el préstamo a otra entidad, en el 2001 ¿Y por qué no lo hice? Pues tropecé con el principal problema que tienen las hipotecas multidivisas: convencer a mi mujer!!¿Por qué hipotecas multidivisa? ¿Por qué una hipoteca en yenes?
La idea general de las hipotecas multidivisas es buscar una divisa con tipos de interés bajos y perspectivas de devaluación:
Los tipos de interés que se pagan en una hipoteca multidivisas no son relacionados al Euribor (EURopean InterBank Official Rate), sino al Libor (London InterBank Official Rate) de esa divisa, que como el Euribor es el tipo de interés que los bancos se pagan entre sí, y que es diferente para cada divisa; y al Libor, como al Euribor, se le añade un diferencial. Así, si el Libor del yen "cotiza" a 0.5%, y el banco me clava un diferencial del 1% (en las hipotecas multidivisas suelen aplicar diferenciales más altos que en los préstamos comunes), una hipoteca en yenes pagaría un 1.5%, mientras que la Hipoteca Naranja me sale a 3.8% de Euribor + 0.33% de diferencial = 4.13%... bastante más del doble!! Como se ve, el ahorro en intereses puede ser muy importante.
Una hipotética devaluación de la divisa me favorecería: ¿qué pasa si pido una hipotecaen yenes de 200.000€ con el yen a 1€=120Y, y luego cuando voy a devolverla está el yen a 1€=150Y? Pues que en realidad, lo que he pedido no son 200.000€, sino 2.400.000Y, y lo que tendré que devolver son los 2.400.000Y (más intereses)... solo que con el nuevo cambio, eso son 160.000€!!! O sea, que me gano en la jugada 40.000€.
¿Aún vale la pena una hipoteca multidivisas ?
Justamente hoy me preguntaba Ray sobre hipotecas multidivisa:
Tengo una hipoteca multidivisas en yenes, la inicie cuando estaba a 149, el euro lleva desde el 99 revalorizandose y no creo que suba mucho mas. Y parece ser que el libor va a subir en breve.
Ves ventajoso este producto?
Me recomiendas abandonar el barco y regresar al euro?
Que valor crees que podría alcanzar el yen?
Me recomiendas el franco suizo, yo los veo muy paralelos?
Así veo yo la hipoteca multidivisa
Por situar a los que no controlen el tema, el euro estaba a 110Y hace 5 años; hoy está a 153, y el nivel de 149 al que entró Ray se alcanzó por primera vez hace tres meses, o sea que hablamos de una hipoteca multidivisas muy reciente y de una divisa que ya ha caído muchísimo frente al euro en los últimos años, de ahí su preocupación. Porque evidentemente, igual que se pueden ganar 40.000€ con el cambio de divisa, también se pueden perder... y lo mismo con los tipos, a Ray le preocupa que suba el Libor del yen. Evidentemente, la situación no es tan buena para una hipoteca en yenes como lo era cuando yo lo quería sacar... esta es mi respuesta:Hola, Ray, yo no me preocuparía demasiado del Libor, porque por mucho que suba seguro que sube menos que el Euribor, o sea que cada vez es una ventaja mayor la de estar en hipoteca multidivisa en yenes, desde el punto de vista de los tipos.
Otra cosa bien diferente es desde el punto de vista de las divisas. Aquí, el yen ya ha caído mucho respecto al €, y no es fácil pensar en que caiga mucho más. Eso sí, dado que el BoJ es mucho más intervencionista que el BCE, cabe suponer que la debilidad del dólar favorecerá a tu hipoteca multidivisa, porque el BoJ tratará de devaluar su moneda a la par que el dólar (o casi), mientras que el BCE no, así que a corto plazo aún pinta bien la cosa.
Pero si decides cambiar, ahora o más adelante, yo casi que volvería al €, pues no veo ninguna divisa cuya ventaja compense el mayor riesgo.
Hipotecas multidivisas: mi conclusión
Creo que los tipos siguen pintando bien para las hipotecas multidivisas en yenes, pero a la divisa ya no le queda mucho potencial... aunque en el corto plazo, las circunstancias sean favorables. De forma más genérica, yo no creo que valga la pena meterse en hipotecas en yenes, con el yen a más de 150, porque la ecuación riesgo/recompensa es desfavorable: el mayor riesgo de una hipoteca en divisas no se ve compensado por una recompensa potencial importante. Pero para el que ya esté metido, el corto plazo sí que ofrece una relación riesgo/recompensa interesante... y luego, veremos.Por cierto, Ray, ¿cómo convenciste a tu mujer para lo de la hipoteca multidivisa en yenes? La mía, ni me quiso escuchar... "con lo de comer y de la casa, no se juega".
s2
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La burbuja inmobiliaria se pone fea
Blog sobre Hipotecas Multidivisa: Multidivisas.info
Etiquetas: Divisas, Hipoteca multidivisa, Vivienda
Gracias Fernand2 por tu ayuda.
Has confirmado lo que yo suponia.
La respuesta a lo de mi mujer: Mi divorcio con ella me obligó a pedir el prestamo, esa es la realidad.
Un abrazo.
Joder, Ray, sí que lo siento...
Desde luego un producto muy bueno, sin embargo, el desconocimiento general hace que no se contrate.
Yo supongo que lo mirare cuando formalice la hipoteca actual, ahora mismo vamos de corre-prisa, así que si me paro a hacer números mi novia me mata.
Pero como comentas, si el potencial de revalorización del yen es alto, el riesgo también, así que como bien dice tu mujer “con las cosas de comer no se juega” :D
Saludos
La verdad desconocía estos productos.
Y aunque tengo novia todavía no le dejo que opine sobre mis finanzas, por lo cual su opinión sobre estas "aventuras" no me afecta. Pero si que tengo una duda sobre los prestamos en divisas.
¿Que cara se le quedó al director de la sucursal bancaria cuando le dijisteis que queirais uno y que os informase sobre el?
Hace algo más de tres años cuando compre el coche fui a pedir un prestamo personal que solicitaba por internet pero tenía que firmar en una sucursal, el director no tenía ni idea del producto, su excusa fue que "es que lo que se comercializa en internet es como si fuese otra entidad" y tan ancho se quedo el tio.
Hombre, Grinawey, la novia no opinará ahora de tus finanzas, pero si os compráis el piso a medias, sí que tendrá algo que decir, ¿no? Porque no está el patio como para comprarse un piso cada uno, ya cuesta entre dos... ahora, que si puedes comprar tú sólo, me alegro de que te vaya tan bien!!
Respecto a la cara, no te vayas a creer... una vez que contraté un depósito en CAD$ sí que tuve que recorrer tres oficinas del BBVA hasta dar con alguien que sabía el teléfono del que sabía, pero con esto del préstamo en divisas, ya me fui directamente a la central de Bankinter en Valencia, y allí sí que sabían. Lo que no sabían era aconsejar si era bueno o malo, pero al menos informar de las condiciones sí que sabían. Jajajaja, me estoy imaginando al de la sucursal de Bancaja, la cara que pondría si le pregunto por préstamos en divisas!!
Ah, y por último, una rectificación: En mi ejemplo ponía un Libor del yen del 0.5%, pero en realidad ya está por encima del 2%... aunque sigue siendo bastante menor que el Euribor, pero la ventaja que tiene no es ni muchísimo menos la que tenía en su día.
s2
Pues yo lo que tengo entendido es que este tipo de hipotecas son muy arriesgadas a no ser que seas un experto del tema... ¿Recomendarías estas hipotecas a los profanos como yo?
Oscar, también una hipoteca "normal" es peligrosa... imagina si el Euribor subiera al 6%!!
Dicho esto, ahora mismo yo no recomendaría estas hipotecas a "los profanos". Pero eso es porque su potencial a día de hoy es bastante limitado... si me hubieras preguntado lo mismo en el 99 o en el 2001, cuando me hipotequé yo, te hubiera dicho que por muy profano que seas, llevabas todas las de ganar. No es cuestión de saber mucho o poco, sino de aprovechar una oportunidad buenísima o llegar ya posiblemente tarde...
s2
Hola Fernan2
Voy a poner una link con un articulo de bolsacinco que tiene relación con este que has escrito:
http://www.bolsacinco.com/061127075716B5_hipotecas_multidivisas_opcion_arriesgados_esquivar_subida_euribor.htm
Más que interesante, me parece práctico porque tiene ejemplos nunéricos
Si te molesta estás en todo tu derecho de quitarlo. Así me daré por enterado para próximos articulos y me limitaré a poner mi opinión
Saludos
No sé que paso que el link no sale entero, pero seleccionandolo y dándole a copiar y luego pegarlo en una barra de direcciones se puede leer el articulo.
Perdón por las molestias
Muy interesante, Grinawey, como siempre te agradezco tu colaboración.
En todo caso, comentar que en ese artículo se olvidan de comentar qué pasaría si además de subir la divisa suben también los tipos de la divisa, lo que evidentemente lo haría menos atractivo. Y además, me llama la atención que tomen como referencia el Libor a un mes, cuando yo pensaba que los créditos se referencian a Libor a un año, que es más elevado...
Pero con estos matices, me parece un artículo interesante, así que pongo el link bien:
Hipotecas multidivisas, la opción de los más arriesgados para esquivar la subida del Euribor
(no es que lo hubieras puesto mal, sino que para que salga con forma de enlace hay que utilizar códigos HTML).
s2
El autor ha eliminado esta entrada.
CARA DEL DIRECTOR: Le tuve que poner 4 ejemplos 4, de sucursales de su mismo banco que ofrecian este tipo de productos, él simplemente decia de primeras que eso no lo ofrecian, yo lo tengo con el Santander y en todo Madrid, con ellos yo soy el primero que firmó una en yenes.
La visión de la mujer.
Hay un sentimiento particular y exclusivo de la raza humana llamado Empatía, no obstante no significa que todos los humanos lo tengan, hay que trabajarlo desde niño y pasada la adolescencia si no se tiene es muy improbable que llegue a instalarse en el individuo.
Pienso que el egoísmo es el principal enemigo de este sentimiento humano, hay gente que por más que se empeñe es incapaz de ver más allá de su propio ombligo. Yo, yo y luego también yo.
Dicho esto voy al tema del que trata el artículo desde el punto de vista de “la mujer” que en este caso soy yo.
Para mi el dinero sirve para vivir, de bien chica mi abuela no paraba de repetir que hay que comer para vivir, no vivir para comer, y esto lo he hecho extensible al resto de mi vida, el dinero para vivir y no vivir para el dinero.
La bolsa bajo mi punto de vista es un juego, no menosprecio a toda la gente que lo ve como ciencia, que se pasan años de su vida estudiando tendencias, estadísticas y demás, pero eso para mi no deja de ser un juego, complicado, con ciertas reglas, pero con un alto componente de azar, riesgo que sin duda lo hace más atractivo, ya no es el “ganar dinero para hacer negocio”, es el ser más listo que los demás, es el ganar más que los demás…, un juego al fin de cuentas. Competitividad que no hace más que saciar el antiguo instinto cazador del hombre, que infla su ego.
Todo esto me parece estupendo, entiendo y está bien, siempre y cuando la estabilidad familiar no se ponga en peligro, hay cosas que deben estar por encima de todo ( por lo menos yo así lo creo), y la familia es una de ellas, claro está que no es necesaria una casa para formar un hogar, claro está que no hacen falta 2 teles, 1 lavavajillas, comer a diario…, pero vamos, que en esta sociedad es impensable formar un hogar sin varios de estos elementos, el “contigo pan y cebolla” pasó a la historia, por eso los límites, el juego es divertido siempre que no estropee un hogar, así que una forma de consolidar una base familiar es no jugar con la casa ni con lo de “echar al buche”.
Ya es bastante difícil de llevar ver como tu media naranja pasa noches sin dormir, se va pelando la cara como un cangrejo, no dispone del tiempo que a una le gustaría para dedicarlo a su familia, como para que encima se juegue con algo no esencial porque lo esencial y a riesgo de que quede cursi, es el amor, pero sí básico como es el hogar y el sustento del mismo.
Saludos.
Lilian, ¿deduzco con tu post que piensas que este tipo de hipotecas es más arriesgado que otras?
No se en que te basas la verdad, las mismas posibilidades tiene de bajar (o subir) el euribor y el libor como indices que són.
Por supuesto cada una tendrá su conyuntura particular, pero a largo plazo muy posiblemente acaben siendo parecidas, así que ¿porque no aprovechar el mejor momento del libor?
Tu podrías llamar a lo mio riesgo, yo podría llamar a lo tuyo regalar dinero.
Respecto al riesgo de la divisa... ¿a caso no es un riesgo enorme comprar cualquier piso hoy en dia al precio que están?
Nadie puede asegurarme que el yen no se vaya a revalorizar, pero tampoco que mi piso valga lo mismo hoy que de aquí 10 años.
He entrado por primera vez en esta pagina buscando informacion sobre las hipotecas multidivisas, no entiendo nada de banca y me gustaria si podiais informarme sobre los gastos que hay al hacer este tipo de hipotecas, y si vale o no la pena hoy por hoy.
como ya digo no entiendo mucho pero la logica me dice que que si esiste esa diferencia entre el euribor y el libor en principio si es interesante.
Hola, macava, por el tema de los intereses es obvio que interesa (valga la redundancia), y los gastos son muy razonables y no son un problema.
El tema está en el cambio de divisa; el yen, por ejemplo, ha pasado de menos de 100 a más de 150... lo que ha supuesto un beneficio brutal para los hipotecados en yenes en su día, y puede suponer una pérdida brutal para quienes lo hagan ahora si el movimiento se diera la vuelta. Es el riesgo real que asumirías...
s2
joer, no tenia ni idea de lo de las hipotecas en divisas, pero supongo que si sabes un poco del tema te conviene...la verdad es que hay que buscar la hipotecas más baratas que existan porque sino luego puede salirnos caro el no haber dedicado tiempo a buscar concienzudamente. Según Mundofinanzas.com, las más baratas son ING Direct e iBanesto:
hipotecas baratas Saludos, un blog muy interesante de verdad.
hola
en primer lugar muchas gracias por la información tan interesante. solo quiero contar mi caso, pq me estoy pensando pasar a hipoteca de divisas. llevo dos años con una hipoteca 'normal' de 200000€, y pasé de en un principio pagar 780€/mes a la última pedrada de 975€/mes (han pasado 2 años), con lo q ya puedo ir a pedir por las esquinas... en fin q en mis circunstancias creo q tengo poco que perder, q pensais??
anai, el euribor no debería subir mucho más ya... y si te pasas a una hipoteca multidivisas, asumes un riesgo mayor (con el cambio) que me da la sensación que en tu caso no puedes asumir. Estas hipotecas deben cogerlas, en mi opinión, quienes puedan asumir una subida del 30% de su deuda por efecto de la divisa, que sería una situación posible... Pero si a ti un movimiento así te supondría una cuota que no podrías pagar, entonces mejor dejarlo; sigue esforzándote por pagar tus casi mil euros, pero no te arriesgues a que se conviertan en 1300 y pierdas la casa, ¿no? Ahora, si crees que podrías asumir una cuota de 1300€, entonces sí puedes plantearte la hipoteca en divisas...
s2
gracias fernan2 por tu opinión, me lo pensaré mejor, de todas formas, sería un tipo de hipoteca para estar siempre atenta a los cambios de moneda, y ante indicios de peores condiciones, cambiar de moneda. también he visto q en francos suizos es bastante estable, quizá sería la mejor opción.
Sí, yo también creo que el franco suizo es menos peligroso; al fin y al cabo, sus vecinos y principales socios comerciales trabajan en euros, así que es lógico que la relación sea más estable.
Respecto a lo de ir cambiando, ojo que es un arma de doble filo, porque en la temporización es en donde los pequeños solemos pifiarla...
s2 y suerte
Hola, Fernan2. Pensando sobre las hipotecas multidivisa me pregunto si esto no tiene truco...
A ver, supongamos que contrato una hipoteca multidivisa en yenes y me cubro con futuros contra el cambio... ¿negociazo seguro? entiendo que no, que los futuros descontarán la diferencia de tipos de interés... lo cual me lleva a pensar que contratar una hipoteca multidivisa es equivalente a especular con futuros sobre divisas, sólo para expertos. ¿Me equivoco?
Grijandel, vas bastante bien encaminado... en realidad, estarías especulando con los futuros de divisas y con los de tipos de interés. Pero cuando las perspectivas son propicias (como en el 99, cuando yo me hipotequé y quise hacerlo, porque el yen estaba muy sobrevalorado), ¿por qué no especular?
Eso sí, ahora ya no tienes las probabilidades claramente a favor, como entonces...
s2
Vale la pena una hipoteca en yenes? Son las hipotecas para especular con el yen, o para comprar algo que necesitamos? Yo antes de meterme una hipoteca multidivisas en yenes o en francos suizos, pensaría si el objetivo de la hipoteca es ganar dinero o comprar algo, y si el yen o el franco suizo son el vehículo ideal
Si no te importa, te puedo contestar yo; se trata de comprar, pero pagando cuanto menos hipoteca mejor. Y fíjate en la palabra Multidivisa, significa que no te atas ni al yen ni al franco suizo. Como es multidivisa, tu puedes empezar la hipoteca en yenes porque dan mejores condiciones, y cuando llega la revisión aprovechar para cambiarte a una hipoteca multidivisa en francos suizos o en euros, por que no? Al ser multidivisa, puedes aprovechar para tener la hipoteca en la moneda más interesante
Si pero al final estás comprando divisas tanto como vivienda, o mejor dicho vendiendo divisas porque con la hipoteca en divisas lo que compras son euros, vendiendo yenes, francos suizos u otras divisas que en realidad no tienes. O sea, que la operacion consiste en realidad en compra de vivienda + venta de divisas, cuando una hipoteca normal se limita a compra de vivienda
Hombre, todo es opinable, pero sinceramente en la situación de 1999, con el euro muy infravalorado, yo creo que aunque las hipotecas multidivisa no dejan de ser un poco especulación, es un riesgo asumible viendo el potencial alcista del euro entonces.
Eso sí, las divisas han evolucionado mucho, y el yen es ahora el infravalorado. De entrada, por fundamentales diría que el yen debería subir y por tanto no recomendaría las hipotecas multidivisas, al menos no en yenes, otras divisas habría que estudiarlo... pero eso es de entrada, porque fundamentales aparte, el BoJ (Bank of Japan) es muy proclive a intervenir los mercados de divisas para devaluar el yen, con lo que podría perfectamente seguir devaluándose el yen y entonces sí sería interesante una hipoteca multidivisa. Así que el caso es bastante complejo y no sabría dar una respuesta clara... normalmente suelo "mojarme", pero aquí los argumentos para ambas posturas están equilibrados y puede pasar cualquier cosa.
s2
PD: Los mercados de divisas son muy complejos, con ramificaciones políticas tanto como macroeconómicas, y si uno no sigue el mercado de divisas en serio es muy fácil ser "cazado" en un mal movimiento.
Por cierto, algo que no hay que perder de vista es que una hipoteca es una hipoteca, sea en yenes, sea multidivisa o sea como sea. Al final, lo que está en juego es tu propia casa, por lo que antes de elegir la hipoteca hay que ponerse en el caso peor y ver "en el caso de que fuera mal la cosa, ¿tengo capacidad financiera suficiente para asumir el coste de esta hipoteca multidivisa, suponiendo que la divisa suba mucho y el Libor de esa divisa también suba?" Y no conviene firmar la hipoteca si no se está convencido de poder resistir si vienen mal dadas... y ojo, esto vale para una hipoteca multidivisa igual que para una hipoteca a interés variable en euros!!
s2
Hola Fernando,
Llevo tiempo dandole vueltas a cancelar mi hipoteca actual y cambiar a una multidivisa. Por una lado, porque estoy pensando en ampliar la hipoteca en unos 40 k €, y por otro lado, porque aunque no sea el momento (y espero que me eches una mano), aunque en un primer momento la divisa elegida fuera el euro, ya tendria constituida la hipoteca por si en un futuro las cosas pintan mejor.
He leido bastantes articulos en relacion a las hipotecas multidivisas, y entiendo bien los riesgos de este tipo de hipotecas. Pero lo cierto es que por mas que, según he leido, el Yen podria haber tocado techo, los calculos que he hecho me dicen que todavía estoy a tiempo…..
Adjunto te envio una hoja de Excel que he preparado. Los datos que te envio son reales. Creo que esta bien (no 100% seguro – no contempla comisiones por cambio). Según el cuadro, hasta que el yen no cayera hasta un cambio de 110, me compensaria.
Podrias por favor echarle un vistazo, y decirme si esta bien el calculo que he hecho?
Hola, Pablo, la recomendación que te haga sobre la hipoteca no sólo debe basarse en criterios de rentabilidad, sino también de riesgo. Por ejemplo, supón que el euro cae hasta 130 yenes... tu cuota todavía es mejor que si fuera una hipoteca en euros, sí, pero tu deuda ha subido desde 209.000 euros hasta más de 260.000 euros!! Si en ese momento te quisieras pasar a una hipoteca en euros, te saldría una cuota de más de 1500 euros. Y si te esperas hasta los 110 yenes/euro, tu deuda ya sería de más de 300.000 euros y tu cuota al cambiar a euros superaría los 1800 euros mensuales ¿Te puedes permitir algo así? Si la respuesta es afirmativa, no veo problema en que te metas en una hipoteca en yenes... pero si tu economía no da para cuotas de más de 1500 euros, igual conviene que no te metas "por si acaso". Con la hipoteca no hay que arriesgar demasiado...
Respecto al excel, no he visto ningún error.
s2
Yo lo que quisiera saber es cuanto se puede pedir en una hipoteca multidivisas, porque no sé si al ser multidivisas se puede pedir lo mismo que con una hipoteca normal o si son más rígidos. Y me refiero a cuanto se puede pedir en una hipoteca multidivisas respecto al sueldo que tengas y respecto al valor del inmueble.
Con la que está cayendo, hay alguien en su sano juicio que aún quiera una hipoteca en yenes?
Ejemplo. Contratas una hipoteca de las que dicen media 200.000€ hace apenas un mes. Debes 33.800.000 JPY.
Si quisieras cancelarla hoy,tendrías que pagar 222.400€
Más de un 11%. A alguien se le olvida que los tipos de cambio varían y mucho? Cuanto ha varíado el EURIBOR en un mes?
Hola amigos, yo he tenido una hipoteca multidivisas durante 5 años y me ha ido de perlas, actualmente la he cancelado porque he vendido la vivienda.
Voy a comprar otra y no tengo ninguna duda en volver a hacerlo en multidivisas. reconozco que el mercado no es demasiado propicio actualmente, pero hay una opción que creo no se ha contemplado aquí.
CONTRATA UNA MULTIDIVISAS Y EMPIEZA EN EUROS, el diferencial que ofrezen es bueno +0.50 (Bankinter).
Esto que parece una tontería no lo es, desde el principio tendrás una hipoteca como cualquier otro español, pero si dentro de 2,3,4 o 5 años la situación se torna optima, con una simple llamada cambias la divisa y santas pascual, de otra manera tienes que hacer una hipoteca nueva con los consiguientes gasto.
MORALEJA: Firma una multidivisas y si hoy por hoy no lo ves claro empieza en Euros, pero no te cierres las puertas si en el futuro la situación mejora que estas hipotecas pueden pedirse hasta a 30 años y si hace 5 el yen estaba a 114, bien puede volver a repetirse.
CREO QUE NO ES NINGUNA TONTERIA.
Hola Fernand2,Mi nombre es Anselmo.
Por favor, me gustaría explicarte nuestro caso concreto porque actualmente mi mujer y yo, visto como está el EURIBOR, estamos pensando en cambiarnos a una hipoteca multidivisas (con Barclays).
La hipoteca la cotratamos en diciembre de 2004 por un capital de 276.466 euros y actualmente tenemos pendiente de amortización unos 254.000 porque hemos ido haciendo amortizaciones. Durante este tiempo, la cuota ha pasado de 1.136 euros a 1.426 euros. A efectos de reducción de cuota y menor coste de la operación en interes hasta el final de la hipoteca, ¿nos recomendarías una hipoteca en yenes en el supuesto de que pudiéramos permitirnos pagar 1.500 euros?. Si no he entendido mal después de leer todas la preguntas y respuestas, lo ideal sería contratar la hipoteca cuando el yen estuviera lo más cerca de 100*/1euro para que el capital escriturado fuese el más bajo posible y esperar que el cambio pasase a 110/1, 120/1, 130/1... ¿Es así o estoy completamente equivocado? Por lo que me ha parecido entender, parece ser que el yen está tocando techo y es poco probable que siga subiendo como lo ha hecho tiempo atrás e incluso puede bajar con lo que, si no he entendido mal, si bajase por debajo del tipo de cambio al que contituyes la hipoteca representaría que le deberías más dinero al banco???? No sé si me he explicado correctamente pero dicho de otra manera: Si yo escrituro hoy y el cambio está por ejemplo a 160 yenes/1euro ¿lo que yo le deberé al banco siempre serán 40.640.000 (=254000*160) o irá variando en función del tipo de cambio? En fin, si necesitas cualquier información que no te haya facilitado para darme una respuesta me lo dices. Muchísimas gracias por todo de antemano.
P.D. No me he identificado porque no sé cómo se hace. Es la primera vez que participo en un foro.
Primer anónimo, lo de cuanto se puede pedir en una hipoteca multidivisa lo tendrías que preguntar en el banco, pero yo tengo la sensación de que los criterios de concesión en las hipotecas multidivisa son similares a los de las hipotecas normales, a pesar de que es evidente que los riesgos son mayores si se contrata la hipoteca con yenes u otras divisas poco correlacionadas con el euro.
Segundo anónimo: A pesar de la que está cayendo, te aseguro que las hipotecas multidivisa en yenes siguen siendo muy populares, y hasta creo que cada vez más... ten en cuenta que hasta ahora la gente no ha visto más que la cara buena de las hipotecas multidivisa, y hasta que no empiecen a haber pérdidas serias, la mayoría de la gente no aprecia el riesgo que implica la multidivisa. Y si no, basta con ver cómo se siguen poniendo comentarios en el artículo...
Tercer anónimo: Desde luego, dejarte la puerta abierta es siempre una buena opción. Con un euribor 0.50, no te cuesta nada sacarte una hipoteca multidivisa, poco más bajo te lo van a dejar con una normal. Tu idea es muy buena.
Anselmo, con poner tu nombre ya es suficiente identificación... pero también puedes seleccionar la opción "Otros" y poner ahí tu nombre (no necesitas estar registrado). En todo caso, bienvenido y me alegro de que te animes a participar!!
Respecto a tu pregunta, las hipotecas multidivisa funcionan exactamente como tú has dicho: Si pudieras contratar con el cambio 100 yenes/€, y luego esperar que pasara a 160 yenes/€, ganarías un montón con la diferencia de cambio y otro montón con lo que ahorrarías en intereses.
El problema de las hipotecas multidivisa es que las perspectivas ahora mismo son las contrarias: el yen está a 159 yenes/€, y podría volver al nivel de 100 yenes/€ al que estuvo hace años, lo que implicaría fuertes aumentos de tu deuda de la hipoteca multidivisas... claro que esto podría pasar o no, pero antes de dar el paso tienes que considerarlo como posible.
Si te quieres esperar a que el yen vuelva a 100 yenes/€, ten en cuenta que puede que ese nivel no se vea nunca, o que cuando se vea los fundamentales de la economía hayan cambiado radicalmente; no es algo que vaya a ocurrir a corto plazo. Y si te metes ahora, pues ya sabes el peligro y el riesgo que hay... no es fácil dar una opinión clara con el tema de las hipotecas multidivisa en la situación actual!!
Al final, la decisión dependerá de cual sea tu estilo inversor... personalmente, yo la considero interesante pero de más riesgo, lo que significa que mientras que en una hipoteca convencional no deberías esperar aumentos de más allá de los 1700€ en el caso peor, con una hipoteca multidivisa deberías ser capaz de afrontar cuotas de hasta 2000€ o más si se diera el caso peor. Si tienes suficiente capacidad financiera, probablemente te salga a cuenta la hipoteca multidivisas, porque si no se da el caso peor probablemente pagarás menos... pero si no puedes asumir fuertes aumentos de cuota, no deberías arriesgar tu casa en espera de que no ocurra lo peor.
s2
No es muy arriesgado pedir hipotecas en otras divisas? Una hipoteca multidivisa aumenta mucho el riesgo, y en realidad ahora no es el momento para entrar en hipotecas multidivisa con lo que ha subido ya el euro frente al yen y al franco suizo. ¿Y que otras divisas pueden interesar?
En su día sí estaban justificadas las hipotecas multidivisa, pero a día de hoy deberían ser los americanos quienes se hagan hipotecas multidivisa en euros.
Es curioso la vidilla que lleva este artículo meses después... se nota que las hipotecas multidivisa en yenes siguen atrayendo mucha atención!!
Respecto a tu comentario... pues sí, los americanos quizá estén en mejor posición para hacerse hipotecas multidivisa, y desde luego no es el mejor momento para sacar una hipoteca en yenes. Pero yo me quedo con lo que decía el anónimo de arriba: sacaría una hipoteca multidivisa en euros, y como es multidivisa, si cambian las circunstancias podría pasarla a yenes fácilmente.
s2
yo voy a hacer una hipoteca multidivisa, y todavia no estoy segura si hacerla en yenes o francos suizos. ¿ me gustaria saber si en un mes puede subir o bajar mucho una moneda? Mas que nada por saber si me iría a la ruina, o me daría tiempo a cambiar de divisa antes de la ruina.
gracias
¿No tienen hipoteca multidivisa en bancaja, verdad? Yo fui a mi sucursal de bancaja a preguntarles por una hipoteca multidivisa, a ver si recomendaban la hipoteca en yenes, y el que me atendió ni sabía lo que era una hipoteca multidivisa!! Me dijo que como iba a sacar una hipoteca en yenes, que si el yen subía la hipoteca se iría a las nubes, etc pero me parece que lo que pasa es que como Bancaja no tiene hipotecas multidivisa, me querían colocar su hipoteca 40.
Aunque tampoco descarto que Bancaja tenga hipotecas multidivisa, hipotecas en yenes y de todo, y sea ese comercial el que no sabía, pero la verdad es que me quitó las ganas de pedir la hipoteca en Bancaja. Seguiré mirando otros bancos que sí tienen hipotecas multidivisa.
Anonimo, por el tono de tu comentario no te veo preparado para una hipoteca multidivisa. Porque el tema no es si en un mes da tiempo a cambiar la divisa de la hipoteca, que normalmente sí que da (claro que puede ocurrir algo extraordinario y joderte vivo), lo principal en una hipoteca multidivisa es saber cuándo es la hora de cambiar de divisa... porque imagina que en un mes malo, tu hipoteca en yenes (multidivisa) cae un 4%... ¿qué haces? ¿Pasas la hipoteca a euros o francos suizos antes que sea tarde, comiendote una pérdida de 10.000 euros? ¿O mantienes la hipoteca en yenes, a la espera de que se recupere? Lo cierto es que las hipotecas multidivisa son como la ruleta rusa: cinco veces no pasará nada y recuperará, y un vez ¡pum! y muerto. Y no sabemos si la próxima será el ¡pum! o no...
Anónimo, es muy probable que en bancaja no tengan hipoteca multidivisa, aunque no sería raro que tengan hipotecas multidivisa y el comercial no lo sepa. Si te sirve de guía, a mí en 2001 ya me interesaban las hipotecas multidivisa, y fui a preguntar en Bankinter, y allí la chica conocía perfectamente el producto... y eso que entonces las hipotecas multidivisa eran para bichos raros!! Ahora todo el mundo conoce ya las hipotecas multidivisa... todos, menos el tío de Bancaja, claro!!
(tú también serás valenciano, ¿no?)
s2
Hola, soy Ana
Lo siento, pero no lo entiendo muy bien. Se supone que si sacas una hipoteca multidivisas, tienes varias monedas a las que poder cambiarte en caso de que suban o bajen las mismas, no? Mi pregunta es la siguiente, si se puede cambiar la moneda, que problema hay?
Por favor, quisiera mas información porque estoy pensando en contratar una. Muchas gracias.
Ana, el principal problema de las hipotecas multidivisas es saber si cuando viene una subida del yen (o de la divisa en que te hayas endeudado) va a ser una cosa pasajera que se corregirá o va a ser el inicio de una fuerte tendencia que te va a hacer polvo. Como decía en el comentario anterior: imagina que en un mes malo, tu hipoteca en yenes (multidivisa) cae un 4%... ¿qué haces? ¿Pasas la hipoteca a euros o francos suizos antes que sea tarde, comiéndote una pérdida de 10.000 euros? ¿O mantienes la hipoteca en yenes, a la espera de que se recupere? Hagas lo que hagas, puede salirte muy mal y perder mucho dinero. ¿Vas a jugarte tu hipoteca a la suerte de acertar en estas decisiones? si es así, suerte!!
s2
Muchas gracias Fernan2, me has sacado de dudas. De todos modos me lo estoy pensando, pero es que no es para menos con lo que han subido los intereses.
Lo malo de todo esto es que no encuentro banco que me sepa explicar como son esta clase de hipotecas. En fin, sigo pensando.
Un saludo
Hola, fernan2 dice:
imagina que en un mes malo, tu hipoteca en yenes (multidivisa) cae un 4%... ¿qué haces? ¿Pasas la hipoteca a euros o francos suizos antes que sea tarde, comiéndote una pérdida de 10.000 euros? ¿O mantienes la hipoteca en yenes, a la espera de que se recupere?
Si el yen baja y la hipoteca sube aunke pierdas 10k € cambiando de divisa ¿¿puedes mantener una cuota de hipoteca pagable y volver al yen cuando este se recupere con la posibilidad de recuperar esos 10k €?? Al fin y al cabo se trata de pagar menos, la gente de clase obrera no podemos hacer frente a la situacion actual en españa, yo de pagar 753 € en 2 años estoy pagando 1050 €, la diferencia es lo ke se gasta en kasa en comer un mes,ademas a todo esto hay ke sumar todas las "ñapas" ke te cuelan los bancos como comisiones, intereses de demora, seguros o la cuota de la comunidad k no es komo el telefono ke si las cosas van mal lo kitas y listo.
Hola, yo entregue ayer los papeles para empezar los tramites de mi hipoteca multidivisas, ahora mismo estoy pagando 1950€ aprox y en yenes pagaré al libor a un mes + 0,60, 1312€. Son mas de 600 € de ahorro. La unica duda que aun se me presenta es si francos o yenes. Con francos ahorro menos que en yenes pero viendo la grafiaca de los ultimos 5 años es para pensarselo. Bueno si alquien quiere decir algo sobre si francos o yenes se lo agradeceria. Gracias.
Vamos a ver, yo despues de las ultimas subidas del famoso euribor la cuota me ha pegado un castañazo que para que...el problema que le veo es en lo que puedas pagar al mes de mas o menos fluctuacion.
La verdad es que pienso que a ninguno de nosotros nos preocupa la cantidad del prestamo final, ya que por desgracia no la vamos a poder cancelar antes de 20 años por lo menos... con lo que es facil que en esos años pagemos mucho mas capital pendiente como que no tengamos que pagarlo. resumiendo yo voy a estudiar la posibilidad ya que hasta que vuelva a pagar la cuota que pago ahora las fluctuaciones tienen que ser grandisimas.
No se si me he explicado bien...gacias
Hola Fernan2, mi nombre es Julián:
Hasta hoy ni mi mujer ni yo teníamos alguna idea de este tipo de hipotecas. Me lo ha comentado un conocido y estoy flipando. La verdad es que llevo todo el día pegado al ordenador y leyendo todo lo que encuentro sobre el tema. Creo que ya he entendido todas (o casi todas) las ventajas e inconvenientes que pueden tener las hipotecas multidivisa (cosa que mi conocido creo que no, que lo hizo muy a la ligera).
Ahora bien, te voy a hacer el sumum de las preguntas, si me la respondes te llevas 2 gallifantes de premio.
Nosotros tenemos que abrir una hipoteca pero de las denominadas de autopromoción. Tenemos una parcela y vamos a construirnos la casa. Mi pregunta es: ¿podemos pedir una hipoteca multidivisa de autoconstrucción?, nosotros suponemos que si, que lo que se haría es una tasación del suelo y del proyecto del arquitecto y en base a ello solicitar el 70-80% del valor de esa tasación. Ya nos dirás algo.
Otra cosa que tenemos clara mas o menos es el tema de la divisa. Hemos creido entender que a corto plazo lo mejor sería el yen pero viendo su valor casi que nos decidimos mas por el euro (que esta en torno a euribor + 0´5, que es practicamente lo que ofrecen las hipotecas normales) y dejarnos abierta la puerta de una posible bajada de otra moneda y del livor.
Por cierto, estamos entre euro y franco suizo, parece muy estable y no creo que la caida fuera tan grande en caso de datos negativos.
Muchas gracias de antemano y suerte, a ver si te llevas los gallifantes.
Hola Fernan2, mi nombre es Julián:
Hasta hoy ni mi mujer ni yo teníamos alguna idea de este tipo de hipotecas. Me lo ha comentado un conocido y estoy flipando. La verdad es que llevo todo el día pegado al ordenador y leyendo todo lo que encuentro sobre el tema. Creo que ya he entendido todas (o casi todas) las ventajas e inconvenientes que pueden tener las hipotecas multidivisa (cosa que mi conocido creo que no, que lo hizo muy a la ligera).
Ahora bien, te voy a hacer el sumum de las preguntas, si me la respondes te llevas 2 gallifantes de premio.
Nosotros tenemos que abrir una hipoteca pero de las denominadas de autopromoción. Tenemos una parcela y vamos a construirnos la casa. Mi pregunta es: ¿podemos pedir una hipoteca multidivisa de autoconstrucción?, nosotros suponemos que si, que lo que se haría es una tasación del suelo y del proyecto del arquitecto y en base a ello solicitar el 70-80% del valor de esa tasación. Ya nos dirás algo.
Otra cosa que tenemos clara mas o menos es el tema de la divisa. Hemos creido entender que a corto plazo lo mejor sería el yen pero viendo su valor casi que nos decidimos mas por el euro (que esta en torno a euribor + 0´5, que es practicamente lo que ofrecen las hipotecas normales) y dejarnos abierta la puerta de una posible bajada de otra moneda y del livor.
Por cierto, estamos entre euro y franco suizo, parece muy estable y no creo que la caida fuera tan grande en caso de datos negativos.
Muchas gracias de antemano y suerte, a ver si te llevas los gallifantes.