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Hipoteca multidivisa en yenes, la nueva moda

Últimamente, está muy de moda en algunos sitios el tema de la hipoteca multidivisa en general, y en yenes en particular, así que voy a tocar el tema... Al fin y al cabo, es un tema que siento como muy personal, porque yo me quise sacar una hipoteca multidivisa en yenes cuando me compré mi piso, en el 99... y cuando cambié el préstamo a otra entidad, en el 2001 ¿Y por qué no lo hice? Pues tropecé con el principal problema que tiene la hipoteca multidivisa: convencer a mi mujer!!



¿Por qué una hipoteca multidivisa ? ¿Por qué una hipoteca en yenes?

La idea general de la hipoteca multidivisa es buscar una divisa con tipos de interés bajos y perspectivas de devaluación:


  • hipotecas multidivisa en yenes - tipos de interés del yenLos tipos de interés que se pagan en una hipoteca multidivisa no son relacionados al Euribor (EURopean InterBank Official Rate), sino al Libor (London InterBank Official Rate) de esa divisa, que como el Euribor es el tipo de interés que los bancos se pagan entre sí, y que es diferente para cada divisa; y al Libor, como al Euribor, se le añade un diferencial. Así, si el Libor del yen "cotiza" a 0.5%, y el banco me clava un diferencial del 1% (en la hipoteca multidivisa suelen aplicar diferenciales más altos que en los préstamos comunes), una hipoteca en yenes pagaría un 1.5%, mientras que la Hipoteca Naranja me sale a 3.8% de Euribor + 0.33% de diferencial = 4.13%... bastante más del doble!! Como se ve, el ahorro en intereses puede ser muy importante.

  • hipotecas multidivisa en yenes - cotizacion yenUna hipotética devaluación de la divisa me favorecería: ¿qué pasa si pido una hipotecaen yenes de 200.000€ con el yen a 1€=120Y, y luego cuando voy a devolverla está el yen a 1€=150Y? Pues que en realidad, lo que he pedido no son 200.000€, sino 2.400.000Y, y lo que tendré que devolver son los 2.400.000Y (más intereses)... solo que con el nuevo cambio, eso son 160.000€!!! O sea, que me gano en la jugada 40.000€.

Con este ejemplo, ya está claro el sentido de la operación, ¿no? Con una hipoteca multidivisa, se trata de pagar menos intereses, y encima devolver también menos capital. Lo que pasa es que siempre está el riesgo de que la jugada nos salga al revés: Los tipos de interés cambian, y el yen igual puede subir como bajar... Así que nunca se sabe si es buena idea o no.



¿Aún vale la pena una hipoteca multidivisa ?

Justamente hoy me preguntaba Ray sobre su hipoteca multidivisa :


Tengo una hipoteca multidivisa en yenes, la inicie cuando estaba a 149, el euro lleva desde el 99 revalorizandose y no creo que suba mucho mas. Y parece ser que el libor va a subir en breve.
Ves ventajoso este producto?
Me recomiendas abandonar el barco y regresar al euro?
Que valor crees que podría alcanzar el yen?
Me recomiendas el franco suizo, yo los veo muy paralelos?

Así veo yo la hipoteca multidivisa

hipotecas multidivisa en yenes - divisasPor situar a los que no controlen el tema, el euro estaba a 110Y hace 5 años; hoy está a 153, y el nivel de 149 al que entró Ray se alcanzó por primera vez hace tres meses, o sea que hablamos de una hipoteca multidivisa muy reciente y de una divisa que ya ha caído muchísimo frente al euro en los últimos años, de ahí su preocupación. Porque evidentemente, igual que se pueden ganar 40.000€ con el cambio de divisa, también se pueden perder... y lo mismo con los tipos, a Ray le preocupa que suba el Libor del yen. Evidentemente, la situación no es tan buena para una hipoteca en yenes como lo era cuando yo lo quería sacar... esta es mi respuesta:


Hola, Ray, yo no me preocuparía demasiado del Libor, porque por mucho que suba seguro que sube menos que el Euribor, o sea que cada vez es una ventaja mayor la de estar en hipoteca multidivisa en yenes, desde el punto de vista de los tipos.

Otra cosa bien diferente es desde el punto de vista de las divisas. Aquí, el yen ya ha caído mucho respecto al €, y no es fácil pensar en que caiga mucho más. Eso sí, dado que el BoJ es mucho más intervencionista que el BCE, cabe suponer que la debilidad del dólar favorecerá a tu hipoteca multidivisa, porque el BoJ tratará de devaluar su moneda a la par que el dólar (o casi), mientras que el BCE no, así que a corto plazo aún pinta bien la cosa.

Pero si decides cambiar, ahora o más adelante, yo casi que volvería al €, pues no veo ninguna divisa cuya ventaja compense el mayor riesgo.

Hipoteca multidivisa: mi conclusión

hipotecas multidivisa en yenesCreo que los tipos siguen pintando bien para las hipoteca multidivisa en yenes, pero a la divisa ya no le queda mucho potencial... aunque en el corto plazo, las circunstancias sean favorables. De forma más genérica, yo no creo que valga la pena meterse en hipoteca en yenes, con el yen a más de 150, porque la ecuación riesgo/recompensa es desfavorable: el mayor riesgo de una hipoteca en divisas no se ve compensado por una recompensa potencial importante. Pero para el que ya esté metido, el corto plazo sí que ofrece una relación riesgo/recompensa interesante... y luego, veremos.

Por cierto, Ray, ¿cómo convenciste a tu mujer para lo de la hipoteca multidivisa en yenes? La mía, ni me quiso escuchar... "con lo de comer y de la casa, no se juega".

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  1. #220
    Anonimo
    24/10/08 22:56

    Hola Ana pediste 330.000 a159=52470000 yenes, una cuota de 1150€ aproximados =182850 yenes mensuales, durante 360 cuotas en los que habrás amortizado toda tu deuda de 52470000 yenes. Claro hoy la cuota inicial de 1150€ se ha convertido en 1523€ aprox teniendo en cuenta que el euroyen esta a 120

  2. #219
    Anonimo
    23/10/08 19:33

    Buenas tardes a todos, mi consulta es la siguiente:
    El día 2 de septiembre firme mi hmd a 159 yenes el €, y pedi 330000€, de mi anterior prestamo a este noto muchisimo la reducción mensual que tengo, pero cuando accedo a la página web del banco para mirar lo del prestamo a día de hoy debo 421.000€, lo que quiero saber en realidad es si esto lo seguiré pagando en 30 años, con el incremento claro esta de las mensualidades, o si al final de los 30 años tengo que pagar la diferencia.
    Muchas gracias por todo. Ana

  3. #218
    Anonimo
    21/10/08 18:45

    Eoeo

  4. #217
    Anonimo
    21/10/08 14:43

    Huchx, que comision se llevan estos al tramitarte la hipoteca multidivisas?

    gracias

  5. #216
    Anonimo
    21/10/08 09:02

    Bien aqui mi opinion sobre las multidivisa:
    l libor siempre es mas barati que el euribor sobre todo en yenes o franco suizo o hasta en Dolares.
    Normalmente esta hipoteca solo se hace maximo por el 70% de la tasación.Yo recomiendo que si se hace y no se entiende mucho hacerla con alguna empresa que os haga el seguimiento.
    Otra cosa interesante es que si se hac en yenes se aproveche para trabajarla en cortos,10 puntos del yen pra cambiar de divisa y si conseguimos hacer eso podemos bajar capital con lo que cada vez el endeudamiento es menor.
    y hay que partir de la base de que nos ahorramos un dinero referente al euribor,por lo que parte de ese dinero lo tenemos que emplear en ahorrarlo para posibles cambios de divisas o compra de divisa.
    Para cualquier aclaración [email protected].

  6. #215
    Anonimo
    14/10/08 22:16

    Me hice una hipoteca hace cs 3 meses a 168... ahora me vendrá el primer recibo trimestral y está a 139... la hipoteca era de 900 euros. creeis que me subirá mucho????

    gracias

  7. #214
    Anonimo
    10/10/08 00:57

    Hola,acabo de descubrir este blog que me parece genial.He dado con él ya que estoy empapándome de información respecto a las HMD.Mi caso es que necesito 1000000 de euros para el pago final de la rehabilitación(ya terminada) de una casona con actividad de Casa rural (ya funcionando).La tasación la hicieron la semana pasada y todavía no sé el importe pero imagino que rondará los 1600000 euros.Quiero aprovechar para cancelar la hipoteca inicial de 600000 euros.En mi caja de ahorros me han dicho que ellos apenas hacen HMD salvo casos concretos y han quedado en estudiar el caso.
    Las empresas de recursos financieros me dan un poco de temor,aunque parece que los que funcionáis con ellas estais contentos.
    Espero vuestros consejos.
    Gracias de antemano.
    Jesús

  8. #213
    Anonimo
    08/10/08 20:05

    Hola, es la primera vez que escribo en este foro pero la verdad es que os he seguido y me parece muy muy interesante. Nosotros escrituramos en abril y nos metimos HMD, compramos a 162 yenes y claro tal y como están las cosas estamos muy pendientes. ¿Cómo le veis? Mi opinión es mantenernos.

  9. #212
    Anonimo
    08/10/08 15:52

    Hola anonimo, a que valor contratastes tu la hmd y a cuantos años si no es ser indiscreto y he visto que el cambio hoy ya estaba otra vez en 140y hasta que limite seria aconsejable de ir para hacer esto.

    gracias tazman0107

  10. #211
    Anonimo
    08/10/08 15:43

    Hola Fernando, hoy entre por primera vez a tu blog, me han comentado que esta muy bien, y estoy leyendo cosas muy interesantes. Una pregunta, si hoy han bajado medio punto el euribor, me afectara a mi hipoteca que le toca revion el mes que viene??, Gracias de antemano

  11. #210
    Anonimo
    08/10/08 14:10

    Hola, visto el interés por las multidivisas yo quiero decir que, hace ya un año que la contraté y AHORA MISMO es muy buen momento para entrar, ya que el Yen está a 136 frente al €, es decir, está muy caro, y es fácil que se deprecie de cara a final de año, ya que por sistema siempre ha hecho así.

    Yo también contraté a través de una empresa especializada, pero es que además me llaman mensualmente para recomendarme qué hacer y cómo hacerlo! En este último año, por haber cambiado de divisa UNA SOLA VEZ he amortizado más de 12.000 € de golpe! y sin poner un duro de mi bolsillo! La verdad es que vale la pena pagarles para que me hagan ahorrarme dinero...

    Os dejo los datos por si los quisierais llamar o visitar, son gente muy seria y que sabe lo que hace:

    V&P Analistas financieros
    Avda. reyes católicos, 6
    Majadahonda (Madrid)
    Telf: 629.379.104
    Fijo: 91.634.70.83

  12. #209
    Anonimo
    08/10/08 03:13

    Estoy estudiando el tema de HMD, y hay una cosa q no veo del todo clara. Como es posible que el ahorro en cuota mensual respecto al euro, simulando cuotas en yenes, sea mas favorable en una HMD a 30 años que si se hace a 20 años? No se supone que si el plazo es menor, los intereses a pagar tambien son menores? Porque hay mas ahorro en cuota mensual a 30 años que a 20 años?

  13. #208
    Anonimo
    06/10/08 23:09

    Vamos a ver si estoy en lo cierto con todo lo que he leido de este tema creo que me he hecho un pequeño lio.

    mi hipoteca ahora : capital 131.000,00 .- euro tipo ref. 4,564 diferencial 1,25 tae 5,971 % pago al mes quota de 790,63 .- euro de los cual son 636,80 .- euro interes y 153,54 .- euro amortizacion de capital.

    ahora en hipo multidivisa en yenes :

    el capital al cambio (hoy 136,13y) serian 17.856.705,60y a un libor (hoy 1,27+1,00 de diferencial ??) me saldria una quota a pagar mensual de 33.778,94y al cambio en euro 248,14 .- euro esto seria un ahorro de 543 .- euro decirme si esto es cierto asi.
    muchas gracias, tazman0107

  14. #207
    Anonimo
    06/10/08 22:44

    Haber si lo he entendido bien ya que no tengo ni idea de esto de la multidivisa. tengo un hipoteca de 131.000 .- euro en el santander mi tipo ref. es el 4,564 y mi diferencial es del 1,25 total interes tae 5,971 %, el euribor ha terminado hoy al 5,48 % y el libor al 1,27 % el yen esta hoy a 136,13 a como me saldria la operacion y vale la pena meterse ahora a 30 años no tenemos intencion de vender la casa. espero que me podais echar una mano en este asunto y muchas gracias anticipadamente, tazman0107

  15. #206
    Anonimo
    04/10/08 22:12

    Hoy esta a 145, se espera que baje un pokito mas asi que esperar la firma mas tarde..jejeje

  16. #205
    Anonimo
    04/10/08 22:09

    Creo q debemos esperar para constituir

  17. #204
    Anonimo
    03/10/08 23:50

    Antes se me ha olvidado dar las gracias a Fernan2 por compartir sus conocimientos.

    Ahora me gustaría preguntar lo siguiente a Fernan2 o a quien pueda aportar alguna idea:

    ¿Cómo se consolida deuda a la baja?
    He leido a lo largo del hilo explicaciones sobre cambiar de divisa aprovechando condiciones favorables y me da la sensación de que nadie aconseja hacer esos cambios.

    Pero, si cambiamos de divisa en un momento de abaratamiento de la divisa en la que estamos ¿no reducimos el capital pendiente total? Luego cuando volvamos nuevamente a esa divisa ya tendremos menos capital pendiente. ¿No es eso consolidar una menor deuda?

  18. #203
    Anonimo
    03/10/08 23:32

    Hola a todos:
    Yo tengo una HMD desde julio del año pasado, cuando estaba a 165 yenes el euro y mi capital inicial fueron 220.000€ aunque amplié en enero pasado a 260.000€. Tuve de gastos algo más de 7.000€. A día de hoy calculo que he ahorrado unos 5.600€ aproximadamente. Es decir, en menos de año y medio recupero con creces los gastos que tuve.
    Ahora mismo, el yen se está apreciando y eso me encarece el cambio de moneda para pagar la cuota.
    Pero fijaos, con el yen a 169/1€ yo pagaba 942€ de cuota total, y con el yen a 150/1€ pagué 1.015€ de cuota. Una subida de 73€.
    ¿Cuánto te suben cuando te revisan el Euribor en una hipoteca "normal"?
    Ah, se me olvidava amortizo en cada cuota el 62% del capital por el 38% de intereses desde el primer día. ¿En qué hipoteca "normal" pasa eso?
    Y por último, si yo decidiera cambiar a euros ahora mismo, por la apreciación del yen, mi deuda habría ascendido a 293.000€, pero ¿para qué quiero cambiar? Tengo 29 años por delante y en ese tiempo todavía pueden pasar muchas cosas.

  19. #202
    Anonimo
    27/09/08 16:29

    Hola, veo que este post sigue activo, genial...
    Estamos pensando en una HMD en yenes de unos 130K€, me gustaría comentar sobre condiciones y como lo llevais.. donde la constituisteis etc...

    1) condiciones a esperar.
    diferencial estaria bien - del 1%.. lo habeis conseguido...
    comision de apertura ¿?
    ..Estoy pensando en abrir una cuenta en YENES en el mismo banco que haga la hipoteca e ir comprando yenes y haciendo "traspasos" entre cuentas cuando interese y "alimentando" la cuenta desde donde se cobren la hipoteca, ¿me ahorrare algo no ??? creo que ganare con el cambio,
    2) que es el fixing exactamente ??
    Podria utilizar un derivado para cubrirme sobre la revalorización del yen..hombre.. podria comprar 130.000 euros en yenes pero si tuviera la pasta no necesitaria hipoteca, la idea sería utilizar opciones o futuros que compensasen las diferencias (futuros a tres meses intercambiandolos por los tres meses siguientes, incluso utilizar los del mes corriente a la inversa (creo que seria corto en euroyen a tres y largo en corriente), bueno eso tienes que estar atento a diario, pero no lo veo tan volatil como acciones u opciones sobre acciones... he estado indagando y creo que el CME de chicago comercializa los futuros EUROYEN, aunque en la plataforma IB que utilizo para las inversiones no los veo..

    Quizá alguien me diga que esto es ya especular, yo no lo entiendo así .. la verdad, creo que los instrumentos finacieros son como la tecnologia, depende para que quieras usarlos, yo no intento tener ganancias con esto sino cubrirme, tener un seguro, de hecho las opciones tal y como las conocemos nacieron como un instrumento para asegurar el precio del trigo maiz etc...

    Un Saludo

  20. #201
    Anonimo
    27/09/08 03:50

    Hola, veo que este post sigue activo, genial...
    Estamos pensando en una HMD en yenes de unos 130K€, me gustaría comentar sobre condiciones y como lo llevais.. donde la constituisteis etc...

    1) condiciones a esperar.
    diferencial estaria bien - del 1%.. lo habeis conseguido...
    comision de apertura ¿?
    ..Estoy pensando en abrir una cuenta en YENES en el mismo banco que haga la hipoteca e ir comprando yenes y haciendo "traspasos" entre cuentas cuando interese y "alimentando" la cuenta desde donde se cobren la hipoteca, ¿me ahorrare algo no ??? creo que ganare con el cambio,
    2) que es el fixing exactamente ??
    Podria utilizar un derivado para cubrirme sobre la revalorización del yen..hombre.. podria comprar 130.000 euros en yenes pero si tuviera la pasta no necesitaria hipoteca, la idea sería utilizar opciones o futuros que compensasen las diferencias (futuros a tres meses intercambiandolos por los tres meses siguientes, incluso utilizar los del mes corriente a la inversa (creo que seria corto en euroyen a tres y largo en corriente), bueno eso tienes que estar atento a diario, pero no lo veo tan volatil como acciones u opciones sobre acciones... he estado indagando y creo que el CME de chicago comercializa los futuros EUROYEN, aunque en la plataforma IB que utilizo para las inversiones no los veo..

    Quizá alguien me diga que esto es ya especular, yo no lo entiendo así .. la verdad, creo que los instrumentos finacieros son como la tecnologia, depende para que quieras usarlos, yo no intento tener ganancias con esto sino cubrirme, tener un seguro, de hecho las opciones tal y como las conocemos nacieron como un instrumento para asegurar el precio del trigo maiz etc...

    Un Saludo