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Hipoteca multidivisa en yenes

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Publicado por Fernan2 el 30 de noviembre de 2006

Hipoteca multidivisa en yenes, la nueva moda

Últimamente, está muy de moda en algunos sitios el tema de la hipoteca multidivisa en general, y en yenes en particular, así que voy a tocar el tema... Al fin y al cabo, es un tema que siento como muy personal, porque yo me quise sacar una hipoteca multidivisa en yenes cuando me compré mi piso, en el 99... y cuando cambié el préstamo a otra entidad, en el 2001 ¿Y por qué no lo hice? Pues tropecé con el principal problema que tiene la hipoteca multidivisa: convencer a mi mujer!!



¿Por qué una hipoteca multidivisa ? ¿Por qué una hipoteca en yenes?

La idea general de la hipoteca multidivisa es buscar una divisa con tipos de interés bajos y perspectivas de devaluación:


  • hipotecas multidivisa en yenes - tipos de interés del yenLos tipos de interés que se pagan en una hipoteca multidivisa no son relacionados al Euribor (EURopean InterBank Official Rate), sino al Libor (London InterBank Official Rate) de esa divisa, que como el Euribor es el tipo de interés que los bancos se pagan entre sí, y que es diferente para cada divisa; y al Libor, como al Euribor, se le añade un diferencial. Así, si el Libor del yen "cotiza" a 0.5%, y el banco me clava un diferencial del 1% (en la hipoteca multidivisa suelen aplicar diferenciales más altos que en los préstamos comunes), una hipoteca en yenes pagaría un 1.5%, mientras que la Hipoteca Naranja me sale a 3.8% de Euribor + 0.33% de diferencial = 4.13%... bastante más del doble!! Como se ve, el ahorro en intereses puede ser muy importante.

  • hipotecas multidivisa en yenes - cotizacion yenUna hipotética devaluación de la divisa me favorecería: ¿qué pasa si pido una hipotecaen yenes de 200.000€ con el yen a 1€=120Y, y luego cuando voy a devolverla está el yen a 1€=150Y? Pues que en realidad, lo que he pedido no son 200.000€, sino 2.400.000Y, y lo que tendré que devolver son los 2.400.000Y (más intereses)... solo que con el nuevo cambio, eso son 160.000€!!! O sea, que me gano en la jugada 40.000€.

Con este ejemplo, ya está claro el sentido de la operación, ¿no? Con una hipoteca multidivisa, se trata de pagar menos intereses, y encima devolver también menos capital. Lo que pasa es que siempre está el riesgo de que la jugada nos salga al revés: Los tipos de interés cambian, y el yen igual puede subir como bajar... Así que nunca se sabe si es buena idea o no.



¿Aún vale la pena una hipoteca multidivisa ?

Justamente hoy me preguntaba Ray sobre su hipoteca multidivisa :


Tengo una hipoteca multidivisa en yenes, la inicie cuando estaba a 149, el euro lleva desde el 99 revalorizandose y no creo que suba mucho mas. Y parece ser que el libor va a subir en breve.
Ves ventajoso este producto?
Me recomiendas abandonar el barco y regresar al euro?
Que valor crees que podría alcanzar el yen?
Me recomiendas el franco suizo, yo los veo muy paralelos?

Así veo yo la hipoteca multidivisa

hipotecas multidivisa en yenes - divisasPor situar a los que no controlen el tema, el euro estaba a 110Y hace 5 años; hoy está a 153, y el nivel de 149 al que entró Ray se alcanzó por primera vez hace tres meses, o sea que hablamos de una hipoteca multidivisa muy reciente y de una divisa que ya ha caído muchísimo frente al euro en los últimos años, de ahí su preocupación. Porque evidentemente, igual que se pueden ganar 40.000€ con el cambio de divisa, también se pueden perder... y lo mismo con los tipos, a Ray le preocupa que suba el Libor del yen. Evidentemente, la situación no es tan buena para una hipoteca en yenes como lo era cuando yo lo quería sacar... esta es mi respuesta:


Hola, Ray, yo no me preocuparía demasiado del Libor, porque por mucho que suba seguro que sube menos que el Euribor, o sea que cada vez es una ventaja mayor la de estar en hipoteca multidivisa en yenes, desde el punto de vista de los tipos.

Otra cosa bien diferente es desde el punto de vista de las divisas. Aquí, el yen ya ha caído mucho respecto al €, y no es fácil pensar en que caiga mucho más. Eso sí, dado que el BoJ es mucho más intervencionista que el BCE, cabe suponer que la debilidad del dólar favorecerá a tu hipoteca multidivisa, porque el BoJ tratará de devaluar su moneda a la par que el dólar (o casi), mientras que el BCE no, así que a corto plazo aún pinta bien la cosa.

Pero si decides cambiar, ahora o más adelante, yo casi que volvería al €, pues no veo ninguna divisa cuya ventaja compense el mayor riesgo.

Hipoteca multidivisa: mi conclusión

hipotecas multidivisa en yenesCreo que los tipos siguen pintando bien para las hipoteca multidivisa en yenes, pero a la divisa ya no le queda mucho potencial... aunque en el corto plazo, las circunstancias sean favorables. De forma más genérica, yo no creo que valga la pena meterse en hipoteca en yenes, con el yen a más de 150, porque la ecuación riesgo/recompensa es desfavorable: el mayor riesgo de una hipoteca en divisas no se ve compensado por una recompensa potencial importante. Pero para el que ya esté metido, el corto plazo sí que ofrece una relación riesgo/recompensa interesante... y luego, veremos.

Por cierto, Ray, ¿cómo convenciste a tu mujer para lo de la hipoteca multidivisa en yenes? La mía, ni me quiso escuchar... "con lo de comer y de la casa, no se juega".

s2



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Etiquetas: Hipoteca multidivisa · yenes · hipoteca · Divisas · vivienda · Guía hipoteca multidivisa



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Comentarios (mostrando del 181 al 200)
181 Fernan2
04 de agosto de 2008 (23:04)

Juanma, respecto a normal o demasiado, a mí me parece lógico que quieran cerciorarse de que lo que les digas es verdad. Pero que te digan que "se puede" no quiere decir que te la vayan a dar... entiendo que te pueden dar hasta un 80% (no hasta el 100% que tú necesitarías) si vas muy sobrado de ingresos, no sé si es el caso (supongo que mal no irás, cuando con toda esa deuda a cuestas todavía piensas en comprar más).

Respecto a las condiciones "desde", son buenas, pero supongo que esas condiciones se las aplicarán a los clientes con perfil de riesgo bajo... lo normal es que a ti, si te la dan, te apliquen un diferencial mayor.

Pero sinceramente, creo que si no te la dan, te hacen un favor...

s2

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182 Anonimo
Anonimo
09 de agosto de 2008 (09:21)

Hola a todos,
Llevo ya algun tiempo dandole vueltas a lo de la hipoteca multidivisa.La hipoteca que tengo actualmente no es muy buena (euribor +0,8) y estoy pensando en cambiar por una hipoteca multidivisa, aunque el diferencial que consiga sea el mismo, pero asi al menos tengo la posibilidad de cambiar de divisa cuando sea el momento adecuado (de momento creo que entraria directamente en euros).
He visto tambien que los tipos de interes del Dolar de singapore son muy bajos, y el cambio parece bastante estable con respecto al euro. Seria esta moneda una buena opcion?
Me aconsejais que cambie mi hipoteca por una multidivisa?
Por cierto, me quedan 168.000 euros a pagar en 22 years y de momento la cuota en euros la puedo pagar sin problemas (ademas tengo unos "ahorros".

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183 Anonimo
Anonimo
12 de agosto de 2008 (15:47)

Hola a todos! Soy Bibiana, es la primera vez que escribo pero he leido mucho el foro y la verdad es una maravilla! Ayuda mucho a la gente que tiene tantas dudas y falta de información como yo. La verdad que ya me ha quedado vastante claro el tema y se los riesgos que se corren con este tipo de hipotecas, pero tengo un par de dudas que todavia no entiendo.....
Si la hipoteca multidivisas es a 30años y el valor del capital pendiente puede variar, osea que puedes llegar a dever más dinero que el inicial....que pasa si acabas la hipoteca y aun tienes capital pendiente? Esto puede pasar? Que pasa entonces?
Luego también me gustaria saber si este tipo de hipotecas desgraba lo mismo que la del euro a la hora de hacer la declaración de la renta.
Muchas gracias por adelantado, agradeceria muchisimo una respuesta ya que estoy un poco verde todavia en este aspecto y mi idea es cambiar a multidivisas.
Saludos
Bibiana

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184 Fernan2
22 de agosto de 2008 (21:26)

Juanma, no conozco financiamadrid, pero en una hipoteca multidivisa tan al límite como el tuyo es muy normal que pidan todo eso.

No te confíes demasiado con las condiciones que te ponen ahí. Todos esos "Desde...", "Posibilidad..." son condiciones que se ofrecen a los clientes más solventes. Si te dan la hipoteca multidivisa en yenes, que lo dudo, te aplicarán condiciones más duras. Casi seguro.

De todos modos, empiezo a ser ahora más negativo con las hipotecas multidivisa en yenes. El euro parece que se está poniendo más débil frente al dólar, y me pregunto si no le acabará pasando lo mismo frente al resto de divisas... id con cuidado!!

s2

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185 Anonimo
Anonimo
03 de septiembre de 2008 (04:46)

Uff 157 y bajando, me lo pensé cuando estaba en 171 menos mal que no metí, esperaremos un poco mas a ver que pasa. saludos.

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186 Anonimo
Anonimo
05 de septiembre de 2008 (02:08)

Joooooder hoy bajo 7 puntos del tiron de 157 a 150 madre mia que miedo da ahora esto.

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187 Anonimo
Anonimo
05 de septiembre de 2008 (02:19)

Para bibiana.
En caso de que el yen se devaluara y por lo tanto el capital pendiente fuese mayor ahora que estando en euros eso no importa porque cada vez que el yen se devaluase pues la cuantia mensual se incrementaria y al final de los años del prestamo estaria pagado, es verdad que el capital varia pero tambien lo hace el pago mensual por lo que al final de los años del prestamo este estaria pagado.
La otra cuestio, si, desgrava igual que un prestamo hipotecario porque es un prestamo hipotecario solo que tu banco lo solicita en otro sitio distinto pero la finalidad es la misma asi que podrias seguir metiendo los 9000 euros anuales para desgravar.
saludos amigos.

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188 Anonimo
Anonimo
09 de septiembre de 2008 (13:00)

Hola,necesito un poco de informacion y mucha ayuda, quiero cambiar mi hipoteca de euros a yenes,pero no sé si es muy acertado en estos momentos,tengo una gran duda,
aunque parezca muy tonta, si lo que he ido leyendo lo he entendido bien, me interesaria contratarla cuanto más bajo esté el yen, lo cual me beneficiaria si subiera.
la semana pasada la tenia que firmar pero no pude y estaba 170yenes =euro, hoy está 152=euro. deberia contratarla hoy mejor que la semana pasada, no?
gracias a todos

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189 Anonimo
Anonimo
09 de septiembre de 2008 (14:30)

Hola Sole.
Pues mira, lo que es el pago mes a mes seria lo mismo, me explico si te sacas la hipoteca cuando está a 170 si se aprecia a 150 pagarias un poco mas al mes de hipoteca, pero pagarias lo mismo si la sacaras directamente a 150. ej: yen a 170 pagas 700 euros de hipoteca si se aprecia a 150 despues pues pasarias a pagar 800 euros (es un poner) si te sacaras la hipoteca cuando está a 150 pues pagarias de primera hora 800 euros y asi siempre, eso si, si miras el capital pendiente pues pasaria a que debias por ejemplo 100.000 euros cuando te lo sacastes a 170 y si se aprecia a 150 deberas 110.000 euros, pero esto te da igual si vas a mantener la hipoteca hasta su vencimiento. en caso contrario si esperas a que el yen se aprecie (cosa que estoy haciendo yo) por ejemplo te sacas una hipoteca de 100.000 euros a yen cuando este esté a 130 pues pagarias p.ej. 800 euros al mes ahorrandote pues poco dinero mensual con respecto a tu vieja hipoteca en euros, ahora si, si le diera al yen por depreciar y ponerse de nuevo a 170 no sólo te ahorarias mucho dinero mensualmente sino, que con un simple cambio de hipoteca de yens a euro de nuevo le ganarias 40 puntos de diferencia, osea que de tener una hipoteca de 100.000 euros pasarias a tener una de 75.000 ganandole 25.000 euros solo en el cambio de divisas.
aunque ya leistes a fernan2 esta hipoteca es para aguantar hasta el final de ella o en caso de que se depreciara mucho el yen desde que te la sacastes pasarla de nuevo euros.
saludoooos

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190 Anonimo
Anonimo
10 de septiembre de 2008 (01:45)

Hola a todos!
sergio no me ha quedado muy claro lo de la depreciación, entiendo que si abres una hmd con un cambio a 170 y depues se apreciara el yen a 150, entonces pagarías más hipoteca porque cada mes conviertes tus euros en yenes y ahora te dan menos yenes,con lo que logicamente debes desembolsar más euros para pagar la misma cuota mensual, pero si tu abres la hmd con un cambio a 150 la cuota mensual seria la misma que el que la abrió a 170,porque en ese momento la cuota mensual de ambas hmd sólo dependen exclusivamente del tipo de interes( porque al abrir esta ultima cuenta tambien tendrias una deuda menor en yenes que en el primer caso),no se si me he explicado bien o me he hecho una "paja mental",de todas formas gracias a todos por intentar darnos luz en este asunto

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191 Anonimo
Anonimo
10 de septiembre de 2008 (17:16)

Yo tengo una hipoteca de 250.000€ en Caixa Galicia, en estos momentos nos queda 240.000€ con una letra mensual de 1.330€, en estos momentos en el paro con unos ingresos de 1600€ mensuales,como vereis me es imposible pagar la hipoteca. El banco me ofrece que pague durante 2 años lo que pueda,pero todo lo que falte me lo iran acumulando para al cabo de 2 años incluirlo en la hipoteca, o que pague todo a tocateja, por lo tanto, si acepto, de aqui a 2 años,sera como si me comprase de nuevo el piso,MAS CARO,que hago señores? puedo hacer lo de una hipoteca de Yenes?aconsejadme porfavor.

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192 Anonimo
Anonimo
11 de septiembre de 2008 (04:48)

Buenas, fumanchu no entiendo bien tu pregunta pero creo que va encaminada al capital pendiente, lo de los meses es como comentas pagas lo mismo porque efectivamente solo entra el cambio de divisas como esté en ese momento, lo de menos capital muy facil, supongamos que tu tienes una hipoteca de 100.000 euros si te abres hmd con yen a 170 pues deberias 100.000 euros en yenes, pero si despues pasa a 150 al necesitar mas euros para los mismos yenes si haces el cambio a hipoteca en euros verás que tu capital se ha ampliado de 100.000 a 112.000(por ejemplo) y si yo luego me saco mi hipoteca de 100.000 euros cuando esté a 150 pues yo deberé unicamente 100,000 en yen, tu y yo tendremos el mismo pago mensual pero tu capital pendiente aumentó, si despues se depreciase a 170 de nuevo, pagariamos lo mismo, tu capital pendiente volveria a ser 100.000 euros "pero" el mio bajaria a 88.000, espero que me entiendas.
Para anonimo, en tu situacion dudo que te den una hipoteca multidivisa pues es una accion de riesgo en el que solo te dan el 70% de tasasion y con la liquidez que cuentas en este momento no les será viable. saludos a todos.

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193 Anonimo
Anonimo
12 de septiembre de 2008 (22:12)

Para anónimo.La verdad es que siento tu situación,y cierto es que podría aliviar tu economía una HMD,pero estando en paro,yo creo que va a ser difícil que te la concedan,mas que nada porque yo me las estoy viendo canutas,para que me la concedan y tengo unos ingresos aceptables,me están mirando la documentación con lupa.Pero si lo consigues podría ser una salida digna siempre que tengas en cuenta que la constitución de la nueva hipoteca te va a generar unos gastos.Suerte...

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194 Anonimo
Anonimo
17 de septiembre de 2008 (20:52)

Hola buenas,

yo os puedo contar de primera mano que la hipoteca multidivisa merece la pena, hace 3 meses firme la hipoteca y me supuso una ahorro de casi 700 € mensuales.

Pase de pagar unos 1500 € por 250000 €de capital a pagar poco más de 800 € y aunque el yen se esta apreciando la cuota apenas me ha subido 70€.

Me parece muy buena alternativa siempre que haya un profesional que te asesore en todo momento sobre lo que hacer. Yo lo tramite a través de una empresa especializada y estoy muy contento.

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195 Anonimo
Anonimo
18 de septiembre de 2008 (15:17)

Llevo meses siguiendo el tema de la multidivisa, no me decido a entrar por que todavia no se si me quedare en esta provincia o me voy y tengo que vender la casa, pero entiendo que me interesa sacarmela aunque sea en Euros pues en este tipo de hipotecas no se aplica el metodo frances y desde un principio amortizas mas capital, ¿ Me equivoco?

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196 Anonimo
Anonimo
23 de septiembre de 2008 (03:02)

Hola a todos, en especial a fernan2 por su información, desde hace cosa de un año que estoy planteandome la posibilidad de una HMD y me gustaria plantearte mi situación, actualmente tengo una casa en la que no vivo comprada hace 4 años con hipoteca "normal" con capital pendiente de 127000 euros con cuota de 730, y a 26 años vista, y euribor +0.45. En prestamos personales y tarjetas debo 15000 euros.
Estoy planteandome comprar una segunda vivienda en la playa, financiando la nueva vivienda y los "flecos" con una HMD.
Costo de nueva vivienda 30000 euros, gastos 3000, mas 2000 de una pequeña reforma hacen 35000 que sumados a los 15000 que "me cuelgan" hacen una deuda de 50000 euros, que creo que seria una cantidad nada desdeñable para empezar a "jugar" un poco en este mundo.
Con lo que respecta a los ingresos y situacion laboral, soy funcionario con sueldo de 2300 euros/mes y mi mujer trabaja en multinacional con contrato "fijo" y sueldo alrededor de 700, ademas de eso la vivienda inicial la tengo habitualmente alquilada en 700 euros ya que vivo en otro piso que ya esta completamente pagado pero que no es mio (familiar)
Pregunta: seria un buen candidato para una HMD, como ves mi situacion financiera y poder de endeudamiento, yo parto de un umbral de deuda sumando las dos hipotecas (actual y HMD) de 1000 euros y unos ingresos fijos de 3000, con lo que estaria en un 33% de endeudamiento, sin contar los ingresos del alquiler.
P.D: como a otros muchos, creo que lo mas complicado del tema va a ser convencer a la "parienta".
Un saludo y perdona por el royo y por abusar de tu amabilidad. GRACIAS

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197 Anonimo
Anonimo
23 de septiembre de 2008 (20:37)

Hola, me gustaría pedir consejo.
Voy a solicitar una hipoteca de 300.000 euros, el problema que tengo es que la cuota me queda un pelin alta 1685 a 35 años con INGDirect, si me la conceden, pero veo que para vivir estaré muy agobiado. Mi pregunta es si me interesaría una HMD en Yenes, por lo leido en el foro, creo que a día de hoy, rebajaría mucho la cuota, y en el peor de los casos me tocaría cambiarla y vivir un poco agobiado. En caso afirmativo, me podriaís aconsejar en que banco o a través de quien es recomendable gestionarlo?

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198 Anonimo
Anonimo
24 de septiembre de 2008 (14:00)

Hola.yo tengo hipoteca multidivisa hace mas de tres años con Bankinter,y de momento me va bien.copre a148 el yen,y me gustaria que alguien me indique que devo de hacer y a que valor del yen tengo que estar pendiente de cambio.gracias
un saludo

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199 Anonimo
Anonimo
24 de septiembre de 2008 (18:03)

Para huchx,Gracias por la información facilitada.¿Tendrías inconveniente indicarnos que condiciones,te pusieron,y con que banco te gestionaron la financiación?por cierto alguien sabe mas entidades bancarias aparte de las tipicas,(Bankinter,B.Popular,Barclays,BBK,BBVA,)que trabajen con HMD.Gracias

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200 Anonimo
Anonimo
26 de septiembre de 2008 (13:42)

Creí haber publicado un comentario dando las gracias, pero no se si no aparece. De todas formas muchas gracias por la información, lo malo es que he estado probando y esta bastante díficil que me lo den, pq me paso del 30% de endeudamiento que piden, ya que lo contabilizan con la cuota en euros.

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Fernan2

Fernan2

Fernando Calatayud; bloguero aficionado a la bolsa e inversiones varias; rails web developer en Rankia y Verema




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