- Cuando hablamos de valoración de bienes inmuebles no hablamos únicamente de valoración a efectos de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. La valoración fiscal de los inmuebles nos afecta en el IBI (la antigua contribución), en el ICIO, en el posiblemente difunto Impuesto de Patrimonio, en el IRPF, etc...
- Cada impuesto establece sus normas y criterios de valoración con remisiones entre ellos. Pero sin entrar al caso por caso, manifestar que la legislación y los tribunales es sumamente garantista con el contribuyente. Es decir, todo lo contrario que Hacienda. Por ejemplo, en el ITP, frente al uso de medias generalizadas que utiliza Hacienda, aquellos consideran como necesario el examen concreto e individualizado del inmueble. No basta con que Hacienda considere que el m2 de una zona este a 3000 ( a veces por métodos la mar de curiosos y para nada científicos, como los anuncios de prensa, vease Negocio, pag. 14 ).
- Es frecuente que las Comunidades Autónomas nos comuniquen, más o menos públicamente, un valor por debajo del cual giraran una liquidación complementaria de ITP. Normalmente el sistema funciona aplicando un coeficiente sobre el valor catastral. Evidentemente es un sistema con múltiples limitaciones y que, a pesar de la amenaza que ello supone, no debería cortarnos a la hora de expresar el verdadero valor del inmueble. Normalmente, si se recurre en vía administrativa, se acabará haciendo una valoración contradictoria, una tasación que encargaremos a un profesional(ojo, distinta de la que encargamos para la hipoteca). Hacienda deberá aportar la suya individualizada y frecuentemente se dará una propuesta para dejarlo en un nipatinipami. Cada uno sabrá si le merecer la pena ir a lo Contencioso Adminstrativo.
- Esa habitual que uno de los principales puntos de discrepancia lo constituya el estado del inmueble. A Hacienda se le olvida que un inmueble puede estar en ruinas y por tanto no ser representativo de la media de la zona. Es por ello que es fundamental, en estos casos, contar con la adecuada documentación, gráfica y técnica que acredite el estado del inmueble cuando lo adquirimos, para poder llegar a esa tasación contradictoria. A este respecto acudiremos a tasadores homologados, pero no nos fiaremos de las tipicas tasaciones online, que lo único que hacen es aplicar un precio metro cuadrado zona y por tipología. Puede ser una referencia, pero con muchas limitaciones.
- En otros impuestos hay que tener en cuenta que y cuando se recurre. Por ejemplo en el IBI, la clave esta en las ponencias de valores, que viene a ser el modo en que Hacienda determina el valor de los inmuebles. Aquí, sin extendernos, la clave esta en que dichas ponencias den lugar a conjuntos homogéneos.
- Aquí esta en juego mucho dinero, en algunos casos, pensemos en Hoteles, Complejos Residenciales. Como recoge Negocio en la pag. 21, empiezan a nacer lineas de negocio especializadas en recurrir esas ponencias de valores, en pegarse con el catastro, con argumentos jurídicos y arquitectónicos, como ocurre con Alma Consulting Group.
Como vemos la valoración de los inmuebles da lugar a numerosas batallas y rencillas legales. Algunos creen que es mejor fomentar la seguridad jurídica y, de paso, ahorrar dinero a Hacienda respecto a la necesidad de mantener una batallón de inspectores y subinspectores sobre el tema. Por ejemplo tenemos el caso del País Vasco. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la compraventa de inmuebles usados no se aplica sobre el valor declarado en la escritura. No, se aplica sobre un Valor Mínimo Atribuible dado por Hacienda, y notablemente inferior al de mercado, de tal modo que todo el mundo se acoge a él. Obviamente, a efectos de renta el valor es el escriturado, pero con esta medida, el único interesado en escriturar por debajo del precio real es el vendedor, despareciendo cualquier tipo de estímulo para el comprador 8aunque ya sabemos que dicho estimulo no es real, pues tiene múltiples derivadas). Las Haciendas vascas consiguen de este modo que los importes de escrituración sean mucho más realistas, limitar el personal asignado a la represión fiscal y evitar la litigiosidad, asegurando unos ingresos mínimos.
Claro que siempre los hay malpensados. hay quien cree que de este modo los contribuyentes se están confesando respecto al valor de de sus propiedades. Así, si en un momento dado se cambia el criterio, su margen de maniobra sera ínfimo.
Quién sabe.
