No vayáis a creer que cayó en saco roto la propuesta que Cheetos me lanzó hace un par de semanas, pues aunque en un principio manifesté la mucha pereza que me provocaba la iniciativa, lo cierto es que la idea se me ha quedado dentro y no hace más que dar vueltas por mi cabeza. Tarde o temprano tendré que afrontar el desafío, lo que pasa es que por ahora no se qué forma darle.

Quien sí lo sabe y de qué manera es Manuel González de Subastas Fácil, seguramente el más emprendedor más innovador de los subasteros españoles y de quien ya hemos comentado largo y tendido en este blog, cada vez que me ha sorprendido con un nuevo emprendimiento:

• Esto fue lo primero que escribí sobre él: Start-up en subastas
• En este otro post se quejaba de las prácticas de ciertos bancos: Unos crían la fama y otros cardan la lana
• Y en Secretos de una subasta presenté su proyecto de formar subasteros a nivel nacional
• El 19 de noviembre de 2.010 critiqué una de sus propuestas con el post "La mejora de postura, qué mal rollo"
• Y él me respondió con la "Réplica de Manuel González respecto a las mejoras de postura"
• Y finalmente el pasado mes de enero volvimos a saber de él gracias a un video que circulaba por internet: Las tres caras de las subastas judiciales

No hay más que ver los resultados que da YouTube cuando escribes Subasta Fácil para ver su tenacidad de emprendimiento.   Leer más

El retracto convencional se produce cuando "el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 del Código Civil y lo demás que se hubiese pactado".

Sin embargo, el retracto legal, referido a comuneros y a colindantes "es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago". Del retracto legal de comuneros y colindantes ya debatimos extensamente el pasado diciembre y lo volveremos a hacer en el futuro, pero del que quiero hablar hoy es del retracto de inquilinos, que se rige por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.   Leer más

Como suele ocurrir, publico un post sobre un error en una subasta de la Seguridad Social y me empiezan a llover mails de lectores afectados por otros errores más o menos similares, entre los que destaco el siguiente:

Hola Tristán: te cuento la que tengo liada por unos errores gravísimos de la tesorería (y empresa tasadora de la TGSS) en el año 2009 hay una subasta en la que yo para identificar el bien tengo dificultades pues había errores en la referencia catastral ya que faltaba un 3 en ella, voy a la URE correspondiente y me dan la correcta y además me dan fotografías echas por SEGIPSA empresa tasadora del bien yo voy a corroborar esas fotos in situ con la calle y numero que dicen en la subasta y efectivamente es una casa con piscina y pozo, ahora viene lo bueno, compro en subasta el bien y ahora descubrimos que ese no es el bien subastado sino una nave , ha habido un error en la tasación y han valorado otro bien por lo que entiendo debería retrotraerse las actuaciones y devolvernos el dinero mas todos los gastos derivados de esa adjudicación. Un saludo cordial.   Leer más

Es increíble la importancia que han adquirido en el negocio de las subastas judiciales las "divisiones de la cosa común", que hace diez años era un tipo ocasional de subasta, frente a las ejecuciones ordinarias o hipotecarias. Sin embargo hoy en día son bastante abundantes. ¿Efectos de la crisis que provoca que copropietarios que antes estaban tan tranquilos con la situación ahora estén caninos y deseosos de convertir en dinero su parte indivisa? No lo se, pero lo cierto es que la disolución de prindiviso es la consulta más frecuente que recibo en mi correo.

También ocurre que es el único tipo de subasta que no tiene por qué estar sujeto al art. 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sino que está abierto a que las partes acuerden las condiciones de la subasta, o a que, más bien, el demandante sugiera al juzgado las condiciones que le interesan. Aunque no siempre se consigue todo lo que se pide.   Leer más

"Panem et circensis" es una alocución latina creada por el poeta del siglo I Juvenal que describe la práctica de los gobiernos populistas que mantienen tranquila a su población regalándole alimento y entretenimiento con fines asistencialistas.  Julio César labró la fama que luego le llevó a la más alta magistratura distribuyendo (a su costa) trigo gratuitamente y organizando juegos circenses. Y así hasta llegar al emperador Aureliano, que distribuía dos panes gratuitos diarios a trescientas mil personas. Para entonces esa costumbre ya no era una dádiva sino algo a lo que el emperador esta obligado si quería continuar vistiendo la toga.

Por cierto, que el profesor Huerta de Soto opina que fueron prácticas como esa las que se cargaron el Imperio Romano y no la inmigración de los desarrapados Godos.   Leer más

Decíamos ayer que con la actual legislación es casi imposible participar en subastas en otras ciudades distintas de la propia, más que nada por falta de información. Imposible o, al menos muy difícil, a menos que el interesado sea el propio Tristán, quien cuenta con la colaboración activa de sus muy amabilísimos lectores, algunos de los cuales han tenido la gentileza de informarle de subastas inminentes. Así por las buenas, sin pedir nada a cambio. 

Al principio no le di mucha importancia porque no todo lo que me ofrecían era interesante, pero un buen día un lector me informó de la subasta de un piso de Madrid que se celebraba en su pueblo. Esa subasta llamó mi atención y me faltó el canto de un duro para hacerme con la propiedad y si no lo hice no es porque hubiera otros postores, sino porque el banco acreedor pujó como un poseso.   Leer más

Hace unas semanas se produjo la siguiente conversación entre un colaborador habitual de este blog y un secretario judicial:

- Fíjate si estará mal la cosa que ayer tenía señalada una subasta y quedó desierta. No vino nadie a pesar de que aparentemente era un chollo.

- Vaya, qué pena habérmelo perdido. ¿Es que había follones jurídicos inherentes al expediente?

- Que va, simplemente que vosotros, los subasteros también estáis en crisis.

- De eso nada, que si la subasta merece la pena, naturalmente que asistimos. Otra cosa es que la subasta tenga cargas o cosas peores.

- Pues en este caso se os pasó. Claro que con el sistema actual de publicar las subasta tampoco me extraña que se os pasen algunas.

- ¿Cómo es eso, no le enviaste la información a la Oficina Regional de Subastas de Madrid?   Leer más

A estas alturas del blog es posible que una considerable mayoría de lectores sepa que la Tasación de Cargas es el cálculo que hace el secretario judicial mediante el cual deduce del avalúo del bien que se subasta el importe de todas las cargas y derechos anteriores al embargo o hipoteca por el que se despacha la ejecución. De manera que Tipo de Subasta = Tasación - cargas. Esto está regulado en el artículo 666 de la L.E.C.

Pero para que esta figura tenga la máxima eficacia es necesario que previamente el Secretario haya dirigido un oficio (art. 657 de la L.E.C.) a los titulares de las cargas anteriores para que informen sobre la subsistencia de la deuda y su cuantía actualizada, de forma que las cantidades que se resten de la tasación sean verídicas y no la entelequia que figura en el Registro de la Propiedad.   Leer más

A un amigo mío le acaban de robar la cartera y no está seguro de a quién responsabilizar.

Hace unos años, cuando la crisis ni estaba ni se la esperaba un cliente le dejó una deuda de sesenta mil euros y mi amigo, que no es de los que se demoran en tomar decisiones, le demandó inmediatamente y, tras unos años de  leeeeento procedimiento judicial, consiguió una sentencia favorable. 

Una vez firme la sentencia inició su ejecución y pidió que se trabara embargo sobre los bienes del demandado. Dicho y hecho, el juez acepta y le entregan la documentación al procurador, quien no la revisa y la lleva al Registro de la Propiedad, donde al cabo de unos días se la rechazan por el defecto subsanable de que al juzgado se le ha olvidado hacer mención de la cuantía del embargo.

¡¡¡Tremenda incompetencia!!! ¿El juzgado ordena un embargo preventivo y olvida mencionar la cuantía del mismo? ¿El procurador no se da cuenta? ¿Y el letrado?   Leer más

Esta mañana me he quedado de una pieza cuando por dos veces seguidas me he topado con una figura jurídica nueva o, al menos, cuya existencia yo no conocía. Ha sucedido en dos juzgados diferentes del mismo pueblo de la provincia de Madrid. 

La primera vez estaba examinando el expediente hipotecario 922/09 y en la Certificación de Cargas me encuentro con que después de la relación de las mismas y la identificación de la ejecutada por la tradicional fórmula de mencionar que "la misma estaba subsistente y sin cancelar", el registrador también mencionaba  -al final del documento-  que acababa de recibir por vía telemática un decreto judicial ordenando que se trabara embargo en virtud de la Ejecución de Títulos Judiciales 922/09 (mismo número de autos) por las mismas cantidades adeudadas en el procedimiento hipotecario 922/09.   Leer más