Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

El retracto legal de comuneros y colindantes

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Publicado por Tristán el subastero el 05 de diciembre de 2011

Para empezar quiero decir que el Derecho de Retracto es una limitación que el ordenamiento jurídico impone a la propiedad privada y al derecho de libre disposición, estableciendo una limitación a la misma en favor de determinadas personas que por determinadas circunstancias  resultan favorecidas. Por tanto, el retracto introduce un elemento de incertidumbre y es una limitación grave a la seguridad jurídica.

Los artículos del Código Civil que regulan el retracto legal son:

art. 1.521: El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

art. 1.522: El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.

art. 1.523: También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.

art. 1.524: No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes.

art. 1.525: En el retracto legal tendrá lugar lo dispuesto en los artículos 1.511 y 1.518

art. 1.511: El comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones.

art. 1.518: El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además: 1- Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y 2- Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

El mayor problema con el que nos encontramos quienes invertimos en las subastas judiciales es determinar a partir de qué momento (dies a quo) empieza a correr el plazo de nueve días que el comunero o colindante tienen para ejercer su derecho. Parece claro que como muy tarde comenzará a correr desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, que es cuando es evidente que la venta se ha hecho pública, pero podría ocurrir que el interesado tenga conocimiento previo de que la subasta se va a celebrar y eso puede llevarnos a pensar que desde ese momento ya no puede alegar falta de conocimiento de la misma o bien que por haber asistido a la subasta ha tenido conocimiento de las condiciones en que se ha hecho la venta.

No importa, el Tribunal Supremo ha dejado claro en varias sentencias ( 198/2009 de 18 de marzo) que para que comience el cómputo de nueve días ha de exigirse que se pruebe un conocimiento completo, cumplido y cabal, que no solo abarque el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, entendiendo por tanto que el plazo comienza cuando la venta está consumada (Decreto de Adjudicación) y no meramente perfeccionada (acto de subasta y Decreto de Aprobación de Remate) pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir si ejercerlo o no.

Por tanto, en casos de transmisiones en subasta judicial, el dies a quo es el día en que el retrayente ha tenido conocimiento pleno de la venta y sus condiciones, lo que no tiene lugar con la subasta sino con el Decreto de Adjudicación, siendo la fecha de este la que debe tomarse en cuenta como día inicial del cómputo a no ser que el retrayente desconozca la existencia de la subasta, en cuyo caso el cómputo comenzaría a partir del día siguiente a su notificación o, como máximo, a partir del día de la inscripción registral.

Y a vosotros, ¿os han birlado alguna compra por este procedimiento?

 

POSTDATA (7 de diciembre): Jotaerre me hace, con muchísima razón, la corrección de que el plazo de ejercicio del retracto varía según los derechos forales de que hablemos. Por ejemplo en Catañuña el plazo es de 3 meses. Téngase en cuenta.

 

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Etiquetas: legislacion · retractos



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Comentarios
2 Donvito
05 de diciembre de 2011 (20:21)

Hola, algun retracto me han limpiao, y tengo uno que es una vergüenza, los comuneros ejercieron retracto judicial, depositaron el dinero en el juzgado y nosotros nos allanamos y llevamos como tres años sin cobrar y ellos como tres años sin poder inscribir el retracto por la lentitud administrativa y judicial. Y otro retracto que nos ejercieron en las navidades pasadas, tambien deporsitaron el dinero en el juzgado, nos allanamos, les facilitamos las cosas y sigue atascado en el juzgado. Es penoso y gravoso para nosotros como inversores y para copropietarios como compradores, al final con tanto tiempo que lleva y burocracia y atascos, solo ganan los abogados y procuradores.

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3 Feinmann
05 de diciembre de 2011 (20:39)

Tristán, ¿te importa si te hago una petición? la idea es que hicieses un estudio o comparación entre lo que está pasando con Alemania y los paises perifericos (los PIIGS) con lo que seria un prestamista-usurero y un deudor desesperado. Creo que podria ser interesante. Porque me parece que con toda la movida que hay, creo que los alemanes se van a quedar con todas las propiedades de los PIIGS al estilo de un prestamista de los que nos has relatado.
Si no es mucha molestia. Gracias en cualquier caso.

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4 Rjavier
06 de diciembre de 2011 (00:33)

Nunca he estado muy de acuerdo con el derecho de retracto. Opino que con el de tanteo y con la información a copropietarios y vecinos, previa a la venta, sería innecesario el retracto.
En el caso de las subastas igualmente, si se les notificara, ya estaría salvaguardado su derecho porque podrían acudir a la puja. Incluso se les podría conceder el que igualaran las pujas sin necesidad de superarlas.

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5 tonihuelva
06 de diciembre de 2011 (22:30)

Hola, a ver si alguien sabe contestarme, yo tengo un terreno con vivienda de 4300 metros cuadrados, esta a la venta, supongamos que despues de venderla, mi vecino hace derecho de retracto en tiempo y forma, ¿puedo yo arrepentirme de la venta y seguir con el terreno?
Gracias y un saludo.

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6 Donvito
Donvito  en respuesta a  tonihuelva
06 de diciembre de 2011 (23:04)

Hola no soy abogado, pero te voy a contestar como yo creo que es, en la siguiente pregunta que haces ¿puedo yo arrepentirme de la venta y seguir con el terreno? no le veo logica pues si vendes vendiste y no hay marcha atras, puedes casarte pero ya no hay marcha atras, despues o te separas o te divorcias, pues en la venta de un inmueble si vendes, vendes, otra cosa es si quieres recomprar, y respecto al retracto no creo que te o puedan ejercer porque yo lo entiendo en fincas de mas de una hectarea y rusticas, y creo que no es el caso, te hablo desde la sabiduria de un humilde subastero, no soy abogado. saludos.

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7 Jotaerre
07 de diciembre de 2011 (10:12)

No parece que se trate de una finca rústica, por lo que no cabría retracto alguno, simplemente.

Pero, si así fuera, el retracto implica que el vecino es quien compra por el mismo precio que has vendido, así que no habría tampoco motivo para echarse atrás (salvo parte del precio en B, claro...).

Y siento ser tan pesado, pero el plazo de ejercicio del retracto varía según los derechos forales de que hablemos (en Catalunya es de 3 meses, por ejemplo), y este blog es de alcance estatal, si no mundial...

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8 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Feinmann
07 de diciembre de 2011 (15:07)

Puede que escriba esa comparación, pero no creo que te gustase el resultado.
Para empezar, los tenedores de bonos de países periféricos -tanto se dichos tenedores son alemanes o españoles o jubilados de Tennessee- resulta que cobran un miserable interés del 2-4%. Así que muy usureros no me parecen. Eso si, cobrar quieren cobrar, los muy ilusos.

La comparación quizá sería más justa si la hago entre los morosos empedernidos españoles y los países periféricos manirrotos.

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9 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  tonihuelva
07 de diciembre de 2011 (15:09)

Hola Tonihuelva, si a tu vecino se le ocurre ejercer el retracto, sería para morirse de la risa. Solo faltaría eso para rematar el desastre español.

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10 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
07 de diciembre de 2011 (15:14)

Cierto, lo acabo de corregir con una postdata.

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11 Feinmann
Feinmann  en respuesta a  Tristán el subastero
07 de diciembre de 2011 (18:39)

Posiblemente esos pobrecitos cobran un misero 2-4%, pero los que han conseguido coger deuda española al 7%, cuando el tipo baje al 3,5%, como cuando se creasen los futuros eurobonos, van a ganar un 100%, y esos no son tan pobrecitos ni creo que sean ancianitos, sino tiburones de Wall Street o de la Citi londinense. ¿o no fue mosqueante que se produjese un error en la calificación de España, se colocase deuda al 7% y luego se revisase la calificación, bajando nuevalemte? La tonteria de que baje del 7% al 5% supone la "mínima" ganancia de un 40% de un dia para otro.

No me importa que tus conclusiones no me gusten, tomaré lo que me convenza y dejaré lo que no. Nadie tiene el divino don de la omnisciencia, pero el intercambio de ideas enriquece.

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12 Hipos
08 de diciembre de 2011 (13:58)

Creo este articulo ya no existe.
Lo encuentro muy gracioso,
antes se iban con el caballo al próximo pueblo.

LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL. JUICIOS DE COGNICION. DECRETO DE 21 DE NOVIEMBRE DE 1952.

Art.1619. El que intentare el retracto, si no reside en el pueblo donde se haya otorgado la escritura que de causa a él, tendrá para deducir la demanda, además de los nueve días, uno por cada 30 kilómetros que distare de su residencia dicho pueblo.

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13 Jotaerre
09 de diciembre de 2011 (09:44)

No te creas, era la fórmula de cálculo habitual también para los demandados extranjeros que solicitaran la ampliación del plazo para contestar una demanda, algo lógico en comparación con recibirla aquí (contactar un abogado español, otorgar poderes en el extranjero, preparar las traducciones, etc...).

Con la nueva LEC, además de pulirse el Juicio de Cognición, también se pulieron esa posibilidad para los extranjeros, lo que me pareció, y sigue pareciendo, una evidente discriminación.

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14 Rjavier
10 de diciembre de 2011 (15:28)

Una pregunta: ¿sabéis si los notarios notifican normalmente la compra-venta a los que tienen el derecho de retracto? ¿Es práctica habitual? Obligados creo que no están.

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15 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Rjavier
10 de diciembre de 2011 (19:49)

Que yo sepa no lo notifican, o no tienen obligación de hacerlo.
Otra cosa es que si se les solicita que lo hagan, no tengan problemas (a 300 pavos)

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16 Jotaerre
11 de diciembre de 2011 (12:01)

No tienen obligación de notificar la venta al copropietario, pero sí telemáticamente inmediatamente al Registro, con lo cual, al ser público, ya podría contar como dies a quo.

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17 Fjmcasas
Fjmcasas  en respuesta a  Feinmann
18 de diciembre de 2011 (20:54)

La deuda catalana está al 8% , ¿te fias tu de que la van a pagar? ¿a cuanto tiempo? yo oigo muchas bobadas acerca de los usureros de la deuda. Si tan seguro estamos de los PIGG's pues mira acude a la subasta, que es pública, y de paso ayuda un poco al estado español te lo agradeceremos todos. ¿ o prefieres tener tus ahorros en un plazo fijo al como mucho 3%? ¿eso no es ser usurero?

El tema de la deuda es el siguiente los estados acuden al "mundo" pidiendo dinero, y el mundo tal como está la situación no sse fian, en consecuencia los estados tiene qeu dar más interes y así a ver si "alguien" se apiada e invierte en vez de tenerlo en un mísero plazo fijo, ese es el mundo de la deuda, y encima de arriesgar su dinero por un pais van y los medios oficiales los tachan de usureros.

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18 Feinmann
Feinmann  en respuesta a  Fjmcasas
19 de diciembre de 2011 (01:38)

Yo no compro deuda de ninguna autonomia, y no es por el tipo, es que tengo ideas centralistas. Si en general no me fio de los politicos, de los de las autonomias menos. SI es ser usurero prestar al 3% me parece que en España no habria ningun ahorrador que no lo sea. Tendrias que revisar tu noción de usurero. Si me dijeses un 3% mensual, ya seria otra cosa.

Toda esa teoria me la conozco y es muy bonita, pero explicame ¿como las agencias de descalificación un dia se equivocan con la calificación de España y los tipos se disparan al 7%, al dia siguiente dice que "lo siento, nos equivocamos" los tipos pasan al 5% y algunos se embolsan de un dia para otro unas ganancias del 40% ¡diario!?, anualiza ese tipo y me dices como llamas a eso, considerando que el 3% mensual ya es usura. ¿fue casualidad? no me lo creo.

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18 Listillo
Listillo  en respuesta a  Rjavier
16 de mayo de 2013 (19:57)

He metido la pata poniendo un retracto cuando no debía, todavía no ha sido la audiencia preliminar y estoy dispuesto a desistir. ¿ Puede alguien aconsejarme acerca de como salvar los muebles, es decir las costas, o lo que se pueda de ellos ?. Gracias.

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19 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Listillo
16 de mayo de 2013 (20:13)

Simplemente presenta un escrito de desistimiento. Ahora bien, de tus propias costas ya no te libra nadie pues tendrás que pagar a tu letrado y al procurador. Claro, que a ellos ya les habras pagado.

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