Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¿Se puede perder dinero en las subastas judiciales?

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Publicado por Tristán el subastero el 06 de abril de 2011

Como siempre que publico el relato pesadillesco de algún lector, otros se animan a enviarme los suyos, de manera que ahora me encuentro con varios, de los que he escogido el de un particular que creyó comprar el ático de sus sueños pero que todo apunta a que va a salir de la operación perdiendo treinta y nueve mil euros.

Esta es su historia, relatada por él mismo:

He estado leyendo tu blog, especialmente los artículos de la etiqueta "Pesadillas" y, aunque los hay tremendos, no he encontrado ninguno peor que lo que me ha pasado a mí, que estoy viviendo la peor de las pesadillas.

Hace unos meses compré en una subasta hipotecaria una Vivienda de Protección Pública que salía por la deuda que tenía con La Caixa, que era de 97.000 euros con todo incluido. Como era un ático casi nuevo de 95 m2 con el uso exclusivo de una terraza de otros 110 m2, el precio de adjudicación fue un poco caro, en total 234.000 euros. Aún así resultó barato teniendo en cuenta que la urbanización tiene piscina, garajes y trasteros y que está situada en uno de los mejores PAU´s de Barcelona. 
 
En el juzgado me habían asegurado que ni los ayuntamientos ni la Generalitat estaban ejerciendo el derecho de retracto y que de todas formas, si lo hicieran, a mí me pagarían hasta la última peseta gastada. Ha resultado ser todo lo contrario, el ayuntamiento ha esperado hasta el último minuto para decidir en el pleno ejercer el derecho de retracto, pero no por el precio de adjudicación, sino por el precio oficial de las viviendas protegidas, que para este piso a día de hoy son unos 195.000 euros.  Como ves con lo que me ofrecen pierdo 39.000 euros. Ahora entiendo por qué los subasteros frenaron sus pujas mucho antes, siendo solo un vecino del inmueble y yo quienes pujamos tanto.
 
He consultado a dos abogados distintos que me han dicho que no tengo nada que hacer, cosa rara porque yo pensaba que esta gente siempre te daba la razón y te decía que el asunto estaba claro para conseguir que les contrates. Pues ambos lo han visto tan mal que me han dicho que ni lo intente. También tuve una larga conversación con la secretaria del juzgado, quien se negó en redondo a suspender la subasta y me informó que ya le había entregado la deuda a La Caixa y el sobrante a los demandados, a pesar de que los tipos aún están tan tranquilos disfrutando de mi ático. Además me comunicó que dado que me iban a ejercer el retracto, que no me molestara en pedirle la Posesión porque no me la daría.
 
Mi última oportunidad antes de beberme la cicuta es que tú y tus lectores me deis una solución. Uno de esos trucos que usáis en vuestro negocio y que hagan que esta pesadilla se transforme mágicamente en un simple mal sueño. Te pido por favor que publiques este llamamiento para ver si alguien puede ayudarme.

 

Ya le he contestado privadamente, y lo repito aquí ahora, que no hay soluciones mágicas. Ni es la primera vez que sucede algo así ni será la última. A veces el precio oficial de piso protegido está por encima del precio de adjudicación y entonces el adjudicatario sale algo beneficiado del retracto -aunque más bien poco-  y en otras ocasiones ocurre todo lo contrario.
 
Lo primero es decir lo extraño que es que un ayuntamiento, con la ruina que tienen encima, tenga dinero para ejercer retractos. Es muy raro, aunque a veces ocurre. Por eso es muy importante en las subastas de viviendas protegidas no pujar nunca por encima del precio oficial. Es la única manera de asegurase de que no vamos a perder dinero en ninguna de las circunstancias que puedan producirse. Naturalmente dicha precaución no suele practicarse cuando lo que se subasta es una golosina como esta, semejante ático en una de las nuevas zonas VIP.
 
Ahora bien, lo que puede hacer nuestro "desesperado" de hoy, aparte de intentar comprar algunas voluntades (difícil pero que a veces resulta), es oponerse al retracto ejercido en esas condiciones. Supongo que todavía no se habrá personado en el juzgado donde le hayan presentado el retracto. Pues bien, en vez de personarse y allanarse, quizá pueda oponerse a que el retracto sea por el precio oficial de vivienda protegida e intentar que sea por el precio realmente pagado. Lo tiene difícil, pero francamente, antes de resignarse a perder casi cuarenta mil euros yo  creo que merece la pena intentarlo. ¿Qué opinan los ilustres lectores? ¿Alguna sugerencia?
 
Y finalmente, no quiero terminar sin comentar que algunos nacen con estrella y otros nacen estrellados. Frente a la mala pata de nuestro "desesperado" tenemos la buena estrella del demandado, quien aparentemente es una pobre víctima de una sociedad injusta pero que esconde  una realidad muy diferente. A saber:
  • Hace unos años le adjudican por la cara, a un precio ridículo un impresionante ático en una zona de lujo.
  • A pesar de que las viviendas protegidas no se pueden vender, el juzgado le obliga a venderlo (las subastas no son más que ventas judiciales forzosas) por una cifra nada desdeñable.
  • Se embolsa nada menos que un sobrante de 137.000 euros, suficiente para comprarse a tocateja otra vivienda, que en esta ocasión le habría salido gratis total.
  • Como quien tiene buena estrella, la tiene en todo, el ayuntamiento ejerce el derecho de retracto y entonces el juzgado se niega a echarle de su ex-casa.
  • El adjudicatario hace frente a la demanda y el nuevo procedimiento judicial se alarga al menos dos o tres años. Eso si ninguna de las partes recurre a la Audiencia Provincial.
  • Cualquiera que sea la parte que gane ese procedimiento, una vez confirmada la propiedad del piso, tendrá que iniciar un nuevo procedimiento judicial de "desahucio por precario", muy sencillo y corto, pero que dado el actual nivel de negligencia judicial se puede alargar más que un poquito.
  • Finalmente, cuando se hayan apurado todos los plazos, el muy capullo, encima conseguirá que esos chalados de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca retrasen otro par de meses el lanzamiento judicial.
 
Algunos le llamarán pobrecito demandado, víctima de la injusticia del Capitalismo y de la avaricia de los especuladores inmobiliarios, pero yo creo que definitivamente este tío ha nacido con una flor en el culo.

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Etiquetas: pesadillas · relato · VPO



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Comentarios
1 Joan de egara
05 de abril de 2011 (08:39)

Lo único que comprobaría es si el retracto se ha ejercitado en tiempo y forma. Muchas veces los asuntos se ganan por atacar lo defectos de forma y no por cuestiones de fondo que por muy injustas que sean, son totalmente legales.

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3 Jotaerre
05 de abril de 2011 (09:46)

Me parece sintomático que dos colegas (no siempre "vendemos humo" ;) a los clientes) hayan descartado ya cualquier acción, y parece que el Ayuntamiento ya le ha notificado el retracto, según se deduce del mensaje, así que no creo que vaya a pasársele plazo alguno.

Por otra parte, la sugerencia de Tristán creo que sólo puede acarrearle las costas del proceso, porque la administración tiene derecho al retracto por el precio oficial, por definición, así que dudo mucho que pudiera aplicarse la norma genérica de que debe ejercerse por el precio efectivamente pagado.

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4 Rapero
06 de abril de 2011 (12:00)

Me parece impresionante que el juzgado entrege el dinero al banco y el demandado antes de saber si hay otro comprador de retracto.

Yo creiao que el retracto era una opcion preferente de compra que tenia un tercero, y que no obligaba al comprador a revender, sino al vendedor a vender a otro comprador por el mismo precio.

Si el juzgado ha entregado la pasta, pues debiería decir que se la devuelvan y santas pascuas.

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5 Alejperez
06 de abril de 2011 (12:25)

Otro tema sería también seguir el futuro destino de ese estupendo ático. Sobre todo cuando un Ayuntamiento está tan interesado de recuperarlo, a pesar de la que está cayendo.

Ver quién será el nuevo "beneficiario" de esa vivienda "protegida", vaya mafia..., recuerdo cuando salió que los hijos del anterior presidente del Real Madrid eran "beneficiarios" de algunos de éstos...

http://www.lavozdegalicia.es/deportes/2007/10/06/00031191621979131732.htm

Estoy seguro que este caso es más que anecdótico.., no les tocan las VPO precisamente en el ensanche de Vallecas, Carabanchel, etc....

Me uno a la cuestión de @Rapero, ¿no hay negligencia o mala fe por parte del juzgado al no esperar el posible retracto? Supongo que no, que la ley está para que el banco cobre rápido y el que venga detrás, que arree..

Saludos

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6 Draco
06 de abril de 2011 (12:58)

Este caso me recuerda a uno que se publicó de un piso en San Sebastian. Yo lo pelearía hasta el final. No lo veo tan claro que este señor tenga que perder su dinero, en cualquier caso sería el demandado el que tendría que haberlo perdido. Ahí hay una cagada por parte de la secretaría, porqué ha entregado el sobrante al demandado antes de hacer firmeza.
Con todo esto se me plantean varias cuestiones en siguiente caso:
Supongamos que el señor del ático es autónomo, que contrae deudas con terceros y con la s social. Le entran embargos en la vivienda. La subasta la seguridad social, se la adjudica un tercero por un precio superior al precio tasado. Ese derecho a ejercer el tanteo por el precio oficial me parece que no tiene mucho sentido.

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7 Jaloke
06 de abril de 2011 (14:19)

Sigo pensando en primer lugar que las viviendas de proteccion tenian que ser en alquiler nunca en venta y que cada x años se comprobara si el inquilino realmente necesita la vivienda. Dicho esto creo que lo logico si hay subasta es que prevalezca la obligatoriedad del precio maximo y que en el caso de que hubiera varios pujadores fuera la administracion quien la adjudicase a quien mas la necesitase.
En el caso que nos atañe siento decir que me temo que el comprador lo tiene crudo, y que sabia perfectamente el problema que podia haber. Ha hecho una apuesta y ha perdido.

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8 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Rapero
06 de abril de 2011 (15:58)

Rapero, tú te estás refiriendo al derecho de tanteo.

El retracto es diferente y en cada juzgado se hace de una manera. Por ejemplo ahora en el juzgado nº31 de Madrid, antes de darte el Decreto de Adjudicación, te obligan a que hagas la comunicación fehaciente a la Comunidad de Madrid o al ayuntamiento o a ambos y no empiezan a hacerte el Decreto hasta que hayan transcurrido los 60 días de rigor.

Pero lo usual en muchos otros juzgados es hacerte el Decreto de Adjudicación y que seas tú, una vez con el Decreto en la mano, quien hagas la notificación y lo lleves al Registro cuando hayan transcurrido los 60 días.

Lo que está claro es que el Registro no te lo inscribe hasta que hayan trnascurrido 60 días desde la notificación a la Administración. En todo lo demás, cada juzgado lo hace de una manera.

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9 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
06 de abril de 2011 (16:07)

Primero pediros disculpas, a tí y a Joan de Egara, porque el post se publicó ayer por error y lo retiré cuando me dí cuenta, aunque ya habíais hecho ambos comentarios. Lo quería haber publicado después de conocer el resultado de una subasta que se iba a celebrar hoy en Madrid y que probablemente también subiría por encima del precio oficial. Finalmente se ha suspendido. Pero en Sanchinarro se están alcanzando precios de adjudicación demasiado elevados. Menos mal que por ahora las Administraciónes se toma muy en serio la política de no ejercer los retractos. Cuando eso cambie más de uno se va a lamentar.

En segundo lugar, dices que la Administración tiene siempre derecho de retracto por el precio oficial. Lo he oído muchas veces y debe ser cierto, pero creo que los afectados por dicha "singularidad" tienen sobrados argumentos para oponerse a dicha discriminación. De modo que si la casa estuviese alquilada el retracto sería por el precio de adjudicación, pero si lo ejerce la Administración, entonces lo hace por distinto precio. Creo que hay argumentos y, por lo tanto, hay liga, como decían hasta hace poco los del Real Madrid.

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10 Jotaerre
06 de abril de 2011 (16:14)

De hecho, he encontrado otro post en tu blog donde ya se hablaba del tema, y se concluía que la administración debe consignar el precio del remate para poder ejercitar el retracto, para luego en vía administrativa (en todo caso), reclamar por pagos indebidos.

Es decir, que no podría instar el retracto consignando sólo el precio oficial.

También se comentaba allí que no debía entregarse el remanente hasta comprobar que no se ejercía el retracto, lo cual parece lógico y quizás sea la clave para reclamar a la administración de justicia. A fin de cuentas, como ha dicho Rapero, en el retracto el retractante sustituye al comprador/adjudicatario en las mismas condiciones, no tiene sentido que éste pierda dinero por una operación que, de hecho, nunca ha llegado a "existir".

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11 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
06 de abril de 2011 (16:17)

Coñoooo, ya no conozco ni mi propio blog. la verdad es que son ya tantos post escritos que a veces ni me acuerdo de los asuntos tratados.
Dime en qué post para darle un repaso.

¿Entonces tú también crees que el "desesperado" de hoy tiene motivos para la esperanza o que, al menos, puede intentar pelear?

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12 Jotaerre
06 de abril de 2011 (16:30)

Es este post al que también aludía Draco:

http://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/648778-derecho-retracto-subastas-vpo

Y, sí, por supuesto que hay que pelearlo. Pero, de entrada, quien tendrá que consignar el precio íntegro será la administración, y luego que le echen un galgo al amigo... que además debería poder ampararse en que el Juzgado nunca debió liberar el importe del remate hasta saber si se ejercitaba el retracto, que para éso debe ofrecerse a la administración (¿para qué se notifica, si no para saber a qué atenerse luego?).

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13 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
06 de abril de 2011 (16:47)

Ojo, que no es el mismo caso. Primero porque el País Vasco tiene una regulación muy diferente para las VPO. En realidad cada Comunidad Autónoma tiene una regulación específica de VPO, pero aquí son aún más especiales. Segundo porque, como el protagonista del relato cuenta en el comentario nº19, lo que pretendía su ayuntamiento era ejercer el retracto sobre un precio inferior al oficial. Por lo visto allí es imposible adjudicarte nada por encima del precio oficial. Allí, en las subastas de VPO se escoge al adjudicatario "idóneo" entre todos los postores que estén dispuestos a alcanzar el precio oficial.

En el resto de España, excepto últimamente en el nº31 de Madrid, el juzgado te da el Decreto de Adjudicación y es entonces cuando comunicas a la Administración que te has adjudicado una VPO y empieza a correr el plazo de 60 días.

Si te dan el Decreto de Adjudicación, es muy raro que no le den el dinero al banco y el sobrante al demandado. De hecho, conociendo la mentalidad de los secretarios judiciales, no creo que hicieran mucho caso del adjudicatario que les pidiera que no pagaran a nadie hasta ver si la Administración les ejerce o no el retracto.

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14 heboal
06 de abril de 2011 (16:56)

Me quedo con este fragmento:
"He consultado a dos abogados distintos que me han dicho que no tengo nada que hacer, cosa rara porque yo pensaba que esta gente siempre te daba la razón y te decía que el asunto estaba claro para conseguir que les contrates".
El comentario me parece una ofensa al colectivo al que pertenezco... En cualquier caso; para otra ocasión, yo al señor en cuestión le recomendaría que la consulta al abogado la hiciera antes, y se ahorraría problemas y dinero. Se ve que se pensaba que dejándose asesorar por los funcionarios, y entendiendo lo que le convenía, se ahorraría unos eurillos ("En el juzgado me habían asegurado que ni los ayuntamientos ni la Generalitat estaban ejerciendo el derecho de retracto").
Pues nada, lo mismo de siempre ... que lo barato sale caro!!

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16 Draco
Draco  en respuesta a  Tristán el subastero
06 de abril de 2011 (17:11)

Esto está bien porque se aprende como funcionan las cosas en otros sitos. Yo hablo por mi experiencia en Bilbao: Como el comprador no presente un papel como que está en Etxebide le ejercen el derecho casi al 100%. Y fijaros lo que digo si el precio de adjudicación es menor al precio oficial también lo ejercen. Quiere decir si lo compras a precio de mega-chollo (que nunca pasa) es posible que te lo ejerzan. Por lo tanto siempre hay alguien que la primera puja la hace con el precio oficial. Y el precio de adjudicación siempre es mayor que el precio oficial. No he oído ningún caso que el adjudicatario si le han ejercido el derecho halla perdido la diferencia. Es más yo creo que hay más de un espabilado que está llevando a división de la cosa común la vivienda de VPO porque le sacan más en la subasta que vendiéndola por el precio tasado. No penséis que lo digo por dar ideas, sino porque creo que se está haciendo.
Cuando leo estos casos que te llegan al blog me quedo destemplado.

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17 Jotaerre
06 de abril de 2011 (17:12)

Pues no creas que todos los Secretarios lo tienen claro, Tristán, y a su interesante e ilustrativo foro me vuelvo a remitir:

http://www.unidad-de-accion.com/foro/viewtopic.php?t=4901&sid=2a2a2b27a02bbdab2e98a1f2e92c2c31

Como comprobaréis, se habla de suspender la aprobación del remate hasta que se confirme si se ejercita o no el retracto.

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18 Jordi1980
Jordi1980  en respuesta a  Tristán el subastero
06 de abril de 2011 (17:22)

Estoy flipando, VPO en BCN, con piscina, garaje, trastero,atico y encima comprado a precio ridículo, y encima el embargado viviendo y forrándose, y ahora el ayuntamiento sacando tajada. Habría que investigar como fue la adjudicación de esa VPO y la relación del embargado con el ayuntamiento. Por cierto, si se puede nombrar la zona de lujo , pero algo oscuro, muy oscuro se escapa aquí

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19 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
06 de abril de 2011 (17:34)

Joder con el foro. Cualquiera creería que estos tíos deberían tener un cierto nivel superior al que aparentemente tienen. Se me abren las carnes de leerlo:

- Hola, a ver si me podeis echar un cable.
Resulta que se subastaron dos fincas hace tiempo, y haciendo ahora el decreto de adjudicación me doy cuenta de que son viviendas de protección oficial, y me parece que he omitido las comunicaciones debidas a la entidad pública que pueda ejercitar los derechos de tanteo o retracto no comunicandolo antes de la subasta como creo que tenía que haber hecho.
Ahora no se qué hacer. ¿Me podeis ayudar?, ¿lo comunico ahora?. muchas gracias. Besos.

- Yo lo comunicaría ahora , dándole un plazo , con apercibimiento de dictarse decreto de adjudicación .
Si manifiesta que quiere ejercer esos derechos , puedes iniciar un expediente de nulidad de actuaciones .

- Fijate bien en la certificación del Registro, los derechos de tanteo y retracto y las prohibiciones de disponer suelen aparecer, después de la hipoteca y por tanto la comunicación debe hacerla el registrador. En mi opinión la consideración de VPO no afecta a la
EJH por este motivo. Una interpretación contraria hace que, por ejemplo el banco no pueda quedarse la casa por no cumplir las condiciones de adjudicatario de vpo. Es un tema muy interesante y me gustaría oir otras opiniones. En alguna ocasión la ejecutante ha pedido que la subasta se le comunique a la C.A, en esos casos lo hacemos como medida de publicidad. Saludos

Leyendo estos tres primeros comentarios a nadie le podrá ya extrañar que cada juzgado haga de su capa un sayo y que cada cual haga las cosas a su manera.

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20 Jotaerre
06 de abril de 2011 (17:44)

Bueno, siempre quedará el consuelo o esperanza de que, al igual que nosotros podemos leer su foro público, ellos también pueden leer este blog y sacar sus propias conclusiones: por ejemplo, el Secretario que ha entregado el remanente antes de saber si habría retracto y por qué importe, causándole un evidente perjuicio al adjudicatario (cuando menos, al obligarle a pleitear), no debería poder dormir muy tranquilo...

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