Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Embargos que juegan al escondite

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Publicado por Tristán el subastero el 07 de julio de 2010

Uno de los objetivos de este blog es ahorrar a algunos inversores neófitos más de un disgusto de los que las subastas judiciales están plagadas. Pero, a tenor de algunos mails que estoy recibiendo está claro que no lo estoy consiguiendo. Más bien se están cumpliendo las profecías de algunos subasteros agoreros que me escriben desde el principio acusándome de que al generalizar la inversión en subastas lo que iba a conseguir es que más de uno se diera la hostia. Se quejaban de que iba a llenar las subastas de pringaos que les iban a subir las pujas para luego acabar arruinándose.

No se en que se basaban para suponer que este blog tuviera tanta influencia, pero lo cierto es que algunos lectores, hay mucho intrépido suelto, me han escrito contándome sus cuitas y hay alguna que quita el hipo. He decidido traer aquí algunas de esas pésimas experiencias para solaz de los agoreros y advertencia a los osados. El mes de julio va a ser el de las "Pesadillas en subastas".

Para empezar una historia sobre embargos que juegan al escondite:

(...) después del verano compré un piso por 78.100 euros en una subasta por el embargo A (de unos 60.000 euros), habiendo dos embargos detrás: el embargo B (de unos 34.000 euros) y el embargo C (de 8.000 euros). Los del juzgado me permitieron estudiar profundamente el expediente judicial (incluso fui dos día a hacerlo) y también fuí al registro de la Propiedad a que me aseguraran que si la subasta era por el embargo A, que el B y el C quedarían cancelados tras la subasta. Yo lo había leído en tu blog, pero quería que me lo confirmaran porque estaba muy asustado.
También me leí tu blog enterito, de la A a la Z, y pensé mil veces lo que podía salirme mal hasta que estuve seguro de que todo estaba OK. La vivienda no me daba miedo porque los demandados me dijeron que se iban a ir a vivir a su pueblo y que entregarían las llaves en el juzgado, aunque todavía no lo han hecho.
Hace dos meses me dieron el testimonio del auto y los mandamientos de cancelación de cargas y los entregué en el registro tras habar pagado a Hacienda y hace unos días me ha llamado el Registrador y me ha dicho que el auto ya está inscrito a mi nombre, pero que los embargos no los puede cancelar porque el embargo A, que era el de subasta, lleva cancelado desde febrero. Estoy desesperado y no se qué hacer. Ahora resulta que me lo he adjudicado por 78.100 euros pero tengo delante dos embargos que deberían haber sido cancelados y que suman 42.000 euros más costas e intereses. ¿Pero si la subasta era tan peligrosa por qué estaba llena de subasteros que me subieron las pujas hasta el final? Si es malo para mí también lo hubiera sido para ellos. No lo comprendo. ¿Tú crees que podría demandar al juzgado por negligencia al dejar caducar el embargo? Gracias por todo, te ruego que me ayudes.

Qué más me gustaría a mí que poder echar siempre la culpa a alguien para ocultar mis propios errores, aunque según mi mujer siempre le  echo la culpa a ella (cosas de mujeres). Pero en este caso que nos ocupa (y nos preocupa y nos deja acojonados) no hay más culpable que la propia víctima, quien se pregunta cómo es que la subasta estaba llena de subasteros si luego ha resultado semejante marrón.

Es que la subasta, querido lector, no era ningún marrón, al menos para cualquier subastero con experiencia. Simplemente había que haber tenido en cuenta que el embargo A caducaba en febrero y haber tenido la prudencia de haber solicitado al juzgado que dictase la prórroga del mismo, como muy acertadamente aconseja Francisco Calvo en el comentario nº8 del post  sobre La caducidad de las anotaciones de embargo.

Lo que pasa es que el juzgado actúa a instancia de parte y si nadie le dice que el embargo va a caducar, te aseguro que ellos no están tan encima de los procedimientos como para darse cuenta. Se lo tendría que haber pedido el procurador, pero a estas alturas del procedimiento el verdadero interesado es el adjudicatario y "el ojo del amo engorda el ganado" y con eso digo todo.

No se si algunos de mis ilustres lectores tendrán algo que decir o algún consejo que dar al triste adjudicatario, que seguro que los necesita más que nada en este mundo. Yo por mi parte solo puedo decir que COMPRAR EN SUBASTAS JUDICIALES ES MUY PELIGROSO Y QUE EL MARRÓN ESTÁ DONDE MENOS LO ESPERAMOS.

Por favor, tened mucho cuidado ahí fuera.

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Etiquetas: pesadillas · aprender · errores · embargos



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Comentarios (mostrando del 21 al 40)
21 Jotaerre
09 de julio de 2010 (13:14)

Humm... no tiene nada que ver la liquidación de intereses y tasación de costas con que se dicte el auto de adjudicación.
El auto puede dictarse desde que el remate es firme, y luego es problema del actor cobrar lo ingresado por el adjudicatario, porque tampoco podrá pedirle más aunque los intereses o las costas fijadas no queden cubiertas (para éso está la ampliación de la anotación de embargo).

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22 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
09 de julio de 2010 (13:27)

Hace muchos años los juzgados te daban el Auto de Adjudicación aunque el actor no hubiera hecho la liquidación de intereses ni el secretario la tasación de costas, dándote los mandamientos a posteriori, cuando todo estaba liquidado. Pero hoy te lo dan todo junto y por eso Fcalvo tiene razón, sin que la parte actora mueva el culo no hay Auto de Adjudicación.

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23 Jotaerre
09 de julio de 2010 (13:33)

Lo de "hace muchos años" no lo interpretaré como una indirecta ;), y conste que cada Juzgado hará lo que quiera (en mi último caso, hace poco, el auto ha ido por una parte y los números del actor por otra), porque de hecho no tiene fundamento legal alguno.

Y amplío el comentario: no tiene fundamento, porque la liquidación de intereses y la tasación de costas (adjuntando minutas de letrado y Procurador) obviamente sólo la puede pedir el actor, y, ni existe forma de obligarle, ni el derecho del adjudicatario puede depender de ello.

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24 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
09 de julio de 2010 (14:40)

Claro que cada cosa va por un lado. De hecho cuando te lo entregan todo se puede ver que las fechas del Auto y las de los mandamientos no coinciden, siendo las del Auto muy anteriores.

Pero sí hay fundamento legal para que los Mandamientos de Cancelación, y por tanto el derecho del adjudicatario, tengan que esperar a que la tasación de Costas esté hecha. En los Mandamientos de Cancelación debe constar expresamente si el precio de adjudicación ha sido suficiente o no para cubrir el crédito del ejecutante. Y para saberlo el actor debe haber presentado la Liquidación de Intereses. Si éste no mueve el culo no hay Mandamientos. Francisco Calvo tiene razón cuando dice que la documentación puede tardar años, naturalmente en el peor de los casos, con todo en contra.

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25 Jotaerre
09 de julio de 2010 (15:06)

Pero, vamos a ver, el espíritu del art. 674.2 de la LEC es claramente que se haga constar si hay remanente, para que lo sepan los posteriores que no se hayan enterado.
No puede suponer que no puedas cancelar esas cargas si no te dedicas a ir renovando la anotación de embargo y acaba caducando, simplemente porque el actor tarda en practicar la liquidación y tasación.
Me parece absurdo tener que renovar una anotación de embargo que ya ha culminado en subasta y adjudicación (que sí se puede inscribir, luego ése embargo es una entelequia), para poder cancelar las cargas posteriores.
Y más, si resulta que depende del actor y beneficia a los posteriores, cuando la LEC lo único que pretende es informarles de si hay remanente o no.

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26 Jotaerre
09 de julio de 2010 (15:22)

Bueno, me parece tan interesante este tema, que he acabado buscando y encontrando el fundamento legal, tal como se recoje en esta resolución:

http://www.boe.es/boe/dias/2009/02/07/pdfs/BOE-A-2009-2136.pdf

Sin embargo, de la misma parece quedar claro que basta con haber presentado el Auto de adjudicación dentro de plazo de caducidad, no el mandamiento de cancelación de cargas, para que éste se inscriba cuando llegue.

Y, por otra parte, abre una vía aún inhóspita, cuando dice que "la lógica consecuencia de la pérdida de los efectos que su prioridad registral otorgaba al titular del crédito anotado, y entre ellos, principalmente, la cancelación de cuantas cargas fueran posteriores o no preferentes al crédito del actor, tema que deberá debatirse, en la actual situación, a través del correspondiente juicio declarativo"

¿A qué tipo de juicio declarativo, y contra quién, se estará refiriendo?

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27 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
09 de julio de 2010 (15:45)

Muy interesante el enlace. Lo que me deja un poco frío es lo que deicen al final acerca de que...
(...)Para que la cancelación de las cargas posteriores ordenadas en el mandamiento hubiera sido posible, debió haberse presentado en el Registro el testimonio el auto de adjudicación antes de que hubiera caducado la anotación preventiva de embargo que lo motivó. Sin embargo, -por razones que este Centro Directivo desconoce- el interesado dejó transcurrir el plazo de vigencia de la anotación preventiva sin presentar el título de adjudicación ni ordenar la prórroga de la anotación de embargo

¿Querrá decir lo que dice? ¿bastará con haber presentado el Auto, sin mandamientos, para evitar la no cancelación de las cargas posteriores?
¡¡¡Esto es una selvaaaaaa!!!

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28 Fcalvo
Fcalvo  en respuesta a  Tristán el subastero
09 de julio de 2010 (16:59)

Parece ser que sí, que al presentarse el testimonio del auto de adjudicación se interrumpe el plazo de prescripción, a la espera de que se presente al mandamiento, ya que según la LEC, una vez expedido el testimonio "y a petición del adquirente se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación....."

Lo que no podemos saber es si esta interrupción tiene también un plazo. De todas formas, para evitarse todo esto, que sólo puede producir quebraderos de cabeza y costarnos dinero, debemos estar pendientes de que no caduque el asiento antes de haber presentado el auto y el mandamiento.

Cuando yo compro en alguna ejecución, me anoto en todos mis avisadores (calendario en el teléfono, agenda física, calendario en el ordenador) con 6 meses de antelación, el vencimiento del embargo.

De lo que estoy seguro es que ningún secretario, hoy, dictará testimonio de auto y lo declarará firme si no se han tasado las costas, previamente.

Saludos cordiales

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29 Rastaman
Rastaman  en respuesta a  Fcalvo
09 de julio de 2010 (17:22)

Para que quede claro mi caso, repetire que yo hera el actor y, me hubiese gustado, adjudicatario.
Cuando se celebro la subasta el embargo estaba caducado hacia un año y para colmo el deudor había vendido hacia 2 y ya existia un tercero con título inscrito.
Aunque el demandado no hubiese transmitido a un tercero el hecho es que a fecha de la subasta el embargo había cancelado hacía un año, por lo tanto no existia tal embargo ni ningun derecho que dimanase de él y el hecho de haberse celebrado la subasta nos da una idea de la diligencia de actuaciones del juzgado que se excusa que las actuaciones son a instancia de parte.
Igualmente se disculpó el procurador y tras pasarse las pelota entre él y el abogado al final fue este último el que asumió la responsabilidad.
Ojo hay fuera que el dinero cuesta mucho dinero ganarlo para perderlo por cicaterias.

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30 Fcalvo
Fcalvo  en respuesta a  Rastaman
09 de julio de 2010 (17:41)

Ahora ya está el asunto aclarado.

El juzgado tiene razón.

Tu letrado o su seguro de responsabilidad civil tendrán que pagar por los perjuicios económicos que han ocasionado.

El demandado ha sido más listo que ninguno.

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31 Jotaerre
09 de julio de 2010 (18:10)

Entonces, tu caso está clarísimo, Rastaman, y no afecta al tema de la cancelación de cargas posteriores. De hecho, como abogado debería responder por dejar caducar el embargo y que se vendiera la finca (aunque no deja de ser un delito de alzamiento de bienes como una casa, valga la expresión, pues la reclamación seguía existiendo), con independencia de que se llegue a señalar subasta o no.

Por otra parte, Francisco, no nos confundamos, debes referirte al mandamiento de cancelación y no al auto de adjudicación. Obviamente, si las costas sólo pueden tasarse cuando la resolución es firme, esa misma firmeza del auto permite obtener el testimonio e inscribirlo, sin esperar a tasación alguna.

Más por otra parte: el 674.2 habla de citar si hay remanente (no de especificar su cuantía), y el 654 de entregar al ejecutante el precio del remate "a cuenta de la cantidad por la que se hubiere despachado ejecución" (que, como sabemos, debería incluir una previsión de intereses y costas) y de retener el remanente hasta la liquidación y tasación. Entonces, una interpretación posible es que el mandamiento diga que hay remanente (o no, si ya no cubre ni el principal, para éso no hace falta esperar a liquidación alguna) simplemente en base a la cantidad por la que se ha despachado ejecución y según de qué importes estemos hablando, "a ojo de buen cubero".

Y, Tristán, en efecto ésa resolución dice lo que has leído, muy claramente, pues en la misma frase habla del auto y del mandamiento; no he leído aún las resoluciones anteriores en que se basa, que quizás lo aclaren más.
Por tanto, entiendo que, como la anotación se cancela al registrarse la adjudicación, ya nunca podrá caducar porque no existe, así que no se da esa pérdida de fuerza registral frente a las cargas posteriores y el mandamiento de cancelación se podrá presentar sin sujeción a plazo de prescripción alguno. Por reducción al absurdo, ¿una vez cancelada la anotación de embargo de la subasta, cómo vas a ampliar su plazo de vigencia para que no te pille el toro con las cargas posteriores, si es una anotación que NO EXISTE?.

(Voy a seguir indagando en qué tipo de juicio es el que insinúa la DGRN...)

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32 Fcalvo
Fcalvo  en respuesta a  Jotaerre
09 de julio de 2010 (18:26)

Siento no compartir tu criterio de "alzamiento de bienes". Yo puedo vender lo que quiera cuando quiera y no pagar lo que debo. Otra cosa es que "simule una venta" para continuar siendo el "propietario" y evitar pagar lo que debo.

Si le venta es real y con entrega efectiva de la posesión (esto es lo más importante)no hay alzamiento de bienes y todas las demandas que presenten serán papel mojado. Esto lo tengo más que estudiado y sabido porque he comprado alguna propiedad conociendo que había demandas por enmedio pero como la venta era real y la entrega de la posesión se consumaba, estaba bien tranquilo. Además los acreedores eran bancos que se las saben todas, pero es igual, yo también sé tanto como ellos.

Saludos cordiales

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33 Jotaerre
09 de julio de 2010 (18:42)

Claro, tú eras el comprador, pero es que es el vendedor el que, según la última redacción del tipo penal del delito de alzamiento de bienes, art. 257 CPenal, lo comete:

"1.El que se alce con sus bienes en perjuicio de sus acreedores.

2.Quien con el mismo fin, realice cualquier acto de disposición patrimonial o generador de obligaciones que dilate, dificulte o impida la eficacia de un embargo o de un procedimiento ejecutivo o de apremio, judicial, extrajudicial o administrativo, iniciado o de previsible iniciación."

Fíjate que incluye cualquier tipo de reclamación, incluso extrajudicial o administrativa (como deber una simple factura o multa, se lució el legislador...), embargo o posible embargo futuro, etc..., y siempre con el requisito del fraude de acreedores; es decir, que sólo debería librarse quien vende para pagar alguna deuda (aunque no sea la tuya).

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34 Jotaerre
09 de julio de 2010 (19:28)

Bueno, y, por fin, he visto un poco de luz al final de mi túnel y, quién sabe, quizás también del consultante.

Por un lado, confirmo que todas las resoluciones de la DGRN que he leído son del mismo tenor que la enlazada, aunque en todos los casos, creo recordar, se presentaron fuera de plazo tanto el auto como el mandamiento.

Por otro, la APToledo (es decir, jurisdicción civil, no registral) el 17.01.02, recurso nº 269/2001, desestimó una demanda de cancelación de cargas posteriores (estimada en 1ª instancia) con el siguiente argumento:

"la única vía posible para lograr la cancelación de tales cargas, aparte del consentimiento de su titular, es la del procedimiento declarativo, pero la sentencia dictada en el mismo que así lo acuerde ha de fundarse en el ejercicio de algún derecho o título contradictorio o incompatible con el asiento cuya cancelación se pretende, o en la concurrencia de alguna causa por mérito de la cual pueda pedirse y deba ordenarse dicha cancelación, con arreglo a lo prevenido en los autos 79 y ss. de la Ley Hipotecaria"

Y, finalmente, por otra, la APCastellón, el 07.07.01, recurso 11/2001, citando además una ciertamente añeja STSupremo y otra de la APGirona, confirma mi opinión de que la anotación queda reconvertida en adjudicación, si se produjo vigente la primera, y ya no tiene sentido hablar de su caducidad:

"Cierto es que producida la extinción -por caducidad- de la anotación preventiva, ésta deja de producir sus efectos; pero los produce, incluso después de su extinción, respecto de los actos realizados durante su vigencia (STS de 30 de Nov de 1.967). La cesación de efectos por caducidad no tiene por lo tanto carácter retroactivo. En definitiva la entidad embargante y ejecutante vio satisfecho su crédito y además logró la adquisición de las fincas durante la vigencia de la anotación de embargo, y por ello una eventual caducidad posterior no iba a afectar a las condiciones de adquisición en ese instante.
En un supuesto prácticamente idéntico la SAP Girona, sec. 2ª de 23 Sep. 1999, razona: «entrando a conocer de la cuestión de fondo planteada, cabe decir que al dictarse el Auto de adjudicación de fecha 14 Nov. 1994 la anotación preventiva de embargo sobre las fincas de autos se encontraba plenamente vigente (al haber tenido lugar solo dos años antes). Por ello, acordándose en dicha resolución la cancelación de cargas posteriores -con cita expresa de aquellas que venían siendo conocidas en virtud de la certificación expedida en su día por el Registro de la Propiedad-, debió procederse a su cumplimiento por parte del Sr. Registrador, con independencia de si en el momento de la presentación del testimonio en el Registro la anotación de embargo se hallaba o no caducada por el transcurso de los cuatro años establecido legalmente. Y ello por cuanto tal cancelación, como derecho reconocido al adjudicatario -y que en este caso beneficia a quien de éste adquiere-, viene reconocido por la resolución judicial dictada, por lo que forzosamente deberá tener un reflejo registral, pues caso contrario se daría una clara disparidad entre la realidad de las cargas y gravámenes que afectaran a las fincas en cuestión (que son las que derivarían de lo acordado por la autoridad judicial, careciendo la inscripción de carácter constitutivo), y aquéllas que vendrían recogidas como tales en el Registro de la Propiedad. Y de hecho, resulta significativo que ninguno de los demandados, titulares de créditos que dieron lugar a la anotación de tales cargas posteriores, se haya opuesto a la demanda presentada, allanándose, por contra, a los pedimentos formulados en la misma."

Buen fin de semana, y ¡¡a por los tulipanes!!

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35 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
09 de julio de 2010 (19:37)

Jotaerre, es un hecho que en los juzgados ya nunca ten dan el Testimonio del Auto sin que vaya acompañado por los Mandamientos. Eso es así, por lo tanto no tenemos la opción de presentar el Auto para que se cancele la anotación e impedir su prescripción.

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36 Jotaerre
09 de julio de 2010 (19:46)

Y dale con ver siempre la botella medio vacía... lo que dice la LEC debería ir a misa, y es cuestión de así pedirlo al Juzgado: el auto puede y debería ir por un lado, y el mandamiento (que, como nos recordaba FCalvo, es "a petición") por otro.
Jolín, si tengo delante un expediente donde al adjudicatario le dieron el auto y a mí (como retractante) el mandamiento cuando lo pedí...

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37 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
09 de julio de 2010 (20:00)

Quizá tengas razón y solo sea cuestión de dar un puñetazo en la mesa...

Esto me interesa, ¿Cómo hiciste el retracto? ¿En el mismo juzgado que subastaba o presentaste demanda en otro procedimiento? ¿Se allanaron, se opusieron? ¿Tuviste que ingresar la totalidad total de la adjudicación para presentar la demanda o te bastó con un aval?

Me interesa porque a mí me lo han presentado varias veces y cada vez ha sido de una manera. Siempre me he allanado a cambio de una pequeña idemnización, pero se acerca el día en que no creo que me allane, y no estoy seguro de por dónde me van a salir.

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38 Fcalvo
Fcalvo  en respuesta a  Tristán el subastero
09 de julio de 2010 (20:09)

Lo cierto es que como bien dice jotaerre el mandamiento se expide a petición del interesado, por eso debemos preocuparnos de mencionar en el acta de la subasta que "solicitamos se expida testimonio del auto de adjudicación una vez aprobado el remate así como el mandamiento de cancelación de cargas".

Así es como lo hago yo y ha quedado dicho y escrito. No puede venir luego un empleado "rabioso" y darme primero el testimonio y luego cuando le venga bien el mandamiento porque tengo que solicitarlo por escrito.

Como cada juzgado maestrillo tiene su librillo, de esta manera nos curamos en salud.

Saludos cordiales

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39 Fcalvo
09 de julio de 2010 (20:26)

Si los juzgados aplicasen lo que dice el art. 133 de la Ley hipotecaria nos olvidaríamos de dos documentos que pueden entorpecer la inscripción ya que el mismo auto puede contener el mandamiento.

Cuando hay un secretario que se las sabe todas y lo hace bien, aplicando el mencionado artículo, lo que tiene que hacer el adjudicatario es presentar en el Registro el testimonio por un lado con el mod. 600 y hacer fotocopias del mismo para presentarlo como mandamiento con el consiguiente Mod. 600 a cero.

Si veis, la redacción de este artículo está en discordancia con lo que se ha comentado aquí de que el testimonio se puede registrar por un lado y el mandamiento por otro.

Esto dice el mentado artículo:

"Artículo 133.

El testimonio expedido por el Secretario judicial comprensivo del decreto de remate o adjudicación y del que resulte la consignación, en su caso, del precio, será título bastante para practicar la inscripción de la finca o derecho adjudicado a favor del rematante o adjudicatario, siempre que se acompañe el mandamiento de cancelación de cargas a que se refiere el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El mandamiento de cancelación de cargas y el testimonio del decreto de remate o adjudicación podrán constar en un solo documento en el que se consignará, en todo caso, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo anterior y las demás circunstancias que sean necesarias para practicar la inscripción y la cancelación."

Por si había pocas dudas. Ahora tenemos algunas más.........

Según este artículo un registrador puede negar la inscripción de un testimonio de adjudicaciòn si no va a compañado por el mandamiento. Alguien da más....... JEJEJEJE

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40 Jotaerre
Jotaerre  en respuesta a  Tristán el subastero
09 de julio de 2010 (20:30)

Me gusta que me hagas esas preguntas ;), porque precisamente encontré tu blog preparándome para entablarlo, y ni que decir tiene que me sirvieron de gran ayuda todos los comentarios.

De hecho, en Catalunya no sólo el plazo es mayor, sino que se admite incluso la demanda sin necesidad de consignación (no lo pide nuestra legislación foral, pero, para variar, las diversas Secciones de nuestra AP difieren entre sí basándose en la LEC).

En mi caso, me curé en salud con un cheque al portador (como podía haber sido un aval), que adjunté a la demanda presentada como procedimiento independiente al Decanato pero con la petición de que se repartiera al mismo Juzgado de la ejecución por vis atractiva, como así fue.

Además, ya había avisado por escrito de mi intención en el Juzgado de la ejecución por si el adjudicatario se retiraba (como en aquél caso donde se presentó al padre como tercero para mejorar la postura, gran post), y contactado con el adjudicatario, con el que en efecto pactamos una compensación en cuanto recibió la demanda, para no perder tiempo en pleitos.

(Cuando te plantees oponerte, doctores de sobras tiene este foro; y no me incluyo precisamente, que soy un mero aprendiz)

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