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Llevo muchos meses leyendo este blog y la verdad que he aprendido muchísimo, ahora por fin he visto una posible operación y me surgen ciertas dudas. Es una subasta hipotecaria con varias cargas, trascribo parte de lo que viene en la nota simple, he estado en el juzgado y en el dossier que me han enseñado venia prácticamente lo mismo. Yo entiendo que debo asumir las cargas anteriores, y no las posteriores ( que de estas también hay bastantes incluidas seguridad social, hacienda tributaria.........).
La subasta es por la inscripción 11ª , pero lo que me mosquea son las observaciones que pone en cada una de las inscripciones:

• Inscripción 10ª
OBSERVACIONES:
Esta hipoteca COMPARTE RANGO con la constituida en la inscripción 11ª.-
La hipoteca constituida en la inscripción 10ª, es objeto de AMPLIACION Y MODIFICACION por medio de la inscripción 12ª.-

• Inscripción 11ª
OBSERVACIONES:
Esta hipoteca COMPARTE RANGO con la constituida en la inscripción 10ª.-

• Inscripción 12ª

AMPLIACION Y MODIFICACION DE LA HIPOTECA CONSTITUIDA EN LA INSCRIPCIÓN 10ª.
HIPOTECA A FAVOR DE: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
AMPLICACIÓN DE HIPOTECA POR LA CANTIDAD DE:XXX.000 EUROS
COMO CONSECUENCIA DE LA CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN 10ª Y DE LA AMPLIACIÓN OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN 12ª, la finca de este número responde de xxx mil…..

En resumen yo entiendo que si sale a subasta por inscripción 11ª me tendría que comer las cargas de la inscripción 10ª y 12ª ¿Estoy en lo cierto? , la carga generada por la inscripción 10ª creo que puede que ya no existan pero no estar cancelada registralmente o lo que quede por pagar ser algo residual pero la 12ª por el poco tiempo que ha pasado desde la inscripción y los plazos que había para su devolución puede que sea aun bastante gorda.
Saludos

Hasta que no se haya dictado el Decreto de Aprobación del Remate, lo que puede hacer el demandado es pagar la deuda. También hay juzgados que en contra del art. 671 de la LEC en el caso de subastas desiertas también le dan al demandado la posibilidad de presentar a un mejor postor que menciona el art. 670 de la LEC

¿Existe posibilidad, de que un ejecutado en una subasta sin postores y antes de que se haga el decreto de adjudicación, pueda hacerse con la vivienda?

Los juicios y las subastas se retrasan casi siempre. Muuuuuuucho. Lo normal es que salga alguien a anunciar la subasta, si no lo hicieron es porque estaba suspendida o porque no esperaste lo suficiente. Deberías haber entrado a preguntar, porque esos dos puede que estuvieran por otra cosa.
En teoría en el juzgado te deberían informar de todo, incluida la deuda.

En cualquier caso eso se puede ver en el expediente judicial, que está para que los interesados puedan verlo. Solo hay un juzgado, que es muy partidario del Lado Oscuro, tan partidario que casi se puede decir que es el Lado Oscuro mismo, que no te permite ver la deuda reclamada. Ese es el Juzgado de Primera Instancia nº31 de Madrid.

Agradeceros las respuestas, interesante la posibilidad de pedir un pequeño % y como hacerlo sin incurrir en posibles costas.

Saludos,

Hola buenas tristan, soy nuevo en esto y lo unico que he realizado hasta ahora es leer leer y leer. Paso a relatarte mi primera experiencia con un inmueble y mis dudas.
1º Me interese por una propiedad y lei el edicto, vi que no nombraba la deuda contraída en este caso por santander. Voy a santander haber si me informan de la deuda que queda pendiente, en el santander me pasan el teléfono del abogado que lleva esos casos. Llamo por teléfono al abogado y todo borde sin motivo que le diera, me dice que esto se resuelve en subasta que por ningún motivo se debe llegar a un acuerdo amistoso.
Llega el día del juicio y yo que soy nuevo me acerco a la sala donde se debe celebrar y allí hay dos personas fuera que parece están esperando, en la puerta pone "pasen sin llamar" pero si estos dos hombres están fuera esperando dedico sentarme y esperar haber si sale el secretario a leer el edicto o algo. Llega la hora en la que se debería haber presentado el juicio y yo que quiero ir de oyente para ver como queda el resultado pues callado no sea que no existan licitadores y esto ni se celebre pero siempre atento a estos dos que están fuera de pie y decido esperar 20 minutos mas. Espero y nada, al final decido irme y una horita perdida.
Preguntas:
1º ¿Se suelen retrasar los juicios?
2º En caso de que no haya licitadores ¿no sale el secretario a pronunciar el edicto?
3º ¿Creeis que deberia de haber entrado aunque no hubiera hecho con anterioridad la consigna?
4º ¿Si en un edicto no sale la deuda contraida puedo ir al juzgado y preguntarla?

Por éso he dicho que ofrece una segunda oportunidad: el retracto se tiene que ejercitar en un juicio ordinario, que cuesta dinero.
Por tanto, deben requerirte antes para asegurarse las costas en caso de allanamiento (que es lo que procede si compruebas que la demanda está bien planteada) y, si te requieren antes (no basta dejar caer la intención de ejercitarlo), citas al comprador al día siguiente en tu Notaría y, por lo bajini, pides un % por la gentileza. Si no comparecen, no podrán pedirte las costas de la demanda si te allanas.
Y, si luego te demandan, valoras las prisas que tengan e igualmente pides un % para allanarte sin dar problemas; así, lo que se gastarían en el pleito completo (recursos, incluidos), se lo gastan en tus servicios por haberte adjudicado la finca sin obligarles a subir el precio...

Son nueve días solo en el caso de copropietarios, que es muy frecuente. Pero en el de arrendamientos el plazo es de 60 días.
Y sí, ciertamente pueden ser una oportunidad, a menos que estemos ante unos inquilinos bien informados de la estrategia correcta, que no es otra que personarse en el juzgado para hacer valer sus derechos como arrendatarios y dejando caer de paso su intención de ejercer el derecho de retracto. Esperar a que se haya celebrado la subasta y a que haya una adjudicación aprobada y en ese momento ejercerlo. Esto mejor que asistir a la subasta y pujar, que no es otra cosa que subirte a ti mismo el precio.

Pero, como bien nos ha explicado FCalvo, la subasta de fincas con riesgo de retracto también son una oportunidad, porque suelen resultar poco interesantes y con poca inversión se puede obtener un buen rendimiento.
Tampoco olvidemos que, en teoría, el que tenga derecho de retracto está avisado de la subasta, así que, si no la aprovecha es posible que no le interese, o que luego se le pase el breve plazo (9 días en general, aunque 3 meses en Catalunya) para ejercitar su derecho.
Y el retracto, a fin de cuentas, conlleva que te devuelvan todo lo gastado, así que, para facilitarlo y ahorrarle el pleito al retractante, incluso se puede pedir una compensación.

El retracto es una de las bestias negras de las subastas judiciales. No decae pues una subasta no es otra cosa que una "venta judicial forzosa", pero venta al fin y al cabo.

Gracias por tu respuesta. Aunque me imagino que la parte contraria de la superficiaria y propietaria del terreno, tendría sentido común y estaría bien aconsejado antes de realizar el contrato de derecho de superficie. Además en este caso seguro que no se esperaba que le fuesen a quitar su propiedad.

En fin, con respecto al derecho de retracto, sabes si por ser subasta publica ese derecho decae, ya que dicen que el derecho es para el caso de compraventas.

Gracias, un saludo.

Es una posibilidad muy real que no tiene por qué preocuparte en absoluto.

Buenas Tristan,

Ha sido mi desconocimiento el que me llevó a pensar que el proceso de embargo podia estar más avanzado en ese caso que en el resto de embargos.
Comentarte también que todas las anotaciones de embargo llevan como OBSERVACIONES "Expedida Certificacion de cargas en virtud del mandamiento que provocó la anotación", teniendo en cuenta que alguno de los embargos es de 2011 deberia preocuparme que ya se haya subastado y adjudicado el bien en alguno de esos procedimientos o es una posibilidad remota?

Pues para empezar te diré que yo suelo huir de subastas de esas. Los problemas están bien cuando ves en la tele que los tiene el protagonista y como los va resolviendo, pero si es uno mismo quien se los ha buscado y es a uno mismo a quien consumen y le amargan la vida... como que mejor no.

Pero volviendo a lo tuyo, cualquier cosa que esté inscrita antes de la subasta está ahí para quedarse. Y lo que no está inscrito probablemente sea porque el registrador no permitió sus inscripción, pero eso no impide que los propietarios de esos derechos traten de ejercerlos tarde o temprano. ¿Que no lo consigan? Puede que no, pero seguro que te tocan la entrepierna un rato largo.

Hola Tristán, a ver si me puedes ayudar con una duda, una finca que salga a subasta, pero que tiene un derecho de superficie sobre la misma, con un contrato con clausulas resolutivas y demás pactos, algunas de las cuales no figuran inscritas en el registro de la propiedad, me imagino por que no quieren darlas a conocer.

1º- En caso de resultar adjudicatario de la finca (Terreno), La Superficiaria, tendría derecho de retracto al ser en subasta publica ?

He leído por ahí de todo, desde que sí, hasta que no por que no se trata de una compraventa.

2º- Las clausulas no inscritas en el Registro, en que medida pueden afectar al adjudicatario que las desconoce ?

Gracias, un saludo.

gracias por los enlaces, muy bien explicado, me ha quedado todo mucho mas claro
saludos

De nada, gallifante, te recomiendo este post de Tristán, aunque al final todo depende, como cantaban (?) Jarabe de Palo:

https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/1121165-cargas-preferentes-subastas-judiciales

Por ejemplo, por deudas a la comunidad existe lo que se llama "afección real" (la finca responde aunque se haya transmitido, y sin necesidad de que esté anotado embargo alguno a esa fecha), pero hace poco se amplió al año en curso + 3 anteriores, y en cambio en Catalunya no se ha modificado la LPH y se seguiría respondiendo por el año en curso + 1:

https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/1937243-modificacion-capital-ley-propiedad-horizontal?page=2#comentarios_de_1937243

Saludos,

Hola Hombredepaja
¿Y que tiene ese embargo que no tengan los otros y que te lleva a sospechar? Todos los embargos posteriores serán cancelados tras la subasta de la ejecución hipotecaria. Y sí, por supuesto que la casa podría estar siendo subastada en estos momentos por cualquiera de esos embargos. Quizá hasta ya se haya subastado. Pero cualquier inscripción posterior a la de hipoteca será cancelada y eliminada tras la subasta.

En cualquier caso, para que un embargo esté a punto de provocar una subasta antes tiene que haberse expedido una nota marginal de que se ha pedido una certificación de cargas. Es decir, que la cosa se puede averiguar.

Gracias Jotaerre, los importes los puse yo redondos para abreviar ( principal + intereses ), pero no lo son en absoluto ( uno es de 1700 y pico, otro de 2900 y pico, etc. ). Me da la impresión que son los IBI de varios años con los correspondientes intereses, desde el 2008 en concreto. Otra cosa será el embargo de la Comunidad Autónoma que no se que puede ser. Lo que no se desde que año tendré que afrontarlos yo ( tanto los IBIS como la Comunidad de propietarios ).

Alguien ha participado en una subasta de una hipoteca traspasada a la SAREB?
Como actua esta sociedad, teniendo en cuenta que los creditos se traspasaron con descuentos en torno al 50%, se conforman con recuperar la totalidad de ese importe?

Veamos el ejemplo más sencillo: Hipoteca de 100K, tasación igual, la SAREB se quedó el credito por 50K, si hay un postor por 51K van a coger esos mil euros de beneficio o se van a quedar con el bien por el 60% de la tasación para luego comercializarlo?