Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

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Publicado por Tristán el subastero el 25 de marzo de 2009

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Etiquetas: consultorio



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Comentarios (mostrando del 1141 al 1160)
1141 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Ciberet
20 de junio de 2012 (20:50)

El día de gracia ese tiene muy poca ídem. Lo que pasa es que si al juzgado le sale de ahí debajo ayudarle al demandado no creo que haya nada que puedas hacer. Sí, tienes razón, la Ley está de tu parte, pero... ¿te meterías en recursos para defender tu derecho? Si la compra es muy muy buena quizá te merezca la pena.

En cuanto a que te devuelvan el dinero, más vale que te tomes una tila porque hay juzgados muy huevones en ese sentido.

Y finalmente, cuando se hacía la llamada "subastilla" de la Ley anterior, también circulaban los billetes a diestro y siniestro. Simplemente que el sistema era más justo que el actual.

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1142 Ciberet
Ciberet  en respuesta a  Tristán el subastero
20 de junio de 2012 (21:07)

La compra es muy buena (de ahí la alta probabilidad de que me ejercieran mejora de postura), por lo que no me importaría pleitear en ese sentido. El problema no lo veo ahí, sino que al final del proceso, aunque me dieran la razón, tendría el acreedor 5 días para adjudicarse el inmueble y ceder el remate, por lo que lo más seguro es que ese tercero me "birlara" el bien a través del acreedor. Así, tras haberme gastado una pasta en pleitos y haber permanecido mi fianza durmiendo el sueño de los justos un tiempo indeterminado, llegaría al mismo fin. CONCLUSIÓN: si no me hace caso el juzgado, que me devuelvan mi dinero y a otro negocio. Lo único que quería saber es el fundamento jurídico del "día de gracia", que por lo que comentas, Tristán, es ninguno.

Respecto a la circulación de dinero negro en la época de "la subastilla", entiendo que también existía, pero en menor cuantía que actualmente. Simplemente porque el margen ahora es mayor, dado que la mejora oficial siempre es por 1€ ó similar (entendiendo que hay cargas posteriores, y que por ello el demandado no tiene intención alguna de "alimentar" a sus acreedores). Antes, al menos, la mejora oficial era mayor (al haber una "subastilla") y, por ello, el margen para ofrecer dinero en negro era menor. Al menos eso entiendo yo.

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1143 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Ciberet
20 de junio de 2012 (22:01)

Negativo, porque la subastilla siempre era entre dos personas, el adjudicatario y el mejor postor y... ¿que no le ofrecerías tú al mejor postor para que dejara de postularse como mejor postor? ¿Y cómo se lo pagarías?

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1144 Ciberet
Ciberet  en respuesta a  Tristán el subastero
21 de junio de 2012 (15:49)

En caso de querer plantear un recurso, me imagino que me tengo que ir cogiendo abogado y procurador (¿o sólo basta con procurador?). ¿Cuándo tengo que personarme en el procedimiento? ¿Desde ya? ¿Cuando reciba el decreto donde se indique que se ha aprobado el remate en favor de un tercero y que me devuelven mi fianza? (creo recordar que suelen dar un plazo de 5 días para recurrir).

Hay otra cosa que me sorprende: el demandado ha presentado al tercero sin consignar cantidad alguna, y en el juzgado me han dicho que ese tercero dispone de 20 días para consignar. Pero he oído, por otar parte, que el demandado tiene que presentar al tercero con la consignación hecha. ¿Es eso verdad?

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1145 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Ciberet
21 de junio de 2012 (16:57)

No esperes ni un minuto. Si lo vas a hacer hazlo ya. Y respecto al plazo para que el mejor postor haga el ingreso, todavía hubiera sido peor si el precio ofrecido hubiera sido por ejemplo haber cubierto simplemente la deuda completa. En ese caso no habría tenido que rematar hasta que se hubiera hecho la Tasación de Costas y tu dinero habría tenido que quedarse ahí hasta entonces.

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1146 Jotaerre
21 de junio de 2012 (18:09)

Hola, Ciberet, lo del día de gracia se refiere a que, como obviamente los Juzgados no están abiertos hasta las 24 h y la LEC no permite ya presentar escritos en el Juzgado de guardia, sí se admiten hasta las 15 h del día siguiente:

"Artículo 135.Presentación de escritos, a efectos del requisito de tiempo de los actos procesales.

1.Cuando la presentación de un escrito esté sujeta a plazo, podrá efectuarse hasta las quince horas del día hábil siguiente al del vencimiento del plazo, en el servicio común procesal creado a tal efecto o, de no existir éste, en la sede del órgano judicial."

En tu caso, aunque la presentación de un tercero mejorante bien puede hacerse por comparecencia, entiendo que habrán aplicado la misma medida de gracia que si se tratara de un escrito, pues en caso contrario resultaría "discriminatorio" (porque tampoco puedes comparecer con el tercero desde que cierra el Juzgado hasta las 24 h, claro).

Por tanto, lo tienes crudo, pero si quisieras recurrir necesitarás abogado y procurador, y lo de personarse tiene sus pros y sus contras: desde el momento en que lo hagas, se entiende que tienes acceso a todo lo actuado y, por tanto, te empezará a correr el plazo de 5 días y podrás recurrir ya; si esperas a que te notifiquen y compareces directamente planteando el recurso, tienes ése mayor margen de tiempo para prepararlo, pero te tocará esperar hasta la notificación.

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1147 Larry2
Larry2  en respuesta a  Ciberet
22 de junio de 2012 (10:55)

Hola Ciberet, como comentas la mejora de postura se ha echo por 1 € y si aun no se ha procedido a la tasacion de costas es posible que el dichoso mejorante de postura no cubra la deuda y entonces aun puede haber alguna posibilidad, siempre que tu postura cubra totalmente la deuda,, no creo que devuelvan tu dinero hasta que no se liquiden las costas, al menos a mi me ocurrió así, pero en mi caso mejoraron por mas de 1€

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1148 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Larry2
22 de junio de 2012 (14:32)

Son gajes de pujar por debajo del 70%.

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1149 Ciberet
Ciberet  en respuesta a  Larry2
22 de junio de 2012 (16:17)

Perdona, pero no entiendo lo que comentas. Si mi postura cubre la deuda, con más razón la cubrirá otra que mejore la mía.

En el caso de que se hiciera una tasación de costas muy elevada, que hiciera sorpresivamente que mi postura no cubriera la deuda, entonces podría hacer que la mejora de postura tampoco cubriera la deuda. En este caso, se pasaría a la fase de ejercicio del derecho de adjudicación por parte del acreedor (por el 70% ó por el importe de la deuda).

Un detalle importante, en mi caso particular, es que el procurador de la parte acreedora está actuando en conjunto con el deudor, por lo que dudo mucho de que haga ninguna operación que perjudique al deudor.

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1150 Ciberet
Ciberet  en respuesta a  Jotaerre
22 de junio de 2012 (17:06)

Gracias, Jotaerre. Sí, ya había leído ese artículo también. Al parecer, lo añadieron desde que ya no se pueden presentar escritos en los juzgados de guardia, de modo que las 24 horas del día de vencimiento no eran aplicables, dado que a las 14:00 suelen cerrar todos los juzgados.

Mi duda es que la presentación del tercero creo que se hace a través de comparecencia, y ese artículo sólo se refiere a presentación de escritos. Esa interpretación de la secretaria judicial, para evitar "discriminación" en contra del demandado, es eso: una interpretación. Pero no lo veo escrito en ningún artículo de la LEC. Intentaré buscar algo de jurisprudencia al respecto, por si encontrara algo.

Me parece increíble que el demandado haya esperado a ese suppuesto "día de gracia". Si se hubiera personado el mismo día del vencimiento, no estaríamos discutiendo absolutamente nada.

En otro orden de cosas, ¿sabes a cuánto pueden ascender los costes de personarse? Los costes de procurador creo que están regulados por arancel, pero los de abogado creo que son libres. Mi pregunta es si tienes una idea aproximada de lo que me puede costar el mero hecho de personarme, con independencia de que luego plantee los recursos oportunos o no. De entrada, sólo me personaría y plantearía un recurso contra la mejora de postura aceptada por la secretaria judicial.

Lástima que seas de Barcelona, Jotaerre, pues si actuaras en Madrid, me pondría en contacto contigo.

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1151 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Ciberet
22 de junio de 2012 (19:42)

Supongo que la subasta no se habrá llevado en los juzgados nº31 o 32 de Madrid, porque de ser así más te vale olvidarte y dejarles en paz.

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1152 Ciberet
Ciberet  en respuesta a  Tristán el subastero
22 de junio de 2012 (21:48)

No, qué va. La subasta se ha celebrado fuera de Madrid.

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1153 eiroa
23 de junio de 2012 (13:40)

Estimado Tristan,
Permite que empiece así, porque es verdad que te aprecio a pesar de no conocerte personalmente. Aunque entiendo que esto último importa poco, porque como dice la Biblia: “Por sus obras los conoceréis”, y tus obras, este blog y esta sección de consultas que es lo que yo conozco, es de lo mejor que he visto a lo largo de mi vida. Te vengo siguiendo puntualmente desde que di con tu blog cuando andaba perdido buscando un poco de luz como a tantos nos ocurre; incluso tuve un intercambio de e-mails contigo los días 8, 9 y 10 de diciembre pasado.

Bueno: hago extensivo mi reconocimiento y agradecimiento a tus colaboradores y resto de participantes, y fundamentalmente no quiero dejar de destacar las intervenciones de Jotaerre: de verdad que disfruto con sus puntualizaciones, que a mí, personalmente, me parecen siempre muy oportunas y acertadas.

Vamos con mi consulta. Es un caso típico de indiviso que no se acaba de resolver.

Mi padres murieron en junio y julio de 2006 y 2007 respectivamente. Como siempre fuimos una familia bien avenida, se atendieron todos los trámites y pagos, se liquidaron los títulos de valor, nos repartimos el dinero, uno de los hermanos manifestó su voluntad de quedarse con la vivienda de los padres, llegamos a un acuerdo beneficioso para todos; en fin, todo en paz y buena armonía, sin ningún tipo de problemas. Quedó pendiente de resolución el resto de la herencia: un piso en la Avenida de la República Argentina de Gandia, una plaza de garaje en el mismo edificio y una planta baja en la playa de Gandia.

Desde entonces he estado tratando de llegar a un acuerdo con mis hermanos para que se liquide el resto de la herencia, pero no ha habido manera. El pretexto ha sido que se está tratando de vender las propiedades y no se consigue. Pero claro: no cuela. Si de verdad se hubieran querido vender, en casi cinco años que han trascurrido, se hubiera conseguido. A mis hermanos les he hecho la propuesta de venderles mi parte, y si ellos quieren esperar a que suban los pisos, que esperen cuanto quieran. Yo ya tengo 76 años y quiero mi parte, por lo que sea, porque poco que me descuide, ya no lo veo. Así se lo he manifestado en multitud de ocasiones; les he ofrecido procedimientos de cálculo; incluso cifras concretas pidiéndoles que me hagan una contra-oferta, pero nada. Ni siquiera el euro simbólico me han contra-ofertado. Así que me decidí por la vía judicial como último recurso (ya les había advertido en varias ocasiones que lo haría si no llegábamos a un acuerdo), habiendo obtenido sentencia de extinción del condominio, y en el punto 3 de la misma, la declaración de que (cito literalmente, aunque traduciendo al castellano porque la sentencia, del juzgado de primera instancia nº 2 de Gandia, está redactada en valenciano), “si no hay acuerdo entre los copropietarios, la división de los bienes se tendrá que hacer hacer en pública subasta, con admisión de licitadores extraños y repartiendo el precio obtenido entre los copropietarios en proporción a la participación que cada uno tenga en los bienes objeto de división”.

Después de nuevos intentos de llegar a una solución al margen de la subasta que a mí me han parecido más bien procedimientos utilizados por mis hermanos para demorar y a ser posible frustrar la solución judicial (ofrecer la gestión de venta a una inmobiliaria, pero no como mediación, sino en exclusiva, con mandato, responsabilidad solidaria de todos los hermanos, una fortísima penalización a favor de la inmobiliaria si se interrumpía antes de terminar el plazo y renovación tácita al final del mismo (aproximadamente el 9% del valor tasado de cada uno de los bienes); “tenemos un comprador para la planta baja que ofrece 150.000€”, comprador que después de una serie de exigencias que ha costado bastante tiempo poder satisfacer, ha desistido, resultando que no se había establecido ningún tipo de penalización, ni siquiera había dado ninguna señal; aunque conviene decir que una cosa similar ya había ocurrido cuando aún vivía nuestra madre con el piso de la Avenida de la República: un comprador seguro, en este caso si que había dado señal, pero el hermano que intervino en la operación pretende que se le devuelva el dinero cuando se produzca la venta, incluso habiendo transcurrido más de cinco años sin haber hecho frente a su compromiso).

Así las cosas, mi abogado me comunica el jueves pasado que el día anterior le notificaron la admisión de la demanda de ejecución de título judicial solicitando la subasta de la vivienda de la Avda. de la República Argentina y la plaza de garaje y el traslado al resto de los hermanos, y que tiene diez días para trasladar la Juzgado las condiciones en las que queremos que se celebre la subasta. Como, visto lo visto no me fío un pelo de mis hermanos, y con lo que creo haber aprendido leyendo las distintas intervenciones en el blog y en esta sección de consultas, a mí se me ha ocurrido transmitirle lo siguiente:

Condiciones para la subasta:

Piso:
- Valor: 70.000€
- Admisión de licitadores extraños (aunque ya consta en el punto 3 de la sentencia).
- Puja inicial mínima, 30.000€.
- Consignación para participar: copropietarios, 10.000€; extraños, 30% (21.000€).
- Adjudicación definitiva con puja igual o superior a la puja mínima establecida.
- Si un copropietario se adjudica el bien, sólo deberá consignar la parte que no es suya.
- Todos los copropietarios deberán hacerse cargo del pago de las cargas preferentes y gastos o impuestos devengados y asumir otras cargas preferentes que puedan aparecer antes de que el comprador presente el decreto de adjudicación en el Registro de la Propiedad, a fin de entregar al comprador el bien libre de cargas. Para ello, se establece la retención del dinero satisfecho por el adjudicatario hasta que se cancelen dichas cargas y gastos; también se establece la posibilidad de dejar sin efecto la subasta si las cargas aparecidas no pudieran cancelarse (*).
- Se establece la penalización de 10.000€ para el postor que quiebre la subasta, sea o no sea copropietario.

Plaza de garaje:
- Valor: 10.000€.
- Admisión de licitadores extraños.
- Puja inicial mínima, 4.000€.
- Consignación para participar: copropietarios, 1.000€; extraños, 30% (3.000€).
- Adjudicación definitiva con puja igual o superior a la puja mínima establecida.
- Si un copropietario se adjudica el bien sólo deberá consignar la parte que no es suya.
- Todos los copropietarios deberán hacerse cargo del pago de las cargas preferentes y gastos o impuestos devengados, y también asumir otras cargas preferentes que puedan aparecer antes de que el comprador presente en el Registro de la Propiedad el decreto de adjudicación, a fin de entregar al comprador el bien libre de cargas. Para lo cual, se establece la retención del dinero satisfecho por el adjudicatario hasta que se cancelen; también se establece la posibilidad de dejar sin efecto la subasta si las cargas aparecidas no pudieran cancelarse (*).
- Se establece la penalización de 2.000€ para el postor que quiebre la subasta, sea o no sea copropietario.

(*) Aclaración: En el Registro ambos bienes aparecen sin cargas, pero se trata de una especie de cautela ante alguna brillante idea que se les haya podido ocurrir a mis hermanos.

Espero vuestras opiniones sobre el planteamiento y también vuestras sugerencias sobre alguna otra medida que me pudiera ser conveniente solicitar. Mis hermanos me han demostrado ser muy poco de fiar, hasta el punto de no importarles llegar hasta rozar la delincuencia. Como botón de muestra: Sin decirme nada, han procedido a vaciar la planta baja de la playa, dejándola sin los muebles que mis padres, que la utilizaron toda su vida como vivienda de veraneo, habían ido amueblando con gusto y tiempo. Yo, que vivo en Alicante y no en Gandia como ocurre con dos de ellos, me he enterado por una vecina que vio como se llevaban los muebles y me lo comentó.

Gracias de antemano por vuestro tiempo.

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1154 Jotaerre
Jotaerre  en respuesta a  Ciberet
25 de junio de 2012 (09:53)

Hola de nuevo, Ciberet, pues busca Jurisprudencia, pero la única que, de momento, he encontrado, ni siquiera discute que pueda presentarse al mejorante por escrito; es de la AP de Cantabria del 2004:

"no declarar la nulidad de la designación efectuada por D. Sebastián de tercero que mejore la postura obtenida en la subasta, lo que hizo mediante escrito de 27 de enero de 2003 designando a D.ª Fátima, quien en fecha 19 de febrero de 2003 ratificó el escrito presentado mejorando la mejor postura obtenida en la subasta de 14 de enero de 2003 atendiendo el requerimiento efectuado por el Juzgado en providencia de 5 de febrero de 2003."

En ése caso no se decidía si era o no válido presentar tercero por escrito, pero ya ves que se menciona sin problemas, con la salvedad de que el Juzgado simplemente requirió entonces a la designada para que ratificara esa designa, que es lo que entiendo deberá hacerse en tu caso.

Por otra parte, personarte para recurrir no te debería salir caro (las costas de un recurso de reposición/revisión son de 300,-€ de letrado y poco más de 100 de Procurador), y todos podemos actuar en cualquier parte de España, máxime si es en trámites que no requieren desplazamiento personal, que es lo que encarecería el caso.

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1155 Jotaerre
Jotaerre  en respuesta a  eiroa
25 de junio de 2012 (09:55)

Hola, eiroa, y muchas gracias por el halago, aunque aquí no se me ocurre nada mejor, sólo esperar que el Juzgado acepte esas condiciones.

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1156 Jotaerre
25 de junio de 2012 (10:47)

Por cierto, recuerda, Ciberet, que hace tiempo hablamos del principio no escrito de interpretarlo todo en beneficio del deudor, incluso lo del tercero mejorante como última posibilidad de que la propiedad permanezca en la familia (como suele ser en muchos casos) a fin de atenuar los efectos de la ejecución.

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1157 Ciberet
Ciberet  en respuesta a  Jotaerre
25 de junio de 2012 (11:49)

Hola de nuevo, Jotaerre. En este caso, no ha habido escrito, sino comparecencia (que entiendo es el procedimiento más habitual en estos casos). En este caso, por tanto, entiendo que no aplica el "día de gracia" previsto en el artículo 135 de la LEC. ¿Qué opinas?

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1158 Ciberet
Ciberet  en respuesta a  Jotaerre
25 de junio de 2012 (11:52)

Sí, lo entiendo. Pero ¿cómo se puede justificar ese beneficio del deudor por una mejora de un solo euro? (aparte, están miles de euros en negro, of course)

Igualmente, ya sabes que hay juzgados que dan traslado al deudor para que presente mejora de postura en el supuesto de subasta desierta, cuando la LEC no prevé tal cosa. A este respecto, recuerdo haber leído alguna sentencia que enmendaba la plana al secretario judicial por salirse de la LEC.

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1159 Jotaerre
Jotaerre  en respuesta a  Ciberet
25 de junio de 2012 (12:06)

Buf, espinoso tema, pues, porque si la LEC no impide que sea por escrito, la analogía escrito/comparecencia o comparecencia/escrito puede darse igual, y entonces aplicarse el día de gracia a una comparecencia que bien podía haber sido por escrito. Porque recordemos que la medida se debe a que los juzgados están cerrados por la tarde y no puede presentarse ningún escrito (ni comparecer, por tanto) antes de las 24 h en que fine el plazo.

En todo caso, si se trata de una interpretación, favorece al deudor el hecho de que sea él quien presente a un tercero (familiar o no), en el sentido de que es él quien decide el destino de su propiedad, con independencia de que la mejora sea por 1 euro.

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1160 Jotaerre
25 de junio de 2012 (12:33)

Y, si atendemos al criterio del TC en su Sentencia 159/2007, peor lo llevas, Ciberet, porque el derecho a la tutela efectiva incluye que uno pueda agotar todos los plazos, y, si vencía a las 24 h del día anterior, con el Juzgado cerrado no podía haberlo agotado:

"Pues bien, en el presente caso, al igual que en los resueltos por las Sentencias antes mencionadas, la cuestión suscitada se concreta, en puridad, en un problema relativo a la posibilidad de disponer en su integridad del plazo legalmente establecido; cuestión sobre la que la interpretación que realiza el órgano judicial de los preceptos aplicables produjo una restricción del plazo legal de acceso a la jurisdicción incompatible con la vigencia del derecho a la tutela judicial efectiva. Al igual que hemos afirmado ya en varios pronunciamientos emitidos ante supuestos análogos, las resoluciones ahora impugnadas no ofrecieron respuesta a la cuestión capital de "cómo y dónde el demandante, en aplicación de esa pretendidamente completa regulación de la materia, debería haber presentado la demanda fuera del horario ordinario en el que permanece abierto el Registro para preservar su derecho a disponer del plazo en su integridad" o, en relación con ello, cómo se coordinan para tal preservación lo dispuesto en los arts. 133.1, final del inciso primero, LEC (el día del vencimiento expirará a las veinticuatro horas), 135.1 LEC (los escritos sujetos a plazo pueden presentarse en el órgano judicial al que se dirigen hasta las quince horas del día siguiente al del vencimiento), 135.2 LEC (en las actuaciones ante los Tribunales civiles no se admitirá la presentación de escritos en el Juzgado de guardia)"

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