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No, no es cierto. El que compre en esa subasta cancelará la siguiente carga registral (la segunda hipoteca) PERO LA DEUDA PERSISTIRÁ y tu sociedad seguirá siendo la deudora y, como te he contestado en mi primera respuesta (punto-3) el banco derivará esa deuda hacia el administrador, o sea a ti.

Hola Tristán,

No entiendo tu último comentario ya que no concuerda con lo que hemos comentado anteriormente.

Acaso no es cierto que el banco en su mejor opción ejecutaría la primera hipoteca y, siendo que el 60% del valor de tasacion es superior a la deuda de esa primera hipoteca, yo personalmente quedaría liberado de toda carga?

Gracias

Te lo repito: NUNCA EN TODA TU VIDA te vas a ver libre de esa deuda a menos que pagues hasta el último euro que tú o tu sociedad recibísteis.

Hola de nuevo Tristán,

Disculpa que insista tanto pero es que me juego estar el resto de mi vida en una situación que a nadie deseo...

He estado reflexionando con todo lo que me has aclarado (que ha sido mucho) y he sacado la siguiente conclusión:

Conclusión 1ª-El banco no ejecutará la segunda hipoteca (a nombre de la sociedad) porque se quedaría la vivienda al 60 % del precio de tasación de escritura y tendría que liberarme de la primera hipoteca (que está mi nombre). Por tanto en este caso me quedaría yo sin cargas a nivel personal y me darían a mi el sobrante dado que sobra bastante desde ese 60% hasta la deuda pendiente del préstamo y no existen acreedores posteriores.

Hasta aquí creo que lo tengo claro... si discrepas en algo me dices, por favor.

Conclusión 2ª: Por tanto el banco ejecutará la primera hipoteca (que está mi nombre personal), se quedará la vivienda al 60% del valor de tasación de escritura y al existir remanente, éste se lo quedará el banco, dado que este mismo banco tiene una segunda hipoteca (no pone nada en la escritura de esta segunda hipoteca en relación al rango y literalmente dice "2ª hipoteca, expresa, especial y voluntaria sobre la finca")sobre mi vivienda habitual aunque el titular (a quien le prestó el dinero por esta segunda hipoteca) sea una sociedad limitada.
Yo como persona física no recibire nada del remanente pero sí quedaré libre de cargas a nivel personal dado que el 60% del valor de tasación da de sobra para abonar la deuda pendiente de la primera hipoteca que está a mi nombre personal.

Así las cosas, poniendome en la piel del banco pensaría que el resumen de la situación es el siguiente:

-Ejecuto la primera hipoteca
-El banco se queda con la vivienda
-No puedo perseguir al deudor de forma personal, puesto que el 60% cubre de sobra la deuda pendiente de la primera hipoteca. El deudor queda libre de cualquier carga a nivel personal.
-No puedo conseguir nada de la sociedad limitada (titular de la segunda hipoteca) porque no tiene actividad ni activos.

Conclusión--> Unicamente el banco consigue la vivienda.

Y ahora viene lo realmente extraño:

Si yo ya le ofrecí al banco darle la vivienda de manera amistosa (dación o compraventa), por qué va a ejecutar el banco la vivienda si consigue lo mismo??
Consigue de este modo alguna ventaja fiscal o de otra clase?

Hasta ahora Tristán

No importa si eres persona física o jurídica. La propiedad que garantiza esas deudas es la vivienda y por lo tanto el sobrante que haya se dirigirá a saldar las cargas posteriores que la vivienda tenga. No cuentes con ese dinero.

Gracias Trístan,

Claro, conciso y concreto. Sí señor!

Un último matiz a ver que te parece...

En caso de ejecuten la primera hipoteca que está a mi nombre personal (como veo que parece más interesante para el banco) el sobrante que quede comentas que es para los acreedores posteriores. En este caso al no tener yo como persona fisica más acreedores, el sobrante podría ser para mí?. Es decir, que al estar la segunda hipoteca a nombre de la sociedad en vez de al mío y yo como persona fisica no tengo más acreedores, el sobrante podría ir para mí en vez de para el banco?

Gracias de nuevo

Pedro, en principio decirte que lo de Sociedad de Responsabilidad Limitada quedó obsoleto cuando, hace ya algunos años, se legisló para que los administradores de la sociedad fueran responsables y se pudiera derivar hacia ellos las responsabilidades en que la sociedad hubiera incurrido. No obstante es cierto que no es tan fácil como parece. Desde luego que si el acreedor fuera yo no te librarías fácilmente de esa deuda, pero tratándose de un banco y siendo estos tan torpes como están demostrando, ignoro qué decidirán hacer, si perseguirte a muerte o dejarlo correr.

Al ser tu casa habitual, sí es posible que el banco se vea obligado a adjudicarse la casa por el 60%, pero olvídate del sobrante porque por lo que cuentas hay acreedores posteriores, precisamente el mismo banco. El sobrante siempre es para los acreedores posteriores y finalmente, si aún queda, para el demandado.

Y olvídate también de que ejecuten la segunda pues el 60% del tipo de la segunda es más dinero que el 60% del tipo de la primera y al no haber más acreedores posteriores, en este caso sí que el sobrante sería para ti. Son tontos pero no tanto. Olvida esta posibilidad.

Y finalmente solo decirte que las deudas tardan treinta años en prescribir a menos que sean pagadas. Tú tendrás esta deuda con el banco hasta que hayas pagado hasta el último euro. La subasta no extingue las deudas si estas no quedan cubiertas en su totalidad.

Buenos días Tristán,

A ver si me puedes aclarar lo siguiente porque cada uno me dice una cosa y me estoy volviendo loco...

Me habían dicho que si,

1-Ejecutan la primera hipoteca sobre mi vivienda habitual que esta a mi nombre personal (sin avalistas): Se subastaría la vivienda habitual por el 60% del valor de tasación de la escritura de préstamo. Al ser la deuda pendiente por esta primera hipoteca inferior a ese 60%, el restante me lo darían a mi y no me quedaría ninguna responsabilidad.
En cuanto a la segunda hipoteca que está a nombre de la sociedad, se extinguiría sin más y la vivienda se la quedaría el banco.

Es esto así? Existe alguna triquiñuela del banco para conseguir que esto no se haga así?

2-Ejecutan la segunda hipoteca (cuyo titular es la sociedad limitada) sobre mi vivienda habitual(sin avalistas)(las dos hipotecas son del mismo banco): Se subastaría la vivienda habitual por el 60% del valor de tasación de la escritura de préstamo. Al ser la deuda pendiente por esta segunda hipoteca inferior a ese 60%, el restante me lo darían a mi y no me quedaría ninguna responsabilidad.
En cuanto a la primera hipoteca que está a mi nombre personal, se iría con la vivienda y dado que nadie va a pagar la cantidad pendiente de la primera hipoteca más el 60% del precio de tasacion de la segunda hipoteca, la casa se la quedaría el banco por el 60% del valor de tasación de la segunda hipoteca y la primera hipoteca quedaría extinguida. Al quedar la primera hipoteca extinguida (que es la que estaba a mi nombre personal, yo quedaría liberado de cualquier carga.
En cuanto al restante que quedara de la subasta de esta segunda hipoteca me lo darían a mi personalmente en vez de a la sociedad.

Te agradezco tu colaboración y si te puedo ayudar en algo de lo que yo controle, cuenta con ello!

Muchas gracias

Hola Pedro, lamento tu situación y paso a responderte:

1- ejecutarán la de menor cuantía para ahorrar costes judiciales. 2- No dudes que irán a por ti durante el resto de tu vida. Te va a tocar trabajar en negro para evitar que embarguen tu nómina y no podrás comprar nada a tu nombre. También tendrás que olvidarte de heredar nada. Si son listos no esperaran a que hederes sino que embargarán preventivamente tus "derechos de herencia" sin que hayan fallecido tus familiares. 3- A la última pregunta la respuesta es que te olvides de esa sociedad, déjale ahí como si estuviera muerta. La responsabilidad la derivarán hacia ti.

Buenas noches Tristan,

Te coloco este comentario aqui porque lo ha recomendado Kretan en otro foro.

Te ruego que me eches una mano.

Mi problema es que me he quedado sin trabajo y no puedo pagar al banco practicamente nada.
Mi vivienda habitual tiene una primera hipoteca a mi nombre personal de 190.000€ de capital pendiente. (Sin avalistas). La tasacion de la vivienda para subasta en la escritura de prestamo fue de 480.000.

Posteriormente mi empresa de reformas pidio al mismo banco otros 240.000 € (de los que quedan 220.000 de capital pendiente).
Para garantizar este segundo prestamo, el banco hizo una segunda hipoteca sobre mi vivienda habitual (que es la misma vivienda que para el primer prestamo de 190.000 €)
La tasacion de la vivienda para subasta en la escritura de este segundo prestamo fue de 570.000€.

Es decir que sobre mi vivienda habitual tengo una primera hipoteca a mi nombre personal de 190.000€ pendientes y una segunda hipoteca de 220.000€ a nombre de la sociedad. Las 2 hipotecas con el mismo banco.

Ni yo personalmente ni la sociedad disponemos de ningun otro activo.

Ambas hipotecas están impagadas desde hace un año y me han avisado del banco que las van a ejecutar ya.

Las dudas que me surgen son:

1º- Que hipoteca ejecutarán primero? Cual puede ser la estrategia del banco?
2º- Que responsabilidad personal me puede quedar en caso de que ejecuten la primera ó la segunda hipoteca.?
3º- Que responsabilidad le puede quedar a la sociedad? Esta sociedad ya no tiene ninguna actividad ni activo, tendría alguna implicación que se quedara la sociedad con deuda?

Muchas gracias por tu atención

Si el precio oficial actualizado es de 80k y la hipoteca pendiente es de 40k, entonces el Tipo de Subasta será de 40k y la adjudicación será firme a partir de 28k. Cualquier puja por encima de 28k será aceptada y firme de inmediato. En cualquier caso, como seguramente no se presenten otros postores, tú puedes empezar a pujar en 28k y a partir de ahí que gane el que más puje. Es así de sencillo, no hay más.

Tristan, no tengo claro lo de la subasta en el juzgado, y en el caso mio.

¿te importaría explicarme cómo hacer? Si pido la subasta, supongo que el precio de salida será el que diga la comunidad autonoma al ser VPO.

el precio tasado es de 80.000 y la hipoteca pendiente es de 40.000, y el piso es ganancial.

Yo estaría dispuesto a quedarme con la hipoteca y dar a mi ex, como mucho, 35.000 euros.

¿puedes hacerme un supuesto practico/teórico de como se desarrollaría? GRACIAS, pero es que no me entero.

Ya, pero es que cuando uno no quiere, adios sentido común. De todas formas, si mi ex y yo vamos a la subasta, supongo que sera el que más de si no hay problemas de precio tasado.

Si yo quiero ofrecer como maximo 90.000 euros por su parte porque la otra es mia, y ella ofrece 95.000 y yo 100.000 que es mi máximo mental, y la otra 110.000 y es la ultima puja, pues supongo que ahí se quedará. O no es así? lo digo porque aqui no hemos dejado de pagar la hipoteca, solo queremos vender a alguien o entre nosostros.

Buenos días,

Antes que nada agradeceros el que compartáis vuestros conocimientos con los que no tenemos ni idea del tema.

Animado por lo que he leído, tanto en este blog como en otras web, me lié la manta a la cabeza y presenté una oferta en una Adjudicación Directa de Hacienda, no tengo especial interés en la vivienda, pero quería ver como funciona esto, sin gastarme mucho dinero.

La propiedad es una vivienda en ruinas en un pueblo pequeño y siguiendo los consejos que he visto por la red, fui a verla, miré los datos del registro, etc. Lo único que no hice fué ver el expediente ya que fui dos veces a Hacienda y no había nadie de los que llevaban el tema y las veces que he llamado, no me han cogido el teléfono.

El caso es que como digo, la casa está en ruinas, la parte de atrás que da a un patio está caida, pero la fachada principal está intacta, con una puerta cerrada con llave y las ventanas con barrotes. Mis dudas son las siguientes:

- ¿Cómo me entero de si me la he llevado?. El día 13 terminaba el plazo de presentación de ofertas y en la web no pone nada y siguen sin cogerme el teléfono. He probado a recuperar el depósito y está bloqueado.

- En el caso de que me la adjudicaran, ¿es necesario pedir la posesión en el juzgado o puedo entrar directamente?. Aparte de estar medio en ruinas, la puerta tiene la apariencia de no haber sido abierta en años.

- En el caso de que fuese una finca vallada, cerrada con candado, ¿Habría que pedir la posesión?

Bueno creo que para ser la primera intervención, he soltado un buen ladrillo.

Saludos

Las VPO en Madrid salen en subasta al precio tasado pero las pujas pueden alcanzar uno o dos o tres millones de euros si a los postores les da por ahí.

Y la sorpresa... la adjudicación será menos del 60% del valor tasado y al final os habréis gastado la pasta en un procedimiento judicial para obtener menos dinero del que habríais obtenido con un poco más de sentido común.

Bueno, no es mi dia con las teclas, que queria decir, que siendo precios tasados, ¿al juzgado le da igual y no lo tiene en cuenta? ¿y si mi ex dice que son precios tasados el juzgado tampoco dice nada?

Y la sorpresa, por favor...????????????

quiero decir,

Gracias Tristán por la respuesta, esto es en Madrid, pero me sorprende que el juzgado no diga nada si son precios tasados, es decir, que podemos pedir la subasta judicial y el que más de... ¿y si mi ex dice que son precios tasados el juzgado no dice nada tampoco?

Y adelantame de que sorpresita desagradable me estas hablando por favor, ....