Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

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Publicado por Tristán el subastero el 25 de marzo de 2009

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Etiquetas: consultorio



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Comentarios (mostrando del 1121 al 1140)
1121 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  jugava
30 de mayo de 2012 (23:55)

Lo posterior es posterior y se cancela. No hay lío posible.

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1122 Llauro
31 de mayo de 2012 (00:35)

Tristán, bona nit.
Sigo leyendo.....Gracias por todo. Continuará.

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1123 Roypi
31 de mayo de 2012 (16:55)

Buenas Tristán,

Estaba chafardeando las subastas de hacienda, quando he visto en un par de ellas por la zona de Lleida que entre las fotos que cuelga, ponen una de una nota... te dejo ejemplo

https://www2.agenciatributaria.gob.es/wcl2/SOLexterno/pages/adjudicacionDirectaBienes.faces?idLiclote=45712&idBien=0

curiosidad... no se si es habitual o no, pero por si acaso ahí lo comento...

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1124 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Roypi
31 de mayo de 2012 (17:28)

Pues lo cierto es que no es habitual. Ojalá empiece a serlo.

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1125 totono
03 de junio de 2012 (23:02)

Hola Tristan. Tengo un conocido cuyo padre murió arrollado por un camión. Al conductor le condenaron en juicio penal a indemnizar a todos los hijos, entre ellos mi amigo, y a la mujer. Se está ejecutando la sentencia y van a subastar el piso del conductor. Es de VPO, por 78.880 euros pero hay 4 perjudicados (77.555€/38.777€/174.296€/7.053€). A mi amigo no le interesa pujar, pero teme que si no lo hace no vea un duro, bien porque no haya postores, bien porque otro acreedor ofrezca el 60% y el Juzgado compense el precio sólo con su deuda. La pregunta es la siguiente: si puja otro acreedor y ofrece el 60% del valor de tasación ¿se aplica sólo a su deuda el valor ofrecido y se extingue en esa parte? ¿o debe el acreedor que ofreció el 60% del valor de tasación y que por ejemplo es acreedor de un 30% de la deuda que se ejecuta ingresar en el Juzgado el 70% del valor que ofreció para que con él se pague proporcionalmente al producto de la subasta al resto de los acreedores? Mi amigo está bastante angustiado porque el tiempo se echa encima y no lo ve nada claro, y se teme que si no puja él el acreedor con más deuda ofrezca el 60% pretendiendo quedarse él sólo con todo el producto de la subasta (aplicándolo al pago de su deuda) y sin que ni él ni los otros lleguen a coger una perra de indemnización. Hasta el punto de que se plantea pujar aunque ni tiene dinero, ni le interesa el bien, ni piensa que pueda venderse fácilmente al ser de VPO y haber bajado los precios muchísimo. ¿Qué piensas que debe hacer?

2) El valor de tasación del piso es de 78.880 euros. Las indemnizaciones que se ejecutan son muy superiores: 77.555 para mi amigo, su hermano y su madre; 38.777 para otro hijo; 174.269,06 para otros tres hijos; 7.053 para indemnizar daños materiales. Así las cosas, después de leer la ley y varios post de tu blog me planteo las siguientes preguntas:

3) Parece que si nadie puja, los acreedores sólo podrían conseguir algo si se quedan con el bien ofreciendo el 60% del valor de tasación. Dado que en principio no podría pujar, confía mi amigo en que lo haría la familia que tiene mayor indemnización, que es la que más interés tiene, pero lo que no encontramos claro es si esa familia tendría que poner la parte del 60% del valor de tasación que proporcionalmente correspondería a los otros perjudi

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1126 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  totono
04 de junio de 2012 (16:33)

¿Qué significa que hay cuatro perjudicados? ¿Teme que si no puja no vea un duro? ¿Si alguien se la adjudica por el 60% el juzgado compensa el precio solo con su deuda? ¿Eso qué significa? Lo siento Totono, pero creo que es tal el cacao que tu amigo y tú tenéis acerca del funcionamiento de las subastas judiciales, que en realidad no se ni siquiera qué preguntas. ¿Realmente tu amigo pretende pujar aunque no tiene dinero?

Lo que te puedo decir es que la casa que sale a subasta tendrá varios embargos que se habrán inscrito por orden cronológico (A, B, C, D, etc) y que el fruto de la subasta irá integro al embargo A y lo que sobre irá al embargo B y así sucesivamente. Es bastante sencillo. Si su embargo es el A, que se tumbe a la bartola y si es el D, que ni sueñe con cobrar. Y si quiere perder hasta lo que no tiene, que asista a la subasta y puje.

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1127 Jotaerre
05 de junio de 2012 (11:09)

Según me ha parecido entender, los 4 perjudicados son ejecutantes a la vez, es decir se trata de un sólo embargo en ejecución de la Sentencia condenatoria, ¿es así?.
Entonces, el producto de la subasta se repartiría entre los 4, y lo único que interesa es que sea lo más alto posible (aunque recordemos que los ejecutantes no pueden pujar si no hay otro postor ajeno al proceso).
Si no hay postores, lo que procedería es que los ejecutantes ejercitasen conjuntamente la opción de adjudicación, porque si sólo lo hace uno, entonces sí se aplicaría sólo a su crédito.

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1128 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
05 de junio de 2012 (18:29)

¿Qué quieres decir con que se aplicaría solo a su créditos? Imaginemos que uno de los cuatro se adjudica la vivienda por 48k (el 60% del tipo) y resulta que es el amigo de Totono, a quien le deben 77.555 euros, ¿quieres decir que no tendría siquiera que rematar porque su precio de adjudicación es inferior a lo que el demandado le debe a él.

¿No sería más correcto dividir proporcionalmente los 48K de la adjudicación proporcionalmente a cada uno?

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1129 Jotaerre
Jotaerre  en respuesta a  Tristán el subastero
05 de junio de 2012 (18:49)

Tampoco voy a decir que estoy completamente seguro aún, pero si un tercer postor paga por adjudicarse la finca, es lógico que el producto se reparta, pero si es uno sólo de los acreedores quien se lo adjudica por menos de su crédito, pasa a ser propietario único y no hay nada que repartir porque nada ha pagado.

Es decir, no existen los 48K a repartir, sino una propiedad que ha cambiado de manos, y que no es repartible. Por éso entiendo que deberían adjudicársela entre todos, y entonces sí poder repartir el precio de una hipotética venta posterior.

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1130 Aversimeentero
07 de junio de 2012 (22:43)

En primer lugar, enviar un saludo y daros las gracias a todos los participantes del blog, ya aunque me acabo de registrar, hace meses que os sigo asiduamente y he aprendido bastantes cosas interesantes leyendo vuestros mensajes.

Precisamente desde hace unos meses estoy asistiendo y licitando en alguna subasta judicial, pero últimamente en varias que he considerado interesantes (supongo que como otros muchos) me he quedado plantado y con cara de tonto delante de la sala, habiendo consignado y suspendiéndose la misma en mis narices unos minutos antes de celebrarse. Cuando he preguntado el motivo, sólo me dicen "se ha llegado a un acuerdo extrajudicial"; entonces, ante esto, se me plantean varias dudas sobre las vías previas que existen (además de participar en la subasta) para conseguir algún derecho sobre la propiedad de un inmueble.

Os comento alguno de los casos, a ver qué opináis:

1) Hace cosa de un par de meses, una vivienda tasada en 120000 €, sale por una ETJ de una deuda con la comunidad de propietarios de unos 10000 €, en este caso la propietaria habitaba la vivienda, aunque en condiciones infrahumanas (tenía problemas de adicción, según me comentó su abogado), sin agua ni luz, por lo que supongo que firmaría algo (letras cambiarias o alguna cosa de esas realmente complicadas de controlar que os he leído alguna vez por aquí) a última hora con alguna empresa financiera que se hizo cargo de la deuda, y que instará la subasta más adelante (entiendo que es lo más lógico, aunque esto no lo hubiera hecho ni sabiéndolo, prefiero seguir cauces más 'normales').

2) Hace pocos días, una subasta por una ETJ con el mismo motivo que la anterior (deuda unos 10000 €, tasación más de 100000 €), pero con vivienda desocupada desde hace años, propietarios fallecidos y sin herederos. Voy al juzgado y me dicen que se ha suspendido la subasta. Esto no lo entiendo... ¿cómo puede lograr poner a su nombre la vivienda el que se haga cargo de la deuda, si los propietarios han fallecido? ¿Es posible demandar a un fallecido sin herederos (yo pensaba que no se puede demandar a alguien que no existe, o algo sobre eso había leído)? ¿No compensa asistir a la subasta como licitadores, siendo que si son los actores, deberían comprar por mínimo el 50%? Son muchas preguntas, pero no sé si estoy confundido o qué...

3) El tercer caso está por celebrarse, y es lo mismo, una deduda de comunidad de propietarios, vivienda desocupada y propietaria en paradero desconocido, ¿qué sería más conveniente? ¿comprar la deuda a la comunidad (es baja, pocos miles de euros)? ¿o jugármela a asistir a la subasta y que me la suspendan como las otras?

Sé que estas cosas se aprenden a base de palos, y sobre todo de perder tiempo y dinero algunas veces (aunque espero que no todas...), de todos modos, os agradecería si me esclarecéis un poco el asunto, pues estoy bastante mosqueado con perder el tiempo, hablar con todo el mundo, hacer consignaciones, y que me lo chafen todo antes de llegar a la subasta...

En fin, buen ladrillo para ser el primero, saludos y gracias.

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1131 Tristán el subastero
08 de junio de 2012 (09:43)

Bienvenido Aversimeentero. Una subasta se puede suspender por muchos motivos además del más obvio de que los deudores hayan pagado la deuda reclamada. A veces puede bastar con una promesa de pago o con un adelanto a cuenta de la cantidad adeudada. Otras veces se trata de que se han dado cuenta en el juzgado de que las notificaciones están mal realizadas o, simplemente, de cualquier error detectado en el eDicto de Subasta.

Las suspensiones de última hora están ahí, son muy habituales y no hay que darle demasiadas vueltas. Ya te acostumbrarás.

Por otra parte, es muy habitual que salgan a subasta bienes de gente fallecida, principalmente por deudas de comunidad. Pero si se suspende una de esas subastas seguro que es porque los herederos andan cerca.

¿Comprar la deuda a la comunidad de propietarios o jugártela en la subasta? Lo primero es decirte que asistir a una subasta no es "jugártela" y lo segundo, que no por comprar la deuda de la comunidad vas a evitar el tener que asistir a la subasta. Simplemente te habrás convertido en el acreedor, pero mientras no te adjudiques la subasta la casa seguirá sin ser tuya.

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1132 Jotaerre
08 de junio de 2012 (10:14)

Hola, Aversimentero; yo añadiría que, al no poder considerarse vivienda habitual la de un fallecido (por motivos obvios), el acreedor tendrá la opción de adjudicársela por la deuda.

Y, ante el fallecimiento del deudor, debe demandarse a la herencia yacente (puede que haya un heredero conocido que aún no haya aceptado la herencia, por ejemplo) o a los herederos desconocidos, en último caso por edictos, para que el proceso sea válido y surta todos los efectos la adjudicación.

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1133 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Jotaerre
08 de junio de 2012 (11:16)

Puede adjudicársela por la deuda solo si la subasta queda desierta, algo poco frecuente dado que estas subastas sin "ocupante" suelen ser muy golosas.

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1134 Jotaerre
08 de junio de 2012 (11:37)

En efecto, o por la deuda si es superior a una mejor postura inferior al 70 % de la tasación. Sólo quería dejar claro que la opción, como tal, existe, ya que Aversiaprendo parecía obligar al ejecutante al 50 %.

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1135 Aversimeentero
08 de junio de 2012 (14:50)

Gracias Tristán y Jotaerre por la bienvenida y por la pronta respuesta, así que me quedo más tranquilo, pues pensaba que había algo que saben todos los demás (que algo de eso seguro que hay también...) y yo no, y por eso "se me escapan", pero bueno, supongo que eso lo curará el tiempo "activo".

Para Tristán, comentarte que quizás no me he expresado correctamente con lo de "jugármela a asistir a la subasta", más bien me refiero a jugármela a que no se realice, pues lo que yo quiero es que se celebre, me parece la forma más justa de comprar para todos.

Y para Jotaerre, el comentario del 50% para el actor es porque me pareció leer en la modificaciones del pasado año en la LEC, que "en ningún caso el acreedor se adjudicará el bien por menos del 50%", o algo así, por lo que entiendo que no sería válida la adjudicación por la deuda, si ésta es inferior al 50%.

Respecto del tema de la herencia yacente, ¿qué sucede si consta que no existen tales herederos? ¿se puede hacer algo para cobrar las dedudas en este caso?

Saludos y gracias.

PD: De momento sólo pregunto, ya responderé algo si alguien pregunta algo que yo sepa, cuandomeentere, jaja...

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1136 Jotaerre
08 de junio de 2012 (15:16)

De nada, ésa misma impresión la puede tener cualquiera que sólo se base en las noticias sobre la última reforma y no tenga la santa paciencia de leerse la LEC hasta su nueva DA 6ª:

"DISPOSICIÓN ADICIONAL SEXTA. Adjudicación de bienes inmuebles.

En el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante en los términos previstos en la sección VI del capítulo IV del título IV del libro III y siempre que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al cincuenta % de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

Asimismo, en los términos previstos en la mencionada sección y para los citados bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea inferior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura."

Y, respecto de las deudas de un fallecido, éstas pasan a su "herencia yacente" (es decir, pendiente de ver qué pasa), concepto abstracto que se materializará en el pasivo del heredero que acepte la herencia (pura y simplemente, no nos compliquemos ahora) o quedará flotando en el aire. Pero, si en el activo hay propiedades, por supuesto que pueden embargarse (igual que pueden acabar revirtiendo en el Estado, no desaparecerán, no), pero para ello debe demandarse a ése ente abstracto

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1137 Aversimeentero
Aversimeentero  en respuesta a  Jotaerre
08 de junio de 2012 (15:46)

Ahh, de acuerdo, ahora ya me queda mucho más claro, me parecía una pu.... para las comunidades de propietarios (y demás deudas menores), si no a ver quién tiene narices de meterse en un procedimiento de años para que luego te quede desierta la subasta, te cueste dinero y te quedes sin cobrar. Y el tema de la herencia yacente, clarísimo, gracias de nuevo.

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1139 fudrin
fudrin  en respuesta a  Tristán el subastero
20 de junio de 2012 (00:33)

Hola Tristán, lo prometido es deuda y puedo contarte un mes después cómo acabó el tema. No te hice caso e intenté negociar con el primer banco, ofreciéndoles pactar una cesión del remate por el valor de sus dos hipotecas haciendo incluso una imposición previa como señal. Esto lo hice a través del bufete externo que les llevaba el asunto. Como bien dijiste, no me hicieron ni caso. Y eso que llamé 4 veces. Lo intenté también con el director de la oficina acreedora quien iba de coleguita pero lo mismo, ni caso. Mi sospecha era que estaba cocinando algo y lo querría para algún cliente amiguete o algo así.

Ahora sí te hice caso y me armé de valor (y de un amigo abogado experto en hipotecario y bancario) y fui a la subasta. Las 4 anteriores (y posiblemente las de todo el mes...) habían quedado desierta. Pero en esta en la sala éramos como 10 personas... todo un récord! :-)

Fue de lo más cómico... la primera entidad, para evitar quedarse sola si no iba nadie más, envió a otro, quien hizo la primera puja por el valor de la deuda de la hipoteca hipotecada (recuerdo que había una segunda hipoteca de la misma entidad CON IGUALDAD de RANGO y una tercera hipoteca de otra entidad, de importe muy superior). Lo pujado era poquito más que el 20% del tipo, es decir, lo consignado. Con esa puja, el procurador de la primera entidad subió la puja dos mísero euros.

Mi estrategia (y mis posibilidades económicas) eran de pujar solo por la deuda de la ejecutada, pues ya me comía como bien me habías dicho la deuda de la segunda hipoteca. Que por cierto, la certificación de cargas no decía cuánto se debía y el banco no me lo quiso decir! Supongo que podría haber presionado via el secretario judicial, pero no lo hice.

En cualquier caso, llega el procurador del tercer banco y puja por un importe que cuadra con la suma de las dos hipotecas de la primera entidad más toda su deuda!!

Nos quedamos todos a cuadros. La subasta, evidentemente, acabó ahí.

Yo evidentemente me he perdido algo... vamos a ver, las cifras eran más o menos:

Hipo 1, Ent 1: 30K€ (se ejecuta)
Hipo 2, Ent 1: 40K€ (igualdad de rango Hipo 1)
Hipo 3, Ent 2: 120K€

Si lo he entendido bien, la tercera entidad, pujando y ganando la subasta por 200K€, le paga los primeros 30K€ la Ent1, se come la deuda de Hipo2 (40K€) pero la diferencia entre los 200K€ pujados y los 30K€ de la deuda, es decir, 170K€ serán la responsabilidad hipotecaria de la Hipo3, no?

Por lo tanto, la Ent2 se ha adjudicado por la deuda el bien asegurándose que nadie "le pisa el piso", y siempre que lo vendan por más de esos 30+40+gastos algo recuperan....

Jo, empecé este post para contarte cómo fue la subasta, luego me surgieron dudas que quise plantearte y creo que más o menos me las he respondido.

Conclusión de toda la historia: no me he quedado con el piso, soy un poco menos pobre de lo que esperaba ser, me lo he pasado bastante bien y he aprendido -en gran parte gracias a tu blog- un montón!

Slds

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1140 Ciberet
20 de junio de 2012 (20:28)

Hola, tengo la duda de cómo se calculan los plazos en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Acudiendo al artículo 133 de la misma:

Artículo 133. Cómputo de los plazos.

1. Los plazos comenzarán a correr desde el día siguiente a aquel en que se hubiere efectuado el acto de comunicación del que la Ley haga depender el inicio del plazo, y se contará en ellos el día del vencimiento, que expirará a las veinticuatro horas.

Tengo un caso en que han hecho mejora de postura (¡qué mal rollo!, como diría Tristán) al día 11 tras el acto de comunicación al demandado. El celebérrimo artículo 670.4 habla de que el plazo para presentar tercero es de 10 días, por lo que me surge la duda de si el ejercicio de este derecho está fuera de plazo. En el juzgado, me hablan del "día de gracia", pero no lo veo por ningua parte de la LEC (me imagino que ese nombre es coloquial). Quizás la expresión "a las veinticuatro horas" es ambigua, y puede significar a las 24:00 del día de vencimiento (en cuyo caso la mejora de postura estaría fuera de plazo), ó 24 horas después del día de vencimiento (en cuyo caso el día 11 estaría todavía dentro de ese plazo).

En otro orden de cosas, el demandado ha presentado al tercero sin consignar cantidad alguna. ¿Ese tercero dispone de 20 días para consignar, y mientras tanto mi depósito sigue pudriéndose en la cuenta del Juzgado? ¿Cuánto tengo que esperar para que me devuelvan mi fianza? ¿Hasta que se dicte el decreto de aprobación de remate o el decreto de adjudicación? ¿Hasta el mismo momento en que remate el tercero?

Por cierto, ni que decir tiene que la mejora de postura se ha producido por 1€ (el resto, en negro, claro). ¡Enhorabuena al legislador! (que propició, con la eliminación de la "subastilla", el tráfico de dinero "B").

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