Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Subastan tu casa

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Publicado por Tristán el subastero el 12 de febrero de 2009

Subastas judiciales. Subastan tu casa
Esta entrada es en respuesta a un comentario que me hace Alfonso al post de ayer.

Alfonso, la gente tiene casi siempre ideas equivocadas respecto a las subastas, creen que allí los subasteros se llevan las casas por dos duros y eso no es así.

Te voy a explicar cómo eran las cosas mucho antes de esta maldita crisis:

Primero: Lo mejor para alguien que no puede pagar la hipoteca siempre ha sido planificarlo con tiempo y vender al mejor precio posible antes de dejar de pagar la primera letra. Aquí la psicología humana juega en nuestra contra porque siempre tendemos a pensar que las cosas nos van a mejorar en unas semanas y vamos postergando la decisión. Créeme, es mucho mejor vender la propia casa rápidamente aunque sea con una sustancial rebaja, que permitir que llegue a subasta. Vendiéndola uno mismo consigue obtener el beneficio que, de otra manera se llevaría el subastero. Con lo que pagamos los subasteros se liquida la deuda y luego nosotros lo ponemos a la venta obteniendo un 15-20% de beneficio. ¿No habría sido mucho más inteligente que fuera el mismo ex-propietario quien se hubiera ganado ese dinero? Siempre he aconsejado eso a quien me ha preguntado.

Segundo: También aconsejado siempre huir de los usureros como de la peste. Me refiero a aquellos que se ofrecen a prestarte 10 mill pero luego te obligan a firmar que te han prestado 15 mill. Es mejor esperar a que el juzgado saque a subasta la vivienda e intentar que haya el mayor sobrante posible que no caer en esas manos. Si caes en manos de los usureros al final se quedarán la casa y no habrá sobrante ninguno, todo se habrá ido en intereses abusivos, y cuando digo abusivos no me refiero al 8-10% que te pueden cobrar los bancos, quiero decir abusivos de verdad.

Tercero: Si ya has dejado de pagar al banco y la subasta es dentro de unos meses, debes intentar vender la casa, pero ahora tendrás que hacerlo aún más barato, para encontrar a alguien que se ofrezca a hacer la operación muy rápidamente. Si sólo tienes una hipoteca no deberías tener mayor problema.

Cuarto: Si la subasta es en breve, los subasteros no son nunca las personas adecuadas para venderles así la casa, porque jamás (ni de coña) te van a ofrecer más dinero antes de la subasta de lo que estarían dispuestos a ofrecer en la misma. Lo único que ganarían comprándote la casa antes de la subasta es que tú les entregas pacíficamente las llaves, pero eso a ellos no les da ningún miedo. Hombre, siempre es mejor, porque además evitan la posibilidad de caer en algún juzgado “perezoso”, pero no a cambio de pagarte mucho más de lo que pagarían en la propia subasta. Otra cosa es que ellos te puedan hacer creer que sí, que si se lo vendes a ellos por tanto, conseguirás evitar que alguien la compre por dos duros en el juzgado.

¡Mentira podrida! Llegados a ese punto, dos o tres semanas antes de la subasta, lo mejor es apostar porque lo compre alguien dispuesto a dar un buen dinero. Hay que conseguir vencer al sistema, ¿Por qué sólo nos atrevemos a participar en las subastas los subasteros? por el oscurantismo, por el miedo a enredarse en los juzgados, por el miedo a que el dueño te destroce la casa antes de que consigas entrar en ella.

Entonces lo que propongo para vencer al sistema es que el demandado transforme la subasta de su casa en algo completamente diferente:

  • Hacer la máxima publicidad de la subasta
  • Informar de la misma a todas las inmobiliarias de la zona
  • Poner carteles indicando que está dispuesto a enseñarla a cualquier interesado
  • Presentar un escrito al juzgado manifestando que entregará voluntariamente las llaves unos días después de que esté redactado el Auto de Adjudicación
  • Presentarse el día de la subasta para evitar que los subasteros se pongan de acuerdo.

Lo que interesa es que vaya mucha gente a la subasta, que esa gente no tenga nada que temer (a nivel burocrático) y asegurarse de que pagan lo máximo a lo que estén dispuestos. ¡Luz y taquígrafos! Es decir, hacer exactamente lo contrario a lo que, por verguenza o por desconocimiento, suele hacer la mayoría. Así se podría conseguir convertir al Juzgado de turno en nuestro aliado, en la mejor inmobiliaria que uno podría desear.

Pero todo este rollo que te he soltado, Alfonso, ha sido para explicarte cómo podrían ser las cosas antes de esta Crisis. Hoy en día vender rápido una vivienda es un milagro. He visto tu casa en las fotos y me parece una preciosidad, y la vista en lontananza de los rascacielos me parece un prodigio. Sin embargo comprendo que te tiene que resultar verdaderamente difícil vender. Yo, en este caso soy de los malos, ya sabes, "
subasteros que no te van a ofrecer ahora más de lo que te pagarían en la misma subasta", pero lo que sí te puedo ofrecer es ayudarte dándote ahora la máxima publicidad. Si lo deseas subo mañana algunas fotos y la descripción del chalet para que la gente lo vaya viendo.

Te deseo toda la suerte del mundo y aquí me tienes para lo que quieras

Etiquetas: ventas desesperadas



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Comentarios (mostrando del 81 al 100)
81 Anonimo
Anonimo
19 de enero de 2010 (01:29)

Hola tristan, ante todo felicitarle por estar cerca, en forma de consejos, a todas esas personas que se encuentran en esas situaciones tan desesperadas!!!
...por suerte puedo decir q estoy al otro lado de la balanza ,es decir, en la oportunidad de poder hacerme con la compra de una deuda sobre un apartamento o asi lo creo!!!
Es por eso q me pongo en contacto con usted porque desconozco el procedimiento a seguir ademas de no tener un criterio de valoracion en la compra como para saber si es una buena inversion.
A continuación le detallo los numeros de la operacion :
Principal de la deuda 110.000 €
Intereses maslos de demora 75.000 €
Importe de las costas 21.000 €
Tasacion de la vivienda 300.000 €
Mi pregunta es saber la viabilidad de la compra de la deuda llegado esta a subasta??...asi comolos diferentes escenarios que se pudieran dar en esa subasta??
En caso de que la adjudicación en subasta no sea mayor q la suma de las cantidades antes detalladas, en que me afectaria en cuanto a mi inversion??
Ademas se da el caso que el actual propietario es extranjero y no hay manera de localizarlo para su notificacion por estar en su pais??
...estoy bastante perdido, pero por momentos pienso q estoy delante de una gran oportunidad,pero a la vez me da miedo poder perder lo q tanto me ha costado un dia ahorrar!!!
Gracias por su ayuda
Un enorme saludo

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82 Tristán el subastero
19 de enero de 2010 (13:52)

Para Daniel: Siento ser tan crudo, pero ni lo sueñes. En cuanto puedan conseguir que te echen lo harán sin importarles nada si les has ayudado a enseñarlo o no.
Si aún no te han echado ha sido por la lentitud y la indolencia de todos los juzgados españoles, y por que están atascados.

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83 Tristán el subastero
19 de enero de 2010 (13:56)

Para el último anónimo: Lo que te voy a preguntar es muy importante y de la respuesta que me des dependerá la mía ¿Quién te ha hecho esa oferta, un banco, una financiera, una inmobiliaria, un particular? ¿Cómo te han contactado?

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84 Anonimo
Anonimo
19 de enero de 2010 (19:06)

Hola soy Nacho, mi enhorabuena a Tristán por el excelente trabajo.
Quería hacer una consulta, subastaron mi casa el pasado 15 de noviembre, y se la adjudico el banco. Yo vivo en la casa con mi familia y pienso seguir hasta que me desalojen. En mi caso como me notificaran el desalojo, con un certificado (tipico que te dejan un aviso amarillo de correos en el buzon si no estas) o con una citacion de las blancas de un funcionario judicial, o tiene que ser en persona?, me tranquilizaría saberlo, muchas gracias

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85 Tristán el subastero
19 de enero de 2010 (20:06)

Usualmente te lo comunican personalmente, pero si no estás en tu domicilio pueden hacer la diligencia con cualquiera que esté por allí.

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86 Anonimo
Anonimo
20 de enero de 2010 (01:01)

Hola tengo una casa embargada hace 4 meses, y tengo una persona que aunque la casa ya no es mia, me da 15000 euros, yo a cambio le dejo la casa con mucha pasta invertida y la llaves.

Por lo que he podido leer en publicaciones anteriores, creo que para mi el trato es más conveniente que quedarme en la casa.

Por otro lado como lo podemos hacer para que el comprador me de los 15000 sin miedo a que no me vaya de la casa


Muchas gracias Tristan de antemani

Un abrazo

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87 Anonimo
Anonimo
20 de enero de 2010 (11:23)

Hola Tristán de nuevo, soy el chico al que se le ha presentado la compra de deuda hipotecaria en las condiciones en que te detalle previamente!!!
Por lo que me preguntastes,la oferta es directamente de la abogada del banco la cual no tiene ninguna comision en todo esto!!!!...o eso creo!!!
Además de preguntarte por la viabilidad de la inversion, se me presentan otras dudas como ya te dije, q son el procedimiento a seguir y todos los escenarios que puedan ocurrir en todo esto dependiendo delas diferentes pujas en subasta !!!??
Tambien queria preguntarte si podria hacer una oferta por esa deuda de 108.000 € por un importe muy inferior al banco como por ejenplo en torno a los 60 o 70 mil euros ,para cubrirme un poco las espaldas en funcion de la futura subasta!!!
MI nombre es carlos y de nuevo agradecerle toda su labor!!!
Atentamente un saludo.

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88 Tristán el subastero
20 de enero de 2010 (18:59)

Para el penúltimo anónimo: Aunque te hayan embargado la casa, esta sigue siendo tuya hasta que se haya subastado. Mi opinión es que, si ves que no vas a poder solucionar el impago, lo más interesante es venderla y más si ya te están ofreciendo dinero. la forma de hacerlo es vendérsela por un precio que sea la suma del embargo y los 15.000 euros, reteniendo el comprador la cantidad del embargo para pagarlo él mismo y cobrando tú los quince mil.

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89 Tristán el subastero
20 de enero de 2010 (19:07)

Carlos, si es el banco y no un particular, puedes seguir adelante. Lo más importante y lo que puede hacer que pierdas o que ganes dinero es la tasación de la vivienda. Naturalmente ni pensar en que ahora siga siendo de 300.000 así que te toca ir tú mismo y tasarla teniendo en cuenta quién vive dentro (propietario, inquilino, familia de gitanos, etc.) y su estado actual.
Por supuesto que tienes que intentar conseguir una quita sobre el principal, pero si les ofreces 60.000 se van a descojonar.
En la subasta solo hay dos escenarios posibles: Que lo compre un subastero o que lo compres tú. la cosa es así de sencilla.
Mi opinión es que puede ser un buen negocio pero tienes que tasarlo bien para que no ocurra eso que temes, que te paguen en subasta menos de lo adeudado

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90 Anonimo
Anonimo
21 de enero de 2010 (01:31)

Hola tristán,
soy carlos de nuevo, disculpa mi insistencia pero es debido a todas las dudas que me surgen!!!
en cuanto a la tasacion seguro q tendras toda la razon no creo q llegue a los 300.000 €, ademas no me va a ser posible hacer una nueva pues como ya te dije no hay llaves pues el propietario esta en el extranjero ademas de estar ilocalizable!!!...pero ya le hize un estudio de precios porla zona y podemos estar cerca!!!
pero mi mayor duda es en el momento de la subasta y mas cuando me informa q puede llevarsela un postor por menos dinero ???
No se supone que tiene que cubrir como minimo el importe de la puja, el importe de la deuda asi como todos los intereses junto con los de demora???....como podria pasar que pudiera perder mi dinero entonces???
y en el caso de hacerme con la subasta ,no tendria yo q abonar como minimo esos gastos??
gracias de nuevo y disculpe mi sana ignorancia!!!
Atentamente un saludo.

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91 Anonimo
Anonimo
21 de enero de 2010 (10:14)

Hola buenos días, me llamo Antonio y mi duda es la siguiente, tengo una casa en Marbella yno he podido pagar la hipoteca hace año y medio, los juzgados deben de estar muy atascado porque ni siquiera me han notificado nada.

El caso es ¿Puedo alquilar la vivienda?, si cuando la subasten la casa tiene inquilino ¿que pasaría? muchas gracias

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92 Tristán el subastero
21 de enero de 2010 (18:35)

Antonio, tu casa es tu casa y, mientras no te la quiten en una subasta, puedes hacer con ella lo que quieras. Pero mucho ojo con cobrar varios años por adelantado porque si lo haces estarás entrando de lleno en una estafa.

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93 Tristán el subastero
21 de enero de 2010 (19:07)

Hola Carlos, supongamos que ya has comprado ese crédito y que estás en la subasta como parte actora que eres (el acreedor que promueve la subasta), tu llegas a ese momento con un crédito que, aunque era de 110.000 euros de principal, con el transcurso de los meses de impago, con los intereses de demora, la deuda que el ejecutado tiene contigo ya asciende a 150.000 euros. Además, entre abogado y procurador ya llevas gastados otros 10.000 euros. Pues eso es lo que hay.
A partir de aquí tú tienes que ir subiendo las pujas para conseguir que los interesados suban las suyas y que el precio de adjudicación suba más de 160.000 euros. Si alguien se lo adjudica por 161.000 tú habrás conseguido tu objetivo, si se lo queda por 140.000 habrás dejado de ganar 20.000 euros y si eres tú quien se lo queda por 120.000 ó por 180.000, naturalmente que no tendrás que pagar nada aparte de lo que ya llevas pagado, solo faltaría que te pagaras a tí mismo los intereses de demora. por supuesto, si se lo adjudica otro cualquiera tampoco te tiene que pagar a tí ningún exta.
De ahí se desprende la importancia de que tases requetebien la casa, para asegurate de que los postores, con sus ofertas, van a cubrir con creces la deuda.

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94 Anonimo
Anonimo
25 de enero de 2010 (12:33)

Buenos días, mi pregunta es, desde que se compra una casa embargada en San Sebastián de Lo Reyes (Madrid, ¿cuanto tiempo de media cuesta desalojar al ex-propietario?

gracias por adelantado

Vicente

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95 Tristán el subastero
25 de enero de 2010 (13:01)

Ya de entrada cuenta con cuatro o cinco meses, pero dependerá mucho de la diligencia del funcionario de turno.

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96 Anonimo
Anonimo
26 de enero de 2010 (04:30)

Hola Tristan!!
Llevo días leyendo tu blog y..no he visto-- o no he entendido- mi caso. Mi ex-marido, subasta nuestra casa de la que soy copropietaria. Dado que cuesta vender,y no nos hemos puesto de acuerdo en la bajada de precio se ha puesto nervioso, y ha pedido la división de la cosa común.Se que en este momento ha solicitado la tasación por el juzgado. La posibilidad de subasta en caso de desacuerdo en la venta,estaba prevista en nuestra sentencia de divorcio. Tambien esta dispuesto en la sentencia y registrado el derecho de uso, puesto que estoy ahí viviendo con mi hijo, que en este momento tiene ya 19 años, pero aún estudia.
Mis preguntas (de total ignorante, lo reconozco) son...
1.- Por que precio comienza la subasta?
2.-Va al alza o a la baja?
3.- Los subasteros sabiendo que compran una casa "ocupada", como reaccionan??
4- Si no hay nadie interesado..que pasa??
De momento,sólo se me ocurren estas. Aún estoy alucinada, puesto que a mi exmarido le sale el dinero por las orejas. Podría comprarla èl, verdad? A que precio?
Un saludo y muchas gracias anticipadas.

Luz.

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97 Tristán el subastero
26 de enero de 2010 (20:16)

Luz, te contesto por orden: 1y2-Las subastas empiezan desde cero y van al alza. 3- Reaccionan fatal, esa gracia hará que quien compre el piso lo haga a un precio ridículo. 4- Siempre hay alguien interesado, por ejemplo tu ex-marido digo yo que la querrá comprar por mil euros. y quizá tu quieras subirlo a mil uno ¿ves como siempre hay interesados?

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98 Anonimo
Anonimo
27 de enero de 2010 (02:12)

Hola Tritán te hago una pregunta un tanto complicada, pero que por lo que veo quizas sepa contestarme, hoy fui al juzgado para preguntar cuando me desalojaran de mi casa, me dice que el banco ha pedido que l casa se ponga a su nombre pero no la posesion de la misma, el del juzgado sice que normalmente piden las dos cosas a la vez..... puede ser porque yo hable con el banco y les propuse alquilar la vivienda? o en realidad es más comun de lo que dice el funcionario?, por otro lado me ha comentado que en mi caso que mi mujer esta a punto de dar a luz posiblemente el desalojo se pueda parar algun timpo ¿conoces algun caso?

muchas gracias

David

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99 Tristán el subastero
27 de enero de 2010 (11:05)

No creo que el banco esté dilatando la Posesión porque tú le hayas propuesto alquilarle el piso. Más bien estará esperando a tener en su poder el Auto de Adjudicación para solicitarla.
Tampoco creo que estar a punto de ser padre vaya a dilatar el proceso. Lo siento

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100 Anonimo
Anonimo
30 de enero de 2010 (22:07)

Hola Tristan , el caso es que subastaron mi piso en 21 de febebrero del 2009,antes de la subasta pagamos las letras pendientes de pago y no paralizaron la subastay siguieron con el procedimiento,lo malo es que despues de subastarlo realize ingresos mensuales para seguir pagando la hipoteca y los pasaron a dia de hoy me quedan 3 dias para irme y dejar la casa ,porque no paralizaron la subasta si realize elpago de las letras pendientes?puedo recurrir demostrando los recibos de pago y recuperar mi piso.gracias

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Tristán el subastero

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Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.




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