Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Subastan tu casa

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Publicado por Tristán el subastero el 12 de febrero de 2009

Subastas judiciales. Subastan tu casa
Esta entrada es en respuesta a un comentario que me hace Alfonso al post de ayer.

Alfonso, la gente tiene casi siempre ideas equivocadas respecto a las subastas, creen que allí los subasteros se llevan las casas por dos duros y eso no es así.

Te voy a explicar cómo eran las cosas mucho antes de esta maldita crisis:

Primero: Lo mejor para alguien que no puede pagar la hipoteca siempre ha sido planificarlo con tiempo y vender al mejor precio posible antes de dejar de pagar la primera letra. Aquí la psicología humana juega en nuestra contra porque siempre tendemos a pensar que las cosas nos van a mejorar en unas semanas y vamos postergando la decisión. Créeme, es mucho mejor vender la propia casa rápidamente aunque sea con una sustancial rebaja, que permitir que llegue a subasta. Vendiéndola uno mismo consigue obtener el beneficio que, de otra manera se llevaría el subastero. Con lo que pagamos los subasteros se liquida la deuda y luego nosotros lo ponemos a la venta obteniendo un 15-20% de beneficio. ¿No habría sido mucho más inteligente que fuera el mismo ex-propietario quien se hubiera ganado ese dinero? Siempre he aconsejado eso a quien me ha preguntado.

Segundo: También aconsejado siempre huir de los usureros como de la peste. Me refiero a aquellos que se ofrecen a prestarte 10 mill pero luego te obligan a firmar que te han prestado 15 mill. Es mejor esperar a que el juzgado saque a subasta la vivienda e intentar que haya el mayor sobrante posible que no caer en esas manos. Si caes en manos de los usureros al final se quedarán la casa y no habrá sobrante ninguno, todo se habrá ido en intereses abusivos, y cuando digo abusivos no me refiero al 8-10% que te pueden cobrar los bancos, quiero decir abusivos de verdad.

Tercero: Si ya has dejado de pagar al banco y la subasta es dentro de unos meses, debes intentar vender la casa, pero ahora tendrás que hacerlo aún más barato, para encontrar a alguien que se ofrezca a hacer la operación muy rápidamente. Si sólo tienes una hipoteca no deberías tener mayor problema.

Cuarto: Si la subasta es en breve, los subasteros no son nunca las personas adecuadas para venderles así la casa, porque jamás (ni de coña) te van a ofrecer más dinero antes de la subasta de lo que estarían dispuestos a ofrecer en la misma. Lo único que ganarían comprándote la casa antes de la subasta es que tú les entregas pacíficamente las llaves, pero eso a ellos no les da ningún miedo. Hombre, siempre es mejor, porque además evitan la posibilidad de caer en algún juzgado “perezoso”, pero no a cambio de pagarte mucho más de lo que pagarían en la propia subasta. Otra cosa es que ellos te puedan hacer creer que sí, que si se lo vendes a ellos por tanto, conseguirás evitar que alguien la compre por dos duros en el juzgado.

¡Mentira podrida! Llegados a ese punto, dos o tres semanas antes de la subasta, lo mejor es apostar porque lo compre alguien dispuesto a dar un buen dinero. Hay que conseguir vencer al sistema, ¿Por qué sólo nos atrevemos a participar en las subastas los subasteros? por el oscurantismo, por el miedo a enredarse en los juzgados, por el miedo a que el dueño te destroce la casa antes de que consigas entrar en ella.

Entonces lo que propongo para vencer al sistema es que el demandado transforme la subasta de su casa en algo completamente diferente:

  • Hacer la máxima publicidad de la subasta
  • Informar de la misma a todas las inmobiliarias de la zona
  • Poner carteles indicando que está dispuesto a enseñarla a cualquier interesado
  • Presentar un escrito al juzgado manifestando que entregará voluntariamente las llaves unos días después de que esté redactado el Auto de Adjudicación
  • Presentarse el día de la subasta para evitar que los subasteros se pongan de acuerdo.

Lo que interesa es que vaya mucha gente a la subasta, que esa gente no tenga nada que temer (a nivel burocrático) y asegurarse de que pagan lo máximo a lo que estén dispuestos. ¡Luz y taquígrafos! Es decir, hacer exactamente lo contrario a lo que, por verguenza o por desconocimiento, suele hacer la mayoría. Así se podría conseguir convertir al Juzgado de turno en nuestro aliado, en la mejor inmobiliaria que uno podría desear.

Pero todo este rollo que te he soltado, Alfonso, ha sido para explicarte cómo podrían ser las cosas antes de esta Crisis. Hoy en día vender rápido una vivienda es un milagro. He visto tu casa en las fotos y me parece una preciosidad, y la vista en lontananza de los rascacielos me parece un prodigio. Sin embargo comprendo que te tiene que resultar verdaderamente difícil vender. Yo, en este caso soy de los malos, ya sabes, "
subasteros que no te van a ofrecer ahora más de lo que te pagarían en la misma subasta", pero lo que sí te puedo ofrecer es ayudarte dándote ahora la máxima publicidad. Si lo deseas subo mañana algunas fotos y la descripción del chalet para que la gente lo vaya viendo.

Te deseo toda la suerte del mundo y aquí me tienes para lo que quieras

Etiquetas: ventas desesperadas



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Comentarios
1 Anonimo
Anonimo
12 de febrero de 2009 (20:23)

Hola Tristán, me encanta tu blog. Me gustaría saber cómo podría ponerme en contacto contigo para pedirte consejo sobre mi caso particular, creo que me han tomado el pelo.

Gracias,V

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2 Tristán el subastero
12 de febrero de 2009 (20:24)

Hola V, escríbeme a tristan@subastasblog.com y me cuentas

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3 Anonimo
Anonimo
13 de febrero de 2009 (15:33)

Me ha resultado muy informativa la entrada. Sigue así.
Luz y taquigrafo es lo que hace falta en éste y en muchos otros sectores.

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4 Anonimo
Anonimo
15 de febrero de 2009 (03:32)

Muchas gracias por tu sinceridad y tus consejos. Da gusto encontrar a gente honesta y con ganas de ayudar, sobre todo en estos tiempos y en este país.

Muchas gracias también por ofrecerte a subir fotos de la casa, toda ayuda es buena. Saludos,

Alfonso

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5 Anonimo
Anonimo
16 de febrero de 2009 (12:35)

Lo de los carteles diciendo que estás dispuesto a enseñar la casa me recuerda que en gringolandia de vez en cuando te encuentras con un "Open House", es decir: una casa a la venta abierta al público para enseñarla en fin de semana.

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6 Anonimo
Anonimo
16 de febrero de 2009 (23:45)

Hola Tristan me he leido todo tu blog de arriba a abajo, y me gustaria preguntarte unas dudillas y me encantaria si es posible que me ayudaras, con esto creo que tendria una idea general bastante amplia y podria empezar a acudir a subastas durante un tiempo para ver que se cuece y luego ya de lograda una experiencia viendo como se desarrollan estos eventos empezar a participar. Mis dudas son las siguientes:

- Una vez ganada la subasta, como haces para que los propietarios anteriores abandonen la vivienda? porque supongo que a veces se negaran a hacerlo...

- Que gastos extras tienes una vez ganada la subasta? supongo que habra un pago al registro de la propiedad etc... Cuanto supone ese gasto?

- He estado leyendo y he visto esto:
Si ofrecemos más del 70% (inmuebles) del tipo o 50% (muebles) con pago al contado, la posibilidad de adjudicarse el bien es mayor pero también el precio será mas alto.

Si ofrecemos más del 70% o 50 % con pago aplazado y el ejecutante no mejora la postura, las posibilidades disminuyen pero podemos financiar la operación.

Que diferencia hay entre ambas y cuales son los plazos en cada caso?

Ya no tengo mas preguntas, siento hacerle tantas preguntas, pero estoy bastante interesado en el tema y me gustaria aprender todo lo posible, muchas gracias.

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7 Tristán el subastero
17 de febrero de 2009 (12:32)

Hola Adrián, si eres el feliz adjudicatario y ya te han dado el AUTO DE ADJUDICACIÓN, te vas a visitar al ex-propietario y si se va voluntariamente, estupendo (sin olvidar que te firme un documento manifestando que te ha dado las llaves voluntariamente), pero si te dice que todavía no puede irse, entonces solicitas al juzgado que te de la POSESIÓN y esperas a que el Juzgado te la de. Si el día en que te dan la posesión todavía están en la casa, entonces, pides al juzgado que te den el LANZAMIENTO, que será un mes o dos después de la posesión.
Todo esto puede generar algunas escenas desagradables, pero al fin y al cabo se trata de tu casa.
Respecto a los gastos extra: 7% de ITP, gastos del Registro tanto del Auto de Adjudicación como de los Mandamientos de Cancelación, 150 € de cerrajero el día del lanzamiento, 600 € de mudanzas también el día del lanzamiento, casi seguro que tengas que pagar los gastos de comunidad del año en curso y del año anterior completos porque seguramente el ex-propietarios no los haya pagado y lo mismo con el IBI. Resumiendo, en total más o menos un 9-10% sobre el precio de remate.
Respecto a lo del 50, 70% etc etc, no te vuelvas loco. La mayoría de los subasteros calculan el precio real de venta suponiendo una venta rápida en tres o cinco meses, y sobre ese precio están dispuestos a pagar hasta el 80%. Lógicamente lo compra el que lo haya valorado en más dinero, a veces erróneamente. No importa que el piso salga en veinte mil euros o en doscientos mil, lo que importa es cuánto vale realmente en una venta express. Lo del 70% es válido sólo para saber si el remate es firme o si queda en suspenso temporalmente a la espera de que el demandado encuentre a alguien que ofrezca más.
Si estás en una subasta y ves que te has quedado con un piso por el 60% de su valor .... ponte a temblar porque seguro que has metido la pata.

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8 Anonimo
Anonimo
17 de febrero de 2009 (14:06)

Muchas gracias por tu informacion Tristan, es de agradecer que alguien esclarezca un poco como funciona este mundo, del cual todo el mundo hemos oido hablar pero pocos sabemos como funciona... Despues detus aclaraciones voy a empezar a acudir a alguna subasta para ver el funcionamiento en vivo y adquirir un poco de experiencia antes de ponerme a comprar las primeras viviendas, una vez mas muchas gracias

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9 Anonimo
Anonimo
18 de febrero de 2009 (10:18)

He venido desde el blog de Fernand0 en Rankia a raiz de tu comentario sobre el libre despido. Y llevo ya un buen rato leyendo tu blog, me parece de lo más interesante que he leido en tiempo.
Me está gustando mucho.

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10 Tristán el subastero
18 de febrero de 2009 (14:34)

Abel, me alegro mucho de que te guste. Estos comentarios me vienen muy bien, sobre todo ahora, que el blog es tan baby.
Yo acabo de visitar el tuyo y también me ha gustado. Además he visto que a ambos nos gusta "Blade Runner".

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11 Anonimo
Anonimo
03 de marzo de 2009 (11:03)

A lo que has comentado hay que añadir que a partir de que dejas de pagar la hipoteca y el banco te denuncia, te empiezan a cargar los intereses de demora (no sé ahora en cuanto están, pero pueden ser del 17% o 20%) y no solo por los recibos que has dejado de pagar, sino por TODO EL CAPITAL restante de la hipoteca (en la letra pequeña de las escrituras dice que si dejas de pagar 1 recibo pueden dar el contrato por roto y reclamarte la totalidad).

Con este sistema pueden hinchar la bola de lo que les debes hasta la responsabilidad hipotecaria total (que puede ser 1,5 veces el valor de tasación = casi el DOBLE de lo que te prestaron si fue el 80% del valor de tasación).

Si después de la subasta aún falta dinero para cubrir la deuda completa, entonces todavía les deberías dinero.

Así que antes de que el banco se coma el valor que le puedas sacar a una vivienda, es mucho mejor vender a pérdida.

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12 Anonimo
Anonimo
05 de marzo de 2009 (01:59)

Hola,
Soy una perjudicada a la que han subastado la casa y cuando fue mi marido al Juzgado el día de la subasta, lo atendieron de mala manera. Estuvo esperando. NO se hizo pública la subasta sino que al cabo de un rato de hablar un par de personas entre ellas, sin él haberse percatado, le dijeron que ya estaba subastada y que se la había quedado la Caixa, que era la acreedora. No nos han notificado nada, ni sabemos si hay algún beneficio para nosotros o nos acabarán quitando todo con cualquier concepto. ¿Cómo podemos saber si lo que se ha hecho es correcto y cuándo se nos notifica, o qué podemos hacer? Te agradecería una respuesta ya que estamos fatal. Muchas gracias

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13 Tristán el subastero
05 de marzo de 2009 (21:00)

Que atendieran a tu marido de mala manera no me extraña nada porque esa gente se ha olvidado de que son un servicio público y suelen tratar mal a los profesionales del sector como letrados y procuradores y a patadas al resto de los usuarios como subasteros, demandados, demandantes etc... Tendría que haber una especie de "libro de reclamaciones" que hiciera que se le cayera el pelo al funcionario que no sepa tratar a los ciudadanos como se merecen.

La subasta tienen que anunciarla de viva voz en la puerta del juzgado. Quizá tu marido no les oyó, porque si no la anunciaron sería un gravísimo defecto de forma que daría lugar a la suspensión.

Para que la subasta sea legal primero os tienen que haber notificado fehacientemente la demanda y posteriormente haberos vuelto a notificar el edicto anunciando la fecha de subasta. Si no estáis en casa el día de la notificación, pueden hacerla en la persona de cualquier vecino vuestro. Entrad al juzgado y exigir con buenas maneras que os enseñen el expediente del procedimiento judicial. dentro del mismo buscad las notificaciones y comprobad a quién notificaron. Ya te digo que vale con que hayan notificado a cualquier vecino, pero si comprobais que no hay notificación, entonces podréis solicitar la nulidad de actuaciones desde la fecha de la notificación mal realizada.
Debes saber que las notificaciones mal realizadas son el principal motivo de suspensiones de subastas.

Finalmente, solo queda decirte que si el precio por el que pujó La Caixa es superior (que no lo creo) a la deuda que teníais, entonces el juzgado os tendrá que entregar el sobrante. Pero si se lo ha quedado el banco es muy raro que lo haya hecho por una cantidad superior a la deuda.

Os deseo suerte,
Tristan

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14 Anonimo
Anonimo
01 de abril de 2009 (23:14)

Hola Tristan, me llamo juan antes de nada me pareces una persona muy correcta en formas y muy clarito de entender. Te comento mañana subastan mi casa, me he enterado hoy de casualidad porque he hablado con el departamento jurídico del banco para decirles que tengo un comprador para ella y ha sido cuando me han comentado lo de la subasta, no se si dejar que se subaste o intentar anularlo si no tienen la notificación:

Cantidad a reclamar 385.000 €(o precio de salida, el total a reclamar son unos 430.000 € con intereses y costas)
valor de tasacion 422.000 €
Hipoteca 337.000 €
demás embargos por valor de 60.000 €
Se debe comunidad de dos años e ibi de 4 años

Tengo una persona que la compra por 325.000 € pero ya no da tiempo que vaya a subasta

¿ Que hago ?, muchas gracias

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15 Tristán el subastero
01 de abril de 2009 (23:52)

Lo ideal sería que el que te la quiere comprar pudiera participar en la subasta, pero ya dices que no puede por falta de tiempo.
Yo dejaría que se celebrase y luego, si te interesa el resultado no haces nada y si no te interesa te identificas en el juzgado, dices que eres el demandado y que quieres que te dejen ver cómo está hecha la notificación.
Te advierto que si la han hecho con cualquier vecino es suficiente, osea que no te será fácil suspender la subasta, pero siempre puedes intentarlo, tanto antes de la celebración como después.

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16 Anonimo
Anonimo
02 de abril de 2009 (01:01)

Soy juan muchas gracias por responderme, creo al igual que tú que es mejor que se celebre y ver el resultado, si me interesa bien y si no pediré las notificaciones por si acaso hubiesen cometido ese error. No dejes nunca este blog hay mucha gente que necesita de personas como tú para poder hablar. Muchas gracias

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17 Anonimo
Anonimo
03 de abril de 2009 (22:29)

Hola tristan ,hoy me han llegado de 2 empresas distintas una comunicaciòn de que mi casa se subastarà el 24 de abril.Oficialmente no nos han comunicado nada.En las comunicaciones se brindan a ayudarnos , a refinanciar etc..Debemos 600.000 euros de hipoteca a una caja ,que no es la ejecutante,pues los recibos estàn al dìa y como estàn cerrados los juzgados no se verdaderamente de donde puede venir esto ,tenemos 2 embargos preventivos por avalar a empresas y te pregunto ,donde podrìa mirar si esto de que la subastan es verdad?

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18 Tristán el subastero
03 de abril de 2009 (22:51)

En primer lugar te digo que a esas empresas que han querido contactarte lo les hagas caso porque son usureros que quieren liarte.
En segundo lugar, si vas al Registro de la Propiedad y sacas una nota simple de tu vivienda, aparecerá la hipoteca que tengas y los embargos posteriores. El juzgado que esté a punto de subastar tu casa tiene que haber ordenado la expedición de un "Certificado de Titularidad y Cargas" y el registrador habrá puesto una nota marginal sobre esa expedición del Certificado en el margen a la izquierda del embargo o hipoteca de que se trate. En esa nota marginal se especifica el juzgado y el número de procedimiento. Si no figura esa nota marginal sobre la expedición de dicho certificado, es porque no hay subasta.
Espero haberte ayudado,
Tristan

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19 Anonimo
Anonimo
27 de abril de 2009 (22:31)

HOLA TRISTAN SOY AMPARO NECESITO AYUDA TE COMENTO ALA SEMANA QUE BIENE ME SUBASTAN EL PISO POR CULPA DE LOS CAPITALISTA POR UN VALOR 60.000 Y A PUJAR AUN 40 POR CIENTO YO NO HE RECIBIDO NINGUNA NOTIFICACION.ESTOY EN EL TABLON DE ANUNCIOS DE LA AYUNTAMIENTO DE MI PUEBLO.TENGO UN COMPRADOR SE PUEDE PARAR LA SUBASTA. GRACIAS

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20 Tristán el subastero
27 de abril de 2009 (22:43)

Amparo, vete corriendo al notario con el comprador y firma un contrato de compraventa por el cual él te paga en ese momento la diferencia entre lo que debes pagar en el juzgado y el precio al que le hayas pagado el piso.
Inmediatamente después vais al juzgado y pagáis el principal de la deuda. Con eso queda parada la subasta. Semanas después harán una tasación de costas y os cobrarán lo que debáis en concepto de intereses y costas, pero lo importante es que la subasta estará parada y, al menos, te habrás llevado el dinero que el compradosr te haya dado en la notaría.
Te deseo mucha suerte, pero date prisa.
Tristan

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