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Subastas judiciales. Subastan tu casa
Esta entrada es en respuesta a un comentario que me hace Alfonso al post de ayer.

Alfonso, la gente tiene casi siempre ideas equivocadas respecto a las subastas, creen que allí los subasteros se llevan las casas por dos duros y eso no es así.

Te voy a explicar cómo eran las cosas mucho antes de esta maldita crisis:

Primero: Lo mejor para alguien que no puede pagar la hipoteca siempre ha sido planificarlo con tiempo y vender al mejor precio posible antes de dejar de pagar la primera letra. Aquí la psicología humana juega en nuestra contra porque siempre tendemos a pensar que las cosas nos van a mejorar en unas semanas y vamos postergando la decisión. Créeme, es mucho mejor vender la propia casa rápidamente aunque sea con una sustancial rebaja, que permitir que llegue a subasta. Vendiéndola uno mismo consigue obtener el beneficio que, de otra manera se llevaría el subastero. Con lo que pagamos los subasteros se liquida la deuda y luego nosotros lo ponemos a la venta obteniendo un 15-20% de beneficio. ¿No habría sido mucho más inteligente que fuera el mismo ex-propietario quien se hubiera ganado ese dinero? Siempre he aconsejado eso a quien me ha preguntado.

Segundo: También aconsejado siempre huir de los usureros como de la peste. Me refiero a aquellos que se ofrecen a prestarte 10 mill pero luego te obligan a firmar que te han prestado 15 mill. Es mejor esperar a que el juzgado saque a subasta la vivienda e intentar que haya el mayor sobrante posible que no caer en esas manos. Si caes en manos de los usureros al final se quedarán la casa y no habrá sobrante ninguno, todo se habrá ido en intereses abusivos, y cuando digo abusivos no me refiero al 8-10% que te pueden cobrar los bancos, quiero decir abusivos de verdad.

Tercero: Si ya has dejado de pagar al banco y la subasta es dentro de unos meses, debes intentar vender la casa, pero ahora tendrás que hacerlo aún más barato, para encontrar a alguien que se ofrezca a hacer la operación muy rápidamente. Si sólo tienes una hipoteca no deberías tener mayor problema.

Cuarto: Si la subasta es en breve, los subasteros no son nunca las personas adecuadas para venderles así la casa, porque jamás (ni de coña) te van a ofrecer más dinero antes de la subasta de lo que estarían dispuestos a ofrecer en la misma. Lo único que ganarían comprándote la casa antes de la subasta es que tú les entregas pacíficamente las llaves, pero eso a ellos no les da ningún miedo. Hombre, siempre es mejor, porque además evitan la posibilidad de caer en algún juzgado “perezoso”, pero no a cambio de pagarte mucho más de lo que pagarían en la propia subasta. Otra cosa es que ellos te puedan hacer creer que sí, que si se lo vendes a ellos por tanto, conseguirás evitar que alguien la compre por dos duros en el juzgado.

¡Mentira podrida! Llegados a ese punto, dos o tres semanas antes de la subasta, lo mejor es apostar porque lo compre alguien dispuesto a dar un buen dinero. Hay que conseguir vencer al sistema, ¿Por qué sólo nos atrevemos a participar en las subastas los subasteros? por el oscurantismo, por el miedo a enredarse en los juzgados, por el miedo a que el dueño te destroce la casa antes de que consigas entrar en ella.

Entonces lo que propongo para vencer al sistema es que el demandado transforme la subasta de su casa en algo completamente diferente:

  • Hacer la máxima publicidad de la subasta
  • Informar de la misma a todas las inmobiliarias de la zona
  • Poner carteles indicando que está dispuesto a enseñarla a cualquier interesado
  • Presentar un escrito al juzgado manifestando que entregará voluntariamente las llaves unos días después de que esté redactado el Auto de Adjudicación
  • Presentarse el día de la subasta para evitar que los subasteros se pongan de acuerdo.

Lo que interesa es que vaya mucha gente a la subasta, que esa gente no tenga nada que temer (a nivel burocrático) y asegurarse de que pagan lo máximo a lo que estén dispuestos. ¡Luz y taquígrafos! Es decir, hacer exactamente lo contrario a lo que, por verguenza o por desconocimiento, suele hacer la mayoría. Así se podría conseguir convertir al Juzgado de turno en nuestro aliado, en la mejor inmobiliaria que uno podría desear.

Pero todo este rollo que te he soltado, Alfonso, ha sido para explicarte cómo podrían ser las cosas antes de esta Crisis. Hoy en día vender rápido una vivienda es un milagro. He visto tu casa en las fotos y me parece una preciosidad, y la vista en lontananza de los rascacielos me parece un prodigio. Sin embargo comprendo que te tiene que resultar verdaderamente difícil vender. Yo, en este caso soy de los malos, ya sabes, "
subasteros que no te van a ofrecer ahora más de lo que te pagarían en la misma subasta", pero lo que sí te puedo ofrecer es ayudarte dándote ahora la máxima publicidad. Si lo deseas subo mañana algunas fotos y la descripción del chalet para que la gente lo vaya viendo.

Te deseo toda la suerte del mundo y aquí me tienes para lo que quieras

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  1. #40
    Anonimo
    24/11/09 23:26

    Hola Tristan , mi consulta que a lo mejor ya es tarde,resulta que se subasto mi piso en marzo de este mes por tener letras pendientes de la hipoteca,resulta que saldamos la deuda antes de la suabasta y la hicieron,al no salir comprador se lo que quedo la ibercaja,a dia de hoy aun estamos viviendo en el piso ,no nos han notificado de nada desde el dia dela subasta,tenemos al dia todos los pagos,seguimos pagando la misma hipoteca,se puede negociar con el banco para refinanciar la hipoteca? no nos queremos ir puesto que tenemos una niña de 4 años que es su primer año de colegio ,y hemos hecho muchas amistades gracias.

  2. Top 100
    #39
    16/11/09 16:18

    Pepe, suponiendo que el precio actual real sean los 145.000 euros que dices, calcula que el precio de adjudicación en la subasta será más o menos de cien mil euros, si la subasta es en Madrid o en una ciudad grande. El resto lo seguirás debiendo al banco, quien tendrá que poner una nueva demanda civil si pretende cobrarlo.

  3. Top 100
    #38
    16/11/09 16:12

    Jooodeeer David, vaya pandilla de sinverguenzas. Ni se te ocurra ingresar ese dinero en tu cuenta o te lo quitará La Caixa y no lo vuelves a ver.
    Lo que te voy a decir es MUY IMPORTANTE: No le tienes que pagar nada a La Caixa, sino que tienes que ir al juzgado e ingresar allí la deuda por la que te demandaron. Ingresa el principal, los intereses. Eso ya paraliza la subasta. Posteriormente el juzgado le instará al banco para que presente sus gastos y con ellos el secretario hará la Tasación de Costas. Si estás de acuerdo con ella la pagas y si los del banco te han colado algún gasto no debido, entonces la recurres.
    Si no ingresas la deuda en el juzgado y la llevas directamente al banco, te expones a que digan y hagan lo que les de la gana y no podrás quejarte. Si sigues con dudas escríbeme al correo personal en [email protected]
    Hay que tener mucho cuidado con estos...

  4. #37
    Anonimo
    14/11/09 14:07

    Hola Tristán. Mi caso es rarro. Te explico. Me ha llegado el dia de subasta de mi casa que es para el 27 de noviembre. resulta que la deuda es de 21000€ pero el banco me reclama las costas y la totalidaad de un credito (que es de 14000€), y en total me piden 51000€ (15000 de costas), dicen que si no pago esta cantidad no hacen nada para parar la subasta. el credito que me piden no esta puesto en el expediente del embrango de la casa. Yo he ido con los 21000€ y dicen que si los ingreso en mi cuebta la Caixa dispondra de ellos como quiera y que no pagara la deuda de la hipoteca. No me quieren dar ningun desglose por escrito para poder ir a juzgados para depositar los 21000 y demostrar mi intencion de pago, Por otro lado tenga la casa casi vendida, y por otro si tubiese un par de meses mas tengo todo el problema solucionado. No se que hacer, o mas bien como actuar. POr favor decirme algo.
    Un saludo y gracias por tu colaboracion

  5. #36
    Anonimo
    14/11/09 12:29

    Hola tristan ,
    de antemano ya te agradezco tu valiosa ayuda .
    La semana que viene subastan mi casa y tengo unas dudas , en principio la casa tiene una hipoteca de 145 mil euros y aparte una carga de 75 mil euros (hipoteca y poliza del mismo banco) por una poliza de credito que pedi hace unos años y no pude hacer frente ,entonces mi duda es si en la subasta podria alguien (subastero o banco) adjudicarse la casa por cuatro duros ? la casa ahora mismo en el mercado tendria un valor de mas o menos lo que me costo hace 5 años unos 140 mil euros.
    ¿que pasaria con la diferencia de lo que se subaste a lo que me queda pendiente de pagar? los intereses siguirian subiendo toda la vida?

  6. Top 100
    #35
    10/11/09 17:51

    Hola Anónimo, te he mandado un mail a tu correo para que me des más datos acerca de tu vivienda y estudiar si encaja dentro de la sección "Ventas desesperadas".

  7. #34
    Anonimo
    10/11/09 16:01

    Hola, gracias por tu blog.
    No sé cómo va esto de las subastas, mi casa sale a subasta el 10 de enero...la hipoteca por la cual se subasta la casa es de 160000€, la caixa, pero ademas en otro banco tengo una hipoteca de 80000€, mi duda esque no sé si el precio de salida en la subasta cubrirá al menos para quedarme sin deudas. El precio actual de la casa son 490 000€, me pareceria horrible que no cubriera mis deudas, seria un crimen...la casa esta libre de cargas, mi unico problema es la letra altisima de las 2 hipotecas...
    No sé si puedo hacer algo para beneficiarme. Ayuda!
    [email protected]

  8. Top 100
    #33
    28/10/09 16:16

    El problema es que ellos tampoco la quieren para nada porque probablemente valga muchos menos que la deuda que tienes con ellos.

  9. #32
    Anonimo
    28/10/09 14:51

    Hola como estamos? te cuento... he hablado hoy con mi banco para ver la situacion d mi hipoteca, y me han dicho q llevo 8 meses d deuda, y q no se comtempla la posibilidad d la subasta, cosa q me ha extrañado mucho, y me han ofertado en refinanciar la hipoteca con unos 24 meses a una letra q nosotros decidamos y luego la correspondiente pero a 50 años.... me parece peor el remedio q la enfermedad, sobre todo cuando es una casa q en realidad no quiero para nada..... como es q no han hecho nada todavia????......q consejo me darias?????...muchas gracias

  10. #31
    Anonimo
    23/10/09 18:50

    La verdad es q te doy mil gracias porque gracias a ti mucha gente que esta en mi misma situacion se quedan mas tranquilas.porque hay muy poca informacion sobre el tema y nos asustamos cuando le dicen a uno que tu casa entra en subasta.mi intencion es vender la casa por el precio que le debo al banco o bien que el interesado pague para parar la subasta y surrogue la hipoteca aunque no se si esto último seria posible ,tu q opinas?gracias

  11. Top 100
    #30
    23/10/09 12:02

    Si no pagas antes del 30 de octubre, la comunidad tardará un año o dos en conseguir embargarte, y luego pasarían otros dos o tres años antes de que tuvieras que irte. Si tu casa ya se ha a subastar por la deuda hipotecaria, NO PAGUES LA COMUNIDAD y ahorra lo que puedas para poder instalarte en otro sitio.

  12. #29
    Anonimo
    23/10/09 01:15

    Gracias tristan pero la subasta es por el credito hipotecario el banesto es quien me la subasta en la fecha que te dije.pero si tengo que pagar antes del 30 de octubre la comunidad me tendria que marchar antes de la subasta si la comunidad me embarga?y si la comunidad me embarga me temgo que marchar ya?

  13. Top 100
    #28
    21/10/09 22:12

    Si la subasta es por un embargo trabado por la comunidad de propietarios, paga la deuda y se suspenderá la subasta, pero si la subasta es por otro acreedor, no pagues nada, ¿A tí que más te da que la vuelvan a embargar si la casa va a ser de otra persona?
    Quien compre la casa en subasta tendrá que pagar la parte de la deuda que corresponda a este año y al año anterior y el resto de la deuda...

  14. #27
    Anonimo
    21/10/09 17:28

    Hola Tristan,ME ENCANTA TU BLOG.QUIERO HACERTE UNA CONSULTA,me han notificado hoy la fecha de subasta de mi casa que es para el 22 de enero de 2010,debo el ibi de 4 años y 1700 € de comunidad.la comunidad me denuncio y debo pagar ese importe antes del 30 de este mes porque asi vino firmado por el juez.El problema es que la notificacion de la comunidad no viene firmada por ningun abogado sino por la misma presidenta y nunca esta en su casa.la comunidad me podria embargar la casa aun teniendo fecha para la subasta?me gustaria que despejaras mis duda muchas gracias

  15. Top 100
    #26
    13/10/09 23:56

    Ya te he dicho que es muy inusual, pero es cierto que si tras la subasta aún queda una parte importante de la deuda sin recuperar, el banco puede ponerte otra demanda y actuar contra tus propiedades. Pero no te empieces a asustar con tanta antelación porque apenas sucede casi nunca.
    Claro que si les debes 100.000€ y en la subasta solo recaudan 10.000€, entonces sí tienes que preocuparte...
    Respecto al asnef, no tengo ni idea de por qué no te han metido ahí.

  16. #25
    Anonimo
    13/10/09 22:36

    Otro procedimiento civil como q???.....y despues si q van a x las nominas y el coche???....y el tema del asnef??.... gracias x todo

  17. Top 100
    #24
    13/10/09 18:53

    VIP, si tienes una hipoteca y no la pagas, lo que te subastan es el piso, pero las nóminas y el coche los dejan en paz, no pueden tocarlos. A menos que, en vez de ejecutar la hipoteca, lo que hayan hecho es otro procedimiento civil, cosa extrañísima pues no le beneficia al banco para nada. Una vez subastada la casa, si aún faltara mucho para pagar la deuda, entonces quizá el banco sí se plantease perseguirte con un nuevo procedimiento, pero es bastante raro.

  18. #23
    Anonimo
    13/10/09 16:11

    Hola Tristan, te cuento, llevamos un año sin pagar la hipoteca xq no nos llega, y nos han comentado el tema d la subasta pero hay varias cosas q me extrañan.... para empezar aun no estamos en ASNEF cosa q me parece extrañisima, me dicen q antes d subastar la casa pueden embargarme nominas y el coche.... eso es posible???....y una vez subastada, el resto q tenga pendiente d abonar, como lo reclaman??? xq seguramente no lo tenga todo.... gracias d antemano...

  19. Top 100
    #22
    22/09/09 18:44

    Tu única oprtunidad es comprobar cómo han hecho las notificaciones de la subasta. Si se la han hecho a alguien de tu familia o al portero o a algún vecino, se da por bien hecha y no tienes nada que hacer.
    Pero si la notificación no se ha llevado a cabo correctamente, entonces será fácil suspender la subasta.

  20. #21
    Anonimo
    22/09/09 17:32

    Hola tristan mañana subastan mi piso y me entere ayer he llamado a mi banco y me dice que ya no puedo hacer nada que lo unico presentarme con el importe de la deuda mas las costas.unos 15 mil euros que logicamente no tengo.que puedo hacer?¿


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