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Las deudas de comunidad se pueden reclamar al anterior propietario

- Eres un hijo de puta, Tristán. No solo me quitas mi casa sino que ahora encima me reclamas las deudas de comunidad.

- Lo primero es que la casa no te la he quitado yo, sino que ha sido un juez quien lo ha hecho, a instancias del banco que te hizo el favor de pagarla para ti y a quien no le estabas devolviendo el dinero. Se llama "venta judicial forzosa" y consiste en que el juez da su permiso para que se venda una propiedad para recaudar dinero suficiente para pagar las deudas de su propietario. Yo no he tenido nada que ver con eso.

Lo segundo es que resulta que esas deudas de comunidad que me he visto obligado a pagar son tuyas, no las he generado yo, por lo que tengo todo el derecho del mundo a reclamártelas y ya verás como el juzgado me va a dar la razón.

Y lo tercero es que el único hijo de puta que hay aquí eres tú, que me tuviste ocho meses esperando a que el juzgado me entregase la posesión de la casa a pesar de que tú ya habías hecho la mudanza y no vivías en ella. La usabas solo para tener allí a tu perro, en plan tocarme las narices.

- La casa era mía hasta que el juzgado te diese la posesión y yo me limité a hacer el uso que estimé conveniente.

- Grave error, esa casa me pertenecía desde el momento en que la adjudicación fue firme y pagué el precio acordado con el juez. Es decir, que la casa era mía desde el principio. El resto hasta el día de la posesión no fue más que burocracia judicial que nos podríamos haber saltado con un poco de buena voluntad. Lo que pasa es que el señorito estaba jodido por el fracaso con su hipoteca y no tenía nadie más a mano a quien fastidiar que a mi. ¿Dónde está ahora el perro? En tu actual casa, ¿verdad? ¿Y por qué no lo llevaste allí desde el principio si no fuera porque querías tocar los huevos hasta el final?

- No soy ningún tonto ignorante de sus derechos. Yo sabía perfectamente que no podías entrar en mi casa hasta que lo dijera el juez. Bastante daño me han hecho esos hijoputas como para encima permitir que un subastero venga a avasallarme y a lucrarse con mi mala suerte.

- Perdona, macho, lo tuyo no tiene nada de mala suerte y sí mucho de tontería. Basta con ver como has gestionado este asunto de la posesión para explicar como has llegado hasta donde estás. Te ofrecí expresamente que si me entregabas las llaves voluntariamente te firmaría un documento por el que me comprometía a pagar tus deudas de comunidad.

- Eso no es nada. Las deudas las tenías que pagar de todas formas porque estabas obligado por la Ley.

- Te lo expliqué claramente y no quisiste creerme porque en aquel momento te molaba más la sensación de estar fastidiando al subastero que había comprado tu casa. La Ley no dice que tus deudas con la comunidad pasen a ser mías. Lo que dice es que si tú no las pagas las tendrá que pagar el nuevo propietario porque dichas deudas son una afección real sobre la propiedad, pero intenté explicarte que existe una cosa que se llama artículo 1158 del Código Civil por virtud del cual cuando alguien paga las deudas de otra persona tiene derecho a reclamárselas. Como verás yo también conozco mis derechos y los ejerzo. Creo recordar que también te expliqué que tu caso era muy especial porque no todos los desahuciados hipotecarios disponen de una segunda vivienda recién heredada a menos de quinientos metros de la propia vivienda subastada lo que a ti te convertía en la perfecta víctima de los acreedores posteriores.

- Eres un especulador que solo busca maximizar su beneficio. Seguro que me hubieras reclamado ese dinero en cualquier caso.

- No. Ni te imaginas la cantidad de ocasiones en las que he pagado las deudas de comunidad del anterior propietario. Siempre compro en subastas judiciales calculando esas deudas como un coste más de la inversión y por eso las pago sin pestañear y sin que se me pase por la cabeza reclamárselas al anterior propietario. Aunque sí es cierto que muchas veces las uso como llave maestra para obtener más rápidamente y sin problemas la posesión. Esta es la primera vez que pongo la demanda y lo he hecho solo por tu actitud de autosuficiencia y la mala leche que me mostraste el par de ocasiones en las que te intenté convencer de que llegáramos al acuerdo.

- Cabrón si ni siquiera has hecho bien las cuentas, me estás reclamando más recibos de los que corresponden.

- Eso también te lo expliqué. Mi responsabilidad con las cuotas de la comunidad de propietarios no empieza el día de la subasta ni el día del decreto de adjudicación sino el día en el que tú o el juzgado me entregáis la posesión. Es decir, que en este caso tú retrasaste ocho meses la fecha a partir de la cual yo tendría que empezar a pagar los gastos de comunidad.  Eso unido a la deuda de los tres años anteriores hace el total que te reclamo.

Al final, si divides el dinero que me vas a pagar entre los doscientos cuarenta días que tardé en conseguir las llaves, resulta que te va a salir más caro que si hubieras metido al chucho en un hotel de cinco estrellas. 

- Tristán, no sabes con quién te estás metiendo ni de lo que soy capaz de hacer. Me voy a ir esta misma tarde con un bulldozer a hacer desaparecer la casa. ¡¡Por mi madre que lo hago!! ¡¡Lo vas a perder todo!!

- Jejeje, eso me encantaría, mamarracho, primero porque irías directo a la cárcel y segundo porque me estarías entregando en bandeja la propiedad de la casa que has heredado. Veo que eres aún más tonto de lo que yo creía, lo que me da pie a darte otra mala noticia. Resulta que tengo vendido el chalet y el notario me exige los últimos recibos de IBI, por lo que voy a tener que pagarlos.

¿Adivinas a quién se los voy a reclamar?

                                                               

 

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  1. en respuesta a Jotaerre
    -
    Top 100
    #60
    13/09/14 09:37

    De ahí a exigir la presentación de los cuatro últimos recibos de IBI hay un mundo

  2. #59
    12/09/14 23:14

    No me consta que se trate de ninguna instrucción del Colegio de Notarios, sino de cómo aplica cada uno lo que ya está regulado en la Ley de Haciendas Locales del 2004:

    " Artículo 64 Afección real en la transmisión y responsabilidad solidaria en la cotitularidad

    1. En los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este impuesto, los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedarán afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria, en los términos previstos en la Ley General Tributaria. A estos efectos, los notarios solicitarán información y advertirán expresamente a los comparecientes en los documentos que autoricen sobre las deudas pendientes por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles asociadas al inmueble que se transmite, sobre el plazo dentro del cual están obligados los interesados a presentar declaración por el impuesto, cuando tal obligación subsista por no haberse aportado la referencia catastral del inmueble, conforme al apartado 2 del artículo 43 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y otras normas tributarias, sobre la afección de los bienes al pago de la cuota tributaria y, asimismo, sobre las responsabilidades en que incurran por la falta de presentación de declaraciones, el no efectuarlas en plazo o la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas, conforme a lo previsto en el artículo 70 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y otras normas tributarias."

    Lo que sí suelen hacer constar es la manifestación del vendedor de que transmite al corriente de pago de impuestos, tributos y tasas, lo que supone correr el riesgo de cometer falsedad en documento público.

  3. en respuesta a Inversius
    -
    Top 100
    #58
    12/09/14 21:02

    Por mi parte reconozco que cuando me ha ocurrido no he estado tan templado y he pagado como un pringao.

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #57
    12/09/14 20:56

    Bueno, elegir notario es libre, no veo porque voy a pagar el IBI, cuando la LGT indica que para hacerte la derivación previamente se ha de declarar al anterior propietario insolvente, por otro lado, solo en un 15 % estadísticamente me lo han llegado a hacer.
    Para que el comprador se quede tranquilo le firmo un documento en el que le aseguro que en caso que le deriven la responsabilidad, lo asumo.

  5. en respuesta a Inversius
    -
    Top 100
    #56
    12/09/14 20:43

    Tienes razón, Inversius, pero ojo, que ahora se está poniendo de moda entre los notarios exigir los cuatro o cinco últimos recibos de IBI. No se a cuento de qué, si será por alguna nueva instrucción del gremio o por alguna nueva Ley, pero el caso es que últimamente me lo han exigido un par de veces.

  6. #55
    12/09/14 20:22

    "Tristán el ibi y la comunidad" ;D
    Y muy buenos también los requisitos: cabronazo y solvente.

  7. #54
    12/09/14 19:58

    Esta claro que cuando un deudor pierde la casa, la cosa no va a quedar acabada, vendrá el ayuntamiento a reclamarle la plusvalia, tristan el Ibi y la comunidad, y el banco el resto de la deuda no satisfecha.

    Esta claro que con el cambio de ley, el que puedan reclamar años presente y 3 años anteriores al comprador, es mucho dinero.

    Yo lo que hago, es asegurar el pago a la comunidad a cambio que sigan tirando con el anterior si ya estaba iniciado el procedimiento, y acordar devolución.

    Para el IBI, en los casos que he tenido derivación de resposabilidad, solo en un caso en el que deudor era un cabronazo, le demandé para recuperarlo y lo gané y siempre que sea solvente.

  8. en respuesta a betico86
    -
    Top 100
    #53
    12/09/14 13:46

    Aunque no mencionen esa situación, que concuerdo contigo que no suelen hacerlo, lo cierto es que no me estoy inventando nada. Hay subasteros que lo han peleado y lo han ganado. No es habitual entrar en esas batallas por la sencilla razón de que los subasteros solemos comprar para vender a toda leche y lo que necesitamos es pagarlo todo para que el comprador vea que no hay deudas y acepte firmar en la notaría.

    Y eso es lo que yo he hecho también esta vez, pagarlo todo. Solo que esta vez, por haberme topado con un cretino (y su chucho) que me ha hinchado las narices, esta vez voy a dar la batalla hasta el final. Ya veremos si la gano o no. Por ahora lo que he conseguido es que no le llegue la camisa al cuerpo a este gilipollas.

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #52
    12/09/14 13:37

    Gracias por tu respuesta, Tristán. Tal vez me explicase mal en mi primer comentario (cosas de novatos, jeje), pero lo que me parece dudoso es que puedas exigir al ex-propietario del inmueble las cuotas de comunidad devengadas tras el testimonio del decreto de adjudicación.

    Es decir, en mi opinión, es dificíl que un juez considere que tienes derecho a repetir contra el ex-propietario (ejecutado) por las cuotas devengadas entre el testimonio del decreto de adjudicación y la toma de posesión del piso.

    De hecho, aun teniendo en cuenta la opinión de Jotaerre y su cita del art. 1462 CC, me parecería igualmente dudoso. Sobre todo, teniendo en cuenta que nunca he visto un decreto de adjudicación en el que diga que el inmueble se encuentra ocupado (pues la mayoría de los decretos no dicen nada sobre la situación posesoria del inmueble).

    La única posibilidad que se me ocurre para poder exigir al ex-propietario las cuotas posteriores al testimonio del decreto es la apuntada por Jotaerre: que el decreto de adjudicación mencione expresamente que la finca está ocupada.

  10. en respuesta a ppeleon
    -
    Top 100
    #51
    12/09/14 13:20

    Yo no me meto en ese charco en vísperas del fin de semana, pero para quien quiera ahondar en el problema que nos trae Ppeleon, aquí os dejo un par de enlaces:

    El primero del gran Echevarri, que ya tocó este asunto nada menos que en 2009:
    ¿Seguro que compras libre de cargas? Las afecciones fiscales

    y el segundo enlace de la web de los registradores, que muestra que hay posturas encontradas respecto a la naturaleza de las afecciones fiscales:
    Registradores de Madrid: Afecciones fiscales

  11. #50
    12/09/14 13:19

    Es correcto, pero también lo es que en las escrituras se suelen mencionar las afecciones fiscales y aparecen en la nota simple, y en cualquier caso, si no se hace es porque existen por Ley, y su ignorancia no exime de su cumplimiento.
    Cuestión aparte es que cualquier liquidación complementaria se dirigirá primero contra el sujeto pasivo de ese impuesto, y sólo cuando no se hubiera podido cobrar se derivaría la responsabilidad al propetario actual y a la finca.

  12. #49
    12/09/14 12:49

    Dudas que me surgen al hilo de las afecciones y abundando y concretando en el comentario de Ghost Maltijo; Veo en todas, o casi todas las notas registrales, que siempre que hay una inscripción por lo que sea; hipoteca, compraventa, donación, adjudicación... El inmueble queda afecto por cinco años, a posibles liquidaciones y/o revisiones de autoliquidaciones que por las diferentes administraciones puedan girarse.
    Según esto, cualquier adquiriente de un inmueble sólo estaría seguro de no llevarse un susto, que podría ser muy gordo, si dicho inmueble no ha tenido ninguna inscripción en los últimos cinco años, lo cual es bastante infrecuente y los notarios o quienes otorguen la propiedad y posesión, deberían advertirlo claramente.
    Espero estar confundido con todo esto, porque de ser así y advertirlo como se debiera, creo que más de la mitad de las transacciones ante notario no se llevarían a cabo.

  13. en respuesta a daniki
    -
    Top 100
    #48
    12/09/14 11:42

    En este caso que apuntas de adjudicación con inquilino, frente a la comunidad es el adjudicatario quien tiene que hacerse cargo de las cuotas de comunidad desde la fecha del decreto de adjudicación. Desde esa fecha la responsabilidad es del propietario y habrá que estar a lo que indique el contrato de arrendamiento para dirimir si es a él o al inquilino a quien le corresponde ese gasto y el del IBI.

    No obstante, sea lo que sea que se haya pactado en el contrato, el responsable es el propietario desde la fecha del decreto.

  14. #47
    12/09/14 11:14

    Sí que lo es, pero entiendo que la diferencia es que el inquilino no tiene que pagar el IBI en cualquier caso aunque tenga la posesión "inmediata", teniendo el adjudicatario la "mediata" y cedida legalmente. En cambio, el anterior propietario sí es sujeto pasivo del IBI, y no tiene derecho legalmente a seguir en la posesión.

  15. #46
    12/09/14 11:01

    En la adjudicación de un piso alquilado en que está resuelto que los inquilinos tienen derecho a permanecer en la vivienda, la posesión no es del adjudicatario hasta que los inquilinos finalicen el contrato (o tres años) o se vayan antes voluntariamente de la vivienda. En este caso no hay posesión pero hay propiedad, y supongo que el IBI corresponde pagarlo al propietario registral/adjudicatario, no? ¿qué diferencia hay dependiendo de quién sea el ocupante o si tiene o no derecho a permanecer en la vivienda?
    qué interesante, es muy ambiguo.

  16. #45
    12/09/14 09:59

    Es lo que dije en mi primer mensaje de este tema, que la cuestión es interesante jurídicamente porque ha habido sentencias que reconocían ese derecho, por no entenderse completada la transmisión de la propiedad hasta la entrega, entrega que en escritura pública se entiende implícita salvo que conste lo contrario, y si el decreto de adjudicación (como documento público equivalente a la escritura notarial) menciona que hay ocupantes, podría entonces aplicarse el 1.462 del Código Civil que allí cité en relación con el 1.158 que cita Tristán (que es para pagos por cuenta de terceros en general, sin entrar en el detalle de la propiedad o posesión).

  17. en respuesta a betico86
    -
    Top 100
    #44
    12/09/14 09:28

    No Betico86, este señor hace ya tiempo que se vio en la obligación de dejar libre el inmueble. De hecho ya lo tengo casi vendido y en breve habré firmado las escrituras de venta.

    No, el problema no es de que yo le esté reclamando las cuotas de la comunidad a ningún okupa. El problema no es ese sino que las cuotas de comunidad le corresponden al comprador en subasta desde el momento en que obtiene la posesión del piso subastado y que hasta ese momento las cuotas le corresponden al anterior propietario. Es decir, que la deuda es del anterior propietario aunque el nuevo propietario se vea en la obligación de pagarla por tratarse de una afección real.

    O sea, que los nuevos propietarios deben pagar las deudas de comunidad aunque estas no sean suyas, aunque sean deudas de los anteriores propietarios, PERO... el artículo 1158 del Código Civil les da el derecho a reclamarle al anterior propietario las deudas que el nuevo propietario se haya visto en la obligación de pagar en su nombre.

    Y sí, lo que dices es cierto, la fecha de la entrega del testimonio es la que señala oficialmente el inicio de la nueva propiedad. Sin embargo, como he comentado, ha habido sentencias en el sentido de que las cuotas de la comunidad no le corresponde pagarlas hasta que se le haya entregado la posesión.

  18. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #43
    11/09/14 19:29

    Enhorabuena por tu blog, Tristán. Hace mucho que lo sigo, pero nunca me he decidido a escribir.

    Pero esta vez no he podido evitarlo. ¿En qué resolución judicial te basas para reclamar las cuotas de la comunidad de propietarios al "ocupa" (ex-propietario) del piso subastado y adjudicado hace meses? Me parece muy discutible, sobre todo, teniendo en cuenta que la Ley de Propiedad Horizontal establece como obligación del "propietario" (art. 9) y no del "ocupante" la obligación de pago de las cuotas comunitarias.

    A lo que debe añadirse que el adjudicatario es el propietario del piso subastado desde que se expide el testimonio del decreto de adjudicación (según la jurisprudencia mayoritaria), sin que haga falta la entrega de la posesión.

  19. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #42
    11/09/14 18:52

    Muchas gracias y perdona por la insistencia, esto de no saber es muy malo, jejejeje.

    Te prometo que no me vuelvo a meter en un asunto de estos, :D

  20. en respuesta a Drag75
    -
    Top 100
    #41
    11/09/14 18:50

    A ver, tranquilízate, que con el notario te has cubierto las espaldas. Ahora a disfrutar...


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