Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Inoperancia de las subastas judiciales

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Publicado por Tristán el subastero el 09 de julio de 2012

Llevo años manifestando en esta página que las subastas judiciales españolas son una calamidad que no dan respuesta a la necesidad de los acreedores de recuperar sus créditos en un plazo razonable. De ahí mi natural alegría al ver reflejada esta misma opinión en elconfidencial.com. A ver si el gobierno se entera de una vez que una de las reformas más importantes que necesita este país para levantarse es la reforma judicial pues un sistema económico en el que no se respeta la propiedad privada y en el que no se hacen respetar los contratos no es ni será nunca una economía de libre mercado y los inversores se esconderán.

El artículo es muy suave cuando afirma que el 95% de las subastas son adjudicadas al acreedor, cuando la realidad es que el porcentaje se acerca más al 99%, por lo que el sistema de subastas, lejos de actuar como drenaje de activos, en realidad se ha convertido en un acumulador de activos para la banca pues ha ahuyentado definitivamente a todos los particulares que en un momento u otro podrían interesarse por esta vía de adquisición de bienes en incluso está expulsando a los subasteros profesionales, los únicos con suficiente preparación, experiencia y entereza de ánimo ( o sea, huevos) para afrontar los riesgos de la selva judicial.

(...) este proceso es muy lento, obsoleto que debe ser replanteado con urgencia

Afirma el autor del artículo y yo con él.

Entre otras cosas critica duramente que haya que ingresar una fianza del 20% del tipo de subasta, que tras la adjudicación haya que esperar un tiempo demasiado largo para obtener la Posesión de los bienes adjudicados y, como no, la falta de publicidad del cómo y dónde de las subastas, es decir la no publicación de los Edictos de subasta.

Pero según mi opinión olvida la puntilla que le dieron a las subastas judiciales en 2001, con la entrada en vigor de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando los subasteros perdimos la capacidad de ceder el remate a un tercero pues a partir de ese momento nos dejó frente a las subastas exclusivamente con el capital que cada subastero tuviéramos, perdiendo todo el músculo financiero que, a través de nuestros clientes, teníamos anteriormente.

Esto quizá merezca una explicación: Antes de la actual legislación los subasteros nos íbamos adjudicando subastas y, simultáneamente, íbamos cediendo los remates a cambio de una comisión y solo cuando no encontrábamos clientes interesados nos veíamos obligados a utilizar nuestro propio capital. De esta manera era más difícil que nos quedáramos sin liquidez y las subastas siempre tenían postores. Por otra parte, los clientes particulares solo se animaban a comprar en las subastas porque previamente nos las habíamos adjudicado los profesionales. 

Actualmente, en cambio, los subasteros solo podemos participar si tenemos la liquidez suficiente porque la cesión de remate no es posible y así es fácil encontrarnos con subastas en las que hay falta o escasez de postores.

No digo que este sea el único motivo de que las subastas estén quedando desiertas, nuestra falta de liquidez, sino que este es un motivo muy importante, junto a los Tipos de Subasta demasiado elevados, el porcentaje del 70% para que las adjudicaciones sean firmes, la incompetencia judicial galopante, el tapón en las Posesiones, los funcionarios malencarados y un largo etcétera.

Finalmente el artículo de El Confidencial acaba proponiendo que “los bancos formen un grupo ( es decir, un Lobby) para presionar al ministerio de Justicia porque al final se está dando una situación de bloqueo que no beneficia a nadie”.

¿Cómo lo veis?

 

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Etiquetas: actualidad · Subastas judiciales · critica



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Comentarios
1 Sáenz
09 de julio de 2012 (14:30)

Respecto a la cesión de remate, ¿por qué la actual legislación es peor? Se me ocurre: a) Por tener que pagar una TPO adicional (la cesión del derecho personal para reclamar un bien también tributa por TPO, así que entiendo que no debería haber diferencia si se cumple la ley a rajatabla), b) Porque la comisión del subastero se cobraba de aquella manera y la actual obliga a pagar IRPF/IS.

Si el motivo es únicamente la desconfianza del cliente final a entregar el dinero al subastero para que pague y luego le transmita, una posible solución es constituir una SL para cada subasta (se pueden reutilizar las sociedades en las que no se haya sido adjudicatario al final, por lo que el coste no es tal elevado). Y en vez de ceder el remate, vender las acciones de la SL al cliente, a la vez que éste presta a la SL -ahora de su propiedad- el dinero necesario para pagar el resto del remate.

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2 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Sáenz
09 de julio de 2012 (14:47)

No creas que es fácil vender SL, la desconfianza es muy grande al respecto.

No, las cesiones de remate no tributaban, ni entonces ni ahora (los bancos aún pueden hacerlas) y respecto a los honorarios del subastero, los podían cobrar en A o en B, lo mismo que en la actualidad. En eso no hay diferencia. La diferencia estriba en que si un subastero se ha adjudicado algo y se ha visto obligado a rematar el precio y a sostener esa inversión hasta que le den el Decreto y pueda inscribir el título, después de transcurrido ese tiempo, ¿cuánto le puede cobrar al cliente, el seis por ciento? Imposible.

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3 Sáenz
Sáenz  en respuesta a  Tristán el subastero
09 de julio de 2012 (14:56)

Creo que he escrito sin pensarlo mucho porque, efectivamente, ya sabía que la cesión de remate es una excepción a la regla general de que la cesión de derechos para reclamar bienes tributa. Y es de cajón que la comisión del subastero se puede cobrar de cualquier forma aunque la transmisión obligue a pagar incremento patrimonial el IRPF.

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4 Rjavier
09 de julio de 2012 (20:32)

Pues sí, lo de quitar la cesión del remate siempre me pareció incomprensible.
Supongo que algún político desinformado vió en esta figura imaginarios monstruos de abuso, ganancia desmesurada, fraude fiscal, competencia desleal, coto cerrado o vaya usted a saber.
Esto de que las subastas se iban a quedar desiertas creo que ya lo aventuré hace mucho tiempo. Los motivos:
- Tasaciones irreales por realizarse por un método absurdo.
- Paralización o retroceso del mercado inmobiliario.
- Perspectivas negativas en el valor futuro de los inmuebles.
- Parálisis judicial, desbordamiento y "ambiente enrarecido".
- Falta de liquidez, o simplemente empobrecimiento generalizado de la población.

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5 Bankarrota
09 de julio de 2012 (21:30)

El problema es que el legislador, sobre todo en la reforma de la LEC en el 2000 solo ha legislado “contra los subasteros” sin darse cuenta que lo que ha hecho es echar a los “particulares” que ante de la reforma ocasionalmente acudían, ahora es imposible que un particular pueda acudir a una subasta. Es decir lo que consiguieron fue justo lo contrario de lo que se pretendía.

Para ser subastero hoy en día necesita saber mucho más que cualquier secretario de juzgado, mucho más. No te dejan ver los expediente, si eres un “novato” no solo no te dejan ver los expediente sino que te mira (el funcionario) con cara de asombro, si no te dice que vuelva otro día que el funcionario que lleva el expediente está de baja.

Otra de las consecuencia de la reforma del 2000 es que dio lugar a los “prestamistas” eso que no prestan al 25%, no, ni mucho menos, la realidad es 80% porque suelen dar el préstamo a 6 mese al 40%, es decir el 80% (Que conste que no me meto a criticar alla cada uno con su negocio y el cliente con lo que firma).

En definitiva, como siempre el legislador lo que hace es meter la pata, regular y más regular.

La ley de la subasta no debería tener ni 10 artículos (con diez sobran 4)

Lo primero.- que tiene que hacer es darle el máximo de publicidad.

Lo segundo.- Máxima facilidad para acudir.

Tercero.- Decreto de adjudicación antes de los 30 días.

Cuarto:- Toma de posesión inmediatamente después de pagar el remate.

Quinto.- 10% de depósito.

Sexto.- Ceder a tercero.

Y lo demás temas técnico no remitimos a la Ley hipotecaria.

Y que quede claro, que yo como subastero, estoy encantado de que el sistema sea excluyente, pero también es verdad que antes del 2000 ganaba más que ahora, pero debe ser los “tiempos”.

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6 Dalamar
10 de julio de 2012 (07:14)

Osea que tienes que ir a la subasta con el cliente y que este puje cuando tu le digas, no?

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7 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Dalamar
10 de julio de 2012 (09:23)

Así es, pero no es lo mismo, ni mucho menos, porque ahora el cliente siente que, aunque acompañado y asesorado, es él mismo quien está comprando en subasta, mientras que hace años al cliente solo se le decía algo parecido a esto, "qué tal, he comprado esto que tiene tales características y que más o menos vale tanto y si te interesa te cedo el remate un diez por ciento más caro". En esas circunstancias la compra ya estaba hecha y los clientes solo tenían que pensar si les interesaba o no.

Lógicamente pensarían algo así: "si este, que es subastero, lo ha comprado, será que no hay peligros a la vista. Me lo quedo"

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8 Fcalvo
10 de julio de 2012 (10:29)

Falta todavía algo que es muy importante y esto es la posibilidad de la nulidad....Ahora estamos siempre con el pie en el aire porque cualquier demandado que sea asesorado puede pedir una nulidad por cualquier tontería y esto dilata el procedimiento....si el juzgado de instancia no le da la razón pues se va a la Audiencia y nos tiramos unos cuantos años peleando por algo que al final vamos a ganar o quizás a perder......Y esto no puede ser....

El secretario judicial es el responsable de la gestión administrativa del expediente de una subasta......y si este secretario certifica que el expediente se ha instruido siguiendo la legislación.......no puede venir luego un demandado que argumentando lo que quiera dilate durante años el derecho del adjudicatario a obtener su propiedad.

Por eso me encantan las subastas de la Seguridad Social y del AEAT, porque una vez realizada la subasta, el expediente es remitido a su Asesoría Jurídica y el dictamen de esta es inapelable......no puede ir luego el deudor dando batalla......porque no le van a recibir.....

Un saludo cordial y felices vacaciones a todos.....que yo ya casi estoy en ello......

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9 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Fcalvo
10 de julio de 2012 (11:42)

Tienes razón, pero es que no se pueden comparar a los jueces y secretarios judiciales con los abogados del Estado. Menuda diferencia, salvo honrosas excepciones.

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10 Inversius
11 de julio de 2012 (00:28)

A estas alturas de la pelicula, está claro que el lobby bancario influyó notablemente en la elaboración de la modificación de la LEC, durante la epoca de Aznar. Esa ley ha sido determinante en la burbuja y va a dejar huella en miles de ciudadanos, endeudados de por vida y el elevamiento del deficit. Veremos en estos días que medidas imponen los socios europeos a los bancos, la clave va a estar a que valor se la van a obligar a vender al banco malo y esto va a marcar a futuro el valor de adjudicación y la negativa de estos a adjudicarselos, pero será necesario que se modifique la ley, porque por mucho que a los bancos se le condicione a no quedarselos en subasta, si no se vuelve a dejar la situación igual o mejor a la LEC, esto no funcionará como bien habeis dicho.
Lo dicho, cuando sepamos las condiciones que imponen los socios europeos a los bancos, veremos si hay futuro para nosotros los subasteros.

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11 Desconfiado
11 de julio de 2012 (05:31)

Lo de reformar la justícia llevo escuchándolo desde que nací y la única reforma que se hace es para empeorarla. los jueces están metidos hasta las cejas, para muestra un botón: hace 18 meses no me paga un inquilino de un local, se le puso un monitorio hace 12 meses al que se le pueden ir añadiendo -a jucio del juez- informes de que la deuda continua creciendo. Pues bién, el juez de mi caso ha decidido que NO, que debo de presentar un monitorio diferente cada vez que no me paguen. Es to en la practica significa que debo de pagar un monitorio a mi gestor por cada monitorio y a su vez que debo de esperar ¿dos, 3 ,4 ...? juicios por la misma deuda con la misma persona en el mismo local. Además la ley dice que si en 6 meses no pagan lo puedes desalojar ....¿quien cumple la ley en este estado medieval?¿por que el juez no deja ir añadiendo al primer monitorio el resto de la deuda que tenga incremento?¿no sabe que cada juicio cuesta dinero y tiempo a los ciudadanos?Tal vez la idea es perjudicar a quien trabaja y paga impuestos y favorecer a los hidalgos, picaros y chorizos como ellos.

Los funcionarios están mal encarados pues debe de ser muy difícil mirarse al espejo todos los días y ver que lo que has estudiado: ley y orden, no existe y que desde arriba lo que se te pide es que te saltes la ley y perjudiques al sistema todo lo que puedas.

Las tasaciones son tan irreales que desde que estallo la burbuja ¡solo!han bajado un 35% el valor de los pisos (en irlanda bajaron un 40% al día siguiente y ya están saliendo de la crisis -eso nos cuentan-). Claro que si el 100% de las tasadoras pertenecen a los bancos ... es como poner a la zorra a guardar las gallinas.
¡que pais mas bananero!¿que hemos de enseñar a nuestros hijos? a robar, mentir y saltarse la ley? en ese caso debieran de buscar una nueva definición de DEMOCRACIA Y JUSTICIA.

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12 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Desconfiado
11 de julio de 2012 (08:54)

Hay jueces que no tienen ni la más remota idea de lo que tienen entre manos.

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13 Bankarrota
11 de julio de 2012 (12:38)

No creo que la última reforma de la LEC, la que hizo Zapatero en el 2011, sea una influencia de los banco. Los bancos han salido muy perjudicado. Si la reforma se hizo a su “medida” entonces se lo tienen que hacer mirar.

Los grandes perjudicados han sido los autónomos, los acreedores pequeños, y los bancos, en muchos casos han sido “muy perjudicados”.

Ejemplo: Imaginemos que tengo un piso, soy el propietario, encargo una gran cocina o una gran reparación: 30.000€. No la pago, invito a la pequeña empresa que me demande para la reclamación de la cantidad. Me demanda y me embarga mi gran piso, que es tasado para la subasta el 500.000€, por decir una cantidad. ¿Podrá la pequeña empresa hacer frente a la subasta? La respuesta es NO pues de entrada se vería obliga, para el caso que no hayan postores (seguro que no hay postores, a no ser que aparezca Tristan) a la adjudicación por el 60% del valor. O sea que no combra y encima me tiene que comprar el piso ¡Manda huevo!

Resultado: La empresa pequeña, en la mayoría de los caso, no puede ejecutar deudas.
Lo banco se la pueden meter muy fácil: Se pide un pequeño préstamo sobre una propiedad que esté bien tasada… ¡y se deja de pagar!

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14 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Bankarrota
11 de julio de 2012 (14:53)

Inversius no se refería a la reforma de la LEC del pasado verano sino a la que hizo Aznar en el 2001, que indudablemente estuvo fomentada y amparada por el lobby bancario, al menos en lo que respecta a la sección VI, la que trata sobre la subasta de inmuebles. De otra forma no se explicarían las increíbles ventajas de los acreedores en dichas subastas... mientras todo fue bien, porque lo cierto es que hoy esas ventajas se han convertido en una enorme desventaja que les obliga a adjudicarse el 99% de lo que sale a subasta.

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15 Desconfiado
Desconfiado  en respuesta a  Tristán el subastero
12 de julio de 2012 (01:43)

si hay muco empollom q cree que por sacar de media 9, es listo y solo son fotocopiadoras sin cerebro.

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16 madridcapital
12 de julio de 2012 (10:39)

Hace unos meses publicitaron que las subastas llevarian el mismo sistema que en Murcia, via internet, sabeis porque se ha parado esto?, parecia que iba en serio, no?

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17 skipnot
16 de julio de 2012 (19:17)

Entiendo que os ha chafado el negocio...pero solo la palabra "subastero" como profesional de las subasta ya esta en contra por si mismo del espiritu de lo que seria una subasta judicial ( por no hablar de otras actitudes que seguro que os enciendo......)

Lo que tenia que regir esto seria, la transparencia, la publicidad, y la facilidad de tramitación, con el objetivo de que el que va por priemra vez a una subasta lo tenga tan facil como el que llevase 30 años en ello...

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18 Tristán el subastero
16 de julio de 2012 (19:30)

Hola MadridCapital, se ha parado primero porque solo se trataba de propaganda política de un gobierno que caía al abismo, segundo porque el coste de dicha reforma recaía en las comunidades autónomas, en cuyos bolsillos no hay ni telarañas y tercero porque han chocado con uno de los colectivos, el judicial, más reacios a cualquier cosa que signifique el más mínimo cambio.

Me consta que no lo vamos a ver al menos en los próximos tres o cuatro años. Dicho precisamente por quien era el encargado de implementarlo en Madrid.

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19 madridcapital
17 de julio de 2012 (12:33)

ok, gracias por la respuesta, no tenia ni idea. Bueno, no hay mal que por bien no venga, ya que habría que arreglar y reformar muchas cosas antes que sacar y publicitar las subastas en internet.

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