Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La importancia de los linderos

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Publicado por Tristán el subastero el 29 de junio de 2012

      - Vamos Tristán, que eres un pesado de narices

      - Ya va hombre, estoy terminando. Ten un poco de paciencia.

   - ¿Paciencia? Pero si llevas más de media hora leyendo el expediente y apuntando no se sabe qué. Y ahora te veo tomando nota hasta de los linderos

      - ¿Los linderos? Hombre claro, como que son importantísimos.

Esta conversación se ha desarrollado en muchas ocasiones en las que estoy estudiando un expediente judicial y tengo detrás de mí una cola de subasteros esperando a que yo termine para tener acceso al mismo expediente. Y el caso es que hasta hace poco creía que yo era un caso único en esto de darle importancia a los linderos , pero ahora me he encontrado, con grata sorpresa, que Francisco Calvo de Subastas Únicas (no podía ser otro) también les da la importancia que merecen.

Resulta que el próximo 5 de octubre sale a subasta en Murcia un local de 56 m2 sito en Beniaján, aparentemente céntrico y bien situado, con una deuda muy pequeña y una carga anterior del mismo acreedor y de pequeño importe. Con estos datos la subasta pintaba muy bien y solo era cuestión de hacerle al banco una oferta con la que recuperase la deuda y comprar por lo mínimo. Código de subasta para quien quiera estudiarlo: 024300-MU-INS08-ETJ-1000-2011

Datos registrales:   Finca 14422. Registro de la Propiedad no 7, Tomo 2541, libro 207, folio 222.

Referencia Catastral:  9750812XH6095S0001TF

Tasación pericial del bien que se subasta: 62.029 euros (nov-11)

LINDEROS (registrales y del dictamen pericial): DERECHA: Caja de escalera primera y en parte con local de esta procedencia de Don Rigoberto García García. FRENTE: calle Balsas. IZQUIERDA: comunidad de propietarios edificio "Garcival". Y FONDO: Rampa de acceso a la planta de sótano y en parte con local de esta procedencia de Don Rigoberto García García.

OBSERVACIONES (del dictamen pericial): Tras la visita efectuada no se observan discrepancias entre la realidad física existente y la descripción registral del inmueble objeto de avalúo, si bien hay que puntualizar que aunque el edificio donde está integrado el local comercial tiene su acceso a través de la calle Balsas nº39 y 41, la dirección del inmueble es Carretera de San Javier nº38.

EN CUANTO AL LOCAL (ver foto del dictamen pericial): se encuentra totalmente arreglado, con suelo en la entrada y parámetros verticales de granito. Puerta de entrada y escaparate con marcos de acero inoxidable y cristales de seguridad. En el interior suelos de tarima, puertas de madera de haya, paredes en pintura lisa y techos de placas de escayola con plafones fluorescentes. Distribuido en zona diáfana, despacho y baño.

SIN EMBARGO, al llegar aquí es cuando a Francisco Calvo no le cuadran de ninguna manera los linderos que figuran en el Registro con los del local tasado por el perito. Hay algún problema y si no se resuelve es mejor no participar en la subasta pues siempre es después de las subastas cuando resplandece la triste realidad.

CONCLUSIÓN, que lo que sale a subasta no es el local de la calle principal tasado por el perito sino... una cochera que está en la parte posterior del edificio, en una calle estrecha y SIN NINGÚN VALOR COMERCIAL. Y Francisco Calvo ha decidido ser bondadoso y me ha instado a escribir este post como "aviso a navegantes" en vez de hacer lo que yo hubiera hecho, que hubiera sido esconderme detrás de una montaña de expedientes el día de la subasta para ver de cerca el careto del gilipollas que se la hubiera adjudicado. 

Por esa bonhomía Francisco va a ir al Cielo mientras que yo me pudriré en el Infierno.

 

 

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Etiquetas: aprender · subastas próximas



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Comentarios
1 Sáenz
30 de junio de 2012 (00:43)

Vale, me doy cuenta de que la foto aportada en el dictamen es de la carretera de San Javier, mientras que si voy en google street view a Balsas 39, hay otra cosa.

También veo que si FRENTE es Balsas, DERECHO no puede ser la escalera 1ª. O bien quería decir IZQUIERDO y el otro local le linda por el interior, en cuyo caso el derecho no me cuadra. O bien quería decir escalera 2ª, en cuyo caso el IZQUIERDO no me cuadra.

Pero de todo esto no puedo deducir que lo ejecutado sea la cochera. Salvo por eliminación, ya que en el cartel del local junto a la cochera pone que tiene 120 m2, y no 56 m2. Pero no puedo estar seguro de que no hiciera referencia a dos locales juntos o algo así. Vamos, que veo que algo no cuadra, pero no veo cómo puedes estar tan seguro de que sea la cochera.

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2 Dalamar
30 de junio de 2012 (09:20)

Que bueno! No puedo nada mas que partirme de risa con tus posts "que hubiera sido esconderme detrás de una montaña de expedientes el día de la subasta para ver de cerca el careto del gilipollas que se la hubiera adjudicado. "

Si quieres multiplicar tus visitantes, lo que tienes que hacer es sacarle una foto a la cara y despues colgarla aqui! ;-)

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3 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Sáenz
30 de junio de 2012 (09:51)

Como la investigación no es mía sino de FCalvo me has hecho dudar, pero ahora lo he repasado y las fotos me cuadran perfectamente. Entra en el catastro con la referencia catastral y así localizas exactamente cuál es el edificio y luego no tienes más que visitarlo por delante y por detrás con en Street View. No es el edificio que hay junto a la calle peatonal sino el adyacente.

Respecto a los linderos habría que estar allí para comprobarlos con exactitud.

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4 Exiliado
Exiliado  en respuesta a  Tristán el subastero
30 de junio de 2012 (17:16)

Tal como yo lo veo el inmueble en cuestion no es el que nos enseñas en la foto de la cochera (balsas 41), sino el bajo situado a la izquierda del portal de Balsas 39. El edificio Zurich no tiene entradas por la carretera de San Javier a excepcion de las de los locales y el garage subterraneo, y tiene dos portales (Balsas 39 y 41) por la parte trasera. Los linderos nos indican que por la derecha del inmueble tenemos la caja de la escalera y a la izquierda el edificio Garcival, con lo que solo cabe deducir que es el local a la izquierda del primer portal, no del segundo. Ademas la descripcion del catastro nos dice que es la planta 0 de la escalera 1, esto es Edificio Zurich escalera 1, Balsas 39. Mi apuesta es que es el local con la escalerita y el compresor del aire acondicionado a la izquierda del portal 39, y que ademas debe tener una puerta interna al descansillo interior ademas de la salida visible. Es el inmueble al que le encajan los cuatro linderos perfectamente, a falta de mejor verificacion presencial.

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5 Exiliado
Exiliado  en respuesta a  Sáenz
30 de junio de 2012 (19:43)

A menudo las descripciones de los linderos son bastante caoticas, y ademas cada maestrillo tiene su librillo a la hora de describir, sobre todo en las mas antiguas. Es comun que suelan ayudar con coletillas del tipo "Norte", "Entrando" y demas, y la falta de normalizacion hace el asunto mas esoterico. Yo me apuesto un cocido a que en este caso la descripcion esta hecha en base al principio "de frente entrando", con lo que cuando dicen derecha se refieren a nuestra derecha segun miramos al inmueble al encarar la puerta de entrada, y por tanto se trata del local a la izquierda del portal primero de la calle Balsas,(numero 39)

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6 Franz
30 de junio de 2012 (20:26)

Vaya si llevas razón que lo malo de los linderos son la pequeñas discrepancias entre vecinos que termina a veces en el Tribunal de Justicia.
Un saludo

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7 Fcalvo
01 de julio de 2012 (00:41)

Bueno, bueno.......esto ya sabía que iba a traer cola......y desde luego se han cubierto todas las expectativas.

Los que ya me conocen saben que suelo ser polémico.....y que en mis explicaciones, siempre que es posible, pongo ejemplos que suelen ser algo extremos pero que son los que nos permiten aprender porque nos hacen reflexionar. Estoy seguro que muchos lectores de este post no han querido intervenir por temor a meter la pata.....y doy la enhorabuena a los que han intervenido porque han demostrado arrojo y valentía...y he de reconocer que hay comentarios muy buenos....

Con este ejemplo hemos querido poner de relieve, tanto Tristán como yo, que los linderos son fundamentales a la hora de identificar una propiedad. Os puedo asegurar que si alguno de los linderos no me cuadran yo no participo en la subasta.

Cuando un arquitecto hace la división horizontal sabe perfectamente cuales son los linderos de cada uno de los departamentos y por supuesto conoce dónde está el norte.

El problema se produce cuando tasadores de tres al cuarto, obvian estos linderos y se atreven a decir que si el edificio tiene su entrada por la calle "a" en realidad los locales tienen su entrada por la calle "b".

Algunas veces nos encontramos con dos linderos, uno son los del propio edificio y otro los linderos de cada uno de los departamentos.

Si habéis visto la descripción que hace la unidad de subastas, los linderos que cita son los del bajo antes de haber hecho ninguna segregación. Problema núm. 1 que induce a error.

El segundo problema ha sido la tasación realizada que no tiene nada que ver con la realidad.......

Efectivamente, como bien dice Exiliado, parece ser que el local comercial no es tal local, sino que puede haberse convertido en un pequeño apartamento, lo que se deduce por las escaleras, la puerta de acceso, etc.

Y ha acertado, es este.........el que, aparentemente, sale a subasta.........Habrá que verificarlo in situ y hacer las últimas comprobaciones........

Pero lo importante, es que un local que tiene acceso por una calle muy comercial tiene un precio significativo.....y el que compre en esta subasta, si es que hay alguien que entre a comprar, no compra un local comercial,está comprando otra cosa......y esto es lo que se ha pretendido con este post.

Un saludo........

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8 Exiliado
01 de julio de 2012 (18:54)

Pues a mi, a pesar del aparentemente clarificador previo comentario de Fcalvo, esta historia me abre mas interrogantes:

- Tiene verdaderamente Fcalvo una faceta tan socratica, que nos propone incognitas cuya resolucion nos ilustre, o es por el contrario tan ladinamente retorcido que trata de amilanar a la posible competencia con conspiranoicas tribulaciones linderiles?

- Le han hecho la cama a Tristan con esta entrada en su blog, y ha patinado vergonzantemente, o se encontraba en incestuoso contubernio con Fcalvo para repartirse los reales que le iban a sacar a la futura desierta subasta?

- Conseguira Saenz recuperarse de su dislexia orientacional?

- Cual es el sentido de la vida?

- Y por ultimo aunque sea la cuestion mas importante, quien me paga a mi el cocido que llevaba apostado, como premio al mas lindo deslindador?

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9 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Exiliado
01 de julio de 2012 (19:32)

Pues lo que yo me pregunto es cómo es que estás tan aburrido allá en los bosques boreales que ni le haces caso a la hermosa vikinga que tienes al lado ni pescas truchas en el torrente que atraviesa tu propiedad y, sin embargo, te enfrascas a desentrañar unos linderos que ni yo mismo había comprobado porque no eran más que un ejemplo de la importancia que tienen. Los he insertado en el post exclusivamente con ánimo de coleccionista de datos y no los he estudiado por la sencilla razón de que no se trataba de una propiedad que me interesara.

Ahora, que has tenido una brillante idea con eso de que puedo utilizar los post como bomba de humo.

Al cocido te invito yo cuando vengas a Madrid. En La Daniela los hacen de chuparte los dedos y te dan unas servilletas que son como baberos para poder pringar a tope.

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10 Exiliado
Exiliado  en respuesta a  Tristán el subastero
02 de julio de 2012 (09:55)

No, no... no es aburrimiento sino hiperactividad estacional, un mal endemico en estas tierras por los alrededores de San Juan. Con el solsticio encima parece que desayunamos todos con anfetaminas, veinte horas de sol y veinticuatro de luz es lo que tienen; da tiempo a hacerle caso a la vakiria,lavar el coche, cortar la hierba, ver si ya suben los salmones por el rio (ni una trucha por aqui, oye), buscar setas, hacerle caso otra vez, ver ganar a la roja, irse a ver si hay algun otro sonanbulo con quien jugar nueve hoyos a las 2 de la madrugada, y luego aun queda tiempo para deslindar lo que haya que deslindar. Eso si, luego hay que pagarlo el solsticio siguiente, que uno no se levanta de la cama a no ser que la casa este en llamas. A los nativos les hacen junto a la partida de nacimiento un certificado de bipolaridad vitalicio, asociado a la residencia.
Vosotros en el meridion pues claro, no teneis tiempo para nada con tanta siesta y tanto flamenco, mirate a ti que tienes a la pobre Isolda2 en el comentario 1186, esperando dos dias en el consultorio por una triste respuesta. Aunque considerando que la ultima vez que fuiste a ver que queria otra tocaya acabaste muerto, se puede entender la dubitativa demora.
En cuanto a ese cocido que tenemos que desespumar, ya se que que vas a intentar sonsacarme el par de argucias profesionales que hasta al mejor catedratico siempre le quedan por aprender, pero no hare nada para evitarlo, al fin y al cabo, cuantos otros subasteros incondicionales de Blade Runner puede haber por ahi.

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11 Fcalvo
02 de julio de 2012 (11:10)

Vista insitu la famosa propiedad os puedo asegurar que por el bajo tasado hubiera pagado una pasta.........Lo que realmente sale a subasta no lo quiero ni regalado......Está unida con la vivienda superior mediante una escalera que ocupa casi la totalidad de la superficie.......

Problemas......para quien los quiera.......

Y sacad las conclusiones de este post......los linderos tienen que cuadrar..si no es así......investigar......y si no se encuentra solución al por qué no cuadran.......lo mejor es estarse quietecico......

Saludos cordiales......

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12 Exiliado
Exiliado  en respuesta a  Fcalvo
02 de julio de 2012 (13:40)

Voy a darle una vuelta de tuerca mas a esta instructiva entrada, y plantear alguna incognita mas, y enmadejar o desenmadejar un poco mas, aun a riesgo de resultar cargante.

Resumiendo, el goloso local que valoro el incompetente tasador con entrada por la carretera de San Javier, y que como apunto Saenz aparentaba tener 120 m2. en lugar de 56 m2. a juzgar por el anuncio en su puerta, paso a camuflarse en una cochera de minimo valor a la derecha del portal de la calle Balsas 41, para mutar a renglon seguido en un local posiblemente reformado como apartamento, con entrada propia y claro mejor valor de mercado a la izquierda del portal de la calle Balsas 39; tras breve interludio da un nuevo salto mortal y se reconvierte en un minianexoduplex, que solo Dios sabe que problemas nos iba a traer si nos lo adjudicamos, a la hora de separarlo del piso superior que es evidentemente otra finca registral distinta.

Dentro de una semana exactamente se va a subastar una vivienda sita en (casualidades de la vida?), exactamente la misma direccion en la que se encuentra el mutante inmueble del que nos ocupamos, esto es calle Balsas 39. Los datos de la subasta, Y SUS LINDEROS, se encuentran aqui:

edicto 022383 subsanado

Y aqui viene el interrogante: podria ser este el piso situado sobre el franskenlocal de marras? podriamos adjudicarnos ambos y obtener un duplex apañadete al que sacar un beneficio? La descripcion dice que es un segundo piso, mientras que sabemos que el catastro explicita diafanamente que el local esta en la planta 0, osea que no... pero, podrian usar criterios diferentes el catastro y el registro a la hora de definir los niveles de una division horizontal?

Linderos, linderos,...el deslindador que los deslinde buen deslindador sera.

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13 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Exiliado
02 de julio de 2012 (15:05)

Lo malo de comprar una vivienda en dos subastas diferentes es que si te adjudicas la primera subasta, en la segunda te vas a encontrar, sí o sí, a los de siempre con el cazo preparado y una sonrisa de hijoputas.

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14 Exiliado
Exiliado  en respuesta a  Tristán el subastero
02 de julio de 2012 (15:15)

Muy cierto. Lo decia mas bien por ilustrar aun mas la importancia de los linderos, convirtiendo lo que era al principio un laberinto bidimensional en otro tridimensional.

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