Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Errores en la Certificación de Cargas

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Publicado por Tristán el subastero el 14 de junio de 2012

Cada vez me parece más imprescindible, cuando se está estudiando una subasta, acceder al expediente judicial completo y no solo a la Certificación de Cargas. Comento esto porque hace unos días, repasando el expediente de una subasta de Getafe, me encontré con que el registrador de la propiedad había cometido un tremendo error al redactar la Certificación.

El error fue muy simple y consistió en que hizo una lista de las cargas, que consistían únicamente en dos hipotecas y manifestó que la relacionada en primer lugar estaba subsistente y sin cancelar, lo que indica que es esa la hipoteca ejecutada en los autos y que, por tanto, la otra hipoteca es posterior.

Ambas hipotecas eran de la misma entidad bancaria y además también casi coincidían en el capital prestado, por lo que era muy fácil no darse cuenta del gazapo y dar la subasta como "sin cargas" cuando la realidad era muy distinta.

Gracias a que me leo absolutamente todos los documentos de cada expediente, pude observar que un poco más adelante había un escrito de la parte actora manifestando que la hipoteca ejecutada era aquella que se había firmado ante notario en determinada fecha.

"¡Córcholis, tendré que repasar las fechas de ambas hipotecas!"

Resultó sencillo pues siempre las apunto y... bingoooo, la fecha de la escritura de la hipoteca ejecutada correspondía a la relacionada en segundo lugar por el registrador, de manera que la relacionada en primer lugar era en realidad UNA CARGA ANTERIOR. Tras varias comprobaciones no me cupo duda de que, a pesar de las apariencias, esa era una subasta con cargas.

Por cierto, que luego varios subasteros me comentaron qué pena que se suspendiera la subasta aquella de Getafe, lo que me indica que no se habían dado cuenta del error del registrador.

Más bien al contrario, ¡qué suerte tuvo alguno con que la subasta se suspendiera!

 

Etiquetas: negligencias · pesadillas · lado oscuro



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Comentarios
1 Chortas
14 de junio de 2012 (10:28)

Hola Tristan, quiero darte en primer lugar la enhorabuena por este alucinante blog¡¡¡¡ Siempre me ha resultado algo complejo esto que explicas de las cargas anteriores y posteriores: segun entiendo, si tengo dos hipotecas en fechas sucesivas sobre una vivienda y se ejecuta la primera la segunda no pende sobre el adjudicatario no es así? pero si la que se ejecuta es la segunda por la prelacion de credito que dicta el CC la primera sí que pendería sobre el bien y por tanto sobre el adjudicatario. Estoy en lo cierto o me he hecho un lio???

Gracias y un saludo.....por cierto tus clases son mas magistrales que las de cualquiera de mis profes de Derecho¡¡¡¡ a ver si les das una Master class¡¡¡¡

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2 Ciberet
14 de junio de 2012 (12:13)

Esos errores son bastante infrecuentes, según mi experiencia. De todos modos, entiendo que al tratarse de una certificación, el Registrador (o su seguro de responsabilidad civil) debería responder civilmente de los perjuicios que pudiera provocar al adjudicatario.

De todos modos, si lees la certificación literal (esa que ya no te dejan sacar los registradores a título particular, pero que sí consta en los expedientes judiciales), es imposible no darse cuenta de ese error. Ya que constará expedida la certificación de dominio y cargas (con el nº de procedimiento en ejecución) en la nota marginal de una hipoteca y no de la otra. Esto también debe constar en la nota simple, aunque esta no tiene carácter vinculante, al tratarse de "informativa".

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3 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Chortas
14 de junio de 2012 (14:03)

Bienvenido Chortas, gracias por tus comentarios. Tienes razón respecto a las cargas. Se ve que te has aprendido la lección

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4 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Ciberet
14 de junio de 2012 (14:05)

Efectivamente Ciberet, si tienes acceso a la extensa es imposible no darse cuenta del error. Pero ojo, porque en el caso de Getafe que menciono en el post, la Certificación de Cargas no tenía extensa, algo infrecuente en Madrid pero que veo de vez en cuando.

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5 Sáenz
Sáenz  en respuesta a  Ciberet
14 de junio de 2012 (14:29)

Hombre, yo creo (salvo que haya alguna jurisprudencia retorcida) que el registrador responde del contenido el cualquier caso. Otra cosa es que la certificación haga fe, y la nota simple no. Los documentos redactados por un particular (un abogado, un arquitecto, etc.) no hacen fe, y no por eso dejan de estar sujetos a responsabilidad.

¿Los registradores no dan certificación literal de la nota de expedición de cargas? ¿por qué?

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6 Ciberet
Ciberet  en respuesta a  Sáenz
14 de junio de 2012 (16:05)

Por motivos de protección de datos, dado que aparece información "sensible" (DNIs, direcciones postales, precios de compra-venta,...). Eso sí, me han dicho que algunos registradores siguen dando las certificaciones literales, que son las fetenes.

En cuanto a la diferencia entre nota simple y certificación, me lo han dicho en varios registros de la propiedad: que la nota simple es informativa, y que aunque no suele haber errores, para estar 100% seguros, hay que pedir la certificación. De hecho, si te fijas, en las expediciones de notas simples, aparece el siguiente párrafo:

Esta información registral tiene valor puramente informativo, careciendo de garantía, pues la libertad o gravamen de los bienes inscritos sólo se acredita en perjuicio tercero por certificación del registro (artículo 225 de la Ley Hipotecaria).

No sé tú, pero yo, a la luz de esta lectura, no me fiaría 100% de una nota simple, y si me juego muchos cuartos, pediría siempre una certificación o la consultaría personalmente en el expediente judicial.

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7 Sáenz
Sáenz  en respuesta a  Ciberet
14 de junio de 2012 (16:14)

Sí, si la diferencia entre nota y certificación está clara. Pero una cosa es que no pueda blandir una nota "en perjuicio de tercero" y otra que no pueda demandar al registrador por hacer mal su trabajo. De hecho, para poder demandar al registrador es requisito el que mi nota no pueda perjudicar a ese tercero, porque si no yo no tendría perjuicio. Y por supuesto que no me fiaría de la nota simple si me juego dinero. Sólo elucubro las opciones si el desaguisado ya está montado.

Mmm... a mí me suena haber visto certificaciones con tachones en la información sensible y ya está. O quizá lo he soñado, no sé.

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8 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Sáenz
14 de junio de 2012 (17:10)

Hola Sáenz, en Madrid si suelen dar la Certificación acompañada con la extensa, pero no todos.

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9 Ciberet
Ciberet  en respuesta a  Sáenz
14 de junio de 2012 (17:11)

Sí, yo recuerdo haberlo visto también en alguna ocasión. Pero creo que muchos registradores prefieren no trabajar tanto, y si no dan ninguna certificación literal en ningún caso, seguro que no van a tener ningún problema de protección de datos. Tan sólo te la pueden llegar a dar si acreditas interés legítimo.

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10 Inversius
14 de junio de 2012 (19:33)

Si el registrador se equivoca, tiene responsabilidad y ha de pagar el error. El los juzgado 32 o el 31, la secretaria anterior pedia el certificado en lugar de notas simples pues ya había ocurrido errores por no anotar anotaciones marginales.
Los errores son continuos pues intervienen personas en el sistema, por ello, es necesario requerir a este negocio altos beneficios, en esta epoca de margenes ajustado va a ser muy complicado continuar pues los margenes no van a amortiguar estos errores.
Pero Ole por ti Tristan, por darte cuenta, en esta epoca solo los buenos subasteros sobreviven.
Sin ir mas lejos, esta semana casi meto la pata en una subasta que va a salir en seguridad social en Malaga sobre una mansión de lujo en ciudaddelcampo Madrid del hijo de un expresidente patronal Ceoe y de familia metida en politica . Resulta que la deuda era 469139,25, pero oye, que no era una hipoteca sino una poliza de credito con garantia hipotecaria.
Vamos, que te lo adjudicabas y el deudor sacaba todo el disponible de la poliza al dia siguiente, unos 100.000 euro mas. A todos se le habia pasado (funcionario, abogado del estado etc) que la deuda en el edicto tenía que ser el máximo disponible no el dinero que habia dispuesto .

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11 Inversius
Inversius  en respuesta a  Ciberet
14 de junio de 2012 (19:51)

En cuanto a los registradores, ahora muchos los están pasando putas, hay alguno que no tiene dinero para pagar la luz. Hoy justatamente tengo que presentar un recurso por los aranceles de un registrador que se ha pasado 3 pueblos aplicandolos, me ha aplicado arancel porque la AEAT no puso el catatastro y por las notas simples (que nunca las cobraban) y por el embargo de AEAT y la certificación de AEAT pues no lo pagó en su día.
Vamos que los registradores está afilando el lapiz para cobrar lo que puedan cobrar.
Pero también, pobrecitos notarios y registradores que se acostumbraron a unas facturaciones brutales en plena burbuja y ahora no cubren ni los gastos.
Los que si me dan pena, son los que trabajan en las notarias y registros, que con los despidos no encuantran trabajo en ningún lado.

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12 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Inversius
14 de junio de 2012 (19:59)

Hay que estar muy vivo para distinguir una simple hipoteca de una línea de crédito hipotecario y desde luego que cuando se trata de esta última siempre hay que ponerse en lo peor.

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13 Ciberet
Ciberet  en respuesta a  Inversius
14 de junio de 2012 (21:58)

Entiendo que el riesgo lo tienes si la póliza con garantía hipotecaria es una carga anterior, pues si se ejecuta la garantía hipotecaria de la póliza no hay nada que temer.

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14 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Ciberet
14 de junio de 2012 (22:28)

Efectivamente nada que temer.

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15 Rjavier
Rjavier  en respuesta a  Inversius
16 de junio de 2012 (17:07)

Inversius, es importante estar al tanto de todos estos matices que te pueden llevar a la ruina. Sin embargo y por apostillar, me resulta del todo inviable que una poliza de crédito que se ha llevado a subasta (su garantía hipotecaria) no esté superbloqueada y que el banco vaya a permitir nuevas disposiciones, por mucho que el límite concedido lo permitiese. ¿Podría haber tenido consecuencias para el adjudicatario, aun en el caso de que no hubiera más disposiciones del crédito? ¿Se podría haber ido contra el banco si permite nuesvas disposiciones? ¿Seguiría el inmueble siendo garantía después de la subasta, de esas supuestas nuevas disposiciones?.

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16 Tristán el subastero
Tristán el subastero  en respuesta a  Rjavier
16 de junio de 2012 (18:03)

Yo más bien creo que Inversius se ha referido a una subasta de la Seguridad Social que tenía como carga anterior una hipoteca que era una línea de crédito con garantía hipotecaria. Al tratarse de una carga anterior el deudor sí puede disponer a su antojo de de toda la póliza.

Pero si se hubiera tratado de una hipoteca ejecutada, evidentemente al ejecutarse y darse toda la deuda por vencida, el banco hubiera bloqueado el resto no dispuesto. Aunque un error lo comete cualquiera y seguro que alguna vez ha sucedido lo que a simple vista parece imposible.

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17 Fcalvo
16 de junio de 2012 (18:39)

Vamos a ver, esta situación nos la encontramos muchas veces y tiene que ser analizada de forma excepcional como siempre que nos encontramos una o varias cargas preferentes a la que se ejecuta. Pero esto no tiene que darnos miedo, al contrario tiene que contemplarse como una oportunidad de negocio si sabemos ponderar bien el riesgo. El hecho de que la Seguridad Social no haya detraído el total importe del límite del crédito no me tiene que preocupar, porque yo sí que lo contemplo en mi análisis. Ahora bien, lo que hay que saber es si aun a pesar de restar yo la totalidad del crédito más los posibles intereses de demora y costas que pudieran devengarse, sigue habiendo margen para hacer una oferta a la Seguridad Social que al menos sea del 25% del tipo de subasta (que es el mínimo que puede autorizar la Seguridad Social según su reglamento).

Un cordial saludo

Francisco Calvo-administrador
www.subastasunicas.es

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18 Inversius
Inversius  en respuesta a  Fcalvo
17 de junio de 2012 (10:16)

Efectivamente, Fcalvo, así se realizó analizando el negocio y si valía la pena, por eso se desestimó. En todo caso, este deudor tenía la línea de crédito sin disponer en su totalidad y como carga preferente, y no es que no tuviera problemas de dinero por lo que el banco no iba a cancelársela, el embargo era mínimo la deuda a la seg socail (90.000 euros) pero es que había una carga posterior de una deuda judicial a proveedores de 300.000 euros. Estamos en el caso de deudor con dinero que no de la gana pagar pues la totalidad de las cargas es superior al valor del inmueble.
En cuanto a la dificultad y darnos miedo, coincido a Fcalvo, no se trata de miedo, se trata de trasladar todos esos riesgos y matices a un análisis de decisiones económico en una hoja excel y en este caso, dejaba de ser negocio y esto es lo único que manda pues es un negocio.
Por cierto, SIEMPRE, SIEMPRE, antes de pujar, pongo los números en Excel y saco los márgenes, podría llegar a pasar que nuestra mente nos engañara y hacernos creer que vale la pena.
Evidentemente, Inversius está formado por especialistas en la materia, formado por abogados especialistas en subastas, Ingenieros, MBA de las primeras escuelas de negocios y sobre todo y lo mas importantes, cientos de horas de experiencia en subastas. Es una obligación situarnos en las subastas de alta especialización y alta rentabilidad, y cualquier complejidad mercantil, financiera, legal o de localización asegura buenos márgenes y para personas con alta formación es sumamente gratificante aceptar retos difíciles y si además hay y conlleva premio, mejor que mejor.
Tal como está la actual situación en España que licenciados están en el paro o cobrando 600 euros, las subastas es un gran negocio que transforma conocimiento en dinero pero aparte de conocimiento, es absolutamente necesario visión de negocio.

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