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Errores en la Certificación de Cargas

Cada vez me parece más imprescindible, cuando se está estudiando una subasta, acceder al expediente judicial completo y no solo a la Certificación de Cargas. Comento esto porque hace unos días, repasando el expediente de una subasta de Getafe, me encontré con que el registrador de la propiedad había cometido un tremendo error al redactar la Certificación.

El error fue muy simple y consistió en que hizo una lista de las cargas, que consistían únicamente en dos hipotecas y manifestó que la relacionada en primer lugar estaba subsistente y sin cancelar, lo que indica que es esa la hipoteca ejecutada en los autos y que, por tanto, la otra hipoteca es posterior.

Ambas hipotecas eran de la misma entidad bancaria y además también casi coincidían en el capital prestado, por lo que era muy fácil no darse cuenta del gazapo y dar la subasta como "sin cargas" cuando la realidad era muy distinta.

Gracias a que me leo absolutamente todos los documentos de cada expediente, pude observar que un poco más adelante había un escrito de la parte actora manifestando que la hipoteca ejecutada era aquella que se había firmado ante notario en determinada fecha.

"¡Córcholis, tendré que repasar las fechas de ambas hipotecas!"

Resultó sencillo pues siempre las apunto y... bingoooo, la fecha de la escritura de la hipoteca ejecutada correspondía a la relacionada en segundo lugar por el registrador, de manera que la relacionada en primer lugar era en realidad UNA CARGA ANTERIOR. Tras varias comprobaciones no me cupo duda de que, a pesar de las apariencias, esa era una subasta con cargas.

Por cierto, que luego varios subasteros me comentaron qué pena que se suspendiera la subasta aquella de Getafe, lo que me indica que no se habían dado cuenta del error del registrador.

Más bien al contrario, ¡qué suerte tuvo alguno con que la subasta se suspendiera!

 

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  1. en respuesta a mfmelo
    -
    #40
    18/10/16 18:26

    Mfmelo, otra cosa, puedo ir al Registro de la Propiedad y asegurarme si hay algún contrato de alquiler registrado? Quiero decir, son datos públicos?

  2. en respuesta a mfmelo
    -
    #39
    18/10/16 16:26

    Mfmelo, eres muy muy bueno; una gran ayuda. Sino he entendido mal, si el contrato de alquiler no ha sido registrado en el Registro de la Propiedad, le puedo dar tres meses al inquilino para que se vaya y luego vender el piso sin problemas, es así?

  3. en respuesta a Nuva12
    -
    #38
    18/10/16 16:05

    Me parece que el contrato o bien no existe o no puede tener la duración de 5 años, al menos que las partes así lo hubieran acordado.
    Debes de mirar ley de arrendamientos urbanos (LAU) 4/2013.
    .
    En artículo 7.2 dice: En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.
    .
    «Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
    1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.
    Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
    Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.
    2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley
    y.
    por último
    «Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.
    1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.
    2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
    .
    Saludos

  4. en respuesta a Nuva12
    -
    #37
    18/10/16 15:09

    Entonces, que hago, vuelvo a ver si me quiere enseñar el contrato?

  5. en respuesta a Pecks
    -
    #36
    18/10/16 15:08

    No vi el contrato. Hablé con otro vecino y me dijo que los conocían y que estaban alquilados de forma legal. Porque en principio, pensé que eran ocupas; pero parece que era el inquilino.

  6. en respuesta a Nuva12
    -
    #35
    18/10/16 14:46

    ¿Viste el contrato? Habrá que ver si es verdad que es el inquilino y tiene contrato, y también ver de qué fecha es.

  7. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #34
    18/10/16 14:43

    Precisamente sobre eso (y mucho más) tengo previsto dar algunas claves próximamente...

  8. en respuesta a Nuva12
    -
    #33
    18/10/16 14:19

    Hola chic@s: he ido hoy a visitar un piso antes de hacer oferta. Bién, abre la puerta una chica musulmana que no entiende el idioma, por lo que ha sido imposible hablar con ella. Al final ha salido el marido, que si entendía el castellano y me ha dicho que era el inquilino, que tenía contrato durante 5 años, de los cuales le quedaban 3,5 años, pues entró al piso hace 1,5 años, el alquiler son 550€/mes y que si yo compraba el piso, me lo pagaría a mí sin problemas. El caso, es que yo quiero el piso para venderlo rápidamente; si tras comprarlo, le ofrezco un dinero para que se vaya a otro sitio y me dice que no, haciendo valer su contrato, del cual le quedan aún 3,5 años de estar ahí, tengo alguna otra opción? Como lo véis?

  9. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #32
    17/10/16 15:11

    Efectívamente, llevabas razón, he ido al banco y no me han dicho la cantidad pendiente. Lo único que se me ha ocurrido es contactar con algún amíguete del banco y confiar que se salte la confidencialidad.

  10. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #31
    16/10/16 15:15

    Jajaaaa, hombre comparte. Con qué táctica se consigue ésa información?

  11. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #30
    16/10/16 14:39

    Y solo a veces lo consigo.

  12. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #29
    16/10/16 13:50

    Tristán, pero seguro que tú tienes alguna estrategia para enterarte de ésos datos, no?

  13. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #28
    16/10/16 13:33

    NO te lo van a decir

  14. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #27
    16/10/16 12:56

    Buenos días: necesito que el banco me diga cuánto queda por pagar de una hipoteca anterior a la que se ejecuta. Vosotros creéis que si voy, me lo dirán? Están obligados? Qué podría argumentar para qué me los diesen?

  15. en respuesta a Nuva12
    -
    Top 100
    #26
    15/10/16 17:31

    Mucha importancia, pero no para el adjudicatario.

  16. en respuesta a mfmelo
    -
    #25
    15/10/16 16:29

    Hola: me he fijado que en algunas subastas judiciales aparece: JUDICIAL VOLUNTARIA y en otras EN VÍA DE APREMIO. Tiene éso alguna importancia?

  17. en respuesta a Nuva12
    -
    #24
    15/10/16 00:23

    En ese caso si interesa el inmueble y lo vale hay que dar el 70%.
    Pero subastas y oportunidades hay todos los días un montón y no hay que enamorarse de ningún bien o lote en concreto para invertir. Otra cosa es que la queramos para disfrutarla uno mismo o porque es la casa que está al lado de la mía, pero para mí ni aún así.
    Saludos.

  18. en respuesta a mfmelo
    -
    #23
    14/10/16 23:13

    Entiendo lo que me dices. Pero en éste caso, si el prestamista ha prestado 100, reclama 100 (lo cual ya me extraña, porque algo le han debido de pagar, digo yo) y además el valor de subasta son también 100. Para recuperar lo que reclama tendría que ofertar el 100 %, no???

  19. en respuesta a Nuva12
    -
    #22
    14/10/16 23:01

    No.
    Va a intentar quedársela por lo que le deben por todos los conceptos.
    El comprar al 70% en un ejecución hipotecaria, suele ser un disparate, ya que el valor que dieron a la finca (inmueble, solar, piso, casa, etc) no se corresponde con el valor real que le puso el perito tasador, que lo más normal es que fuera del 50% de ese "tipo". Es decir el valor o tipo de subasta y los tantos por ciento de la misma tienes que olvidarlos y para no equivocarte irte a los precios actuales de mercado y comprar con márgenes grandes, ya que sino es así la subasta no interesa como medio de inversión.
    Un ejemplo: en plena burbuja inmobiliaria los tipos eran muy bajos en relación a los precios en la calle, por lo que dábamos el 150%, el 200% o el precio que hiciera falta. Ahora es al revés y los precios están sobredimensionados en los valores.
    Otro consejo, no cojas cariño a nada de lo que vaya a salir a subasta, esa no es la forma, ponte un tope antes de participar e intenta cumplirlo y si otro está más interesado que tú, pues para él y tú a intentarlo en otra subasta.
    El 70% lo único bueno que tiene es que es firme a todos los efectos y es muy dificil que una vez terminada la subasta no te aprueben el decreto de adjudicación; los trámites también son más rápidos; pero en las últimas 20 subastas sólo he ofrecido una vez el 70%, en las demás he ofrecido y adjudicado de forma provisional en el 20%
    Saludos.

  20. en respuesta a mfmelo
    -
    #21
    14/10/16 22:34

    Muchas gracias; muy didáctico tu comentario. Dices que al ser el acreedor un particular y no un banco, el particular vá a subir la postura; tú crees que vá a a pujar al 70 %, para asegurársela? En éste caso el tipo de subasta coincide con la deuda.

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