Blog de economía doméstica y pequeñas empresas.
Debate de ideas, financiación y formación financiera básica

Inmuebles en alquiler (III) *021*

31
Publicado por W. Petersen el 02 de febrero de 2012

 

Gestión,  comercialización,   contabilidad   y   control,   aspectos   legales   y   algunos   apuntes sobre la fiscalidad.

 

 

Tercera parte: Contabilidad, control, y algunos apuntes sobre la fiscalidad.

 

Es continuación  y última parte de los post’s, en colaboración con el forero Jtorres

http://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1068256-inmuebles-alquiler-i

http://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1069070-inmuebles-alquiler-ii

 

En primer lugar y relación a esta “tercera parte”, hay un tema jurídico fiscal que hay que considerar, porque una cosa es ser “casero” de forma individual y otra serlo en un/os pro-indiviso/s con familiares o con tercero/s

 

1 – “Caseros individuales”

 

En este caso podremos facturar como personas físicas, sin problema alguno, sean los bienes objeto de alquileres sujetos a IVA (locales de negocio, naves industriales, párquines no vinculados a viviendas o terrenos) o simplemente viviendas. Si bien como se desarrollará mas adelante, nuestra recomendación es que a pesar de ser así, “las cuentas” es bueno que se lleven totalmente separadas de los ingresos de nuestros salarios, pensiones de jubilación o ingresos como autónomos.

 

2 – “Caseros en pro – indiviso”

 

Si nuestra facturación genera IVA nos veremos obligados a constituir una “comunidad de bienes” (C.B.), tener un CIF como si de una empresa se tratase, aún cuando la titularidad jurídica de las fincas no sufrirá variación, éstas seguirán figurando con nuestra titularidad, de alguna forma una “C.B.” es un mero “ente fiscal”, pero no tiene efectos jurídicos como los tendría la aportación de las fincas a una sociedad, fuera ésta limitada o anónima.

La necesidad fiscal de la constitución de una “C.B.” responde a que al figurar dicha/s finca/s a favor de varios propietarios, es necesario emitir una sola factura del importe del alquiler, ello para que el receptor pueda deducir el IVA correspondiente, dichas facturas, además del IVA y en función de su importe estará sujeto a retenciones fiscales, hasta ahora del 19%, y a partir de enero de 2012 al 21%.

Si solo tenemos ingresos de viviendas, y por tanto no sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y a cargo de inquilinos que la utilicen como vivienda, porque otra cosa es alquilarla como despacho profesional, o alquilarla a empresas, que en ambos casos estaría sujeto a IVA y en su caso a retenciones, hay quien opina que no es necesario constituir una comunidad de bienes, y es perfectamente correcto percibir los ingresos conjuntamente todos los propietarios, sin necesidad de constituir una C.B., de hecho si unos caseros son residentes en muchas de las comunidades autónomas que conforman España al estar sujetos en régimen de gananciales (caso de matrimonios propietarios) ya existe como tal dicha comunidad de bienes, y aunque se esté sujeto al régimen económico de separación de bienes, ya que el mero hecho de percibir unos alquileres en conjunto sobre una propiedad también conjunta, existe “de hecho” una comunidad de bienes, no obstante no tengo yo tan claro que a efectos fiscales el no constituirla no pueda suponer algún que otro problema ante la administración tributaria. Me explico, se registrarán gastos de mantenimiento, adquisiciones de mobiliario o electrodomésticos, etc., y el que tengamos una facturas cuyo detalle del comprador figure solo a nombre de uno de los propietarios, tiene ciertas posibilidades de que la administración tributaria no admita la deducción total, o que una “lectura” extremadamente restrictiva de dicho gasto solo sea aceptada la deducción del porcentaje de la misma que afecta al propietario titular de la vivienda, es decir que si los propietarios de la vivienda “A” son Pedro y María, y en la factura de gastos solo figura “Pedro”, en dicha “lectura restrictiva” solo se admita la deducción del 50% de la misma en la declaración del IRPF de “Pedro” y nada en la de “María”. Y ni os digo si como ocurre en muchas ocasiones en que los propietarios realizan el pago de las facturas de consumos (electricidad, gas, agua, etc.) y posteriormente “re facturan” estos costes a los inquilinos, si bien aquí a efectos prácticos queda mas que demostrada la relación de gasto – ingreso, pero no siempre en fiscalidad es suficiente con las apariencias, aunque éstas sean “mas que demostradas apariencias” .

Por todo ello yo personalmente  (W. Petersen) creo que la mejor garantía fiscal de ausencia de interpretaciones capciosas, es la constitución de una comunidad de bienes, solicitar a todos los proveedores la facturación a cargo de dicha “C.B.”, y obviamente la emisión de recibos de alquiler también generados por las comunidad de bienes. Remarco, en este caso de manera personal, insisto, puede que esta “idea” carezca de base alguna, y sea eso ….. una mera apreciación personal.  

Aquí se nos planteará una segunda duda, para los casos en que “convivan” alquileres sujetos a IVA y otros que no, y que la propiedad se las fincas sea idéntica ¿una comunidad de bienes o dos?Una para los bienes sujetos a IVA y otra para los no sujetos, pues menudo lío. Esto tendrá opiniones para todos los gustos, es perfectamente posible una sola comunidad de bienes, solo que a efectos del IVA a deducir tendrá solo esta consideración la parte que afecte a los bienes sujetos, no a los que no lo generan, se llama “prorrata especial”, pero este es un tema mas de especialista en fiscalidad que nuestro, no es que sea complicado, pero hay que considerar ciertas reglas y tener perfectamente comunicado a la Agencia Tributaria que se ha optado por dicha “prorrata especial”.

Si por el contrario tenemos dos comunidades bienes diferenciadas, esto no se plantea, una comunidad de bienes funcionará en su totalidad con la deducción del IVA soportado y la otra sin declaraciones de IVA, considerándose el “soportado” como mayor coste o mayor gasto, aquí el problema es de coste administrativo, si nosotros somos capaces de presentarnos las declaraciones trimestrales, el 184 anual, etc., ningún problema, pero si precisamos de asesor fiscal, al margen de lo recomendable que es tener uno al menos cuando hay que hacer las declaraciones anuales del IRPF o del modelo 184, pensemos que tendremos doble gasto, lo cual no es ni bueno ni malo, solo que debemos saber que puede ocurrir.

 

El control de “la contabilidad”.

 

Para los contables como yo, la mejor manera de llevar “las cuentas” es con un programa de contabilidad, que los hay por poco dinero, incluso por 80 ó 100 €, pero claro para ello es preciso conocer cómo funciona esto de la “doble partida” y aún cuando la contabilidad es bastante simple en estos casos, y muy repetitiva, no todo el mundo conoce sus técnicas (ni tiene porque conocerlas, ni es cuestión de hacer un cursillo para llevas las cuentas de unos pisos que tengo y tal ……). De optar por un programa de contabilidad, como idea para la separación y “control individual” escribí sobre ello en el post de blog http://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1032299-contabilidad-por-actividades-negocio-analisis-delegaciones

Y para no contables, yo recomiendo una simple hoja Excel con varias columnas, y os pongo un ejemplo para quien le interese:

Se trata de “organizar” la hoja en varias columnas, yo he estimado un total de 12 si no son alquileres sujetos a IVA,  ó 18 si lo estuvieran:

 

  1. Fecha
  2. Forma de pago
  3. Justificante archivo
  4. Ingresos por alquileres
  5. Otros ingresos
  6. Tipo de IVA
  7. IVA repercutido
  8. Número de registro de IVA
  9. Detalle y/o notas
  10. Gastos por reparaciones y conservación
  11. Gastos financieros
  12. Impuestos y tasas (IBI, basuras …)
  13. Suministros
  14. Otros gastos
  15. Amortizaciones
  16. Tipo de IVA
  17. IVA soportado
  18. Número de Registro.

 

Con menos columnas se puede perfectamente, se trata solo de adaptarlas a los datos que nos solicita la declaración del IRPF, sin embargo “llevar las cuentas” solo para cumplir con las obligaciones fiscales, a nosotros nos parece una contabilidad a la que le falta una pata, porque además de la “justificación” fiscal, entendemos que se precisa de unos datos que además sirvan como gestión, de ahí la propuesta de una  separación de conceptos algo mas “generosa”.

Al final de las columnas, sus sumas y un cálculo del rendimiento antes de impuestos, que será una mera suma / resta de ingresos menos gastos.

Y si al final se hacen los cálculos según las “solicitudes” del impreso de presentación del IRPF, ya es la “cuadratura del círculo”, y nos va a permitir tener automáticamente el trabajo hecho en esta parcela de nuestra declaración impositiva.

En el caso de no estar sujetos a IVA, deberemos considerar como mayor gasto el importe pagado como IVA, o sea podremos eliminar las columnas que afectan a IVA y los números de registro.

Esta especie de “columnado” habrá que llevarlo por separado para cada finca, porque tenemos obligación de llevar el control de forma individual sobre cada finca objeto de alquiler, o si se alquila una finca con parquin o con dos (no mas de dos) podrá considerarse a estos efectos una sola en su conjunto.

Como casi todos conocemos, un libro Excel (o cualquier hoja de cálculo de otras empresas proveedoras de software) tiene varias hojas, por tanto es perfectamente posible y viable, una hoja anual para cada finca y enlazarlas con una hoja que agrupe todos los conceptos de las viviendas en un resumen.

Como habrá gastos compartidos para todas las fincas, por ejemplo la comisión bancaria de mantenimiento, habrá que “repartir” este tipo de gastos comunes.

Obviamente nadie obliga a llevar “las cuentas” a través de un ordenador, se puede hacer perfectamente a mano en una libreta, pero en la era informática, convendremos que las hojas de cálculo son un “gran invento”.

La idea es asimismo tener una cuenta bancaria separada de los temas personales, si optamos por una comunidad de bienes, pues es obvio que tendremos una cuenta cuya titularidad será la comunidad de bienes, pero si podemos optar por mantener los ingresos / gastos de alquileres a titularidad personal, sea porque las fincas son propiedad de una sola persona, o porque no queremos optar por la constitución de tal comunidad, al no existir fincas sujetas a IVA, la separación es buena por varios motivos.

-  Control de ingresos, gastos, y su punteo con la cuenta bancaria (de esta forma podremos verificar que no nos olvidamos de nada)

-  Para no “confundir” nuestros ingresos regulares con los ingresos por rentas.

- Para crear una “reserva” para acometer inversiones o reparaciones que serán necesarias, con cierta periodicidad,  para el mantenimiento de las fincas.

Asimismo un buen control contable, aunque sea mediante un Excel, o a mano en una libreta (las de “toda la vida”) que tenga además un reflejo en una cuenta o cuentas bancarias, ante una inspección o control tributario, es mucho más simple de demostrar la cadena, y por tanto ello redunda en un beneficio propio, aparte del control de nuestra gestión que ello va a suponer.  En este sentido, si somos “manitas” y nos hacemos alguna reparación propia y para ello debemos adquirir material en tiendas de bricolaje, y aun habiendo pagado de nuestro bolsillo, recomendaría guardar los justificantes y de vez en cuando ir al banco y cobrar estos importes de la cuenta de los alquileres, y de esta forma estos gastos tendrían su propio justificante contable y de deducciones.

¿Y esto de la “reserva”? Pues una mera opinión, creemos que “guardar” un porcentaje entre el 5 y el 10% acumulativo (un 5, 6, 7 ó 10% cada año) de los ingresos brutos, nos va a suponer una garantía y provisión de fondos para afrontar un adecuado mantenimiento o derramas comunitarias sin que ello suponga un problema serio en nuestra economía, o por ejemplo el cambio de calderas de calefacción, cosa que ocurre últimamente por la “bastante nueva” reglamentación del gas.

¿Cómo procedemos a retirar los resultados de esta especie de “empresa separada”? Pues aquí cada uno tendrá su sistema, pero por poner uno, se trata de que uno “se anticipe” a si mismo una cantidad a cuenta, con periodicidad mensual o trimestral, y allá por febrero-marzo cuando las cuentas del año anterior ya están digamos “cerradas”, y en el caso de las comunidades de bienes por la presentación el modelo fiscal 184 (que se hace en marzo) retirar la diferencia no anticipada, traspasándola a nuestra cuenta particular. De ahí que se estimaba recomendable, hacer una reserva, en cuyo caso sería retirar el sobrante, menos la “reserva constituida”.

No desearíamos terminar esto, sin  hacer alguna mención de tipo fiscal, aun cuando no es el objeto de estos post’s de blog.

 

Apuntes y consideraciones fiscales

 

No somos nada especialistas en este campo, y pedimos disculpas si hubiera alguna inexactitud en este sentido, en primer lugar unos apuntes en relación a las amortizaciones a las que tenemos derecho a deducirnos como gasto, en términos contables y empresariales a cualquier bien de inversión (bien duradero) se le supone una vida útil, y como estos bienes tienen un ciclo de vida superior a un año, se reparte el gasto en el tiempo de duración que se estima, por ejemplo (siguiendo con las consideraciones que tendría una empresa), por ejemplo los muebles de oficina, se compran por un valor de 10.000 €, y estimamos que tendrán una vida útil de 10 años , por tanto se considerará como gasto anual un 10% (1.000 €) de manera que a los 10 años se hayan amortizado totalmente, luego durarán algo mas o algo menos, y ello también está previsto, esto ya sería mas complejo de detallar, sin embargo sin ello y solo con el ejemplo suponemos que con el ejemplo se entiende perfectamente. Asimismo y como casi siempre la Hacienda Pública tiene que poner su opinión, establece una tablas de porcentajes máximos a aplicar, debemos considerar que la aplicación de estos gastos supone menos recaudación, estas tablas fiscales, por llamarlas de algún modo vienen determinadas por sectores económicos, y existen una serie de activos (bienes) cuyos porcentajes se consideran iguales sea cual sea la actividad económica. Estos porcentuales que estima la Agencia Tributaria suelen coincidir bastante con las vidas útiles de muchos bienes, pero no es así siempre, con lo cual las empresas ya medianas o las grandes aplican unos porcentajes en términos contables y otros distintos en términos fiscales, por el contrario las empresas mas pequeñas para eliminar la complejidad que ello supone aplican directamente las “tablas de la Agencia Tributaria”, en este sentido va nuestra recomendación a nuestros efectos (de ahí la introducción).

Bien … volvemos a las amortizaciones que tenemos derecho a aplicarnos como deducción en nuestras “cuentas” de los alquileres:  

Las amortizaciones no suponen desembolso real de dinero, y en lo que respecta a las fincas, contemplan un 3% del mayor de los valores de dichas fincas, el de compra o el que figura en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), pero atención el recibo en su detalle suele tener dos partes, una en relación al vuelo (parte de construcción) y otra para el suelo (terreno). El 3% solo lo podremos calcular en relación al “vuelo”, los terrenos no se amortizan ¿si el valor de compra es superior, como calculamos los valores, porque en la escritura es muy raro que figuren por separado? Pues con una simple proporción, pongamos un ejemplo que para estas cosas siempre viene bien:

Finca que nos costó (o recibimos en herencia) por un valor 100.000 €, mas gastos de compra o de tramitación/impuestos hereditarios 8.000 €, total 108.000 €.

El recibo de IBI indica: Valor Catastral: 84.216,00 Valor del suelo: 21.500, Valor del vuelo o valor de construcción: 62.716.

En este caso convendremos que nos interesa contabilizar el 3% del valor de compra, simplemente porque es superior, entonces hacemos una regla de tres con los valores del IBI, y determinaremos que la Hacienda Pública considera que esta finca el 25,53% corresponde al terreno (84.216 x 25,53% = 21.500,34 €) por lo tanto aplicamos la proporción al valor de compra 108.000 x 25,53% = 27.572,40 es lo que vamos a considerar el valor del suelo, y el resto, o sea 108.000 – 27.572,40 = 80.427,60 el importe a aplicar el 3% de amortización en concepto de gasto por dicho finca.

En una contabilidad empresarial, los importes aplicados a amortización a lo largo de los años, nunca pueden superar el valor de adquisición, o sea que en este caso tras algo más de 33 años, tendríamos que dejar de aplicar este gasto, al considerase el bien totalmente amortizado. Ello no es así a efectos fiscales en lo que respecta a la presente exposición, lo cual no deja de ser curioso, y por el reglamento al parecer se podrá amortizar este 3% (o los porcentajes que se puedan legalmente determinar en el futuro) de una forma permanente.

Ello en virtud de lo que indica el artículo 14 del reglamento 

 

A)   Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 % sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.

B)   Tratándose de bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada a que se refiere el artículo 30.1.ª de este Reglamento” 

 

Por lo tanto en su virtud, para el caso las amortizaciones de otros elementos permanentes , bienes de naturaleza mobiliaria, como serán el mobiliario, electrodomésticos, etc. deberemos atender a las tablas fiscales de amortización para cada tipo de elemento, si bien en muchos coincidirá con el 10% anual de su valor (mobiliario) y deberemos llevar un control de lo que vayamos amortizando, de manera a los 10 años (caso del 10%) tendremos que dejar de amortizar. Obviamente si tenemos que sustituir los bienes tendremos que amortizar en dicho momento lo que nos quede, pero esto ya daría para unos cálculos muy técnicos (nada complicados) y si alguien tiene interés no me importa redactar un ejemplo a dicha pregunta.

Y para ambos casos (inmueble y los demás enseres, que técnicamente se llaman “bienes muebles” y no se refiere solo a mobiliario),  los gastos sean de amortización o de cualquier otra “derivada” solo son deducibles si la finca está generando ingresos, si solo la tenemos alquilada unos meses, los gastos solo serán deducibles estos meses, o si no podemos determinar con exactitud los importes, se hará de manera proporcional.

También debemos considerar que aun cuando estemos tributando como comunidad de bienes, se nos considera “personas físicas”, contamos con una deducción del 50% si la vivienda constituye residencia permanente de nuestro inquilino (no valen contratos de temporada) y en algunos casos muy concretos incluso la “bonificación” es del 100%, lo cual debemos convenir es un excelente apoyo fiscal al alquiler, pero como todo tiene “su contra” y es que en algunos casos no podremos compensar rendimientos negativos de unas fincas con rendimientos positivos de otras, tampoco supone que siempre vayamos a perder estas deducciones, porque está prevista su digamos “compensación” en los 4 años posteriores y sobre la misma finca, pero esto ya es entrar en consideraciones fiscales, de lo que no somos nada especialistas, y desde luego daría para otro “ladrillo” como este.

En el aspecto tributario también debemos conocer lo que indica la ley del IRPF, aún cuando estos aspectos se pueden perfectamente “subcontratar” a un asesor fiscal, no siempre es un “buen negocio” el ahorro en estos temas, dicho ahorro para quien no tenga esto mucho “por mano” o se desenvuelva bien con leyes y reglamentaciones, le puede suponer un problema con la Agencia Tributaria en algunos casos, o no optimizar fiscalmente los resultados económicos, o sea “mal negocio” en dicho apartado.

 Artículo 23. Gastos deducibles y reducciones.

Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes: a. Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Se considerarán gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los siguientes:

1.    Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado en este número 1.

2.    Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre el bien o derecho productor de aquéllos y no tengan carácter sancionador.

3.    Los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.

4.     Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales.

 

Es  interesante resaltar, la diferencia que hace la Ley entre los gastos del apartado 1 y los demás gastos, ello, ya que supone ciertas limitaciones en cuanto a su deducción, o al menos de manera inmediata, tal como se ha comentado con anterioridad.

Asimismo y sobre los saldos de dudoso cobro, creemos también que unos apuntes son pertinentes, porque puede ser algo controvertida su justificación a efectos fiscales. Dice el reglamento:

 

Artículo 13. Gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario.

e. Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito:

             1.    Cuando el deudor se halle en situación de concurso.

 2.   Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización  del  período  impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.

Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

 

Asimismo en las  consultas vinculantes que registra la AEAT (petete) está la V0046-07, que indica:

 

De lo anteriormente expuesto cabe concluir lo siguiente:

1º. Los consultantes deberán imputar en cada período impositivo como rendimiento íntegro del capital inmobiliario las cantidades correspondientes al arrendamiento del local, incluso aunque no hayan sido percibidas.

2º. Del rendimiento íntegro computado podrán ir deduciendo como gasto los saldos de dudoso cobro, a medida que vaya transcurriendo el plazo de seis meses exigido reglamentariamente, teniendo en cuenta que el total de los gastos no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros. 

 

No somos nada especialistas en fiscalidad, ninguno de los dos, pero se nos ocurre que una parte de la controversia nos puede venir con la demostración suficiente a criterio de la AEAT de esto que entendemos “algo vaga definición” de “el momento de la primera gestión de cobro realizada”  ¿es suficiente un buró fax, o es preciso un requerimiento notarial?, y otra cuestión es de suponer que si hay desahucio la deuda va a quedar perfectamente demostrada con el fallo del juez, sin embargo si es lo que ocurre en ocasiones que al final el inquilino se va con impagos y sin necesidad de un desahucio (a menudo en estos casos puede considerarse de las soluciones menos malas) ¿Dónde lo localizamos para las comunicaciones? …. En fin creemos que si puede suponer cierta controversia.

También debemos recordar que hay un impuesto sobre “el contrato”, ello en virtud del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre  (Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), por el cual deberemos liquidar el impuesto atendiendo a la tabla que se incluye en el enlace siguiente:    http://noticias.juridicas.com/base_datos/Fiscal/rdleg1-1993.t1.html#a7

Para ilustrar esto, de nuevo, mejor con unos ejemplos:

Alquiler por temporada: 6 meses a razón de 1.000 € al mes, entonces 1.000 x 6 = 6.000 €, por tanto la tasa de este impuesto es de 30,77 € (*).

Alquiler de vivienda: 1 año a razón de 700 € al mes, sería 700 x 12 = 8.400, con lo cual si la tarifa alcanza solo hasta 7.692,95 €, deberemos aplicar el exceso de 707,05 €, cuyo cálculo es 707,05 : 6,01 = 117,64 x 0,024040 = 2,83 € adicionales a liquidar. (*)

(*) De estos “timbres” podemos encontrar impresos con el impuesto ya liquidado en los estancos, y si no disponen de ellos, se les puede solicitar y en pocos días los van a tener a nuestra disposición, sin embargo me temo que en buena parte de los casos tendremos que liquidar este impuesto en la oficina de liquidadora de nuestra comunidad autónoma, dónde los “delegados” suelen ser los registradores de la propiedad. Los impresos se pueden descargar por internet, en la propia oficina liquidadora nos pueden dar razón del modelo a descargar. 

Y para el caso de que sea un alquiler de vivienda a un año, pero con la posibilidad de prórroga hasta los 5 años, entraríamos en un debate muy interesante:

¿La posibilidad del inquilino de quedarse en la vivienda hasta 5 años, se consideraría a estos efectos como prórroga forzosa?  Recordemos que es un derecho que ostenta el inquilino de manera unilateral y la obligación de liquidar este impuesto (el sujeto pasivo) es la parte arrendadora, que no es precisamente el que ostenta dicho derecho.  Tras el comentario del forero Empty (en el 4) y la respuesta (el 5) procedemos a modificar la apreciación, porque así como el obligado a la retención en los casos de facturación a empresas o negocios, es el inquilino (retentor), en la presente cuestión todo apunta a que los “sujetos pasivos” son tanto el arrendador como el arrendatario, no olvidemos que el contrato de alquiler es un pacto expreso en el cual participan, al menos en teoría las dos partes, con lo cual probablemente la facultad de prorrogas que ostenta el inquilino, no afecte a la obligación de liquidar el impuesto, calculando sobre la renta prevista durante 3 años. 

 

Si observamos el redactado de la norma, se indica:

 

"Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años,..."

 

Entonces si es “prorroga obligatoria, puede considerarse “forzosa” a dichos efectos, (¿?) por consiguiente y atendiendo a una lectura restrictiva de la norma, en el caso de “prórroga forzosa” se liquida el impuesto en relación a la renta prevista para 3 años (¿?), pero insistimos que este podría ser un debate muy interesante, y al menos nosotros no hemos encontrado en las consultas vinculantes (petete) a la administración nada sobre el particular. El cálculo entonces se haría de otro modo, pongamos de nuevo un ejemplo:  

Alquiler de vivienda / residencia habitual del futuro inquilino: Importe de la renta 600 € al mes, contrato a un año, pero con posibilidad de prórroga hasta los 5 años, por tanto liquidaríamos 3 años, atendiendo a dicha “lectura asimilable” ……  600,00 € x 36 = 21.600,00 €, que equivale a una tasa de 30,77 € (*) que corresponden al importe hasta la cifra contractual de 7.692,95 €, luego la cantidad restante a razón de 0,024040 € por cada 6,01 € de exceso.

21.600 – 7.692,95 = 13.907,05 : 6,01 = 2.313,99 € x 0,024040 = 55,63 € que sumados a los 30,77 = 86,40 €.

Aquí podemos observar que la tarifa está pensada todavía en pesetas, de ahí los decimales, ya que parece que en su momento el legislador se limitó simplemente a su conversión de 1 euros = 166,386 pesetas, observemos su importe máximo por tramos termina en 7.692,95 € equivalente a 1.280.000 ptas., cifra que para un alquiler de tres años, y en algunas poblaciones pues será bastante difícil de encontrar, a pesar de la crisis, y ello nos obliga a unos cálculos que podrían perfectamente evitarse con una actualización de la tabla a importes mas adecuados con los precios de los alquileres, pero tal vez no es bueno que demos ideas, porque si este impuesto es revisado, la posibilidad de su aumento es mas que probable.

En todo caso, si alguno de los lectores de este post de blog, puede aportar algo sobre esta cuestión, lo agradeceríamos, ciertamente la cosa quedaría mucho mas completa.

Si el alquiler está sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.), este impuesto no debe liquidarse.

Entendemos que es hora de terminar, no esperamos que haya sido amena su lectura, de hecho no lo es nada, pero si creemos que estos “tres ladrillos” puedan servir a alguien que haya tenido la santa paciencia de leernos, porque lo que sí es un hecho irrefutable es que nuestra capacidad de síntesis es bastante mejorable.

 

Agradecimientos a los foreros Empty  Maltijo  por su colaboración.

 

http://www.youtube.com/watch?v=C9BTPLG2QEE

www.yoreklamo.com

 

www.yoreklamo.com

Artículos relacionados con "Inmuebles en alquiler (III) *021*"

Jtorres 31 de enero de 2012
Etiquetas: caseros inquilinos contabilidad · Guía alquiler · Guía vivienda



Añadir comentario
31
Comentarios
2 Masmoney2001
02 de febrero de 2012 (23:04)

En mi opinión liquidas el contrato una única vez por tres años, y si el contrato sufre prorrogas no tienes que volver a liquidarlo, no obstante siendo realistas, cuando a la gente le hablas de esto alucina, es un impuesto cedido a las autonomias que salvo subvenciones o similar no pueden controlar.

Yo he optado en mi excel, por tener el resultado a efectos de hacienda, con lo que cuando llega la declaración ya lo tengo todo listo, sin que me olvide nada, y como bien dices otra pestaña, copiar y al año siguiente idem.

saludos, muy enriquecedor

Me gusta
3 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Masmoney2001
02 de febrero de 2012 (23:08)

Yo lo llevo en un programa de contabilidad de estos de 80 - 100 € (nada deformación profesional, y eso que en la empresa no, no hago yo los apuntes), bueno en Excel es casi lo mismo, ..... esto si las pequeñas reparaciones o pagos de bolsillo que corresponden a los alquileres, me les suelo cobrar a mi mismo pero de la cuenta de los alquileres, soy muy legalista en la cosa impositiva, pero no, no dejo de deducir todo que se puede deducir y tiene la oportuna justificación.

¿Enlazas las hojas excel en una hoja de resumen para tener individualmente los rendimientos de cada vivienda y a la vez la suma de todas? bueno .... normalmente el nivel de "casero" a excepción de empresas que se dedican al negocio patrimonial, no harán falta demasiadas pestañas, o sea que lo del resumen casi a boli se hace.

Esto del "timbre" me parece que poca gente lo conoce, muchos piensan que no es un impuesto, es en realidad el precio del impreso que sirve para hacer el contrato, y en muchos casos, seguro que hay multitud de contratos con timbre, pero que su importe no se corresponde para nada con el importe de la renta de un año, y mucho menos de tres.

Me gusta
4 Empty
03 de febrero de 2012 (00:20)

Recordemos que es un derecho que ostenta el inquilino de manera unilateral y la obligación de liquidar este impuesto (el sujeto pasivo) es la parte arrendadora, que no es precisamente el que ostenta dicho derecho.

Si no me equivoco, el inquilino ostenta el derecho de prórroga, pero asimismo es también el sujeto pasivo y el que debe pagar el impuesto:

Sujeto pasivo.

Artículo 8.

Estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario:

(...)

f. En la constitución de arrendamientos, el arrendatario.

=====================================================================

Corregidme si me equivoco.

Enhorabuena por el blog.

Cordiales saludos.

Me gusta
5 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Empty
03 de febrero de 2012 (12:10)

Excelente apreciación Empty, esta noche intento modificar el post's ......... ¿dónde dice que el contrato es responsabilidad de la parte arrendadora? obviamente es un acuerdo bilateral y por tanto lo redactan ambas partes de mutuo acuerdo, en otro caso estaríamos en un contrato de adhesión, que probablemente sería válido que el sujeto pasivo es la parte arrendadora en contratos de alquiler por días, apartamentos turísticos de fin de semana y emitidos por grandes empresas, pero no, dónde coño tengo yo la cabeza, es de cajón que normalmente en la confección del contrato hay dos sujetos pasivos a estos efectos ............. con lo cual si el contrato lo confeccionar dos partes de mutuo acuerdo, los obligados a la tasa ésta son lo dos, no se sostiene, al menos por sentido común que la responsabilidad de su pago sea de una sola parte. Gracias por la apreciación.

Me gusta
6 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Empty
03 de febrero de 2012 (21:15)

Se ha modificado el tema en base a tu comentario y mi respuesta.

En otro orden, ¿Qué opinas en relación a las CB’S cuando no es necesaria su concurrencia al alquilar fincas no sujetas a IVA? La parte del post donde se habla de ello “Caseros en pro-indiviso”, tercer párrafo (el mas largo de dicho capítulo)

Me gusta
7 Empty
Empty  en respuesta a  W. Petersen
04 de febrero de 2012 (01:43)

Respecto a las comunidades de bienes, me parece muy acertada tu apreciación. Pongamos por ejemplo, que cuatro hermanos con sus vidas independientes reciben en herencia un piso y deciden alquilarlo dado la dificultad de venderlo.

Son muchos los casos, en que aunque no haya sujeción al IVA, en que la constitución de una comunidad de bienes es casi una necesidad.

Saludos.

Me gusta (1)
8 Masmoney2001
06 de febrero de 2012 (14:32)

Hola Petersen, la vivienda que tengo en alquiler esta casi pagada, y estoy estudiando comprar otra que ni va a ser vivienda habitual ni se va a poner en alquiler, luego: seria correcto ampliar la hipoteca de la vivienda alquilada con el fin de tener más capital y desgravar como gastos del alquiler como hasta ahora los intereses de la hipoteca, si no es correcto, tu sabes como se puede ditinguir eso?
saludos,

pd dandole al tarro como siempre jejeje

Me gusta
9 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Masmoney2001
06 de febrero de 2012 (15:44)

No, no sería correcto, el derecho de desgravación (deducción) lo marca el objeto de la inversión, nunca sobre el que descansa la garantía de la deuda, por ejemplo, si uno compra su vivienda habitual (residencia permanente) mediante hipoteca de una casa que heredó, lo que daría lugar a la desgravación es el hecho de "financiar la vivienda que supondrá residencia", la garantía que se entregue al banco es un tema jurídico. Otro ejemplo: Compra de vivienda para alquilar, mediante hipoteca de la vivienda habitual de uno, pues lo mismo, si se puede demostrar que la compra es para financiar una vivienda que se alquilará, los intereses de dicho préstamo serán deducibles en el alquiler (con los máximos que marca la ley, caso de que dichos intereses fueran superiores a las rentas percibidas) ¿como se demuestra? pues si uno hipoteca su casa, porque el banco quiere una mejor garantía que la vivienda para alquilar, si el dinero se utiliza para pagar la alquilada, queda mas que demostrado, en todo caso no estaría de más en la escritura (y se puede perfectamente) hacer una declaración, el notario no iba a poner problema alguno, con una especie de manifestación como "los prestatarios declaran en este acto que el importe recibido del banco ......... mediante préstamo hipotecario que se constituye con la garantía de la finca registral 9999 del Registro de la Propiedad de ..........., se va a utilizar para la compra de la finca registral ............ del registro de la propiedad tal ............. y que dicha finca se pretende destinarla al alquiler..."

Y otra cosa, si uno hipoteca algo, y con el dinero "reforma", una, dos o las que sean "viviendas en alquiler", con independencia de la garantía que se de al banco, los intereses serían deducibles, ya que este dinero se utilizó para "mejorar" lo que se alquila, la premisa, salvo error es "gastos necesarios para la obtención de ingresos", y es obvio que una reforma, al menos en teoría supone ingresos, luego la crisis nos dirá si mayores ingresos o con solo mantenerlos es para darse con un canto en los dientes.

Volviendo a tu tema en concreto, lo que pretendes es re hipotecar una vivienda alquilada y seguir desgravando, pero esto no va así ....., lo que determina el derecho a deducción es el objeto de la inversión, no si el préstamo descansa sobre una finca alquilada o no, otra cosa es que lo hagas, si te preguntan en la AEAT ¿Oye Sr. Masmoney, nos explica esto? no te quedaría otra que hacer como los patos, la cabeza bajo el ala .... y es que yo, es que pensé ...... pero a pesar de ello la complementaria la tendrías, y la sanción me temo que también ......

Me gusta
10 Masmoney2001
Masmoney2001  en respuesta a  W. Petersen
06 de febrero de 2012 (21:14)

confirmado, opino lo mismo. Pero uno le tiene que dar al tarro. saludos

Me gusta
11 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Masmoney2001
06 de febrero de 2012 (21:21)

Normalmente, uno debe vigilar sus finanzas, pero en tiempos de crisis, además, es bueno replanteárselo todo, incluso lo que damos por sentado, y nunca dar por bueno aquella frase “siempre lo hemos hecho así…… esto nunca se ha hecho …..” y si en expansión unos eurillos de ahorro o mayores ingresos tienen una importancia relativa, en crisis tienen la tienen de una manera determinante. No es malo que le des al tarro, como tu dices, lo malo es no pararse de vez en cuando a pensar y plantearse los temas, aunque puedan parecer de poca importancia. A menudo de una idea rara, salen cosas importantes, o mejoras a aplicar. Por ejemplo en el tema de amortizaciones si no llego a preguntar esto en Rankia en su momento, teniendo la suerte de que Al.rodrigo “me hizo ver la luz” seguiría pensando en términos contables de empresa dónde una vez amortizado, se acabó la deducción del gasto, y curiosamente no es así.

Me gusta
11 Jarto
Jarto  en respuesta a  W. Petersen
30 de abril de 2012 (21:00)

Buenas tardes,
Antes de nada felicitar a W. Petersen de estos interesantes hilos sobre alquileres.
Quería abusar de vuestros conocimientos y si es posible me orientéis sobre unas dudas que me surgen para un alquiler. Los antecedentes son los siguientes:
Dos personas deseamos alquilar un local comercial situado cerca de nuestras viviendas para usarlo como trastero. Como está en una zona poco comercial, es muy grande y el precio es un poco caro, le consultamos al propietario si podíamos hacer unas divisiones con mamparas metálicas y subarrendar el espacio que nos sobra como trasteros para ahorrarnos algo en el alquiler. Nos ha dicho que por él no hay ningún problema, siempre y cuando nosotros seamos los únicos responsable del pago de las mensualidades. Así que mi consulta es la siguiente: ¿Es necesario que estemos dados de alta y pagar un IAE por esta actividad? ¿Se podrí formalizar una comunidad de bienes y frar. a nombre de esta? ¿tendríamos que emitir fras. con IVA?Debo indicar que nuestra actividad profesional no es ésta: Yo soy autónomo y mi amigo es asalariado. ¿Tenéis alguna información de donde conseguir algún modelo de contrato para el alquiler que nos tiene que hacer el arrendador y para el que nosotros tenemos que hacer a los subarrendadores de los trasteros?.
En otro foro realizé la consulta sobre el tema de permisos y si me pondría algún problema la comunidad de propietarios, y esto es lo que me contestaron:
"1-Si tiene permiso del Propietario, en principio, no veo ningún problema. 2.- La Comunidad, no creo que le pueda poner ningún impedimento, toda vez de que, el local es un elemento independiente y otra cosa seria si fuese un piso, donde se quiera ejercer una actividad comercial. 3.- El Ayuntamiento, al no haber un establecimiento abierto al público, no le puede exigir ninguna Licencia de Apertura, que sería su competencia y con respecto al Impuesto de Actividades Económicas (Licencia Municipal), actualmente no se paga. 4.- Aunque no hace la pregunta si le apunto que con quien se debe de poner de acuerdo es con Hacienda, al ejercer una actividad lucrativa. Saludos"
Muchas gracias por anticipado y un cordial saludo.

Me gusta
12 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Jarto
01 de mayo de 2012 (22:17)

Aquí hay varias consideraciones:

1 – El permiso de subarrendar debe figurar en el contrato, de lo contrario (si se hace sin su autorización) sería motivo de resolución de dicho alquiler.

2 – Obviamente tu alquilas el locas, y si con permiso lo subarriendas, el responsable del pago y de la conservación de la finca es vuestra, porque la relación es entre tú y el propietario, y no podrás nunca aducir como excusa lo que haga o deje de hacer tu realquilado, esta será una relación entre tú y dicho subarriendo, y el propietario ni entra ni sale, ni podrías alegar por ejemplo que solo puedes pagar una parte del alquiler porque no has cobrado de tu sub arrendado, el propietario te alquila a ti no al subarrendado.

3 – De alta IAE no, el alquiler a efectos fiscales no se considera negocio, se consideran rentas, para ser empresario de alquiler hay que cumplir con varios requisitos, esto mejor un fiscalista, yo no lo soy, pero entre dichos requisitos está el que tengas un empleado a jornada completa y un local de negocio, que no se puede compartir con otras actividades, y hay un mínimo de fincas (creo) o sea… lo tuyo son rentas y se declaran en IRPF como ingresos del capital inmobiliario. Como es un local de negocio, tendrás que darte de alta de IVA e ingresar el mismo cada tres meses, y en la factura tendrás que restar la retención del 21% que deberá ingresar tu sub – inquilino.

4 - Comunidad de bienes: Depende si sois dos los que alquiláis el local, tendréis que formalizar dicha comunidad y facturar desde esta, y podréis deduciros la parte que afecta a lo subarrendado en cuanto al pago que realizáis al propietario, con lo cual lo ideal y más rentable fiscalmente es que alquile la comunidad de bienes y sub arriende la misma, de esta forma los ingresos que consigáis con el subarriendo os quedarán minorados por el pago realizado, por ejemplo si son 1.000 m2 y re alquiláis 400 m2, un 40% de lo que paguéis os va a ser deducible de lo que cobréis. Esto mejor mandad un mensaje a Empty (por ejemplo) a ver si puede confirmar esto, él tiene más idea que yo de fiscalidad (intento mandarle una nota a través de su perfil de rankia para confirme o modifique mis impresiones).

Si alquiláis vosotros como personas físicas, el propietario os cobrará el IVA, pero no habrá retención porque no sería en vuestra condición de empresarios, pero me parece mal negocio, porque luego el pago no lo podrías deducir en relación al cobro del subarriendo, entiendo que alquilar a través de la comunidad de bienes, y subarrendar también a través de ella, os es mucho mas rentable fiscalmente, aunque os veáis obligados a ingresar las retenciones además de pagar IVA.

El problema que podéis tener es que el propietario no se fie de una comunidad de bienes, y quiera que seáis vosotros en persona los inquilinos, la verdad es que esto es absurdo porque en realidad los responsables legales de una CB son los comuneros, con todos sus bienes presentes y futuros, pero puede ocurrir que el “casero” se ponga en plan “erre que erre”. La solución es poner vuestro aval en el contrato, al final da lo mismo, es “redundar” en algo que ya existe, pero vamos si este es el problema, la solución es igual de simple, al final con aval o sin él respondéis legalmente, porque así funciona jurídicamente una CB.

5 – Del tema municipal no tengo ni idea, supongo que depende de qué actividad se va a ejercer ahí, si son solo almacenes u otro tipo de actividad, tendrías que consultarlo en dicho ayuntamiento.

Ojo con el IAE, depende de la actividad que se desarrolle, porque una cosa es que la tasa sea cero, y otra que no tenga declararse (alta de actividad económica), este tipo de cosas se presta a confusión, por ejemplo una zapatería que no tenga una cifra de negocio superior al millón de euros (creo que esta es la cifra) no paga IAE, pero de alta si tiene que estar, son cosas distintas en pago y el alta.

6 – Una comunidad de bienes no deja de ser .. digamos .. una extensión del IRPF, si la constituís al 50%, los ingresos y gastos de la misma integraran la base imponible de vuestras respectivas declaraciones de dicho IRPF, una vez al año (marzo) mediante el modelo 184 efectuaréis la imputación de rentas al 50% cada socio, es una declaración informativa, no hay pago, se trata solo de comunicar a hacienda que tanto de ingresos y tanto de gastos corresponde al socio Pepe, y el resto al socio Manolo.

7 – Una recomendación, si me permites. A efectos de la AEAT para obtener el CIF de la “C.B.” basta con una instancia con la solicitud del CIF, indicando el nombre de la misma, el domicilio social y quiénes son los comuneros, pero yo entiendo que a efectos de relaciones entre tú y el otro comunero (socio) es insuficiente, en mi opinión es el momento de crear un redactado que detalle vuestra forma de relación, de cómo va a funcionar la comunidad de bienes, digamos … una especie de estatutos, vale .. que no son obligatorios, pero en caso de disputas entre vosotros es una cosa muy útil, y evita muchos conflictos, porque los dos sabréis como habéis acordado actuar en este negocio …. Insisto evita muchos problemas o malos entendidos. Incluso hay quien con muy buen criterio pide a un notario que el contrato de comunidad de bienes se protocolice, no es obligatorio para nada, pero la concurrencia de un notario le da fehaciencia … es una idea.

8 – Contratos: Yo me iría a la cámara de la propiedad urbana de mi localidad tendrán modelos de contratos de todo tipo, lo que no sé es si los entregan gratuitamente o son de pago.

9 – Atención a la fianza, hay que depositarla en el organismo asignado por la comunidad autónoma, tanto en el caso del propietario hacia vosotros, como vosotros contra vuestro sub inquilino.

Me gusta
13 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Jarto
01 de mayo de 2012 (23:23)

Está confirmado el tema de la fiscalidad, lo que es deducible según te indico en la respuesta anterior.

Me gusta
14 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Jarto
02 de mayo de 2012 (08:59)

Espera, para el asunto de deducción fiscal, ya no lo tengo tan claro, estoy averiguando el asunto con Empty, porque resulta que los ingresos de arrendamiento son capital inmobiliario, pero no es así con el subarriendo que lo son del capital mobiliario, son cosas distintas .....

Me gusta
15 Jarto
Jarto  en respuesta a  W. Petersen
02 de mayo de 2012 (10:10)

Buenos días,
Ante todo agradecer la amplia y concisa respuesta sobre el tema que cuestiono. Siempre agradeceré como pones tus conocimientos a nuestra disposición de modo desinteresado y altruista. Lo cierto es que gracias a esta explicación me quedan mucho más claros los pasos a seguir con el tema.
La idea más lógica según las explicaciones es crear la C.B. tanto para el contrato de alquiler del propietario ha nosotros, como para facturar posteriormente los alquileres de los trasteros sobrantes. Lo único que veo un poco más complicado, es tener que realizar ese 21% de retención a nuestros sub-alquilados y que éstos tengan que ingresarlo directamente: muchos serán particulares que esta mera gestión les tirará para atrás... ¿no habría alguna otra forma de poder hacerlo mas sencillo para nuestros sub-arrendados?.
También comentas en tu respuesta que tendré que darme de alta del IVA para liquidarlo trimestralmente. Yo soy autónomo y ya liquido por mi actividad trimestralmete el IVA, ¿simplemente sería añadir estós a las actuales liquidaciones que realizo o tendría que hacer otra liquidación independiente?
Muchas gracias por vuestro tiempo y quedo a la espera de lo que comenta Empty sobre el tema de la deducción fiscal...

Me gusta (1)
16 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Jarto
02 de mayo de 2012 (10:56)

Si son particulares creo que no hay retención, si IVA, te lo consulto y te digo algo. Y por cierto ya estoy en contacto con Empty sobre esto, es a él a quien le estoy consultando los asuntos fiscales.

Confirmado, si el inquilino es un particular y actúa como tal NO HAY RETENCIÓN, no se ponen obligaciones fiscales que no tiene porque tener, ahora bien si este particular está actuando para su empresa (empresario individual autónomo), por ejemplo para guardar la furgoneta, y pretende deducirse esto como gasto, estamos ante un alquiler con destino a una actividad empresarial, con lo cual no es relevante si actúa como persona física, porque al final está alquilando para su negocio o actividad industrial, pero vamos el ejemplo típico "me lo alquilan para poner ahí sus dos coches y las bicis", y estos trabajan en la Bayer o son profesores del instituto de al lado .... pues no retención no, IVA si, como IVA hay en los supermercados o en el taller de reparación ....

Me gusta
17 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Jarto
02 de mayo de 2012 (15:18)

Vamos a resumir, porque supongo que a estas alturas estás hecho un lío:

Facturas emitidas por tu comunidad de bienes:

Tus “clientes” soportarán el IVA sean empresarios o particulares.

Tus clientes solo deberán retenerte el 21% si son empresarios y sub alquilan parte de tu local como “local de negocio”, y ser el garaje de la furgoneta supone “local afecto al negocio”, y da lo mismo si dichos “sub inquilinos” actúan como sociedad, o como empresarios individuales, lo que obliga a retener es la condición de empresario, al margen de la forma jurídica de constitución, o la ausencia de la misma.

Si son particulares que actúan fuera de lo que es un negocio, no deben retenerte, esta obligación es, como indiqué para empresarios.

1 – Impuesto sobre el Valor Añadido: Aquí tenemos un problema serio, por lo que parece, esto es lo que Empty entiende, y viniendo de quien viene yo en tu caso me lo tomaría muy en serio, este sujeto lo de la fiscalidad lo tiene muy aprendido:
Indica: El caso que tenemos es el de uno particular que alquila un local a unos particulares. Hasta ahí estamos de acuerdo de que se trata una operación sujeta a IVA. Por ese punto, problema resuelto. Los arrendatarios, subarriendan parte del local a otras personas. Por una parte tenemos que el subarriendo no se considera rendimiento de capital inmobiliario, sino que es un rendimiento de capital mobiliario: Artículo 24.4.c de la Ley IRPF: “Los procedentes del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas, así como los procedentes del subarrendamiento percibidos por el subarrendador, que no constituyan actividades económicas.” Y por otra parte está el tema, de si los arrendatarios, se pueden deducir el IVA soportado por el arrendador, una vez que aquellos tienen que repercutir el IVA del subarrendamiento. En mi opinión, no pueden porque, para poder deducirse el IVA, hay que tener la consideración de empresario (cosa que no son los arrendatarios): Artículo 93.
Requisitos subjetivos de la deducción. Uno. Podrán hacer uso del derecho a deducir los sujetos pasivos del impuesto que tengan la condición de empresarios o profesionales de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5 de esta Ley y hayan iniciado la realización habitual de entregas de bienes o prestaciones de servicios correspondientes a sus actividades empresariales o profesionales.

O sea que resulta, que el IVA que cobres de tus sub inquilinos, lo tendrás que ingresar en la AEAT, pero no podrás deducirte el IVA pagado al propietario de la finca, ni por la totalidad (que es lógico que no pudieras) ni por la parte proporcional sub arrendada (bastante menos lógico, un contrasentido en mi modesta opinión) vamos … que el IVA que soportes delo comes y lo podrás considerar un mayor gasto, luego te cuento en lo que afecta al IRPF, es una cabronada pero me parece que poco tienes que hacer en este sentido, peeeeeeero, el que no puedas deducirte este IVA no tiene por qué tener la misma consideración en cuanto al IRPF.

Bien … hablemos del IRPF tuyo y de tu socio, recuerda que una comunidad de bienes es digamos .. una extensión de tu economía particular, y los ingresos y gastos van a tu IRPF en la parte que te afecta a ello, la verdad es que se tributa en tu IRPF por algo que llaman “atribución de rentas”, la misma palabra lo indica “te atribuyes” las rentas de la comunidad de bienes, obviamente en el porcentual que tengas en la misma, si es un 50%, pues la mitad, si fuerais 3 socios el 33,33333%, y si, es posible tener participaciones que no sean proporcionales, es perfectamente posible que uno tenga un 40 y el otro un 60%, no es lo más habitual, pero existir sí que existe, y no es tan excepcional.

Bien ………. Una de las ideas o conceptos empresariales que se toman en cuenta en los impuestos es “gastos necesarios para la obtención de ingresos”, bajo esta perspectiva si no alquilas el local al propietario, difícilmente lo puedes sub arrendar, vamos que es imposible tener un ingreso de subarriendo, si antes no pagas el arriendo, esto es de Perogrullo, por lo tanto el gasto de alquiler a tu propietario es deducible (en la parte que afecta) de los ingresos que percibas de tus subarrendados, y el IVA que hubieras soportado y que antes te indicamos que nos parece no deducible, supone mayor gasto a efectos del IRPF.

¿Cómo haces la proporción? Pues yo la haría por metros cuadrados, si alquilas 1.000 y subarriendas 500, pues la mitad, y desde luego todos los gastos que ello genere también, no sé la tasa municipal del vado, o los cuatro fluorescentes (factura de la luz), etc. …

En cuanto a esto que comentaste antes ".... También comentas en tu respuesta que tendré que darme de alta del IVA para liquidarlo trimestralmente. Yo soy autónomo y ya liquido por mi actividad trimestralmete el IVA, ¿simplemente sería añadir estós a las actuales liquidaciones que realizo o tendría que hacer otra liquidación independiente? ..."

Vamos a ver, si creas un nuevo sujeto pasivo (la nueva comunidad de bienes) no puedes sumar la liquidación de IVA a la tuya como autónomo, a efectos fiscales la CB es un "sujeto pasivo" diferenciado, tendrá su IVA, sus retenciones, si las hubiera, que ya te indico antes cuando si y cuando no, y un modelo 184 anual de "atribución de rentas" a favor de los comuneros.

Saludos.-

Me gusta
18 Jarto
Jarto  en respuesta a  W. Petersen
02 de mayo de 2012 (22:54)

Buenas noches,
Después de leeros detenidamente (en varias ocasiones, todo hay que decirlo... ;-)) creo haber entendido finalmente vuestros planteamientos y explicaciones... Lo cierto es que sin vuestras ayuda no habría sabido por donde tirar, pues con las distintas personas con las que he comentado el asunto no lo tenían nada claro, y cada una me daba una respuesta distinta... Se que ha sido una consulta un poco enrevesada y poco habitual, que os ha ocupado un precioso tiempo personal del que todos andamos algo escasos...
En fin, agradeceros de nuevo vuestra ayuda desinteresada y enviaros un cordial saludo.

Me gusta
19 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Jarto
02 de mayo de 2012 (23:05)

Siento haberte liado tanto, por ello redacté la 17, que creo que refleja un resumen de todo ello, pero lo reconozco esto de no poder deducir el IVA me he dejado K.O. porque carece de sentido, pero no siempre la fiscalidad equivale al sentido común.

Encantado de haberte sido de utilidad, y me gustaría que siguieras participando en el blog, porque no siempre tengo la posibilidad de contrastar mis publicaciones con empresarios con volumen de negocio a nivel de autónomo, y aunque el concepto de pymes abarca tanto a empresarios como tu o en el otro lado empresas con 10 ó 12 millones de facturación (mi blog no va para empresas de 60 ó 100 millones, ahí no podría aportar absolutamente nada), convendrás que la óptica de un autónomo nada tiene que ver con una empresa de 5 millones de facturación (por ejemplo), con lo cual no dudo que tus aportaciones serían muy interesantes.

Y además buena parte de los autónomos que conozco, esto de las cuentas y los papeles lo llevan rematadamente mal, están mas cómodos subidos en un andamio o fabricando piezas de tornillería de precisión, y tus comentarios me parecen que además del trabajo físico, tienes cierta atención a los papeles, mas a mi favor para pedirte si tienes a bien aportar mediante respuestas, en los casos que veas que algo no he contemplado con suficiencia.

Saludos.-

Me gusta
20 Jarto
Jarto  en respuesta a  W. Petersen
03 de mayo de 2012 (14:57)

Buenas tardes,
lo cierto es que desde hace meses sigo tu bloq. a partir de unos comentarios que me parecieron muy interesantes del foro de rankia, del cual soy usuario "en la sombra" desde hace años... Siempre he pensado que hay personas mucho más preparadas que yo para responder a muchas de las consultas planteadas, pero viéndolo en perspectiva, quizá si que pueda aportar pequeñas cosas desde el punto de vistas de mini-micro-PYME? a juzgar de las facturaciones que comentas...jejeje
Además, al igual que muchos otros, estoy sufriendo la crisis directamente de modo severo, pues mi sector es la construcción y me encuentro en un momento personal de búsqueda de nuevos objetivos profesionales para intentar diversificar mi facturación... de modo que seguramente podamos compartir entre todos pequeñas aportaciones que nos ayuden a intentar minimizar esta dichosa crisis que no nos deja dormir por las noches...
Así que tomo el testigo a tu ofrecimiento, y espero poder añadir mi punto de vista cuando vea que puedo a aportar algo interesante para la comunidad.
Por cierto, mi alias... Jarto , me lo puse en un momento en que estaba muy, muy Jarto de todo el papeléo y burocracia necesarios para poner en marcha cualquier negocio en este país... Así que al igual que muchos de los autónomos que conoces, me siento más cómodo a una cierta distáncia de los "papeles", lo que no está reñido con que me guste estar bien informado y conocer todos los detalles antes de tomar cualquier decisión.
Salu2.

Me gusta



W. Petersen

W. Petersen

www.yoreklamo.com




RSS
e-Mail









Este sitio web usa cookies propias o de terceros para analizar la navegación del usuario. En caso de seguir navegando se entiende que acepta la política de cookies.
Aceptar