Blog de economía doméstica y pequeñas empresas.
Debate de ideas, financiación y formación financiera básica

Inmuebles en alquiler (I) *019*

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Publicado por W. Petersen el 23 de enero de 2012

 

Gestión,   comercialización,   contabilidad  y  control,  aspectos  legales  y   algunos   apuntes   sobre  la  fiscalidad.

 

Primera parte: consideraciones preliminares, mercado y políticas comerciales.

 

 

 

 

Previa 1: Post’s confeccionad

 

os en colaboración con Jtorres y aún cuando se publica en mi blog, la redacción, "ajuste", y conclusiones se han realizado conjuntamente. 

Previa 2: En estos post’s de blog, 

 

que serán ………………… que se publicarán en un corto espacio de tiempo entre ellos, no analizaremos ni la “gestión” a través de la administración del estado a través de la SPAVIV http://www.spaviv.es/, ni tampoco desde una óptica de empresas de alquiler, nuestra intención es comentar sobre las ventajas y la problemática de “caseros” que con un respetable patrimonio (hoy tener mas de una vivienda en propiedad, hay que convenir que a pesar de la crisis y la minoración de los valores de las fincas, sigue suponiendo un patrimonio considerable) se plantean la opción de alquilar, o que disfrutando ya de esta opción en estos momentos, podamos reflexionar y debatir ideas de mejora.

Preliminar: La idea básica de estos post’s de blog es que por mas modesto que podamos considerar, en cuanto a “cifra de ventas” nuestro, digamos “negocio de casero”, si algo demuestran las crisis, es que cualquier planteamiento que no se realice con seriedad, con una gestión al estilo “empresarial”, y considerando a nuestros inquilinos como “nuestros clientes”, atendiendo a sus inquietudes, debatiendo con ellos las propuestas, etc., el negocio mas pronto que tarde va a registrar mas incidencias de las debidas. Entendemos que el ser “casero” no puede enfocarse como una simple “recepción de ingresos”, sino como una gestión de una actividad empresarial, al margen de que técnica o fiscalmente se consideren “rentas”, pero la gestión la recomendamos al “mas puro estilo empresarial”, donde “el cliente”, es (o debería ser) la base del negocio.

 

* La decisión de poner nuestra/s finca/s en alquiler

 

En ocasiones y por diferentes circunstancias, nos podemos encontrar con que tenemos una vivienda. Esto puede llegarnos a través de una herencia,  a través de una antigua compra que hoy tenemos vacía, bien porque antes estaba ocupada por un familiar que ya no la necesita … y en definitiva tenemos que plantearnos qué hacer con ella.

Personalmente entendemos que las viviendas son para habitarlas, para venderlas o para alquilarlas. Tener una vivienda cerrada es una pequeña, o no tan pequeña ruina. Es un bien que genera gastos fijos (Ibi, seguro y gastos de comunidad, al menos, además de depreciarse su mobiliario) y en definitiva no parece razonable mantenerla vacía por larguísimos periodos de tiempo.

Aceptando que no necesitamos habitarla, y aceptando que no queremos desprendernos de ella, bien por no estar dispuestos a sacarla a la venta en estos momentos, o bien por cualquier otra razón, parece lógico que tengamos que plantearnos sacarla al mercado de alquiler.

Una vez que hemos tomado la decisión de alquilar surgen infinidad de dudas, algunos miedos (hay que recordar que ponemos un bien que tiene un coste, de cientos de miles de euros a disposición de un perfecto desconocido), cuestión que ciertamente crea inseguridades y dudas.

Nuestras primeras preguntas vienen enfocadas en:

1.    ¿Quiénes son nuestros potenciales clientes y cómo debo preparar el piso?

2.    ¿Con o sin muebles?

3.    ¿Cuál es nuestro marco jurídico?

4.    ¿Dónde publicitamos nuestra oferta?

5.    ¿Qué precio debo pedir por el alquiler de nuestra vivienda?

6.    ¿Quién redacta y qué ponemos en el contrato?

7.    ¿Es necesario o recomendable pedir avales?

8.    ¿Qué me ofrece y que problemas tiene la contratación de un seguro de impago?

9.    ¿Contratos agua-luz?

10.  Pago de las mensualidades y emisión de recibos.

11.  ¿Qué hago si no me pagan?

12.  ¿Quién se encarga de las reparacionees?

 

En definitiva una serie de preguntas que pueden llevar a replantearse la idea inicial de sacar la vivienda en alquiler, no en vano todos conocemos la gran despensa de viviendas que tenemos vacías que no están ni en venta ni en alquiler.

 

De modo equivalente entendemos que debe ser la actuación, en caso de locales comerciales o naves industriales.

Intentaremos, dar respuesta a estas cuestiones.

 

¿Quiénes son nuestros potenciales clientes y cómo debo preparar el piso?

 

1 - Viviendas

Antes de decidir a que “cliente” vamos a dirigirnos, es procedente hacer un pequeño “estudio de mercado”, y para ello no es necesario contratar a una consultora, se trata de analizar con seriedad y y rigor, lo que tenemos cercano a nuestra/s viviendas:

  • Zonas universitarias o de estudios medios.
  • Zonas hospitalarias o de funcionariado (Administraciones de Hacienda, de la Seguridad Social), poblaciones con importantes polígonos industriales, zonas con edificios corporativos de empresas diversas, etc.
  • Zona de residencias familiares.
  • Etc., etc.

En función de ello, deberíamos destinar y acondicionar nuestra/s finca/s, por ejemplo si estamos en zona universitaria, deberemos considerar además los accesos a transporte público, si no los hay, éste difícilmente va a ser nuestro público objetivo, aunque las facultades puedan estar relativamente cercanas.

Opción de alquiler a estudiantes: Deberemos acondicionar la/s vivienda/s a este fin, ello supone, habitaciones individuales, con mobiliario para el estudio, conexión ADSL con capacidad suficiente para aceptar simultáneamente todas las conexiones de los ocupantes de la vivienda, disponer de un profesional de mantenimiento accesible en un corto espacio de tiempo ya que no nos interesa que sean los propios inquilinos quienes por su cuenta y riesgo puedan contratar reparaciones, o hacerlas por su cuenta mediante “bricolaje casero”, recomendable disponer de una “reserva de llaves” por la zona para “imprevistos”.

Opción de alquiler a funcionarios, contratados por las administraciones públicas o personal de empresa: Suelen ser exigentes en las instalaciones, en los precios, y conocen perfectamente que son público objetivo de muchos caseros. Y a la vez debemos considerar que tendremos (en general) bastante rotación, no suele ser habitual mantener el mismo inquilino durante muchos años, con lo cual, y de ello se hablará mas adelante, el poner penalizaciones altas en los contratos, puede suponer un problema insalvable.

Otras opciones:  Aquí nos podemos encontrar de todos los perfiles, se trata solo de adecuar nuestras instalaciones a residencia permanente de familias.

Para cualquier tipo de cliente objetivo procuraremos que nuestras instalaciones, sean de lo mejorcito de la zona, que nuestra/s vivienda/s “entren por los ojos”, que comparativamente con nuestros competidores, seamos ligeramente “mejores”, y no se trata de hacer más gasto o mayor inversión, a veces es solo cuestión de un poco de sentido común, por ejemplo:

 

- Los muebles que vamos a cambiar de nuestra residencia familiar, no sirven para los inmuebles en alquiler, salvo en casos muy excepcionales.

 

- Los “artículos” localizados en un contendor, y aún cuando a menudo podemos encontrar “elementos” que uno no acierta a comprender porque alguien los tira, no interesan. En los contenedores suelen ir las “cosas viejas”, las deterioradas, que no es lo mismo que “antigüedades”, éstas no suelen estar, al menos normalmente.

 

- Y en general “los trastos” no los vamos a utilizar a este fin.

 

Por el contrario, si sirven:

 

- Las ofertas por cambio de exposición o renovación de tiendas o grandes superficies del ramo del mueble o de grandes superficies del bricolaje.

 

- Si servirán los electrodomésticos que por un tema de defectuosa manipulación pueden tener algún desperfecto estético, siempre que éste esté localizado en una parte que no suponga un problema, digamos “visual”, por ejemplo una vitroceramica que en una de las esquinas mas cercana a la pared tiene un pequeño desperfecto, es de suponer que el inquilino no irá con una lupa a “investigar”.

 

Existen tiendas de muebles a buenos precios, no vamos a indicar una marca en concreto, aunque nos tememos que muchos pensamos en la misma, y no es ni de lejos la única opción, en ellas adquiriremos enseres a precios muy buenos, ahora mismo uno de los ponentes, recuerda que una de esta macro tiendas tienen casi de manera permanente una mesa y 4 sillas de madera de pino, no es macizo, son laminas de pino encoladas, al estilo “vigas laminadas”, y todo por menos de 100 €, esto si, habrá que montarlo, que esta es otra.

Otra idea …… el tresillo, se puede adquirir uno que funcione con fundas textiles con cremallera, adquiriendo un tresillo y dos o tres juegos de fundas, de manera que podamos sustituir las fundas, cuando estas ya no sirvan, daremos la imagen de nuevo, sin serlo.

Si alquilamos con útiles de cocina, es bueno tener en cuenta las ofertas de menaje de hogar, adquirirlas y guardarlas en casa, y al cambio de inquilinos, poner en la casa el menaje nuevo y con su caja precintada, la imagen vale mas que mil palabras. Las sartenes (otro ejemplo) todos sabemos que tienen una vida corta, hay ofertas en supermercados “low cost”, hagamos acopio, y pongámoslas nuevas en cada ocasión.

Al final, esto se resume en 3 frases de dos palabras cada una:

 

  • Buena imagen

 

  • Agradable imagen

 

  • Excelente imagen

 

 

Aunque no es el tema del post, ya que es “otro negocio” por ejemplo en los alquileres por temporadas (esquí o playa) es chocante (en positivo) que a la entrada de los nuevos inquilinos tengan en la nevera, un brick de leche, unos sobres de café y algo de fruta, os aseguramos que la imagen es excelente, y son 4 perras, o sea llegan a media tarde, o casi por la noche, con las maletas a cuestas, y el “casero” les pone el café con leche, “la entrada” es digamos y perdón “cojonuda”. ¿El coste compensa la imagen que estamos dando? Nos parece que la respuesta es mas que obvia.

¿Con o sin muebles?

Hay dos grandes grupos de viviendas, aquellas que se alquilan amuebladas, entendiéndose como tal los muebles necesarios, digamos estándar que lleva una vivienda, y que ya hemos comentado anteriormente que deben ir personalizados en cierta forma al tipo de público, al tipo de potencial cliente, y aquellas otras que se alquilan sin amueblar. Hay cierto público que pueden demandar sin amueblar, pero eso no significa que sin amueblar sea dar el piso en plan constructora, pero debemos tomar en consideración que las promotoras serán competidores nuestros, recordemos que muchas al carecer de ventas regulares utilizan el recurso de alquiler con opción de compra, nosotros podremos ofrecer el alquiler, pero obviamente no la opción de compra, o al menos esta no es la idea.  Una vivienda sin amueblar deberá tener al menos la cocina perfectamente amueblada. Nadie en su sano juicio alquilaría una vivienda sin cocina, ya que es una inversión perdida (no se puede llevar a otro piso). Deberemos acondicionar la cocina de forma adecuada, con todos los muebles, electrodomésticos básicos (hornilla, horno, lavadora, fregaderos, frigo…),  con el objeto de que sea funcional y esté lista para usarse. Evidentemente podemos recortar en electrodomésticos, no poner frigorífico, y empezar con las rebajas…., mal comienzo sería. Igualmente es aconsejable tener montados los sistemas de luces en cada habitación. La idea es que el inquilino meta sus muebles pero no que entre a disponer cosas que luego se quedarán en el piso. Una buena limpieza es, también, cuestión imprescindible de forma que ya lo tendremos listo para enseñar.

 

Nuestro “cliente” potencial  II (locales, despachos y naves industriales)

 

En relación con los bajos comerciales despachos y naves industriales, debemos aplicar igualmente el sentido común. Tenemos que partir de la base de que actualmente hay un exceso de oferta, eso es indiscutible, de forma que se hace necesario “competir” para lograr darle salida a nuestro producto, en definitiva a nuestra propiedad. Por lo tanto debemos aplicar ciertos principios que podrían ser como estos:

i)             Si disponemos de un local comercial, es fundamental tenerlo reformado. Que nadie pretenda darle salida a un local con suelo de cemento, paredes con el ladrillo original de la obra, y en definitiva como el constructor suele entregarlos. Es posible que alguien le pueda “meter mano”, que será así si el sitio es privilegiado y si el precio es muy bajo, pero en buena parte de los casos pretender que el inquilino corra con todas las instalaciones va a suponer un problema "comercial".  Aconsejamos, antes de sacarlo al mercado de alquiler tenerlo adecentado. Al menos lo referente a suelos, pintura, incluso luminarias, persiana de acceso…, digamos cubrir unos mínimos de forma que la persona que llegue pueda instalarse sin demasiado gasto, salvo que requiera obra para adecuarlo a una actividad en concreto que eso ya sería otro tema.

 

ii)            La cuestión de precio es otro asunto importante. Hay que partir de un exceso de oferta, de manera que los precios empujan a la baja. El criterio es tener precios ajustados y sobre ellos, plantear una negociación seria. Una cosa es adaptarse a los tiempos y otra comulgar con ruedas de molino. Cada uno puede determinar el % de bajada que está dispuesto a hacer. Lo ideal es plantear una negociación completa donde también obtengamos algo nosotros. Un ejemplo sería ajustar el precio a cambio de lograr garantías en el pago (aval), o bien, ajustar el precio a cambio de pactar otras condiciones que puedan ser favorables a nosotros. Venimos con esto a plantear que la negociación, a demás de ser cosa de las dos partes, ambas tienen que ceder, y ambas tienen que quedar satisfechas. No aconsejamos aceptar bajadas fuera de mercado de manera abusiva, posiblemente eso sea un indicio de falta de seriedad y de falta de rigor empresarial.

 

Por lo demás, simplemente aplicaremos el sentido común a la gestión del arrendamiento. Salvo algunos temas fiscales y de procedimiento en las retenciones y aplicaciones de IVA, el resto es semejante al funcionamiento de cualquier otro tipo de alquiler. 

Agradecimiento por su colaboración: Empty 

Y tras el "ladrillo" el relax de costumbre: http://www.youtube.com/watch?v=FpOLxtGiNks&feature=related

Seguirá en entrada de blog posterior. 

 

 

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Etiquetas: alquiler · retenciones · casero · Inquilino · Guía alquiler · Guía vivienda



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Comentarios
2 Wenomeno
23 de enero de 2012 (15:48)

me gustan mucho tus posts por ese planteamiento desde la realidad cotidiana y sus detalles

"Venimos con esto a plantear que la negociación, a demás de ser cosa de las dos partes, ambas tienen que ceder, y ambas tienen que quedar satisfechas."

Para hacer esto es importante tener claro cual es la peor oferta que nos resulta aceptable. Un poco de imaginación y empatía para ponerse en el lugar de nuestro cliente nos permitirá hacernos una idea de cual es el peor precio que le resulta aceptable. Con eso ya tienes una banda de precios entre los que negociar de forma ágil y rápida.

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3 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Wenomeno
23 de enero de 2012 (16:08)

En este caso sería "vuestros post's" porque el amigo Jtorres no es que haya colaborado, es que su concurrencia es parte de la confección, y no me quiero olvidar de Empty cuya colaboración fue relevante en la trilogía que compondrá el tema. Gracias en todo caso.

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4 Soldado de fortuna
23 de enero de 2012 (17:41)

Ya estoy esperando el segundo. Un saludo y enhorabuena a los tres.

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5 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Soldado de fortuna
23 de enero de 2012 (17:44)

Pues ya son ganas de leer ....... :-)

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6 Plepart
23 de enero de 2012 (18:55)

Buen post. Espero que mi actual y próxima ex-casera lea y aprenda de él. Hasta ahora ninguna inversión, solo vivir de las rentas. La instalación eléctrica y de agua son una bomba de relojería, y el mobiliario de lo que tiraron al contenedor los Alcántara. Pero claro, con los precios de una gran ciudad, tampoco tienes mucha opción. Ahora ha llegado la crisis y a muchos les va a tocar hacer rebajas.
Tienes razón en que el mobiliario tiene que ser el adecuado, lo básico, pero al menos con cierto gusto estético y que te den ganas de cuidarlo.

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7 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Plepart
23 de enero de 2012 (19:51)

Sigo pensando que "la tacañería" es mal negocio a medio plazo, y mas en estos momentos que "la competencia" aprieta, pero siendo como dices no es solo una mera cuestión de ahorro ¿y las responsabilidades? porque si por ejemplo en una vivienda la instalación de gas no está en buen estado, hubiera una intoxicación, Dios no lo quiera, ¿el seguro va a cubrir la contingencia? (si lo hay, que esta es otra, porque a menudo el nivel de "ahorro" es para vivir acojonado si uno se para unos minutos a pensar) ¿Y si la cédula de habitabilidad está caducada, el seguro va a cubrir? y todo al margen de la responsabilidad moral en que se incurre, y en casos muy concretos habrá temas que pueden tener responsabilidades incluso penales, porque una cosa es que los servicios ofrecidos sean modestos en exceso, y otra muy distinta es que los que hay no esten en disposición de ser correctamente utilizados.

Un buen amigo mío, que es "casero" de viviendas estudiantiles, me decía "dónde no quieras que vivan tus hijos, no pretendas que vivan los hijos de tus semejantes", y no se refería a lujos o instalaciones de "gama alta", se refiere a la decencia, al orden o a las instalaciones en buen estado, luego si el sofá es de un color poco agradable tiene una relevancia secundaria.

Quieres una cosa curiosa, si tus instalaciones son correctas, al final en buena parte de los potenciales clientes, los 50 ó 100 € de diferencia (en precio superior) puede que no sean un problema, vale ..... es posible que algún futuro cliente no lo pueda asumir o simplemente no lo desee, pero en general alquilas antes que el "casero" que ofrece ... digamos "cuevas", que te garantizo que los hay.

El ejemplo de los menos de 100 € por una mesa de comedor y 4 sillas, de laminas de pino, con tinte color roble (creo) no es una invención, existe, y no son 100, creo que son menos de 90 €, resistente, y de buen ver, lo he llegado a ver como mobiliario de un bar-restaurante de menús que conozco, o sea eso ... resistente, y si uno aprovecha los cambios de exposición de tiendas de muebles, el ahorro es considerable para el "casero", con lo cual a veces es mas cuestión de imaginación que de gasto excesivo.

Lo que le puede ocurrir a tu próxima "ex-casera" es que en el plan que tu indicas, aparte de "tu ex" se convierta en "ex del mercado del alquiler", y no se trata de decir siempre si al inquilino, no es eso, este post se resume en dos palabras "sentido común".

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8 Pimiento
23 de enero de 2012 (20:09)

Como es habitual, magnífica aportación.

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9 Maltijo
23 de enero de 2012 (21:09)

Buena iniciativa, 'casero sin fronteras'.;))))

Sobre electrodomésticos: el año pasado, por estas fechas, la lavadora del inquilino hizo caput (obsolescencia programada??).

Hubo que comprar una nueva. Aproveché el 'Plan Renove' de electrodomésticos de mi CC.AA. y pagué con una tarjeta (SelfBank, que estaba con promociones), por lo que de 350 euros se quedó en doscientos y muy poco. Resultado: el inquilino a los dos días de comentarlo tenía una lavadora más moderna y eficiente que la que tengo yo en casa. (habías comentado ya lo de la imagen, verdad??).

En este 'negocio' es interesante estar al tanto de estas 'cosillas', para cambiar un electrodoméstico, mejorar aislamientos y ventanas, sistemas de calefacción, etc. Son mejoras/reformas que en muchas ocasiones hay que hacer antes o después, y lo mejor es aprovechar el momento idóneo. Lo que comentaba de los electrodomésticos, ahora, a primeros de año, suele ser la época adecuada. Consultad la web de vuestra CC.AA.

S2

PD: Si os decidis por la mesa con sillas que se comenta, imprescincible atornillador eléctrico. La alternativa es atroz, creedme....

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10 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Maltijo
23 de enero de 2012 (21:17)

Si, si ..... "caseros sin fronteras", tampoco es que tengamos un "edificio" en alquiler, somos modestos, muy modestos como "empresa de servicios", y creo que lo mismo para el amigo Jtorres, pero lo curioso es que a pesar de la crisis al menos yo (conjuntamente con mi esposa e hijos) en estos años de la misma (la crisis) no registramos ninguna desocupación, y si la hay es un mes como mucho (tiempo de irse y de entrar los nuevos) y te aseguro que hay viviendas en la misma zona "un pelin" mas baratas, sé de algunos de nuestros competidores que suelen decir "es que ya no hay mercado de alquiler, y al que le interesa a mi no, porque no veo por su situación que puedan pagar", pues vale, que sigan así ........... menos competencia, sigo pensando que "la frontera" se la ponen los que tienen afición en poner en el mercado "alquiler de cuevas", no es que lo publiciten así, pero a la que visitas algunas de las "grandes ofertas", te llevas una impresión de eso .....

Mira, no sé Jtorres, aunque me da que es de una opinión muy similar, pero el buen servicio no tiene porque corresponder con "y además barato", los potenciales clientes, en buena parte entienden que todo no puede ser.

Lo de las jodidas sillas ..... de esta empresa, el problema es montar el primer mueble, al segundo ya le tomas la medida y la forma, y al tercero, ni el librito de los planos de los coj**** necesitas.... esto si como la cagues y lo montes mal, para el nuevo intento, mejor compra unos tornillos nuevos y de un calibre superior, los de antes ya no te servirán. La compañía que vende estos muebles, tendría que plantearse cierta mejora en las herramientas que van con kit ..... a muchos no nos importaría pagar un poco mas (no mucho), por herramientas decentes.

¿Maltijo, esta mesa y sillas de los 90 €, opinas que son muy dignos y con cierto gusto en su diseño o no?

Por cierto yo también aproveché el plan renove en algún artilugio ..... vamos "imaginación" como en el caso de comprar muebles aprovechando el cambio de exposición de algunas tiendas, el ahorro es relevante.

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11 Jtorres
Jtorres  en respuesta a  Plepart
24 de enero de 2012 (00:00)

Me has hecho recordar cuando una ex casera mia, de Madrid, tras romperse la cerradura de entrada al piso, que debería tener, según cálculos estimados mios, en torno a los 70 años, me dijo que para arreglarla necesitaba que fuera a la comisaría de policia a denunciar que habían intentado robarme, para que de esa forma el seguro del piso le pagara la reparación. Dicho en otras palabras, personarme en una comisaría a poner una denuncia falsa para que ella se ahorrara la cerradura.

Visto el volumen de adquirió mi vena del cuello, parece que entendió el asunto y envió al cerrajero que la reparó pagando la correspondiente factura.

Ser casero y vivir de alquiler por cuestiones que no vienen al caso te hace tener una óptica muy interesante del asunto.

Saludos a todos.

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12 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Jtorres
24 de enero de 2012 (00:03)

¿70 años? la casera, la cerradura o los dos ?????????? :-)

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13 Jtorres
Jtorres  en respuesta a  W. Petersen
24 de enero de 2012 (00:16)

jajajja, muy bueno!. La casera era atemporal, de esas personas que no sabes si tiene 30 50 o 70 años, la cerradura estaba ya con edad de irse a Benidor a cantar los pajaritos, con eso te lo digo todo, ya cerradura de pico de pato (que le llaman) la recuerdo perfectamente. Yo creo que fueron de las primeras que salieron de la edad del hierro.

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14 Masmoney2001
24 de enero de 2012 (08:05)

Genial, si bien a los que te seguimos habitualmente no nos ha sorprendido, es un buen documento de los que siempre has planteado en rankia.
Espero con impaciencia los otros dos post, me imagino que al menos uno del tema fiscal, que sabes que genera muchas dudas al principio. Otra cuesti´ñon intereseante, que me imagino abordareis es la rentabilidad de la inversión, si bien es muy relativa, pues en muchas ocasiones no nso convertimos en caseros de forma programada.
saludos

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15 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Masmoney2001
24 de enero de 2012 (12:53)

La fiscalidad que tal como se indica en el título será de "algunos apuntes sobre ..........." y no la rentabilidad no la vamos a enfocar, entendemos que no es "estandarizable" ante la disparidad de precios a los que uno puede haber adquirido estas viviendas en los últimos años, por arriba o por abajo.

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16 Jtorres
Jtorres  en respuesta a  Masmoney2001
25 de enero de 2012 (14:31)

Interesante y complicado el concepto de rentabilidad de la inversión. En numerosas ocasiones he intentado llegar a un consenso conmigo mismo, y no pocas veces he compartido caña y pincho de tortilla discutiendo con más gente una pregunta muy típica, o mejor dicha dos:

a) Tengo un piso alquilado, estoy hasta el gorro de derramas de comunidad, inquilino pidiendo cosas, colgar anuncios de se alquila, mire usted se ha roto la vitro, el ibi y demás cosas ¿es rentable vender el piso y poner ese dinero a plazo fijo?.

b) Tengo un dinero ahorrado que el banco me da 4 duros en intereses, ¿no sería más rentable comprar un piso y alquilarlo?

Responder con cierta solvencia a estas dos cuestiones es complicado.

Por una parte partimos de un supuesto. Tenemos ya la vivienda alquilada, ¿es más rentable, hoy, venderla y poner ese dinero a plazo fijo?. Habría que tener en cuenta que hay gente mayor que cada vez les supone más difícil gestionar una vivienda en alquiler. Que si inquilinos que se marchan, enseñar la vivienda, soportar (como es lógico) que te llame un inquilino diciendo que el vecino de abajo está flotando en una barca de goma por una rotura de tubería, y miles de cuestiones más. ¿Qué precio tiene evitar estas complicaciones?.

No pocas personas que conozco con viviendas alquiladas me han dicho algo así como "anda que..., porque tengo hijos y no me voy a desprender de ellas, pero si fuera soltero, mañana lo vendía todo", prueba de que a veces el "business" puede llegar a ser un asunto tedioso.

Concretando un poco, mi postura, que es discutible, es que aquel que hoy en día tenga, pongamos 200.000 euros en un banco, yo no le aconsejaría meter ese dinero en una vivienda para alquilar. De igual forma, aquel que tenga una vivienda pagada y orientada al alquiler, no le aconsejaría venderla para meter ese dinero en un banco, digamos en plan IPF-paviseros. Ya veis que no me mojo, menudo consejero estoy hecho....

Entrando en detalles, vamos a poner un ejemplo de una ciudad media (evitamos Madrid, Barcelona y alguna más). vivienda de 3 dormitorios coste, 200.000 euros.

Alquiler de vivienda media, pongamos 7800 anual. (650 mensual). Seguro: 200 anuales.
IBI: 250 anuales.
Comunidad: 600 anuales.
Pequeñas reparaciones o cambio de alguna cosa o reparación: 150 euros.

Total ingresos: 7800-200-250-600-150 = 6.600 brutos.
Rentabilidad sobre 200.000: 3,3% anual bruto.

Si ya de por si la rentabilidad no parece nada atractiva, tenemos que añadir que, en caso de mantener la vivienda cerrada unos meses entramos en una rentabilidad desastrosa. Ya no voy a entrar a valorar tener la vivienda vacía 1 año completo, entonces hemos hecho una torta como un pan, que se suele decir.

El otro supuesto: 200.000 euros en una ipf (con cierta facilidad a día de hoy, 4%), brutos: 8.000 euros (666 euros mensuales brutos).

Algo falla, sin duda. No es razonable que se premie en rentabilidad una "actividad pasivera", vs un negocio de alquiler. Desde luego visto así parece que no hay duda. El banco me paga más y mis preocupaciones y tiempo dedicado al "business" es nulo. No tiene ningún sentido. Es como si a un empresario le saliera más rentable meter 1.000.000 de euros en el banco al 4% que invertirlo en su negocio, sabiendo que le reportará un interés del 3%, absurdo por definición, no hay duda.

Como todo hay dos matices que no podemos pasar por alto:

a) En caso de optar por mantener el pasivo en el banco hay que tener presente la depreciación del dinero. 200.000 euros dentro de 10 años, no será lo mismo que ahora, en teoría. Y no es un asunto menor, ni mucho menos, posiblemente eso es una cuestión clave.

b) En caso de optar mantener la vivienda ¿se nos aprecia con el tiempo? o se nos deprecia?, hace 5 años la respuesta estaba clara, ¿y ahora?.

Tampoco podemos engañarnos. Esta reflexión es para el presente. Evidentemente el que hace 30 años compró una vivienda y la alquiló, habrá multiplicado la inversión por 10, viviendas que hace 30 años costaban 3 millones de pesetas hoy valen 35.000.000 de pesetas (muy a grosso modo), lo cual si arrastramos esa rentabilidad a nuestros cálculos evidentemente el alquiler es lo acertado.

Por otra parte el que compró en plena burbuja una vivienda de 200.000 euros para alquilarla la ha liado bien gorda, su vivienda vale 150.000 euros ahora (por decir algo), y encima le pagan una renta menor que si ese dinero lo tuviera en el banco. ¿Curioso verdad?

¿se revalorizarán las viviendas en el futuro?, esa puede ser la clave para contestar si debemos ser pasiveros o arrendadores. Complicada respuesta ¿no creéis?

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17 W. Petersen
W. Petersen  en respuesta a  Jtorres
25 de enero de 2012 (15:20)

Torres, a pesar de tener dos culturas distintas, por ser hijos de dos comunidades autónomas muy separadas geograficamente (esta es una de las riquezas de nuestra piel de toro), en la política de los alquileres, es que pensamos igual ….. a ver ….

¿Problemas de ser casero? Pues sí, muchos.

¿Comparar la rentabilidad con el ahorro en metálico? En estos momentos es rentable si se tienen viviendas adquiridas hace años, si se compraron a partir de 2007 lo dudo, asimismo si se ha comprado ahora pues ante los precios que algunos propietarios se han visto obligados a vender, puede que sí, mejor que imposiciones a plazo.

¿Tengo un dinero ahorrado y compraré un piso para alquilar? Yo me haría otras preguntas, como ¿el precio es tan bueno?, si esta vivienda es tan céntrica y con servicios para cuando me jubile, si mis hijos pues …. la zona es muy buena, y mientras pues sí, buena idea … la alquilamos ….. pero como inversión pura y dura, pues no en la mayoría de ocasiones.

Y no Jtorres, en mi tierra se dice que “vendre la casa i anar a lloguer” es muy mal plan (vender e ir de alquiler) ………pero es que los bancos lo hacen, mira el Santander por ejemplo vendió sus oficinas y las alquiló a los nuevos propietario, pues amigos esto no es ni comparable, las empresas tienen unos objetivos de rentabilidad y liquidez y además una necesidad de presentar unos beneficios anuales, los caseros “de andar por casa” solemos tener una perspectiva bastante mas “largoplacista” y vender la casa para acabar en unos años pagándola de nuevo vía alquiler, pues como que no, a no ser que no nos quede otro remedio para poder quitarnos la hipoteca.

Yo me atrevo con la última pregunta, soy así de bestia…. Dices “¿se revalorizarán las viviendas en el futuro?, esa puede ser la clave para contestar si debemos ser pasiveros o arrendadores. Complicada respuesta ¿no creéis?” en España la cultura de la propiedad está muy arraigada, y a pesar de que comprar con hipoteca a 30 años, uno debe plantearse ¿la casa en realidad de quién es? ¿a qué sacrificios me está obligando? …. La cultura ésta sigue ahí, con lo cual estoy bastante convencido que para los que no hemos comprado nada en la cresta de la ola y lo que tenemos está en zonas buenas, tarde o temprano se va a revalorizar, os pondré un ejemplo de Barcelona, que no es mi ciudad, pero algo de ella conozco, pues os reto a “pasear” por las web’s inmobiliarias de los bancos y cajas buscando algo a buen precio, o solo a precio digamos correcto, en l’Eixample, por la zona de l’Illa Diagonal, Plaça Centre ……. Que no son zonas de alto standing como Sarrià-Sant Gervasi, por ejemplo, a ver que encontráis, os avanzo que poco o nada, y lo que hay pues a precios casi de antes de la crisis, ahora bien en zonas mas modestas, lo que quieras y mas. Solo por esta regla de tres, si …… creo que una vivienda en buena zona hoy sigue siendo dinero, vale …. No hay la liquidez de antes, pero dinero, si, si, lo es …… Y además, como sabeis hay un banco que para vender sus fincas, les pone una etiqueta de “haga usted su oferta”, pues intentadlo en una que sea buena zona, veréis la rebaja que están dispuestos a aceptar, calderilla en muchas ocasiones, ahora bien interésate por algo que lleva meses o años a la venta, les ofreces el 70% y corres el riesgo que te digan que si.

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18 Masmoney2001
Masmoney2001  en respuesta a  Jtorres
26 de enero de 2012 (08:07)

Muy interesante lo que planteas.
Sobre la rentabilidad la verdad hay muchas teorias, hay quien lo calcula sobre los gastos que te ha geneado su posesión (yo lo hacia asi) o bien sobre su coste real actual en mercado 8asi me los propuso Petersen en una consulta que le hice en el foro).
En mi opinión se calculará la rentabilidad sobre los gastos para ver compo va tu inversión, y se calculara sobre le valor real o futuro??? para tomar decisiones drasticas como la venta, ¿no crees?.
No obstante, la clave es que ocurrira en el futuro, futuro muy largo, y es que los que nos decidimos por ser caseros y no vender al final somos muy, muy largoplacistas, y valoramos el "dividendo", me recuerda un poquito el debate que siempre hay en el foro bolsa, sobre los dividendos y el largo plazo.
Coincido con Petersen ene que la vivienda sigue siendo dinero, aunque quizás no tan liquido, y en cualquier caso, creo que al clave es diversificar, nunca me plantearia tener toda la inversión en vivienda, igual que no lo tendre en bolsa en una sola empresa, por lo que creo que es un porcentaje de nuestro patrimonio, pero ojo patrimonio es la vivienda que no necesitas para vivir, la que necesitas para vivir no lo es, pues suba o baje, las de alrededor tambien lo hacen y si te desprendes de la que vives necesitas comprar otra en esas condicones de mercado.
saludos

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W. Petersen

W. Petersen

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