Parece mentira, pero en abril hará dos años de la apertura de este blog. Una echa la vista hacia atrás y le resulta inverosímil haber llegado hasta aquí. Casi casi que da vértigo. ¿Seguro que he sido yo el que ha escrito todo eso? Debe haber sido asi. Y, aunque como a los hijos, quiero a todos los posts por igual, hay a algunos que los recuerdo, por distintos motivos con más o menos cariño. Por ejemplo, la Representación con Capital Privado en Tres Actos: Presentación y Nudo, y Desenlaces Alternativos. ¿Cómo no coger cariño a ese elemento de KF o a ER? Casi que dan para una saga a lo Potter. De hecho, la secuela bien podía ser Quid pro Quo, donde nuestro amigo ER sometía su negocio a una reorientación estratégica.
Pero el caso es que la vida no se detiene, y como en toda saga que se precie, que menos que una Trilogía. Le sugiero a ER una nueva linea de negocio. Después de haber trabajado el tema de las refinanciaciones, y tras haber acometido el tema de la venta de inmuebles, ha depurado aún más su linea de negocio. ER, salado, ya no debes vender créditos para reunificar deudas. No. Tampoco inmuebles de gente que este ahogada. No. Directamente debes comercializar créditos dudosos, a punto de ejecutar, debes buscar que alguien se los compre al Banco,o a aquel IA que estaba pillado. Y es que la arruga no se si será bella, pero hay quien considera que los créditos dudosos lo son. La pena, es que se me han adelantado en la Revista del Colegio Notarial de Madrid.
Dicho medio reproduce un mailing de lo más goloso. El post original esta aquí, y a continuación reproduzco la misiva comercial, eliminando los nombres, que es lo de menos:
Estimado Sr./a:Me dirijo a Vd. para presentarle un producto financiero, denominado Compra de Crédito, con una alta rentabilidad y seguridad.
Grupo A está compuesto por profesionales especialistas en Inversión, B; especialistas en asesoramiento y gestión, C y letrados especializados en ejecuciones hipotecarias, D.
B dedicada a la Inversión y Gestión de Activos Inmobiliarios y con una larga trayectoria profesional, ofrece un excelente producto financiero, a través de Compra de Créditos con una rentabilidad del 14% con garantía hipotecaria, de activos inmobiliarios: locales, oficinas, naves industriales, naves en altura, viviendas, suelo urbano-industrial,…
El procedimiento de Compra de Crédito se inicia en el momento en que Vd. se hace cargo de un crédito que en su día el banco concedió y que actualmente está en mora. Desde el momento en que se firma la escritura del crédito ante notario, Vd. obtiene unos beneficios relativos a los intereses de demora, en función del capital invertido y del porcentaje de los intereses, ya pactados en la escritura.
Vd. se estará beneficiando cómodamente de esos intereses de demora por un periodo aproximado de entre diez y quince meses, tiempo que depende de la agilidad de los juzgados, abogados y procuradores, hasta el señalamiento de la subasta.
Los gastos que conlleva esta operación financiera de compra de crédito se reducen a: Notaría, en el momento de la firma;
Hacienda, teniendo que abonar el 1% Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (dependiendo de la base del capital de la inversión);
Registro de la propiedad, para formalizar el cambio del titular del crédito de la hipoteca;
Honorarios de A, por el estudio del inmueble y viabilidad de la compra.
Si el proceso ejecutivo sobre el inmueble objeto de compra siguiera su curso y se llegara al final del procedimiento que es la subasta pública, Vd. como inversor, recuperaría el capital invertido más los intereses de demora devengados hasta ese momento.
Tras el acto de subasta, un tercero podría adjudicarse el inmueble en Cesión de Remate. Nuestros Asesores C se encargan de buscar finalistas que se adjudiquen el inmueble al mejor precio de mercado.
Todos los procedimientos los llevan nuestros abogados D, especialistas en ejecuciones hipotecarias, implicándose en cada procedimiento hasta el final; muestra de ello es que D asume todos los gastos por éste concepto hasta el desenlace de la inversión.
Para Vd. hemos creído oportuno seleccionar Locales, Oficinas y Viviendas, pensando en su actividad profesional, aunque no obstante estamos a su disposición para ofrecerle cualquier otro activo que sea de su interés.
La finalidad de este producto con alta rentabilidad no es tanto adjudicarse el activo inmobiliario, como beneficiarse de la operación financiera. Piense que muy pocos le pueden ofrecer una rentabilidad tan alta y garantizada como Grupo A.
Grupo A desde este momento está a su disposición para cualquier consulta, duda o aclaración que le pudiera surgir sobre nuestro producto financiero.
Sin otro particular, y a la espera de sus noticias, le saluda atentamente,
Lo que más me gusta es el último párrafo. ¿Dudas?, ¿aclaraciones? Pues muchas. Por orden son las siguientes:
1. Voy a prescindir del aspecto ético del asunto. A diferencia de lo que parece deducirse del post de la Revista notarial, para mi esto es una transacción comercial (me hace gracia la alusión al interés de demora como elemento creador de valor). Lo mismo que hay quien cambia de Banco, hay Bancos a los que les gustaría cambiar de deudores. Por tanto, por la parte del deudor no le veo mayor complicación. Su obligación es pagar. Y respecto a que se les estruje, me temo que cuando llegan a este punto no se quien esta más estrujado en ocasiones, si ellos o los acreedores. Otra cosa bien distinta es que considere que en esta misiva hay temas que se omiten y que el inversor debería conocer. Pero claro, quien se mete en estos asuntos debería saber lo que esta haciendo, sin esperar a que Grupo A le ilumine.
2. La misiva habla de producto financiero, alta rentabilidad y seguridad. Incluso se refiere a una rentabilidad concreta, del 14%. Para empezar, y si lo estoy entendiendo bien, comercializan un producto financiero. Entiendo que dificilmente caerá bajo la supervisión de BdE o CNMV, pero queda claro que debería estar ahí. O sea que lo más probable es que esto acabe competencialmente en las ineficaces manos del organismo de consumo de turno. No estaría mal que la famosa ley en tramitación sobre intermediarios financieros en refinanciaciones aludiese a este tipo de prácticas. Y es que, hablar de alta rentabilidad y seguridad en este tipo de inversiones es más voluntad que realidad. Y me explico.
Cucamente, y después de haber soltado eso, dicen que todo depende del tiempo y agilidad de los juzgados. Obviusly. Y ya sabemos como funcionan estos en España, por lo que no entiendo como pueden cifrar ese 14%. Cualquiera que sepa de finanzas algo entiende que una variable fundamental a la hora de hablar de rentabilidades es el factor tiempo. Pero aquí no pasa nada, suelto lo del 14% y a correr.
Claro que la cosa se puede poner más fea. Y es cuando me hablan de la seguridad. Si ya ha quedado claro que no sabemos cuando vamos a recuperar la cantidad invertida, igual debemos preguntarnos que pasa con la seguridad. Por un lado, habrá que ver si esa garantía inmobiliaria es tal garantía o no. Y a esos efectos, la relación deuda vs precio de mercado es fundamental . Y debe ser muy muy muy amplia si no queremos sudar. Pero voy más lejos aún. ¿Qué garantías tiene el inversor de que el juez no declare nulas algunas de las cláusulas del préstamo cedido, y eso le acabe perjudicando financieramente, por poner un ejemplo? ¿Quién se responsabiliza de esa situación? ¿Esta capacitado el inversor para hacer un estudio jurídico previo del crédito que asume? A mi, como producto financiero, no me acaba de gustar nada de nada.
3. Alguno pensará que si tan chollo es, cuáles son los motivos por los que la entidad financiera se lo quiere quitar de encima. Ahí es lo único que tengo claro. Una entidad financiera seria no busca, por mucho que alguno lo crea, obtener beneficios vía ejecución hipotecaria. En primer lugar, debido a que es consciente, a diferencia de los inversores particulares, de lo tortuoso y largo del camino ( en el cual habrá que provisionar, anticipar gastos, reflejar esa morosidad en el balance con el coste en sus emisiones, etc). Y en segundo, debido a que afea su cuenta de resultados. Las entidades financieras, de lo que saben y de lo que quieren sacra dinero, es de prestar dinero y de que se lo devuelvan, por poner un ejemplo.
4. Hay un tema curioso. Mientras que se cita expresamente esa rentabilidad, de la que uno se permite dudar (14% a qué plazo, de qué modo), apenas se toca el tema de los honorarios del Grupo A. Queda claro que B cobra el día de la cesión, no tengo claro cuando cobra C, y de los abogados D se dice que esperan al final del proceso. Si tan fácil lo ven, que cobren todos al final y dependiendo de esa agilidad de los juzgados, ¿no? Pero uno que es curioso se acaba preguntando cuales pueden ser los honorarios. Veamos, si hablan de un 14%, podemos suponer que esa rentabilidad es neta antes de impuestos. Considerando que el inversor ha de percibir los intereses de demora, que vienen a ser de un 19%, descontemos el 1% de AJD y cuatro cosillas más y nos podemos hacer una idea. Sin embargo, insisto en que no veo clara esa rentabilidad del 14%.
Por cierto, aunque se que es una manía mía que Pau no entiende, supongo que no cobrarán nada del Banco que se quita el crédito de encima. ¿Soy el único al que le resultaría rara esta práctica?
5. ¿Significa esto que nunca acometería este tipo de inversiones? Para nada, estoy seguro que a alguno le resultar beneficiosas, incluso tengo claro algún tipo de perfil(no, no lo voy a decir). Pero no los calificaría como de alta rentabilidad y seguridad. Puede que si, puede que no. Si tan, tan bonito es, le planteo una evolución del producto para dotarlo de seguridad: el Banco se quita la deuda de encima pero garantiza subsidiariamente esas condiciones de rentabilidad y el buen desenlace de la operación. ¿A qué es más bonito así, casi como una operación de aparcamiento de autocartera? Claro que entiendo que el Banco de España es posible que diga algo, por ejemplo que ese activo dudoso debe seguir contabilizado en la cartera del Banco, dado el riesgo que asume.
En todo caso, y acabado esta trilogía, no se si lo próximo será una secuela o una precuela. ¿Apuestas?
