El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

De como la hipoteca más barata no es la mejor opción

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Publicado por Echevarri el 27 de junio de 2008
Patxi Laostia y Jon Sorrosorro son amigos, y residentes en Bilbao. Directivos de una misma empresa, una multinacional con distintas plantas en todo el país. Ya maduritos, de 50 años, Patxi es ingeniero y es el responsable del Departamento de Producción. Jon es Abogado y lleva el Departamento de Recursos Humanos.
Patxi es un fiel amante de los Bancos por internet. Para el conceptos como servicio, asesoramiento, etc, solo pretenden encubrir precios más caros. Todos ofrecen lo mismo en la mente de Patxi. Patxi que es un tío vehemente, y muy seguro de si mismo, que para eso es ingeniero y del mismo Bilbao, le echa sistemáticamente en cara a su amigo Jon, un tío mucho más filosófico y reservado, que no abandone totalmente a su entidad de toda la vida, una entidad tradicional, y con la que tiene una fuerte vinculación. Le parece mentira que trabajando en el Departamento Financiero no lo vea igual de claro que él.
Este año les acaban de dar a los dos una mala noticia. Debido a la crisis económica, la firma cierra la planta de Bilbao. Dentro de las distintas alternativas que les ofrecen esta recolocarse en otra empresa del grupo en Asturias. Para ese supuesto la empresa les ha ofrecido una ayuda a fondo perdido de 30.000 euros para la compra de vivienda en la Comunidad asturiana (permanencia mínima 10 años). Si además se hipotecan, la entidad les pagaría una ayuda mensual fija de 500 euros al mes para la hipoteca, durante un máximo de 15 años.
Jon y Patxi comentan la jugada. Ambos tiene exactamente el mismo perfil económico y financiero. Cuentan con exactamente los mismos ingresos, el mismo patrimonio, (un piso en Bilbao, con un valor de 360 mil euros cada uno, libres de cargas), con ahorros para cubrir el 20% más los gastos, etc. La intención de ambos es comprar la vivienda en la Comunidad de destino, sin vender la de Bilbao, a donde esperan retornar en unos 15 años aprox. De hecho ambos han comprado en Asturias por el mismo precio en la misma urbanización. Y ambos van a pedir la misma hipoteca 250.000 euros a 15 años, para una viviendas cuya tasación se estima en 310.000 euros. Y como no podía ser menos surge el pique. Patxi reta al mingafría de Jon a ver quien encontraba la mejor hipoteca, si él en el ciberespacio o Jontxu en su entidad tradicional u otra similar. Una cena para ambas familias estaba en juego. Entre los requisitos, que fuesen hipotecas sin vinculaciones, ni seguros de prima única ni nada de nada.
Tres meses despues:
Ambas familias estaban comiendo en el mejor restaurante de la Comunidad asturiana, celebrando su mudanza. Una cena a lo grande. En el café, y mientras sus mujeres e hijos hablaban, ellos, ajenos a todo, sacaron sus carpetas, con sus escrituras y sus papeles. El primero en hablar fue Patxi Laostia:
- Mira Jon, yo, en la entidad Banconet he conseguido un hipotecario muy guapo. Sin ninguna vinculación me he ido a Euribor +0,45, sin com. de apertura y sin com. de cancelación. Lo tienes complicado tío.
Jon sonrió:
- Pues yo no he apretado tanto. He encontrado otra entidad, distinta a mi Banco de toda la vida, donde me daban un Euribor + 0,5 y una com.de apertura de 0,25%. Las comisiones de cancelación las legales (0,5% primero cinco años, 0,25% el resto, eso si con amplios porcentajes exentos)
Patxi exclamó:
- Lo sabía, eres un pringado, paga la cena.
- No tan rápido. ¿Cuáles han sido tus gastos?
Patxi no se lo creía.
- ¿Mis gastos?, los mismos que los tuyos hablamos de dos hipotecas idénticas, firmadas en el mismo Notario, por los mismos valores, como mucho cambia el importe de la gestoría, que no te va a compensar ni de lejos.
- Patxi, estas equivocado. Asesorado por mi entidad yo no he hipotecado la vivienda de Asturias como tu. He hipotecado la de Bilbao. Me aprovecho así de la normativa que en Vizcaya declara exentas de AJD la constitución de hipotecas para adquirir una vivienda habitual, por lo que me he ahorrado el 1% sobre la responsabilidad hipotecaria. Vamos, tu has pagado por ese concepto 3750 euros más del tirón que yo. Creo que no hace falta hacer número para saber cuál es la mejor hipoteca.
- Pero tío, tu vivienda habitual no esta en Vizcaya...
- Da igual, solo debo manifestar que el dinero que recibo lo destino a tal fin y que el bien que hipoteco si que este en Vizcaya. Además, dada la finalidad, me podré desgravar el préstamo hipotecario perfectamente en la Delegación de la AEAT de Asturias. Aprovecho lo mejor de dos mundos. Lo cierto es que considero que lo escasamente más cara que es mi hipoteca sobre la tuya esta sobradamente compensado con el asesoramiento que me ha permitido ahorrarme ese pico. ¿No crees?, ¿no te dijeron nada por internet?
Patxi comenzó a pensar en la cuenta que le esperaba. Chulo si, racional también.
Etiquetas: hipoteca



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Comentarios
1 Anonimo
Anonimo
27 de junio de 2008 (23:49)

Muy buen "detalle" el del aspecto fiscal (a la mayoría se le olvida).
Desgraciadamente creo que cuando dijiste "asesorado por la entidad" creo que debe ser la excepción y no la regla (he trabajado con CCM, Caja Murcia, Cajasol, Banco de Santander, Banco Popular, BBVA, La Caixa y oficinadirecta.com junto a pastor Banca Privada) y salvo en el último caso que supongo que será por lo de la Banca Privada y porque los controlamos bastante(antes sólo lo llevaba mi madre hasta que me ocupé de sus "asuntos bancarios"... ) mi impresión general de los bancarios (hay excepciones) es bastante pobre y en absoluto acorde con el "asesoramiento personalizado" de los cuales se "jactan" a bombo y platillo (vamos que prefiero tenerlos sólo al teléfono que "aguantando" colas interminables y comisiones leoninas).
Un saludo

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2 El Gallina
28 de junio de 2008 (01:02)

Entiendo con claridad tu intención de poner de manifiesto que lo más barato no siempre es lo mejor, porque siempre hay que valorar la situación en su conjunto.

Pero no me vale que hagas trampas. Te pongas como te pongas la hipoteca más barata es la de Laostia y también la mejor. Me estás juntando churras con merinas.

El otro ha tendio la suerte de encontrar un buen asesoramiento, algo que en la banca de internet verdaderamente no hay, pero que también escasea muchísimo en las oficinas convencionales.

El hecho de que en el nuevo canal de venta no exista el asesoramiento, no impide que se establezca. Sólo se necesita voluntad para hacerlo.

Por otra parte la condición de abogado del segundo comprador, quizás le haya ayudado para buscar otras opciones que un ingeniero no se plantea, porque se encuentra ante una situación que porco tiene que ver con su formación y conocimientos.

Tengo mucha más fe en esta cincunstancia personal que en encontrar un buen asesoramiento en el banco de la esquina.

¿Acaso con Banconet no se puede hipotecar una vivienda en Bilbao?

Yo creo que sí. El único problema es que no se le ha ocurrido a nadie.

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3 Anonimo
Anonimo
28 de junio de 2008 (01:06)

Coincido parcialmente con Antonio. Yo he sido bancarios (Banco Zaragozano) y asesor financiero autónomo (Futur Finances y agente Bankinter), por lo que tengo una visión amplia del mundo del asesoramiento bancario. Mi opinión es que la formación que se da y exige a los bancarios es muy mejorable. Salvo algunas excepciones, y en eso creo que no coincido con Echevarri, los mejores asesores están fuera del banco. Y lo de trabajar con entidades por Internet, lo que se ahorra uno en precios lo paga en falta de atención posterior.

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4 Anonimo
Anonimo
28 de junio de 2008 (01:12)

Buenas Echevarri,

Como siempre una muy buena historia, coincido con Antonio en lo del asesoramiento, en un banco lo importante es colocar y no dar servicio y perdona que dude en la desgravación por vivienda habitual de la AEAT, a estos no se les cuela ni una.

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5 Echevarri
28 de junio de 2008 (01:14)

Antonio, pus creeme que haberlos haylos. Ahora bien, es cosa de dos. NO digo que sea tu caso, pero en ocasiones veo gente que le pasa lo mismo, y claro, es que van buscando el mínimo precio, las mínimas comisiones. Seamos serios, lo más frecuente es que topen entonces con un asesoramiento mínimo. Es algo así como si pretendo encontrar una virgen abstemia y excelente amita de casa, tímida y a la que no le guste salir, y me pongo a buscarla en Pacha Ibiza. Va a ser que no.
Gallina, has pillado mi intención perfectamente. Pero no hago trampas. La operación hipotecaria, y es que de eso va una hipoteca, de Laostia es mucha fuerza y poca maña. Y noe s la mejor. Haz cuentas.
Evidentemente, en banconet podían haber hipotecado la de Bilbao. Como elcaso es bastante real te dire que no conozco ninguna entidad de ese tipo que lo haya planteado (ahora si nos leen, es posible que alguna lo haga). Pero no es un casualidad, como parece deducirse de tu comentario. Es intrinseco a su tipo de negocio. ¿Qué me piden los clintes? Precio y solo precio, es lo que entienden. Pues a abaratar costes. Y cojo unos operadores telefónicas de 5ª, sucontrtatados y con un nivel formativo y de experiencias mínimos. Luego de casualidad nada.
La elección de las profesiones es casual (o no), pero Jon no tiene ni idea de fiscalidad, como les pasa al 90% de los abogados. Lo suyo es laboral. Eso si, me extraña que Patxi siendo ingeniero y de Bilbao no haya caído.

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6 Echevarri
28 de junio de 2008 (01:19)

Pau, digamnos que aqui se puede aplicar Pareto, como en casi todo . Un 20%.
Banquero, nos e trata de colar nada. Estoy aplicando la Ley. NO hay que confundir garantia con finalidad. Un prestamo personal o un prestamo con pignoración son perfectamente desgravables. ¿Por qué? La ley sólo habla de financiación ajena. Otra cosa es la garantía que yo le ponga: solo persoanl, o pignoraticia, o como en este caso, hipotecaria pero de otro bien. Absolutamente legal, es igual que cuando se da un prestamo en el que los padres no solo avalan, si no que constituyen hipoteca sobre su casa.
Lo que debe cuidar Jontxu es de acreditar que con el importe del préstamo paga el chalecito asturiano.
Legal y plenamente válido.
Y lo del AJD también.
Nada de dudas ; ).

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7 Joaquim
30 de junio de 2008 (11:03)

¡Ahí le has dado, Echevarri!

Independientemente de si las oficinas dan o no mejor o peor servicio y de si es aplicable a mi ámbito geográfico, tengo clara la moraleja, no hay que centrarse en lo más evidente del problema, sino que hay que tener visión global y considerar todos los aspectos de la operación.

Salu2

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8 Anonimo
Anonimo
30 de junio de 2008 (19:28)

Los comerciales del banco están para vender los productos que les mandan los jefes, por eso se llaman comerciales. El asesoramiento ya te lo puedes buscar tú por tu cuenta.

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9 Echevarri
30 de junio de 2008 (21:02)

Joaquim, esa visión global, financiera, jurídica, fiscal, es fundamental. De no hacerlo, es como el padre que va con la hija a comprar el PC y lo que más ñle preocupa es que el ordenador tenga ratón.
Anónimo, ya te he dicho que hay de todo. Cambia de Banco, a no ser que lo que tu busques sea unicamente precio. En ese caso, no te quejes.

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10 Anonimo
Anonimo
02 de julio de 2008 (09:52)

Interesante perspectiva, como dicen interesa tener una vision mas global del tema.

Lo que si me hubiera parecido interesante es ver que hubiera pasado entre 2 CA no sujetas al regimen especial (CAV y Navarra), a ver si se es posible (igual si, lo ignoro) lograr ese ahorro en gastos.

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11 Echevarri
02 de julio de 2008 (19:34)

Ernesto, La comprativa no seria CAPV con Navarra. Cada una de las provincias vascas tiene un regimen foral y fiscal diferente, con su propia Hacienda. De hecho tiene normativa diferente.
No acabo de entender a que haces referencia con dos comunidades o provincias sin ese regimen especal de autonomia. En principio las CCAA, todas, tienen transferidas copmpetencias en AJD que les permiten exenciones como las decritas. Eso si, yo sólo hablo de Vizcaya, ya que me consta que la Diputación Foral interpreta de dicha manera su normativa en materia de AJD. Por tanto esa posibilidad tengo la seguriodad de que se da en Vizcaya, con independencia de que compres la vivienda habitiual allí o en Kuala Lumpur. No conozco como funciona en las otras dos provincias ni en Navarra, o en otras comunidades en las que la constitución de hipotecas para adq.de vvda habitual este exento, o hay un tipo reducido. Creo que merece lapena probar y peitear por ello, si la norma deja resquicios.

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12 Anonimo
Anonimo
03 de julio de 2008 (13:51)

Con mi ignorancia, has logrado reafirmar el presupuesto inicial de que hay que mirar un poco mas alla (en este caso la legislacion local), lo de las CA iba porque (erroneamente) suponia que esa ventaja era conscuencia del regimen especial de esas dos comunidades, pero vamos... al final de cuentas lo que me interesaba era ver si seguiria habiendo diferencia si no hubiera una exoneracion tan clavada al caso particular de tu ejemplo.

Muchas gracias

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13 Fernan2
03 de julio de 2008 (22:37)

Echevarri, coincido con casi todos: tu ejemplo es muy bueno, pero no es lo mayoritario. La gran mayoría de la gente de oficinas se encuadran bajo uno de estos dos supuestos:

1.- No sólo no saben, sino que ni siquiera saben el teléfono del que sabe.

2.- Da igual que sepan o no, tienen órdenes de colocar el producto en promoción y no de asesorar a conveniencia del cliente.

No digo que no haya un 10%-15% de oficinas bancarias como la que pones de ejemplo, pero desde luego no es lo habitual, ni mucho menos. Frente a eso, en la banca telefónica no saben pero suelen saber el teléfono del que sabe... Yo personalmente, he salido mejor atendido en los bancos online que en los de oficina, aunque supongo que otros será al revés.

Pero la verdad es que ni siquiera me molesto en buscar el asesoramiento en los bancos, dado que los intereses del banco en nada se alinean con los míos; más bien al revés, suelen ser contrarios porque al banco le interesa colocarme lo que le deja más margen al banco, y a mí me interesa lo que me deja más margen a mí. Creo que Internet, los foros y la blogosfera son mucho mejores a la hora de pedir consejos... salvo que los ingenieros de Bilbao no quieran reconocer en público que ignoran algo, claro!! Y si son cantidades mayores, comparto la línea de los de Family Office: el asesoramiento, pagado aparte, y sin que el asesor tenga intereses en los productos sobre los que asesora.

s2

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14 Anonimo
Anonimo
03 de julio de 2008 (22:48)

Fernando2, estoy contigo.
No coincido con Echevarri en que los mejores asesores financieros trabajen en banca. Conozco a directores, responsables de banca privada, jefes de centros de prescriptores, etc, y salvo honrosas excepciones (el Pareto ese)te venden lo que les dicen. Ni asesorarte ni nada de nada. Si hay un presupuesto que cumplir de Fondos FIAMM con rentabilidad ridícula, se vende. Si la hipoteca "el chocolate del loro" a euribor + 1 es la que ofrecen, a vender chocolate. Y yo he estado trabajando en el banco y lo he sufrido en mis carnes. Los mejores asesores, los externos, pagados y sin intereses ocultos. Mi opinión

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15 Anonimo
Anonimo
04 de julio de 2008 (22:07)

Hola Echevarri, quiero preguntarte acerca de la procedencia del cobro de intereses por "descubierto técnico" haber cual es tu opinión.
La verdad, a mi parecer su cobro es de dudosa legalidad (principalmente porque entiendo que no hay causa que lo justifique más que la propia contabilidad del banco que además no se corresponde con la realidad dado que a mi modo de ver existiría un desplazamiento patrimonial que pese a parecer externamente conforme a derecho supondría un resultado antijurídico por carecer de relación obligacional subyacente) pero no he encontrado ninguna sentencia a nivel de AP de esto que digo (tan sólo una respecto de los intereses por adelantar los recibos que una empresa presenta al cobro por una entidad, donde la AP de Madrid dijo que eran improcedentes y condenaba al BSCH a devolver 60.000€ a una empresa cárnica) y admito mi completo desconocimiento del tema y que la materia es MUY OPINABLE.
Sé que el cobro por comisiones por este concepto es imposible al impedirlo un reglamento del BDE, pero ese reglamento no dice nada de los intereses y no sé si habría analogía respecto de los intereses o no (o como lo entiende el BDE y los juzgados).
Un saludo.

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16 Echevarri
07 de julio de 2008 (19:57)

Al simpático de las inversiones FOrex que esta llenado todo ésto de spam. Me has tocado los XXXXX. Te lo he dicho por las buenas y no has hecho caso. Pero tranquilo, que tu y tu empresa os habeis ganado un post. Y es que hace fata ser XXXXX para creerse todo ese rollo Forex que os montais.
Tranquilo que vas a tener un post para ti solo. Lo que psa que igual no te gusa lo que digo.

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17 Echevarri
07 de julio de 2008 (19:59)

Antonio, me parace muy ionteresante lo que cuentas (te adelanto que estoy en desacuerdo contigo. Creo que da para un post. Tengo otro compromeido para mañana o psado pero espero solventar el tuyo antes de fin de semana.
Y por supuesto también el del spammer de las inversiones Forex

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18 Anonimo
Anonimo
08 de julio de 2008 (00:29)

Ok, muchas gracias. Si me permites a fin de ayudar al "correcto debate" voy a colgar mis "argumentos" con más detalle dado que en el post anterior los puse de modo muy deficitario.
Más o menos lo que pego a continuación es mi "idea" acerca del tema aunque admito que deben haber muchas otras soluciones "contrarias" y quiero valorar correctamente si lo que pienso no es más que una "barbaridad" o idea trasnochada que difícilmente será aceptada o que quizá lleve algo de razón (eso con permiso de la autoridad competente dado que no sería la primera vez que tras parar los tribunales los "atropellos" de alguna que otra empresa contra sus usuarios, el "jerifalte" de turno, defendiendo el interés de su bolsillo (digo el interés "público") dicta el correspondiente decreto o presenta la correspondiente propuesta con el fin de cambiar la ley o directamente modificando los reglamentos correspondientes, para favorecer a dichas empresas, recuerdo un caso reciente especialmente sangrante, eso sí defendiendo los intereses de todos)...

Un saludo.


Si bien entiendo que de la lectura de la norma 3.3 de la Circular de Banco de España 8/1990 se deduce la imposibilidad del cobro por parte de las entidades financieras de comisiones por los denominados "descubiertos técnicos", nada dice la norma acerca de la procedencia del devengo de intereses por dichos conceptos, siendo práctica habitual en diversas entidades dicho devengo, práctica que entiendo que es contraria a derecho habida cuenta que aceptar dicha posibilidad implicaría el enriquecimiento injusto por parte de las entidades, pues existiría un desplazamiento patrimonial que pese a parecer externamente conforme a derecho supondría un resultado antijurídico por carecer de relación obligacional subyacente, puesto que en realidad no existiría causa alguna más que la mera contabilidad de la entidad (contabilidad que por otra parte no refleja la realidad del negocio jurídico, sino la interpretación de la misma por parte de la entidad) como justificación de dicho desplazamiento.

Por ello, a mi juicio se darían todos los requisitos que exige la constante doctrina del Tribunal Supremo para la apreciación del enriquecimiento injusto, puesto que tal y como se pone de relieve en las SSTS de 28 de enero de 1956 y de 5 de diciembre de 1980 entre muchas otras son requisitos esenciales para que pueda apreciarse este extremo: la adquisición de una ventaja patrimonial por parte del demandado con el correlativo empobrecimiento de la actora, la conexión entre empobrecimiento y enriquecimiento (estas creo que no merecen mayor debate) y la falta de justa causa que justifique el enriquecimiento, puesto que a mi juicio no puede justificarse dicho desplazamiento como justificado en la contabilidad de las entidades toda vez que la misma no se trata del “reflejo de la realidad”, debiendo reseñarse que desde mi punto de vista dicha práctica también limitaría el derecho de los usuarios a la inmediata disposición de las cantidades consignadas en su cuenta bancaria, puesto que el devengo de dichos intereses vendría a suponer una especie gravamen encubierto a dichos derechos, habida cuenta que implicaría el devengo por parte de la entidad de unos intereses justificados en un situación que “de facto” es inexistente.

Finalmente entiendo que el artículo 87.5 in fine del RDL 1/2007 impediría el cobro por este concepto dado que resultando evidente el carácter "remuneratorio" de los intereses en concepto de "lucro cesante" y "daño emergente" por el préstamo de dinero(al menos así lo entiende el Supremo en sus sentencias de 15.2.1997 y 8.3.1997)el abono de intereses en éste caso sería injustificado dado que evidentemente nunca ha existido dicho descubierto y por tanto nada ha de remunerarse pues nada se ha "consumido" o "usado".

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19 Anonimo
Anonimo
08 de julio de 2008 (12:10)

¿De verdad existe ese tipo de asesor en una entidad financiera? puede ser, pero a no ser que manejes un patrimonio de muchos miles de euros, será difícil que se dedique a asesorarte.
Para eso están los expertos en fiscalidad, a los que recurrir en operaciones como la del ejemplo.

Mis dudas se centran en el cruce de datos entre AEAT y diputaciones; por experiencia puedo decir que no se llevan bien y pueden aparecer impedimentos burocráticos.

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20 Echevarri
08 de julio de 2008 (20:12)

Si existe si. Y no necesariamente para los patrimonios que indicas. Y dudo much que nadie normalito se plantee el ir a un asesor fiscal (y pagarle para ésto).
Lo que hay que tener claro es que si alguien te resuelve una papletea sí, sirviendote un solomillo, luego no puedes pretender pagarle a precio de hamburguesa. Y es lo que suele ocurrir. El que va buscandoolo precio sólo obtiene precio. Y no debería quejarse.
respecto a las duda que comentas, no hay probleas. O no más que en otros casos muy frecuentes. Veamos:
1. La Diputación Foral de Vizcaya te exime del pago de AJD con tu mera manifestación de que vas a dedicar esa suma a la financiación de la adquisición de tu vivienda habitual. Entra dentro de lo normal que aposteriori te exija acreditarlo. Pues escritura de compra al canto, y justificantes de residencia fiscal(ya sabemos IRPF que coincida con el nuevo domicilio, empadrionamiento, etc...)
2. AEAT, aefectos de desgravar el PTmo. NO creo que te pida nada. La fecha del PTMo y la de la compra del inmueble suelen coincidir, por no hablar de las cantidades. De hecho Hacienda, en un primer momento desconoce que garantías soportan los PH normales.
Procedimiento testado.

Espero poder colgaros mañana la referencia normativa

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