La Disolución del Condominio: Ejemplo y aclaraciones
Ya estamos de vuelta. Y no sólo yo. Por lo que he visto en mi correo también han vuelto algunas dudas sobre las disoluciones de condominio. En su momento las señale como la manera lógica de acabar con una situación de copropiedad en proindiviso(parejas,herencias) cuando una de las partes quiere quedarse con el bien. Indique que la opción de la compra era una burrada fiscal.
El caso es que algunos, lamentablemente, han acabado la relación con su pareja y no se acaban de coscar de como va esto, por lo que veo en el correo. Así que pondré un ejemplo, y luego plantearé algunos problemas típicos que se suelen generar.
A y B compran un piso al 50%. Lo escrituran en 180000 euros, con una hipoteca de 150.000 euros que les da el Banco X. A y B, como una buena pareja pagan al 50% las cuotas. Sin embargo pasado el (poco)tiempo A y B lo dejan. A decide quedarse con el piso. Pongamos, que de buen rollito, valoran el piso en 200.000,00, quedando una hipoteca de 140.000 euros. ¿Como se recoge esto en la escritura? Más o menos, tal y como sigue.
Que A y B son propietarios al 50% de un piso, que valoran en 200.000 euros, y que a día de hoy cuenta con una hipoteca de 140.000. Esta claro que por tanto a cada uno, en una división ideal le corresponderían 100.000 euros de Valor de piso y 70.000 de Hipoteca. Para extinguir la copropiedad, A debe quedarse con los 100.000 del 50% de B. ¿Y como le paga eso? Asumiendo los 70.000 de deuda que le tocarían a B y abonándole 30.000 euros.
Ahora vamos con la casuística:
a) A y B tienen tan buen rollo que B no quiere nada de pasta. Formalmente eso es una donación, no una disolución del condominio. El problema es que las donaciones entre extraños(me refiero a no familia directa) son muy caras desde el punto de vista fiscal. Habría que hacer números pero seguramente compense hacer una disolución del condominio "ficticia"(lógicamente, no puedo recomendar eso)
Si nos atenemos al ejemplo, A y B, deberían valorar como mínimo la vivienda en lo que les costo. De no ser así(y aun siendo así) es posible que Hacienda les gire una comprobación de valores, aunque en AJD es bastante más raro que en TPO. Bien, entonces A y B serian propietarios cada uno de un 50% valorado en 90000 euros, y a su vez, cada uno sería responsable de 70000 euros de crédito. Por tanto A debería abonar a B 20.000 euros y asumir la deuda.
En el ejemplo del que hablamos B no recibe realmente esos 20.000 euros. ¿Que pasaría fiscalmente? Pues nada, o mejor dicho, algo positivo. Una minusvalía fiscal. B adquirió ese 50% por 90 mil euros y lo transmite por 90 mil, pero es que además deberá descontarse los gastos que le ocasiono la compraventa, por lo que se habrá generado una minusvalía fiscal, generalmente irregular, que podrá compensar con plusvalías irregulares.
b) Los mayores problemas suelen venir de las compras asimétricas. Supongamos que en ejemplo indicado A hubiese puesto los 30.000 euros que iban de los 150 de Hipoteca a los 180 de escrituración(me olvido de los gastos para simplificar). Y como el amor todo lo puede siguen escriturando al 50%. En el fondo lo que se ha producido ahí es una donación(que normalmente Hacienda no se mete en ello, pero si lo hace tiene todas las de ganar, porque es clarísima).
El asunto toma un color parduzco con la separación. Supongamos que al mes de escriturar deciden vender. Si B se pone cabrón exigirá el 50% de la venta del piso, tras liquidar la hipoteca. Es decir, que si lo venden en el mismo precio que lo compraron, se habrá levantando del orden de 15000 euros por la patilla.
Si encima esto debe encajar en una disolución del condominio el asunto se complica para que cuadren las cifras, sobre todo si hay mal rollo. Normalmente se intenta recoger que en aquella operación hubo un préstamo, no una donación.
c) B debe tener cuidado con el plazo de los 3 años que marca Hacienda en relación con la Vivienda Habitual. La ley exceptúa de estos supuestos los casos de separación. Me imagino, aunque no estoy seguro, que para el caso de parejas de hecho registradas funciona igual. Pero si no esta registrada y B abandona el piso en menos de 3 años, deberá devolver las deducciones que se haya practicado en la compra o por el préstamo. Y pueden ser una pasta.
d) Los gastos fiscales, notariales,registrales, etc...corresponden en principio a todos los copropietarios, aunque lo lógico es que se haga cargo quien se queda con el inmueble.
En todo caso, siempre recomiendo lo mismo. Acudid a la Notaria con tiempo. Hablad con ellos, exponedles el caso y que os planteen como lo van a montar y los gastos que tienen.
Etiquetas: hipotecas, inmobiliaria
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Estupendo Echevarri. Ya nos vuelves a ilustrar.
Patxi
También suele ser buena solución dejarse asesorar por el banco en el que tienes la hipoteca; al fin y al cabo, ellos también tienen algo que decir (el que se queda la casa se va a quedar con el doble de hipoteca para él solito), y te lo tienen que aprobar, y normalmente estarán interesados en que todo vaya bien.
Así lo hicimos nosotros cuando nos vimos en el caso, y llevaron bien el caso.
OK Ale. La intervención del Banco es fundamental, tal y como comentaba en la primera parte de este post. Pero conozco más de una entidad financiera que de estos temas ha demostrado no controlar mucho. Mejor consultar al Banco y hablar tb. con el Notario...
Buena explicación. Por ampliar, solo añadiría que hay que tener cuidado cuando existen bienes divisibles (pisos con dos plazas de garaje en finca registral independiente, etc.) ya que el planteamiento expuesto es válido para bienes indivisibles.
Tampoco está mal consultar a un abogado! :-)
Saludos
Bienvenido Miguel Angel...
Lo del abogado nunca esta de más...
Hola Echevarri,
a ver si me puedes ayudar. Mi hermana y yo compramos una vivienda hace un par de años, hemos ido aportando unas mensualidades hasta ahora, que nos van a entregar las viviendas. Mi hermana en realidad no ha puesto nada de dinero, pero decidimos en su día ponerlo a nombre de las dos, bueno el caso es que ahora solo lo quiero poner a mi nombre. En la promotora nos han dicho que tenemos que hacer una disolución de condominio y presentarla a la firma de la escritura y de la hipoteca, que normalmente no genera ningún gasto al no tener firmado ni la hipoteca ni la escritura. ¿Esto es así? Ahora viene el problema, que necesito hacer el escrito y no se como hacerlo, alguien me puede indicar o aconsejar como hacerlo.
Muchas gracias de antemano
Un saludo
hola:
mi pareja tiene un piso al 50% con su exmujer. Nadie se lo compra, ella no se lo puede quedar y nosotros pensamos en hacerlo.
Si nos lo quedamos el tendría un 80% y yo un 20% del piso, (ella no pide dinero a cambio cede el piso), me podríais ayudar con lo que tenemos que hacer a parte de ir al banco y al notario, que tipos de impuestos tendríamos que pagar???
gracias
Cro que lo que explico responde a vuestras dudas. No soy capaz de hacerlo mejor. Si ncesitais más información, debeis recurrir a un Notario/abogado.
Mi,entonces todavia marido, y yo teniamos un piso, copropiedad, ya pagado. Compramos otro más grande, copropiedad, con hipoteca.
A los 3 años nos separamos. Él se mudó al piso "viejo", que en un primer momento se habia alquilado, y dejó de hacer frente a todos los gastos derivados de las dos propiedades... que seguí pagando yo sola (y haciendome cargo de nuestros 3 hijos).
Ha sido judicialmente infructuoso reclamarle el pago de su 50% de deuta (hipoteca, impuestos, seguros...). Con la separacion sola, me negaron judicialmente el derecho a proceder a la separacion de bienes (ese fué otro proceso que inicié, pagué, y perdí), así que recurrí a la via del divorcio con la esperanza que conllevara la separacion de bienes. Quedó claro que él seria único propietario del piso "viejo" y yo unica propietaria del "nuevo", asumiendo la hipoteca restante, que de hecho ya estaba haciendo.
Tras el agravo economico de hacer frente a la minuta de divorcio, la sorpresa es que aún así, he de iniciar otro proceso judicial independiente para llegar a la separacion de bienes, a pesar de quedar registrado en la sentencia del juez. ... más gastos, más procurador... ¿Dónde está la justicia para el que no puede pagarsela?.
Al parecer, las minutas de todos los implicados van en relacion al valor de lo que se litigia... sin tener en cuenta que casi no llego a fin de mes... Soy doblemente victima, del abuso de mi ex, y del montage juridico. Para mí no hay justicia que valga.